房地产开发质量管理含图

房地产开发质量管理

王瑞卿

2019年1月房地产开发质量管理·目录一、重大工程事故回顾二、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理三、房地产开发质量概述四、房地产开发前期工作的质量管理五、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理六、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护七、房地产开发售后质量管理NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：2009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：广东“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼楼垮垮”事件概况：：一座投资资4000万元、历时时两年多建建成的汽车车站大楼，，在投入使使用5年内“速朽朽”，成为为随时可能能垮塌的““危楼”——这是近来在在网络和媒媒体热炒的的“楼垮垮垮”。原因调查：：对于该车车站的建筑质质量为何如此之差差的问题，车站工工作人员表示，原原因很复杂；施工工方称工程至今未未竣工验收；目前前事件还在调查之之中。NO.9：桐乡“楼楼薄薄”事件概况：：浙江桐乡乡太阳湖小小区，又叫叫“汇宇都都市花园””一期。隔隔着楼板能能听见楼上上楼下邻居居说话。原因调查：：桐乡市建建设局质检检站测得楼楼板厚度，，客厅中心心仅为7．9厘米。客厅厅楼板设计计厚度应是是12厘米，其他他区域10厘米。NO.10：南京“楼楼沉沉”事件概况：：房子周边边地表下沉沉，最深处处达12厘米；负一一层卫生间间墙根处出出现长达3米的裂缝，，最宽处达达1厘米，几乎乎横切整面面墙，类似似的裂缝还还出现在房房内的各个个角落，多多达上百条条！原因调查：：江宁建筑筑质量安装装工程监督督站站长说说施工存在在质量问题题，土没有有夯实，但但不存在结结构安全问问题。结构构工程师称称尚无法判判断结构是是否出现问问题，需进进一步检测测。进入今天的的课题……房地产开发发质量管理理三、房地产产公司质量量管理现状状及问题分分析近年来房地地产公司在在开发质量量管理上不不断进步，，取得了很很多值得称称道的经验验，并得到到较好的传传承；同时时，也有需需要我们继继续改进的的地方，尤尤其是重复复出现的质质量问题。。以下质量量管理中暴暴露出来的的问题，在在当今行业业内带有一一定的共性性：1、规划、设设计阶段优优化深度不不够；2、工程实施施阶段缺乏乏全面质量量管理。1、规划、设设计阶段优优化深度不不够良好的设计计方案从来来没有像今今天这样重重要，设计计师提出的的设计方案案如果平淡淡无奇，在在房地产市市场日趋饱饱和及空间间需求特征征不断变化化情况下，，很难获得得市场的认认可。规划、设计计工作管理理很大程度度上决定了了工程项目目实施的成成败，现行行的规划及及设计方面面管理，遵遵循了一般般房地产企企业所采用用的作业流流程，由于于各种综合合原因，在在项目规划划、设计阶阶段我们的的参与和管管理缺乏足足够的深度度和精度，，对设计有有效优化不不足。例如：立面缺少空空调安装位位置或预留留空调板尺尺寸不足；；消防管道道外露大堂堂；井口设设置考虑不不周，部分分出现在人人行小道路路中央等等等。2、工程实施施阶段缺乏乏全面质量量管理忙于事后整整改，事前前与事中控控制不足在工程实施施管理中，，事前质量量控制意识识不足，常常在施工单单位施工完完毕后才发发现问题，，做事后补补救。例如：土建建施工单位位与园林施施工单位经经常出现交交接不畅，，尤其是工工期趋紧的的情况下，，主体外立立面装修未未完工，外外排架无法法拆除情况况下，园林林单位无法法进场施工工，导致工工期延后。。（后续工工程采用悬悬挑排架已已较好地解解决了这个个问题）常出现的铝铝合金窗渗渗漏问题，，主要也是安装过过程和操作作不规范引引起；右图中出现现的滴水顺顺着窗沿内内流是因为漏做滴滴水线（俗俗称鹰嘴））这个小细节引起起。2.工程实施阶阶段缺乏全全面质量管管理重视竣工验验收，成品品保护不到到位在工程质量量的管理过过程中，竣竣工验收以以后开始万事事大吉，而而忽视对成成品的保护护意识。