中国纺织服装业的管理规范

前言 1第一篇服务概述 5第一章关于服务概念 5第一节服务范围 5第二节规范引用文件 5第三节服务目标 5第四节服务对象 6第二章中国纺织服装专业市场服务管理体系 6第一节服务管理体系遵循原则 6第二节服务管理体系结构 6第三章中国纺织服装专业市场的服务特征 7第一节总体特征表现为有形特征与无形特征 7第二节服务形式多元化 7第二篇中国纺织服装专业市场服务管理体系的建立 8第一章中国纺织服装专业市场服务要求 8第一节服务目标 8第二节服务对象 8第三节服务要求识别 8第四节服务承诺 9第五节服务流程 9第二章中国纺织服装专业市场服务基本内容 9第一节中国纺织服装专业市场服务功能 10第二节中国纺织服装专业市场服务形态 10第三节中国纺织服装专业市场服务组织 10第三篇中国纺织服装专业市场服务管理规范 10第一章纺织服装专业市场服务管理规范内容 23第一节客户服务规范 241.咨询服务规范 2.总服务台服务规范 3.投诉受理服务规范 4.广播受理服务规范 5.物业受理服务规范 6.收银服务规范 第二节物流服务规范 32第三节信息服务规范 34第四节人力资源服务规范 381.人力资源服务规范 2.培训服务规范 第五节品牌服务规范 40第六节信誉保障服务规范 421.诚信保障服务规范 2.质量检测服务规范 3.知识产权保护服务规范 第七节推广交流服务规范 481.广告服务规范 42.会展服务规范 4第八节工商金融配套服务规范 451.工商配套服务规范 42.金融配套服务规范 4第九节商务配套服务规范 501.商务办公服务规范 42.酒店餐饮配套服务规范 第十节.社团组织服务规范 4第二章纺织服装专业市场服务团队建设与管理 第一节纺织服装专业市场服务管理流程 10第二节纺织服装专业市场服务管理职责 10第三章纺织服装专业市场服务文件规范 10第四篇中国纺织服装专业市场服务管理评价 69第一章服务制度管理规范 69第二章服务管理体系评价要求 69第三章服务管理评价体系内容 69附录中国纺织服装专业市场服务管理规范参考文件 74第四部分：交易管理规范TOC\o"1-3"\h\z第一篇中国纺织服装专业市场交易规范体系总则 3第一章交易规范总则 3第一节交易规范的术语和定义 3第二节交易规范的目的和作用 4第二章交易规范结构 4第一节交易的概念 4第二节纺织服装市场交易要素 5第三节纺织服装专业市场的交易方式特点 7第三章纺织服装专业市场的交易方式分类 7第二篇中国纺织服装专业市场交易规范基础 9第一章纺织服装专业市场交易制度管理规范 9第二章市场交易信息统计规范 13第三章市场交易诚信保障规范 17第四章市场物流配送管理规范 21第五章市场支付结算保障体系 28第三篇中国纺织服装专业市场交易规范体系应用 32第一章纺织服装市场现货交易 32第一节纺织服装现货交易的特点 32第二节现货交易在专业市场交易地位和作用 32第三节纺织服装专业市场交易现货交易管理规范 33第二章纺织服装专业市场合同交易 34第一节纺织服装专业市场合同交易的特点 34第三章纺织服装期货交易 37第一节纺织服装专业市场期货交易情况 37第二节期货交易的基本特征 37第三节交易风险控制 38第四章国际贸易交易方式 38第一节国际贸易种类 40第二节国际贸易的交易方式与流程 40第五章电子商务交易规范 40第一节纺织服装专业市场的网络交易方式建设规范体系 40第二节建立交易支撑体系 40第三节建立交易服务体系 41第四节有形市场和无形市场的结合 42第五节纺织服装价格体系建设 44第六节诚信体系 44第七节贸易沟通 45第八节移动信息系统 45第九节电子合同服务 45第十节电子支付 46第十一节物流体系 46第十二节客户端信息收集和发布系统 47第十三节监督、调解、仲裁、处罚 47第四篇纺织服装市场交易发展趋势、问题、以及对策 49第一章 纺织服装交易发展的趋势 49第二章纺织服装交易应对策略 49第一部分中国纺织服装专业市场规划管理规范前言随着我国纺织品服装内需市场的迅速增长，很多新型纺织服装专业市场大批涌现，出现了重复建设、恶性竞争等不良现象。