房地产项目前、后期工作流程_第1页
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文档简介

房地产项目前、后期工作流程一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书编制规划(建筑)设计方案办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划(建筑)设计方案环境影响评估报告规划方案审批(公示)发改委办理立项批文项目可行性报告核发规划(建设)设计方案批准意见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘(一)、招、拍、挂:分拍卖、招标、挂牌方式。1、挂牌,选定土地交易中心发布信息中的地块,缴纳该地块起拍价10%的保证金后,参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。2、拍卖,竞拍单位在规定时间内自由报价,规定时间到停止报价,最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位(不含最高报价单位两家或两家以上)继续竞拍,最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位(不含最高价)继续参加竞拍,愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。3、招标,重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标,专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。

(二)土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证1)土地成交确认书。竞得地块后,与土地储备单位签订土地补偿协议,协议包含地块面积、容积率、价格(包含批租费、水土流失费、土地登记费)、交地时间等。2)建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料,如符合申报要求报业务例会研究,相关领导审核通过后公示、发放用地红线,公示期满制作发放用地许可及规划设计条件,报市国土局办理土地证。3)土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。

一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。

新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。(三)、工程立项及环评

方案编制完成后,同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续,项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告,可行性研究报告编制完成,送发改委审核后签发立项批复。[环评分:环评表与环评书二者费用有本质区别,需要特别对待]同理,委托有资质的单位编制环境影响评估报告,送市环保局审核完毕后,签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。

反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。

