建设工程商务管理与法律风险防范管理

主讲人：吴和义一、项目经理的岗位职责：项目经理是指受企业法定代表人委托，对工程项目实施过程全面负责的项目管理者，是建筑企业法定代表人在工程项目上的代表人。由此可以看出，项目经理在工程项目的实施过程中要对各个管理目标（安全、成本、进度、质量等）行使组织、策划、沟通、协调、决策和监督等职权。

二、商务经理岗位职责商务经理（包括投标预算）主要是根据自己的专业知识和能力，通过对输入信息的加工、整理和分析，从而为公司的经营管理活动（投标、施工等）提供决策的依据和建设性意见。在我司工程的成本管理活动上，商务经理要起到组织、策划、沟通、协调和监督等方面职责，但成本管理的决策权是在项目经理、工程运营副总或大区总裁。项目经理、商务经理岗位职责工程商务管理法律风险防范案例与分析

一、来自于政府主管部门的风险二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）三、来自于供应商的风险（石材供应商）四、来自于劳务及外协分包的风险五、来自于内部员工的风险六、来自于市场价格波动风险

一、来自于政府主管部门的风险

1、行政性处罚

工程出现重大的安全、消防、质量等事故后，公司可能会面临着行政主管部门的一些处罚和罚款。2、政策性收费投标报价成本核算时，如果没有考虑一些区域性的规范或政策性的收费，在投标报价时也没有明示或单独列项报价。就会在结算审计中，被强制性扣除或要求我们去上缴该部分收费。3、多次审价的风险政府性资金投资项目要经过审计局或财政审计，存在审计再次审减价格的风险。二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）1、工期风险①、简述：由于国内建筑行业的现状，工程工期被压缩的很短，幕墙工程尤其如此。同时，甲方处于比较强势的地位，合同中一般均有约定工期违约罚款，甚至于许多工程日罚款金额多达数十万元，并且上没有封顶。应该说我司签订的所有合同均有工期罚款，都有或多或少的工期罚款。工期违约风险对我司来讲，非常的普遍，也要更加引起大家的重视。②、应对措施：a.在签订合同过程中尽可能降低工期延期罚款额度，并设定罚款上限。

b.项目管理人员一定要对工期管理进一步的重视。

c.要真正清楚那些情况可以要求甲方顺延工期。

d.加强过程资料整理，争取顺延和免责。③、可以顺延工期的情形a、甲方原因---拖延支付进度款是典型可顺延可补偿情形

ⅰ.发包人拖延支付进度款，承包人停工的，停工期间工期顺延；

ⅱ.发包人拖延提供施工条件；施工图纸、施工场地

ⅲ.发包人未按约定提供甲供材；不合格变更地点

ⅳ.发包人提供的图纸资料数据错误。b、甲方风险---不利地下条件是重要可顺延可补偿情形

ⅰ.不利地下条件；

ⅱ.因指定分包工程引起的工期拖延；c、工程变更---常见但较难成功索赔的可顺延补偿情形。d、自然风险---可顺延但不可补偿的主要情形不可抗力、异常恶劣自然条件、停水停电超过一定时间。e、第三方原因---可顺延但不可补偿的模糊情形。发生不可归责于承包人和发包人的意外事件而导致工期顺延，政府要求停工、高考限制区域、领导视察等等。⑤、案例情况宁波万达工期报告

a.承诺协议内容C、工期罚款减免申请工期罚款减免申请尊敬的宁波万达商业广场有限公司各位领导：我司于2006年10月17日与贵司签订协议书，承诺在2006年11月15日前完工，如不能按期完工罚款贰佰万元。现我司就工期延误原因说明如下：1、本工程难度很大、工期很短、很紧。本工程幕墙面积约5万平方米，工作总量很大。周长达1500米，工作面太长，非常不利于施工。幕墙种类很多，单项面积很小又很零碎，又给抢工带来了很大的困难。同时，根据工期定额计算，本工程合理工期应为240天。但给我司的工期仅为157天，比合理工期缩短了35％。2、本工程施工现场条件较差，影响了施工进度。按合同8.1条规定总承包负责提供具备施工条件的施工场地，但我司进场施工时，七个门头处不具备施工条件，我司自行租用挖掘机等设备进行场地平整，花去费用约10万元，花费10天时间。同时，由于工程总体抢工，总承包、市政、内装、安装等参建单位都大面积、大范围交叉

