某房地产价格制定方案

美杜兰华庭价格方案美杜兰华庭价格方案1一、折实价单制定二、帐面价单制定三、低首期价单制定（买一成送一成）四、价格走势和推售安排一、折实价单制定2一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）

1、价单体系

第4层（住宅开始层）各单位单价：平面系数＊基价

5层以上各单位价格在第4层的基础上逐层加上层差求得。

注：A、B、C、D栋分别命名为

房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）

1、价32、平面系数

朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系数

朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.54C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学

美杜兰华庭周边情况示意图D栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路75（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向

东南正南西南正东东北正北客厅、主卧均朝东南客厅、主卧均朝正南客厅、主卧均朝西南客厅、主卧均朝正东客厅、主卧均朝东北客厅、主卧均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向东南正南西南正6(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观

客厅、主卧均无遮挡，视野开阔

客厅、主卧均望布吉中学景客厅、主卧均有对视

客厅、主卧均被近距离遮挡2.51.510.5(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观客厅、主卧均无7（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音

客厅、主卧均贴高架桥、贴马路

客厅、主卧稍离高架桥、马路

客厅、主卧不临高架桥，但贴马路

客厅、主卧均不临高架桥，不临马路0.00.51.52.5（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音8（4）户型系数（2.0）：共四种户型

有错层露台

无错层露台，但主卧、次卧采光、通风强

无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱

无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱，入户门对洗手间1.510.50.0（4）户型系数（2.0）：共四种户型93.层差

（1）跳差

A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。3.层差10第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号11

美杜兰华庭周边情况示意图C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学美杜兰华庭周边情况示意图D栋A栋住宅楼6层住宅楼612（2）层差差价（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。（3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。（2）层差差价（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故133、价单控制（1）三栋最高单价11,000元；最低单价

8,000元（2）三栋最高总价600,000元；最低总价240,000元（3）三栋20楼同层单价差1,500元3、价单控制（1）三栋最高单价11,000元；最低单价14二、帐面价单制定中管网房地产频道二、帐面价单制定中管网房地产频道15（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（买一成送一成）1.00折60％

综合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式16（二）优惠折扣1、认购优惠认购期间给客户5%/套优惠预计解筹当天会成交约200套（15%）则价单需分摊5%*15%=0.75%（二）优惠折扣1、认购优惠172、解筹当天成交优惠1％/套（逼定）预计解筹当天会成交200套（15%）则价单需再分摊1%*15%=0.15%3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定）18优费折扣共计：认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0.15%）+整体预留（2%）=2.9%优费折扣共计：19（三）帐面均价（带装修）9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2（三）帐面均价（带装修）9500/（付款折扣99.1%—优惠20三、低首期（买一成送一成）价单制定三、低首期（买一成送一成）价单制定211、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：

9875/0.9=10972元/M2

2、选择不带装修套餐：在低首期价单上-500/0.91、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：22四、推售策略及价格走势中管网房地产频道四、推售策略及价格走势中管网房地23

（一）推售策略

1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》原则：（1）保证A单位有高成交量（预计150套）（2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）

（一）推售策略

24

预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：

A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。

总计：522个单位。预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）25某房地产价格制定方案26某房地产价格制定方案2712月12日解筹12月18日公开发售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月单位见上1栋剩余单位春节3栋剩余单位2栋的40%单位12月13-12月18日12月19-05年2月套数200套80套116套396套396套396套销售率达15％达30%达60%达90%达100%2、美杜兰华庭模拟销售累进表12月12日解筹12月18日公开发售05年05年3-4月05283、美杜兰华庭模拟销售走势图3、美杜兰华庭模拟销售走势图29（二）价格策略

1、价格走势分析

（1）1+1增值投资计划流程（二）价格策略

1、价格走势分析

（1）1+1增值投资30A、B单位都认购只要A单位两套都不要

1+1增值计划（可类推）认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。解筹日（当天有抽奖活动）：如下A、B单位补足定金，均获3%折扣签定认购书，七日内签合同。A单位补足定金，享受3%折扣,签定认购书，七日内签合同。A单位签合同七天后，退回B单位涨价后现金差额2%)解筹七天后可退回两套单位诚意金，共4000元。解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%）。公开发售日（7天后），客户按新价单（已涨2%）成交，可享受2%暗点折扣。A、B单位都认购只要A单位两套都不要

1+1增值计划（可类31（2）1+1投资增值价格试算

面积金额均价5%折扣后均价A单位14850.61139351802.849383.578914.40B单位7585.8269313290.929137.228680.36AB合计（532套）22436.43208665093.769300.288835.27剩余单位32764.78315939188.129642.65

