房地产全程会计核算

房地产企业

会计核算与税务处理房地产会计核算的特点Ø1.开发产品的成本核算复杂。Ø2.经营收入及其相关税金核算特殊。Ø3.涉税环节多。Ø4.涉及的税种多、税目多、费用多。通常都有的费用建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费人防异地建设费……“营改增”

对房地产企业财务的影响Ø适用的税种税目发生变化Ø企业的主管税务部门发生变化Ø纳税人身份发生变化Ø会计核算发生变化Ø收入和成本的计量发生变化Ø影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产“开发产品”“投资性房地产”

房地产开发企业常用的会计科目（一）投资性房地产成本模式计量账务处理取得时账务处理：1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品等一、投资性房地产成本模式计量持有期间账务处理：1、计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费一、投资性房地产成本模式计量处置时账务处理：1、收到对价借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备（若有）贷：投资性房地产二、投投资性性房地地产公公允模模式计计量一、取取得时时账务务处理理1.企业外外购、、自行行建造造等取取得的的投资资性房房地产产借：投投资性性房地地产——成本贷：银银行存存款或或在建建工程程等2.将非投投资性性房地地产转转为投投资性性房地地产借：投投资性性房地地产——成本等等(公允价价值)公允价价值变变动损损益(借方差差额)贷：开开发产产品等等其他综综合收收益(贷方差差额)二、投投资性性房地地产公公允模模式计计量二、持持有期期间账账务处处理1、资产产负债债表日日公允允价值值变动动借：投投资性性房地地产——公允价价值变变动贷：公公允价价值变变动损损益或相反反分录录2、取得得租金金收入入借：银银行存存款贷：其其他业业务收收入应交税税费二、投投资性性房地地产公公允模模式计计量1、收到到对价价时借：银银行存存款贷：其其他业业务收收入应交税税费2、转销销投资资性房房地产产借：其其他业业务成成本贷：投投资性性房地地产——成本——公允价价值变变动注：““投资资性房房地产产——公允价价值变变动””有可可能在在借方方3、结转转其他他综合合收益益借：其其他综综合收收益贷：其其他业业务成成本4、结转转公允允价值值变动动损益益借：公公允价价值变变动损损益贷：其其他业业务成成本或相反反分录录房地产产开发发企业业常用用的会会计科科目三、应应交税税费的的账务务处理理契税税房房产产税税耕地占占用税税城城镇镇土地地使用用税增值税税（（重重点））土土地地增值值税三、““增值值税””科目目会计计核算算一般纳纳税人人的增增值税税会计计处理理（财财会〔2016〕22号）1.在“应应交税税费””下设设置11个二级级科目目“应交交增值值税””““未未交增增值税税”“增值值税留留抵税税额””“增增值税税检查查调整整”“待抵抵扣进进项税税额””“简简易计计税””“预交交增值值税””““待认认证进进项税税额””“待转转销项项税额额”““代扣扣代交交增值值税””“转让让金融融商品品应交交增值值税””三、““增值值税””科目目会计计核算算三、““增值值税””科目目会计计核算算1．销售售业务务的账账务处处理。。企业业销售售货物物、加加工修修理修修配劳劳务、、服务务、无无形资资产或或不动动产，，应当当按应应收或或已收收的金金额，，借记记“应应收账账款””、““应收收票据据”、、“银银行存存款””等科科目，，按取取得的的收入入金额额，贷贷记““主营营业务务收入入”、、“其其他业业务收收入””、““固定定资产产清理理”、、“工工程结结算””等科科目，，按现现行增增值税税制度度规定定计算算的销销项税税额（（或采采用简简易计计税方方法计计算的的应纳纳增值值税额额），，贷记记“应应交税税费——应交增增值税税（销销项税税额)”或“应应交税税费——简易计计税””科目目（小小规模模纳税税人应应贷记记“应应交税税费——应交增增值税税”科科目））。发生销销售退退回的的，应应根据据按规规定开开具的的红字字增值值税专专用发发票做做相反反的会会计分分录。。按照国国家统统一的的会计计制度度确认认收入入或利利得的的时点点早于于按照照增值值税制制度确确认增增值税税纳税税义务务发生生时点点的，应将将相关关销项项税额额计入入“应应交税税费——待转销项项税额””科目，，待实际际发生纳纳税义务务时再转转入“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额)”或“应交交税费——简易计税税”科目目。按照增值值税制度度确认增增值税纳纳税义务务发生时时点早于于按照国国家统一一的会计计制度确确认收入入或利得得的时点点的，应将应应纳增值值税额，，借记““应收账账款”科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目，按照照国家统统一的会会计制度度确认收收入或利利得时，，应按扣扣除增值值税销项项税额后后的金额额确认收收入。三、“增增值税””科目会会计核算算2．视同销销售的账账务处理理。企业发生生税法上上视同销销售的行行为，应应当按照照企业会会计准则则制度相相关规定定进行相相应的会会计处理理，并按按照现行行增值税税制度规规定计算算的销项项税额（（或采用用简易计计税方法法计算的的应纳增增值税额额），借借记“应应付职工工薪酬””、“利利润分配配”等科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应计计入“应应交税费费——应交增值值税”科科目）。。三、“增增值税””科目会会计核算算差额征税税的账务务处理。。企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的账账务处理理。按现现行增值值税制度度规定企企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的，，发生成成本费用用时，按按应付或或实际支支付的金金额，借借记“主主营业务务成本””、““存货””、“工工程施工工”等科科目，贷贷记“应应付账款款”、““应付票票据”、、“银行行存款””等科目目。