由于投资商的介入，缺乏对行业的了解，没有充分考虑后期经营管理等问题，导致许多市场规划的弊端。此外，我国建筑设计单位目前执行的商业建筑相关设计规范和标准多是上世纪八十年代制定的，很多内容已不能适应现代商业设施的新要求，如经营面积配比、楼板荷载、用水量、卫生设备配置、新风量、照明、消防等方面。在我国纺织服装专业市场的发展新时代，应建立符合专业市场特点的规划设计规范，引导我国纺织服装专业市场向健康、有序的方向发展。中国纺织服装专业市场联盟秘书处在深入开展调研、认真总结经验、借鉴优秀成果的基础上，广泛征求意见，制定了本规范，主要涉及规划选址、建筑布局、空间组织、市场设置等内容，以期给中国纺织服装专业市场的开发运营者提供参考借鉴。第一章总述第一节市场分类中国纺织服装专业市场由于形成原因复杂、发展类型多样、交易形态各异，以下根据其形成、发展特点以及主要交易产品进行分类：一、按形成和发展特点分为：产地型专业市场、集散型专业市场。（一）产地型专业市场产地型专业市场是依托当地特色产业而形成的产销一体化市场，这类市场的经营特点与发展规模和当地的产业基础有密不可分的关系。（二）集散型专业市场集散型专业市场是借助一个城市或地区的中心地理位置、交通、信息等方面的综合优势因素而形成，这类市场具有较强的产品集散功能与辐射影响力。（三）消费型专业市场消费型专业市场是在人口聚居区域内形成的专业市场商业终端，这类市场具有辐射半径小、批零兼营等特点，正在朝现代化、功能化和社会化的方向发展。二、按主要交易产品分为：服装专业市场、面料专业市场、家纺专业市场、综合专业市场等。（一）服装专业市场主要从事男装、女装、童装等各类服装产品交易的专业批零市场。（二）面辅料专业市场主要从事面料、辅料和原材料等产品交易的专业批零市场。（三）家纺专业市场主要从事家纺类产品交易的专业批零市场。（四）综合专业市场从事服装、面辅料、家纺、小商品、箱包、日用百货等产品交易的专业批零市场。第二节市场功能消费需求是市场进步的原动力，随着人民消费需求的不断提升，我国纺织服装专业市场的市场功能也在逐渐变化。我国纺织服装专业市场的市场功能主要包括以下几个方面：一、交易功能交易功能是纺织服装专业市场的基本功能，基于交易特点的不同，可分为批发交易和零售交易。（一）批发交易将纺织服装产品一次性大量销售，销售对象为转卖或者商业用途而进行购买的人的经营活动。（二）零售交易：消费者从销售商处购买纺织服装产品的目的是供自己消费，而不是用于转卖或生产，是纺织服装产品流通过程中的终端环节。二、展示功能所谓展示，是指在纺织服装专业市场运营管理的范畴内，可传达交易产品、经销商服务特色等内容的有机组成部分。市场展示功能有利于消费者直观感知产品或服务的特点，有利于专业市场树立产品或服务的形象，提升产品或服务的价值。三、服务功能我国纺织服装专业市场逐渐向注重市场软件建设和综合环境建设的方向发展，市场的服务功能将随之逐渐完善。专业市场的服务功能主要包括金融服务、物流服务、信息服务、品牌服务、中介服务、法律服务、物业管理等内容。（一）金融服务专业市场通过引进金融机构或与金融机构合作等方式，为市场内交易方提供包括融资投资、储蓄、信贷、结算、商业保险和金融信息咨询等多方面的服务。