例如：对铝铝合金门窗窗的成品保保护上。铝合金门窗窗分包单位位完成安装装后，没有有与后序施施工单位进进行工序交交接。结果果，由于后后序的施工工使很多铝铝合金门窗窗的滑道被被破坏，门门框撞伤；；而后序施施工单位通通常都属于于业主方直直接委托的的分包单位位，造成责责任无法分分清，维修修主体抵触触情绪严重重，造成管管理难度和和协调成本本的增加。。上图为入户户门保护作作法；下图为撞伤伤的门框。。返回目录四、房地产产开发质量量概述房地产开发发质量是一一个广义上上的全过程程“质量””，包括项项目地段选选择质量、、可行性研研究质量、、项目前期期策划质量量、设计质质量、工程程实施质量量、物业管管理质量、、售后服务务质量等。。由于项目地地段选择质质量往往回回旋空间小小，物业管管理质量直直接参与难难度大；因因此目前房房地产开发发质量管理理集中在可可行性研究究、项目前前期策划、、设计质量量、工程实实施质量及及售后质量量上。四.房地产开发发质量概述述在质量管理理过程中，，我们常常常把主要精精力放在了了施工阶段段，难逃施施工企业本本质。对前前期项目可可行性研究究阶段、策策划阶段、、设计阶段段的质量管管理重视程程度不够。。作为建设方方，是以项项目开发而而成立的团团队，施工工管理的思思维应该改改变。当开开发项目进进行到施工工阶段时，，产品策划划、市场定定位、目标标客户群、、项目的设设施配套均均已确定，，规划设计计方案、技技术方案和和设计图纸纸都已经审审查通过，，假如这些些大量的前前期质量不不是最优的的，那将会会很难保证证工程项目目的整体投投资效益。。四、房地产产开发质量量概述房地产质量量是以客户户满意度为为目标的综综合产品质质量；区别别于传统承承包单位的的工艺质量量标准。包括反映绿绿色生态的的产品性能能质量，反反映规划、、设计水平平的功能质质量，反映映工程构造造、施工工工艺的工程程质量；反反映物业管管理、人文文环境的服服务质量。。以上分析不不难看出，，设计质量量（功能质质量）在房房地产开发发质量管理理中举足轻轻重，甚至至重于施工工质量（工工程质量））。因此本本次课程在在涉及前期期工作质量量和售后服服务质量的的同时，重重点分析设计质量（（功能质量量）和施工质量（（工程质量量）的管理。返回目录五、房地产产开发前期期工作的质质量管理房地产开发发前期工作作，包括项项目建议书书、可行性性研究报告告、项目开开发的产品品策划等；；前期工作作的质量是是整个房地地产项目的的关键。熟悉地产行行业动态走走势，精挑挑细选咨询询单位；明明确咨询成成果的质量量目标和质质量标准，，尽量避免免凭感觉上上开发项目目。重视可行性性研究报告告的质量，，不应该片片面地把可可行性研究究报告视为为可批性报报告。可行行性研究应应该有深入入的市场调调研(宏观、中观观、微观调调查)，包括定性性和定量相相结合的调调查与分析析；对规划划方案、户户型、景观观方案等进进行多方案案比选；严格项目前前期工作成成果的质量量评审。评审是保证证和提高开开发项目前前期工作质量的重重要手段，，同时吸取取更多专家的知识识和智慧，，及时发现现问题，优化前期工工作成果。。返回目录六、房地产产开发设计计质量（功功能质量））管理房地产公司司在设计质质量管理方方面积累了了不少可行行的经验，，建立了基基本的工作作流程，为为规范设计计质量管理理奠下基础础；例如样样板先行的的有效执行行，是纠正正设计缺陷陷的最后一一道关卡，，为质量管管理立下汗汗马功劳；；但是更有效效的设计质质量管理应应该发生在在施工之前前，例如户户型设计、、单体设计计、道路规规划、景观观风格等，，这些方案案的最优确确定，才可可以从源头头上避免先先天不足！！根据设计管管理的控制制流程，从从以下两阶阶段完成设设计质量（（功能质量量）的有效效管理：1、规划设计计阶段质量量管理2、施工图设设计阶段质质量管理1、规划设计计阶段质量量管理规划设计的的依据：经经过精心优优化的前期期可行性研研究报告、、市场调研研、开发项项目的产品品策划定位位等前期工工作；并根根据这些前前期工作积积累编制的的详尽的规规划设计任任务书；而而咨询公司司应该参与与到规划方方案的设计计；案例（（从化项目目规划调整整）混乱的规划划:2、施工图设设计阶段质质量管理施工图设计计阶段的质质量管理是是防止功能能性质量缺缺陷的关键键，先天不不足必将带带来后患无无穷。