旅游地产开发模式和创新含案例

旅游地产模式和创新1旅游地产开发模式和创新旅游地产模式和创新2目录第一章旅游产业开发九大关系第二章旅游地产的理念和分类第三章旅游地产的发展现状第四章旅游地产的开发模式第五章旅游地产案例研究第六章旅游地产发展前景第七章重点推荐—养生养老地产旅游地产模式和创新3第一章旅游产业开发九大关系旅游地产模式和创新4

资源是重要的，但永远不要把目光集中在资源上，资源可以成为产品，资源也可以仅仅是产品的背景和环境，创意将为资源的开发利用插上翅膀！

千万不要做一个没有灵魂的规划，规划必须在具可操作性的战略策划指导下制定落实，否则等待你的将是无止境的修编，误国误民！在通盘的策划方案和商业模式指导下制定具有可实施性规划已綷-成为越来越多经营者的选择！

观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。

随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向设计目的地产品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关键！

一大关系

：创意和资源二大关系：策划和规划三大关系：观光旅游和休闲度假四大关系：目的地和客源地九大关系理念旅游地产模式和创新5

旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！

门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件，多维经营-----时运将至！游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠

五大关系：旅游开发和旅游地产六大关系：门票经济和多维经营旅游地产模式和创新6

环境保护和开发经营看似一个矛盾，但有其天然和谐的一面，人来自自然，回归自然是本性也是必然，关键是我们以什么态度回归自然，人和自然的关系还有待探索，适度开发和尊重友好自然将使我们的开发有利于自然的保护，自然本身需要人类，关键需要控制的是人类的态度和习性。

中国国民习性对中国的旅游经营影响重大，许多国际上非常顺理成章的旅游运营模式在中国得不到认可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游产业在中国开展需要程序经营来修正，因此，旅游产业的国际惯例一定要结合中国国民民族特性来发展整合。