(四四))建建设设工工程程规规划划((设设计计))方方案案批批准准建设设单单位位委委托托设设计计机机构构编编制制规规划划设设计计方方案案,,报报规规划划局局审审批批,,规规划划处处初初审审合合格格后后报报局局技技委委会会通通过过、、公公示示、、发发放放规规划划((建建筑筑))设设计计方方案案批批准准书书。。同同时时,,征征求求相相关关部部门门意意见见,,征征求求意意见见必必须须单单位位::市市抗抗震震办办、、市市人人防防、、市市消消防防,,根根据据不不同同情情况况征征求求其其他他部部门门意意见见。。注明明::1、现现在在对对住住宅宅楼楼消消防防不不单单独独审审批批方方案案与与施施工工图图,,只只是是采采取取竣竣工工抽抽查查的的方方式式,,对对不不符符合合要要求求的的进进行行处处罚罚,,对对符符合合出出抽抽查查合合格格意意见见。。但但是是工工程程竣竣工工验验收收均均需需要要消消防防验验收收合合格格证证,,此此要要求求职职能能部部门门未未衔衔接接好好,,需需谨谨慎慎对对待待!!2、武武汉汉市市人人防防设设计计资资质质只只有有四四家家,,需需了了解解以以免免出出现现人人防防工工程程设设计计返返工工事事件件。。规划方案审查查总平面审查阶阶段亦叫“修建性性详细规划审审查”。这个个阶段就是审审查小区的总总平面规划图图纸,也就是是审一个小区区的建筑物都都是怎么排的的,每栋单体体建筑有多高高,有多大,,各栋单体建建筑之间怎么么间隔,间距距是多少,日日照够不够,,总容积率是是多大,有没没有超过规定定的容积率,,建筑密度是是多少,进出出小区的道路路怎么安排,,是不是符合合消防规范等等,这些东西西都是非常的的专业。在这里里我要要举例例说明明一下下,比比如建建筑密密度,,这个个东西西看起起来很很简单单是吧吧,就就是建建筑物物基底底面积积占整整个小小区面面积的的比例例数。。譬如如这个个小区区是1万平方方米,,有3000平方米米的地地面上上有建建筑物物,那那么建建筑密密度就就是30%。看起起来这这个计计算应应该是是没有有什么么争议议了。。但是是且慢慢。我我这3000平方米米的建建筑占占地里里面,,有2000平方米米是一一个大大型的的架空空平台台,架架空层层下是是停车车位,,上面面是空空中绿绿化广广场。。现在在,争争议就就来了,我我这个个2000平方米米,到到底算算不算算建筑筑基底底?你你之所所以限限制我我的建建筑密密度,,无非非就是是为了了保证证绿化化嘛,,保障障居民民的休休闲空空间嘛嘛。现现在我我虽然然好象象是在在地面面上建建了东东西,,但是是我这这个东东西顶顶上都都是绿绿化啊啊,我我的绿绿化没没有减减少啊啊,我我的休休闲空空间没没有减减少啊啊,所所以这这个2000平方米米不能能算在在建筑筑密度度里面面。这这种空空中花花园型型的架架空层层到底底要不不要算算建筑筑密度度的问问题,,反正正技术术规范范没有有限死死,有有无穷穷的空空间可可以钻钻营。。再举个个例子子,容容积率率,总总建筑筑面积积除以以净用用地面面积。。也是是看起起来很很简单单。但但是放放到实实践中中一看看,啥啥是净净用地地面积积啊??从哪哪里起起算啊啊?是是纯粹粹的土土地使使用权权证载载的面面积呢呢,还还是比比这个个面积积大那那么一一点,,一直直到周周边道道路的的道路路中线线去呢呢?这这个东东西根根本说说不清清楚,,怎么么算都都行。。把净净用地地面积积一加加大,,总建建筑面面积自自然就就水涨涨船高高。这这都是是可以以钻营营的地地方。。其他的的地方方,譬譬如消消防通通道的的设置置,高高层建建筑四四周必必须设设立环环形消消防车车道。。但是是这么么一搞搞,小小区的的绿化化基本本上就就毁掉掉了。。怎么么办??设置置那种种隐形形消防防车道道,上上面种种草保保持绿绿化,,就指指着图图纸说说这就就是一一条消消防道道路。。这么么搞行行不行行?反反正我我个人人不知知道行行不行行。消消防车车道的的载重重量那那是有有非常常严格格滴设设计要要求滴滴,反反正我我个人人不知知道这这种草草地能能不能能承载载得起起消防防车。。审总平平面是是整个个开发发报建建过程程中最最有技技术含含量的的活,,这个个过程程一般般都要要2到3个月,,往往往都要要和规规划部部门反反复修修改扯扯皮,,来回回磨,,磨到到双方方都没没了脾脾气,,才能能通得得过。。几乎乎没有有见过过能顺顺顺当当当啥啥工作作不做做,干干等着着就能能通过过总平平面审审查的的。我我也没没见过过那种种零缺缺陷的的总平平面设设计,,只要要有心心,无无论什什么公公司的的总平平面,,那只只要一一挑起起来,,问题题都是是一筐筐筐的的。不不是消消防间间距不不够,,就是是在不不能开开窗的的地方方开了了窗,,要么么就是是车道道转弯弯半径径太小小等。。(五))后续续工作作1、为为便便于后后期规规划许许可及及施工工许可可,方方案批批准意意见书书核发发后,,即可可向建建设工工程交交易中中心办办理项项目报报建,,到市市开发发办办办理该该项目目的生生产任任务,,现场场进行行详勘勘。