房地产基础知识培训讲义207

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基础知识第一部分房地产市场法律法规房地产市场分级

房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场。即国家通过其指定的政府部门将国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地；也可以是通过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场还包括土地二级市场：指土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。什么是房地产？房产和地产的总称。指土地及土地上建筑物、附着物。什么是房地产权？是指土地的使用权，以及土地上建筑物、附着物的所有权，并由此引发的其它权益：如继承权、租赁权、赠与权、抵押权等。房地产权建筑物、附着物所有权土地使用权租赁权继承权抵押权赠与权房地产开发相关企业有哪些？

物业管理公司银行礼仪公司广告制作公司广告公司策划代理公司工程建筑公司园林景观设计公司建筑规划设计公司房地产开发企业土地使用权的的出让方式土地使用权出让招标拍卖协议拍卖出让土地地使用权？拍卖出让土地地使用权：是指在指定的的时间、公开开场合；在土地管理部部门授权的拍拍卖主持人的的主持下；竞投者按规定定的方式应价价，由出价最最高者获得土土地使用权的的行为。招标出让土地地使用权？招标出让土地地使用权：是指由土地管管理部门公开开招标或邀请请符合条件的的投标人投标标；经评标后确定定的中标人取取得土地使用用权的行为。。协议出让土地地使用权？协议出让土地地使用权：指由土地管理理部门代表市市政府与土地地使用者以土土地的公告市市场价格为基基准；经过协商确定定土地价格，，并将土地使使用权让与土土地使用者的的行为。哪些土地使用用权出让需通通过招标或拍卖方式进行？根据《郑州市土地使使用权出让条条例》《郑州市土地使使用权招标拍拍卖规定》：凡经营性、营利利性项目用地一律以招标或或拍卖的方式式出让。哪些土地使用用权出让可采采取协议方式？根据“深府[2001]94号”文的规定定，协议方式式出让土地使使用权仅限于以下下范围：（一）工业用用地（特区内内限高新技术术项目用地））；（二）市、区区政府建设的的社会微利商商品房用地和和全成本微利利商品房用地地；（三）市、区区财政全额投投资的机关、、文化、教育育、卫生、体体育、科研和和市政设施用用地等公益性性、非营利性性用地；（四）军事用用地。哪些土地使用用权出让经市市政府批准后后可采取协议方式？根据“深府[2001]94号”文的规定定，下列用地地也可以采取取协议出让方式出出让土地使用用权，但必须须按公告的市市场价格出让，并将出出让情况予以以公示：（一）属特区区急需或特别别鼓励发展的的项目用地；；（二）市政府府以土地入股股合作的项目目用地。原行政划拨土土地、历史用用地、协议出出让土地上建建成并已竣竣工验收的房房地产，如何何进入市场？？根据“深府[2001]94号”文的规定定，原行政划划拨土地、历历史用地、协协议出让土地上建成并竣竣工验收的单单位和个人的的不能进入市市场的房地产产，应补交市市场地价。在该规定定实施之日（（即2001年7月6日）起一年内内补交的，按按下列办法办理：（一）补交地地价的标准：：1．市、区国有有企业按市场场地价的20%补交地价。工工业用途免予予补交。2．市、区国有有企业以外的的其他单位和和个人按市场场地价的25%补交地价。工工业用途免予予补交。（二）自办理理手续之日起起按相应房地地产用途，重重新开始计算算土地使用年年期。（三）原安居居房进入市场场补交地价的的标准，按市市政府有关规规定执行。（四）上述房房地产补交地地价后，发（（换）红皮房房地产证，可可以进入市场场。（五）上述规规定不适用已已签订土地使使用权出让合合同且未交清清市场地价或或协议地价的的土地使用权权受让单位。。（六）在本规规定实施之日日起一年内未未按上述标准准补交地价的的，一律按现现行市场地价价标准足额补补交，但原福福利、微利商商品房除外。。（七）对历史史遗留违法私私房和生产经经营性违法建建筑的处理有有特别规定的的，按特别规规定执行。土地的挂牌交交易？土地的挂牌交交易，即在一一定期限内将将土地交易条条件在土地交交易机构进行行公告，并接接受交易申请请的行为。土地使用权公公开挂牌交易易的，应公告告最低交易价价和其他交易易条件。公告告期限不少于于30日。挂牌交易如何何确定成交？？公告期限届满满（一）若在规规定期限内只只有一个申请请人，且报价价高于最低交交易价，并符符合其它交易易条件的，则则此次交易成成交；（二）在规定定期限内有二二个以上申请请人的，允许许多次报价，，土地使用权权应由出价高高者获得。报报价相同的，，由在先报价价者获得；（三）若在规规定期限内没没有申请人,或者只有一个个申请人但报报价低于最低低交易价或不不符合其他交交易条件的，，委托人可调调整最低交易易价，重新委委托交易中心心交易。土地的挂牌交交易注意事项项？报价以报价单单为准。成交交后，由委托托人与买方签签订土地使用用权转让合同同，并由交易易中心鉴证。。申请人挂牌交交易所公告的的最低交易价价由委托人决决定，但该最最低交易价不不得低于应补补交地价、应应缴纳税费及及应付交易服服务费用之和和。在哪些情形下下，土地使用用权终止？