因此此，要择优优选好设计计方案，对对住宅的套套型、结构构体系、内内部功能、、空间利用用、节能节节地等要创创新创优设设计。要在在保保证证结结构构可可靠靠的的前前提提下下，，达达到到两两个个要要求求：：一要要合合理理空空间间，，要要在在确确定定的的套套房房面面积积内内，，合合理理安安排排居居住住、、使使用用、、卫卫生生等等面面积积，，让让人人使使用用方方便便，，居居住住舒舒适适；；二要要做做到到建建筑筑造造型型和和风风格格的的艺艺术术感感，，对对墙墙体体立立面面形形状状、、屋屋盖盖形形式式的的处处理理要要灵灵活活得得当当，，能能给给人人以以美美的的享享受受，，使使开开发发的的房房产产具具有有较较高高的的使使用用价价值值和和观观瞻瞻价价值值。。注意意各各专专业业之之间间的的交交叉叉协协调调，，以以及及人人性性化化的的设设计计；；关关注注建建筑筑设设备备及及家家居居产产品品的的市市场场变变化化，，及及时时调调整整相相关关设设计计细细节节。。施工工图图审审查查指指南南户型型设设计计设计计不不够够人人性性化化整个个组组团团的的信信报报箱箱普普遍遍安安装装过过低低，，底底层层用用户户在在取取信信报报时时会会很很不不方方便便。。设计计不不够够人人性性化化一组组团团内内有有的的大大堂堂入入口口处处没没有有无无障障碍碍通通道道，，很很不不方方便便轮轮椅椅和和残残障障人人士士的的出出入入，，也也不不符符合合现现代代社社会会的的设设计计潮潮流流。。人性性化化设设计计外投投内内取取式式信信箱箱………楼盘盘电电梯梯前前室室问问题题电梯梯前前室室不不采采用用天天然然采采光光、、通通风风与与客客户户使使用用矛矛盾盾。。电梯梯前前室室采采用用灯灯光光照照明明，，将将会会增增加加物物业业管管理理成成本本。。人性性化化设设计计地下下车车库库都都有有尊尊贵贵的的感感觉觉左图图是是顶顶面面采采光光人性性化化设设计计令人人感感动动的的建建筑筑细细节节人性性化化设设计计壁柜柜可可推推入入墙墙内内不不占占用用空空间间洗衣衣机机预预留留位位上下下水水都都已已做做好好人性性化化设设计计这个个设设计计是是专专为为老老年年人人放放手手杖杖的的挂挂钩钩带婴婴儿儿上上厕厕所所，，可可以以先先把把孩孩子子放放在在这这里里，，安安全全又又舒舒适适O(∩∩_∩∩)O人性性化化设设计计马桶桶的的位位置置不不固固定定，，可可拉拉伸伸到到房房间间的的任任何何位位置置浴缸缸内内还还有有扶扶手手设设计计设计计不不够够人人性性化化部分分工工程程采采用用了了飘飘窗窗的的设设计计，，但但飘飘窗窗普普遍遍设设计计过过宽宽。。在在窗窗下下墙墙高高900mm时，，很很多多飘飘窗窗还还飘飘出出680mm的宽宽度度，，加加上上窗窗把把手手700mm的高高度度，，业业主主（（尤尤其其是是女女性性业业主主））很很难难够够到到把把手手开开启启窗窗户户。。园林林中中各各类类井井的的位位置置不不妥妥当当，，需需要要在在施施工工图图阶阶段段认认真真检检查查，，包包括括建建筑筑主主体体的的化化粪粪池池位位置置（（如如图图所所示示，，这这样样的的水水井井位位置置影影响响美美观观））安全全隐隐患患相隔隔两两户户可可以以通通过过空空调调板板轻轻易易地地爬爬入入，，存存在在严严重重的的治治安安隐隐患患。。电梯梯大大堂堂的的美美观观消防防立立管管外外露露在在电电梯梯大大堂堂，，严严重重影影响响大大堂堂的的品品质质。。门和和窗窗户户互互相相““打打架架””未设设置置空空调调安安装装位位置置或或安安装装位位置置尺尺寸寸不不足足返回回目目录录七、、房房地地产产开开发发施施工工质质量量（（工工程程质质量量））管管理理施工工是是开开发发项项目目形形成成实实体体的的过过程程，，也也是是决决定定最最终终产产品品质质量量的的关关键键阶阶段段，，要要提提高高开开发发项项目目的的工工程程质质量量，，就就必必须须狠狠抓抓施施工工阶阶段段的的质质量量控控制制。。工程程项项目目施施工工涉涉及及面面广广，，是是一一个个极极其其复复杂杂的的过过程程，，影影响响质质量量的的因因素素很很多多，，使使用用材材料料的的微微小小差差异异、、操操作作的的微微小小变变化化、、环环境境的的微微小小波波动动、、机机械械设设备备的的正正常常磨磨损损，，都都会会产产生生质质量量变变异异，，造造成成质质量量事事故故。。