房地产开发产品规划讲解79

房地产产品规划【内容提要】本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。【重点掌握】在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、各种户型优缺点分析。房地产产品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计1.1房地产产品规划的构成房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。1.房地产产品规划概述1.房地产产品规划概述1.2房地产产品规划的策略⑴产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合⑵产品规划还应该顺应和引导消费时尚⑶产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对房地产产品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计2.建筑风格的设计

2.1建筑风格的重要性2.2建筑风格的类型2.3中国的地方建筑风格2.建筑风格的设计

2.1建筑风格的重要性风格对住宅开发具有重要意义：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二是识别；从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的；对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。2.建筑风格的设计2.1建筑风格的重要性

2.2建筑风格的类型2.3中国的地方建筑风格

2.2.1按国家（民族）和地区分欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃窗；岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽；地中海式风格，主要体现在两个部位：一是屋顶，如设立挑板、棚架等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息”；澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情；新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为“东南亚风格”；日本风格2.2建筑风格的类型2.2.2按建筑筑物的的类型型分住宅建建筑风风格、、别墅墅建筑筑风格格、写写字楼楼建筑筑风格格、商商业建建筑风风格、、宗教教建筑筑风格格、其其他公公共（（如学学校、、博物物馆、、政府府办公公大楼楼）建建筑风风格等等2.2建筑风风格的的类型型2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（1）古希希腊建建筑风风格约公元元前800年至公公元300年古古希腊腊的建建筑艺艺术，，则是是欧洲洲建筑筑艺术术的源源泉与与宝库库。古古希腊腊建筑筑风格格的特特点主主要是是和谐谐、完完美、、崇高高。而而古希希腊的的神庙庙建筑筑则是是这些些风格格特点点的集集中体体现者者，古古希腊腊的““柱式式”，，这种种规范范和风风格的的特点点是，，追求求建筑筑的檐檐部（（包括括额枋枋、檐檐壁、、檐口口）及及柱子子（柱柱础、、柱身身、柱柱头））的严严格和和谐的的比例例和以以人为为尺度度的造造型格格式。