房地产项目定位及物业发展建议共160

深业惠州火车西站项目定位及物业发展建议

报告思路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS4项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS２项目定位FOCUS３2宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析3宏观经济分析（惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报）惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变4宏观经济分析惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大

上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。

5宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析6宏观政策对房地产的影响1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态时间政策名称主要内容7月13日深圳市《关于进一步规范我市商品房出售行为的通知》1、房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。2、商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示。

3、禁止“炒卖楼花”行为。8月22日关于央行第四次加息上调金融机构一年期人民币存款基准利率0.27个百分点，贷款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提高0.09个百分点9月15日关于央行第五次加息公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年期以下（含5年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从5.04%调整5.22%。9月28日首付比例提高至四成对已贷款购买住房又申请购买第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。7宏观政策对房地产的影响2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2.2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。8宏观政策对房地产的影响3、后市预测3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。9宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析10惠州房地地产态势势2007年1-9月份惠州州房地产产市场增增长迅猛猛2007年前八月月，惠州州房地产产开发投投资完成成72.84亿元，增长一倍倍，其投投资额占占地三产产业投资资的比重重为62.8%，占比与与上年同同期相比比上升10.8个百分点点。1-8月全市商商品房销销售面积积为217.69万平方米米，增长长89.6%，商品房销销售合同同金额为为82.84亿元，增增长1.5倍。1-9月，惠城城区新盘盘预售总总量较去去年增加加了48%，共有18810套商品房房成功预预售，总预售金金额是去去年前三三个季度度的两倍倍，达到到了90多亿元。。1-9月，惠城城区商品品房预售售均价达达到了4567元／平米米，较今今年6月份统计计的上半半年预售售均价4092元/平米高出出了475元。9月份惠城城区商品品房预售售均价达达到了5078元/平米，而而去年9月份的统统计数据据为3005元/平米，涨涨幅高达达69%。11惠州房地地产态势势2、惠州市市房地产产价格自自2004年之后，，持续上上涨;2007年第三季季度，均均价再创创新高,为4567元/㎡。房产交易易价格快快速上涨涨12惠州房地地产态势势2007年惠州三三级市场场出现了了良性的的增长态态势年份（年）交易数量（宗）交易面积（㎡）交易金额（亿元）成交均价（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上上数据来来源于市市房产交交易中心心2007年上半年年，惠州州房地产产供需已已在一个个新的高高价位上上运行，，带动了了房地产产三级市市场价格格的增长长。近几年惠惠城区二二手房市市场交易易情况表表13惠州房地地产态势势品牌开发发商陆续续进驻惠惠州，未未来大盘盘竞争激激烈。据市调显显示，2007年中信集集团通过过建设投投资三环环路，从从政府手手里优惠惠取得汤汤泉、文文头岭、、金山湖湖三块宝宝地；雅雅居乐已已获得100万平米开开发土地地；万科科取得了了惠州江江北40号小区40万建面的的土地；；佳兆业业取得至至少100万平方的的土地开开发;……大盘规划划，居住住品质成成为楼盘盘开发的的新方向向。欧式建筑筑仍然是是楼市的的主流风风格，户户型创新新是市场场的趋势势，板楼楼、南北北通透、、入户花花园、廊廊院、可可变户型型等。未来价格格继续上上扬，销销售速度度相对放放缓。