房地产公司战略规划报告课件

房地产公司战略规划报告V3版1房地产公司战略规划报告V3版1前言房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立的项目开发能力的房地产开发项目公司，经过2001年8月由中远房地产引入香港中远国际的投资之后，重组成为更具实力与竞争力的合资企业，因此，房地产公司应朝着专业房地产开发公司发展，在日趋激烈的北京房地产竞争中以优秀的业绩与管理规范满足董事会以及香港上市公司股东的要求。为了促使公司从单项目公司向专业化公司转变，房地产需要建立自己的业务发展体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能和资源平台，而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。按照国际优秀公司的管理流程，房地产运营层应在2001年年终之前向董事会提交2002年年度计划及3年的战略规划。本报告作为房地产公司的三年战略规划初稿，尚需房地产运营层讨论定稿。2前言房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录3目录房地产公司三年发展战略3房地产公司愿景

房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。4房地产公司愿景房地产公司将以人性化、个性化的居房地产公司的理念

“朝气、创新、可靠”

5房地产公司的理念“朝气、创新、可靠”5房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对内对外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应，服务热情房子带有进取的性格，对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信6房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录7目录房地产公司三年发展战略7房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险控制项目规模保证方法依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项目，因固定较低，市场细分更精密，市场定位更准确，从而保证良好的销售速度，产生较高的盈利水平工程：保证质量，控制工期、方法（有实力的施工单位、监理单位，招投标方式选用建安产品销售：销售率控制应对方法依靠自身寻找及中远房地产提供项目来源8房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险房地产公司战略总体规划优秀、高回报率的单项目公司5亿资金12%ROI中期：2年近期：1年最高回报率的项目型专业公司2－3个项目12%以上的ROI30万平方米以上开发规模优秀、高回报率的多项目公司2个项目12%以上的ROI30万平方米开发规模长期：3－5年9房地产公司战略总体规划优秀、高回报率的单项目公司中期：2年房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流程、新生产方法，在市场中总是领先竞争对手一小步，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在3—5年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。10房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型房地产公司现状未来3—5年未来5—8年豪宅（售价10000元/平方米以上）高档/准高档（售价8000—10000元/平方米）普通住宅（售价6000—8000元/平方米）平价房（售价4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型房地产公司现房地产定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求5—10亿资金房地产的现状现有5亿，未来有10亿品牌股东的要求具有很好的可信任度是中远的下属企业高投资回报率12%的回报率项目档次低档次项目：土地取得成本、建筑安装成本、开发税费刚性较强，ROI低高档次项目：地段较好、建筑档次/环境质量优秀，产生更高的附加值，售价高，因而ROI较高房地产开发的项目规模不高于15万/平方米，属中小规模，更适于采用中、高档市场定位，以保证整体利润回报12房地产定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求5—公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