（二）法律服务专业市场通过与法律咨询机构合作，为市场内交易方提供法律咨询、审核修改法律文件（如协议、合同等）、出具法律意见书、提供信用调查服务、代理贸易纠纷诉讼案件等服务。（三）物流服务交易产品在企业和供应商/顾客之间移动过程中，对每笔交易相关的资金和信息移动相关的业务流程进行管理。包括订单管理、仓储、包装、配送、运输服务、退货管理等内容。（四）物业管理服务专业市场通过与物业管理企业合作，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。第三节市场规模我国纺织服装专业市场，根据其使用类别、建筑面积（或交易量）等规模因素划分，将分为大、中、小型。如根据专业市场的建筑面积可做如下划分：服装专业市场面料专业市场家纺专业市场大型20万平米以上30万平米以上30万平米以上中型10-20万平米15-30万平米10-30万平米中小型5-10万平米5-15万平米3-10万平米小型5万平米以下5万平米以下3万平米以下第二章选址及总体布局选址是在组建市场前对市场建设地点进行论证和决策的过程。市场的选址是市场经营的战略决策内容之一，是一项长期性的投资。商圈是影响市场选址的重要因素，同时也是制定市场经营目标和经营策略的重要依据。因此，在专业市场的选址规划过程中，应对专业市场的选址原则、影响因素等进行综合分析，并提出缜密的决策建议。第一节选址原则纺织服装专业市场的选址应遵守适应性、协调性、经济性和战略性等原则。一、适应性原则（一）与国家、以及省市区域的经济发展方针、政策相适应；（二）与区域产业资源分布和消费需求分布相适应；（三）与国民经济和社会发展相适应。二、协调性原则（一）与整个区域建设服务网络相协调；（二）与市场本身的交易能力、交易水平相协调；（三）与城市功能区块划分相协调，应符合当地的市政规划，并避免对学校、医院、军队等机构造成影响。三、经济性原则选址成本应考虑相关建筑设施的建设费用和未来运营费用。专业市场选址定在市区、近郊区或远郊区，市场的建设规模及建设费用，以及经营费用等是不同的，选址时应以总成本适宜作为专业市场选址的经济性原则。四、战略性原则专业市场的选址，应具有战略眼光，要有整体的、系统性计划。（一）选址要考虑全局，局部利益要服从全局利益；（二）选址要考虑长远，既要考虑目前的实际需要，又要考虑日后发展的可能。第二节选址影响因素纺织服装专业市场的选址应综合考虑区域发展环境、商圈交易环境、具体市场环境三个层次的影响因素。如下图所示：区域发展环境区域发展环境商圈交易环境具体市场环境具体包括客流情况、交通条件、商业环境、地形特点、城市规划要求、竞争状况、区域产业结构等因素。一、区域发展环境（一）区域类型按城市规模和经济发展水平划分：大城市、中小城市、乡镇农村；按城市的区域划分：城市中心区域、城市副中心商业地带、城市边缘地区三部分。（二）区域经济及产业结构区域经济及产业结构包括：区域GDP发展水平、支柱产业情况、主要产品结构、纺织服装企业生产能力、人民生活水平等。（三）区域交通条件区域交通条件包括：区域路网建设通达水平、交通功能建设速度、区域内主要交通工具使用率等。（四）区域规划包括政府对该区域的产业开发规划、人口分布规划、道路建设规划等。（五）其他因素其他因素包括：税收优惠政策、注册资金限制、营业执照审批前置条件、营业时间限制、营业面积限制及治安环境等因素。二、商圈交易环境（一）商圈需求环境1、人口规模主要是选址地的服务半径区域内的人口规模。人口规模越大，对市场的消费需求越高。2、人口密度人口密度用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，市场的客流量越高。3、人口特征商圈内的人口按流动性质划分为：居住人口、工作人口和流动人口。市场选址应综合考察三类人口的比例情况。