总计55201.21524604281.889503.492

（2）1+1投资增值价格试算面积金额均价5%折扣后均价A单322、美杜兰华庭价格走势分析表销售时段套数面积M2金额优惠后实收单价各时段价格调整

2004年12月12日200836473898164.828835.27优惠5％0.952004年12月13至12月18461923.717506475.259100.32优惠2％0.9812月19至05年2月150627358228058.979282.33无优惠1.0005年3-4月25410622101557498.69560.80增加3％1.032005年5月1425938.457911764.169752.02增加2％1.0205年6-9月39616561161500412.79752.02价格不变1.0005年10-11月1325520.253833470.919752.02价格不变1.00合计132055202524435845.49500.24

2、美杜兰华庭价格走势分析表销售时段套数面积M2金额优惠后实333、美杜兰华庭模拟价格走势图3、美杜兰华庭模拟价格走势图34汇报完毕谢谢！汇报完毕35美杜兰华庭价格方案美杜兰华庭价格方案36一、折实价单制定二、帐面价单制定三、低首期价单制定（买一成送一成）四、价格走势和推售安排一、折实价单制定37一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）

1、价单体系

第4层（住宅开始层）各单位单价：平面系数＊基价

5层以上各单位价格在第4层的基础上逐层加上层差求得。

注：A、B、C、D栋分别命名为

房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）

1、价382、平面系数

朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系数

朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.539C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学

美杜兰华庭周边情况示意图D栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路740（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向

东南正南西南正东东北正北客厅、主卧均朝东南客厅、主卧均朝正南客厅、主卧均朝西南客厅、主卧均朝正东客厅、主卧均朝东北客厅、主卧均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向东南正南西南正41(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观

客厅、主卧均无遮挡，视野开阔

客厅、主卧均望布吉中学景客厅、主卧均有对视

客厅、主卧均被近距离遮挡2.51.510.5(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观客厅、主卧均无42（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音

客厅、主卧均贴高架桥、贴马路

客厅、主卧稍离高架桥、马路

客厅、主卧不临高架桥，但贴马路

客厅、主卧均不临高架桥，不临马路0.00.51.52.5（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音43（4）户型系数（2.0）：共四种户型

有错层露台

无错层露台，但主卧、次卧采光、通风强

无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱

无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱，入户门对洗手间1.510.50.0（4）户型系数（2.0）：共四种户型443.层差

（1）跳差

A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。3.层差45第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号46

美杜兰华庭周边情况示意图C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学美杜兰华庭周边情况示意图D栋A栋住宅楼6层住宅楼647（2）层差差价（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。（3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。（2）层差差价（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故483、价单控制（1）三栋最高单价11,000元；最低单价

8,000元（2）三栋最高总价600,000元；最低总价240,000元（3）三栋20楼同层单价差1,500元3、价单控制（1）三栋最高单价11,000元；最低单价49二、帐面价单制定中管网房地产频道二、帐面价单制定中管网房地产频道50（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（买一成送一成）1.00折60％

综合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式51（二）优惠折扣1、认购优惠认购期间给客户5%/套优惠预计解筹当天会成交约200套（15%）则价单需分摊5%*15%=0.75%（二）优惠折扣1、认购优惠522、解筹当天成交优惠1％/套（逼定）预计解筹当天会成交200套（15%）则价单需再分摊1%*15%=0.15%3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定）53优费折扣共计：认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0.15%）+整体预留（2%）=2.9%优费折扣共计：54（三）帐面均价（带装修）9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2（三）帐面均价（带装修）9500/（付款折扣99.1%—优惠55三、低首期（买一成送一成）价单制定三、低首期（买一成送一成）价单制定561、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：

9875/0.9=10972元/M2

2、选择不带装修套餐：在低首期价单上-500/0.91、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：57四、推售策略及价格走势中管网房地产频道四、推售策略及价格走势中管网房地58

（一）推售策略

1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》原则：（1）保证A单位有高成交量（预计150套）（2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）

（一）推售策略

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预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：

A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。

总计：522个单位。预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）60某房地产价格制定方案61某房地产价格制定方案6212月12日解筹12月18日公开发售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月单位见上1栋剩余单位春节3栋剩余单位2栋的40%单位12月13-12月18日12月19-05年2月套数200套80套116套396套396套396套销售率达15％达30%达60%达90%达100%2、美杜兰华庭模拟销售累进表12月12日解筹12月18日公开发售05年05年3-4月05633、美杜兰华庭模拟销售走势图3、美杜兰华庭模拟销售走势图64（二）价格策略

1、价格走势分析

（1）1+1增值投资计划流程（二）价格策略

1、价格走势分析

（1）1+1增值投资65A、B单位都认购只要A单位两套都不要

1+1增值计划（可类推）认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。解筹日（当天有抽奖活动）：如下A、B单位补足定金，均获3%折扣签定认购书，七日内签合同。A单位补足定金，享受3%折扣,签定认购书，