国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作。七大关系

：环保和开发八大关系

：国际惯例和民族特性九大关系：投资开发和经营提升旅游地产模式和创新7第二章旅游地产的理念和分类旅游地产模式和创新8

概念特点、优势所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产理念9旅游景点地产旅游商务地产ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产分类旅游地产模式和创新10背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游10国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势旅游地产模模式和创新新11开发主体整整合协调各各方资源执行多方位位高起点市市场推广投资兴建完完善基础设设施取舍有度的的区域产业业组合保护生态自自然和人文文历史资产产评估本地自然资资源及生态态环境，制制定开发原原则开发前对环环境保护作作完善规划，辅以法规规管理发掘升华独独特的人文文和历史资源引导本地居居民对旅游游和环保的的参与规划多种便便捷抵达度度假区的交通方式，注重沿路路景观早期投入基础设施建设提升区区域吸引力力和土地价价值完善医疗通通讯、住宿宿餐饮和娱娱乐文化设施的质量数量量政府牵头制制定对投资者宣传策略，，并启动多多方位宣传传推广工程程，为区域打造品牌引进或联合合其他利益相关方方的参与，基基于互利原原则协同举举办大型活动增强社会知知名度逐步剔除与本区形象象提升不符符的落后产产业政府政策引引导和培育育可与旅游游产业协同发展的其他产业业借助本地区区逐步提升升的优美环环境及社会会形象，吸吸引新的外外来人才谋求国家和地方方各级政府府在税收、投投资基建、、融资、招招商宣传等等角度的支支持。在区域内整整合旅游资源，形成统一一的知名旅旅游市场，，建立整体体影响力和和品牌。与投资者、、驻商、原原住民、竞竞争者等利益相关者者广泛合作，，实现共赢赢。区域定位旅游地产必必须考虑的的五种要素素旅游地产模模式和创新新12第三章旅游地产的的发展现状状旅游地产模模式和创新新13一、旅游地地产发展城城市间发展展差异较大大，形成一一二三线城城市划分，，且多集中中于沿海。。旅游地产市市场基本呈呈现“一级级城市靠地地产，二、、三级城市市靠资源””的泾渭分分明的发展展态势。北北京、上海海、天津等等一级城市市的旅游房房地产基本本上走“地地产”路线线，以人造造景区、景景点来配套套于住宅、、酒店、社社区等的开开发；而二二、三级城城市的旅游游房地产则则主要走““旅游”路路线，依托托区域的高高等级旅游游资源进行行项目配置置。同时时，由于我我国地理、、经济发展展特性，形形成了沿海海地区经济济发达、景景观资源丰丰富等特点点，旅游地地产业率先先在这一区区域落足，，而中、西西部旅游地地产不仅仅仅在数量上上较少，且且多集中在在城市的附附近相邻城城市。二、旅游地地产产品类类型多样，，运作方式式逐渐综合合多元化中国旅游地地产市场基基本呈现出出综合化、、多元化的的发展态势势。众多旅旅游房地产产已由过去去的产权式式酒店、分分时度假逐逐步发展延延伸，以健健身、滑雪雪、旅游、、休闲、娱娱乐、健康康为主题的的旅游房地地产项目逐逐步兴起，，旅游房地地产的运作作方式逐渐渐综合化、、多元化。。中国旅游地地产发展特特征旅游地产模模式和创新新14三、旅游地地产置业需需求更多希希望在投资资和消费上上获得优良良组合旅游房产通通常具有““投资+自用”的两两重功能，，投资者不不仅可以在在投资中获获得保值增增值收益，，更可以通通过投资长长期享受物物业的带来来了空间享享受和消费费功能。这这样的旅游游房产通常常会吸引一一些“高收收入”、追追求“高品品质”生活活的人群前前来消费与与投资。