4、居民收入居民收入包括家庭人均收入、居民人均可支配收入等。居民收入水平对商圈的未来发展潜力与消费需求产生一定影响。5、消费习惯消费习惯包括文化背景、地理因素、购买习惯、生活方式和个人喜好等。（二）商圈供给环境1、竞争对手情况竞争对手情况包括考察竞争对手的市场数量、类型、规模、位置、营业额、营业方针、经营商品、服务对象、商品的价格水平等。2、商圈内营业面积饱和程度主要考察商圈内专业市场的集中程度和发展状况，以判断商圈内市场的饱和度。三、具体市场环境（一）客流情况主要考察市场的服务半径内的客流节点数量、每个客流节点的日均人流量以及附近聚集区域的人口规模等。（二）场地条件主要考虑场地的可视性、适用性和可获取性。1、场地可视性主要选择能见度高的地点，如两面临街的地点、街道的入口处、公共场所的迎面处等。2、场地适用性主要考虑市场选址的机动车和非机动车的停车条件、货品运输条件等，包括场地出入便捷性、面积大小、设施标准等内容。3、场地可获取性主要考虑市场选址的用地使用权、用地性质、基础设施（道路设施、水、电、气等）配套情况等。（三）区位交通包括机场、车站等交通枢纽建设情况、道路及交通工具衔接状况等。（四）土地经济状况包括土地的租售方式、租售金额、缴付方式、建筑物改建费用等。（五）潜在商业价值专业市场的选址还应考虑未来该位置的商业发展潜力。附件：纺织服装专业市场选址评价体系表一级因素权重二级因素权重三级因素权重区域发展环境301、区域类型151、产业与区域经济特色202、区域经济及产业结构251、经济发展利好302、产业集聚经济明显303、具备纺织支柱产业403、区域交通条件201、交通便利程度4、区域规划151、规划有利性602、规划稳定性405、相关法律151、营业限制（时间、面积）402、税收优惠606、社交公关和治安风险101、社会安全保障程度20商圈交易环境301、商圈需求环境601、人口规模152、人口密度153、居民收入304、人口特征205、消费习惯202、商圈供给环境401、竞争对手情况602、商圈内营业面积饱和程度40具体市场环境401、客流情况201、客流流动方向与驻留度2、场地条件251、可视性302、适用性403、可获取性303、区位交通251、有专项公交路线252、一般交通工具可通达403、道路状况良好354、土地经济状况151、土地可开发成本与利用度205、潜在商业价值151、未来发展空间10第三节总体布局总体布局是指确定功能元素及其在总体中的空间位置，其形态因具体情况而定。专业市场的建筑总体布局应有序组织经营、服务、交通等各功能区之间的关系，梳理客流、货流线路，做到功能分区合理，人流货流互不交叉。一、总体布局形态专业市场的总体布局形态与其所处地理位置有关。（一）城市郊区市场位于城市郊区或边缘的市场由于土地资源丰富，且限制少，总体布局形态较自由，但依托条件相对较差，通过建立市场交易配套所需的仓储物流、博览展示、电子商务、科技研发、商务办公、金融贸易、休闲娱乐、生活配套等各种服务，完善配套，为商户、客户提供便利服务。（二）城市中心市场城市中心则受到土地资源、城市道路网及周边环境的限制，布局较为紧凑，专业市场依托周边现有配套设施，重点营造专业交易功能。根据各功能元素之间的关系，可将专业市场的总体布局结构分成聚态、半聚态和散态三种形态。1、聚态聚态是指纺织服装专业市场的各功能元素紧密结合，形成一个完整的建筑形态，即营业空间、服务空间（后勤、设备用房、休闲区域等）、交通空间（停车场、走道等）紧密相连。在这种形态下，停车场区可分为地下停车场、一层停车场以及室外停车场，若为室外停车场则需紧邻市场建筑。聚态布局特点：流线短捷，各功能区联系紧密，便于设施使用和管理。