14宏观经济济分析宏观政策策惠州房地地产态势势个盘分析析市场分析FOCUS1片区分析析15片区分析析江北片区区东平片区区下角片区区龙丰、鹅鹅岭、上上排片区区河南岸、、金山湖湖片区西片区水口片区区本项目16片区分析析江北片区区：占据地段段优势，，定位为为惠州未未来的CBD，集办公公、商业业、金融融、居住、、休闲以以及娱乐乐为一体体,未来发展展前景巨巨大。现现阶段已已形成了了以开发发高档楼盘盘为主的的区域特特征——CBD行政商务务中心；；水口片区区：作为惠州州市区的的东大门门，水口口正在打打造惠州州市区东东部区域域性城市中心，，成为魅魅力新水水口——惠州未来来的CLD中心；金山湖片片区：作为惠州州未来惠惠城商品品房主要要供应区区域，土土地储备备量大，，在地段及配配套等资资源不足足的条件件下，项项目凭借借自身的的营造来来提升项项目的档档次——文体景观观板块。。17麦地、河河南岸：：占据地段段优势，，为惠州州成熟区区，定位位为以居居住为主主，集休闲、购购物、娱娱乐为一一体的健健康居住住家园——商住板块块；东平片区区：占据新开开河和东东江天然然水景资资源优势势，为惠惠州新世世纪居住住文明的现代代化生态态型的居居住区——优质人居居板块；；下角片区区：本片区是是惠州最最老的城城区，土土地供应应量有限限并且周周围市政政配套落后，，推出产产品的档档次不高高，片区区的房地地产发展展有待于于政府强强有力的的政策支持持和资金金投入，，如旧城城改造等等——旧城板块块；片区分析析18片区分析析江北片区区5300东平片区区6500下角片区区3800龙丰、鹅鹅岭、上上排片区区4500河南岸、、金山湖湖片区4800西片区5800水口片区区9000麦地片区区520019片区分析析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目水口片区20片区分析析本项目片片区：山景资源源丰富，，交通便便利，位位于惠州州西部，，现阶段段产品供供应量不不多。市市政规划划为物流流中心——西部生态态板块。。项目所在在片区目目前市场场供应较较少。2007年底到2008年初，有有一定数数量的供供应量，，目前供供应的楼楼盘除了了城市原原筑和湖湖畔新城城外，其其他的楼楼盘整体体形象不不高。项目所在在片区不不是热点点片区，，区域配配套也不不成熟，但是山景景资源资资源优越越，南靠靠高榜山山，临近近西湖片片区，惠惠城区山山景资源源主要集集中在本本片区；；21片区分析析——交通及周周边环境境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路至龙丰上上排、麦麦地至下角、、江北22片区分析析——交通及周周边环境境23片区未来来供应区域未来供应应约177万平米，未来市市场竞争争激烈；；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷24片区未来来供应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目25宏观经济济分析宏观政策策惠州房地地产态势势个盘分析析市场分析FOCUS1片区分析析26个盘分析析地段上排鳄湖路总占地面积9万㎡总建筑面积30万㎡总户数1096户容积率2.49车位1096个户型套数比例面积区域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210复式555%270-400总套数1096100%135-400湖畔新城城(二期)27个盘分析析户型套数比例面积区域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191复式249%242-382别墅104%350-382总套数262100%147-382地段鳄湖路和红花湖路交汇处总占地面积2.6万㎡总建筑面积4.9万㎡总户数262户容积率1.88车位262个城市原筑筑28个盘分析析地段惠州市鹅岭南路总占地面积25111㎡总建筑面积83654㎡总户数515户容积率2.69车位515个美林玉桂桂山户型套数比例面积区域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143复式244%200总套数515100%81-20029个盘分析地段丰山路36号总占地面积20750㎡总建筑面积47766㎡总户数167户容积率0.96车位167个景亿凤凰谷户型套数比例面积区域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163联排别墅6840.7%200-280总套数167100%141-28030个盘分析地段下角江南丽苑旁总占地面积24997㎡总建筑面积78554㎡总户数528户容积率3.4车位528个户型套数比例面积区（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170总套数528100%110-170鹏达糖厂项目目31个盘主力户型型一览面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景亿凤凰谷鹏达糖厂中高档次楼盘盘户型以大三三房和四房为为主体,主力户型都在在130平米以上,这个是目前市市场客户需要要的主流区间间;32个盘客户分析析项目名称客户分布湖畔新城(二期)二次以上置业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等美林玉桂山以惠州中、高端阶层为主，私营业主、企业高干、白领等。