目目前来看，，两种模式式的有效结结合是旅游游地产需求求特征中重重要的方面面。四、旅游地地产置业人人群区域划划分比较集集中，普通通型的旅游游地产消费费尚未形成成虽然国内旅旅游地产伴伴随房地产产市场已经经具有近10年，但规模模性、多渠渠道置业流流不充分。。特定地区区间的旅游游地产置业业人群特性性较为单一一。一方面面与民众的的旅游地产产消费意识识较低有关关，另一方方面原因在在于旅游地地产产品类类别和服务务方式较少少，推广不不足。五、旅游地地产开发模模式逐步丰丰富，创新新型产品、、配套服务务需求更加加丰富现今旅游地地产出现多多种开发模模式以应对对差异化的的置业需求求，其中以以产权酒店店为主体的的投资型模模式开始向向分时共享享产权的消消费模式转转换、商务务型与度假假型旅游地地产模式等等将逐步发发展起来。。旅游地产产的租务需需求所引致致的对配套套、服务等等要求也越越来越高。。旅游地产模模式和创新新15一近期度度假需求不不旺旅游地产供供求是个复复杂的系统统，与城市市的恩格尔尔系数,GDP水平等都有有着密切的的关系。才才有欲望、、有能力、、有需求去去消费休闲闲度假产品品。同时，，“带薪休休假制度””在国内毕毕竟刚刚起起步，大多多数人外出出旅游仍是是依靠“五五一”、““十一”等等国家法定定假日。我我国现在仍仍以观光旅旅游需求为为主，因而而，旅游地地产这一主主要用于满满足休闲度度假旅游的的产品现阶阶段会面临临需求不旺旺的风险。。二制度的的缺失在我国，旅旅游地产刚刚刚起步，，缺乏专门门的政策法法规的引导导与规范。。缺少了这这些规范，，市场就会会失序，一一些地产商商打着开发发旅游地产产的旗号，，实际上却却在进行着着新一轮的的圈地运动动，国家相相关部门组组成的五部部委联合督督查组在对对地产行业业进行的三三轮督察中中发现“以以往的确存存在房地产产商利用旅旅游规划项项目的名义义，进行房房地产开发发的圈地现现象”；一一些经营者者进行旅游游地产项目目时，不管管消费者今今后的权益益保障，甚甚至采取欺欺诈性销售售和非法集集资等恶性性的牟利手手段。这些些行为，扰扰乱了市场场，既严重重阻碍了旅旅游地产市市场的培育育，也阻碍碍了一些有有心发展旅旅游地产的的有实力的的大企业进进入，使得得旅游地产产这一非常常有前途的的产业一度度陷入困境境。三国内度度假网络不不健全国内旅游地地产商在开开发旅游地地产产品时时，大多忽忽视后续经经营与管理理。目前，，任何一家家开发商在在实力上都都无法建立立一个健全全的度假交交换网络。。我国度假假村、旅游游饭店数量量庞大，但但由于开发发商之间缺缺乏联合，，造成了度度假市场的的分离以及及度假地选选择面狭窄窄的局面，，从而大大大降低了旅旅游地产产产品的吸引引力。我国旅游地地产现存问问题旅游地产模模式和创新新16第四章旅游地产的的开发模式式旅游地产模模式和创新新17休闲旅游地地产的六种核心驱驱动力模式式核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川旅游地产模模式和创新新18深圳华侨城城——强势主题公公园提升区区域价值区域背景：：位于区域域经济发达达，城市化化程度较高高的深圳市市，地处南南山区东部部，南临深深圳湾资源：资源源条件一般般，区域内内无特殊资资源交通：东西西向的沙河河西路、侨侨城西路、、侨城东路路和南北向向的侨城北北路、深南南大道、滨滨海大道构构成华侨城城的主要道道路骨架规模：占地地450公顷，东南南面建成区区约320公顷，其中中旅游用地地约130公顷，中西西部在建和和待建区为为130公顷人口：3.5万人现已建成四四大主题公公园，成为为以主题公公园为主体体，集旅游游、展览、、娱乐、居居住为一体体大型旅游游度假居住住区主题题产产品品驱驱动动型型旅游游地地产产模模式式和和创创新新19主题题产产品品驱驱动动型型旅旅游游度度假假区区的的适适应应性性KPI体系系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题题产产品品驱驱动动型型关键键业业绩绩指指标标（（KeyPerformanceIndicators）是是反反映映个个体体或或组组织织关关键键业业绩绩贡贡献献的的评评价价依依据据和和指指标标，，它它是是衡衡量量指指标标，，而而非非具具体体的的目目标标值值。。