2、半聚态半聚态是指某些功能区域与其它区域适当脱离而存在的形态。如在专业市场附近单独设置停车场，而其它功能区仍连接在一起就属这种形态。半聚态布局特点：一般市场由于受到建筑区域空间局限影响，或商圈具备共享服务设施而采取半聚态布局形态。该布局形态功能区相对分散，对设施使用和管理造成一定难度。3、散态散态是指各功能区域之间完全脱离，即营业空间、服务空间（仓储、后勤、设备用房、休闲区域等）、交通空间（停车场、走道等）等分别独立设置，各区域之间通过室外道路相联系。散态布局特点：这种布局功能关系不合理，特别是营业区域与产品配送服务区分离，不利于市场的管理及商品的正常配给。而其它功能区域的分离也会造成管理不便和设施的浪费。二、外部交通的衔接专业市场与外部的交通应确保畅通衔接，并充分考虑消费者的方便性、安全性与舒适性。（一）出入口广场出入口空间是疏散、休憩、停留、集聚的重要场所，可有效分离人流和车流。因此，出入口广场建筑风格、规模应与专业市场建筑相协调，既要避免广场过于突兀，也要避免市场建筑对广场空间的压迫感。1、广场尺度要综合考虑市场建筑规模、负载人流、车流数量、附属功能及性质等因素来确定广场尺度。为使广场空间尺度舒适，广场宽度应与周边环境相协调。2、交通引导出入口广场是内外建筑交汇的空间，要有明显的指示标牌，发挥对人流、车流的协调引导作用。3、其他功能出入口广场是市场的象征和标志，应体现鲜明的主题和丰富的文化内涵。可设置半户外商业休憩空间或将市场活动与广场活动结合，形成市场与广场良好的互动关系。（二）停车区域停车场规划设计要素：停车面积、车道布局、进出通道、单个停车位的尺度和安排、从停车场到营业空间的步行活动、坡度、铺装、景观、灯光等。1、规划原则（1）与商场规模定位结合，停车位数适当；（2）停车购物的方便性，安全性；（3）人车分流；（4）引导人流。2、车位数量专业市场停车场车位数量的设置应综合考虑可达交通工具种类、市场日均客流量、市场建筑面积、市场所处地理环境、交通网络设施等因素。一般专业市场停车场车位数量设置可参考下表。项目机动车非机动车停车位指标（车位/100平方米建筑面积）0.652.003、车道设计机动车停车场内的主要通道宽度不得小于六米。同时，还应综合考虑停车场通道的最小平曲线半径、最大纵坡度、车辆间距等因素。第三章内部建筑空间专业市场建筑，根据使用功能的不同可划分为营业、服务、交通三大功能空间。第一节营业空间布置专业市场的营业布局主要是满足交易活动的需求，为商户提供最多的交易机会，同时考虑为采购者提供舒适的购物环境和公共活动空间；确定合理的商铺布局和面积大小，并提供便利的购物线路。一、平面布置原则：（一）根据空间环境活动的顺序关系，合理组织各功能空间。（二）采用动态的、序列化的、有节奏的空间组织形式。（三）在空间规划中注重人性化设计，使空间更好的服务于人。（四）从顾客的感受、商户的利益，统一考虑整体形象和购物环境；功能分区和交通组织要从整体上全面考虑。（五）分行划市，设置规格统一、美观、醒目的经营区域标志牌及明确的市场导航图。（六）突出商铺的“可视性”，即消费者在市场内的任何位置能够看到尽可能多的商铺。（七）提高营业面积使用率、同时便于经营管理。二、空间划分原则（一）市场空间的尺度、比例要协调统一，整体感强。（二）空间划分应有利于丰富空间的层次和变化。（三）根据功能需求正确处理空间的围、透关系，使空间有良好的景观和视野。三、铺位设计（一）铺位布局原则：1、实用性、美观性商铺布局必须考虑到经营商家的实用性与美观性，同时要兼顾到单体铺位与整体市场的布局协调性与互动性。2、尊重消费者购买习惯人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。