房地产开发全流程培训讲义

房地产开发流程培训目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产的基本特征

一、位置的固定性和不可移动性——房地产的区域性二、使用的长期性——房地产的周期性三、影响因素多样性——房地产的风险性四、投资大量性——房地产的资金密集型特征五、保值增值性——房地产的投资性

六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）建筑物的分类1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等2、按结构材料分类木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地种类目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程房地产开发八大流程开发流程土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段施工阶段营销阶段物业阶段收尾阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合

上百个资源单位京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策划、规划及概念设计3取得集团立项审批4完成方案设计5完成政府立项6取得建设用地规划许可证7完成施工图设计8取得工程规划许可证9市政供电10完成三通一平11完成施工资源招标12“示范区”开工13取得施工许可证14基础工程开工15“示范区”完工开放16预售许可证17开盘18完成项目施工19完成竣工备案20组织交房21销售完成95%22工程结算完成23项目收尾五证两两书一、《国有土土地使使用证证》二、《建筑用用地规规划许许可证证》三、《建设工工程规规划许许可证证》四、《建设工工程施施工许许可证证》五、《商品房房销售售(预售)许可证证》“两书书”《商品房房质量量保证证书》、《商品房房使用用说明明书》房地产产开发发流程程可以以用““五证证”的的取得得来贯贯穿国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五1.房地产产开发发过程程中所所涉及及的部部门有有:发改委委、规划局局、国国土局局、建建设局局、环环保局局、人人防办办、气气象局局、房房管局局等2.房地产产开发发过程程中从从政府府部门门取得得的主主要证证件有有:《建设用用地规规划许许可证证》、《国有土土地使使用证证》、《建设工工程规规划许许可证证》、《建设工工程施施工许许可证证》、《商品房房销售售(预售)许可证证》3.房地产产开发发过程程中从从开发发商应应提供供的主主要文文件有有:《项目建建议书书》、《立项报报告》、《可行性性研究究报告告》、《设计方方案送送审书书》、《施工图图》等以及及各相相关部部门的的批文文开发流流程中中所涉涉及到到的政政府部部门、、证件件、文文件目录第一部部分房房地地产基基本知知识第二部部分房房地地产开开发基基本流流程第三部部分土土地地取得得流程程第四部部分房房地地产开开发流流程土地出出让方方式取得国国有土土地使使用权权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式国有土土地使使用权权出让让流程程

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)土地出出让方方式招标标招标方方式概概念指土地地所有有者（（出让让人））向多多方土土地使使用者者（投投标者者）发发出投标邀邀请，通过过各投投标者者设计标标书的竞争争，来来确定定土地地使用用权受受让人人的方方式。。招标流流程评标出让人人确定标标的及及标底底投标人人投标出让人人、投投标人人开标评标小小组确定中中标人人对能够够最大限限度地地满足足招标文文件中中规定定的各项综综合评评价标标准，或者者能够够满足足招标标文件件的实实质性性要求求且价格格最高高的投标标人，，应当当确定定为中中标人人。土地出出让方方式拍卖卖拍卖方方式概概念按照指指定时时间、、地点点，在在公开开场所所出让让方用用叫价的的方法法将土地地使用用权拍拍卖给给出价最最高者者（竞买买人））。。拍卖流流程（一）主主持人人点算算竞买买人；；（二）主主持人人介绍绍拍卖卖宗地地的位位置、、面积积、用用途、、使用用年期期、规规划要要求和和其他他有关关事项项；（三）主主持人人宣布布起叫叫价和和增价价规则则及增增价幅幅度。。没有有底价价的，，应当当明确确提示示；（四）主主持人人报出出起叫叫价；；（五）竞竞买人人举牌牌应价价或者者报价价；（六）主主持人人确认认该应应价后后继续续竞价价；（七）主主持人人连续续三次次宣布布同一一应价价而没没有再再应价价的，，主持持人落落槌表表示拍拍卖成成交；；（八）主主持人人宣布布最高高应价价者为为竞得得人。。