关关键键业业绩绩指指标标区区别别于于能能力力素素质质或或态态度度指指标标，，也也不不是是所所有有的的绩绩效效衡衡量量指指标标。。旅游游地地产产模模式式和和创创新新20海南南博博鳌鳌———商务务会会议议带带动动区区域域发发展展区域域背背景景：：海海南南琼琼海海市市的的海海边边小小镇镇，，资源源：：集集江江、、河河、、湖湖、、海海、、山山麓麓、、岛岛屿屿、、椰椰林林、、沙沙滩滩、、奇奇石石、、温温泉泉和和田田园园等等景景观观于于一一体体，，自自然然资资源源较较为为丰丰富富、、原原始始。。规模模：：辖辖有有17个村村委委会会，，205个村村民民小小组组，，总总人人口口2.7万人人，，总总面面积积86平方方公公里里海口市博鳌商务务活活动动驱驱动动型型主要要依依靠靠博博鳌鳌论论坛坛的的强强势势带带动动，，形形成成了了以以商商务务活活动动驱驱动动的的旅旅游游度度假假区区旅游游地地产产模模式式和和创创新新21第五五章章旅游游地地产产案案例例研研究究旅游游地地产产模模式式和和创创新新22华侨侨城城是是国国内内从从事事““旅旅游游””+““地产产””开开发发的的先先驱驱者者，，其其属属下下的的四四大大主主题题公公园园也也是是国国内内最最为为成成熟熟的的，，规规模模更更是是全全国国之之最最。。而而其其定定位位于于融融旅旅游游、、休休闲闲度度假假和和居居住住功功能能为为一一体体的的高高尚尚社社区区———波托托菲菲诺诺小小镇镇，，更更被被视视为为国国内内主主题题社社区区开开发发典典范范。。旅游游地地产产成成功功案案例例一一东部部华华侨侨城城1低价价拿拿地地由于于历历史史的的原原因因，，华华侨侨城城的的土土地地成成本本较较低低，，这这是是其其建建设设成成功功的的一一个个重重要要因因素素。。华华侨侨城城建建设设之初初，，这这一一区区域域比比较较偏偏僻僻。。据据介介绍绍，，20世纪纪80年代代初初，，由由于于印印尼尼出出现现排排外外排排华华现现象象，，一一些印印尼尼华华侨侨归归国国，，深深圳圳划划出出这这一一片片作作为为经经济济开开发发区区，，在在安安置置归归国国华华侨侨的的同同时时招招商商引引资资开开发发建设设，，正正式式取取名名华华侨侨城城是是在在1985年，，至至今今已已是是20年。。华华侨侨城城集集团团原原来来归归国国务务院院侨侨办办主主管，，现现划划归归为为国国务务院院国国资资委委直直属属企企业业。。2环境境优优先先华侨侨城城开开始始的的第第一一项项建建设设是是种种花花、、种种草草、、种种树树、、营营造造环环境境。。他他们们认认为为，，经经济济建建设设中中最最大大的失失误误莫莫过过于于规规划划上上的的短短视视和和对对生生态态环环境境等等资资源源的的破破坏坏，，他他们们的的理理念念是是要要在在““花花园园中中建建城城市””，，而而不不是是““在在城城市市中中去去建建设设花花园园””，，并并在在全全国国开开发发区区中中率率先先倡倡导导了了““规规划划就就是是财财富富””、、““环环境就就是是优优势势””等等现现代代发发展展理理念念。。从从而而使使华华侨侨城城最最终终冲冲出出国国内内开开发发区区那那种种““一一推推平平””、、““排排排排座””、、““火火柴柴盒盒””的的传传统统模模式式。。3规划划先先行行华侨侨城城的的城城区区建建设设与与房房地地产产开开发发一一开开始始就就选选择择了了一一条条以以对对环环境境、、资资源源、、生生态态的的充充分分保保护护利利用和和可可持持续续发发展展的的开开发发模模式式和和发发展展路路子子。。