根据《郑州市土地使使用权出让条条例》，有下列情形形之一的，土土地使用权终终止：(一)出让合同规定定的年期届满满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死死亡而无合法法承继人；(四)人民法院或土土地管理部门门依法作出的的没收土地使使用权的判决决、裁定或决决定生效；(五)用地单位迁移移或者被依法法注销的；(六)市政府根据社社会公共利益益的需要，提提前收回土地地使用权的；；(七)法律、法规规规定的其他情情形。哪些情形下的的土地交易不不予办理产权权手续？根据《郑州市土地交交易市场管理理规定》的规定，凡有有下列情形之之一的，不予办理理产权手续：：（一）违反本本规定，须公公开交易的土土地使用权不不实行公开交交易的；（二）须公开开交易的土地地使用权不按按本规定的规规范要求和方方式进行公开开交易的；（三）投标人人或竞买人互互相串通压价价的；（四）法律、、法规规定属属于交易无效效的其他情形形。属于前款第（（一）、（二二）项情形的的，由监察部部门依法对有有关单位负责人和责任任人给予行政政处分。构成成犯罪的，由由司法机关依依法追究刑事责任。土地用途种类类？农用地：指直直接用于农业业生产的土地地，包括耕地地、林地、草草地、农田水水利用地、养养殖水面等；；建设用地：指指建造建筑物物、构筑物的的土地，包括括城乡住宅和和公共设施用用地、工矿用用地、交通水水利设施用地地、旅游用地地、军事设施施用地等；未利用地是指指农用地和建建设用地以外外的土地。农用地建建设设用地未未利用地地如何了解土地地来源及性质质？对已办理房地地产登记的，，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地地产登记手续续的，可以从从土地使用权权出让合同书中了解。。行政划拨用地地？土地使用权划划拨，是指县县级以上人民民政府依法批批准，在土地地使用者缴纳纳补偿、安置置等费用后将将该幅土地交交付其使用，，或者将土地地使用权无偿偿交付给土地地使用者使用用的行为。特区内，从特特区成立至1988年1月3日期间，由政政府无偿划拨拨的并办理了了征地手续的的土地可认定定为行政划拨拨用地；特区区外，土地使使用者通过除除出让土地使使用权以外的的其他方式依依法取得的国国有土地，均均可认定为行行政划拨用地地。集体土地？集体土地是指指农村集体所所有的土地。。哪些用地属于于集体土地？？根据《中华人民共和和国土地管理理法》第八条的规定定：农村和城市郊郊区的土地，，除由法律规规定属于国家家所有的以外，属于农农民集体所有有；宅基地和和自留地、自自留山，属于农民集体体所有。集体土地使用用权有哪些规规定？《中华人民共和和国土地管理理法》的规定，农民民集体所有的土地地的使用权不不得出让、转转让或者出租租用于非农业建建设；但是，，符合土地利利用总体规划划并依法取得建建设用地的企企业，因破产产、兼并等情情形致使土地使使用权依法发发生转移的除除外。根据《郑州市土地使使用权出让条条例》的规定，集体体所有的土地，经依依法征用转为为国有土地后后，方能依该该条例出让其使用权。。合作建房？指以一方提供供土地使用权权，另一方或或多方提供资资金合作开发房地产的的房地产开发发形式。如何了解地价价是否交清？？对已办理房地地产登记手续续，并领取《房地产证》的，说明地价价已经交清；；对未办理房地地产登记手续续的，可以要要求发展商出出示由主管部门门出具的地价价款交清证明明；对分期付付款的，可以从从土地使用权权出让合同书书中了解地价价的分期付款额额度。违法建筑？指未经规划土土地主管部门门批准，未领领取建设工程程规划许可证或临时建建设工程规划划许可证，擅擅自建筑的建建筑物和构筑物。哪些属于违法法建筑？（一）占用已已规划为公共共场所、公共共设施用地或或公共绿化用地的建筑筑；（二）不不按批准的设设计图纸施工工的建筑；（三）擅擅自改建、加加建的建筑；；（四）农村村经济组织的非农建设设用地或村民民自用宅基地地非法转让兴兴建的建筑；特区内城城市化的居民民委员会或股股份合作公司司的非农业用地非法转转让兴建的建建筑；（五））农村经济组组织的非农业用地或村村民自用宅基基地违反城市市规划或超过过市政府规定标准的建建筑；（六））擅自改变工工业厂房、住住宅和其他建筑物使用用功能的建筑筑；（七）逾逾期未拆除的的临时建筑；（八）违违反法律、法法规有关规定定的其他建筑筑。什么情形下主主管部门可可提前收回有有偿出让的土土地使用权？？有下列情形之之一的，主管管部门在年期期届满前可以以收回有偿出让的土地地：（一）公共利利益需要的；；（二）公路、、铁路、机场场等经核准报报废的；（三）用地单单位迁移或被被依法撤销的的；（四）实施城城市规划而进进行旧城区改改建需要的。。哪些违法私房房不予确认产产权？下列违法私房房不予确认产产权：（一）占用道道路、广场、、绿地、高压压供电走廊和和压占地下管管线或者其他他严重影响城城市规划又不不能采取改正正措施的；（二）占用农农业保护区用用地的；（三）占用一一级水源保护护区用地的；；（四）非法占占用国家所有有的土地或者者原农村用地地红线外其他他土地的。什么情况下，，需缴纳土地地使用费？使用特区范围围内土地的单单位和个人，，都必须依据据《郑州市土地使用费费征收办法》的规定缴纳土土地使用费，，但该办法规定免缴缴的除外。同时，在土地地使用权出让让合同书中还还约定：乙方方在使用土地期间，未未按合同约定定支付土地使使用权出让金金和土地开发与市政配配套设施金，，并未按合同同规定缴纳土土地使用费的，甲方可可不予办理与与本地块有关关的房地产权权登记、建筑许可、销销（预）售许许可及其他相相关手续或采采取其他限制性措施。。土地使用费缴缴纳人是如何何确定的？