土地出出让方方式挂牌牌挂牌方方式概概念出让人人发布布挂牌公公告，按公公告规规定的的期限限将拟拟定出出让宗宗地的的交易易条件件在指指定的的土地地交易易所挂挂牌公公告，，接受受竞买买人的的报价价并更新挂挂牌价价格，根据据挂牌牌期限限截止止时的的出让让结果果确定定土地地使用用者。。挂牌流流程接受新新报价价出让人人宗地信信息挂挂牌公公布竞买人人报价出让人人更新挂挂牌价价格出让人人确定竞竞得人人挂牌起起始日日挂牌截截止日日挂牌期期限届届满，，按照照下列列规定定确定定是否否成交交：（（一一）在在挂牌牌期限限内只只有一一个竞竞买人人报价价，且且报价价高于于底价价，并并符合合其他他条件件的，，挂牌牌成交交；（（二二）在在挂牌牌期限限内有有两个个或者者两个个以上上的竞竞买人人报价价的，，出价价最高高者为为竞得得人；；报价价相同同的，，先提提交报报价单单者为为竞得得人，，但报报价低低于底底价者者除外外；（（三三）在在挂牌牌期限限内无无应价价者或或者竞竞买人人的报报价均均低于于底价价或均均不符符合其其他条条件的的，挂挂牌不不成交交。在挂牌期限限截止时仍仍有两个或或者两个以以上的竞买买人要求报报价的，出出让人应当当对挂牌宗宗地进行现现场竞价，出价最高高者为竞得得人。土地出让方方式协议议协议方式概概念指政府作为为土地所有有者（出让让方）与选选定的受让让方磋商用用地条件及及价款，达达成协议并并签订土地地使用权出出让合同，，有偿出让让土地使用用权的行为为。划拔拔划拔方式概概念指县级以上上人民政府府依法批准准，在用地地者缴纳补补偿、安置置等费用后后将该幅土土地交其使使用，或者者将土地无无偿交给土土地使用者者的行为。。出让方式的的适用范围围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制招标、拍卖卖、挂牌的的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求目录第一部分房房地产基基本知识第二部分房房地产开开发基本流流程第三部分土土地取得得流程第四部分房房地产开开发流程基本节点图图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案此节点为北北京市普通通商品房二二级开发之之节点，土土地取得方方式是通过过公开招标标、拍卖、、挂牌方式式取得经济适用房房、两限房房、廉租房房等政府保保障用房及及其它方式式取得土地地之项目可可参照此节节点此节点未含含大、小市市政的节点点内容关系流程图图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案申报节能审查编写项目申请报告编写节能专篇申报项目核准建设用地规划许可证设计单位方案深化规划方案审定国有土地使用证人防规划方案设计人防规划意见书调整土地出让合同年度计划任务调整工程规划许可证人防初步设计审查园林规划方案交通规划方案建筑防火审查施工单位招投标监理单位招投标安全监督备案质量监督注册施工许可证预售许可证面积预测面积实测楼房交付消防验收人防验收规划验收建委备案权属登记实测备案人防施工图审查节能审批流流程注：市发改委自自收到申请请材料之日日起5个工作日内内决定是否否受理。受理之日起起15个工作日内内作出审查查批复意见见（不含专专家论证的的时间）因特殊情况况需要延期期的，由主主管负责人人批准，可可以延长10个工作日基本流程及所需时间编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日环资处批办3至5个工作日向区发改委申报向市发改委申报取得审批节能审批内内容适用范围范范围：建筑面积在在2万平方米以以上（含））的公共建建筑项目;建筑面积在在20万平方米以以上（含））的居住建建筑项目；；其它年耗能能2000吨标准煤以以上（含））的项目。。节能专篇编编制所需资资料:方案设计或或初步设计计文件，包包括图纸、、说明文字字和各项技技术指标。。应能够说说明总图指指标；建筑筑专业的总总体概况、、功能分区区、各部分分建筑的使使用功能及及其面积、、维护结构构和门窗主主要材料做做法；结构构专业的结结构体系；；给排水方方案；空调调通风方案案、使用空空调的建筑筑面积、主主要设备选选型；供配配电方案、、变压器容容量、变配配电室位置置等。项目所在地地用能条件件等；包括括分品种能能源供应的的方式及可可靠性。项目能源消消耗种类及及消耗情况况。主要供用能能系统与设设备的初步步选择。。项目各专业业节能措施施。项目相关批批文。