1985年华侨城成立立之初，华侨侨城引进的第第一个项目不是办工厂厂、酒店，而而是以年薪11万美元的代价价聘请新加坡坡著名规划师师担任规划顾顾问；华侨城建设的的第一个战役役不是大兴土土木工程，而而是制订城区区建设规划的的“规划战役役”。23成都芙蓉古城城成功利用成成都地域文化化，打造居住住、休闲度假假、旅游观光光等多种功能能，引领传统统文化氛围的的生活方式区位：位于成成都西郊青羊羊界，新成温温公路成-温-郫生态城市带带快速通道旁旁，距市中心心20多公里交通：距市区区二环路仅10余分钟车程；；设有开通芙芙蓉古城至成成都市区的公公交专线资源：成-温-郫国家级生态态农业保护带带、海峡两岸岸科技园、华华西医学院青青羊校区、四四川省商业学学校、成都星星星外国语学学校等项目定位：集集居住、餐饮娱娱乐、休闲度度假、旅游观观光、投资于一体，融合合各种中国民民居建筑风格格、以成都地地域文化为项项目内涵的老老成都缩影式式的极富传统统色彩的小区区目标客户：对老成都有怀怀旧情结、厌厌倦喧嚣都市市生活、收入入较高且能接接纳住房消费费新观念的中中老年人注重“5+2”生活模式、追追求个性生存存状态的都市市人群预期有升值潜潜力的投资客客户占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米水面面积：3万余平方米容积率：0.4绿化覆盖率：：72%建筑密度：17%旅游地产成功功案例二成都芙蓉古镇镇旅游地产模式式和创新24整个项目重点点打造旅游观观光、休闲度度假、商务活活动、民居四四大功能传统居住区——建筑风格多样样的住宅，毗毗邻生态观观赏型温泉，，环境静雅雅；特色商业区——小吃街、餐饮饮设施、手工工艺品街、购购物超市等；；文化休闲区——诗书画社、青青少年素质教教育中心、12000平方米的中心心音乐休闲广广场、2000余平方米的人人造山坡景区区、置信MBA学术中心等；；运动保健区——中老年人健康康中心、诊所所，足球场、、网球场、篮篮球场、滑草草场、羽毛球球场、沙滩排排球场、沙滩滩游泳池、高高尔夫练习场场、门球场、、少儿武术馆馆、乒乓球室室等运动健身身场所；会所宾馆区——生态豪华会所所、酒店、客客栈、博物馆馆等皇城-明远楼-至公堂：三者者构成老成都都建筑及历史史文化的灵魂魂主轴线酒店宾馆分别别修建于会所所的西南和正正北各功能区以水水系园林环境境间隔和穿插插，动静有致致，统一和谐谐旅游地产模式式和创新25芙蓉古城中四四种建筑风格格的住宅营造造了强烈的中中国传统文化化氛围，同时时整个社区打打造的休闲度度假气质，引引领有别于城城市的生活方方式建筑：2层为主，面积积42--212平方米不等，，类型有独栋栋、四合院、、联排，附带带特色的私家家花园和配套套设施建筑风格：川西民居组团团江苏民居组团团云南民居组团团唐风建筑组团团园林：建有亭亭榭、小桥流流水的江南风风格设计，绿绿地景观错落落有致四种建筑风格格的住宅营造造了强烈的中中国传统居住住氛围饮食文化：数数种成都传统统小吃茶文化：铜壶壶、铜烟袋、、铜茶椽子水文化：龙舟舟比赛、放河河灯等天府街市文化化：蜀绣、蜀蜀锦、竹帘画画、剪纸、泥泥塑、木雕等等驰名中外传传统手工制品品童趣文化：陀陀螺、响簧、、铁环、毽子子、风筝、弹弹子等有着乡乡土色彩的玩玩具民风民俗文化化：赶庙会、、搭戏台、贴贴门神、磨刀刀人、打更人人等老成都民民俗地域文化：4000年历史的鱼凫凫文化、陈家家桅杆、大石石文化、琴壁壁空弹、梅花花街道：以成都都老街道名命命名各小区主主干道、干道道、次干道和和院内道路，，达成街道名名的亲切和易易于记忆…深度挖掘成都都区域文化，，举办各种活活动，营造强强烈的中国传传统文化氛围围，引领一种种充满传统文文化氛围的生生活方式旅游地产模式式和创新26成功的关键因因素总结：开发理念——在日渐提