客户主要以二二次以上置业业，企事业单单位管理人员员，私营企业业主，政府公公务员和投资资客户等为主主。33市场小结1、宏观市场整整体良好上扬扬，微观市场场竞争激烈；；2、新政出台，，销售速度明明显放缓，随随着房价的攀攀升和首付的的提升，预计计市场户型有有变小的趋势势。3、三、四房户户型为片区市市场主流，其其中三房140-157平米，四房约约为180平米左右。4、客户主要以以二次以上置置业，企事业业单位管理人人员，私营企企业主，政府府公务员等为为主。5、价格不断攀攀升，城市原原筑1期均价达到6000元/㎡，预计湖畔新新城2期均价也将突突破6000元/㎡。34项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题35地块用地性质占地面积建筑面积容积率其中商业面积建筑密度绿地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6经济适用房18697.3500002.5——25%30%合计171937.942207715000项目位于火车车西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三块地构成，，其中HCXZ1-6规划为经济适适用房。项目目总占地面积积为171937.9万，商业面积积1.5万平米。项目基本经济济指标一览表表项目经济技术术指标36项目区位项目位于惠州州市惠城区城城市中心西部部山岭地带，，南临高榜山山和红花湖风风景区，北靠靠沙帽岭，东东连下角片区区，西接惠河河高速公路，，交通通达性性强，其中：：地块至深圳，，车程1个小时；地块至江北，，车程２００分钟；地块至麦地，，车程２００分钟；地块至东平，，车程２0分钟；地块至至水口，车程程３０分钟钟；公共交通贫乏乏，仅９路公公共汽车抵达达市区．37项目四至东邻惠州市四四中学校用地地，南临高榜榜山景区山林林地，西至共共联村村庄用用地和空旷地地，北达火车车西站站房和和铁路用地。。地块周边略显显陈旧，四至至缺乏视觉吸吸引力，但整整体自然环境境优越。火车西站站房房和铁路用地地高榜山景区山山林地共联村村庄用用地和空旷地地市四中学校用用地38项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题39区域规划定位：惠城中心区对对外交通枢纽纽，以现代工业、、商贸物流和和房地产业为为主导产业，，功能齐全、、配套完善、、环境优美的的现代生态型型综合性城区区。人口：规划区人口规规模控制为５５．８万至６６．８万人，，人均城市建建设用地９１１．３５平方方米。具体规划：“一心三轴五五组团”“一心”是指指火车西站站站前地区商贸贸服务中心；；“三轴”是指指铁路与半径径沥防护绿轴轴，铁路线南南侧沿共联路路东西向的商商贸、居住发发展轴，铁路路线北侧沿规规划三、四环环连接道东西西向的工业、、居住发展轴轴；“五组团”则则是指东部生生态居住组团团、西部工业业组团、北部部小瑶池环保保工业组团、、富之页居住住组团和大小小新村居住组组团。本项目40区域环境生态资源丰富富：区域自然环境境优越，拥有有良好的自然然山景资源，，区域规划建建设中高榜山山公园将以广广州白云山公公园的标准打打造，为惠州州山景资源最最丰富的区域域；高档住宅区：区域开发项目目定位高端，，如城市原筑筑、湖畔新城城等，本项目目有望与其连连成一片，带带动整体区域域价值提升，，形成惠州西西部的高档住住宅区；人口：规划区人口规规模控制为５５．８万至６６．８万人，，人均城市建建设用地９１１．３５平方方米；41项目价值判研研项目条件/事实项目价值判研位于火车西站新区三面环山，南临高榜山景区山林地景观资源优势近邻城市主干道三环路、新联东路交通便捷西临火车西站与都田工业区临近火车西站、工业区占地17万㎡，总建面４０万㎡规模优势周边配套少，临近火车西站、公路，噪声大居住氛围不浓项目周边有加油站影响居住质量界定关键词：：新区、交通通便捷、景观观资源、规模模42项目界定城市山景生态态规模大盘43项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题44项目优势规模优势：总建面40万平方米，具具备规模开发发优势。区位优势：随着三环路的的延伸，交通通四通八达，，到江北、麦麦地、下角都都及其便利，，属于CBD中心扩张第一一站；景观优势：三面环山，拥拥有良好的山山景资源。地块优势：地块方正，平平整，是城市市大盘开发的的优良地块。。路网优势：周边路网发达达，车行可以以较方便的到到达市区。品牌优势：深业地产是深深圳的品牌开开发企业教育优势：周边为惠州四四中，拥有良良好的教育配配套45项目劣势规划滞后：处于待发展区区域，在惠州州市民心目中中处于偏僻地地段；区域人人不旺，生活活配套设施缺缺乏；缺乏公公交体系，往往来市区不方方便；噪音：靠近惠州火车车西站，临近近的项目的共共联东路，新新联路等经常常有大型货柜柜车经过，对对本项目有较较大噪音影响响；规划：地块被“名家家花园”分成成两个部分，，对项目的整整体规划布局局不利；46项目机会市场：整体市场近几几年惠州地产产市场高速发发展，但整体体市场仍运行行良好，整个个市场后期看看好；深惠一体化：：2010年地铁三号线线、深惠轻轨轨列车的开通通，“一小时时生活圈”将将使越来越多多的深圳投资资客户涉足惠惠州地产投资资，这将强力力拉动惠州地地产的发展；；交通不断完善善：中信大桥与东东江大桥的建建成：区域和和其他区域联联系更加紧密密；区域发展：高榜山、红花花湖片区与西西湖周边区域域的开发，将将带动整体区区域的成熟；；整体市场水平平较低：市场开发水平平不高，惠城城区近郊缺乏乏品质规模大大盘，市场缺缺乏真正将品品质演绎到极极致的项目，，这给品质大大盘的开发带带来机会。