主要审查内内容项目用能总总量及能源源结构是否否合理实施项目是是否符合国国家、地方方和行业节节能设计规规范及标准准项目没有采采用明令禁禁止或淘汰汰的落后工工艺和设备备国家规定的的其他条件件和标准受约束节点点:项目设计方方案是否足足够深化，，提供的设设备资料、、图纸等数数据是否完完善合理项目节能专专篇编制得得是否完备备、符合规规定项目申请报报告是否及及时有效制约节点:制约项目申申请报告的的报批项目核准注：市发改改委自申请请被受理之之日起20个工作日内内作出决定定。20个工作日内内不能作出出决定的，，经负责人人批准，可可以延长10个工作日。。征求意见见期间，工工作日停止止计算基本流程及所需时间编写申请报报告取得环评批复签订出让合合同2至4个工作日3至7个工作日征求市规委委意见会签市建委委市规委建管管处根据项项目情况反馈馈意见，如如需重新核发发规划意见见书，则需要要重新审核核市建委根据据项目情况反馈意意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日向区发改委委申报向市发改委委申报投资处受理理取得审批项目核准审审批内容主要审查内内容：符合国家有有关法律法法规和外商商投资产业业政策符合国民经经济和社会会发展中长长期规划、、行业规划划和产业结结构调整政政策的要求求符合公共利利益和国家家反垄断的的有关规定定符合土地利利用规划、、城市总体体规划和环环境保护政政策的要求求符合国家规规定的技术术、工艺标标准的要求求符合国家资资本项目管管理、外债债管理的有有关规定受约束节点点：节能专篇批批复项目申请报报告的编制制以及是否否合格有效效土地出让合合同制约节点：：勘察设计招招投标的申申报年度计划任任务的申报报核准建设项项目一般均均应提交的的材料包括括：项目申请报报告；企业营业执执照；环保部门对对项目环境境影响评价价报告批复复；国土资源部部门对建设设项目用地地预审意见见；城市规划行行政主管部部门出具的的项目选址址意见书；；地震部门对对项目抗震震设防或地地震安全性性评价的批批复；项目建设外外部供水、、供电、供供气的承诺诺文件；项目建设资资金各筹措措渠道的承承诺文件；；其他根据有有关法律法法规应提供供的文件。。建设用地规规划许可证证注：区规划划委审查决决定时间为为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间用地钉桩成成果综合科受理理土地出让合同同规划科审查副局长审查局长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日项目地名核准准1个工作日向区规划委申申报核发建设用地地规划许可证证《建设用地规划划许可证》是建设单位在在向土地管理理部门申请征征用、划拨土土地前，经城城市规划行政政主管部门确确认建设项目目位置和范围围符合城市规规划的法定凭凭证，是建设设单位用地的的法律凭证。。建设用地规划划许可证审批批内容主要审查内容容：实体审查►确定建设用用地的性质►确定建设用用地及代征城城市公共用地地范围和面积积►确定需要同同期实施的其其他用地范围围和面积►其它法律、、法规、规章章中要求审查查的内容形式审查►所有申报材材料是否符合合要求受约束节点：：国有土使用权权出让合同的的签署建设用地及代代征地的钉桩桩成果规划意见书项目地名核准准批复制约节点：建设工程规划划许可证施工许可证预售许可证及及国有土使用用证申办材料：建设单位出具具的申报委托托书；建设单位填写写完整并加盖盖单位印章的的《建设项目规划划许可及其他他事项申报表表》；规划部门及相相关部门的批批准文件：►申请以划拨拨方式取得国国有土地使用用权的，提交交《选址意见书》附件及附图，，建设项目批批准、核准、、备案文件。。►通过土地市市场以招、拍拍、挂方式取取得国有土地地使用权的，，提交《建设项目规划划条件（土地地储备供应））》及附图，提交交《北京市国有土土地使用权挂挂牌出让成交交确认书》及《北京市国有土土地使用权出出让合同》，建设项目批批准、核准、、备案文件。。►申请进行土土地储备前期期整理的，提提交《建设项目规划划条件（土地地储备前期整整理）》和土地储备授授权批准文件件。《建设用地钉桩桩测量成果报报告书》（含《建设用地钉桩桩通知书》和《钉桩坐标成果果通知书》原件。测绘部门按建建设用地钉桩桩成果及绘图图要求绘制的的１/５００或１/２０００地形形图５份（用用地范围涉及及多个区（县县）行政区划划或者建设单单位为多个单单位的,需相应增加地地形图份数））。法律、法规、、规章规定要要求提供的其其他相关材料料。建设用地规划划许可证审批批内容建设用地规划划许可证样式式建设用地规划划许可证样式式勘察设计招投投标基本流程及所需时间注：勘察设计计招投标管理理处审查决定定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。项目核准批复复确定勘察设计单位1个工作日规划意见书1个工作日招标立案登记记资格预审招标文件审核核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日勘察设计招标标管理处中标通知书适用范围:勘察、设计单单项合同估算算价在50万元人民币以以上的；建筑面积在5万平方米以上上的民用建设设工程项目，，应进行勘察察招标；建筑面积在1．