根据《郑州市土地使使用费征收办办法》的规定，使用用土地的单位位和个人是土地使用用费的缴纳人人。但：（一）以土地地投资入股与与他方兴办合合资、合作作或联营企业业的，合资、、合作或联营企企业为缴费人人，但经批批准的合营合合同另有约定定的按合同办理；土地权权属没有转移移的，提供土土地的一方为为缴费人；土土地使用权转让的，受受让方为缴费费人；（二）租赁房房屋的，房屋屋所有人为缴缴费人；（三）经营土土地开发的，，在土地使用用权转让前，，经营开发发单位为缴费人，，土地地使用用权转转让的的，受受让方方为缴缴费人人；（四））农村村工商商用地地和宅宅基地地，以以工商商企业业、宅宅基地地使用用人为为缴费费人；；（五））共有有的土土地，，以《房地产产证》登记的的权利利人为为缴费费人。。如何办办理土土地使使用费费缴纳纳手续续？土地权权属变变更的的，新新的的土地地使用用人应应在办办理产产权登登记或或变更登登记之之日起起三十十日内内向市市国土土局提提出土土地使使用费费登记或变变更登登记申申请；；改变变土地地使用用用途途的，，应应自批批准之之日起三三十日日内向向市国国土局局提出出土地地使用用费变变更登登记申申请。。如何办办理《建设用用地规规划许许可证证》？以招标标、拍拍卖方方式获获得国国有土土地使使用权权的，，建设设单位位凭土地使使用权权出让让合同同书领领取《建设用用地规规划许许可证证》。以协议议出让让方式式获得得国有有土地地使用用权的的，建建设单单位必必须在在签订订土地地使用权权出让让合同同书之之前，，向市市规划划主管管部门门或其其派出出机构构领取取《建设用地地规划划许可可证》。市规规划主主管部部门或或派出出机构构按照照相应应的城城市规划，，审定定建设设用地地的相相关规规划设设计指指标，，提出出城市市规划划设计计要求，核发《建设用地规规划许可证证》。建设单位在在取得《建设用地规规划许可证证》后90日内，未能能签订土地地使用权出让让合同书又又未申请延延期的，《建设用地规规划许可证证》自行失效。取得《建设用地规规划许可证证》后，

是否否可以变更更地块规划划内容？建设单位取取得《建设用地规规划许可证证》后两年内不不得申请变更规划划内容；两两年后申请请变更的，，市规划主主管部门或其派出机机构对申请请进行初审审后，按法法定程序审审批。获得批准的的，市规划划主管部门门或其派出出机构向申申请单位重新核发《建设用地规规划许可证证》，收回原《建设用地规划许可证证》，并办理相相应的用地地手续；不不批准的，，由市规划主管管部门或其其派出机构构书面答复复申请单位位。《建设工程规规划许可证证》包括哪些内内容？包括下列内内容：（1）许可证编编号；（2）发证机关关名称和发发证日期；；（3）用地单位位；（4）用地项目目名称、位位置、宗地地号以及子子项目名称称、建筑性性质、栋数数、层数、、结构类型型；（5）计容积率率面积及各各分类面积积；（6）附件包括括总平面图图、各层建建筑平面图图、各向立立面图和剖剖面图。什么情况下下不予核发发《建设工程规规划许可证证》？根据《郑州市市城城市规划条条例》的规定，下下列情况不予核发发《建设工程规规划许可证证》：（一）不符符合城市规规划要求或或未按政府府主管部门门对各阶段审查意见见作出设计计修改的；；(二)设计单位资资质与资格格不符合有有关行业管管理规定（三）设计计文件不符符合国家、、省、市有有关专业技技术规范和规程的。。在哪些情况况下，需重重新办理《建设工程规规划许可证证》？当工程因以以下情况确确需修改的的，应重新新办理《建设工程规划许可证证》：（一）涉及及建筑物位位置、立面面、层数、、平面、使使用功能、、建筑结构的的；（二）市政政工程中涉涉及规模、、等级、走走向、工艺艺设计、立面、平面面、结构、、功能及设设备的容量量、造型有有较大变化的。对已建成的的建筑需改改变使用性性质时，是是否需要申申请核发《建筑工程规规划许可证证》？已建成的建建筑确需改改变使用性性质的，须须经城市规规划主管部门门批准，签签订土地使使用权出让让合同书补补充协议、付付清地价款款后，持设设计文件等等，向市规规划主管部部门申请请核发《建设工程程规划许许可证》或建筑工程程装饰、、装修许许可文件件。涉及及有关专专业管理部门审审批的，，还应取取得有关关部门的的审核意意见。对未取得得《建设工程程规划许许可证》的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？未取得建建设用地地规划许许可证或或建筑工工程规划划许可证证进行建设的，，市规划划主管部部门可以以依照《郑州市规规划土地地监察条例》采取查封封，扣押押等行政政强制措措施。购买预售售商品房房后，发发展商商是否可可以变更更项目设设计？房地产开开发企业业应当按按照批准准的规划划、设计计建设商商品房。。商品房销销售后，，房地产产开发企企业不得得擅自变变更规划划、设计。有下列情情形之一一的，不不予进行行规划验验收：（一）擅擅自变更更建筑设设计（包包括变更更建筑物物位置、、立面、、层数、、平面、、使用功功能、建建筑结构构、设备备的容量量）的；；（二）未未拆除原原《建设工程程规划许许可证》标明应拆拆除的建建筑物或或构筑物物的；（三）未未拆除用用地范围围内的临临时设施施，未完完成其配配套工程程的；（四）其其他不符符合《建设工程程规划许许可证》要求的。。对成片开开发、分分期开发发的住宅宅小区是是如何何进行规规划验收收的？成片开发发的住宅宅区、工工业区在在进行单单体建筑筑工程的的规划验收后，，还应进进行小区区规划验验收。小小区建设设分期分分批进行时，其其配套工工程应按按计划同同步完成成。未完完成时，，同期的其他项项目不予予规划验验收。