3、铺位面积合理分割铺位展示空间设计，应根据消费者的购买习惯与市场整体功能布局，合理分割铺位面积，尽量满足市场经营者、商户利益，同时使消费者获取更多的商品信息。要求铺位有一定的宽度，且进深与面宽比例不大于2：1为宜。一般纺织服装专业市场小铺位以5-10平方米为主，以展示及办公为主的铺位面积以50-100平方米为宜。根据整个市场定位划分商铺的面积，并确定主导铺位与附属铺位的比例。4、统一店面视觉形象和装饰装潢三、人流导向系统市场的内部空间是一个相对外界独立的环境，由于纺织服装产品交易品种多，成交量大，组织人流路线和建立导向系统是市场的关键，设计应考虑顾客便于辨别方向、位置的确认，让顾客了解整个市场的结构布置，并且快速找到目标位置，实现一站式购物。（一）人流动线的规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流的自然顺畅，合理分配关系；3、避免盲区和死角问题。（二）导向系统一般遵循以下几个原则：1、准确性：标识信息应该准确、完整；2、简洁性：标识应该简洁，使顾客易于快速、准确获取信息；3、连续性：在到达目标位置之前，应在每个交叉口或消费者容易迷失的位置连续作出标识，加强消费者的知觉认知和记忆；4、易识性：标识信息应醒目、清晰，易于被顾客识别；5、一致性：同类别或同一个目标位置的标识应具有一致性，包括颜色、字体、规格等表现方式，便于识别；6、兼容性：标识应符合国家或国际标准的规定，并尽量与通用的认识和习惯一致。（三）人流导向系统设置根据消费习惯，为了把人流引向更多的铺位，通常采取多种引导方式，在一定范围内增加引起人们注意的设置。1、消费习惯导向根据顾客以方便为主的消费习惯，将流动性强、需求大众化的消费产品安排在较低楼层。2、主题导向一般将主题式（如品牌知名度较高的产品）经营区安排在较高楼层，以吸引特定消费群体，延长消费者在市场内的总体停留时间，以引导消费者在市场里循环消费，使市场的功能分区发挥互补作用，促进效益最大化。3、流动空间导向流动空间能打破市场内静态的格局，采用中庭和扶梯可避免单一空间的静止感觉，使顾客消除疲倦。4、空间界面的导向利用空间界面的造型和地质材料的变化引导顾客行进，加强对消费者的诱导机会。5、标识导向通过室内外的全局介绍、楼层经营内容简介等引导人流。第二节交通空间布局营业厅内的交通与流线组织紧密相关，交通空间应连续顺畅，流线组织应明晰通达，交通组织不仅要充分引入人流，而且要在内部合理地组织人流，同时满足迅速、安全疏散的要求。营业厅内的交通空间包括水平交通和垂直交通。水平交通是指同层内的通道；垂直交通是指不同标高空间的垂直联系如楼道、电梯、自动扶梯。通常交通空间面积占市场建筑面积的45%左右。一、水平交通（一）营业厅出入口出入口的位置、数量和宽度取决于人流量、流线走向主次合理搭配，并有足够的缓冲面积。营业厅的出入口、安全门净宽度不小于1.4米，不应设置门槛。（二）通道宽度市场通道宽度设置主要考虑市场规模、人流量、疏散面积等。一般主通道距离考虑5～8人并排穿行，需要4～6米的宽度。二、垂直交通垂直交通实现商业垂直布局，解决了场地条件的限制的弊端，并将商铺布置在一起以方便顾客的需要，垂直商业空间通过合理布局来实现各层间相互作用的最有利状态，达到内部垂直循环，扩大人流在内部空间的活动范围。垂直交通联系应分布均匀，保证能迅速地运送和疏散人流，主要楼梯、自动扶梯或电梯应设置在靠近出入口的明显位置。楼梯、电梯数需根据日均人流量、高峰人流量而定。一般而言，手扶电梯（2500～3000人/部），垂直电梯（600～1000人/部），使用手扶电梯与垂直电梯人数比为15：1。