施工，从而现场很混乱，相互影响和制约很大，很大程度的影响了各自的正常施工作业。3、本工程变更较多，工期影响很大。本工程共发生变更30项，由于工期本身很紧，变更影响工期很大。并且其中有13项变更，涉及变更金额52万元，因施工期间为集中精力抢工而未能及时办理相关手续导致结算时最终未被确认，此部分我司已按照业主要求完成施工。4、石材厂家的供货不及时造成了工期延误。石材供应商为贵司招标确定厂家。在施工过程中，石材厂家供货不及时，在我司天天催促和紧盯下，仍出现了停工待料上墙的现象。5、为保证本工程的顺利完工，我司做出了巨大努力和牺牲。为了保证本工程的施工，我司投入了大量的人力、物力和财力。人员设备不足，紧急从其他工程抽调，组织工地现场24小时施工。资金不足，几乎停下其他工程的材料供应。公司上下一心，全力以赴，最终保证了万达广场的顺利开业。基于上述因素，请贵司领导考虑免除我司工期罚款。望批准！北京江河幕墙装饰工程有限公司

2008年1月10日2、质量风险①、幕墙工程出现质量风险带来的影响：施工过程中，通不过验收，整改和变更增加成本，质量罚款或评优罚款；使用过程中，安全和使用功能缺陷，不利于结算和款项回收加强维修花费成本。出现重大安全事故，赔偿损失及面临行政处罚，严重的将会受到法律制裁。②、使用过程发现的中，常见的质量问题：石材脱落、开启扇脱落、氟碳喷涂、玻璃烫伤和划伤、电动开启系统、漏水等。③、采取的应对措施