对住宅区区内的公公用设施施、设备备、场所所（地））的使用用有哪些些规定？？根据《〈郑州市住住宅区物物业管理理条例〉实施细节节》的规定，凡经经市政府府规划部部门批准准的为住住宅区居居民提供供配套服务的公公用设施施、设备备和场所所（地）），未经经规划部部门批准，一律律不得挪挪作他用用。某物业加加建两层层，可可以“一一边报建建，一边边加建””吗？不可以。。建筑物物的扩建建、改建建必须报报主管部部门批准准并对原《建筑工程程规划许许可证》进行变更更或备注注并领取取施工许可证证后，方方可施工工。如未未履行以以上手续续，将会会被认定为违法法建筑。。因此，，其产权权没有保保证。设立房地地产开发发企业须须具备哪哪些条件件？须具备下下列条件件：（一）注注册资本本不得少少于人民民币一千千万元；；（二）有有四名以以上持有有专业证证书的房房地产、、建筑工工程专业业的专职职技术人人员，两两名以上上持有专专业证书书的专职职会计人人员；（三）有有按市场场价格取取得的土土地使用用权；（四）有有自己的的名称、、组织机机构和固固定的经经营场所所；（五）法法律、法法规规定定的其他他条件。。如何申请请领取《房地产开开发企业业资质证证书》？房地产开开发企业业应在取取得营业业执照后后三十日日内到主主管部门门备案，，并申请请领取《房地产开开发企业业资质证证书》，主管部部门应在在十五日日内依照照法律、、法规的的规定核核发《房地产开开发企业业资质证证书》。房地产开开发企业业办理房房地产开开发和经经营业务务时，应应当出示示《房地产开开发企业业资质证证书》。主管部门门对《房地产开开发企业业资质证证书》实行年度度审核制制度。是否可以以认购内内部认购购时期的的房地产产？根据《深圳经济济特区房房地产转转让条例例》的规定，，房地产产预售须须经主管管机关批批准并获获得《房地产预预售许可可证》后，才能能预售。。所谓内部部认购，，实际上上是发展展商逃避避主管部部门的管管理，在在取得《房地产预预售许可可证》前的一种非非法行为，，其行为不不受法律保保护，是无无效的。因因此不能认认购内部认认购时期的的房地产。。建设工程竣竣工后，是是否必须须取得《规划验收许许可证》？建设工程竣竣工后，建建设单位或或个人持建建筑工程竣竣工测绘报告向原审审批部门申申请规划验验收。未经经验收或验验收不合格的，不予予核发《规划验收许许可证》，不予办理理房地产权登记，不不得投入使使用。土地使用权权出让？？土地使用权权出让，是是指政府以以拍卖、招招标、协议议的方式，将国有有土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者使用，土地使使用者向政政府支付土土地使用权权出让金的的行为。土地使用权权出让合同同包括哪些些内容？出让合同应应具备以下下主要条款款：(一)双方当事人人的姓名或或者名称、、地址；(二)出让土地使使用权的宗宗地号、面面积；(三)土地使用年年期及起止止时间；(四)土地使用权权出让金的的数额、币币种、交付付方式及时时间；(五)交付土地的的时间；(六)规划、市政政设计要点点；(七)项目竣工提提交验收时时间；(八)市政设施配配套建设义义务；(九)使用相邻土土地和道路路的限制；；(十)建设附属、、附加设施施的项目及及义务；(十一)违约责任；；(十二)当事人认为为必要的其其他条款。。出让合合同应附上上宗地图，，作为出让让合同的组组成部分。。土地使用权权出让合同同规定的用用途或条条件是否可可以变更？？一般情况下下，土地使使用者应按按土地使用用权出让合合同规定的的用途、期期限和条件件开发、利利用土地。。对确需改变变出让合同同规定的土土地用途或或条件的，，应征得土土地管理部部门的同意意。土地管管理部门应应与土地使使用者以书书面形式变变更出让合合同，重新新调整土地地使用权出出让金标准准，并按有有关规定办办理变更登登记。什么是地籍籍调查？地籍调查就就是依照法法律程序和和技术规程程，对申请请登记的宗地现场核核实其权属属、位置、、界线、数数量、用途途等基本情况的行政政行为。为什么要进进行地籍调调查？因为地籍调调查的情况况记录于地地籍调查表表上，作为为土地登记、核发证证书的重要要基础资料料，所以它它是对土地地登记申请的实质审审查，是土土地登记的的法定程序序，也是建建立地籍和保障土地地权利人合合法权益的的重要手段段。其根本本目的是维护国家的的土地制度度。农村房屋可可以抵押吗吗？农村房屋是是否可以抵抵押、如何何抵押，国国家尚无具具体的法律规定。但但参照《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》及建设部《城市房地产产抵押管理理办法》以及国家土土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使使用权抵押押登记有关问问题的通知知》,可以得出一一个结论：即集集体土地上土地房屋屋的抵押，，应局限于于集体荒地地土地使用用权、乡村企业集体体土地使用用权，以及及乡村企业业厂房等建建筑物及其占用的集集体土地使使用权，至至于农村村村民的住房房因其宅基地不得抵抵押而受到到限制。农村居民申申请

土地地房屋权属属登记应提提交什么材材料？A、农村土地地房屋权属属登记申请请书；B、身份证及及户口簿复复印件；C、批准建造造的有效文文件或证明明。乡镇企业申申请

