房地产工程管理共62

房地产工程管理2012年6月1房地产开发盖房子卖房子工程管理如何把房子盖好什么是工程管理怎么做好工程管理我们的工程管理现状工程管理水平提升分析2一、什么是工程管理?3456工程管理：对建设项目从概念到完成进行全方位计划制和协调，使项目在所要求的质量标准基础上，在规定时间内，按照预定的投资目标实现。工程管理内容：三大控制三大管理一个协调简称：三控三管一协调7工程管理：三控三管一协调三大控制：质量控制进度控制成本控制三大管理：合同管理安文管理信息管理一个协调：关系协调二、怎样做好工程管理8三大控制合理把握三大控制的平衡点：实现工程管理目标9质量控制规范工程规范是现场质量控制的重要甚至唯一依据10图纸11管理流程12现场技术交交底：图纸纸、规范等等13成品门应尽尽量避免出出现非标门门原因：经与与采购部沟沟通，入户户门1222（乙级防火火）为非标标门，每平平米单价高高30%，供货周期期长1倍。结论：在供供货商的标标准门型中中选择1221（乙级防火火）型，门门洞尺寸相相应调整。。原图固化图固化图：顾名思义就就是将设计计图纸上表表达模糊或或不准确的的地方准确确定位并固固化，进而而对设计蓝蓝图进行优优化与补充充，并以技技术核定单单的形式存存在下来的的一份施工工资料。14一、固化图图成因：现实工程中中限于设计计院自身能能力与设计计周期短等等因素的存存在，设计计图纸往往往不能达到到现场直接接施工的要要求，需要要我们通过过后期进一一步润色加加工，因此此产生了固固化图。二、固化图图的好处：：技术层面１.解决设计遗遗留的大部部问题。２.针对性的解解决部分技技术上的要要点难点。。３.站在业主与与物业的角角度优化砌砌体，关注注业主敏感感点。４.找出砌体与与结构，安安装，内外外装饰的错错漏碰缺，，增强项目目各专业的的配合。管理层面１.提前锁定砌砌体部分成成本，为预预结算工作作提供便利利。２.统一现场技技术标准。。３.集中对图纸纸清理，减减少后期甲甲方工程师师的工作量量，提高现现场管理的的工作效率率。４.强化监理与与施工单位位的甲方视视角及读图图技巧。小贴士：固固化图必须须以技术核核定单或设设计变更的的形式体现现，这不仅仅让我们的的工程合法法化，也使使我们现有有的“施工工图+变更结算方方式”更加加准确。15室内外高差差小装修后基本本平门框料料，非常容容易返水装修后基本本平门框料料，非常容容易返水未设置门槛槛——错误16进度控制商务中心进进度控制图图1718召开进度专专题会19进度控制措措施：工方进度控控制的措施施主要包括括：组织措施:进度控制专专题会。管理措施:工程网络计计划。经济措施:进度款支付付、赶工费费用、索赔赔与奖罚。。技术措施:施工方案的的明确（商商务中心内内部装修））20成本控制：：工程成本的的控制一般般分设计、、招投标、、施工及竣竣工四个阶阶段。1、设计阶段段的成本控控制设计阶段的的控制属于于事前的控控制，可对对资金的使使用效益实实现最大化化，起到事事半功倍的的效果，设设计的风格格、标准、、选材都会会使工程造造价产生较较大的差异异，所以在在满足安全全、美观、、使用等功功能的前提提下还应考考虑工程造造价。2、招投标环环节的控制制招投标是投投资控制工工程造价的的有效手段段。招投标标文件要充充分体现工工程造价的的要求，招招标中应明明确质量、、工期、安安全、造价价的要求以以及可能影影响造价的的因素。工工作内容要要表达完整整，工程量量计算要准准确，不能能缺口，减减少签证及及工程程造价延加加。手用合合理低价准准确定中标标人的原则则。选择合合同类型，，有利于竞竞争，充分分考虑风险险因素，防防范不可预预见的经济济损失。213、施工阶段段的成本控控制施工阶段的的造价控制制，是持续续时间最长长，问题较较为复杂多多变的阶段段，因此在在施工过程程中要严格格严把变更更、签证等等，对隐蔽蔽工程要及及时做好现现场核查，，严格的材材料的代用用，零星用用工要做到到先算账后后花钱。