开发经营可能的整合方向：设计公司销售代理公司物业公司建筑商公寓酒店房地产下5年不会涉足13公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开发经营可能的未来3年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈北京以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除沪/深外，市场太小集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键14未来3年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条房地产公司未来3年发展的关键指标的变化指标2001年2002年2003年投资规模(百万）500500500净资产(百万）84100140进行中项目个数122进行中项目的总规模（万平方米）1414+1616+15竣工量01416员工数304045核心员工数101515年销售额（百万）350600600年销售面积（万平方米）3610年利润（百万）-22040回报率不低于12％ROEROAROS15房地产公司未来3年发展的关键指标的变化指标2001年2002项目发展项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地A项目项目储备远洋天地A项目B项目储备面积（万/平方米）161515成功率90%80%70%ROI预测大于等于12%大于等于12%大于等于12%16项目发展项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远房地产公司长期发展目标收入delele年单一项目200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座17房地产公司长期发展目标收入delele年单一项目200120房地产公司利润目标收入delete年200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座18房地产公司利润目标收入delete年200120022003与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水平回报率房地产20—25%城建中置华远HYDelete19与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水平回报率房地盈利模式分析－利润贡献分析ROI＝收入—成本投资*回收时间＝单价*量—成本（自由资金投资+杠杆投资）*开发周期＝单价*量—（项目取得成本+工程成本+销售成本+资金成本）（自由资金投资+杠杆投资）*开发周期项目取得成本：优秀的谈判能力工程成本：严格的成本控制制度销售成本：由股东方销售、结算成本低资金成本：自由资金比例很高，财务费用低销售单价：良好的市场策划能力，销售出超值的价格销售数量：良好的销售激励机制，依托于中远集团的品牌形象的保证20盈利模式分析－利润贡献分析ROI＝收入—成本投资*回收时间＝房地产公司1－3年战略目标（定性部分）200120022003落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年远洋风景项目目标确保第二个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完成企业重组已完成21房地产公司1－3年战略目标（定性部分）20012002200目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录22目录房地产公司三年发展战略22房地产公司实现战略需要的核心资源分析所需资源房地产现状改进方法组织资源政府关系资质社会关系信息资源行业内优秀公司差距土地储备资金实力资本通道23房地产公司实现战略需要的核心资源分析所需资源房地产现状改进方如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何获取？房地产的竞争优势总经理/团队对企业发展的决心和本身的素质公司股东对公司的实际要求与政府/土地资源方的关系，并有土地未来效益的预见能力公司的机制与能力商业信誉（中远的资信非常好）24如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何获取？房地产的竞争优势房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创新可共享资源项目资源各职能部门（如：项目审核、市场调查、销售、成本控制、物业管理等职能部门）创新中远房地产房地产房地产的组织人员与中远房地产的关系？