北京某商业地产项目可行性市场合作建议书

PAGEPAGE20**二期商业项目（暂定名）市场可行性研究服务合作建议书**顾问二零零三年四月（此建议书仅供客户内部使用，未经**顾问书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。）第一部分：合作的背景与目的本项目属危改项目，用地位于西直门内大街与新街口交汇处，此次可行性研究主要针对**二期的非配套公建部分，将进行商业性开发。四川**实业有限公司目前正在进行本项目开发的前期准备工作，并着手委托顾问公司进行前期策划工作。**顾问是从事房地产投资顾问、营销代理、资产管理以及二手房经营的大型房地产专业服务公司。1999年4月被北京市房屋土地管理局评为首批房地产一级资质中介代理公司。公司已发展成为以“**控股公司”为核心、多家专业公司并存的集团化企业，下属设有投资顾问、房地产经纪和资产管理三家公司，在房地产业界建立起良好的业缘关系并赢得了广泛的赞誉。**投资顾问公司为众多房地产开发公司提供过优质的顾问服务，包括：和记黄埔地产、华远房地产开发公司、北京万科企业有限公司、城建开发集团、中建一局建设发展公司、新兴房地产开发公司、首创风度房地产开发公司等。**房地产经纪公司营销代理的项目遍布北京市的中关村、CBD、亚运村、望京、方庄等各大地区。从1996至2001年连续六年名列京城房地产代理销售之首，仅2000年销售代理总额就超过了40亿元。本次合作的重点是项目的市场可行性方案。**顾问公司将充分发挥自身的优势，进行全面、科学的研究与论证，并力争使产品具有创造性和前瞻性，最终达到辅助开发商和设计院做出适应市场和领导市场产品的目的。第二部分：公司介绍**顾问是从事房地产投资顾问、营销代理、资产管理以及二手房经营的京城大型房地产专业服务公司。1999年4月被北京市房屋土地管理局评为首批房地产一级资质中介代理公司。公司已发展成为以“**控股公司”为核心、多家专业公司并存的集团化企业，下属设有投资顾问、房地产经纪和资产管理三家公司，在房地产业界建立起良好的业缘关系并赢得了广泛的赞誉。**投资顾问公司为众多房地产开发公司提供过优质的顾问服务，包括：和记黄埔地产、华远房地产开发公司、北京万科企业有限公司、城建开发集团、中建一局建设发展公司、新兴房地产开发公司、首创风度房地产开发公司等众多房地产开发公司。**顾问销售代理的项目遍布北京市的中关村、CBD、亚运村、望京、方庄等各大地区。从1996至2001年连续六年名列京城房地产代理销售之首，仅2000年销售代理总额就超过了40亿元。**公司在销售代理取得重大成功的同时，在投资顾问、资产管理及二手房经营等业务领域也在不断探索和发展。目前，下属专业公司包括：**投资顾问有限公司为发展商及投资商提供专业房地产市场分析、产品定位、概念设计、经济测算等方面服务。1999年底，**顾问成立了专门的**投资顾问有限公司，加强了投资顾问领域的技术力量，同时也进一步提高了公司的专业水平。投资顾问是**顾问最具专业水平、成长性最强的支柱业务。至今已为和记黄埔、开发总、住总、华远、万科、北辰、中房、万通、城建、北方国际、广东控股等众多知名房地产企业提供顾问服务。投资顾问同时拥有最多最专业的高精尖人才，对北京市房地产市场的供应和需求都有很深入的了解，能够为开发商做出准确的市场定位提供有力的专业技术支持。在产品定位方面，**顾问首创以图解任务书的方式对产品概念设计进行诠释，以使市场和产品的结合更加紧密，使项目在产品竞争的时代明显增强核心竞争力。**营销公司为发展商提供营销策划、推广宣传及销售代理服务；营销代理业务是**顾问事业发展的起点，同时也是业绩最为辉煌的骨干业务，代理项目遍布京城各地。依托丰富的市场经验和高素质的专业人才，营销代理服务涵盖市场调研、项目策划、现场包装、市场推广、销售管理等各个专业领域，成为京城代理业公认的第一品牌。**顾问代理销售额已连续五年排京城之首，总销售额逾百亿元。为许多房地产发展商迅速回收资金、客户购到满意的住房和减少社会空置住宅作出了自己的贡献，成为沟通供需双方的桥梁。