北京西大望路附近项目可行性报告

北京***房地产开发有限公司PAGEPAGE6西大望路附近项目可行性分析报告项目名称西大望路项目（暂用名）。位置该用地位于北京市朝阳区,北起广渠路，南至南磨房路，西临化工设备厂和北京人民机器总厂,东临三间房和北京吉普汽车有限公司,临近西大望路。三、土地现状情况该地块占地414919平方米,总建筑面积控制在900200平方米。四、用地性质：居住、商业可兼容住宅、配套及非配套等。五、规划控制指标规划工地平衡表：用地名称占地面积（平方米）占总用地（%）建设用地311156.375.00代征绿地63409.7015.30代征道路用地40353.49.7总用地 414919.4100.00控规指标表：地块编号A1-1A1-2A1-3A1-4A1-5A1-6A1-7A1-8A1-9A1-10A1-11用地性质居住用地居住用地居住用地商业金融医疗卫生绿化用地绿化用地绿化用地绿化用地配套学校幼托用地用地面积（公顷）5.4210.028.911.491.910.340.790.532.352.510.86容积率3.23.523.24.51.400000.60.8建筑面积（万平方米）17.3532.0728.367.382.6700001.510.68建筑密度（%）303030303500001430建筑高度（米）808080601800001812绿地率（%）30303030351001001001003030六、周边建设情况分析区域：北起广渠路，南至南磨房路，西起东三环东至西大望路，此地块统称为西大望路。周边楼盘情况调查及分析：区内在售项目：苹果社区、后现代城、天之骄子、金港国际、华腾园、富顿中心、乐澜宝邸、珠江帝景、风度柏林。区内待售项目：沿海·赛洛城、低调与城市热点区域的地理关系:处于东三环东四环之间、距长安街1000米、距国贸1200米基本数据项目名称总占总建容积率绿化率建筑形态总户数户型范围装修电话天之骄子3.5万13.6万2.73板楼707两居80三居130（主力户型）有部分200跃层精装87776666金港国际9万28万432%板楼1700138-290毛坯87777778苹果社区16万70万3.540%塔板2600一居44二居70-80三居104-171精装87718888后现代城18万60万2.835%小高层3035一居60二居80三居120精装67788833华腾园2.1塔毛坯已取消富顿中心10万4.530%塔547一居38-86精装58672888乐澜宝邸3万10万3.033%板塔500三居至复式126-260毛坯67730005百环花园12万4.6塔一居至三居67-135毛坯已取消风度柏林5.26万17万2.7830%板、塔1300一居至复式60-200毛坯67705611珠江帝景26万90万2.8942%板4200三居至复式127-266毛坯87777771项目周期及历史价格项目名称项目周期价格天之骄子04年12月26日认购05年开盘05年年底入住认购期8600目前价格8900金港国际一期02年底开盘，03年3月入住。二期04年11月入住，三期05年5月底入住一期开盘时6400，目前价格7600苹果社区04年4月22日开盘，05年9月入住。认购期6500，开盘价7000，目前价8250。后现代城02年10月开盘，04年2月28日一期入住，三期05年3月开盘，06年2月28日全面完工。02年6400，03年6800，04年1月最高价7500，目前价毛坯6700，精装7300。华腾园02.9.30入住6770富顿中心02开工，05.2结案开盘起7800，均8200，目前12000乐澜宝邸01.7开盘03.12入住起价7800，均价9000，一直未变动百环花园00.6开盘01.7入住4250风度柏林一期03.6开盘，04.8入住

