房地产规划方面基础知识

房地产事业部：王党孟房地产基础知识（规划方面）分为两大部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Realestate物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关关土土地地开开发发的的名名词词宗地地：是是地地块块最最小小的的单单元元。。城城市市以以宗宗地地为为最最小小的的土土地地单单元元进进行行编编号号，，称称为为““宗宗地地号号””或或““地地号号””。。一一般般按按照照区区、、带带、、片片、、宗宗进进行行编编号号。。例例如如：：Ａ118-12表示示:A区第第1带第第18片第第12宗地地。土地地级级别别：根根据据土土地地的的价价值值及及所所处处地地段段的的繁繁华华程程度度的的不不同同而而划划分分的的土土地地等等级级。。各各地地标标准准不不一一样样，，比比如如北北京京划划分分为为一一、、二二、、三三、、四四级级。。三通通一一平平：指指水水通通、、电电通通、、道道路路通通，，场场地地平平整整。。七通通一一平平：指指水水通通、、电电通通、、道道路路通通、、通通信信通通、、燃燃气气通通、、热热力力通通、、排排水水通通，，场场地地平平整整。有关关房房产产开开发发的的名名词词商品品房房：指指由由房房地地产产开开发发企企业业开开发发建建设设并并销销售售、、出出租租的的房房屋屋。。外销销房房：指指建建成成后后向向境境内内外外出出售售的的住住宅宅、、商商业业及及其其他他物物业业。。内销房：指建成后仅仅仅在国内范范围内（不含含港澳台地区区）的住宅、、商业及其他他物业。现房：指开发商已已经办理了房房地产权证的的商品房。通通常意义是指指已经完工可可以入住的房房屋。一线、二线、、三线、四线线城市对于一、二、、三、四线城城市的概念一一直没有明确确的定义。一一般来说一线线城市是指1992年国家规定的的5个特区和6个城市；二线线城市指省会会城市、直辖辖市和单列市市，如青岛、、大连、深圳圳等；三线城城市则指有战战略意义的大大中城市和经经济总量较大大的小城市，，比如宁波、、温州、东莞莞。一线、二线、、三线、四线线城市对于房地产市市场而言，这这里除了城市市级别和城市市规模等重要要指标外，还还有GDP、人均收入和和可支配收入入、产业结构构、人口数量量、产品水平平等综合指标标。但通常把把商品房的均均价作为最标标准的指标。。所以一线城市市习惯指北京京、上海、广广州、深圳；而天津作为为老牌的直辖辖市和中部的的一些省会城城市（如西安安、重庆）却却由于房地产产起步晚只能能屈居二线城城市；而一些些省会城市更更是由于房地地产发展水平平低而位列三三线城市如西西北的呼和浩浩特、银川、、青海等；反反而象大连、、青岛等沿海海开放城市（（计划单列市市）一直位居居二线城市的的前列甚至直直追一线城市市；包括江浙浙发达地区的的杭州、南京京等省会城市市。而象温州州、宁波等本本应是三线的的城市也都迎迎头赶上，尤尤其价格的涨涨幅和速度甚甚至超过了一一线城市。有关房屋产品品类型的名词词店面：又称门面，，多作为商铺铺，一般在一一层，沿街。。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思思为：小型的的，家庭式的的办公室。LOFT：是指没有内内隔断的开畅畅式平面布置置的住宅，空空间开阔，高高大，可灵活活布置，既可可住宿，又可可办公，艺术术性强，开放放性高，多为为年轻人或艺艺术家、文艺艺工作者所喜喜爱。有关房产开发发的名词准现房：通俗意义上上是指快完工工或差不多完完工的房屋。。一般指主体体结构封顶，，正在装修，，尚未竣工验验收，但小区区内的楼宇及及配套设施轮轮廓基本显现现的房屋。期房：是指开发商商取得商品房房预售证到取取得房地产权权证书这一期期间所销售的的房屋。在港港澳地区称为为卖“楼花””，这也是当当前普遍采用用的一种销售售策略。尾房：又称“扫尾尾房”，是空空置房的一种种，一般当楼楼盘销售量达达到90%以后，剩余的的零散房屋，，通常朝向、、采光、位置置等不好，但但价格便宜。。