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（2）古罗罗马建建筑风风格约公元元前300年至公公元365年，罗罗马建建筑风风格正正是欧欧洲建建筑艺艺术的的重要要渊源源。古古罗马马的建建筑艺艺术：：是古古希腊腊建筑筑艺术术的继继承和和发展展。在在屋顶顶造型型方面面，出出现了了在古古希腊腊建筑筑中很很难见见到的的“穹穹拱””屋顶顶。正正是这这种““穹拱拱”屋屋顶，，成为为了古古罗马马建筑筑，特特别是是房屋屋类建建筑与与古希希腊房房屋类类建筑筑最明明显的的区别别。以以“圆圆”为为主的的风格格，是是典型型的古古罗马马建筑筑的特特点。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格公元400年至1400年，封封建领领主经经济占占统治治地位位，城城堡式式建筑筑盛行行。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格公元1420至1550年，建建筑从从经验验走向向科学学化，，不断断冲破破学院院式、、城堡堡式的的封闭闭。文艺复复兴建建筑最最明显显的特特征是是扬弃弃了中中世纪纪时期期的哥哥特式式建筑筑风格格，而而在宗宗教和和世俗俗建筑筑上重重新采采用古古希腊腊罗马马时期期的柱柱式构构图要要素。。以上四四类可可称为为古典典主义义建筑筑风格格2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格这一风风格曾曾三度度出现现，最最早一一次是是1750至1880，他是是欧洲洲古典典主义义的最最后一一个阶阶段，，其特特点是是体量量宏伟伟，柱柱式运运用严严谨，，而且且很少少用装装饰。。另一一次出出现在在1900-1920年，带带有一一定的的复古古特征征。第第三次次出现现在1982年，其其主要要特征征是把把古典典主义义和现现代主主义结结合起起来，，并加加入新新形势势，这这一风风格在在当今今世界界各国国颇为为流行行。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（6）现代代主义义建筑筑现代主主义建建筑是是指二二十世世纪中中叶，，在西西方建建筑界界居主主导地地位的的一种种建筑筑思想想。这这种建建筑的的代表表人物物主张张：建建筑师师要摆摆脱传传统建建筑形形式的的束缚缚，大大胆创创造适适应于于工业业化社社会的的条件件、要要求的的崭新新建筑筑。因因此具具有鲜鲜明的的理性性主义义和激激进主主义的的色彩彩，又又称为为现代代派建建筑。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（7）后后现代代主义义风格格亦称““后现现代派派”，，1980年开始始出现现。这这一风风格的的建筑筑在建建筑设设计中中重新新引进进了装装饰花花纹和和色彩彩，以以折衷衷的方方式借借鉴不不同的的时期期具有有历史史意义义的局局部，，但不不复古古。““利用用传统统部件件和适适当引引进新新的部部件组组成独独特的的总体体”，，“通通过非非传统统的方方法组组合传传统部部件””。2.1建筑风风格的的重要要性2.2建筑风风格的的类型型2.3中国的的地方方建筑筑风格格2.建筑风风格的的设计计2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑴北北方风风格⑵西西北风风格⑶江江南风风格⑷岭岭南风风格⑸西西南风风格⑹藏藏族风风格⑺蒙蒙古族族风格格⑻维维吾尔尔族风风格2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑴北北方风风格集中在在淮河河以北北至黑黑龙江江以南南的广广大平平原地地区。。组群群方整整规则则，庭庭院较较大，，但尺尺度合合宜；；建筑筑造型型起伏伏不大大，屋屋身低低平，，屋顶顶曲线线平缓缓；多多用砖砖瓦，，木结结构用用料较较大，，装修修比较较简单单。