二期板楼04.6开盘，05.8入住

二期塔楼04.11开盘，06.8完工开盘起6500，均6800目前均价：板8000塔7000珠江帝景03.6开始准现发售舒适围和蝶型板楼7800元，高尚围和板楼8500元，尊贵中心景观板楼11800元特色及市场反应项目名称配套及主要特色销售状况市场反应天之骄子4000平米会所及商业江南园林，有入户花园，观景电梯。待认购新盘入市，是泛CBD区域高品质楼盘代表之一。金港国际2000平会所有健身中心及商务中心园内有幼儿园，园内有商业一条街，4000平水系和万米绿化园林。一二期100%三期85%此区域前期项目，由于一二期已入住，社区配套相对成熟苹果社区每栋楼均有仅供本楼使用的独立会所社区设50*25米的游泳池，潜水俱乐部等。分南北两区，南区为纯住宅区北区为传媒大厦，酒店，商务楼和苹果街80%凭借张宝全的市场地位和空间蒙太奇的设计使苹果社区在市场一经投放即受到客户认可。后现代城三期1.8万俱乐部式会所及酒吧街三期美国开发式后街十字街区，4万平酒吧街，400余家餐饮，时尚主体商铺，自然呼吸式楼宇结构。95%三期比较有特色，引起市场关注华腾园主要利用周边配套，无特色已售完普通住宅，因为价格低，需求量大富顿中心极赋个性的38平米-86平米酒店式极品一居建筑，采用不同的装修风格进行布置，展现独特的个性。售60%结案后开始租赁在国贸商圈档次略逊一筹，服务一般，销售状况不好乐澜宝邸会所提供生活、娱乐服务设施，空中花园提供会所附属活动场所，中心绿化广场八千平方米50%配套等不到位，与高档楼盘不符，销售状况不佳百环花园主要利用周边配套已售完价格特别低，需求量大风度柏林德式建筑现代简约风格整体在该区域性价比比较高一期100%在该区域知名度较高，销售状况非常好珠江帝景15万平米欧式宫廷水景园林4万平米五星级酒店式会所、4栋5A智能化国际标准写字楼、6栋五星级酒店式服务公寓、6000平米阿波罗景观广场、2500米欧洲风情商业走廊、2500米公共艺术风雨联廊、雕塑、浮雕、经典廊柱、22000亩集温泉山庄和27洞高尔夫于一身的专属度假领地，90万平米辉煌欧洲生活城。一期80%社区规模非常大，而且具有自己的特色；开发商在北京也创出了响亮的知名度，该项目准现房发售，售楼处也吸引了很多人；块规划中的新项目情况低调：总建40万平方米，别墅，现代城南1200米，北京***房地产公司，电话***，容积率1.3，绿化率34.47%，今年10月底正式开工，分南北两区，北区以叠拼为主，南区以高档公寓和写字楼为主，建成后每套别墅售价在580-600万之间。沿海·赛洛城：总建86万平方米，百子湾路5号，北京高盛房地产开发有限公司，容积率2.65，绿化率30%，规划具大体量、配套完善、特色明晰的产品特质。产品形态丰富，有住宅、酒店式公寓和商铺，配备有幼儿园、运动会所、学校、医院。住宅以板式南北高层，小高层为主，精装；户型80-90m2八、SWOT市场分析1．此地块优势分析：此区域是离CBD最近的核心区域，受政策影响最大并得到市政府的扶持，因此这两三年发展迅速。从前两年的单纯居住社区发展到如今项目越来越多元化，产品也日益呈现出高品位，高质量的特色。随着家乐福，百安居等外资商业的进入整个地块环境越发成熟。得天独厚的地理位置决定了此区域在价格走势方面必定会稳中有升。2.此地块劣势分析：此区域旧址多为厂区（化工厂、机械厂等），无整体规划，且缺乏历史及人文环境。今年年底又逢原有项目入住高峰，据有关报道表示今年年底将激增近20000人流，道路和社区商业短时间内必定都无法正常投入使用，而交通和环境恰恰又是买房人最关心的问题之一，所以此区域要想真正成为买房人的首选还要经过市场的考验。3.此地块的发展前景：前面提过道路是制约此区域发展的一大问题，而据最新信息报道，西大望路的改造工程将于年底正式启动。改造后的西大望路将被扩宽至40米，而周边的广渠路，北工大南路也将被扩宽，届时路网将真正完善，此区域居住人群的出行问题才能得到近一步改善。第二点需强调的是原有项目的写字楼投入使用后，又将给此区域的投资客户带来新的商机。4.成交客户分析：由于此区域位置的优越性，原成交客户多为工作在CBD的白领人群。随着新项目的品质升级越来越多的高端客户也投入了更多的关注。人们的居住理念也从市区郊区又回归到交通，配套相对成熟的市中心。只要项目做得有特色相信一定会吸引更广泛的客户群。九、市场定位的个人评论该区域作为紧临CBD的最核心区域，由