土地地房屋权属属登记应提提交哪些材材料？土地房屋权权属登记申申请书；企业营业执执照及法定定代表人身身份证明；；批准使用土土地和房屋屋建设的有有效文件或或证照；建筑物质量量检测报告告或房屋安安全鉴定报报告。开发商将在在建楼盘做做担保申请请贷款，这这种抵押押房能否购购买？根据《厦门市商品品房预售管管理规定》第19条规定，预预售商品房设定定在建工程程抵押权的的，应先办办理该套商商品房的抵押权注销销登记手续续，方可办办理商品房房预售合同同登记备案。因此买买方在购买买该种抵押押房时应先先要求开发发商注销抵押。签订商品房房预售合同同后，买买方如何有有效保护自自己的既得得利益？根据《厦门市商品品房预售管管理规定》第18条规定，商品房房预售合同同实行备案案制度，未未经登记备备案的商品房房预售合同同，不得对对抗善意第第三人。因因此买方应在在签订合同同后要求开开发商到市市房地产交交易权籍登记记中心办理理预售合同同登记备案案手续；若若开发商不来来办理，买买方也可前前来办理，，以防止所所购房产出现现一房多卖卖、先卖后后抵等现象象，切实保保障自身权益益。开发商有权权出售露台台吗？根据有关规规定，露台台属于共用用部位，属属于全体业业主共有，，开开发发商商无无权权将将露露台台的的所所有有权权、、使使用用权权单单独独转转让让。。地籍籍调调查查为为什什么么要要权权利利人人签签字字？？地籍籍调调查查是是对对土土地地使使用用权权人人权权利利范范围围、、位位置置、、大大小小等等进进行的的法法定定调调查查，，每每宗宗土土地地的的各各条条界界线线都都需需要要与与相相邻邻的的权权利人人相相互互以以签签章章方方式式共共同同确确认认。。履履行行指指界界签签字字手手续续，，明明晰产产权权范范围围，，是是避避免免日日后后发发生生土土地地纠纠纷纷的的一一项项重重要要手手段，，并并且且可可以以更更好好地地保保障障权权利利人人对对自自己己的的合合法法土土地地房房屋屋的处处分分、、占占有有、、使使用用、、收收益益权权。。因因此此，，按按法法定定程程序序履履行行指界界签签字字手手续续，，是是每每个个房房地地产产权权利利人人应应尽尽的的义义务务。。使用用年年限限70年的的土土地地用用地地性性质质住宅用地使用用年年限限50年的的土土地地用用地地性性质质工业业用用地地教育育用用地地科技技用用地地文化化用用地地卫生生用用地地体育育用用地地综合合用用地地使用用年年限限40年的的土土地地用用地地性性质质商业业用用地地旅游游用用地地娱乐乐用用地地使用用年年限限20年的的土土地地用用地地性性质质加油油站站用用地地加气气站站用用地地什么么是是商商品品房房预预售售？？是指指房房地地产产开开发发企企业业将将正正在建建设设中中的的商商品品房房预预先先出售售给给买买受受人人，，并并由由买买受受人支付付定金金或房房价款款的行为。。什么是是商品品房现现售？？是指房房地产产开发发企业业将竣竣工验验收合合格的的商品品房出出售给给买受人，，并由由买受受人支支付房房价款款的行行为。。商品房房何时时才可可以办办理预预售许许可证证？七层以以下的的建筑筑，须须达到主主体工工程封封顶。。七层以以上的的建筑筑，主主体工工程须须建到到工程程总预预算的的三分分之二二以上上层数数。注入的的资金金须达达到总总体工工程造造价预预算三三分之之二以以上，，并经经注册册的会会计师师验证证。房地产产现售售需要要具备备哪些些条件件？(一)现售商商品房房的房房地产产开发发企业业应当当具有有企业业法人人营业业执照照和房房地产产开发发企业业资质质证书书；(二)取得土土地使使用权权证书书或者者使用用土地地的批批准文文件；；(三)持有建建设工工程规规划许许可证证和施施工许许可证证；(四)已通过过竣工工验收收；(五)拆迁安安置已已经落落实；；(六)供水、、供电电、供供热、、燃气气、通通讯等等配套套基础础设施施具备备交付付使用用条件件，其其他配配套基基础设设施和和公共共设施施具备备交付付使用用条件件或者者已确确定施施工进进度和和交付付日期期；(七)物业管管理方方案已已经落落实。。五证是是指哪哪五证证？规划局局国土局局建设局局房管局局《建设工工程规规划许许可证证》《建设用用地规规划许许可证证》《国有土土地使使用权权证》《建设工工程开开工建建设许许可证证》《商品房房销售售（预预售））许可可证》房地产产资质质证书书预售许许可证证图示示如为商商品房房预售售，开开发企企业必必须取取得预预售许许可证证以后后才可可以进进行商商品房房销售售。开发企企业取取得了了预售售许可可证，，也就就表明明其它它四证证已经经全齐齐了。。大连北京徐州基础测测绘是是什么么？基础测测绘是是指建建立全全国统统一的的测绘绘基准准和测测绘系系统，，进行基础础航空空摄影影，获获取基基础地地理信信息的的遥感感资料料，测测制和更新新国家家基本本比例例尺地地图、、影像像图和和数字字化产产品，，建立、更更新基基础地地理信信息系系统。。什么是是国家家基本本地形形图？？国家基基本地地形图图即国国家基基本比比例尺尺地形形图，，简称称国家家基本图。。它是是根据据国家家颁布布的统统一测测量规规范、、图式式和比比例尺系列列测绘绘或编编绘而而成的的地形形图，，是国国家经经济建建设、、国防建设设和军军队作作战的的基本本用图图，也也是编编制其其它地地图的的基础。各各国的的地形形图比比例尺尺系列列不尽尽一致致，我我国规规定1:1万、1：2.5万、1:5万、1:10万、1:20万(现已为为1:25万)、1:50万、1:100万等七七种比比例尺尺地形形图为为国家家基本本比例例尺地形形图。。其测测制的的精度度和成成图数数量质质量是是衡量量一个个国家测绘绘科学学技术术发展展水平平的重重要标标志之之一。。国家基基本地地形的的基本本画法法中华人人民共共和国国地图图的国国界线线标准准样图图是指指按照照一定定的原原则而而制作作的一一种有有关中中国国国界线线画法法的统统一标标准图图样。。