5万平方米以上上的建筑工程程设计应进行行设计招标；；单项合同估算算价或建设规规模低于以上上三条规定的的规模标准，，但符合下列列标准之一的的：►项目总投资资额在3000万元人民币以以上的；►全部或者部部分使用政府府投资或者国国家融资的项项目中，政府府投资或者国国家融资金额额在100万元人民币以以上的。鼓鼓励政府投投资或者国家家融资金额在在100万元人民币以以下的项目进进行招标。主要审查内容容：勘察及设计单单位资格审查查及委托代理理机构的资格格审查对方案的技术术指标进行审审查程序审查受约束节点：：项目立项批复复规划意见书制约节点：修建性详细规规划方案的申申报建设工程规划划许可证勘察设计招投投标审查内容容修建性详细规规划方案注：市、区规规划委审查决决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间勘察设计招投投标审查综合处受理规划意见书建管处审查副处长审查处长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日技术图纸1个工作日其它资料向市（区）规规划委申报方案审定修建性详细规规划是以城市市总体规划、、分区规划或或控制性详细细规划为依据据，制订用以以指导各项建建筑和工程设设施的设计和和施工的规划划设计。修建性详细规规划方案审查查内容主要审查内容容：实体审查►审查配套指指标、车位指指标、建筑间间距、绿地指指标、容积率率、户型标准准、建筑筑高度等各各项技术指标标是否满足城城市控制性规规划及相关规规定的要求►审查项目规规模、建筑退退线、日照等等是否符合要要求►历史文化保保护规划的相相关要求►其它法律、、法规、规章章中要求审查查的内容形式审查►所有申报材材料是否符合合要求受约束节点：：规划意见书勘察设计招投投标制约节点：建设工程规划划许可证人防规划意见见书涉及交通、园园林的方案修建性详细规规划应当包括括下列内容：：建设条件分析析及综合技术术经济论证。。建筑、道路和和绿地等的空空间布局和景景观规划设计计，布置总平平面图。对住宅、医院院、学校和托托幼等建筑进进行日照分析析。根据据交交通通影影响响分分析析，，提提出出交交通通组组织织方方案案和和设设计计。。市政政工工程程管管线线规规划划设设计计和和管管线线综综合合。。竖向向规规划划设设计计。。估算算工工程程量量、、拆拆迁迁量量和和总总造造价价，，分分析析投投资资效效益益。。建设设工工程程规规划划许许可可证证基本流程及所需时间注：：区区规规划划委委审审查查决决定定时时间间为为30个工工作作日日(可延延长长10个工工作作日日)。规划划意意见见书书综合合科科受受理理修建建性性详详规规规划划科科审审查查副局局长长审审查查局长长决决定定1个工工作作日日1个工工作作日日5至25个工工作作日日1至2个工工作作日日1至2个工工作作日日图纸纸资资料料1个工工作作日日工程程档档案案登登记表表勘察察设设计计招招投标标文文件件项目目地地名名核核准准向区区规规划划委委申申报报核发发建建设设工工程程规规划划许许可可证证建设设工工程程规规划划许许可可证证是是有有关关建建设设工工程程符符合合城城市市规规划划要要求求的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设单单位位建建设设工工程程的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设活活动动中中接接受受监监督督检检查查时时的的法法定定依依据据。。主要要审审查查内内容容：：实体体审审查查►已已审审查查通通过过设设计计方方案案的的建建设设项项目目：：申申报报图图纸纸是是否否符符合合修修建建性性详详细细规规划划或或已已审审查查通通过过的的设设计计方方案案。。►前前款款规规定定项项目目以以外外的的建建设设项项目目：：申报报图图纸纸的的用用地地范范围围与与规规划划确确定定的的范范围围是是否否一一致致建设设项项目目的的性性质质符符合合城城市市规规划划的的要要求求容积积率率符符合合城城市市规规划划的的要要求求建筑筑高高度度符符合合城城市市规规划划的的要要求求建筑筑密密度度、、空空地地率率或或绿绿地地率率符符合合城城市市规规划划的的要要求求停车车位位数数量量符符合合法法律律、、法法规规、、规规章章和和城城市市规规划划的的要要求求建筑筑间间距距符符合合法法律律、、法法规规、、规规章章和和城城市市规规划划技技术术标标准准的的要要求求，，绿绿化化率率符符合合城城市市规规划划的的要要求求公共共服服务务设设施施符符合合法法律律、、法法规规、、规规章章和和《北京京市市新新建建改改建建居居住住区区公公共共服服务务设设施施配配套套建建设设指指标标》的规规定定建设设项项目目后后退退道道路路红红线线的的距距离离符符合合法法律律、、法法规规、、规规章章和和城城市市规规划划技技术术标标准准的的要要求求已安安排排了了必必要要的的水水、、电电、、气气、、热热等等市市政政基基础础设设施施►其其它它法法律律、、法法规规、、规规章章中中要要求求审审查查的的内内容容。。