另另外::施工工图审审查意意见是是报建建的重重要依依据之之一,,报建建是招招投标标的前前提,,故施施工图图审查查要抓抓紧。。2、管线线综合合审查查、排排水许许可证证(在立项项阶段段需要要水务务局排排水部部门出出具排排水说说明)管线综综合审审查是是规划划部门门的专专业审审查内内容之之一,,我现现在专专门拿拿出来来讲,,因为为这个个东西西实在在是非非常,,非常常的专专业啊啊。搞搞得不不好的的话,,实在在是害害死人人啊。。而且且,被被这个个东西西害死死的公公司比比比皆皆是。。各位位千万万别以以为那那些什什么保保利啊啊合生生啊之之类的的大公公司就就不会会在这这个问问题上上犯重重大原原则性性的错错误,,事实实上,,在这这个问问题上上栽跟跟头的的的几几率,,是一一样的的,这这个东东西就就跟击击鼓传传花似似的,,一轮轮到就就死。。管线综综合是是啥??包括括三大大项::小区区给排排水管管线、、强电电线路路、弱弱电线线路,,这三三项综综合起起来考考虑,,根据据各项项设计计规范范科学学统筹筹安排排,放放到同同一张张图纸纸上。。给排排水不不用多多解释释了,,就是是怎么么引自自来水水进小小区,,然后后怎么么把生生活污污水和和雨水水排出出小区区;强强电就就是生生活用用电,,线路路从哪哪里进进,怎怎么上上楼,,怎么么进门门;弱弱电的的内容容就多多了,,什么么有线线电视视线、、各类类通讯讯线路路、网网线、、内部部监控控线路路,等等,多多得要要死。。上面面这三三样东东西要要科学学的话话,统统统都都得在在地下下走,,从地地下穿穿进各各栋单单体再再连接接进入入千家家万户户。这些线线路啊啊什么么的,,必须须要合合理的的安排排好,,不能能到处处乱走走。作作为非非专业业人士士,要要判断断一个个小区区的官官线综综合设设计好好不好好,只只需要要看两两个东东西::1、你就就这么么走进进一个个小区区,看看它里里面是是不是是有电电线搭搭在楼楼和楼楼之间间。只只要有有这个个,基基本上上这个个小区区你就就不用用多考考虑了了。2、啥啥井井盖盖是是不不是是基基本本沿沿着着小小区区道道路路排排布布,,不不是是搞搞到到到到处处都都是是。。如如果果什什么么啥啥井井盖盖搞搞得得满满地地都都是是,,简简直直看看不不出出走走向向来来的的,,基基本本上上这这个个小小区区你你就就可可以以考考虑虑放放弃弃了了。。为什什么么要要这这么么强强调调这这个个管管线线综综合合呢呢??如如果果它它设设计计不不好好有有什什么么后后果果呢呢??首首先先,,就就是是给给排排水水会会整整天天出出问问题题。。一一下下雨雨小小区区就就变变池池塘塘的的事事情情,,然然后后,,就就是是网网络络整整天天出出问问题题,,小小区区网网络络运运营营商商根根本本没没得得选选,,因因为为只只埋埋了了一一条条管管,,别别的的网网络络运运营营商商想想进进来来提提供供优优质质服服务务都都不不行行,,而而现现在在的的这这家家,,不不是是这这里里的的线线路路坏坏就就是是那那里里坏坏,,整整天天修修,,我我这这正正打打怪怪呢呢,,嘣嘣的的一一下下,,断断网网了了。。再再然然后后,,夏夏天天千千万万别别开开空空调调,,一一开开就就断断电电跳跳闸闸。。家家里里的的电电器器得得轮轮着着用用,,千千万万别别一一起起开开。。看看电电视视的的时时候候千千万万别别开开电电脑脑,,不不然然就就得得在在黑黑暗暗之之中中耗耗一一晚晚上上。。这这都都是是管管线线综综合合没没搞搞好好的的标标志志啊啊。。你说说这这样样的的小小区区,,能能住住吗吗??续管线线综综合合既既然然如如此此重重要要,,那那么么我我们们说说,,我我们们设设计计的的时时候候好好好好的的考考虑虑,,好好好好的的研研究究,,不不就就行行了了吗吗??事事实实上上,,是是不不行行。。为为什什么么??因因为为所所有有的的线线,,你你都都得得从从外外面面引引进进来来,,都都得得跟跟外外面面有有个个接接口口。。但但是是接接口口在在哪哪里里呢呢??我我现现在在告告诉诉你你们们,,无无论论开开发发商商们们在在事事先先做做多多少少准准备备工工作作,,做做多多少少调调查查工工作作,,都都无无法法保保证证预预留留的的接接口口不不发发生生变变化化。。