47项目威胁政策：国家近年固定定资产投资的的姿态及出台台的政策，一一定程度上制制约了地产市市场的发展；；竞争：惠州房地产市市场快速发展展，未来市场场推盘量较大大，市场竞争争激烈；经济适用房：：少量经济适用用房的开发，，低廉价格及及产品形象将将给项目形象象带来一定威威胁；48项目ＳＷＯＴＴ分析对策发挥优势：A、突出项目景景观资源优势势（南临高榜榜山，北靠沙沙帽岭）；B、发挥大盘运运作的营销张张力，借助城城市运营的新新城建运动大大概念，建立立大盘形象；；C、通过创新突突破，打造片片区乃至整个个惠州市品质质标杆，塑造造独特个性的的品质名盘；；规避劣势：A、科学合理的的差异化市场场定位，从市市场的竞争中中脱颖而出；；B、先进超前产产品规划，加加以专业营销销推广以产品品和人文来提提升项目的品品质；C、通过品质展展示，配套先先行，情景体体验，弱化片片区生活不便便的劣势；D、合理的产品品创新，如双双层隔音玻璃璃等；E、保障经济适适用房的外观观形象以及品品质，使经济济适用房产品品不影响项目目形象。发挥优势，规规避劣势，抓抓住机会，化化解威胁，是是本项目开发发过程中应遵遵守的原则。。49项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题50核心问题面对惠州市场竞争激烈和项目区域相对偏远的现状，如何在竞争格局中寻求突破，树立项目独特定位。本项目４０万的体量，如何在实现利润最大化的前提下快速的销售，形成良好的品牌效应核心问题51项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用房启启动策略52开发理念中原认为，在惠州城市正正处于大拓展展、惠州房地地产正处于升升级换代的市市场环境下，，在片区综合合性生态城区区的良好规划划下条件下，，本项目的开开发应跳出传传统住宅开发发的路子，放放弃过分保守守做法，从区区域战略的高高度对项目进进行全新定位位，以提升区区域价值为目目标进行项目目操作模式设设计和配套功功能定位。只只有这样，才才能最大限度度的提升项目目价值，才能能够取得超常常规的战略成成功！项目带动区域域53开发理念新城市主义项目所在的区区域，虽然与与市区有一定定距离，但不不是郊区，而而是一个新城城区的概念。。中原认为，，项目应提出出新市镇主义义理念，参照照欧洲小镇的的做法，将优优美的环境、、繁荣的商业业、便捷的的交通、文明明的社区和时时尚的生活方方式等等集合合起来，将本本项目建设成成为一个环境境品质高、建建筑特色强、、人文气息浓浓郁的居住景景区和人文住住区，追求一一种现代欧洲洲小镇的最本本初的风格，，营造一种强强烈的城镇生生活和居住的的氛围。54开发理念中原认为，项项目应注重对对配套设施的的提炼，通过过对周围以及及社区本身的的文化概念提提炼与挖掘，，通过对社区区配套、景观观小品、户型型设计、社区区视觉系统、、营销推广等等各个节点和和环节的整合合和提炼，形形成独特鲜明明的主题概念念，塑造项目目的核心竞争争力。主题地产55项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用房启启动策略56市场客户分析析楼盘名称项目产品类型项目置业客户群体湖畔新城小高层、别墅二次以上置业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑小高层、别墅二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等华轩*紫韵台小高层投资客、企事业单位职员、周边居民名家花园小高层公务员、普通白领、企事业单位职员、个体工商户以及外地务工人员客户群体主要要集中为政府公务员、、企事业单位位的管理人员员和职员、私私营业主及深深圳投资客；；多为二次以上置业业，主要为自自住性客户；来源区域较广广，惠州各个片区区均有一定的的比例，主要要看好片区优越越的自然环境境；区域类比项目目客户现状57客户调查分析析典型高端客户户深度访谈客户入位客户聚类分析析模型客户定位58调研基于惠州州中原代理项项目置业群体体需求调查问问卷而成，其其访谈的基本本情况如下：：访谈时间：2007年9月26日至2007年10月10日调查人员：卢浮公馆、佳佳磊华丽大厦厦、云天华庭庭、东方威尼尼斯、华轩·紫韵台物业顾顾问，项目策策划人员。调查对象：惠州中高端置置业群体，界界定在能承受受单价6000元/平米或潜在置置业者。调查目的：研究惠州中高高端市场置业业群体的特性性、对产品的的喜好、消费费购买行为等等，了解市场场可能的趋势势及消费者潜潜在的购买动动机需求。