根据需需要，，中华华人民民共和和国地地图的的国界界线标标准样样图的的比例例尺可可以是是一种种，也也可以以是各各种比比例尺尺的系系列图图。中华人人民共共和国国地图图的国国界线线标准准样图图由国国务院院外交交行政政主管管部门门和国国务院院测绘绘行政政主管管部门门共同同制定定，报报国务务院批批准发发布。。中中华华人民民共和和国地地图的的国界界线标标准样样图上上的中中国国国界线线的画画法，，是代代表中中华人人民共共和国国政府府立场场的，，是各各公开开地图图上中中国国国界线线画法法的标标准依依据。。各种种涉及及中国国地图图图形形的媒媒介与与载体体都必必须按按《中华人人民共共和国国地图图的国国界线线标准准样图图》绘制，，并送送测绘绘行政政主管管部门门审查查，否否则可可能产产生有有损国国家主主权和和领土土完整整的政政治性性问题题。什么是是地理理信息息系统统？地理信信息系系统在在国际际上称称为GIS，即GeograhpicInformationsystem的缩写写。在在我国国又称称为资资源与环环境信信息系系统。。在国国际上上虽然然许多多学者者对GIS有不同同的表表述，，但其基基本概概念是是大体体相同同的。。地理理信息息系统统是利利用计计算机机存贮贮、处处理地理理信息息的一一种技技术与与工具具，是是一种种在计计算机机软、、硬件件支持持下，，把各种种资源源信息息和环环境参参数按按空间间分布布或地地理坐坐标，，以一一定格格式和和分类编编码输输入、、处理理、存存贮、、输出出，以以满足足应用用需要要的人人-机交互互信息系统统。它它通过过对多多要素素数据据的操操作和和综合合分析析，方方便快快速地地把所所需要的的信息息以图图形、、图像像、数数字等等多种种形式式输出出，满满足各各应用用领域域或研究究工作作的需需要。。地理理信息息系统统在国国民经经济建建设中中得到到了广广泛运运用，特特别是是在地地域开开发、、环境境保护护、资资源利利用、、城市市管理理、灾灾情预预测、人人口控控制、、交通通运输输等方方面发发挥着着积极极的作作用。。从事测测绘活活动的的单位位应当当具备备什么么条件件？从事测测绘活活动的的单位位应当当具备备下列列条件件，并并依法法取得相相应等等级的的测绘绘资质质证书书后，，方可可从事事测绘绘活动动：（一））有与与其从从事的的测绘绘活动动相适适应的的专业业技术术人员员；（二））有与与其从从事的的测绘绘活动动相适适应的的技术术装备备和设设施；；（三））有健健全的的技术术、质质量保保证体体系和和测绘绘成果果及资资料档档案管管理制制度；；（四））具备备国务务院测测绘行行政主主管部部门规规定的的其他他条件件。什么是是测绘绘成果果汇交交制度度？测绘项项目完完成后后，测测绘项项目出出资人人或者者承担担国家家投资资的测绘项项目的的单位位，应应当向向国务务院测测绘行行政主主管部部门或或者省、自治区区、直辖市市人民政府府测绘行政政主管部门门汇交测绘成果资料料。属于基基础测绘项项目的，应应当汇交测测绘成果副本；属于于非基础测测绘项目的的，应当汇汇交测绘成成果目录。。负责接收测测绘成果副副本和目录录的测绘行行政主管部部门应当出具测绘成成果汇交凭凭证，并及及时将测绘绘成果副本本和目录移交给保管管单位。测测绘成果汇汇交的具体体办法由国国务院规定。什么是测量量标志？永久性测量量标志，是是指各等级级的三角点点、基线点点、导线点、军军用控制点点、重力点点、天文点点、水准点点和卫星定位位点的木质质觇标、钢钢质觇标和和标石标志，以及用用于地形测测图、工程程测量和形形变测量的的固定标志和和海底大地地点设施。。临时性测测量标志指指测绘单位在在测量过程程中设置和和使用的，，工作结束束后不需要长长期保存的的标志物和和标记。测量标志如如何保护？？任何单位和和个人不得得损毁或者者擅自移动动永久性测测量标志和正在使用用中的临时时性测量标标志，不得得侵占永久久性测量标志用地，，不得在永永久性测量量标志安全全控制范围围内从事危害测量标标志安全和和使用效能能的活动。。产权证？“房屋所有权权证”和“土地使用用权证”期房与现房房的解释？？期房指开发商从从取得商品品房预售许可证开开始至取得得房地产权证（大大产证）止止，在这一期间的的商品房称称期房。消费者在这这一阶段购购买商品房时应签签预售合同同现房指开发商已已办妥房地地产权证（大产证证）的商品品房。消费者在这这一阶段购购买商品房时应签签现售合同同期房现房三通一平？？七通一平平？三通一平是指地皮在在发展基础础上的：水通电通路通场地平整七通一平上、下水通通排污通路通通讯通煤气通电通热力通场地平整什么叫准现现楼？指房屋主体体已基本封封顶完工，正在在内外墙装装修和进行配套套施工阶段段的房屋。什么是建筑筑小品？既有功能要要求，又具具备点缀、装装饰和美化化作用；从属属于某一建建筑空间环境境的小体量量建筑、游憩憩观赏设施施和指示性标标志物的统统称。房地产交付付条件？房地产开发发项目竣工工，经验收合格后后方可交付付使用。未验收或验验收不合格格的不可以交付使使用。房地产开发发项目完工工后，房地地产开发企企业应当提提请规划、、消防、环保保、质量技技术监督、、城建、燃燃气和民防防等有关主管部门进进行专项验验收，并按按专项验收收部门提出出的意见整改完毕，，取得合格格证明文件件或准许使使用文件，，并组织设计、施工工和监理等等单位进行行竣工验收收。备注可以交付不能交付未经验收或或验收不合合格就交付付使用的，，

开发商商该承担什什么责任？？房地产开发发企业将未未组织竣工工验收、验验收不合格格或者对不合格按合合格验收的的商品房擅擅自交付使使用的，按按照《建设工程质量量管理条例例》的规定处罚罚。在房屋交付付使用后，，