总总的风风格是是开朗朗大度度。2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑵西西北风风格集中在在黄河河以西西至甘甘肃、、宁夏夏的黄黄土高高原地地区。。院落落的封封闭性性很强强，屋屋身低低矮，，屋顶顶坡度度低缓缓，还还有相相当多多的建建筑使使用平平顶。。很少少使用用砖瓦瓦，多多用土土坯或或夯土土墙，，木装装修更更简单单。这这个地地区还还常有有窑洞洞建筑筑，除除靠崖崖凿窑窑外，，还有有地坑坑窑、、平地地发券券窑。。总的的风格格是质质朴敦敦厚。。但在在回族族聚居居地建建有许许多清清真寺寺，它它们体体量高高大，，屋顶顶陡峻峻,装修华华丽,色彩浓浓重，，与一一般民民间建建筑有有明显显的不不同。。2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑶江江南风风格集中在在长江江中下下游的的河网网地区区。组组群比比较密密集，，庭院院比较较狭窄窄。城城镇中中大型型组群群（大大住宅宅、会会馆、、店铺铺、寺寺庙、、祠堂堂等））很多多，而而且带带有楼楼房；；小型型建筑筑（一一般住住宅、、店铺铺）自自由灵灵活。。屋顶顶坡度度陡峻峻，翼翼角高高翘，，装修修精致致富丽丽，雕雕刻彩彩绘很很多。。总的的风格格是秀秀丽灵灵巧。。2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑷岭岭南风风格集中在在珠江江流域域山岳岳丘陵陵地区区。建建筑平平面比比较规规整，，庭院院很小小，房房屋高高大，，门窗窗狭窄窄，多多有封封火山山墙，，屋顶顶坡度度陡峻峻，翼翼角起起翘更更大。。城镇镇村落落中建建筑密密集，，封闭闭性很很强。。装修修、雕雕刻、、彩绘绘富丽丽繁复复，手手法精精细。。总的的风格格是轻轻盈细细腻。。2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑸西西南风风格集中在在西南南山区区，有有相当当一部部分是是壮、、傣、、瑶、、苗等等民族族聚居居的地地区。。多利利用山山坡建建房，，为下下层架架空的的干栏栏式建建筑。。平面面和外外形相相当自自由，，很少少成组组群出出现。。梁柱柱等结结构构构件外外露，，只用用板壁壁或编编席作作为维维护屏屏障。。屋面面曲线线柔和和，拖拖出很很长，，出檐檐深远远，上上铺木木瓦或或草秸秸。不不太讲讲究装装饰。。总的的风格格是自自由灵灵活。。其中中云南南南部部傣族族佛寺寺空间间巨大大,装饰富富丽,佛塔造造型与与缅甸甸类似似，民民族风风格非非常鲜鲜明。。2.3中国的的地方方建筑筑风格格⑹藏族族风格集中在西西藏、青青海、甘甘南、川川北等藏藏族聚居居的广大大草原山山区。牧牧民多居居褐色长长方形帐帐篷。村村落居民民住碉房房，多为为2～3层小天井井式木结结构建筑筑，外面面包砌石石墙，墙墙壁收分分很大，，上面为为平屋顶顶。石墙墙上的门门窗狭小小，窗外外刷黑色色梯形窗窗套，顶顶部檐端端加装饰饰线条，，极富表表现力。。喇嘛寺寺庙很多多，都建建在高地地上，体体量高大大，色彩彩强烈，，同样使使用厚墙墙、平顶顶，重点点部位突突出少量量坡顶。。总的风风格是坚坚实厚重重。2.3中国的地地方建筑筑风格⑺蒙古古族风格格集中在蒙蒙古族聚聚居的草草原地区区。牧民民居住圆圆形毡包包（蒙古古包），，贵族的的大毡包包直径可可达10余米，内内有立柱柱，装饰饰华丽。。喇嘛庙庙集中体体现了蒙蒙古族建建筑的风风格，它它来源于于藏族喇喇嘛庙原原型，又又吸收了了临近地地区回族族、汉族族建筑艺艺术手法法，既厚厚重又华华丽。2.3中国的地地方建筑筑风格⑻维吾吾尔族风风格集中在新新疆维吾吾尔族居居住区。。