材料控制，，材料造价价占工程造造价的65%，影响造价价的幅度最最大，在采采购施工过过程中要层层层把关。。合同控制，，合同控制制是造价控控制的依据据，要做好好合同管理理工作、补补充协议、、会议纪要要是合同的的延伸和解解释，必须须建立技术术档案和保保存。4、竣工阶段段的成本控控制认真计算工工程量，工工程量是结结算的基础础。定额套用，，严格按现现行定额及及计价规则则套用。工料消耗，，材料单价价核算，间间接费用计计算，变更更签证，杜杜绝不合理理的变更签签证。22安全文明管管理：23现场材料堆堆放24散材归类堆堆放25钢筋棚搭设设26外网搭设27安全文明专专项检查2829政府组织专专项检查会会30合同关系图图合同管理：：31一、工程合合同管理重重要环节分分析1.规范合同的的签订行为为，保证合合同本身合合法有效“财富的一一半来自合合同”是西西方的一句句谚语。签订合同同时，须须严格审审查对方方当事人人的主体体资格、、资信状状况和履履约能力力。对合合同条款款认真推推敲，防防止发生生歧义和和误解，，以保证证合同的的合法性性、严密密性和完完备性，，并选用用规范的的合同文文本明确确双方的的权利和和义务。。在填写写合同文文本时还还要注意意下列事事项：按按照符合合合同目目的实现现的要求求填写，，不出现现缺项、、落项；；合同条条款要条条理清晰晰，语言言准确，，涉及企企业利益益方面的的条款要要认真核核对；在在合同签签订时要要避免在在需有权权人签字字处出现现代签的的不规范范行为，，保证合合同签订订的有效效性。322.对合同履履行进行行跟踪管管理在施工过过程中会会遇到无无法预见见的干扰扰，干扰扰可能来来自业主主方、设设计方或或合同本本身的缺缺陷等，，导致合合同内容容需不断断补充，，即“合合同变更更”。如如果能够够对合同同的实施施情况进进行跟踪踪，将实实际情况况与合同同资料进进行对比比分析，，及时发发现在合合同履行行中的偏偏差，找找出原因因并采取取相应措措施，就就能降低低发生合合同纠纷纷的几率率。特别别是当因因合同变变更造成成停工、、返工、、窝工时时，要注注意收集集整理证证据，以以便索赔赔时有据据可查。。对合同实实施状况况进行跟跟踪，必必须强化化履约意意识。要要约一经经承诺，，即具有有法律效效力。企企业应及及时了解解和掌握握合同履履行的情情况，根根据存在在问题的的严重程程度适时时运用撤撤销权、、变更权权和不安安抗辩权权保护自自身的合合法权益益。对违违约行为为要及时时协商解解决，协协商不成成即采取取仲裁或或诉讼手手段，尽尽最大努努力减少少和避免免经济损损失。333.合同运行行质量分分析工程合同同签订后后，施工工单位就就要在施施工过程程中全面面履行自自己的合合同责任任。然而而，在实实际工作作中，不不能做到到随时查查阅合同同，加之之合同条条款繁多多，条款款之间的的联系复复杂，增增加了企企业对合合同内容容理解和和掌握的的难度，，稍有疏疏忽就可可能导致致无法挽挽回的后后果。因因此，对对合同进进行细致致分析和和分解就就显得极极为重要要。分析析就是关关注合同同履行中中的重点点部分，，评估工工程建设设各项活活动的法法律后果果，并将将措施和和要求分分解到项项目管理理的各个个环节，，使工程程施工的的全程能能按照计计划有条条不紊地地进行。。344.科学规范范的合同同档案管管理与其他合合同相比比，工程程合同的的资料复复杂繁多多，但部部分组成成相对固固定，且且有自成成一体的的解释顺顺序，若若企业有有科学规规范的合合同管理理体系和和档案管管理系统统，则可可快速便便捷地查查询合同同资料；；相反，，如果管管理失范范、混乱乱将导致致查询无无从下手手或效率率低下。。