调查说明59惠州客户调研研问卷分布所属区域问卷分布点销售进度有效数量调研方式水口阳光新城咨询40份拦截式访问东平东方威尼斯一期售磬二期咨询40份拦截式访问江北佳磊华丽热销中20份现场选取客户江北卢浮公馆咨询40份拦截式访问下角华轩·紫韵台热销中40份现场选取客户麦地云天华庭咨询30份现场选取客户合计210份60210批客户中，单单次购买物业业总价分析：：40万以下，2位40-50万，17位50-60万21位60-70万，26位70-80万，23位80-90万，49位90-100万，45位100-150万，14位150万以上上，3位单次购买金额比例60万以下39％61-100万52％100万以上9％客户购购买能能力客户需需求调调查分分析61目标客户特征客户需求特征区域区域价值是客户选择的首要因素区域环境形成将优先吸引高端客户中的投资者用途改善现有的居住条件,回归自然,享受生态生活不同置业行为客户需求投资及投资兼自住：以小面积低总价、素质最优或较优产品或稀缺特色产品，呈现两极化特征自住客户：由于家庭人口数量（一同居住）以3-4人为主，主要以中端大三房为主对品牌认知都比较认可品牌发展商，相信品牌的魅力项目期望高档生态居住区,地段未来升值潜力购买的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客户调调查成成果综综述62项目客客户圈圈定目标客户特征关键词注解背景年龄：30-50行业：政府公务员、民企高管、国企高管、私企主等置业角色：决策者、企业中的决策者家庭中的老大多置业经历，稳重不轻易作决定用途前期投资兼居住为主后期自住为主看好区域的自然环境置业动机自然生态、品牌、圈层、配套、安全私密感目前客户认知本项目的直接价值是环境和品牌排斥因素升值空间、担心价格过高、担心市场前景地处火车西站形象是阻碍项目价值提升的最大障碍产品对位小三：事企管理层、职员大三：私企主四房：政府公务员、私企业主小三：31-40，投资兼自住大三：36-45，投资兼自住四房：46-50，自住市民阶阶层富裕市市民阶阶层新资产产阶层层稳定资资产阶阶层财富阶阶层权利阶阶层赤贫阶阶层阶层金金字塔塔体系系63城市生态豪宅客户城市中心豪宅客户郊区豪宅客户稳定资产阶层财富阶层客户精精准锁锁定64引领◆分享◆快乐深圳中中原◆◆事事业业六部部目标客客户描描述习惯了了城市市的喧喧嚣，，喜欢欢自然然、原原生的的城市市生活活，有有浓郁郁“山山水情情结””，希希望在在自然然环境境良好好交通通便捷捷的地地段有有一套套房子子；平均年年龄35－５００，但但有较较高收收入，，活跃跃在政政府、、服务务、IT、贸易易等行行业；；平时工工作忙忙碌，，对生生活休休闲配配套设设施有有较高高要求求，喜喜欢登登山、、网球球等户户外运运动；；有着多多次置置业经经历，，眼光光挑剔剔，置置业经经验丰丰富；；多数是是1代人或或者2代人居居住，，多代代同堂堂的情情况会会较少少出现现。65项目客客户定定位20万以下20~40万40~70万70~100万100~180万＞200万核心客户群重点客户群边缘客户群主力客层：经济承受能力在40-100万的客户群游离客户群贫民66项目客客户定定位核心客客户重点客客户深、港港投资资置业业客户户惠城区区内政政府公公务员员（惠惠城区区政府府等））惠城区区内企企事业业单位位管理理人员员（江江北、、上排排等企企业））惠城城城区内内各商商业圈圈个体体私营营业主主（江江北、、人人人乐等等）惠城区区大中中企业业高级级白领领（江江北河河南岸岸等写写字楼楼内））惠城区区内:专业技技术人人员、、文化化艺术术类等等自由由职业业者其他置置业人人群特殊用用途置置业人人群游离、、偶得得客户户本项目目同属属于惠惠州西西片区区，周周边各各项目目楼盘盘客户户群体体构成成，对对本项项目客客户定定位存存在诸诸多借借鉴之之处。。结合合前面面的市市场调调查分分析，，本项项目客客户定定位如如下：：67『客观性性』主动式式被动式式『主观性性』3142产品服务人文环境（新进进者））（品牌牌）（社会会资源源）（自然然资源源）主流模模式：：“1+3”客观性性；典典型的的单一一项目目成功功要素素和高高价楼楼盘的的充分分条件件成本高高，对对地块块先天天条件件依赖赖高——体现““项目目价值值”[湖畔新新城城城市市原筑筑]片区项项目核核心竞竞争力力矩阵阵68『客观性性』主动式式被动式式『主观性性』3１42产品服务人文环境（新进进者））（品牌牌）（社会会资源源）（自然然资源源）山水资资源，，与片片区项项目比比优势势不明明显初入市市场，，但品品牌优优势明明显本项目目的选选择：：“1+2+4”（产品品+人文+服务））——体现““大盘盘价值值”“4”——“人文性性”体体现社社区价价值，，增强强社区区的内内聚力力和外外来客客户牵牵引力力“1”——“产品””以独独特性性和创创新性性成为为市场场关注注的焦焦点“2”——“服务””以人人性化化销售售及物物管体体现““安全全”与与“尊尊贵””本项目目的核核心竞竞争方方向69项目决决策模模型产品形象客户渠道价格附加值值本项目目城市原原筑湖畔新新城突出项项目的的产品品特色色，提提升产产品附附加价价值70通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的高融合合性的的、可可持续续发展展的、、示范范式的的都市市居住住区项目形形象统统领71惠州西西城●山水生生态住住宅示示范区区——我们在在这里里示范范惠州州西部部的未未来！！项目市市场定定位72指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅0.22012并立式住宅0.320-2515联排式0.540-6030叠层式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八层电梯公寓1.6170-20085十八层电梯公寓2.7240-280150国际通通行的的住宅宅用地地指标标从土地地价值值最优优实现现角度度选择择本项项目物物业开开发类类型本项目目产品品选择择方向向73项目目2.4的容容积积率率位位于于8层电电梯梯公公寓寓和和18层小小高高层层洋洋房房之之间间，，为为提提升升本本项项目目的的档档次次及及项项目目产产品品形形态态的的多多元元化化，，建建议议以以联联排排＋＋８８层层电电梯梯复复式式洋洋房房提提升升项项目目整整体体的的档档次次，，小小高高层层＋＋高高层层填填冲冲项项目目的的容容积积率率．．