近年来，公司代理的枫丹丽舍、风格雅园、世贸国际公寓、世纪城、巨石公寓、锦秋知春、时代芳群、诚品·建筑、通用时代、康斯丹郡、阳光新干线、湖光山舍、等众多项目都成为京城房地产市场中的热点，得到客户的青睐与市场的追捧。99年底，在公司原销售部、策划部的基础上组建了**营销公司，进一步成为京城优秀的房地产代理公司，为业内同行所认可。在多年市场运做中，**逐渐建立了一套经过实践验证、具有自身特色的策划与营销手法，使公司在竞争激烈的市场中一直具有较强的竞争力。**资产管理公司为债权人、产权人之不良资产变现提供融资服务；房产证券化；项目投资及管理。在多年的项目销售代理中，**顾问以较高的专业性和丰富的市场经验，已经具有为发展商提供全面的项目市场研究、包装策划与销售代理的技术能力。与此同时，**还拥有广泛的业缘关系，一些颇具实力的投资商和金融机构都与**有着良好的关系，愿意与**合作，共同建立融资平台，为发展商提供资金上的支持。经**长期筹划与周密筹备，**顾问成立资产管理公司，同时作为发起人，发起成立了**投资公司，这是公司型基金类型的投资公司，以进行直接融资与间接融资。**资产管理公司的成立，无论是从广度还是深度上，都将公司原先的业务领域大为拓展。而**顾问正式涉足投资及金融领域，从事房地产行业的投资银行业务，对于公司的发展具有里程碑的重大意义。**网络技术服务公司为消费者提供二手房项目查询、购房常识咨询、法规咨询、申请按揭、网上订房等一条龙服务。2000年4月，**顾问与业内同行联手触网，成立了**网络技术服务有限公司（**）。正式进军房地产的电子商务领域及房地产二级市场。凭借**顾问房地产行业多年的宝贵经验和得天独厚的优势，在认真进行调研与分析的基础上，**网站推出了全新的服务模式——**（在线和线外服务），即以现有网站与线外实有服务网点相结合，实现“虚实结合”的服务体系，赢得市场的瞩目。目前，**网站已经成为北京市二手房项目介绍较为全面与详细、服务功能非常完善的专业房地产网站。第三部分：组织机构及优势资源**顾问公司建立了全面的房地产服务体系，拥有投资顾问、营销代理及资产管理三位一体的内部整合资源，是一支全面、专业、高效、的优秀工作团队，积累了丰富的房地产顾问工作经验及多方面的优势资源。控股公司董事会控股公司经营决策委员会控股公司董事会控股公司经营决策委员会管理顾问委员会总经理办公室人力资源部财务部资产管理公司投资顾问公司房地产经纪公司****市场研究中心客户资料库――自1996年至今，积累了近7000份需求客户的详细档案资料；项目数据库――北京市近2000个各类房地产在售项目的动态跟踪资料；宏观数据库――全国及北京市房地产相关各类宏观市场、政策及法规动态信息资料；**指数――自1997年开始，每季度定期发布住宅、外销公寓、别墅、写字楼四类物业的相关指数。人力资源优秀的**顾问团队投资顾问公司――从事市场研究、建筑设计、经济测算三方面相关工作的出色团队；营销代理公司――从事营销策划、广告设计、销售代理三方面相关工作的出色团队；资产管理公司――从事为债权人或产权人之不良资产变现提供融资服务、房产证券化、项目投资及管理等相关工作的出色团队；著名专家学者规划、建筑设计及结构专家；机电设备及暖通专家；小区智能化专家；环境景观及景园设计专家高校研究机构――清华大学房地产研究所战略合作伙伴资源世界知名建筑设计事务所――BDCL（加拿大）；PTW（澳大利亚）；VBN（美国）；Atkins（英国）；B+H（加拿大）世界知名景观设计事务所――井上商（日本）；TAM（日本）政府机构资源**顾问作为北京市土地整理储备中心的长期市场顾问公司，参与北京市一级土地的政策制定及具体运作工作**顾问长期承担北京市房屋土地管理局相关政府课题的市场研究工作第四部分：工作内容具体的工作内容另详见附件一《**二期商业项目（暂定名）可行性研究工作内容框架》第五部分：工作方式进行有针对性的总体市场研究，着重对项目所在区域的需求和供应情况进行细致、深入的市场调查和市场研究，结合产品设计上技术实现的可行性，同时通过初步的经济测算，得出本项目的可行性分析结论。