有关房屋产品品类型的名词词住宅：是专供人们们居住用的房房屋。通常意意义上的住宅宅是指普通住住宅。别墅：是指在郊区区或风景区建建造的舒适的的园林住宅，，一般拥有院院落、车库、、花园等。公寓：住宅的一种种，通常建在在大城市，繁繁华地段，多多为高层，标标准较高，室室内配套和住住宅基本相同同，具有较为为完善的商业业、物业服务务，主要供应应对象为常来来常往的中外外客商及其家家眷中短期租租用。酒店式公寓：是指提供““酒店式服务务，公寓式管管理”的公寓寓，市场定位位很高，具有有住宅、酒店店、会所的综综合功能。商住楼：是指既能办办公，又能住住宿的楼宇。。写字楼：就是办公楼楼，有统一的的物业管理。。综合楼：是兼有住宿宿、办公、甚甚至商场的大大楼。有关房屋产品品类型的名词词空间蒙太奇：借用电影剪剪辑的概念，，特点是以小小户型标准为为设计单元，，在空间上可可像积木一样样自由组合，，从而形成中中、大、超大大户型。SOLO：原意是独奏奏、单独的意意思，这里指指超小型住宅宅，一般卧室室和客厅为一一体，整体式式的厨房和厕厕所，面积在在35平米左右，适适用于想独立立的年轻人、、外地人、刚刚刚参加工作作的人群。在在公共部位一一般设有便利利店、健身中中心、快餐、、洗衣店等，，方便生活。。有关房屋产品品类型的名词词STUDIO：原意思为““工作室”，，这里指专为为那些发展中中的小型企业业提供的面积积较小的办公公空间，一般般地处企业集集中区，交通通便利，各类类公司及服务务相对齐全，，容易形成资资源共享。SHOPPINGMALL：意思为“步步行街购物广广场”，是目目前非常流行行的商业模式式，一般规模模较大，商家家集中，具有有大型的开放放休闲广场，，交通便利，，人流庞大，，商业效应惊惊人。会所：指专为特定定人群或业主主提供服务的的综合性康体体娱乐设施和和社交场所，，一般包括酒酒吧、咖啡厅厅、阅览室、、网吧、餐厅厅、保健、洗洗浴等，同时时也应具有乒乒乓球、羽毛毛球、保龄球球、游泳池等等活动场地。。双拼住宅：即即每单元层有有两户，一梯梯双户；独栋别墅：即即单独一栋存存在的别墅；；有关房屋产品品类型的名词词花园洋房：也叫西式洋洋房、小洋楼楼等，是带有有花园草坪和和车库的小院院落或三四层层小楼，建筑筑密度很低，，内部功能齐齐全，富有变变化，多采用用退台设计和和室外楼梯入入户。联排别墅：通常所说的ＴＴownhouse，就是联排住住宅，离城区区较近，环境境优美，有独独立的院落和和车位，多为为３、４层左左右，包括双双联排、多联联排等形式。。板楼：外形象象“板”，一一般由若干个个单元组成，，每个单元有有独立的楼梯梯间、电梯间间，或者通过过连廊连接。。多为多层或或小高层，南南北通透，通通风采光较好好，房间均好好性高，但占占地面积大，，价格较高，，建筑美学效效果不好。塔楼：外形象象“塔”，一一般以楼梯和和电梯为布局局核心，各户户沿核心筒布布置，公摊小小，绿地率高高，外形美观观，价格较板板楼低。但是是采光通风不不好，密度大大，灰色空间间较多，居住住舒适感较差差。错层住宅：每每套住宅中，，各功能分区区的标高不在在同一平面上上，形成空间间和视觉上的的变化，使住住宅内环境错错落有致，具具有韵律感．．一般错开300—600mm跃层住宅：是是近年来推广广的一种形式式，指住宅占占有两层楼面面，卧室、起起居室、卫生生间、厨房等等房间分层布布置，通过户户内楼梯连通通，功能分区区明确。复式住宅：受受跃层住宅启启发而设计出出的一款经济济型住宅。楼楼面也为两层层，但其实是是在一层较高高的楼层（一一般楼层高度度为3.3米以上）中加加建一个夹层层（一般为１１.２米），上层层较矮，一般般作为卧室使使用。这种户户型平面利用用系数高，成成本低，但是是上层使用舒舒适感差，户户内房间均好好性低．智能化大厦（（3A，5A建筑）：指利利用系统集成成的方法，将将计算机、通通信、信息技技术与建筑物物有机结合，，通过对设备备的自动监控控、对信息资资源的管理和和对用户的服服务与建筑的的优化组合，，所获得的高高效率、高功功能、高安全全度和高舒适适度的建筑，，一般称为3A（建筑设备自自动化系统BAS；办公自动化化系统OAS；通信自动化化系统CAS）建筑，也有称为5A建筑的，其实实是一回事。。