在质量量保修方面面有哪些规规定？房地产开发发企业应当当对所售商商品房承担担质量保修修责任。当当事人应当当在合同中中就保修范范围、保修修期限、保保修责任等等内容做出出约定。保保修期从交交付之日起起计算。商品住宅的的保修期限限不得低于于建设工程程承包单位位向建设单单位出具的的质量保修修书约定保保修期的存存续期；存存续期少于于《商品住宅实实行质量保保证书和住住宅使用说说明书制度度的规定》（以下简称称《规定》）中确定的的最低保修修期限的，，保修期不不得低于《规定》中确定的最最低保修期期限。非住宅商品品房的保修修期限不得得低于建设设工程承包包单位向建建设单位出出具的质量量保修书约约定保修期期的存续期期。在保修期限限内发生的的属于保修修范围的质质量问题，，房地产开开发企业应应当履行保保修义务，，并对造成成的损失承承担赔偿责责任。因不不可抗力或或者使用不不当造成的的损坏，房房地产开发发企业不承承担责任。。房屋交付，，开发商应应提交的文文件？房地产开发发企业应当当根据《商品住宅实实行质量保保证书和住宅使用说说明书制度度的规定》，向买受人人提供：《住宅质量保保证书》《住宅使用说说明书》住宅使用说说明书住宅质量保保证书交付的商品品房与样板板房不一致致如何处理理？房地产开发发企业销售售商品房时时设置样板房的的，应当说说明实际交交付的商品房质质量、设备备及装修与与样板房是否一一致；未作作说明的，，实际交付的商商品房应当当与样板房房一致，不一致致的，按合合同违约处处理。商品房延期期交付，转转让人应承承担的责任任？因转让人的的原因，不不能按约订订时间交付付房地产的的，转让人人应当支付付违约金。违约金数额额在房地产产买卖合同同中有约订订的，按合合同约订处处理；合同未约订订的，为延延期交付房房地产期间间的市场指指导租金执执行；造成受让人人损失的，，转让人除除支付违约约金之外，，还应当负负赔偿责任任。另：转让人人超过房地地产买卖合合同约订时时间九十日日仍不能交付房地地产的，受受让人有权权解除合同同，但转让让人与受让人另有有约订的除除外。基础知识第第二部分房地产建筑筑类术语建筑物层数数和高度区区分？低层：：1-------3层；多层：：4-------7层；小高层：8------12层；中高层：13-----18层；高层：：18层以上；超高层：30层以上。多层、小高高层、高层层解释？多层：7层以下（含含7层）配备消消防通道的的建筑物。。小高层：8层以上12层以下（含含12层），配备备至少一部部电梯并配配备消防通通道的建筑筑物。中高层、高高层：12层以上配备备至少两部部电梯并配配备了消防防通道的建建筑物。按建筑结构构区分：主主要承重构构件？砖木结构：：垂直承重构构件的墙体体和柱采用用砖砌，水水平承重构件的楼楼板、屋架架采用木材材。层数低低，一般在在3层以下砖混结构：：垂直承重构构件采用砖砖墙或砖柱柱，水平承承重构件采用钢筋筋混泥土楼楼板、屋顶顶板。一般般在6层以下，造造价低，抗震性性差钢筋混泥土土结构：这类建筑的的承重构件件如梁、板板、柱、墙、屋架等等，是由钢钢筋和混泥泥土两大材材料构成，，其围护构件如外墙墙、隔墙等等，是由轻轻质砖作成成。特点：：适应性强，抗震性性能好，耐耐用年限较较长。钢结构：主要承重构构件均为钢钢材料制成成。成本高高，多用于高层公共共建筑和大大跨度的工工业建筑基础？是建筑物地地面以下的的承重构件件，支撑上上部建筑物的全全部荷载，，并将它传传给下面的的地基。地基为为基础下面面的土层。。地基的要求求：1、有足够的的承载力2、有均匀的的压缩量（（均匀下沉沉）3、有防止产产生滑坡、、倾斜的能能力基础分类？？1、按材料分分：灰土基基础、三合合土基础、、砖基础、、石基础、混泥土土基础、钢钢筋混泥土土基础2、埋置深度度：深基础础、浅基础础、不埋基基础3、构造形式式：：条形形基础、独独立基础、、筏板基础础、箱形基础、桩基基础。墙体？1、作用：承重：承受受屋顶、楼楼板传下的的荷载。围护：抵御御风雨等侵侵袭，防止止太阳辐射射、噪音干干扰。分隔。装饰。2、要求：有足够的强强度和稳定定性。满足热工方方面的性能能。保温、、隔热。有一定的隔隔音性能。。有一定的防防火性能。。墙体类型？？位置：内墙（分隔隔、隔音、、防火）外墙（挡风风、避雨、、保保温、隔热热、隔音））方向：纵墙（建筑筑物长轴方方向）横墙（短轴轴）其中外横墙墙称为山墙墙。受力情况：：承重墙、非非承重墙。。材料：砖墙、石块块墙、钢筋筋混泥土墙墙。构造方式：：实体墙、空空心墙、复复合墙（两两种以上材材料组合而而成的墙））柱？承担、传递递梁和板传传来的荷载载楼地层？（包括楼板板和地面、、水平承重重构件）楼板：基本构造层层为面层、、构造层、、顶棚。要求：有一定的强强度（承重重）、刚度度（变形在在一定的范范围）隔音音、防水、、防潮、防防火。钢筋筋混泥土楼楼板较为常常见。顶棚要求：：表面光洁、、美观、有有反光作用用、隔音、、保温、隔隔热地面：坚固耐磨、、表面平整整、光洁、、防滑、易易清洗、不不起尘、蓄蓄热性、防防水。梁、楼梯、、层顶？梁承担其上的的板传来的的荷载，再再传到支承承它的柱上上。楼梯（垂直交通通设施）分为：楼梯段、休休息平台、、栏杆扶手手屋顶作用：抵御自然界的的风、雨、雪雪、太阳辐射射条件：防水、保温、、隔热、隔音音、防火组成：屋面、承重结结构层、保温温隔热层、顶顶棚什么是用地面面积?规划建设用地地红线范围以内可供开发发建设的地块面积用地面积总建筑面积?建设用地范围围内的各栋各层建筑物外外墙、外柱外围以内水平平投影面积总和。单套建筑面积积？