建筑外外部完全全封闭，，全用平平屋顶，，内部庭庭院尺度度亲切，，平面布布局自由由，并有有绿化点点缀。房房间前有有宽敞的的外廊，，室内外外有细致致的彩色色木雕和和石膏花花饰。总总的风格格是外部部朴素单单调，内内部灵活活精致。。维吾尔尔族的清清真寺和和教长陵陵园是建建筑艺术术最集中中的地方方，体量量巨大，，塔楼高高耸，砖砖雕、木木雕、石石膏花饰饰富丽精精致。还还多用拱拱券结构构，富有有曲线韵韵律。房地产产产品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计3.房地产项项目景观观设计⑴住区区园林化化应力求求创新各各具特色色⑵住区区山水园园林景观观和植物物花草应应有层次次，丰富富多彩⑶住区区园林应应与方便便人际交交往相结结合⑷利用用改造自自然景观观与人造造山水景景观相结结合⑸发展展立体绿绿化营造造空中景景观⑹住区区绿化与与体育活活动场地地结合⑺住区区园林应应力求美美、静、、净、洁洁⑻住宅宅绿化应应合理控控制成本本减轻居居民负担担⑼居住住环境的的优化必必须有丰丰富社区区文化支支撑⑽景观观资源100％利用房地产产产品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计4.1户型设计计的基本本流程4.户型的设设计4.1.1进行市场场调查了了解市场场需求目前的户户型需求求日趋多多样化，，市场并并无绝对对的主导导户型。。而且户户型需求求是随时时间、区区域而异异。户型型需求的的多样化化源自市市场消费费层次的的多样化化。4.1.2确定户型型大小房地产开开发中最最常见的的问题是是某个地地块适合合做大户户型还是是小户型型？最普遍的的说法是是市中心心的户型型小的好好，郊区区户型可可以做大大。那么，发发展商如如何确定定自己的的户型大大小呢？？第一个办办法：市市场调查查。第二种办办法是：：弹性设设计方案案。户型内部部中的弹弹性设计计，留出出一两室室变成三三室四室室的可能能。销售售时甚至至可以是是无隔墙墙的大空空间，可可以提高高使用率率，到交交楼时提提供三种种选择，，根据客客户的需需求决定定如何分分隔。4.1户型设计计的基本本流程4.户型的设设计4.1.3配置户型型类别结合目标标消费者者定位，，确定项项目是以以立体户户型为主主还是以以平面户户型为主主？是以以三房二二厅二卫卫以上大大户型为为主还是是以二房房二厅一一卫以下下小户型型为主？？一房、、二房、、三房、、四房、、五房、、复（跃跃层）式式等分别别应占多多少比例例？显然然需要精精心策划划。4.1.4户型类别别分布我们在很很多项目目中都见见过一些些单纯从从设计角角度看堪堪称优秀秀的户型型却不幸幸沦为库库存，其其原因在在于发展展商将它它们放错错误了位位置：面面积大、、总价高高的户型型却被放放在临近近路边噪噪声相当当大的地地方、或或景观较较差的地地方、或或朝北的的方向、、或有西西晒、或或是底层层……位置最好好的地方方设置总总价最高高的户型型、位置置最差的的地方设设置总价价最低的的户型，，是决定定各类户户型在项项目中位位置分布布的基本本原则，，背离这这一点，，收获的的就可能能是积压压或低价价低利润润。4.1户型设计计的基本本流程4.户型的设设计4.1.5进行功能能分区住宅的使使用功能能虽然简简单，但但却是不不能随意意混淆的的。简言言之，一一般有如如下几个个分区：：⑴公共共活动区区。供起起居、交交谊用，，如客厅厅、餐厅厅、家庭庭厅、门门厅等；；⑵秘密密休息区区。供处处理私人人事务、、睡眠休休息用，，如卧室室、书房房、保姆姆房等；；⑶辅助助区。供供以上两两部分的的辅助支支持用，，如厨房房、卫生生间、贮贮藏间、、阳台等等。在户型的的平面设设计中要要注意以以下几点点：一是动静静分开。。二是公私私分开。。三是主次次分开。。四是干湿湿、洁污污分开。。4.1户型设计计的基本本流程4.