最最常常见见的的是是市市政政排排污污管管线线突突然然就就重重新新施施工工,,换换地地方方了了,,哪哪怕怕它它不不换换地地方方,,就就是是水水平平抬抬高高个个几几公公分分,,这这个个小小区区的的排排水水因因为为倾倾斜斜度度不不够够,,那那也也完完蛋蛋了了。。这这种种事事情情太太常常见见了了。。大大家家肯肯定定经经常常看看到到市市政政管管线线施施工工,,把把路路挖挖开开,,今今天天搞搞搞搞这这里里,,明明天天搞搞搞搞哪哪里里。。我我反反正正是是被被这这个个东东西西搞搞怕怕了了。。这这种种情情况况那那是是想想赔赔钱钱都都搞搞不不定定的的。。然然后后,,高高压压电电线线的的接接入入口口,,一一开开始始说说得得好好好好的的,,从从某某某某变变电电站站接接,,等等到到施施工工完完毕毕,,要要正正式式接接的的时时候候,,突突然然发发现现那那个个变变电电站站已已经经搬搬走走了了,,又又或或者者它它的的容容量量已已经经超超了了,,不不能能再再让让你你接接,,你你得得从从其其他他地地方方接接,,这这个个时时候候只只能能花花冤冤枉枉钱钱,,乱乱引引。。引引到到多多少少电电算算多多少少电电。。至至于于,,呃呃,,会会引引起起什什么么生生活活上上的的麻麻烦烦,,我我也也不不知知道道。。再说到这这个排水水许可证证。这个个东西是是市政部部门发的的,专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。。这个东东西管的的是管径径和流量量,以及及连接市市政管线线的位置置。然后后这个东东西反过过来又影影响管线线综合设设计,事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。3、园林绿绿化总平平面图与与审定的的总规划划平面图图在道路路走向,,等布局局上不得得调整过过大,即即管网综综合应在在二者审审定统一一后布置置,确保保图纸与与实施保保持一致致。二、办理理建筑施施工图核核准流程程申请人提提供相关关资料市规划局局窗口建筑规划划管理处处初步审审核符合审批批方案核准建筑筑核位红红线图和和施工图图开具有关关收费联联系单,,发放建筑工程程施工图图审核通通知审批所需需资料::1、申请人人申请办办理施工工图核准准的申请请;2、方案意意见书确确定的相相关部门门意见及及回执;;3、土地证证或相关关土地使使用证明明文件;;4、建筑施施工图4套及电子子文件((总平面面、平、、立、剖剖)5、建筑核核位红线线图6套及电子子文件;;6、以上资资料送建建管处核核准符合合审批的的方案,,且符合合建筑规规范,发发放建筑筑工程施施工核准准通知;;另外1、施工图图需要进进行防雷雷审查,,对口部部门为区区防雷机机构2、扩初设设计在审审图机构构进行抗抗震设计计审查三、建筑筑工程规规划许可可证核发发流程::办理建筑筑工程规规划许可可证说明明及流程程:1、取得建建筑工程程施工图图核准通通知后,,到红线线办办理理建筑放放线手续续,制订订红线定定位册;;2、凭工作作联系函函到人防防等部门门办理相相关手续续;3、核发建建筑工程程规划许许可证;;单体审查查、建筑筑工程规规划许可可证规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的,但但是总体体来说,,相对于于总平面面规划,,就比较较容易通通过一点点。单体体设计是是啥呢??就是在在总平面面规划的的基础上上,落实实单体建建筑的设设计方案案。单体体方案主主要是些些啥内容容呢?我我个人是是这么总总结的::关键就就是落实实各空间间的大小小尺寸。。这个阶阶段有些些东西也也很麻烦烦,最烦烦的是车车位。目目前来说说,我国国各大城城市在车车位问题题上管得得那都是是非常严严格的,,要求一一般是每每户住宅宅配一个个车位,,商业一一般是100平方米配配一个车车位。大大体的配配置要求求基本上上都是这这样,各各城市大大同小异异。车位位不够,,基本上上都别想想通过单单体审查查。当然,总总平面审审查期间间一般来来说,也也会审车车位,不不过那个个阶段主主要是经经验值,,按35平方米到到45平方米平平方米一一个车位位这样的的经验值值,来评评估地下下室面积积够不够够,一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够,不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了,就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦,根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦,等等等等等,,不一而而足。