高的的都市人生活活消费水平和和文化追求中中，主要依据据城市中产阶阶层随社会发发展而日益增增长的物质文文化需要，结结合现代会议议功能和假日日经济繁荣的的现状，推出出整合四大功功能的第二居居住体系：旅游观光的功能：独特特的建筑和优优美的景观设设计成功吸引引众多游人前前来参观游览览、消费，带带来商机；休闲度假的功能：提供供安逸、清静静的环境，迎迎合都市人周周末消费，休休闲广场供人人们品茶、聊聊天、对弈、、打牌，客栈栈和酒店提供供住宿场所；；商务活动的功能：提供供会议、谈判判活动的场所所；满足现代都市市人追求古朴朴、喜欢幽静静的居住心理，外观古朴，，住宅内部强强调实用性，，合乎现代人人生活习惯，，价格合理，，吸引了大量量购房者通过对传统建建筑和历史文文化的挖掘，，展现中华民民族古老文明明的精髓，使使其一砖一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出历历史的、文化化的深沉底蕴蕴。例如：：饮食文化，，童趣文化，，天府街市文文化，茶文化化，水文化，，民风民俗等等等营造社区氛围围，满足现代代人的居住心心理利用社区完善善的配套功能能，举办各种种活动深度挖掘传统统文化，满足足居住者的文文化需求旅游地产模式式和创新2727高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要物业功能能集中在五星级酒店、、别墅、配套套会所和配套套设施、游艇艇俱乐部等，辅助物业业功能主要有有酒店公寓、、商业街、住住宅公寓等；；少数项目配有有高尔夫和温温泉，已经成成为提升项目目品质的主要要物业功能；受项目体量的的限制影响，，别墅式酒店店出现的概率率并不高—别墅式酒店占占地较多，对对于平衡盈利利模式较难把把握游艇俱乐部成成为沿湖度假假类项目的主主要配套五星级级酒店店、别别墅、、配套套会所所、游游艇俱俱乐部部成为为大型型度假假类项项目必必不可可少的的物业业功能能，除此以以外，，那些些吸引引高端端客户户青睐睐的极极尽奢奢华的的配套套产品品设计计也是是最能能体现现开发发商品品牌和和项目目品质质的标标志。。旅游地地产成成功案案例三三千岛湖湖、太太湖周周边旅游地地产模模式和和创新新2828五星级级酒店店结合合区域域固有有资源源或者者创造造高档档资源源作为为大型型度假假项目目的启启动引引擎已已经成成为主主流模模式，，从现有有的成成功案案例来来看，，这些些引擎擎既能能完成成昭示示项目目市场场形象象作用用的同同时，，将旅旅游资资源直直接转转化为为地产产资源源，最最终带带来房房地产产客户户，实实现产产品消消化，，完成成地产产盈利利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖湖景+五星酒酒店采取一一线湖湖景资资源，，以酒酒店将将湖景景资源源转化化为地地产资资源，，将以以单纯纯欣赏赏湖景景、商商务会会议的的客源源转化化为房房地产产客源源高尔夫夫+五星酒酒店高尔夫夫的定定位直直接宣宣示了了高端端路线线的市市场形形象，，同时时以五五星酒酒店和和高尔尔夫俱俱乐部部的度度假村村概念念带动动房地地产项项目的的盈利利已经经成为为较为为成熟熟的模模式温泉+五星酒酒店利用固固有资资源，，通过过温泉泉公园园等娱娱乐场场所先先期催催热市市场，，土地地升值值后推推动房房地产产价值值上涨涨，从从而实实现地地产盈盈利旅游地地产模模式和和创新新29所选区区域千千岛湖湖、太太湖案案例客客户购购买用用途为为自用用、投投资或或两者者兼有有；高端别别墅客客户主主要为为项目目所在在城市市以及及周边边城市市的企企业主主，作作为第第二或或第三三居所所；而而投资资型物物业为为追求求稳定定回报报率的的客户户，客客户范范围较较广。。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