室内的建筑面面积与公用分摊建筑筑面积之和客户买了套100平方的房子,得到的房间内内的面积只有有八、九十平方方，为什么呢呢？因为：每栋楼的大堂堂、电梯间等等公共部分的面积需要整整栋楼的业主主按比例分摊摊。所以：单套建筑面积积共有建筑面积积的组成？共有建筑面积积分为应分摊摊的共有建筑筑面积和不应应分摊的共有建筑面积积。应分摊的共有有建筑面积1、共有建筑面面积的一般内内容：幢内的的电梯井、管管道井、楼梯间、垃圾圾道、变配电电室、设备房房、公共门厅厅、过道、地下室公共设设施用房、值值班警卫室等等，以及在其其它功能上为整幢、某某一层或某几几个单元服务务的为基本生生产或生活必需的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积。2、共有建筑面面积还包括套套与公共建筑筑之间的分隔隔墙及外墙（包括山墙墙）水平投影影面积一半的的建筑面积。。不应分摊的共共有建筑面积积1）、独立使用用的地下室或或为多幢服务务的地下室（（地下车位、、车库、仓库、自行车车或摩托车集集中停放部位位等）、地上上杂物间、车车棚、车库、为他幢和和多幢服务的的警卫室、管管理用房、公公共设施用房房等。2）、作为人防防工程（含平平战两用）的的地下室、避避难层（室））以及分期建筑工程中中的跨期服务务的公共设备备用房和管理理用房等。3）、按规划批批建层高建设设的层高大于于2.20米的技术（结结构）转换层层、避难层、室内内"空中花园"以及底层架空空用作绿化、、公共开放空间的部部分等，其中中扣除核心筒筒和公共设备备用房应分摊摊的共有建筑面积。4）、独立建造造的变配电房房、水泵房、、值班警卫房房、管理用房房等附属配套设施用房房。5）、扣除应分分摊的共有建建筑面积和本本条前4款内没有罗列列的建筑部位。套内建筑面积积？套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积又称实用面积积实用率的计算算方法？也称得房率。。指单套实用面积与单套建筑面积的比率。＝计算方法：÷实用面积建筑面积实用率使用面积？房屋内可使用用的面积（不包括墙体体面积)使用率的计算算方法？使用面积与单套建筑面积的比率。计算方法：÷使用面积建筑面积使用率＝建筑覆盖率？？建设用地范围围内所有建筑筑物基底投影面面积总和与建建设用地面积的的比率。建设用地地块块绿地建筑物建筑容积率？？建设用地范围围内总建筑面面积与建设用地地面积的比率率。建设用地地块块一建设用地地块块二建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物绿地率？建设用地范围围内各类绿地地面积总和与与建设用地面面积的比率。。建设用地地块块各类绿地区域域简单的解释是是：所有绿地面积积加起来占了了这个地块的的百分之多少少？层高与净高？？层高：上、下层楼板板中心线的水平垂直直距离。净高：下层地面到上上层楼面的水平垂直直距离。（指指层高扣除楼板板厚度的净剩剩值）地面上层楼面地面上层楼面上层楼面地面一楼三楼二楼标准层？指平面布局相相同的住宅楼楼层。平台？指居住者进行行室外活动的的上屋面或由由住宅底层地地面伸出室外的部分。。走廊？指住宅套外使使用的水平交交通空间。地下室？半地地下室？地下室：房屋地面低于于室外地平面面的高度超过该该房间净高的的1/2。半地下室：房间地面低于于室外地平面面的高度超过该该房间净高的的1/3，且不超过过1/2。开间？进深深？开间：指宽度。进深：指长度。玄关？登堂入室第第一步所在在的位置，它是一一个缓冲过过渡的区域，一般般信奉风水水的人士较多提及及。凸窗？指向外伸出出外墙的窗窗户，并由由窗户外伸伸而形成可可供居住者者小憩或摆摆放物品的的窗台。通常进深不不大于0.6米，高度不不大于2.2米，且窗台台高度不小小于0.4米的不计算算面积。阳台？内阳台封闭的阳台台，按其外外围水平投投影面积计计算建筑面面积。外阳台不封闭的阳阳台，按其其水平投影影面积的一一半计算建建筑面积。。跃式结构？？根据每套住住宅的各功功能特点，，压缩某些些功能占用用的高度。。上、下层空空间互相借借用，更增增加住宅内内的立体感感和空间感感，但又不不同于复式式结构。复式结构？？单套单位占占据了楼层层的两层，，一般处于于顶层（最顶上的的两层）或底层（一楼和二二楼）下层为就餐餐、会客空空间；上层层为主人活活动休息空空间。基础知识第第三部分推广、销售售及银行按按揭篇什么情况下下，开发商商不得刊登登

房地产产广告？凡下列情况况之一的房房地产，房房地产开发发企业不得得刊登广告，广告发发布者不得得发布其广广告：（一）未取取得商品房房预售许可可证的预售售商品房；；（二）在未未依法取得得国有土地地使用权的的土地上开开发建设的的房屋；（三）违章章建设的房房屋；（四）司法法机关和行行政机关依依法裁定、、决定查封封或者以其其他形式限限制房地产产权利的房房屋；（五）权属属有争议的的房屋；（六）法律律、法规规规定禁止不不得出售的的其他房屋屋。开发商发布布房地产广广告时应向向

发布单单位提交哪哪些材料？？房地产开发发企业或受受其委托的的单位刊登登房地产销销售广告，应向广广告经营与与发布单位位提交下列列材料的复复印件，并出示原件件：（一）营业业执照；（二）《房地产开发发企业资质质证书》；（三）预售售的，应提提交《房地产预售售许可证》。现售的，，应提交《房地产证》。房地产销售售广告应当当包括哪些些内容？房地产开发发企业的房房地产销售售广告应当当包括下列列内容：（一）楼宇宇地点、竣竣工交付时时间、售价价等；（二二）预售的的，应有《房地产开发发企业资质质证书》证号、《房地产预售售许可证》证号；（三）现售售的，应有有《房地产开