房地产开发与物业管理共19

房地产开发与物业管理第一部分房地产开发与物业管理的定义

第二部分房地产开发与物业管理的关系第三部分房地产开发的权利和义务

第四部分物业管理费的制定方式第六部分房地产中物业管理的早期介入目录第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响第一部分房地产开发与物业管理的定义

1基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。

﹡房地产企业是生产性企业

﹡房地产开发是生产的过程﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工业厂房等）一房地产开发房地产开发的一段般流程：投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权→规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收→物业管理基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使物业发挥最大的经济价值和使用价值。﹡物业管理企业是服务性企业﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，以后是购房者或使用者。二、物业管理第二部分房地产开发与物业管理的关系

发展历史——物业管理来源于、派生于房地产开发产业链——1个在上端，1个在下端法律关系——契约关系市场关系——合作关系利益方面——互相支持，互为补充，一损俱损，一荣俱荣郑州目前现状——下属企业、二级机构、保姆、二奶案例一：鑫苑、建业的成功经验案例二：某地产企业的教训一权利1.确定前期物业服务内容，选聘前期物业服务企业；并根据物业企业提供的物业服务成本测算制定物业收费标准，与物业企业签订前期物业服务委托协议。2.制定业主临时管理规约第三部分房地产开发的权利和义务二、义务：1.有关销售方面的：1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定：房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者商品房初始登记证明，前期物业服务委托协议，物业收费标准及临时管理规约等文件。2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同，合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以双方的违约责任等内容。2.有关房屋屋交付的的：1）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第二十三三条规定定：房地产开开发项目目的交付付使用应应当符合合下列条条件:①建设工程程已经验验收合格格并依法法向有关关部门备备案；②配套的的基础设设施和公公共设施施已经按按照规划划建设，，并经验验收合格；；③前期物物业管理理已落实实；④法律法法规规定定和当事事人约定定的其他他条件；；不符合前前款规定定条件的的房地产产开发项项目，不不得交付付使用。。2）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第二十四四条规定定：房屋交付付使用前前，房地地产开发发企业应应当与其其选聘的的物业服服务企业按按照国家家有关规规定对托托管项目目及其使使用设施施、设备备进行查查验交接接，同时时向物业业服务企企业移交交该项目目的有关关资料。。3）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第二十三三条规定定：房地产开开发企业业应当按按照合同同约定将将符合交交付使用用条件的的房屋按按期交付付给买受受人。4）在实际际操作中中，由于于交付集集中，开开发商人人员欠缺缺、经验验不足的，可委委托物业业企业代代为交房房，并支支付相应应费用。。3.有关工程程质量及及保修责责任：1）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第十三条条规定：：房地产开开发企业业对其开开发项目目的质量量承担责责任。2）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第二十五五规定：：房地产开开发企业业应当在在房屋交交付使用用时，向向买受人人提供质质量保证证书和使使用说明明书。质质量保证证书应当当列明保保修范围围、保修修期限和和保修责责任等，，其内容容标准不不得低于于国家有有关规定定，并应应当符合合房屋买买卖合同同的约定定。3）《郑州市城城市房地地产开发发经营管管理条例例》第二十六六规定：：房地产开开发企业业应当按按照质量量保证书书的规定定和房屋屋买卖合合同的约约定，承承担房屋屋保修责责任及由由此产生生的费用用。因维维修房屋屋原使用用功能受受到影响响，给买买受人造造成损失失的，房房地产开开发企业业应当依依法承担担赔偿责责任。4）交房后后，物业业企业与与业主接接触较多多，也比比较了解解情况，，开发企企业可将将保修管管理委托托给物业业企业，，赋予物物业企业业一定的的权利，，并支付付相应费费用。但但前提是是，开发发商与施施工企业业有相关关的约定定。第四部分分物物业管理理费的制制定方式式政府指导导价和市市场调节节价1.政府指导导价：按按郑州市市物价局局相关规规定，申申请物业业费定级，由物物价部门门审核批批准，办办理收费费许可证证。2.市场调节节价：在在预售前前进行前前期物业业服务招招投标，，选聘前期物业业服务企企业，确确定服务务内容及及收费标标准。销销售时公公示并在销售合合同中约约定，然然后到物物价部门门备案并并办理收收费许可可证。1