自用产品旅游地地产模模式和和创新新30第六章章旅游地地产发发展前前景旅游地地产模模式和和创新新31一、旅旅游地地产发发展前前景广广阔中国经经济的的增长长和人人们生生活水水平的的提高高，为为国内内的旅旅游地地产发发展打打开了了光明明的前前景。。美国国在六六十年年代，，欧洲洲在七七十年年代，，日本本是八八十年年代基基本都都经过过这个个过程程。人人均GDP到达六六千美美金以以上。。人们们用于于日常常消费费的费费用递递减，，占收收入的的一半半以下下，一一半以以上的的费用用用于于精神神享受受和文文化消消费需需求。。根据据国家家旅游游局的的测算算，未未来中中国也也将会会成为为全球球最大大的旅旅游观观光目目的地地国家家和旅旅游出出境游游的最最大群群体。。这些些都将将带来来对旅旅游地地产的的巨大大需求求。二、从从“小小旅游游、大大地产产”到到“大大旅游游、小小地产产”旅游地地产在在国内内的发发展历历史不不长，，但包包括开开发商商等在在内的的市场场参与与者通通过市市场操操作实实践，，已在在开发发理念念上发发生了了一些些根本本性的的变化化。随随着旅旅游地地产的的发展展和相相对成成熟，，开发发机构构逐渐渐意识识到旅旅游地地产是是一项项系统统工程程，包包括环环境整整治、、资源源整合合、产产业重重组和和住宅宅建设设，最最终的的目的的是区区域价价值的的提升升和社社会效效益的的最大大化。。所以以，旅旅游地地产的的核心心在于于旅游游项目目的前前期导导入，，旅游游价值值的挖挖掘和和资源源的合合理配配置，，以及及在此此基础础上实实现龙龙头旅旅游资资源的的再造造。只只有通通过对对旅游游项目目的精精心经经营，，才能能拉动动人气气，提提升价价值，，以此此促进进地产产项目目的销销售。。开发发商只只有真真正认认识到到旅游游地产产的核核心竞竞争力力，才才能使使旅游游和地地产互互惠互互生，，实现现各种种利益益的最最大化化。旅游地地产的的发展展前景景旅游地地产模模式和和创新新32三、、旅游游地产产开发发的多多元化化趋势势加深深休闲度度假需需求的的升级级推动动了旅旅游地地产的的多元元化。。目前前，随随着旅旅游形形式由由观光光旅游游、商商务旅旅游升升级到到休闲闲旅游游，旅旅游度度假产产品也也会相相应的的升级级换代代，对对旅游游的充充分挖挖掘将将不再再局限限于旅旅游业业本身身。四、、旅游游地产产投资资开发发重心心将从从销售售转向向经营营2007、2008年是旅旅游地地产在在国内内市场场影响响力全全面提提升的的一年年，可可以预预见，，2010年后以以销售售为主主导的的投资资模式式将逐逐渐失失去主主流市市场，，而销销售+经营的的投资资模式式将随随着旅旅游地地产的的市场场扩大大浮出出水面面。在在此过过程中中，旅旅游地地产投投资开开发的的重心心将逐逐渐由由销售售向经经营过过渡。。五、旅旅游地地产需需要全全盘策策划和和动态态规划划为了适适应灵灵敏度度较高高的市市场需需求，，旅游游地产产项目目应强强调““全盘盘策划划”与与“动动态规规划””，有有效的的协调调政府府公共共决策策与地地产商商业开开发之之间的的矛盾盾，解解决策策划与与规划划衔接接不足足、传传统规规划市市场敏敏感性性不强强，容容易忽忽略市市场环环境变变化的的问题题，同同时保保证公公共利利益和和城市市资源源的合合理利利用与与分配配，并并可以以获得得城市市整体体发展展策略略的指指导，，得到到更多多的发发展机机会，，最终终实现现多赢赢的目目标。。旅游游地地产产模模式式和和创创新新33第七七章章养生生养养老老地地产产旅游游地地产产模模式式和和创创新新34养生生地地产产是是复复合合地地产产的的一一种种商商业业模模式式之之一一。。养生生地地产产投投资资开开发发与与经经营营的的真真正正内内涵涵，，就就是是赋赋予予土土地地以以一一种种特特别别养养生生文文化化意意义义，，并并将将这这种种意意义义长长期期而而全全面面地地融融入入整整个个养养生生地地产产的的开开发发形形式式。。中中外外成成功功养养生生地地产产的的例例子子并并不不少少见见，，比比如如美美国国太太阳阳城城、、日日本本北北港港新新城城、、南南美美州州罗罗曼曼村村、、海海南南博博鳌鳌.宝莲莲城城、、上上海海新新太太阳阳养养生生城城以以及及下下面面讲讲到到的的南南沙沙奥奥园园等等。。奥园园集集团团打打造造的的南南沙沙奥奥园园，，就就是是在在中中西西结结合合的的现现代代养养生生学学理理论论指指导导下下（（奥奥园园集集团团与与广广州州中中医医药药大大学学合合作作成成立立广广州州中中医医药药大大学学南南沙沙奥奥园园养养生生基基地地，，在在养养生生、、保保健健、、培培训训、、体体检检、、治治疗疗等等相相关关环环节节展展开开全全面面合合作作）），，以以养养生生为为中中心心，，打打造造集集集集度度假假、、会会议议、、酒酒店店、、别别墅墅、、公公寓寓及及洋洋房房于于一一体体的的综综合合性性养养生生地地产产项项目目，，包包括括CEO官邸邸、、联联体体别别墅墅、、豪豪华华洋洋房房、、单单身身公公寓寓、、休休闲闲渡渡假假酒酒店店、、商商业业长长廊廊以以及及各各种种公公建建配配套套等等物物业业形形态态，，成成为为一一个个融融合合居居家家、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