项目没有有限高，，可适当当增加项项目建筑筑的高度度，降低低项目建建筑覆盖盖率，提提升项目目园林景景观面积积，营造造良好的的居住氛氛围．本项目产产品选择择方向74本项目产产品选择择方向联排＋８８层电梯梯复式洋洋房＋小小高层＋＋高层75未来市场场供应主主力户型型面积面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城城市原筑筑南山公馆馆凤凰谷未来市场场供应的的主力户户型面积积为130-180平米。空档面积积区间空档面积积区间市场供应应主力面面积76市场热销销户型面面积根据中原原客户调调查:目前惠州州楼盘热热销的户户型面积积以120-140㎡为主，其其次是100-120㎡，占市场场热销户户型的65%。77政策对未未来影响响预判政府宏观观政策的的不断调调控银行的首首付的不不断提高高贷款利率率的不断断提升预测未来来市场承承接力有有限，整整体热销销户型面面积有变变小的趋趋势。78项目１号号地块户户型面积积及配比比户型面积面积比套数套数比连排别墅220-2802%201%复式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%总计100%1958100%结合项目目市场分分析及项项目定位位，建议议项目１１号地块块户型配配比如下下（项目目４号地地块可待待１号地地块成熟熟后考虑虑，项目目经济适适用房户户型按照照相关规规定）：：79项目形象象定位项目案名名：深业·城市风景景深业·天籁城项目定位位语：山林·湖泊·西班牙风风情小镇镇80项目发展策略FOCUS３开发理念念启动策略略项目定位位经济适适用房房启动动策略略819-1019分期规规模物业类类型时间轴轴2002.102.9-03.72004上半年年第一期期52003.117.644.3高层250001500012000900085009000高层豪豪宅、、多层层花远远洋房房、townhouse、house项目先先进行行旅游游项目目的打打造，，在项项目综综合配配套设设施完完善后后，再再进行行住宅宅项目目的开开发，，典型型的旅旅游+地产模模式。。万M2第二期期多层House天鹅堡堡纯水岸岸天鹅堡堡纯水岸岸首期配配置：：会所所05.10-06.8天鹅堡堡3500010第三期期第四期期2007.4波托菲菲诺大盘启启动策策略研研究82大盘启启动模模式一一“以点带面”模式启动模式项目主题：教育+休闲、旅游理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的大盘启启动策策略研研究8370套分批规规模主力户户型时间轴轴70套50套70套价格走走势（均价价，元元）首期配配置：：2.8万平米米健身身俱乐乐部、、豪华华会所所、双双语教教育、、2个小学学、4个幼儿儿园、、风情情商业业街惠州奥奥林匹匹克花花园6000750080009500项目以以运动动主题题，首首期打打造2.8万平米米健身身俱乐乐部、、豪华华会所所、双双语教教育、、2个小学学、4个幼儿儿园、、风情情商业业街等等休闲闲配套套，以以现场场实际际体验验带动动项目目的销销售。。第一批批2006.12.02第二批批第三批批第四批批2007.2.192007.2.242007.5.3大盘启启动策策略研研究84大盘启启动模模式二二“以小博大”模式启动模式项目主题：运动主题理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求大盘启启动策策略研研究858万分期规规模主力户户型时间轴轴第一期期第二期期第三期期第四期期20万16.5万9.8万价格走势（均价，元元）首期配置：：夏威夷风风情商业街街、网球场场、100亩高尔夫球球场、豪华华会所万M2五星级酒店店（总建面面7万）星河湾2001执信中学（（省一级））20022003200749005500700012，000项目首期启启动豪华会会所、100亩高尔夫果果岭、风情情商业街、、网球场等等配套，注注重产品细细节的打造造，通过现现场实景展展示奠定项项目的热销销。大盘启动策策略研究86大盘启动模模式三（同类项目目：半岛一一号）星河湾“情景营销销”模式：：现场实景景震撼启动模式每期开发均均值：13.5万m2启动规模：：20万m2项目主题：：运动+休闲大盘启动策策略研究87“以点带面面”“情景营销销”体验经济的的成熟状态态，适用于于本项目低成本营销销手法，成成为目前主主流模式体验经济的的萌芽状态态启动规模通通常不大于于10万m2，1000套项目启动策策略“以小博大大”现有大盘模模型的适用用性本项目首期期将先启动动项目会所所、风情商商业街、中中心景观园园林等配套套，以现场场可体验的的高端形象象，热销未未来．88本项目启动动策略调整项目的的局部容积积率，将地地块一分为为二，首期期容积率略略低，以最最优资源高高起点启动动，奠定项项目的整体体档次；在资源全面面整合基础础上，将公公共配套完完全充分展展示，为体体验做足文文章，产生生震撼效果果;启动区入口口处优先规规划和展示示非限定性性空间，加加大想象和和体验力度度.