所以企企业应建建立科学学规范的的合同档档案管理理系统，，对各种种合同资资料进行行及时全全面的收收集整理理，快速速进入档档案系统统，包括括合同相相关的各各种文件件、会议议记录、、设计变变更、来来往信函函、设计计方的索索赔报告告及其他他意见等等。在工程合合同管理理的合同同签订、、履行跟跟踪、运运行分析析、资料料归档四四个环节节中，以以合同签签订为重重点，强强化法律律风险防防范意识识，有效效地化解解经营风风险；以以履行跟跟踪与运运行分析析为切入入点，规规范管理理，严格格执行合合同管理理制度，，防范法法律风险险，不断断提高合合同管理理水平；；以合同同归档管管理为信信息化建建设的要要点，使使合同管管理规范范化、科科学化、、标准化化，提高高管理效效率。35合同管理理中的亮亮剑精神神：无论对对手有多多么强大大，就算算对方是是天下第第一剑客客，，也也要亮出出自己的的宝剑，，即使倒倒在对手手的剑下下，也不不丢脸,不敢亮剑剑才是丢丢脸.36信息管理理：建设工程程信息:包括在项项目决策策过程、、实施过过程（设设计准备备、设计计、施工工和物资资采购过过程等））和运行行过程中中产生的的信息，，以及其其他与项项目建设设有关的的信息，，它包括括：项目目的组织织类信息息、管理理类信息息、经济济类信息息、技术术类信息息和法规规类信息息。37DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM各阶段工工程信息息管理的的任务38决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段质量管理进度管理投资管理合同管理招投标管理文档管理安全管理项目预警项目基本信息。。。管理信息息平台的的主要功功能39信息管理理—文档管理理一、分序序分类排排列归档档。1、按照现现场信息息管理功功能进行行分类归归档，例例如：工工程联系系单、工工程签证证、会议议纪要、、工程付付款单等等。2、每一个个归档资资料按照照顺序编编号，并并形成目目录，同同时建立立电子台台账。40二、建立立清晰的的收发文文记录。。所有收收发文必必须登记记：收发发人、收收发日期期、并明明确收发发人的身身份（避避免收发发文无效效）。三、建立立查询制制度用用一专门门文件簿簿，对于于来借阅阅资料、、文件的的人员，，签字确确认（注注明借阅阅日期、、借阅文文件、借借阅者、、归还日日期）总总之，，要分类类编码排排序，有有助管理理。41工程管理理信息化化指的是是工程管管理信息息资源的的开发和和利用，，以及信信息技术术在工程程管理中中的开发发和应用用。工程管理理信息化化42通过信息息技术在在工程管管理中的的开发和和应用能能实现：：信息存储储数字化化和存储储相对集集中；信息处理理和变换换的程序序化；信息传输输的数字字化和电电子化；；信息获取取便捷；；信息透明明度提高高；信息流扁扁平化。。43项目信息息门户：：基于互联联网的项项目信息息门户（（PIP）是对项项目实施施全过程程中项目目参与各各方产生生的信息息和知识识进行集集中式管管理的基基础上，，为项目目的参与与各方在在互联网网平台上上提供一一个获取取个性化化项目信信息的单单一入口口，从而而为项目目的参加加各方提提供一个个高效的的信息交交流和协协同工作作的环境境。44沟通与协协调45沟通是组组织协调调的手段段，是解解决组织织成员间间障碍的的基本方方法。协协调的程程度和效效果常依依赖于各各项目参参加者之之间沟通通的程度度。46一、沟通通管理的的内容1、确定沟沟通目标标。在项项目启动动时,就要识别别所有的的项目干干系人。。以及不不同人的的不同信信息需求求。2、制定沟沟通计划划。沟通通对象,需要的信信息,信息发布布频率等等都要确确定好。。3、执行沟沟通计划划。47沟通常犯犯的错误误：(1)““我以为””的错误误:以为沟通通过,别人就清清楚了,以为没有有反馈就就是没有有意见了了。