双景住宅：指指楼盘不但要要营造社区内内的小环境，，还要借助社社区外优美的的自然风光，，使二者协调调统一，从而而创造出舒适适优美的室内内外环境。绿色生态住宅宅：指在以人人为本的基础础上，追求节节水、节地、、节能、改造造生态环境，，减少污染，，延长建筑物物寿命为目标标的人类理想想居住地。第二部分：规规划基础知识识城市规划：指指对一定时期期内城市的经经济和社会发发展、土地利利用、空间布布局以及各项项建设的综合合部署、具体体安排和实施施管理。城市基础设施施：是城市生生存和发展所所必须具备的的工程性基础础性设施和社社会性基础设设施的总称。。规划设计中常常用的技术指指标总占地面积建设用地面积积总建筑面积地上（地下））建筑面积住宅、商业、、教育等建筑筑面积容积率（有时时总用地容积积率）建筑密度建筑层数、高高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密密度住宅面积净密密度相关基础知识识城市居住区：：一般称居住住区，指被城城市干道或自自然分界线所所围合，并配配建有一整套套完善的、能能够满足该区区居民物质与与文化生活需需要的公共服服务设施的生生活聚居地，，一般居住人人口在3---5万人。居住小区：规规模比居住区区小，是指被被居住区道路路或者自然分分界线所围合合的生活聚居居区，人口一一般在7000---15000人，并配建有有一套必需的的公共设施。。组团：是指在在小区内被小小区道路所分分隔，拥有一一块共有公共共设施，建筑筑类型基本相相同的聚居区区，人口规模模在1000---3000人，这种居住住模式能够带带来领域感和和安全感，又又便于人们交交流，空间尺尺度适合，比比较符合现代代人的心理需需求。楼座→组团团→小区→→居住区公共绿地：指指满足一定光光照条件，供供人们共享的的绿地、居住住区公园、小小游园和各种种绿化用地。。公共绿地的的指标为：组组团0.5㎡/人；小区1㎡/人；居住区1.5㎡/人；旧城区改改造不得低于于相应指标的的50%。三区六线“三区”：是是在镇域范围围内确定的不不准建设区（（区域绿地））、非农建设设区（城镇建建设区）、控控制发展区（（发展备用地地）三大类型型地区的规模模和范围。用地红线：是是指围起一块块土地的坐标标点的连线，，线内的地块块就是取得使使用权的土地地范围，一般般用红线标示示。但在实际实施施中，一般要要“退红线””，即在红红线基础上再再向内退让一一定距离作为为缓冲带，各各地规定的具具体数字不同同，主要是为为了以后城市市的发展考虑虑，退让部分分不得占用，，但同样要算算在用地面积积内。建筑红线：是是指建筑控制制线，是建筑筑物基底位置置（外墙、台台阶等）的界界限，任何临临街的建筑物物或构筑物不不得超越此界界限。城市黄线：是是指对城市发发展全局有影影响的、城市市规划中确定定的、必须控控制的城市基基础设施用地地的控制界线线城市蓝线：指指城市规划确确定的江、河河、湖、库、、渠和湿地等等城市地表水水体保护和控控制的地域界界线。城市绿线：是是指城市规划划的绿地范围围，此范围内内只能进行绿绿化，不得改改做它用。城市紫线：是是指国家历史史文化名城内内的历史文化化街区及省、、自治区、直直辖市人民政政府公布的历历史文化街区区保护范围界界线。城市黑线：市市政公用设施施规划控制线线，黑线导控控的核心是控控制各类市政政公用设施、、地面输送管管廊的用地范范围，以保证证各类设施的的正常运行。。道路红线：是是城市道路（（含居住区级级道路）用地地的规划控制制线；建筑物体形系系数是指“建建筑物与室外外大气接触的的外表面积与与其所包围的的体积的比值值”。见《民用建筑节能能设计标准》（JGJ26——95）。北方地区区一般小于0.35（外表面积中中包含屋顶面面积）日照标准有关关知识日照标准为保证居住空空间获得足够够的阳光照射射，满足人们们的健康需求求，所规定的的最低日照时时间。《城市居住区规规划设计规范范》规定：根据各各地区的气候候条件和居住住卫生要求确确定的，建筑筑物正面向阳阳房间在规定定日照标准日日获得的日照照量。一般按照首层层窗户满窗日日照时间累加加计算，实际际测量比较麻麻烦。