ⅰ.氟碳喷涂要求整体分包给钢结构厂家。

ⅱ.零星喷涂，钢材由公司提供的，加长氟碳喷涂的质保年限。3、审价风险变更或结算审价4、款项支付风险三、来自于供供应商的风险险（石材材供应商）1、暂定价格材材料的风险（（从价格格的角度）①、绍兴人民民医院石材问问题案例a、案例介绍：：绍兴人民医医院工程中标标时，本工程程石材为暂定定价500元/㎡，数量约21500㎡㎡。随后业主确确认石材样品品，总包要求求我司多支付付4%的总包配合费费，经过多方方沟通业主承承诺石材价格格中将增加40元/㎡总包配合费补补偿。随后业业主委托我司司主办和其进进行联合招标标，在我司项项目经理的操操作下，最终终经过招标选选定了宁波浙浙东石业为中中标单位，中中标价平板石石材为323元/㎡，弧形石材为为870元/㎡。随后项目经经理以我司项项目部名义发发出了中标通通知书给石材材厂家及相关关单位，随后后并分别以203元/㎡及650元/㎡价格我司与石石材厂家签订订合同（同时时，项目部声声称业主下发发的中标通知知书在走流程程）。随后，，石材厂家以以此合同进行行了供货，我我司现在安装装完毕，该工工程进行了竣工验收收。结算审计计时，审计单单位提出没有有业主确认的的石材单价资资料，并亲自自石材询价了了解该种石材材市场价格约约在120元每平米。实实际价格较低低，我司和业业主组织招标标价格过高，，应该要扣减减。业主承认认自己认可招招标单价，但但最终以审计计意见为准。。最终经过两两次审计，和和多次开会协协商和沟通，，本工程石材材价格最终仅仅确认到178元/㎡。远低于我司司的采购价，，造成了很大大的损失。b、问题分析：：ⅰ.业主和我司自自行组织招标标，非标办组组织，非公开开招标，程序序是不合法。不像像宁波和丰创创意石材等，，市标办招标标，公开招标标、程序合法，标标办发中标通通知书，价格格合法性效力力高。ⅱ.中标通知书，，仅有我方的的盖章和确认认，没有业主主方的确认。。ⅲ.价格偏离市场场价格太多，，政府资金投投资项目，审审计具有调价价的权利。c.最终处理情况况：ⅰ.找石材厂家做做出了一定让让利。ⅱ.顶部钢结构部部分业主给予予了一定考虑虑。②、宁波石材材问题a、案例情况：：ⅰ.宁波万达石材材暂定价格200元/㎡（施工过程中中我司没有拿拿到业主的确确认价格，为为了抢工，可可能也没去盯盯业主）。ⅱ.2006年4月27日厂家给业业主的报价单单（我司当时时不知情）ⅲ.2006年6月16日厂家给我我司的报价单单ⅳ.2006年8月，我司与厂厂家签订的合合同价ⅴ.结算时，业主主提出仅认可可178元/㎡的单价价。b、问题题分析析：ⅰ.本工程程也为为比较较典型型的未未拿到到业主主确认认价格格，我我司已已同石石材厂厂家签签订了了固定定价格格合同同，存存在较较大风风险。。ⅱ.更让人人头痛痛的是是石材材厂家家给业业主的的报价价比我我司的的报价价要低低。厂厂家很很讨厌厌。c、最终终处理理情况况：ⅰ.本工程程石材材有业业主指指定的的性质质，我我司合合同付付款等等条款款约定定相对对还是是比较较有利利，具具体为为：ⅱ.经过多多次努努力，，最终终业主主给我我司认认可单单价为为200元/㎡。不仅仅没有有利润润和差差价，，仍损损失约约6.5万元。。①、暂暂定价价材料料商务务风险险的应应对措措施：：a、暂定定价材材料必必须我我司拿拿到甲甲方的的书面面价格格确认认函件件后，，方可可与供应单单位签签订供供应合合同，，签订订供应应合同同时，，业主主确认认函作作为附附件上传传审批批流程程中；；b、如果果材料料与市市场价价格偏偏差较较大或或觉得得我司司风险险较大大时，，一定定要与材料料供应应商签签订变变价格格合同同，即即我司司在业业主等等相关关单位位最终终认价的的基本本是取取一定定的管管理费费后的的价格格，是是我司司与材材料商商的结结算价格格，例如郑郑州华华润石石材合合同，，目前前就是是这样样与石石材厂厂家签签订的的，附附《郑郑州华华润石石材合合同》》。2、甲供供材的的管理理问题题（（从从量的的角度度）①、案案例情情况：：新绿绿园石石材为为甲供供材，，过程程中没没有有有效管管理，，扣除除合理理损耗耗外仍仍超出出用量量约1100㎡㎡,业主采采购单单价约约290元/㎡，最终终我司司为此此买单单。