但但是有些些时候,,无论怎怎么摆都都摆不够够,那也也有办法法,就是是宣称我我这里要要做立体体机械停停车位。。立体机机械停车车位我相相信很多多人都见见过,那那玩意非非常的不不好使唤唤,进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。。不过无无数开发发商都只只是停留留在口头头上,只只要通过过单体审审查了,,这个机机械停车车装置那那是绝对对不会安安装的。。那么,为什么么开发商那么么不愿意建大大点地下室??因为建地下下室是亏本的的。买的人也也少。我知道道这个话一说说出来粪青们们就会向我开开炮,说什么么10几20万买一巴掌大大的停车位,,开发商还亏亏本?事实是是,停下一台台车,的确只只需要10个平方米不到到的空间。但但是,你要把把这部车停进进去,你另外外还需要30平方米的进车车道。所以按按经验值,每每个停车位所所须分担的面面积,基本上上都是35到45平方米。规划划部门都这么么掌握。你这这个车是不能能垂直起降的的。这就是客客观规律。审完单体设计计,设计公司司再细化一下下出建筑施工工图,就可以以申领建设工工程规划许可可证消防和人防专专项审查这两样东西搞搞死人。我直直接这么下两两个结论:没没有哪个小区区的消防和人人防设计是达达标的。没有有哪个小区的的消防和人防防设备是合格格。我就这么么直接一点::消防报建,,要说难,是是所有专业报报建中最艰难难的,但是如如果说简单,,也可以很简简单。至于人人防报建,这这个东西莫名名其妙,我不不知道这个算算什么,我对对任何备战的的东西,都心心存恶感。先从消防说起起。消防部门门是武警官兵兵,不是政府府机构,这个个大家心里要要有数。我国国的开发消防防审查,在很很多时候都是是非常扯淡的的,非常官僚僚的。另外呢呢,我们的商商,也的确是是非常的不象象话,要满足足消防规范的的话,这个投投入太大了。。另外我们的的消费者也没没这种意识。。因为很多消消防上的要求求是非常影响响使用的,比比如电梯间和和楼梯间之间间设置个1级防火门,那那对业主进进进出出来讲,,是非常不方方便的。基本本上来讲,消消防设计绝对对不可能严格格按规范做够够做足。在这这个方面,审审查那也是越越来越严。一一般说,各发发展商都是委委托消防施工工企业代理报报建。为什么么呢?因为这这些企业长期期和消防部门门打交道,跟跟消防部门之之间的关系千千丝万缕源远远流长,往往往由他们出面面才能把事情情办成。但是是,我在这里里说句公道话话:涉及生命命安全的消防防规范,基本本上没人敢动动手脚。比如如12层以上要设置置专门的消防防电梯,17层以上设置剪剪刀楼梯,这这些强制性规规范已经是铁铁律。我个人没见过过有开发商能能绕得过这些些强制性规范范的,即使能能绕过去将会会获得巨大的的回报,譬如如减少一套楼楼梯,那是多多么好的事情情啊,但是是基本上没人人敢去办。现现在对住宅小小区消防采取取抽查制度,,不再对方案案与施工图进进行事情控制制,而是事后后处罚。对住住宅小区前期期简单,但是是后期存在受受罚风险,对对设计与建设设方提出了更更高的要求了了。但是对商商业开发依然然要走以上流流程。人防工程是非非常神经的一一样中国特色色的东西。我我不知道这个个东西算啥。。真要有空袭袭了我绝对不不会呆在高层层建筑的地下下室里,911的那栋大楼就就是前车之见见。真要被炸炸了楼,呆在在地下室里绝绝对活埋掉。。人防部门属于于政府部门,,不是军队编编制。用于人人防用途的那那部分地下室室也可以搞停停车位,但是是这部分要被被划出来,不不能发产权证证。这部分停停车位只有使使用权。关于于人防停车位位的使用权问问题,现在的的争议非常大大。社会上各各种声音都有有,尤其是自自以为看通了了物权法的神神经们。我现现在告诉你们们,所有的人人防用途的东东西,产权都都是国家所有有。国家为了了鼓励大家搞搞人防工程,,就允许你暂暂时用着。但但是这个产权权,无论如何何,都不可能能归属于什么么全体业主。。