别墅类产品品树立价格格标杆，小小高层类产产品聚集人人气；以最优资源源高起点启启动,优先规划和和展示非限限定性空间间,以体验为目目的全面展展开89项目启动策策略一期二期建议项目整整体分三期期开发,其中1号地块分2期,4号地块1期开发;首先开发1号地块临4中的部分,初步估计总总建筑面积积约为12万平米;首期开发产产品档次应应相对拔高高,大户型产品品比例相应应调高;90项目启动策策略建议项目首首期开发约约12万平米，其其中住宅面面积约为11万平米,建议一期户户型配比如如下：户型面积面积比套数套数比连排别墅220-2804.5%202.62%复式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合计100%763100%91项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用房房启动策略略92经济适用房房启动策略略经济适用房房1、启动时机机（在满足足政府规划划要求的前前提下）经济适用房房建议在本本项目一期期销售完毕毕后开始启启动。原因：一期期销售后项项目的整体体风格、形形象已经确确定。在社会上造造成一定的的影响，让让市场加深深对深业品品牌认识。。在此时启动动经济适用用房，会得得到市场更更加高度的的关注，提提升深业品品牌的美誉誉度。2、整体形象象：必须与一期期项目的风风格一致，，但是在此此基础上要要与一期项项目拉开一一定的档次次。在品质方面面要达到一一定的水平平，赢得消消费者的信信赖，提高高深业品牌牌在市民中中的整体形形象。93一号地第一一期一号地第二二期经济适用房房4号地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年项目总体分分三期开发发.项目整体开开发周期94项目物业发展建议FOCUS4总体规划布布局建筑风格建建议园林风格建建议其他建议户型功能判判断及亮点点建议项目商业建建议95总体规划布布局规划约10000平米人工湖湖,提升项目的的景观资源源优势,奠定项目核核心竞争力力;组团围合式式布局,以景观为导导向,坚持资源优优先分配给给大面积产产品原则,多层、高层层产品尽量量板楼设计;以住区人文文景观、山体自然景景观、小区中心心园林构筑筑整个社区区的三大景观轴轴线;岛式会所设设计,会所面积约约2000平米,将项目会所所、人工湖与中中心泳池形形成一个整整体,形成社区主主入口的主主要展示面面.泳池与湖面面相连接,打造无边际际泳池;商业街休闲闲化,将项目商业业设置在共共联路和四四中路边,营造良好的的休闲氛围围;规划路景观观化,周边种植高高大大型乔乔木,形成一条林林荫大道.项目主入口口设置在共共联路上,整个小区实实现人车分分流;96总体规划示示意项目三房小小高层单位位/商业项目三房单单位/商业小区主入口口人工湖+泳池联排别墅四房单位\复式四房单位\复式联排别墅四房单位\复式四房单位\复式项目三房小小高层单位位项目三房小小高层单位位项目三房小小高层单位位项目三房小小高层单位位/商业会所97总体规划示示意深圳公园大大地98总体规划示示意深圳振业城99总体规划示示意深圳半山溪溪谷100规划布局借借鉴101岛式会所示示意消费者调查查显示，高高端消费者者对小区身身份感十分分在意，并并且认为气气派和开阔阔的入口景景观是提升升社区价值值的重要因因素.102山湖会所示示意图消费者调查查显示，高高端消费者者认为水系系是住所加加分的重要要元素，会会所若建在在湖边更能能添加其气气派，吸引引消费者眼眼球。103社区标志性性的建筑群群法洛斯灯塔塔荷兰风车104项目物业发展建议FOCUS4总体规划布布局建筑风格建建议园林风格建建议其他建议户型功能判判断及亮点点建议项目商业建建议105市场典型楼楼盘建筑风风格研究楼盘名称项目建筑风格项目销售情况卢浮公馆法式简约主义良好城市原筑现代简约风格良好合生帝景湾现代欧式风格良好山水江南现代中式良好湖畔新城简约欧式+岭南良好现代简约风风格是市场场主流,大盘大都选选择欧式建建筑风格;从市场反映映来看,客户并不关关注建筑风风格本身,而关注建筑筑风格所反反映的独特特风情,比较喜欢洋洋派的风情情;市场上缺乏乏西班牙建建筑、海派派建筑风格格、北美建建筑风格、、新古典主主义建筑等等;106建筑筑风风格格的的成成熟熟度度与与可可行行性性建筑筑风风格格与与名名盘盘的的执执行行力力对对比比模模型型：：建筑风格代表名盘成熟度执行实力要求西班牙建筑万科城☆☆☆☆☆高海派建筑风格桂花城（绿城）☆☆☆☆☆高现代简约风格水榭花都☆☆☆☆中现代法式瑞河耶纳☆☆☆高北美建筑风格珠江东岸☆☆☆☆高南加州风格兰乔圣菲☆☆☆☆高新古典主义观澜高尔夫、星河湾☆☆☆☆高西班班牙牙建建筑筑，，因因万万科科城城的的开开发发成成功功，，在在全全国国各各地地被被疯疯狂狂效效仿仿，，因因万万科科的的研研究究深深入入，，是是最最为为成成熟熟的的国国外外风风情情元元素素。。海派派建建筑筑风风格格，，因因绿绿城城集集团团的的开开发发成成功功，，被被江江浙浙一一带带的的开开发发商商人人在在各各地地复复制制，，也也取取得得了了较较好好的的市市场场反反响响。。海海派派建建筑筑风风情情也也因因绿绿城城的的深深入入研研究究，，成成熟熟度度较较高高。。107市场场对对建建筑筑风风格格的的偏偏好好根据据中中原原的的市市场场调调查查,选择择最最多多的的为为现现代代简简约约风风格格.客户户选选择择仅仅仅仅表表明明现现有有建建筑筑风风格格偏偏好好,中原原认认为为:客户户需需要要引引导导,市场场也也需需要要创创新新.