设计创新工程管理创新项目策划创新25房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创新可共享资房地产公司实现战略需要的核心技能分析所需技能房地产现状改进方法管理技能合作协调技能项目运作技能成本控制技能资金管理的技能行业内优秀公司差距26房地产公司实现战略需要的核心技能分析所需技能房地产现状改进方房地产公司在管理上的创新向外地输出管理体系及成熟产品利用部分节余进行小部分高含金量的物业持有27房地产公司在管理上的创新向外地输出管理体系及成熟产品27目录房地产公司三年发展战略行动计划附录28目录房地产公司三年发展战略28战略行动计划总结完成公司重组并完善公司管理体系完成项目滚动开发，保持公司可持续发展的能力完成各年度董事会要求的业务指标，以最佳盈利能力回报股东的投资29战略行动计划总结完成公司重组并完善公司管理体系29房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值ROI（为股东创造最大的价值）内部管理绩效外部经营业务提高成本控制（横向比较法、持续改进法、比率分析法）缩短开发周期（竣工数、时间）提高员工绩效（员工素质、考核、激励）内部管理体系（流程、部门协调、文化、素养、培训）选择项目的能力业务发展思路营销能力=规划、设计能力本次提升的关键30房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股房地产公司如何建立机制控制成本建立专业职能部门建立有效的费用支出管理程序明确招投标工作的适用范围成本控制与激励机制挂钩，实施奖惩制度31房地产公司如何建立机制控制成本建立专业职能部门31通过与国内外成功公司的比较，本次管理提升力图解决以下关键问题决策的流程有效授权员工的高效管理（如：培养、激励与考核）计划、预算与执行体系信息沟通的效率、准确、全面成本控制缩短开发周期提高员工绩效内部管理体系……战略的要求要解决的关键问题32通过与国内外成功公司的比较，本次管理提升力图解决以下关键问题关于决策流程的优化，我们主要从以下角度研究决策流程的科学性决策的信息的准确性、及时性和全面性对决策的结果的反馈机制，与决策者个人利益的关系33关于决策流程的优化，我们主要从以下角度研究决策流程的科学性3关于合理有效的授权，我们主要从以下角度研究按照合资企业及上市公司的治理结构来设计各级的授权体系建立有效的机制确保责权利的统一性建立有效的授权流程34关于合理有效的授权，我们主要从以下角度研究按照合资企业及上市关于高效的员工管理，我们主要从以下角度研究理顺劳动关系员工的岗位责任制的建立与实施，员工的评估与配置员工的招聘、培训、发展及晋升（辞退）员工的激励（薪酬、奖惩）业绩指标及考核体系福利政策改革35关于高效的员工管理，我们主要从以下角度研究理顺劳动关系35关于计划、预算和执行，我们主要从以下角度研究计划/预算的流程优化计划与预算的执行计划执行的控制手段（与考核挂钩和充分利用信息进行控制）36关于计划、预算和执行，我们主要从以下角度研究计划/预算的流程关于高效的沟通运作，我们主要从以下角度研究建立优秀的企业文化，管理风格以加强整体的运作效率建立有效的全方位的沟通平台强化公司内外的信息管理完善对内对外的报告制度37关于高效的沟通运作，我们主要从以下角度研究建立优秀的企业文化工作计划对行业进行深度调研以分析竞争对手和学习先进经验充分展开公司各层讨论，进一步明确房地产公司的业务发展战略结合房地产公司及中远房地产公司的实际情况，设计各种提升方案与董事会、管理层，以及员工进行探讨并进行必要的培训制定详细的执行计划并在实施中逐步校正，争取在年内完成整体管理提升38工作计划对行业进行深度调研以分析竞争对手和学习先进经验38房地产公司战略规划报告V3版39房地产公司战略规划报告V3版1前言房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立的项目开发能力的房地产开发项目公司，经过2001年8月由中远房地产引入香港中远国际的投资之后，重组成为更具实力与竞争力的合资企业，因此，房地产公司应朝着专业房地产开发公司发展，在日趋激烈的北京房地产竞争中以优秀的业绩与管理规范满足董事会以及香港上市公司股东的要求。为了促使公司从单项目公司向专业化公司转变，房地产需要建立自己的业务发展体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能和资源平台，而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。按照国际优秀公司的管理流程，房地产运营层应在2001年年终之前向董事会提交2002年年度计划及3年的战略规划。本报告作为房地产公司的三年战略规划初稿，尚需房地产运营层讨论定稿。40前言房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录41目录房地产公司三年发展战略3房地产公司愿景