因为人防用途途部分的车位位只不过是一一种暂用的性性质,不能卖卖,所以开发发商绝对会想想办法减少人人防面积。另另外,人防设设备那也是非非常疯狂的东东西,比如人人防那个安全全门,那都不不知道算啥,,那个东西要要真放进地下下室,还真是是搞碉堡了。。也不知道能能防什么。节能审查、施施工图审查在领取建设工工程规划许可可证之后,设设计公司在建建筑施工图的的基础上再次次细化,完成成结构施工图图、水电施工工图等等全部部施工图及结结构计算书等等,完成节能能设计,做一一个节能计算算书,就可以以开始这两项项审查了。节能审查。我我国现在越来来越强调可持持续发展,建建筑节能摆上上的位置也越越来越高。这这么说吧:什什么360度大落地窗、、全敞开式阳阳台、无封闭闭式中庭这些些东西,在节节能方面肯定定是不达标的的。搞了这些些东西,夏天天空调得开到到疯狂掉。不不过老百姓都都喜欢这种新新鲜东西。恩恩,在这里南南北差异非常常明显:北方方一般在节能能审查上都比比较能达标,,老百姓在观观念上也比较较能接受这个个,因为北方方有一个取暖暖的问题,节节能不能达标标的房子,在在冬天那可是是要白白的花花出取暖费的的。但是南方方人对这种东东西就比较不不待见,我就就好这一口,,你管得着啊啊。说到这里不由由得想对那个个套型建筑面面积90平方米以下占占70%以上的90/70政策说两句。。建设部的官官员们在政策策制定上,必必定带有强烈烈的北方特征征。北方人在在考虑在冬天天取暖的要求求之后,的确确不习惯居住住大面积。开开间超过6米的客厅,在在取暖上就肯肯定不达标了了。同时,在完全全不考虑洗手手间的采光和和通风要求时时,90平方米的套型型面积的确可可以设计出非非常不错的三三居室的户型型。这是与北北方人的使用用习惯及气候候一致的:空空气干燥,而而且洗手间的的使用频率较较低,一般人人都不习惯每每天洗澡。((我说明,我我这不是地域域歧视啊,我我这完全是就就事论事。))但在南方,,仅仅只是增增加这么一个个洗手间的窗窗户,90平方米要设计计出三居室,,就几乎是不不可能完成的的任务。这个个稍微在图上上画一下就知知道了。房子子朝外的位置置就那么几个个面,几个房房间一占,厕厕所就不知道道摆在哪里了了。本人当年年参与的好几几个项目,为为了在满足这这个9070的要求下还能能做3房单位,设计计师呕了不知知道多少吨血血。现在市场场上的公司逼逼得没法子,,被迫只能大大量的推出两两房单位。当当然,两房单单位也可以住住,不过就不不能养孩子,,一养孩子这这家就完蛋了了,爸爸妈妈妈爷爷奶奶加加孩子哭,连连转身的地方方都没有。现现实就是这么么滴残酷。客客观规律就是是如此。现在有些公司司为了规避这这个90/70,还想了些花花招,比如设设计两套房子子,再打通它它一起卖。在在某些不良媒媒体的宣传口口径上,将这这个做法称为为不良开发商商昧着良心做做事。我个人人无言以对。。现在开始说施施工图审查。。施工图审查查现在都已经经在表面上市市场化了,允允许开发商自自己找资质的的施工图审查查单位做审查查。施工图审审查单位还必必须对审查结结果负责。但但是,基于我我国的审查技技术非常的落落后,恩,怎怎么说呢,连连设计、施工工技术都非常常落后,因此此这个审查实实在是见仁见见智,根本没没法子审。在在这里讲一个个本人曾经亲亲历的事情。。那一年在珠珠三角一个三三线城市,在在一个别墅项项目门口建一一座景观塔。。那个塔呢,,形状就像个个纺锤,中间间粗两头细。。该地建设局局检查组带人人检查施工现现场,上了这这塔的工架,,突然这塔就就塌了,整个个检查组全部部死光。这是个大事啊啊,政府因此此组成了浩大大的调查,来来查这个事故故的原因。首首先当然是从从源头设计查查起。结果一一查,设计坚坚称没有任何何设计上的问问题。于是把把那图纸送去去重新做审查查,一查的话话,审查人员员说,不行,,这个图纸有有问题。两边边就吵了起来来。最后两边边都说服不了了对方。要说说这个图纸违违反强制性规规范吧,它也也不违反。但但是不违反强强制性规范就就表示安全合合格吗?我看看谁也不敢说说这个话。最后后只能把施工工单位拉出来来,判了几个个罚了些钱,,了事。现在在合生在广州州的某楼盘前前面,也打算算树这么一个个塔,做审查查的时候也是是吵得不可开开交。最后也也是不了了之之,因为这根根本说不清楚楚,到底安不不安全反正我我个人不知道道。