形式式审审查查►所所有有申申报报材材料料是是否否符符合合要要求求建设设工工程程规规划划许许可可证证审审核核内内容容受约约束束节节点点：：规划划意意见见书书及及其其中中的的要要求求修建建性性详详细细规规划划方方案案及及其其中中的的要要求求工程程档档案案登登记记资资料料勘察设设计招招投标标审查查通知知书项目的的地名名核准准批复复技术图图纸制约节节点：：工程施施工许许可证证工程建建筑面面积预预测量量预售许许可证证房屋权权属初初始登登记建设工工程规规划许许可证证审核核内容容申办材材料：：建设单单位出出具的的申报报委托托书；；建设单单位填填写完完整并并加盖盖单位位印章章的《建设项项目规规划许许可及及其他他事项项申报报表》；建设项项目批批准、、核准准、备备案文文件或或者相相关文文件；；前期规规划管管理文文件，，包括括：选选址意意见书书或规规划条条件，，建设设工程程设计计方案案，重重大城城乡基基础设设施项项目应应当提提交经经过审审查的的建设设工程程扩大大初步步设计计方案案，需需要建建设单单位编编制修修建性性详细细规划划的建建设项项目，，还应应当提提交修修建性性详细细规划划；前期规规划管管理文文件注注明申申报建建设工工程规规划许许可证证时需需要提提交的的相关关文件件；使用国国有土土地的的有关关证明明文件件；具有资资质的的设计计单位位按照照前期期规划划管理理文件件要求求绘制制的建建设工工程施施工图图中的的主要要部分分（按按Ａ４４规格格（竖竖向））装订订成册册）１１套，，另再再附相相同设设计总总平面面图５５份（（建设设单位位为多多个的的需按按增加加的单单位个个数增增加图图纸份份数））；（施工工图纸纸的主主要部部分包包括：：图纸纸目录录、无无障碍碍设施施设计计说明明、设设计总总平面面图、、各层层平面面图、、剖面面图、、各向向立面面图、、各主主要部部位平平面图图、基基础平平面图图、基基础剖剖面图图各１１份））；其他法法律、、法规规、规规章规规定要要求提提供的的相关关材料料。建设工工程规规划许许可证证包含含内容容：许可证证编号号；发证机机关名名称和和发证证日期期；用地单单位；；用地项项目名名称、、位置置、宗宗地号号以及及子项项目名名称、、建筑筑性质质、栋栋数、、层数数、结结构类类型；；计容积积率面面积及及各分分类面面积；；附件包包括总总平面面图、、各层层建筑筑平面面图、、各向向立面面图和和剖面面图。。建设工工程规规划许许可证证审核核内容容建设工工程规规划许许可证证样式式建设工工程规规划许许可证证样式式项目地地名核核准基本流程及所需时间注：规规划委委审查查决定定时间间为20个工作作日(可延长长10个工作作日)。综合处处受理理规划意意见书书地名办办审查查副处长长审查查处长决决定1个工作作日1个工作作日3至15个工作作日1至2个工作作日1至2个工作作日技术图图纸1个工作作日其它资资料向市规规划委委申报报地名核核准主要审审查内内容：：申请人人提交交的材材料齐齐全、、规范范、有有效，，符合合法定定形式式。以上文文件图图纸均均按A4规格折折叠装装订。。符合各各类城城市规规划。。保证全全市范范围内内无重重名，，并避避免同同音。。符合地地名科科学化化、标标准化化、规规范化化的总总要求求，与与国家家地名名标准准一致致。用字符符合《中华人人民共共和国国通用用语言言文字字法》要求，，不使使用生生僻字字、繁繁体字字、异异体字字和简简化字字。无损国国家主主权及及领土土完整整，不不使用用外国国地名名（包包括别别称、、谐音音等））。符合社社会主主义精精神文文明。。无民族族歧视视性质质和妨妨碍民民族团团结内内容，，少数数民族族聚居居区地地名符符合民民族政政策。。符合北北京地地名文文化传传统。。符合““尊重重习惯惯，照照顾历历史，，体现现规划划，好好找好好记””的北北京地地名命命名总总原则则。非纪念念地地地名原原则上上不含含人名名。市政设设施名名称中中不含含企事事业单单位名名称。。申请名名称的的专名名、通通名齐齐全，，汉语语语义义明确确。通名使使用准准确，，与地地域功功能、、建设设规模模相符符。申请材材料中中所用用地名名（所所在政政区、、四至至等））全部部为标标准地地名。。使用行行业专专用语语词，，需有有行业业主管管部门门同意意使用用的书书面意意见。。合作项项目需需提交交合作作方同同意申申请名名称的的有效效文件件。住宅区区地名名更名名，需需提供供经公公证处处公证证的全全体业业主同同意更更名的的意见见（未未建、、未出出租、、未出出售的的，要要提供供书面面说明明）。。公安部部门对对原有有地名名变更更或撤撤销没没有异异议。。