户型的设设计4.1.6进行户型型布局在具体的的户型布布局上，，从客户户评价的的重要度度从高到到低次序序排列为为起居厅厅、主卧卧、餐厅厅、次卧卧。有专专家认为为目前在在130～140平方米总总面积的的户型里里设计30平方米的的厅比较较合适。。从趋势势上看，，厅的面面积下调调，主卧卧室面积积从15～18平方米上上调至25平方米。。其中的的原因可可能是：：⑴客户户年轻化化，很少少在家度度过，回回家时卧卧室是常常用的空空间，需需要组合合柜、电电视、看看书的位位置，厅厅的一部部分功能能转移到到卧室中中；⑵社区设置置会所，会所所改变了交友友一定要在家家的概念；整整个社会文明明程度提高，，人的隐私权权要求增加。。⑶高标准的的住宅内，客客厅餐厅可以以考虑分开设设置。但如果果分开后，餐餐厅的光线、、通风以及视视野等条件均均没有得到改改善，或餐厅厅分离后反而而更像扩大的的通道，则不不如不分开。。特别是小型型住宅，一个个大起居厅的的空间感、尺尺度感和生活活氛围，更优优于两个厅的的分设。4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.7确定户型构成成户型的构成比比例受到目标标客户群、需需求层次、平平面布局、规规划设计等因因素影响。确确定户型比例例应注意以下下原则：⑴户型不宜宜过杂，战线线不宜拉长。。不要以为户户型较多就能能兼容并满足足各种需求，，战线过长，，往往无法集集中力量满足足某一种需求求层次，而且且也体现不出出楼宇的档次次和形象定位位。⑵主力户型型如果差异性性过大，定位位亦不准确。。例如某楼盘盘，将三房二二厅、一房一一厅作为主力力户型，势必必拉大购房者者层次，给物物业管理造成成相当大的难难度。若在整整体小区的统统一格局下，，各分区独立立布局，问题题可得到缓解解。⑶具体的户户型构成比例例，应以目标标客户群细分分来确定。每每个楼盘必然然有其预期的的目标客户群群，针对目标标客户群的不不同需求特点点，细分出各各个特征群体体，然后再根根据各个群体体的购买力、、购买目的、、购买心理等等因素进行研研究分析及调调查摸底，确确定对应的户户型具体比例例。4.户型的设计4.2户型评鉴该户型功能分分区混乱，动动静空间相互互交叉，相互互干扰。入户户走道过长且且导向性不强强，卧室布局局散乱，各置置一端，而且且主卧室的门门正对客厅，，无适当过渡渡，私密性很很差。餐厅位位于整个户型型的中部，不不仅采光受到到局限，形成成明显的暗厅厅，而且被走走道占用过多多，使用不便便。书房和次次卧离厨房太太近，易受干干扰，离主卧卧室又太远，，交通路线不不简捷。主卫卫没有天然通通风和采光。。该户型的优点是平面方正，，南北通风尚尚可。⑴三房二厅厅二卫(116m2)⑵三房二厅厅二卫+阳光花房(128.39m2)无论在采光通通风的处理上上（如餐厅临临阳台并安装装落地玻璃门门），还是在在室内通道的的安排上，都都有细致的处处理。在主卧卧内另设一化化妆间也属匠匠心之笔。北北向左侧次卧卧在采光上有有些不足。入户花园的设设计是本案最最大的亮点，，也是目前三三房设计中，，尤其在多层层的住宅结构构中，是比较较前卫和新颖颖的设计理念念。室内平面面布局也十分分合理，功能能分区明确，，⑶三房二厅厅二卫+工人房(110.8m2)平面布局方正正有序，厅房房、卧室以及及厨卫等各功功能区分区明明确，客厅外外设花园阳台台，视野开阔阔。主卧设有有大窗台，南南卧有外凸窗窗。厨房与工工人房之间连连接一较大工工作阳台，并并且工人房带带有独立卫生生间。入户设设有一玄关，，有很好的转转折过渡空间间。该户型不不足之处是整整体朝向朝北北，不太适合合北方地域的的生活习惯，，而且公用卫卫生间位置过过于深入，使使用起来略感感不便。⑷三房二厅厅二卫(115m2)入户门居中，，使双厅自然然分区。