②、问问题分分析：：没有有对石石材的的下料料、签签收、、现场场存放放、安安装等等各个个环节节进行行有效效管理理，损损耗、、丢失失，不不排除除存在在渎职职或腐腐败行行为。。③、甲甲供材材料管管理应应采取取的措措施：：ⅰ.加强对对甲供供材料料的管管理，，要像像公司司采购购材料料完全全一样样的管管理模模式，，不能能走捷捷径和和抄近近路。。必须须是由由设计计部出出图及及提料料单，，采购购部下下发料料单并并加盖盖材料料部专专用章章。ⅱ.加强现现场签签收甲甲供材材料的的管理理，要要专人人签收收、认认真清清点数数量和和验收收质量量，并并且有有公司司提料料单的的才予予以签签收，，每月月进行行核对对后双双方确确认并并报监监理、、业主主确认认。ⅲ.加强现现场甲甲供材材料的的管理理，抓抓好现现场材材料的的保管管、运运输、、上墙墙等各各个环环节的的管理理工作作，避避免丢丢失和和浪费费。目前北北方大大区紫紫御华华府、、三洲洲能源源、人人民日日报社社都存存在甲甲供材材情况况，合合同中中都有有明确确约定定领用用量的的相关关条款款，要要求领领用量量不能能超过过投标标报价价或上上墙量量加合合理损损耗，，要注注意加加强控控制，，在量量上不不能让让公司司埋单单。四、来来自于于劳务务及外外协分分包的的风险险1、劳务务分包包风险险（1）、劳劳务风险情情况：①恶意索赔赔：近年来确实实存在建筑筑劳务利用用“施工企业不不得拖欠农农民工工资资”的政策敲诈诈项目部、、公司的现现象。就行行业主管部部门而言，，为了“维稳”，不管施工工企业有何何理由，也也不管建筑筑劳务自报报的工钱是是多是少，，行业主管管部门可以以把“企业欠薪保保证金”先付给农民民工，不够够再向施工工企业拿，，或劳务队队维攻项目目、堵公司司大门事发发时有发生生。广渠路项目目就是案例例，预计已已发生的劳劳务1683.28万元，占占现合同额额22％，，这是一个个非常高的的比例。附表：②过程高价价索赔：现现的劳务队队索赔意识识非常强，，设计图纸纸质量、材材料采购配配套性、产产品生产加加工质量、、土建结构构偏差等现现场环境都都影响到劳劳务队索赔赔，目前北北方大区劳劳务索赔普普遍高，详详见附件。。（2）、劳劳务风险的的应对策略略和措施：：、使用长期合合作讲究诚诚信的劳务务队。、加强对劳务务队支付农农民工工资资的监管。。公司证券券部联合商商务部2011年5月24日下发了关关于加强项项目劳务分分包单位管管理及规范范《劳务分包合合同》的通知。这这个规定关关键是要落落实，截止止目前应该该落实的不不到位。、加费劳劳务签证索索赔审核力力度，把劳劳务索赔控控制在合理理范围之内内。2、外协分包包风险①、脚手架架搭设外协协具有以下下特点：a.搭设单位具具有地域性性，一般不不是长期合合作厂家。。b.脚手架搭设设费用结算算（见下列列公式）涉涉及的变量量比较多，，具体为：工程量量（搭设面面积）、延延期时间和和赔偿费用用。c.不良厂家利利用脚手架架费用结算算的特点进进行碰瓷和和欺诈。②、脚手架架结算和劳劳务结算公公式的比较较脚手架结算算价=搭设面积*搭设单价价+延期费用+赔偿费用=搭设面积*搭设单价价+工程量*延延期单价*延期时间间+赔偿费用=搭设面积*（搭设单单价+延期单价*延期时间间）+赔偿费用劳务结算价价=工程量*单价③、脚手架架搭设风险险的主要应应对策略：：a、尽量使用用吊篮施工工，吊篮厂厂家为我司司长期合作作厂家，可可控性比较较好。b、尽量把脚脚手架外协协给总包单单位，减少少管理链条条，总包相相对来讲毕毕竟为公司司，有实体体不会故意意存在碰瓷瓷和欺诈现现象。总包包对脚手架架外协单位位的管理力力度要比我我们大多了了，一定程程度上实现现了一定的的风险转移移。c、制定合合理的施工工方案，减减少脚手架架、吊篮““晒太阳””时间。简单的看几几个案例。。五、来自于于内部员工工的风险1、来自于项项目经理及及项目部人人员的风险险①、苏州金金鸡湖钢结结构外协案案例a.案件简要情情况：上海海钢兴贸易易有限公司司凭合同同和下属所所谓的结算算资料来起起诉我司。。