地名命命名或或更名名方案案须进进行公公示，，征求求公众众对公公示方方案的的意见见，并并根据据公众众意见见提出出修改改或确确定地地名命命名、、更名名方案案，按按程序序报请请批准准。项目目地地名名核核准准受约约束束节节点点：：规划划意意见见书书相关关技技术术文文件件制约约节节点点：：建设设工工程程规规划划许许可可证证预售售许许可可证证楼门门牌牌号号权属属登登记记申办办材材料料：：申报报单单位位出出具具的的申申报报委委托托书书。。申报报单单位位（（指指建建设设单单位位或或产产权权单单位位、、产产权权人人。。建建筑筑物物属属合合作作建建设设的的，，须须由由共共有有产产权权人人同同时时申申请请））填填写写完完整整并并加加盖盖单单位位印印章章的的《北京京市市建建筑筑物物名名称称核核准准申申报报表表》。提交交建建筑筑物物名名称称核核准准申申请请书书，，内内容容包包括括建建筑筑物物（（群群））性性质质、、位位置置（（与与道道路路及及周周围围地地物物的的相相对对关关系系））、、用用地地面面积积、、建建筑筑面面积积，，申申报报建建筑筑物物（（群群））名名称称的的预预案案、、寓寓意意及及理理由由，，已已取取得得规规划划许许可可文文件件及及相相关关部部门门的的批批准准文文件件（（文文件件名名称称、、文文号号等等）），，开开发发建建设设情情况况等等主主要要内内容容。。政府府相相关关部部门门对对工工程程项项目目建建设设的的批批准准文文件件（（复复印印件件））。。►►规规划划行行政政主主管管部部门门核核发发的的《建设设工工程程规规划划许许可可证证》（含含附附件件及及附附图图））复复印印件件。。►►已已取取得得《国有有土土地地使使用用权权证证》或《房屋屋产产权权证证》的，，需需提提交交相相应应文文件件（（含含附附图图））的的复复印印件件））。。提交交建建筑筑物物（（群群））所所处处地地域域范范围围的的基基本本比比例例尺尺（（1/2000或1/500）地地形形图图2份，，并并用用铅铅笔笔划划出出用用地地的的位位置置范范围围；；竣竣工工建建筑筑物物（（群群））需需提提供供建建筑筑实实体体照照片片。。使用用限限用用名名称称的的，，须须提提交交相相关关主主管管部部门门同同意意使使用用的的书书面面意意见见。。7.其他他法法律律、、法法规规、、规规章章规规定定的的相相关关要要求求。。项目目地地名名核核准准施工工监监理理单单位位招招投投标标备备案案内部部招招标标流流程程及及所所需需时时间间注：内部确确定候选单单位约需7至15天。7天1天4天1天招标文件编编制（含清清单）发放招标文文件提问及答疑疑开标评标确定候选单单位招标文件发发放外部招标流流程及所需需时间注：外部确确定中标单单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日签订合同并并备案施工监理单单位招投标标备案审查查内容主要审查内内容：程序审查招投标范围围与建设方方案的一致致性招投标内容容审查受约束节点点：立项建设工程规规划许可证证制约节点：：安全监督备备案质量监督注注册施工合同及及监理合同同相关费用的的缴纳质量监督注注册中标通知书及合同质量监督站站施工图纸审审查通知书1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区区建委备案通知基本流程及所需时间注：建委质质量监督站站审查注册册时间为5个工作日。。质量监督注注册审查内内容主要审查内内容：施工单位、、监理单位位执行质量量管理有关关强制性标标准及要求求质量监督人人员的资质质审查工程建设应应当严格执执行国家有有关质量管管理的基本本程序定期进行取取样检测并并报告受约束节点点：施工单位招招标程序及及中标通知知书施工及监理理合同施工图纸审审查文件建设工程规规划许可证证制约节点：：施工许可证证申办材料：：建设工程规规划许可证证、北京市市施工图审审查设计文文件、工程程中标通知知书或直接接发包单、、工程监理理单位中标标通知书或或监理直接接发包单、、施工合同同书、监理理合同书、、勘察单位位资质等级级证书、设设计单位资资质等级证证书、施工工单位资质质等级证书书、监理单单位资质等等级证书要要求加盖监监理单位公公章北京市市建设工程程质量监督督注册登记记表施工安全监监督备案基本流程及所需时间注：建委审审查备案时时间为5个工作日。。中标通知书及合同施工管理处处受理、审核核并备案社会保险登登记及缴费凭证证1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区区建委备案通知施工安全监监督备案主主要审查内内容主要审查内内容：安全设施、、保障措施施、安全预预案、应急急预案及执执行建设工工程有关的的强制性标标准工程特种设设施的安全全保障措施施施工企业资资质审查及及相关人员员的资质审审查食品安全、、消防安全全、疾病安安全措施及及环境保护护措施等受约束节点点：施工单位招招标程序及及中标通知知书建设工程规规划许可证证建设用地规规划许可证证项目社会保保险登记手手续制约节点：：施工许可证证施工许可证证基本流程及所需时间注：市、区区建委审查查决定时间间为10个工作日。。