双向向操作厨房配配弧型角窗是是一大亮点，，自然、通风风、采光俱佳佳。南、北双双阳台的通透透设计也保证证了略显狭长长的大厅光线线充足。弧型型外飘窗是主主卧的出彩之之处，而独立立的储物间设设计也符合现现代消费的习习惯。该户型型最大的问题题是两个卫生生间的通风问问题，因为位位置正在整个个户型平面的的中央，如果果没有专门的的通风管道和和设施，很不不利于卫生间间健康环境的的维持。此外外主卧室正对对客厅，主人人私密性将大大受影响。入入户门离厨房房较远，要穿穿越整个餐厅厅，实际生活活中不太方便便。而且入口口及主卧室存存在空间浪费费的问题。⑸三房二厅厅一卫(105.48m2)该户型间隔方方正，南北朝朝向，采光通通风俱佳。通通过错层结构构，使两间卧卧室与公共活活动空间分开开，达到动静静分离，厨房房靠近入户门门，主卧室设设有大飘窗。。客厅带有阳阳台。但也存存在一些问题题：一是三房房中有二间朝朝北，这种户户型在北方地地区可能不太太受欢迎，并并且有一间卧卧室紧挨餐厅厅，难免经常常会受到油烟烟袭扰；二是是主卧没有带带独立卫生间间，总是有一一些美中不足足；三是餐厅厅处于南北通通道之中，行行走动线不畅畅。⑹三房二厅厅二卫(132.74m2)这是一套设计计颇为合理的的三房二厅二二卫住房，功功能分区合理理，动静、洁洁污分离。短短进深，南北北通透，双阳阳台，三个飘飘窗，餐厅靠靠近北方阳台台，全明设计计，采光通风风充足。错层层设计将公共共空间与休息息区分离，秘秘密性强，空空间功能区隔隔明显，客卫卫分离式卫生生间设计，实实现了干湿分分离。不足之之处是：餐厅厅与客厅之间间有一块区域域显得有些浪浪费，北向卧卧室与主卧门门口“门冲””。⑺三房二厅厅二卫(128.67m2)这是时下颇为为流行的大进进深板状三房房二厅二卫的的户型。动静静、干湿、洁洁污分离，客客厅、餐厅、、厨房均在北北方，整体分分区、布局比比较合理，客客厅相对独立立，宽敞大气气，三个卧室室朝南，三个个阳台提升了了入住的舒适适性。该户型型不足之处在在于主卫是““暗卫”，没没有开窗。二二是靠西边的的卧室采光略略显不足，三三是客卫无法法实现干湿分分离，并且开开门紧挨厨房房门口。⑻三房二厅厅二卫(103.96m2)这是与前一户户型近似的一一个户型，三三房朝南，动动静分离。虽虽然面积比7-7户型小了不少少，但在功能能分布、区域域间隔上并未未显得逊色多多少。一是进进深12米，比上述户户型短，空气气对流效果更更好；二是客客卫门口不再再紧挨着厨房房门口。当然然它也有不足足之处：一是是客厅与餐厅厅紧连在一起起，形成“模模糊双厅”，，二是客卫是是“暗卫”。。⑼三房二厅厅二卫(125.8m2)休息区集中于于一侧，并有有一定的过渡渡空间，功能能分区简洁明明确。主卧、、书房、客厅厅朝南，客厅厅带有阳台，，卧室带有飘飘窗，客卫干干湿分离，全全明户型。本本户型最大的的创意点在于于入户花园的的设计，它最最大限度使住住户满足亲近近自然的要求求。不足之处在于于：一是客卫卫在休息区中中过于深入，，降低了房屋屋的私密性。。二是餐厅的的位置处于入入户门到客厅厅的通道之中中，略显局促促，三是对于于一些只求温温饱的住户来来说，入户花花园的设计可可能会显得奢奢侈一些。⑽三房二厅厅二卫(109.2m2)该户型功能分分区合理，动动静分离，三三间卧室全部部朝南，客厅厅带一阳台，，左右两卧室室各带一阳台台，采光通风风俱佳，住房房实用率高。。不足之处：：一是客卫与与厨房门相对对；二是客厅厅与餐厅没有有明确界限，，是模糊双厅厅；三是主卫卫、客厅均为为“暗卫”。。⑾四房二厅厅二卫(172.82m2)这是一套经典典的短进深的的四房二厅二二卫的户型，，全明设计，，厨房、餐厅厅和客厅形成成独立区域，，四间卧房错错层设计动静静分离。厨房房入口位于入入户门口旁，，紧挨着餐厅厅，并且配有有工作阳台，，使家政空间间得到拓展，，客厅配有观观景阳台，客客厅与餐厅南南北通透，可可有效组织穿穿堂风。