市场场建建筑筑风风格格偏偏好好108项目目建建筑筑风风格格建建议议市场空缺物业类型适应性建筑特点个性鲜明度西班牙风格洋房、别墅、小高层热情、活力、个性非常鲜明海派风格小高层清新、典雅、精致鲜明南加州风格别墅原生、质朴、自然鲜明新古典风格洋房、别墅、小高层清新、典雅、高贵非常鲜明现代简约风格小高层、高层现代、国际、时尚不太鲜明从市市场场及及项项目目整整体体考考虑虑,建议议本本项项目目建建筑筑风风格格为为:西班班牙牙建建筑筑风风格格109风格格印印象象110外观观元元素素：：飘飘檐檐111铁艺艺阳阳台台112花台台113细部部浮浮雕雕、、入入口口门门廊廊114小高高层层115小高高层层116项目物业发展建议FOCUS4总体体规规划划布布局局建筑筑风风格格建建议议园林林风风格格建建议议其他他公公共共空空间间建建议议户型型功功能能判判断断及及亮亮点点建建议议项目目商商业业建建议议117市场场园园林林风风格格主主题题现现状状楼盘名称项目建筑风格项目园林风格卢浮公馆法式简约主义法式园林合生帝景湾欧式风格地中海式风情园林奥林匹克花园现代欧式风格地中海、普罗旺、巴厘岛风情园林丽日百合家园现代风格现代水主题园林城市原筑现代风格原生山景园林湖畔新城现代欧式+岭南风格欧式风情园林市场场园园林林风风格格多多样样,除个个别别楼楼盘盘外外,实施施的的不不够够精精细细,造价价低低廉廉,谈不不上上风风情情和和感感觉觉.118市场场对对园园林林风风格格的的偏偏好好目前前市场场上上客客户户对对于于园园林林风风格格，，没没有有固固定定偏偏好好，客客户户对对于于市市场场上上的的风风情情主主题题都都不不太太了了解解，，而而是是随随意意因因主主题题来来选选择择，，发发展展商商说说是是什什么么主主题题，，就就是是什什么么主主题题，，无无法法识识别别，，也也没没有有实实质质的的从从园园林林上上感感受受到到太太多多品品质质感感。。市市场场上上除除了了个个别别大大盘盘，，也也缺缺乏乏较较精精致致的的园园林林社社区区。。因此此，，一一方方面面，，客客户户肯肯定定具具备备园园林林品品赏赏能能力力，，好好的的园园林林，，差差的的园园林林，，在在有有比比较较的的情情况况下下是是能能够够感感觉觉出出品品质质高高低低的的。。另另一一方方面面，，客客户户对对目目前前市市场场的的园园林林没没概概念念，，因因为为没没有有好好园园林林做做参参照照，，因因此此市市场场需需要要好好园园林林，，同同时时客客户户对对主主题题风风格格没没有有任任何何限限定定，，园园林林主主题题需需要要市市场场去去引引导导。。作出出好好的的园园林林，，客客户户是是一一定定会会认认识识到到价价值值的的。。119惠州州的的水水土土、气候候条件件惠州州市市地地处处低低纬纬度度，，北北回回归归线线横横贯贯全全市市，，属属亚热热带带季季风风性性湿湿润润气气候候区区,雨量量充充沛沛，，阳阳光光充充足足，，气气候候温温和和，，年年平平均均气气温温22℃℃，年年日日照照量量1600至2100小时时左左右右，，(2003年)降水水量量为为1492.8mm，降降水水天天数数为为119天，，降降水水主主要要集集中中在在4月份份至至9月份份，，无无霜霜期期长长达达350多天天。。充充沛沛的的降降水水，，无无霜霜期期长长，，充充足足的的日日照照量量。。120亚热热带带园园艺艺植植物物注重重整整体体园园林林的的质质感感和和植植物物的的档档次次。。121亚热热带带园园艺艺植植物物注重重整整体体园园林林的的质质感感和和植植物物的的档档次次。。122项目目园园林林风风格格建建议议多组组团团、、溶溶解解式式园园林林有效效解解决决项项目目景景观观均均好好性性的的问问题题,契合项目整整体规规划和和建筑筑风格格,也能在在市场场上形形成鲜鲜明的的主题题.项目园园林将将主要要围绕绕中心心湖和和会所所展开开.123架空层层园林林整体小小区首首层架架空6米,设置架架空层层园林林,提升项项目整整体的的绿化化率,也可在在架空空层设设置小小区泛泛会所所124架空层层园林林125具体园园林细细项水主题题循环流流动于于层叠叠式喷喷水池池、喷喷泉、、人工工湖、、甚至至人工工瀑布布之间间，令令园区区的每每一细细部都都充溢溢着水水的盈盈动;126具体园园林细细项景观轴轴除了了打造造重点点的园园林之之外，，能让让整个个小区区的园园林进进行有有效的的呼应应，更更现园园林的的生命命力。。景观轴轴127具体园园林细细项注重公公共交交往的的邻里里关系公公共空空间提提示公共空空间128具体园园林细细项立体绿绿化-----树多花花多草草少小溪湖湖水等等水系系营造造129园林小小品与与建筑筑的搭搭配130项目物业发展建议FOCUS4总体规规划布布局建筑风风格建建议园林风风格建建议其他建建议户型功功能判判断及及亮点点建议议项目商商业建建议131目前市市场上上已有有的户户型创创新楼盘名称项目产品类型户型特点卢浮公馆小高层凸窗、3+1错层结构、入户花园、阳台水云居小高层、高层凸窗、入户花园、廊院、中空搭建美林玉桂山小高层凸窗、落地窗、入户花园、廊院奥林匹克花园观景洋房、别墅凸窗、入户花园、露台、私家花园、阳台凸窗和和入户户花园园是项目目在打打造户户型产产品时时最常常见的的基本本功能能设计计，这这正验验证了了消费费群体体对各各式凸凸窗和和入户户花园园的青青睐；；其次是是圆弧凸凸窗、、景观观阳台台、落落地窗窗、露露台、、私家家花园园以及及空中中花园园等.132特征1.各种功功能房房间的的面积积和比比例调调整特征2.追求附附送面面积空空间,外围空空间的的最大大化利利用特征3.垂直空空间的的最大大化利利用适当减减少卧卧