建设用地规规划许可证开发办受理理建设工程规规划许可证两项基金副职审查1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日技术图纸及及审查通知书书人防施工图图审查备案银行资金证证明安全监督备备案领导决定质量监督注注册1至2个工作日1个工作日北京市、区区建委申报报核发许可证证建设工程施施工许可证证是建筑施施工单位符符合各种施施工条件、、允许开工工的批准文文件，是建建设单位进进行工程施施工的法律律凭证，也也是房屋权权属登记的的主要依据据之一。施工许可证证审查内容容主要审查内内容：施工场地已已基本具备备施工条件件；已经办理该该建筑工程程用地批准准手续；在城市规划划区的建筑筑工程，已已经取得规规划许可证证；需要拆迁的的，其拆迁迁进度符合合施工要求求；已经确定建建筑施工企企业；有满足施工工需要的施施工图纸及及技术资料料；有保证工程程质量和安安全的具体体措施；建设资金已已经落实；；法律、行政政法规规定定的其他条条件。受约束节点点：建设工程规规划许可证证建设用地规规划许可证证人防初步设设计审查意意见安全及质量量监督手续续施工及监理理单位招投投标树木移伐审审查施工场地占占道审批节能及专项项基金缴纳纳等制约节点：：工程开工预售许可证证申办材料：：按规定填写写、盖章的的《建筑工程施施工许可申申请表》一式两份；；建设工程规规划许可证证及建设用用地规划许许可证原件件及复印件件（正本及及附件）；；用地批准手手续（国有有土地使用用证或有关关批准文件件）原件及及复印件；；施工图纸设设计文件审审查通知书书原件；施工合同原原件及施工工企业中标标通知书原原件（或直直接发包登登记表）；；监理合同原原件及监理理单位中标标通知书原原件（或直直接发包登登记表）；；工程质量监监督注册登登记表和施施工安全监监督通知书书；项目建设资资金落实证证明原件；；人防部门出出具的人防防施工图备备案回执；；法人委托书书。施工许可证证审查内容容施工许可证证样式房屋面积预预售测量及及备案基本流程及所需时间注：测绘绘所审查备备案时间为为10个工作日(遇如成果修修改，不计计算时间)。1个工作日审查查成成果果数据据上上传传3至20天10个工工作作日日1至3个工工作作日日1至3个工工作作日日建设设单单位位测量量单单位位面积积成成果果报报告告测绘绘所所成果果汇汇交交回回执执房屋屋面面积积预预售售测测量量及及备备案案审审查查内内容容主要要审审查查内内容容：：测绘绘楼楼栋栋面面积积与与规规划划许许可可证证面面积积一一致致程程度度房屋屋套套数数、、户户型型、、套套型型面面积积与与规规划划许许可可证证的的一一致致程程度度分摊摊的的面面积积的的计计算算与与分分摊摊部部位位是是否否合合理理交叉叉分分摊摊的的计计算算是是否否合合理理其它它审审核核受约约束束节节点点：：施工工图图审审查查通通知知书书建设设工工程程规规划划许许可可证证人防防审审查查意意见见项目目地地名名核核准准批批复复和和土土地地出出让让合合同同制约约节节点点：：预售售许许可可证证预售售许许可可证证基本流程及所需时间注：：市市建建委委审审查查决决定定时时间间为为10个工工作作日日。。国有有土土地地使用用证证市场场处处受受理理国有有土土地地使使用用权出出让让合合同同复审审副处处长长审审核核1个工工作作日日1至5个工工作作日日1至2个工工作作日日1至2个工工作作日日地价价款款缴缴纳核核实实函函1个工工作作日日建设设工工程程施施工许许可可证证银行行资资金金证证明明施工工合合同同领导导批批准准测绘绘成成果果汇交回执网上数据审核核1至2个工作日1个工作日向市建委申报报核发许可证预售许可证是是房地产开发发商销售时的的必要证书。。预售许可证审审查内容主要审查内容容：规划许可证相相关数据与国国有土地使用用证、施工许许可证等相关关数据的一致致程度出让楼栋相关关数据与规划划许可证的对对应数据一致致程度出让房屋套数数、户型、套套型面积与规规划许可证的的一致程度网上上传数据据的正确程度度建设资金的到到位程度受约束节点：：国有土使用权权出让合同及及国有土地使使用证建设工程规划划许可证项目地名核准准批复施工许可证等等制约节点：房屋预售销售机构备案案预售许可证审审查内容申办材料：企业法人营业业执照；开发企业资质质等级证书；；国有土地使用用证；经济适适用住房项目目提交《北京市城镇建建设用地批准准书》；已交清全部出出让金证明（（国有土地使使用权出让或或转让合同及及地价款交纳纳情况核实函函）；经济适适用住房项目目提交市物价价局、市建委委关于经济适适用住房销售售价格的批准准文件；市或区(县)规划管理部门门核发的建设设工程规划许许可证及附件件、附总平面面图；市或区（县））建设管理部部门核发的建建设工程施工工许可证；工程施工合同同（复印第一一部分）；房地产开发企企业开户银行行出具的按申申请预售的商商品房计算,投入开发建设设资金达到投投资总额25%以上的证明材材料；（七层层以下的达到到主体工程封封顶；七层以以上的，主体体工程须建到到工程预算投投资总额的三三分之二以上上层数。）