客卫卫洁污分离，，方便使用。。卧室开间比比例适中，三三间卧室配有有外飘窗，主主卧室为八角角形，两面采采光，颇具新新意，步入式式衣橱间，使使本套户型设设计更趋细腻腻。略显不足足之处是2间卧室门南北北相对而立。。⑿四房二厅厅二卫(133.17m2)这是一个颇有有创意的二进进深的四房二二厅二卫的户户型。公共活活动区和休息息区以错层的的方式左右分分开，充分保保证了主人对对私密性的要要求，主卧带带转角凸窗，，另外三间卧卧室带飘窗，，全明户型。。这是一套实实用性强，颇颇为舒适的户户型。其创意意点在于：一一是入户花园园的设计，二二是家庭厅的的设计，大大大提升了家庭庭生活的便利利性。不足之之处在于：一一是客卫在休休息区深处，，影响了卧室室的私密性，，并且未实现现于湿分离，，二是餐厅位位置有些局促促，使动线有有些不便。⒀四房二厅厅二卫(137.48m2)户型方整，分分区明确。三三间卧室朝南南，两个卧室室带阳台，东东南向卧室有有大面积弧形形窗，东北方方卧室有两个个飘窗，两个个卫生间却是是明窗设计。。客厅带观景景阳台，厨房房靠近入户门门。南北对流流，全明户型型，采光通风风条件良好，，是一个比较较舒适的住宅宅。不足之处处：客厅开在在两卧室之间间，使这两间间房屋的私密密性有所降低低。⒁四房二厅厅二卫+工人房(167.18m2)这是一套大进进深的板状结结构的房子。。功能分区明明确合理，卧卧室私密性好好。四间卧房房，有三间卧卧室朝南，其其中两间带有有阳台，两间间带飘窗，通通过走道与公公共活动区实实现了动静分分离。厨房与与保姆间连在在一起，并外外接工作阳台台，组成一个个完整的家政政区，客厅方方正宽敞，独独立性好。美中不足的是是：一是客卫卫没有开窗，，并且没有实实现干湿分离离（洗脸台在在卫生间里面面）；二是保保姆间没有带带独立卫生间间；三是客卫卫为间接采光光。⒂四房二厅厅二卫&工人房(120.98m2)户型方正，所所有房间均采采用外飘窗，，客厅有外伸伸的宽大阳台台。主卧有南南北两个外飘飘窗，厨房有有工作阳台。。由于进深大，，房间很难布布置合理，所所以出现诸多多问题。首先先是动静分区区不明显，其其次是客餐厅厅划分实际上上是“模糊双双厅”，再就就是客厅位置置尴尬，交通通面积所占比比例过大；各个房间的进进出均经由客客厅，且公用用卫生间的门门正对客厅，，殊为不雅。。餐厅的采光光有局限，工工人房虽与其其他房间分开开，单独开在在厨房里，但但由于无处开开窗，形成暗暗房，不利于于卫生和健康康。此外，四四间卧室都彼彼此对冲。⒃四房二厅厅二卫(135.5m2)这是一个朴实实无华的四房房设计。户型型方正，客厅厅宽大气派，，带一外伸观观景阳台并采采用了落地玻玻璃窗。主卧卧室朝南并带带有卫生间和和观景阳台，，布置十分理理想。但套内内交通联系部部分面积比例例偏大，尤其其是餐厅的位位置尴尬，成成了实际意义义上的起居通通道。公用卫卫生间是暗室室设计，不利利于采光、通通风和健康；；餐厅采光有有局限；北向向的卧室和书书房相互门冲冲，影响私密密性。⒄四房三厅厅二卫(147.25m2)该户型的明显显特征就是功功能分区更加加明细，在客客餐厅之外，，又增加了家家庭厅的功能能配置，通过过一个小跃式式使动静分区区更为明确。。客厅4.5米的开间使其其符合人体行行为学的空间间标准，双阳阳台设计，而而且每个房间间都有外飘窗窗，使得整个个户型通风采采光条件良好好，空间比例例分配得当，，两个卫生间间的设置使生生活条件更为为便利、优裕裕。不足之处在于于过道太狭长长，卧室与卧卧室之间布置置过密，使私私密性难以得得到维护；主主卧室卫生间间开门居中，，使用不便。。⒅四房二厅厅二卫(172.7m2)错层式户型结结构，使主次次、动静分区区更加鲜明。。户型方正实实用，功能布布局合理，便便于居家布置置。