房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。42房地产公司愿景房地产公司将以人性化、个性化的居房地产公司的理念

“朝气、创新、可靠”

43房地产公司的理念“朝气、创新、可靠”5房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对内对外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应，服务热情房子带有进取的性格，对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信44房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录45目录房地产公司三年发展战略7房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险控制项目规模保证方法依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项目，因固定较低，市场细分更精密，市场定位更准确，从而保证良好的销售速度，产生较高的盈利水平工程：保证质量，控制工期、方法（有实力的施工单位、监理单位，招投标方式选用建安产品销售：销售率控制应对方法依靠自身寻找及中远房地产提供项目来源46房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险房地产公司战略总体规划优秀、高回报率的单项目公司5亿资金12%ROI中期：2年近期：1年最高回报率的项目型专业公司2－3个项目12%以上的ROI30万平方米以上开发规模优秀、高回报率的多项目公司2个项目12%以上的ROI30万平方米开发规模长期：3－5年47房地产公司战略总体规划优秀、高回报率的单项目公司中期：2年房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流程、新生产方法，在市场中总是领先竞争对手一小步，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在3—5年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。48房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型房地产公司现状未来3—5年未来5—8年豪宅（售价10000元/平方米以上）高档/准高档（售价8000—10000元/平方米）普通住宅（售价6000—8000元/平方米）平价房（售价4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%49房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型房地产公司现房地产定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求5—10亿资金房地产的现状现有5亿，未来有10亿品牌股东的要求具有很好的可信任度是中远的下属企业高投资回报率12%的回报率项目档次低档次项目：土地取得成本、建筑安装成本、开发税费刚性较强，ROI低高档次项目：地段较好、建筑档次/环境质量优秀，产生更高的附加值，售价高，因而ROI较高房地产开发的项目规模不高于15万/平方米，属中小规模，更适于采用中、高档市场定位，以保证整体利润回报50房地产定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求5—公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开发经营可能的整合方向：设计公司销售代理公司物业公司建筑商公寓酒店房地产下5年不会涉足51公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开发经营可能的未来3年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈北京以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除沪/深外，市场太小集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键52未来3年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条房地产公司未来3年发展的关键指标的变化指标2001年2002年2003年投资规模(百万）500500500净资产(百万）84100140进行中项目个数122进行中项目的总规模（万平方米）1414+1616+15竣工量01416员工数304045核心员工数101515年销售额（百万）350600600年销售面积（万平方米）3610年利润（百万）-22040回报率不低于12％ROEROAROS53房地产公司未来3年发展的关键指标的变化指标2001年2002项目发展项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地A项目项目储备远洋天地A项目B项目储备面积（万/平方米）161515成功率90%80%70%ROI预测大于等于12%大于等于12%大于等于12%54项目发展项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远房地产公司长期发展目标收入delele年单一项目200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座55房地产公司长期发展目标收入delele年单一项目200120房地产公司利润目标收入delete年200120022003多项目多个大项目将目前房地产的项目储备名单进行对号入座56房地产公司利润目标收入delete年200120022003与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水平回报率房地产20—25%城建中置华远HYDelete57与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水平回报率房地盈利模式分析－利润贡献分析ROI＝收入—成本投资*回收时间＝单价*量—成本（自由资金投资+杠杆投资）*开发周期＝单价*量—（项目取得成本+工程成本+销售成本+资金成本）（自由资金投资+杠杆投资）*开发周期项目取得成本：优秀的谈判能力工程成本：严格的成本控制制度销售成本：由股东方销售、结算成本低资金成本：自由资金比例很高，财务费用低销售单价：良好的市场策划能力，销售出超值的价格销售数量：良好的销售激励机制，依托于中远集团的品牌形象的保证58盈利模式分析－利润贡献分析ROI＝收入—成本投资*回收时间＝房地产公司1－3年战略目标（定性部分）200120022003落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年远洋风景项目目标确保第二个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完成企业重组已完成59房地产公司1－3年战略目标（定性部分）20012002200目录房地产公司三年发展战略愿景三年规划技能及资源行动计划附录60目录房地产公司三年发展战略22房地产公司实现战略需要的核心资源分析所需资源房地产现状改进方法组织资源政府关系资质社会关系信息资源行业内优秀公司差距土地储备资金实力资本通道61房地产公司实现战略需要的核心资源分析所需资源房地产现状改进方如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何获取？房地产的竞争优势总经理/团队对企业发展的决心和本身的素质公司股东对公司的实际要求与政府/土地资源方的关系，并有土地未来效益的预见能力公司的机制与能力商业信誉（中远的资信非常好）62如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何获取？房地产的竞争优势房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创新可共享资源项目资源各职能部门（如：项目审核、市场调查、销售、成本控制、物业管理等职能部门）创新中远房地产房地产房地产的组织人员与中远房地产的关系？设计创新工程管理创新项目策划创新63房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创新可共享资房地产公司实现战略需要的核心技能分析所需技能房地产现状改进方法管理技能合作协调技能项目运作技能成本控制技能资金管理的技能行业内优秀公司差距64房地产公司实现战略需要的核心技能分析所需技能房地产现状改进方房地产公司在管理上的创新向外地输出管理体系及成熟产品利用部分节余进行小部分高含金量的物业持有65房地产公司在管理上的创新向外地输出管理体系及成熟产品27目录房地产公司三年发展战略行动计划附录66目录房地产公司三年发展战略28战略行动计划总结完成公司重组并完善公司管理体系完成项目滚动开发，保持公司可持续发展的能力完成各年度董事会要求的业务指标，以最佳盈利能力回报股东的投资67战略行动计划总结完成公司重组并完善公司管理体系29房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值ROI（为股东创造最大的价值）内部管理绩效外部经营业务提高成本控制（横向比较法、持续改进法、比率分析法）缩短开发周期（竣工数、时间）提高员工绩效（员工素质、考核、激励）内