商品房预售方方案和预售商商品房的分层层平面图；属于绿化隔离离地区内的项项目提供市绿绿化管理部门门认可机构出出具的确认商商品房范围的的证明文件。。预售许可证样样式销售机构注册册备案基本流程及所需时间注：建委注册册备案时间为为5个工作日。预售许可证市场处销售机构资料料1个工作日1至3个工作日1至2个工作日代理合同北京市建委备案通知销售机构注册册备案审查内内容及变更主要审查内容容：销售机构资质质审查销售内容与预预售范围的一一致程度备案受约束节点：：国有土使用权权出让合同及及国有土地使使用证建设工程规划划许可证项目地名核准准批复施工许可证等等制约节点：房屋签约以下情况需要要变更注册销售代理机构构所代理销售售项目房屋的的范围发生变变更开发企业与销销售代理机构构的委托事项项中止项目销售期间间，开发企业业由自行销售售变为委托销销售代理机构构销售商品房房销售代理机构构企业名称、、注册资本、、法定代表人人等发生变更更申办材料：《商品房项目销销售备案登记记表》（一式两份，，双方盖章））；销售代理机构构备案证明（（验原件）；；销售代理机构构营业执照（（验原件）；；房地产产开发发企业业与销销售代代理机机构签签订的的书面面委托托合同同（应应当载载明委委托期期限、、委托托权限限以及及委托托人和和受托托人的的权利利、义义务））；办理注注册备备案手手续的的委托托书及及受托托人身身份证证件。。人防规规划意意见书书基本流程及所需时间规划方方案审审定工程处处受理理规划意意见书书1个工作作日3至7个工作作日1个工作作日相关图图纸审查区民防防局联联审1个工作作日2个工作作日北京民民防局局规划意意见注：民民防局局审查查时间间为10个工作作日。。人防规规划意意见书书审查查内容容主要审审查内内容：：人防规规划布布局、、人防防面积积及功功能是是否满满足要要求人防专专业队队的设设置及及布局局防空报报警装装置的的设置置等受约束束节点点：规划方方案审审定规划意意见书书相关技技术图图纸及及面积积计算算表制约节节点：：人防初初步设设计异地建建设：：人民防防空工工程易易地建建设费费，每每平方方米1640元人防初初步设设计图图审查查人防规规划意意见审图中中心审审查规划方方案1个工作作日1至3个工作作日人防工工程初步设计审审查意见书书3至7个工作作日基本流程及所需时间注：民民防局局审图图中心心审查查时间间为10个工作作日，，（如如遇修修改，，则工工作日日停止止计算算）。。北京民民防局局人防工工程设设计审审核批批准通通知单单人防初初步设设计图图审查查内容容主要审审查内内容：：人防面面积审审核人防结结构审审核人防设设施审审核技术标标准审审核人防通通道及及出入入口审审核受约束束节点点：规划方方案审审定人防规规划意意见书书制约节节点：：人防施施工图图设计计建设工工程规规划许许可证证申办材材料：：填写完完整并并加盖盖印章章的《人防工工程初初步设设计审审查申申请表表》；《人防工工程建建设规规划设设计条条件意意见书书》（复印印件））；拟建人人民防防空工工程的的初步步设计计文件件（一一套））；《人防工工程初初步设设计审审查修修改通通知书书》（复印印件））（（可选选）。。人防施工设设计图审查查基本流程及所需时间人防初设审审核批准通知书书审图中心审审查人防初步设设计审核意见书书1个工作日1至3个工作日人防工程施施工图设计审查意意见书3至7个工作日注：民防局局审图中心心审查时间间为10个工作日（（如遇修改改，则工作作日停止计计算）。北京民防局局人防工程施施工图备案通知知单人防施工设设计图审查查内容主要审查内内容：初设要求修修改的内容容人防结构、、人防设施施审核技术标准审审核受约束节点点：人防初步设设计审核意意见人防初步设设计审核批批准通知单单制约节点：：施工许可证证预售许可证证申办材料：：填写完整并并加盖印章章的《人防工程施施工图技术术审查申请请表》；规划部门核核发的建设设工程规划划许可证（（复印件））；人民防空工工程施工图图设计文件件（一套））；《人防工程初初步设计审审核批准通通知单》（复印件））；《人防工程初初步设计审审查意见书书》或者《人防工程初初步设计审审查修改通通知书》（复印件））（可选））。建筑设计防防火审核注：消防局局审查时间间为8或16个工作日。。基本流程及所需时间设计图纸建审处审查查规划方案1个工作日3至10个工作日北京市消防防局消防审核意意见通知书建筑设计防防火审核内内容主要审查内内容：总平面布局局和平面布布置中涉及及消防安全全的防火间间距、消防防车道、消消防水源等等建筑的火灾灾危险性类类别和耐火火等级建筑防火、、防烟分区区和建筑构构造、安全全疏散和