待取得合合规增值值税扣税税凭证且且纳税义义务发生生时，按按照允许许抵扣的的税额，，借记““应交税税费——应交增值值税（销销项税额额抵减））”或“应交交税费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应借借记“应应交税费费——应交增值值税”科科目），，贷记““主营业业务成本本”、““存货””、“工工程施工工”等科科目。三、“增增值税””科目会会计核算算月末转出出多交增增值税和和未交增增值税的的账务处处理。月度终了了，企业业应当将将当月应应交未交交或多交交的增值值税自““应交增增值税””明细科科目转入入“未交交增值税税”明细细科目。。对于当月月应交未未交的增增值税，，借记““应交税税费——应交增值值税（转转出未交交增值税税）”科科目，贷贷记“应应交税费费——未交增值值税”科科目；对于当月月多交的的增值税税，借记记“应交交税费——未交增值值税”科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（转转出多交交增值税税）”科科目。举例：房房地产企企业增值值税账务务处理一、不动动产销售售-简易计税税：1、预售阶阶段，当当月收到到房款105万借：银行行存款105贷：预收收账款105举例：房房地产企企业增值值税账务务处理一、不动动产销售售-简易计税税：2、预售阶阶段，次次月预缴缴增值税税借：应交交税费-简易计税税3【【105/(1+5%)*3%=3】贷：银行行存款3举例：房房地产企企业增值值税账务务处理一、不动动产销售售-简易计税税：3、竣工交交房，当当月结转转收入成成本借：预收收账款105贷：主营营业务收收入100应交税费费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】举例：房地产产企业增值税税账务处理一、不动产销销售-简易计税：4、竣工交房，，次月纳税申申报补交税款款借：应交税费费-简易计税2贷：银行存款款2举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：1、预售阶段，，当月收到房房款222万借：银行存款款222贷：预收账款款222举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：2、购进材料、、货物、办公公用品，按照照所取得增值值税专用发票票上注明的增增值税额确认认进项税额。。本月支付设设计费106万，进项税额额6万借：开发成本本-前期工程费-设计费100应交税费-应交增值税-进项税额6贷：银行存款款106举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：3、预售阶段，，次月预缴增增值税借：应交税费费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】贷：银行存款款6本月增值税形形成留抵税额额，不需要做做账务处理举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：4、竣工工交房房，当当月结结转收收入借：预预收账账款222贷：主主营业业务收收入200应交税税费-应交增增值税税-销项税税额22【【222/(1+11%)*11%=22】举例：：房地地产企企业增增值税税账务务处理理土地价价款没没有进进项税税额，，能否否差额额计税税？国家税税务总总局公公告(2016年第第18号)销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目，，适适用用一一般般计计税税方方法法计计税税，，按按照照取取得得的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用，，扣扣除除当当期期销销售售房房地地产产项项目目对对应应的的土土地地价价款款后后的的余余额额计计算算销销售售额额。。销销售售额额的的计计算算公公式式如如下下：：销售售额额=（全全部部价价款款和和价价外外费费用用-当期期允允许许扣扣除除的的土土地地价价款款））÷（1+11%）举例例：：房房地地产产企企业业增增值值税税账账务务处处理理二、不动动产销售售-一般计税税：国家税务务总局公公告(2016年第18号)第五条当当期允允许扣除除的土地地价款按按照以下下公式计计算：当期允许许扣除的的土地价价款=（当期销销售房地地产项目目建筑面面积÷房地产项项目可供供销售建建筑面积积）×支付的土土地价款款当期销售售房地产产项目建建筑面积积，是指指当期进进行纳税税申报的的增值税税销售额额对应的的建筑面面积。房地产项项目可供供销售建建筑面积积，是指指房地产产项目可可以出售售的总建建筑面积积，不包包括销售售房地产产项目时时未单独作作价结算算的配套公公共设施施的建筑筑面积。。支付的土土地价款款，是指指向政府府、土地地管理部部门或受受政府委委托收取取土地价价款的单单位直接接支付的的土地价价款。举例：房房地产企企业增值值税账务务处理国家税务务总局公公告2016年第86号国家税税务总局局关于土土地价款款扣除时时间等增增值税征征管问题题的公告告“当期销销售房地地产项目目建筑面面积”““房地产产项目可可供销售售建筑面面积”，，是指计计容积率率地上建建筑面积积，不包包括地下下车位建建筑面积积。举例：房房地产企企业增值值税账务务处理《财政部、、国家税税务总局局关于明明确金融融、房地地产开发发、教育育辅助服服务等增增值税政政策的通通知》（财税〔2016〕140号）第七七条规定定，《营业税改改征增值值税试点点有关事事项的规规定》（财税〔2016〕36号）第一一条第（（三）项项第10点中“向向政府部部门支付付的土地地价款””，包括土地地受让人人向政府府部门支支付的征征地和拆拆迁补偿偿费用、、土地前前期开发发费用和和土地出出让收益益等。房地产开发发企业中的一一般纳税人销销售其开发的的房地产项目目（选择简易易计税方法的的房地产老项项目除外），，在取得土地地时向其他单位或或个人支付的的拆迁补偿费费用也允许在在计算销售额额时扣除。举例：房地产产企业增值税税账务处理扣除土地价款款提供的证据据国家税务总局局公告(2016年第18号)第六条在计计算销售额时时从全部价款款和价外费用用中扣除土地地价款，应当取得省级级以上（