、社社交交、、商商务务为为一一体体的的高高品品质质多多元元养养生生活活动动平平台台，，配配备备养养生生酒酒店店、、养养生生植植物物园园、、养养生生食食舫舫、、养养生生水水疗疗会会馆馆、、音音乐乐理理疗疗室室等等多多项项特特色色服服务务设设施施，，营营造造全全新新的的健健康康生生活活方方式式，，将将提提供供具具有有高高贵贵优优雅雅休休闲闲品品质质的的住住宅宅环环境境，，具具有有优优美美的的山山水水景景观观并并蕴蕴藏藏丰丰富富的的文文化化内内涵涵，，同同时时也也兼兼顾顾了了娱娱乐乐、、休休闲闲、、疗疗养养健健身身的的功功能能，，体体现现出出““健健康康维维护护营营、、生生命命加加油油站站””的的新新居居住住理理念念。。养生生地地产产概概念念旅游游地地产产模模式式和和创创新新35南沙沙澳澳园园养生生酒酒店店旅游游地地产产模模式式和和创创新新361、高高质质量量自自然然环环境境养生生地地产产大大多多位位于于生生态态环环境境优优越越的的地地方方，，比比如如象象黄黄山山、、海海南南、、北北海海、、青青岛岛、、烟烟台台、、威威海海等等具具备备山山、、海海、、湖湖、、岛岛、、泉泉的的特特色色魅魅力力城城市市。。2、高高水水平平的的养养生生保保健健项项目目养生生地地产产最最突突出出的的特特点点，，就就是是在在养养生生、、保保健健、、培培训训、、体体检检、、治治疗疗等等相相关关环环节节为为入入住住社社区区的的居居民民提提供供高高品品质质养养生生服服务务。。一一般般配配备备多多项项特特色色养养生生服服务务设设施施，，如如养养生生度度假假社社区区、、养养生生酒酒店店、、养养生生植植物物园园、、养养生生食食舫舫、、养养生生水水疗疗会会馆馆、、音音乐乐理理疗疗室室等等，，建建立立养养生生咨咨询询培培训训中中心心（（如如资资深深专专家家坐坐堂堂、、诊诊断断开开方方、、心心理理咨咨询询指指导导、、各各类类养养生生课课程程））、、休休养养中中心心（（如如提提供供食食饵饵养养生生、、环环境境养养生生、、熏熏治治养养生生、、中中医医养养生生音音乐乐、、瑜瑜伽伽养养生生等等服服务务））、、养养生生膳膳食食房房（（如如调调和和五五味味、、平平衡衡阴阴阳阳、、以以食食养养生生、、药药食食同同源源，，整整理理创创新新四四季季养养生生菜菜肴肴，，日日常常膳膳食食营营养养指指导导））、、特特色色美美容容馆馆（（如如现现代代美美容容、、传传统统养养生生、、汉汉方方驻驻颜颜、、塑塑身身美美体体、、排排毒毒活活络络等等））、、spa中心、养生国国际研究交流流中心以及室室内外游泳池池、网球、草草地保龄球、、健身和娱乐乐中心、会议议室等，营造造全新的健康康生活方式。。精品养生酒店店、理疗中心心，专门有中中医理疗专家家坐诊，提供供养生膳食、、特色美容、、高端spa等高品质养生生服务，成为为“亚健康””人群的“健健康维护营、、生命加油站站”。养生地产内容容旅游地产模式式和创新373、人性化、管管家式的养生生服务“度假养生项项目，后续服服务十分重要要，决不是房房子卖完就完完事。”海海南博鳌.宝莲城的开发发商宝莲集团团董事长朱卫卫杰先生说。。相对普通商品品房开发的服服务标准，养养生社区服务务有了明显的的变化，一方方面体现在高高效的物业管管理上，另一一方面体现在在对入住居民民的专业化养养生服务上。。比如，增加加了保健、培培训、体检、、理疗、诊疗疗、护理、洗洗衣、送餐等等全方位养生生服务;针对商务人群群，还可以提提供卫星会议议、活动策划划、会展中心心等服务;甚至一些新型型养生社区不不仅能够实现现全天候养生生服务，而且且还在送餐、、夜餐甚至代代机票、车票票、旅游门票票等方面下功功夫。养生社区人性性化、管家式式服务，从各各个方面善待待客户。从一一日三餐开始始，像管家一一样无微不至至地对客户进进行关怀。根根据具体情况况制定服务内内容。以客户户的需求为主主导，根据客客户不同的身身体状况、精精神状态、性性格喜好等实实际需要，提提供送餐、洗洗澡、家政、、生活照料、、身体护理、、悉心陪伴等等各种单项服服务，可根据据每位客户的的不同需求适适时调整、组组合。其养生生膳食从科学学营养的饮食食配方为客户户制定健康食食谱，以食养养法实现延年年益寿。比如美国太阳阳城，对于患患有心脏病等等严重疾病的的老人，脖子子上佩戴着一一个项链一样样的报警装置置，遇到危险险，只要按一一下“项缀””，救护车就就会立即赶到到。疗养院和和老人照顾中中心分布在城城区各地，需需要照顾的老老人，可根据据自己的身体体状况和经济济承受能力选选择各种水平平的服务。旅游地产模式式和创新384、现代化的信信息网络系统统现代化的信息息网络系统包包括社区自动动控制系统、、通讯自动化化系统、安保保自动化系统统、消防自动动化系统以及及生活、办公公自动化系统统等。5、和谐的养生生社区氛围由于养生社区区一般都为中中高端客户、、老年客户，，一般都倡导导尊重、养生生、健康的服服务理念，营营造科学、文文明、健康、、和谐的生活活氛围，以周周到、体贴、、细致的服务务，引导主动动、互动的社社区生活，赢赢得入住客户户的满意和社社会的认可。。旅游地产模式式和创新39据世界卫生组组织统计数据据分析，全世世界亚健