**顾问将组成项目小组（人员名单见附件二），全面负责项目具体工作。**顾问的项目小组将由以下结构组成：市场研究专业人员（市场调查、统计、分析人员）投资顾问专业人员（项目规划、设计、技术与经济分析人员）在市场调查和研究的阶段性成果的基础上，形成切合实际的最终成果。第六部分：工作思路⑴充分考虑开发商的现实要求，重视开发商的意见和反馈，在顾问工作过程中不断与开发商交流；⑵重点研究区域发展规律，希望能正确把握区域未来的发展方向，从而使项目切实可行；⑶针对不同类型的物业，研究相应的客户群体需求（包括客户主体特征和产品需求特征），充分发挥**顾问客户资料丰富的优势，以制定准确的市场定位；⑷对市场调查结果进行有效的监控，重点调查样本抽样回访，以使市场分析的结果真实有效。第七部分：时间及取费1、时间根据项目的工作内容，预计整个工作周期为30个工作日。2、取费根根据上述工作内容，我司提供的市场可行性研究服务费用共计30万元人民币。结束语我司寄希望于本项目的良好合作，提供我司在投资顾问方面的专业、优质服务，为贵司项目的最终成功做出努力。并将以此次合作作为开端为与贵公司建立良好、长期的合作关系奠定良好基础，并诚恳希望在此基础上能与贵公司形成长久稳定的良好合作。

附件一**二期商业项目（暂定名）可行性研究工作内容框架市场研究与市场定位是在项目开发初期进行的先期工作，具体内容包括以下五个方面的内容：开发背景分析在此部分中，希望通过对北京市房地产总体市场状况分析、宏观经济背景分析、相关政策对房地产市场的影响、特别是项目周边区域未来发展展望，更好地把握未来项目开发的发展趋势以及最佳的开发时机。项目分析地盘特征分析项目用地在区位、周边环境、交通可达性、以及用地地块自身在规划和单体设计等方面的优势和劣势分析。规划控制及相关政策分析政府的规划与控制对项目发展的影响。政府大型购物中心相关政策分析通过了解政府对大型购物中心的城市总体布局及规划的要求，了解本地区的商业前景。发展商要求发展商对开发周期、初始资金量、最大现金流量及发生时间、利润、回收速度等方面的要求。市场分析进行区域商业市场、写字楼市场以及休闲娱乐配套等物业市场的调研工作，并最终得出调查结论，进行项目的市场定位，为项目的具体实施提供准确的市场依据。区域商业市场分析供应方面分析商业对外交通联系等区位条件，对区域内现有各种商业业态的情况进行了解，分析商业竞争对手情况，进行深入的调研，并划定本项目的商圈范围。对外围相关重大公建建设情况进行了解，并对未来潜在的商业竞争对手进行调研。需求方面对商圈内消费需求情况进行调研，分析商圈内的消费水平和地区的商业需求能力。对商圈内的客户群的消费行为进行深入的调研，进一步了解消费者的需求特征。区域酒店、写字楼市场分析（1）供应方面确定竞争项目，并对项目区域市场内的竞争项目进行调研。对区域的潜在供应项目进行调研分析，预测未来市场的发展。需求方面针对本项目，选取可类比的项目进行相关物业需求方面的调研。休闲娱乐配套对区域内的休闲娱乐配套设施的现有状况进行调研。对潜在的娱乐配套状况进行调研。重点类比项目的调研在对各类物业市场分析的基础上，选取重点的功能互补型可类比项目进行深入分析。初步市场定位建议结合开发商要求，根据供需两方面的调查结果，进行对比分析，对项目的市场与客户定位提出建议。具体分为以下几点：初步市场客户定位建议初步市场功能定位建议确定各种物业类型合理的面积，功能组合和分布初步市场档次定位建议经济可行性分析在以上论证的基础上按最佳、最差、最可能三种情况进行项目投资分析，包括以下几方面内容：静态测算——有关成本收益的测算动态测算——有关项目开发现金流的测算盈亏平衡分析风险分析附件二：**二期商业项目（暂定名）投资顾问工作组成员名单项目组成员：**、**、**、**、**、**、**、**项目组成员资历情况：****控股公司总经理兼**理念房地产投资顾问有限公司总经理清华大学建筑学院建筑学硕士负责市场定位、产品定位顾问及整体工作的把握曾参与投资顾问工作的项目有：项目1至项目53****