要求我司司支付剩余余款项27万多元及逾逾期支付利利息并承担担案件诉讼讼费。=SUM(J26:J41)*2①=24856.28②=354.10+①①=25210.38案件的实际际情况为：：汇总表第第三项裙裙楼A区小雨篷，，为我司自自己采购材材料及劳务务队自己制制作安装完完成，该表表格实际为为我司报给给业主的结结算内容，，项目部人人员蒲**打印并加加盖项目章章交给了上上海钢兴贸贸易公司，，就因为这这个项目章章，法院坚坚持要判决决我司败诉诉。b.案情分析：：ⅰ.项目章具有有很强的表表现代理属属性。ⅱ.我司要证明明裙楼A区小雨篷是是我司施工工的证据链链很难闭合合，过程中中没有相关关资料，现现有工程管管理条件下下，举证难难度太大。。ⅲ.法官按表现现代理，判判我们败诉诉风险最小小。ⅳ.法官认为我我司应该为为我自己人人员的过错错承担责任任。②、常州体体育会展脚脚手架案例例a.案件简要情情况：2008年9月22日，哲博公公司向上海海市闵行区区人民法院院起诉我司司，称我司司向其租赁赁了一批其其钢管和扣扣件，但我我司未按合合同约定支支付租赁费费和返还部部分钢管，，哲博公司司于2009年7月13日向闵行法法院申请撤撤诉。2009年7月21日，哲博公公司再次向向闵行法院院起诉我司司，之后，，由于哲博博公司未按按时缴纳案案件受理费费，闵行法法院裁定其其自动撤诉诉。2009年8月7日，哲博公公司第三次次向闵行法法院起诉我我司，之后后，由于哲哲博公司又又未按时缴缴纳案件受受理费，闵闵行法院再再次裁定其其自动撤诉诉。2009年9月，哲博公公司第四次次向闵行法法院起诉我我司。常州州体育会展展脚手架合合同关系示示意图如下下：租赁合同如如下：b.案情分析：：ⅰ.朱小军以项项目部最后后签订的租租赁合同具具有表现代代理。ⅱ.该案件中的的常州秀海海、上海彤彤朝和上海海哲博均有有很强的法法律意识，，尤其是上上海哲博这这个公司为为专业的碰碰瓷公司。。ⅲ.上海哲博博代理律律师陈霞霞（18岁开始打打官司））和闵行行法院法法官吕清清芳是幕幕后黑手手，狼狈狈为奸，，助纣为为虐。ⅳ.本案我司司非常的的被动，，已被作作死。③、两案案的结果果情况a．金鸡湖湖钢结构构案件法法院要判判我司败败诉，最最终发现现钢兴提提供的计计算表中中的一个个小漏洞洞打掉11万多元，，最终我我司支付付16万元，钢钢兴撤诉诉。b.常州体育育会展脚脚手架案案经经过一审审二审判判我司败败诉。经经济损失失逾400万元。④、什么么是表见见代理？？《合同法》第49条规定：：行为人人没有代代理权、、超越代代理权或或者代理理权终止止后以被被代理人人名义订订立合同同，相对对人有理理由相信信行为人人有代理理权的，，该代理理行为有有效。表表见代理理的构成成要件：：a、无权代代理：行行为人在在没有代代理权、、超越代代理权或或代理权权终止的的情况下下以被代代理人的的名义与与相对人人或他人人实施的的代理行行为。b、客观要要件：相相对人应应证明其其有相信信行为人人具有代代理权的的客观表表象，比比如存在在合同书书、公章章、印鉴鉴等有权权代理的的形式。。c、主观要要件：相相对人应应证明其其是善意意且无过过失的，，尽到了了合理的的注意义义务，具具体综合合签约时时间、签签字名义义、是否否盖有相相关印章章及印章章真伪、、标的物物的交付付方式与与地点、、购买的的条件、、发包人人是否知知道项目目经理的的行为、、是否参参与合同同履行等等因素判判断。⑤、应对对的措施施和方法法：2010年8月10日，公司司下发了了两个红红头文件件第15号《项目部用用章补充充规定》和第16号《劳务、外外协分包包结算相相关管理理规定》认真落实实和执行行。2、来自其其他部门门人员的的风险①、复旦旦大学石石材磨边边费用案案例，a.案例情况况：2004年8月17日采购部部签订复复旦大学学石材采采购合同同中约定定磨边费费用为15元/m（如下表表示），，而我司司给业主主的报价价中整个个石材深深加工费费用（包包含开槽槽、开孔孔、倒角角、磨边边）报了了35元/㎡（如下表表示），，这样4.5万多平方方的石材材，在石石材磨边边费用上上我司将将要亏损损多达67万元。b.问题分析析：ⅰ.