税法-第9章土地增值税

第8章土第一 土 的概第二 土 的税第一 土 第二 土 的计本本章重征税范围、扣除项目、土难扣除项目的确应纳税额计第8章土【引导案例】“不上不下、 有的税务研究者将土 描述为“不上不下 既不 那样在第一环节征收，也不像所得税 收入中 7名之后， 一、土 的概念及特（一）土 的概 （二）土 的特1.以转让房地产的增值额2.征税面比较3.实行超率累进税4.实行按次征二、土 的纳税义务 【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及取得收入的（ ），都是土 的纳税义务人A.学 C.外籍个 D.国有企三、土 的征税范（一）土 的征税范围（重要 （二）判定土 征税范围的标（三）土 的具体征税情三、土 的征税范（三）土 的具体征税情123土地。个人之间互换自有住房，免征土地增值6、房地产转让到投资联营企业，暂免征土地；将投资联营房地产再转让的征收土地。三、土 的征税范（三）土 的具体征税情 9五、土 的纳税地点和申报时（一）土 的纳税地（二）土 的纳税申报时10234五、土 1．建造普通标准住宅 2．国家征用收回的房 五、土 3．个人转让房地产 征土地；居住满3年未满5年的，减半征收。居 土土一、土 入的确 取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。货币收实物收其他收二、土 扣除项目金额的确（一）新建房地产转让可扣除的1.取得土地使用权所支付的金额 为取得土地使用权所支付的地价 在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费2——包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基设施费、公共配套设施费、开发间接费等3——期间费用，即销售费用 用、财务费用3.房地产开发费（1） 能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构 证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产发成本）×5%以这里的“利息”注意两 过按商业银行同类同期银 利率计算的金额②不包括加息、罚息 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金机 证明的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房产开发成本）×10%以4城建税、教育费附加、印花税【注意】房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》 在“相关税金”中另行扣除。其他的土 纳税义务人在计算土时允许扣除在转让时缴纳的印花税5.财政部规定的其他扣除项从事房地产开发 可加计20%的扣除加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本【单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关土地使用权支付额和开发成本共计000万元；该公没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省 规定计征土地 时房地产开费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为20万元。计算确认该商品房项目缴纳土地 时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）万元 『答案解应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＝3000（万元二、土 扣除项目金额的确（二）对于存量房地产转让，可扣除1旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的格评估价格＝重置成本价×成新度折扣2.纳的有关费用3.转让环节缴纳的税【单选】某企业转让一幢旧的办公大楼，建造时造价为400万元。经产评估机构评定，转让时该大楼的重置成本为1000万元，成新度折率为七成。在计算土 时，其评估价格为

A）万元三、土 应纳税额的计（一）土 的计算步（1）第一步，计算收入总额（2）第二步，计算扣除项目金额（3）第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额（4）第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用率的档次和速算扣除系数（5）第五步，套用公式计算税额。公式为应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系三、土 应纳税额的计（二）按房地产评估价格计算土 的情（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的（2）提供扣除项目金额不实的（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理的（4）旧房及建筑物的转让【单选某市区工业企业转让一幢新建办公楼取得收入60万元，签订了 转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为00万元，投入的房地产建造成本00万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已全部付清，已知该企业所在地 规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为0。该单位的转让行为应缴纳土 额

A）万元 【解析扣除项目金额（1＋3%＋7%）＋6000×0.05%＝4733（万元增值额＝6000－4733＝1267（万元增值率应纳税额＝1267×30%＝380.1（万元【单选】某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商房 合同，取得销售收入1000万元，分别按国家定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用100万元，开发成本00万元，房地产开发费用0万元，其中利息支出20万元，但由于该公司同时建造别墅， 利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10。转让此住宅应缴纳土地 额 C）万 【解析（1）转让行为应缴纳营业税＝10000×5%＝500（万元应纳城建税和教育费附加＝500×（5%+3%）＝40（万元（2）扣除项目金额（1000＋2000）×20%＝4440（万元（3）增值额＝10000－4440＝5560（万元（4）增值率＝5560÷4440×100%＝125.23%，适用税率50%，速算扣除（5）应纳土 ＝5560×50%－4440×15%＝2114（万元）【单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售入1400万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该品房在地的省 规定计征土地 时房地产开发费用除比例为10；销售商品房缴纳的有关税金77万元。该公司销售该商品房应缴纳地 （ 万元。 『正确答案』『答案解析计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（元计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档40%、扣除系数应纳土 ＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元） 【解析（１）允许扣除项目金额＝200＋16.5＋0.15＝216.65（２）转让土地使用权增值额＝300-216.65＝83.35(万元（３）增值额与允许扣除项目金额之（４）应纳土 ＝83.35×30%＝25.005(万元 【解析计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业 ×5%=703（万元计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教费附加703×（7%+3%）=70.3（万元计算该房地产开发公司的土 时应扣除的土地成本6000×70%×（1- ×3%×70%×（1-20%）=3460.80（元计算该房地产开发公司的土 时应扣除的开发成本5800×（1-20%）=4640（万元计算该房地产开发公司的土 时应扣除的开发费用300×（1- ）×5%=645.04（万元计算该房地产开发公司销售写字楼土 的增值额14000-3460.80-4640-645.04- ）×20%=14000-11136=2864（万元计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土 2864×30%=859.2（万元【例8-1【例8