施工图审查是是收费项目,,非常贵,所所以一直都是是名义上的市市场化,事实实上的垄断化化。施工图审审查时除了给给审查费,专专家红包那也也是不能少滴滴。四、相关审审查:1、地质勘察察,勘察合合同备案、、勘察报告告审查;2、施工图审审查,为缩缩短审查时时间,方案案通过后,,施工图设设计完成即即可提前请请相关审查查机构对施施工图进行行审查(施施工图审查查包含节能能审查),,待核位红红线图完成成后,迅速速进行施工工图设计文文件审查备备案及节能能备案;3、消防审查查,施工图图(建施全全套及电子子文档*DWF)消防审核核必须在核核位红线取取得后方可可申报;4、人防地下下室审核,,人防地下下室必须由由具备人防防设计资质质的设计院院进行设计计,人防办办进行审核核,人防面面积不够部部分需缴纳纳易地人防防建设费。。五、施工许许可及后期期手续1、报建与监监理、施工工招投标2、招标完成成后,办理理招标资料料及合同备备案、签订订廉政合同同;3、缴纳相关关费用、办办理文明施施工现场勘勘验评估合合格证,有有深基坑需需提供专家家委员会文文件,填报报质量、安安全监督登登记表,手手续完全后后发放施工工许可证;;4、淤泥排放放许可、噪噪音排放许许可、夜间间连续施工工许可4、主体施工工封顶后,,报商品混混凝土验收收,办理商商品混凝土土保证金退退费手续;;5、每单体维维护墙体施施工完成,,需报墙改改办验收,,便于竣工工备案后办办理新墙体体基金的退退费手续。。保温层完完成后报请请节能办对对保温验收收;6、项目竣工工后需积极极办理各项项专项验收收,便于及及时向客户户交房。消消防验收((需消防检检测、电气气检测),,规划验收收(需测量量竣工图)),防雷验验收(防雷雷检测),,质量验收收(室内环环境检测、、外贴瓷砖砖需红外检检测)备案案,最后报报市开发办办综合验收收,验收合合格后发放放备案证((上网公示示)向客户户交房。报建、监监理、施工工招投标施工报建、、监理招投投标、施工工招投标拿到图纸审审查办的合合格意见单单后,即刻刻办理报建建,拿号,,再进行监监理招投标标,而后进进行施工招招投标。按按照我国现现行招投标标法,私营营房地产公公司(无国国有经济成成分),其其房地产项项目不需要要做建筑施施工招投标标,他们可可以直接发发包。在必须要做做施工招投投标的时候候,这个领领域那是真真黑不是假假黑。黑得得让人毛骨骨悚然。搞搞施工的就就没几只好好鸟。暗地地里啥招数数都用得出出来。我个个人不排除除有些人为为了逼别人人退出投标标会使用黑黑社会的可可能性。监理招标的的程序跟施施工招标的的程序及做做法几乎一一致,我不不多说了。。监理报建是是完成这个个监理免招招标或招标标手续之后后的事情,,做一个监监理规划和和监理细则则,交建设设部门审核核一番,认认为OK了,发一个个监理审查查意见。通通过了就是是下一步,,监理许可可证。监理规划和和监理细则则,老实讲讲,在我个个人的经验验里面,我我从来没看看到建设部部门真的做做过审核。。在我个人人的从业经经验里面,,我没见过过几个政府府官员能看看得懂的。。办理施工许许可证还需需要办理质质量监督、、安全监督督质量监督、、安全监督督质量监督站站和安全监监督站都是是建设部门门下属机构构。拿施工工许可证之之前,必须须得去两个个站办审批批手续,质质量监督主主要是缴费费,办理监监督登记表表;安全监监督主要是是办理安全全登记表与与开工时文文明安全合合格证。在现实的操操作中,但但凡涉及到到检测的,,就由质监监办;不需需要检测,,一般用肉肉眼就能发发现毛病的的,就属于于安监的职职责。由于于质监搞检检测,比如如桩荷载检检测、水泥泥检测,这这些东西,,都是收费费项目,所所以质监在在管理上就就没那么的的严,为什什么呢,因因为质监大大多得靠这这些收费项项目养活自自己。收人人钱手软,,云云。安安监基本不不收费,但但是存在开开工时文明明安全验收收合格证,,中间存在在几次脚手手架安全验验收。竣工工时存在综综合验收上上安全站要要盖章。现在在有些些城市,质质量检测的的功能已经经开始市场场化了,有有资质的检检测单位都都能做检测测了。但是是存在3比7的关系,与与后续工作作协调配合合事宜,一一般在价格格基本合理理的前提下下都在对口口的监督站站检测。不不过呢,绝绝大多数的的城市,这这个功能被被质量监督督站牢牢的的把持着。。