整个户型型南北朝向，，冬暖夏凉，，而且通风采采光俱佳，尤尤其适合四季季分明的地域域。四间卧室室中央形成10平方米左右的的过厅，虽有有面积过大之之嫌，但也自自成一区，不不仅使整个房房间的层次感感增强，还有有效地保护了了卧室的私密密性。厨房和和工人房形成成家政区，生生活阳台宽敞敞实用，只是是工人房位置置既影响了厨厨房的进深，，又阻碍了厨厨房和餐厅之之间的联系，，而且工人房房也缺少单独独的卫生设施施。另外，入入户大厅面积积达56平方米，但缺缺少适当的分分割，不可避避免地给人以以空旷的感觉觉，而且客餐餐厅之间有10平方米的面积积得不到很好好地利用。⒆四房二厅厅三卫二厨)工人房(184.37m2)这是一个比较较理想的四房房户型。平面面结构方正实实用，入户设设计有玄关，，客厅、餐厅厅南北通透，，可有效组织织穿堂风。主主卧房配有独独立卫生间和和衣帽间，并并南向开窗（（两个），采采光通风条件件良好，可以以说是一个亮亮点。客人房房也配有独立立的卫生间，，使用方便。。工人房、厨厨房和小阳台台组成家政区区，与其他功功能区分区明明确。主卧室室与客厅的开开间比例有些些失衡，而且且入口处的客客人房位置不不太理想，有有游离于家庭庭之外的感觉觉。主人房的的衣帽间可不不设门，反而而显得大气。。房地产产产品品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计5.小区会会所的的设计计5.1会所的的内涵涵会所就就是以以所在在物业业业主主为主主要服服务对对象的的综合合性康康体娱娱乐服服务设设施。。5.2如何利利用好好会所所会所作作为小小区的的物业业配套套，对对提升升楼盘盘的品品质会会起到到很大大的促促进作作用。。一个个成功功的小小区会会所，，应当当充分分发挥挥其服服务功功能，，为社社区内内的居居民做做好各各项服服务。。会所功功能应应该有有哪些些，是是否希希望对对外开开放，，装修修风格格应该该是大大众型型还是是豪华华型，，会所所开放放的时时段何何时最最佳等等，大大到举举办哪哪些活活动，，小到到该订订什么么报刊刊，设设几张张乒乓乓球桌桌，发发展商商都应应一一一列举举，广广泛征征询业业主意意见。。5.3会所的的发展展方向向事实上上，会会所一一直面面临着着这样样一个个不能能回避避而又又尴尬尬地处处境：：一方面面是高高额的的维修修、维维护、、运作作费使使得在在会所所的运运作上上入不不敷出出；另另一方方面，，众多多住户户又没没有运运动、、休闲闲娱乐乐的去去处。。会所的的发展展应该该是朝朝着专专业化化、实实用化化、平平民化化、资资源共共享和和会员员制为为宜；；一方方面，，这样样可以以为客客户提提供更更多地地自主主选择择，另另一方方面，，避免免资源源和人人力浪浪费，，减少少费用用。⑴花花园会会所⑵儿儿童会会所⑶健健身休休闲会会所⑷文文化会会所⑸健健康保保健会会所⑹女女子会会所⑺共共享式式会所所⑻连连锁会会所但是，，不管管我们们采用用哪一一种方方式经经营会会所，，一个个重要要的人人文核核心是是坚决决不能能丢掉掉的。。会所所核心心内容容，不不应是是简单单的堆堆砌和和拷贝贝，而而应是是一种种深层层次文文化思思考和和长期期专业业研磨磨的结结晶，，是一一种更更高的的、升升华了了的以以人为为本的的价值值内涵涵。房地产产产品品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计6.小区智智能化化的设设计一般住住宅小小区智智能系系统应应该具具备安安全防防卫、、物业业服务务与管管理、、信息息网络络，以以及家家庭智智能化化四个个方面面的基基本功功能要要求。。⑴安全防防卫⑵物物业服服务与与管理理⑶信信息网网络与与布线线⑷家家庭智智能化化⑴安安全防防卫①小小区出出入口口管理理与周周界防防卫；；②电电子巡巡更；；③闭闭路电电视监监控；；④对对讲（（可视视）