工程程项项目目建建成成后后，，如如发发现现质质量量问问题题又又不不可可能能像像一一些些工工业业产产品品那那样样拆拆卸卸、、解解体体、、更更换换配配件件，，更更不不能能实实行行““包包换换””或或““退退款款””，，因因此此工工程程项项目目施施工工过过程程中中的的质质量量控控制制，，就就显显得得极极其其重重要要。。1、施施工工阶阶段段的的质质量量控控制制。。2、现现场场有有效效质质量量管管理理关关键键环环节节。。3、现现场场管管理理需需要要重重点点关关注注的的工工序序。。4、重重视视成成品品保保护护。。1、施施工工阶阶段段的的质质量量控控制制制定定适适当当的的质质量量目目标标，，因因为为质质量量目目标标常常与与项项目目进进度度控控制制、、成成本本控控制制处处于于相相同同优优先先级级。。因因此此，，质质量量目目标标必必须须坚坚持持实实事事求求是是，，因因地地制制宜宜。。目目标标过过低低，，会会对对项项目目带带来来伤伤害害，，失失去去市市场场竞竞争争力力；；过过高高会会造造成成投投入入成成本本加加大大，，综综合合开开发发绩绩效效降降低低。。适适当当增增加加项项目目的的一一致致成成本本，，减减少少非非一一致致成成本本；；适适当当增增加加预预防防成成本本，，大大力力降降低低事事故故成成本本。。强调调施施工工现现场场的的技技术术质质量量管管理理，，建建立立统统一一的的标标准准化化的的质质量量管管理理体体系系，，编编制制详详尽尽的的施施工工作作业业指指导导书书和和施施工工方方案案，，严严格格检检验验标标准准，，强强调调执执行行力力！！2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节工程样样板先先行样板先先行作作为工工程质质量控控制的的重要要手段段，在在房地地产公公司的的实践践中起起到了了巨大大的作作用，，工程程样板板是工工程质质量的的演练练，是是对施施工队队伍的的实物物交底底的基基地，，有利利于及及时发发现施施工图图存在在的问问题，，避免免大规规模的的返工工签证证。（关键键项目目工程程质量量控制制作业业指导导书））2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节技术方方案先先行技术方方案是是保障障专业业分项项工程程合法法施工工的有有效技技术资资料，，更是是指导导正确确施工工的基基础资资料。。技术术方案案先行行作为为工程程管理理的重重要制制度之之一，，必须须在施施工现现场不不折不不扣地地执行行。通通过审审批后后的方方案，，可以以大大大提升升专项项技术术的可可操作作性，，使施施工、、技术术与经经济指指标达达到最最佳组组合状状态，，为项项目工工程的的最大大效益益服务务。（专项项技术术方案案评审审作业业指导导书））2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节施工关关键工工序控控制甲方的的现场场管理理不可可能也也不要要求控控制施施工过过程的的每一一个过过程每每一道道工序序，找找出施施工过过程中中对建建筑产产品质质量或或功能能影响响最大大，施施工中中最容容易出出现问问题的的关键键工序序作为为重点点控制制的对对象，，对有有效控控制质质量通通病，，保证证产品品质量量，提提高管管理效效率都都具举举足轻轻重的的作用用。（（详见见3节）3、现场场管理理需要要重点点关注注的工工序验线水准及及坐标标控制制点移移交；；基础与与桩基基验线线砌筑验验线3、现场场管理理需要要重点点关注注的工工序工作面面移交交水准及及坐标标控制制点移移交；；施工水水电接接驳点点以及及读表表记录录移交交；场地土土方标标高移移交，，比如如：原原始场场地移移交给给土方方单位位；土土方单单位将将平整整后的的场地地移交交基坑坑单位位；基基坑单单位将将基坑坑移交交给桩桩基单单位；；桩基基单位位将工工作面面移交交给主主包单单位等等；基基坑坡坡度与与桩基基、主主包施施工的的关系系移交交；主包与与分包包之间间工作作面移移交，，比如如：门门窗洞洞口移移交；；入户户门、、防火火门洞洞口移移交；；栏杆杆工作作面移移交；；防水水工作作面移移交；；外墙墙涂料料工作作面移移交；；电梯梯井道道移交交；烟烟道工工作面面移交交；园园林工工作面面移交交；电电梯机机房、、消防防中心心、变变配电电房、、水泵泵房、、弱电电（电电话、、电视视、宽