特别别是跨部部门的沟沟通,无论是口口头还是是书面,更是要注注意双方方是否理理解一致致。(2)害怕被拒拒绝:这是人的的本性。。如果在在销售岗岗位,估计有专专门针对对的培训训。在项项目推进进中,经常出现现这样的的情况,你可以有有一些想想法建议议,要么思考考很久才才敢提出出来,不要不敢敢与项目目干系人人提出,白白延误误了好时时机,或者需要要其它部部门协助助时,不敢提出出来。(3)没有提前前计划沟沟通活动动,造成等人人局面。。经常出出现这样样的时候候,要确定某某个事项项,需要哪个个负责人人参加,但因为没没有提前前计划,到时约不不到人,结果推迟迟等待,无谓的增增长滞后后时间。。实际上上,对于难度度较大问问题,至少要提提前一周周计划好好,预约好相相关人员员。48二、积极极有效的的沟通方方式沟通管理理的目的的就是要要保证项项目信息息及时、、正确的的提取、、收集、、传播、、存储以以及最终终进行处处置,保证项目目组内部部的信息息畅通。。在这过过程当中中,项目经理理责无旁旁贷的成成为信息息传输的的中心和和中转站站,同时又要要避免成成为信息息流通的的瓶颈。。我认为为项目的的沟通主主要包括括与业务务部门的的沟通、、与部门门领导的的沟通、、项目组组内成员员之间的的沟通(包括括与与项项目目组组中中外外部部资资源源的的沟沟通通)、与与其其他他兄兄弟弟部部门门之之间间的的沟沟通通等等等等。。491.与业业务务部部门门的的沟沟通通与业业务务部部门门的的沟沟通通一一般般从从项项目目前前期期阶阶段段就就开开始始了了,以下下几几点点需需要要注注意意:(1)充分分分分析析业业务务部部门门的的需需求求,以及及需需求求的的重重点点部部分分,沟通通做做到到有有的的放放矢矢;(2)让对对方方在在一一定定程程度度上上(即有有利利于于项项目目组组工工作作开开展展的的程程度度上上)了解解项项目目组组的的现现实实情情况况,有困困难难一一定定先先提提出出来来,增进进双双方方的的相相互互理理解解;(3)在需需求求沟沟通通中中,业务务的的专专家家地地位位可可能能不不很很明明显显,项目目组组在在有有条条件件的的前前提提下下可可以以更更加加深深入入的的参参与与业业务务需需求求讨讨论论,甚至至引引导导需需求求,即技技术术引引导导业业务务;(4)在项项目目过过程程当当中中形形成成前前期期积积极极进进行行需需求求挖挖掘掘、、中中期期合合理理安安排排客客户户体体验验、、后后期期协协调调验验证证测测试试的的良良性性循循环环;(5)如果果沟沟通通效效果果不不理理想想,要及及时时上上升升问问题题的的高高度度,寻求求各各级级相相关关领领导导和和职职能能部部门门的的协协助助,合理理的的借借用用外外部部力力量量达达到到项项目目组组的的既既定定目目标标项项目目成成功功。。502.与部部门门领领导导的的沟沟通通我认认为为与与部部门门领领导导的的沟沟通通有有以以下下几几点点需需要要注注意意:(1)寻求求支支持持的的邮邮件件一一定定要要简简练练的的描描述述清清楚楚问问题题的的关关键键所所在在,需要要领领导导哪哪方方面面的的具具体体支支持持,最好好根根据据具具体体问问题题给给领领导导1-3个选选择择,并指指出出项项目目组组倾倾向向于于哪哪个个选选择择,原因因是是什什么么,而不不是是把把问问题题直直接接扔扔给给领领导导;(2)一定定要要清清楚楚各各级级领领导导的的权权限限和和角角色色,解决决问问题题时时一一定定是是要要找找到到关关键键路路径径上上的的关关键键领领导导,避免免信信息息同同时时发发布布多多个个领领导导,造成成领领导导之之间间的的沟沟通通成成本本加加大大,影响响问问题题的的解解决决效效率率,增加加领领导导协协调调解解决决问问题题的的难难度度;(3)对于于有有些些问问题题,不要要一一味味的的向向领领导导妥妥协协,不要要一一味味的的承承诺诺实实际际不不可可能能完完成成的的项项目目工工作作,这既既是是对对工工作作的的负负责责,也是是对对领领导导、、对对项项目目组组的的负负责责。。