日照标准日及及日照量（我国幅员辽辽阔，采用两两种标准）日照标准：≥≥1小时测量时间：9:00---15:00第Ⅳ气候区的中小小城市和第Ⅴ、Ⅳ气候区的各级级城市。日照标准：≥≥2小时测量时间8:00---16:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城城市，如东北北地区。冬至日（12月22日前后）大寒日（1月20日前后）太阳高度太阳高度：实际是指太阳阳照射地球的的角度，直射射时为90度。以冬至日为例例在每年的12月22日前后，太阳阳直射地球南南回归线即南南纬23°26′′，此时北半球球太阳高度最最低，白天最最短，夜晚最最长，阴影面面积最大，北北极出现“极极夜”；而南南半球刚好相相反：白天最最长，夜晚最最短，南极出出现“极昼””。从这一天天开始，太阳阳开始向北半半球移动，直直到夏至（6月22日前后）那一天，太阳阳直射北回归归线，即北纬23°26′′，一切与冬至至日刚好相反反。由于我国处于于北半球，所所以日照标准准应以“冬至至日”为标准准日。指建筑物自身身高度与北临临建筑物之间间距离之比。。越小越好。指根据日照标标准确定的房房屋间距与南南临建筑物高高度的比值。。越大越好。这这个指标会经经常用到。日照间距日照间距系数数建筑间距：两栋建筑物外外墙之间的水水平距离。不应小于6米北京地区不应应小于10米。各地规定定个不相同。。不应小于13米与侧面有窗的的各种层数住住宅之间应考考虑视线干扰扰因素，适当当加大间距。。板式住宅高层住宅规划设计相关关名词建设用地面积积：也称总占占地面积，是是指城市规划划部门确定的的建设用地范范围的水平投投影面积，不不包括代征用用地。总建筑面积：：也叫展开面面积，是指建建筑物各层水水平投影面积积的总和。小区总建筑面面积：是指小小区内住宅、、公建和人防防地下室面积积总和。建筑基底面积积：是指建筑筑物首层面积积总和。使用面积：是是指建筑物中中直接为生产产或生活使用用的净面积，，在住宅中也也称为“居住住面积”。结构面积：指指建筑物中各各层平面中的的墙、柱等结结构所占面积积的总和。辅助面积：各各层中为辅助助生产或生活活活动所占的的净面积总和和，如楼梯、、走道等。小区总建筑面面积：是指小小区内住宅、、公建和人防防地下室面积积总和。建筑密度：也也称建筑覆盖盖率，是指建建筑基底面积积占建设用地地面积的百分分比，它反映映的是一定用用地范围内的的建筑密集程程度。规划形态：是是指项目的具具体建筑构成成，包括楼宇宇数量、使用用性质、层数数等具体指标标。容积率容积率：是指建设用地地范围内总建建筑面积与建建设用地面积积之比，一般般用小数表示示。这是一个非常常重要的指标标，反映了土土地的利用强强度和利用效效率，往往决决定着开发面面积的大小、、楼面地价的的高低和生活活质量的差异异，一般来说说数值越小，，意味着居住住越舒适，但但同时也意味味着土地成本本在房屋成本本中的比例越越高。绿地率与绿化化率绿地面积：是是指能够用于于绿化的土地地面积，包括括公共绿地、、宅旁绿地、、道路绿地等等，不包括屋屋顶绿化、垂垂直绿化以及及小于2㎡的土地。指一定区域内内各类绿化用用地面积占该该区域面积的的比例（不包括垂直绿绿化）。一般要求新新区不低于30%，旧区不低于于25%。即绿化覆盖率率，是指建设设用地范围内内全部绿化植植被水平投影影面积总和与与建设用地面面积的比率。。绿地率（常用用指标）绿化率（一般般大于绿地率率）住宅建筑套密密度：是指每每公顷住宅用用地上拥有的的住宅套数。。住宅建筑套毛毛密度：是指指每公顷居住住区用地上拥拥有的住宅套套数。住宅面积净密密度：每公顷顷住宅用地上上拥有的住宅宅建筑面积（（㎡/ha)住宅面积毛密密度：每公顷顷居住区用地地上拥有的住住宅建筑面积积（㎡/ha)住宅套密度住宅面积密度度人口毛密度：：每公顷居住住区用地上容容纳的人口数数量。人口净密度：：每公顷住宅宅用地上容纳纳的人口数量量人均总占地面面积：是指建建筑红线内用用地面积与人人口数量之比比。人均住宅用地地面积：是指指小区内住宅宅用地面积与与人口数量之之比。人口密度人均用地面积积停车场是指在建设用用地