理念房地产投资顾问有限公司副总经理北京大学光华管理学院EMBA负责市场定位、产品定位顾问及整体工作的把握曾参与投资顾问工作的项目有：项目1至项目53**市场总监/项目经理中国人民大学区域经济研究所区域经济专业经济学硕士注册房地产估价师、注册资产评估师主要负责项目市场调研及市场定位工作曾参与投资顾问的项目有：项目11至项目53**项目经理清华大学建筑学硕士主要负责产品定位工作曾参与投资顾问工作的项目有：项目17至项目53**项目经理清华大学建筑学学士主要负责产品定位工作曾参与投资顾问的项目有：项目29至项目53**咨询专家北京联合大学应用文理学院房地产经营管理与区域经济学学士负责市场研究工作曾参与投资顾问工作项目有：项目20至项目53**咨询专家北京大学城市与区域规划专业理学学士负责市场研究工作曾参与投资顾问工作项目有：项目30至项目53**研究员北京大学城市与区域规划专业理学学士负责市场调研工作曾参与投资顾问工作项目有：项目35至项目53三、相关专业专家：****理念房地产投资顾问有限公司高级顾问规划、建筑设计及结构专家****理念房地产投资顾问有限公司高级顾问机电设备及暖通专家****理念房地产投资顾问有限公司高级顾问小区智能化专家****理念房地产投资顾问有限公司高级顾问环境景观及景园设计专家注：**理念投资顾问公司从事市场分析工作和**营销公司从事销售策划工作的同事由于篇幅原因未列入此附件。**理念房地产投资顾问公司近年部分工作项目一览表项目编号客户名称工作内容1联想集团联想（北京）科技园首发项目“研发大厦”可行性研究2北京首都规划设计咨询开发公司北京市商标印刷三厂改造项目市场研究及经济测算3北京新兴房地产开发公司4北京新兴房地产开发公司和平门项目市场及产品定位研究5石家庄世纪花园房地产开发有限公司石家庄“世纪花园”项目市场定位与产品定位研究6万泉花园房地产开发公司“万泉新新家园”（二期）项目市场定位与产品定位研究7北京鸿恒房地产有限公司“百花小区”项目市场定位和产品定位研究8北京万科企业有限公司“万科鲁艺”项目市场定位和产品定位研究9北京置地房地产有限公司“双鹤苑项目（世贸国际公寓）”市场与产品定位研究10北京天润金源置业有限公司11中建一局四公司望京三角地项目市场定位研究12阳光股份有限公司北京广播器材厂项目（阳光丽景）市场定位和产品定位研究13北京城市建设开发集团总公司“芳群园（时代芳群）”项目市场定位和产品定位研究14北京海开房地产集团公司“马连洼竹园”项目市场定位和产品定位研究15北京新纪元房地产开发有限公司“新纪元万柳”项目（新纪元花园）市场定位和产品定位研究16北京天润城房地产开发有限公司“天润小营”项目市场定位与产品定位研究17招商局航华科贸中心有限公司“北苑居住区A区”项目可行性研究18北京依莲轩房地产开发有限公司“依莲轩二期”项目产品定位研究19北京海晟房地产开发有限公司“海晟花园”项目市场定位和产品定位研究20北京锦秋知春房地产开发有限公司“锦秋知春花园”项目市场定位与产品定位研究21北京巨石房地产开发有限公司“巨石公寓”市场定位与产品定位建议22北京北辰实业股份有限公司北苑北辰居住区整体规划调整基础性市场定位研究北京北辰实业股份有限公司北苑北辰居住区“B1地块”项目市场定位与产品定位研究23中国海外工程总公司“小关四厂”项目可行性研究24北京凯利特利房地产开发有限公司“凯特大厦”项目市场定位与产品定位研究25江苏金坛建设建外砖厂胡同项目初步可行性研究26北京世博**房地产开发有限公司“通达都市家园”项目市场定位与产品定位研究27北京亚华房地产开发有限责任公司“北京投资大厦”项目市场定位与产品定位研究28北京震环房地产开发有限公司“康庄花园”项目市场定位与产品定位研究29北京通润房地产开发有限责任公司“通用时代国际公寓”市场定位与产品定位研究30北京建工集团有限责任公司建工集团“安慧北里综合楼”项目市场定位和产品定位研究31北京建工集团有限责任公司安慧北里“逸园东A区”项目产品定位及设计调整工作32和记黄埔地产（北京）有限公司北京居住物业购买意向客