513、与与项项目目组组成成员员之之间间的的沟沟通通在项项目目管管理理中中,专门门将将沟沟通通管管理理作作为为一一知知识识领领域域。。多多数数人人理理解解的的沟沟通通,就是是善善于于表表达达,能说说、、会会说说,项目目管管理理中中的的沟沟通通,并不不等等同同于于人人际际交交往往的的沟沟通通技技巧巧,更多多是是对对沟沟通通的的管管理理。。在项项目目中中,很多多人人也也知知道道去去沟沟通通,可效效果果却却不不明明显显,似乎乎总总是是不不到到位位,由此此引引起起的的问问题题也也层层出出不不穷穷。。其其实实要要达达到到有有效效的的沟沟通通有有很很多多要要点点和和原原则则需需要要掌掌握握,尽早早沟沟通通、、主主动动沟沟通通就就是是其其中中的的两两个个原原则则,实践践证证明明它它们们非非常常关关键键。。52三、、沟沟通通中中需需要要注注意意的的方方面面:(1)施加加压压力力需需要要注注意意方方式式方方法法。。不不要要采采取取过过分分强强硬硬的的方方式式,沟通通时时应应从从责责任任的的角角度度告告诉诉对对方方任任务务的的重重要要性性,而不不是是让让人人觉觉得得带带有有威威胁胁的的意意味味。。(2)在项项目目成成员员表表现现不不佳佳或或者者情情绪绪低低落落的的时时候候,不宜宜立立即即采采取取一一些些““措措施施””,应该该采采取取温温和和沟沟通通的的方方式式,了解解其其原原因因,甚至至从从朋朋友友的的角角度度给给出出一一些些建建议议,这样样效效果果会会更更好好。。(3)在整整个个团团队队由由于于种种种种原原因因(比如如不不能能按按预预期期完完成成任任务务)导致致士士气气低低落落或或者者普普遍遍情情绪绪不不佳佳的的时时候候,不宜宜责责怪怪大大家家,而是是认认真真分分析析问问题题,找出出补补救救的的办办法法,对存存在在的的问问题题,最好好不不要要针针对对个个人人。。53工程程管管理理需需要要亮亮剑剑精精神神，，硬硬汉汉文文化化。。强强者者恒恒强强。。有些些时时候候，，没没有有所所谓谓的的绝绝对对正正确确和和绝绝对对错错误误，，强强者者往往往往能能够够掌掌控控正正确确的的局局面面。。54团队队协协作作：：用自自己己的的长长矛矛和和盾盾牌牌，，保保护护住住傍傍边边战战士士的的大大腿腿和和脖脖颈颈，，我我们们才才能能战战胜胜强强大大的的波波斯斯大大军军。。团队队中中没没有有你你和和我我，，这这里里只只有有我我们们……….55坚持持意意味味着着一一切切………..56高度度问问题题：：“世世间间万万物物，，皆皆环环环环相相围围而而生生。。民民被被官官围围，，官官被被君君围围，，君君被被国国围围，，国国被被天天下下围围，，天天下下被被宇宇宙宙围围，，宇宇宙宙被被造造物物围围，，造造物物最最终终又又被被芸芸芸芸众众生生围围。。此此为为棋棋道道，，亦亦是是天天道道人人道道。。所所以以，，棋棋以以围围命命名名，，正正合合天天地地万万物物之之法法则则。。棋棋道道，，虽虽以以围围地地为为归归宿宿，，但但必必以以取取势势为为根根本本。。势势高高则则围围广广，，势势卑卑则则围围小小………””工程程管管理理必必须须具具备备高高度度思思维维，，能够够站站在在全全项项目目部部运运作作的的角角度度来来关关注注问问题题和和解解决决问问题题。。要要能能够够清清晰晰地地把把控控项项目目目目标标，，不不要要一一味味地地纠纠缠缠和和身身陷陷于于小小问问题题之之中中。。势立立高高远远，，围围而而不不缠缠。。57走出出思思维维困困境境：：北京京某某高高干干子子弟弟和和山山西西煤煤老老板板儿儿子子吃吃饭饭，，高高干干子子弟弟大大声声道道：：““给给老老子子一一百百万万，，在在北北京京没没有有我我办办不不到到的的