这个也是是建设部门门的生财主主道啊。施施工许可证证完了之后后,后面不不知道还有有多少程序序。放验线线、白蚁防防治、防雷雷、预测绘绘、预售、、各专业验验收、项目目备案验收收,一直到到交楼。放线、验线线放线、验线线这个就简单单的说一说说吧。图纸纸画出来之之后,要把把图纸上的的建筑物在在实地上落落实一个具具体的位置置,这是个个技术活,,要测量,,定坐标。。这个活就就叫放线。。放线一般般是规划部部门下属的的测绘院或或类似的测测绘机构干干,不过有有些发达城城市也已经经把这个工工作半市场场化了。嘿嘿嘿,又又来一个半半市场化。。正式放线线的前提是是领取了施施工许可证证。放线后后,测绘院院会发出一一份放线册册。在工程提前前施工,违违章施工的的场合,都都需要做通通这个测绘绘院的工作作。让他们们提前来做做放线。唉唉,又来一一个“做通通”工作。。放线完毕,,施工单位位照着这个个边角点施施工,完了了之后就做做验线。一一看这个建建筑的确是是按图纸建建起来的,,没超出边边线,测绘绘院就出验验线册。这个验线工工作跟日后后的验收有有莫大的关关系。所以以测绘院也也得要像皇皇帝老子一一样供着,,尤其是在在提前放线线的场合。。唉预售许可证证预售许可证证预预售现在的的管理已经经比较严格格了。我所所知道的,,在房地产已经成为了了一个产业业的城市,,预售许可可都要求在在网上办理理,全程公公示。现在在在预售上上面做手脚脚的可能性性越来越小小了。预售许可最最重要的条条件是:高高层建筑结结构完成3分之2,低层建筑筑结构封顶顶。这个条条件跟银行行办理按揭揭贷款的条条件又不一一样:无论论层数高低低,全部封封顶才能放放贷。因此此现在高层层建筑往往往在完成3分之2的结构,取取得预售许许可证之后后,开发商商在推盘时时都不积极极。因为这这个时候,,钱也不是是很能收得得到,只能能收到个2、3成,但是各各项交易税税费却要按按足成在当当年予以计计算。在理理解了这个个之后,或或许我们对对捂盘这种种行为,会会有更深刻刻的认识吧吧。现在办预售售许可,都都要做价格格公示。交交易价格必必须明确到到套,单价价必须清晰晰,在交易易现场,也也禁止再搞搞什么5000元/平方米“起起”,这种种骗人的玩玩意了。但但是,我必必须要说,,但是,政政府没有((也没有权权力)对房房地产交易易价格进行行管制。在在办理预售售手续时所所申报的价价格,开发发商可以完完全不予理理会。这个个价格申报报一下就完完了。我每每次做预售售许可的时时候申报价价格,直接接就是2500元/平方米米。从从来都都是如如此。。随便便你怎怎么公公示。。卖的的时候候照样样卖5000卖8000卖10000多,没没有任任何法法律上上或者者行政政上的的责任任。在预售售许可可方面面还有有个值值得一一说的的地方方就是是预测测绘。。房管管部门门下属属的房房屋测测量部部门,,根据据开发商提供供的图图纸,,事先先算一一个面面积。。这个个叫预预测绘绘。在在竣工工之后后,到到实地地测量量,就就是实实测了了。我我们都都知道道,面面积上上的纠纠纷往往往是是日后后客户户与开开发商商之间间的主主要矛矛盾。。这个个矛盾盾是怎怎么来来的呢呢?最最关键键的就就是这这个预预测与与实测测之间间的面面积差差异。。造成成这种种差异异的原原因很很多,,比如如施工工不规规范造造成的的面积积误差差,又又或者者之前前在图图纸计计算上上对公公用部部分的的统计计有误误差,,这些些都有有可能能。但但要说说是开开发商商的故故意造造成的的,我我个人人没有有见过过。开开发商商也没没这种种能力力或故故意去去故意意做假假,当当然我我个人人不排排除有有些头头被门门夹了了的开开发商商被某某些运运气极极好的的人撞撞到。。嘿嘿嘿。现在为为了避避免这这种纠纠纷,,各大大开发商都学学乖了了,开开始花花很大大的精精力在在做通通房屋屋测量量机构构的工工作上上。总总之无无论到到时候候实测测面积积是多多少,,房屋屋测量量机构构都照照样按按着当当初的的预测测面积积出报报告。。唉,又又出来来一个个“做做通””工作作关于预预售中中的土土地解解押关于土土地解解押的的问题题。这这个话话题非非常敏敏感。。这其其中有有无数数的道道道儿儿。先从土土地抵抵押说说起。。现在在关于于土地地抵押押的

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