（一）自动扶梯扶梯能运载大量人流，且有引导人流的作用，常与中庭相结合，营造流动空间的特殊景观；扶梯部数、布局位置，都要以有效疏散运载人流为出发点；避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道；根据我国的交通习惯，一般扶梯右侧上行；在布置双向电梯时，也要根据“右上左下”规则引导顾客购物。（二）垂直电梯一般货梯与客梯要分开设置，实行“货客分流”原则。垂直电梯一般需设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。市场观光梯的设置，常见于有内庭规划的大型市场。作为市场亮点，它的主要作用是让消费者了解市场功能布局和经营内容。（三）楼梯楼梯设置方式主要有开敞的和用楼梯间单独隔开的，纺织服装专业市场设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2座。每梯段净宽不小于1.4米，踏步不应大于0.16米，踏步宽度不应小于0.28米。每梯段不超过18阶，不少于3阶，台阶高度应相同。三、货流布局（一）卸货区域避开客流区域，设置在顾客的视线之外，从市场建筑的侧面和背面单独设置卸货区域。市场周边需有环形车道，以方便货运车辆进出。一般在市场地面一层需设置不少于500米的专用卸货区及回车空间。（二）货载工具1、市场内部水平运输工具，包括手推车、电瓶车等。2、市场内部垂直运输工具，需设置3吨以上的货梯，数量根据市场规模而定。四、无障碍空间（一）出入口、门为方便残疾人，至少要有一个出入口平进平出，或设置坡道及扶手。出入口应设在通行方便和安全地段，其内外应留有不少于1.5米×1.5米平坦的轮椅回转面积。门扇开启后应留有不少于1.2米的轮椅通行净距。（二）电梯设置可供残疾人使用的电梯，电梯等候厅面积不应小于1.5米×1.5米，电梯门开启后的净宽不得小于0.8米，入口无高差，电梯桥箱面积不得小于1.4米×1.1米。（三）卫生设施设置残疾人专用厕位，厕所应留有不少于1.5米×1.5米的轮椅回转面积，应安装坐式大便器，在大便器临近的墙壁上影安装能承受身体重量的安全抓杆，抓杆直径为30～40毫米。（四）标志在安全出口、通道、专用空间位置处应设国际通用标志牌。第三节服务空间布局专业市场除了经营功能，还要为商户、顾客、提供更多的服务功能，包括商户增值服务和顾客公共设施，增值服务包括金融、信息传播、产品检测、研发、信用监督、业务咨询、仓库、卫生清洁区等。一、增值服务空间随着专业市场品牌意识的不断增强，服务功能已经成为专业市场的核心竞争力要素之一，不仅要提供市场交易配套所需的办公、商务、物流、餐饮、法律等各种服务，还要为商户、客户搭建起便捷的交易平台，实现资源共享。同时设立工商、税务、公安、卫生、技监、金融、通讯等服务机构和设施，使市场真正成为行业信息发布中心、价格形成中心、品牌培育中心。（一）商务办公区市场内需设置集中的商务办公区域，为交易者提供信贷、担保、融资等各项金融服务，质量检测、广告营销、工商税务等各项中介服务以及电话、网络、SP等通信增值服务。（二）餐饮休闲区休闲空间为消费者提供了缓解劳累的场所，同时延长了顾客在市场内的停留时间，增加了购物机会。根据市场客流规模、周边休闲餐饮设置等因素，确定餐饮休闲区的服务规模。（三）仓储区域营业面积和仓储面积需比例适当，受市场建筑面积、经营品种等因素的影响，仓储区域的面积也有所不同。二、顾客附属设施（一）洗手间1、布局原则市场洗手间布局，要遵循“隐性”原则，要将洗手间与购物空间有效分隔。2、确定数量需结合市场人流量确定洗手间个数，且应每层都设置。（1）男厕所应按每50人设大便位1个、小便斗1个；（2）女厕所应按每30人设大便位1个；（3）应设置残疾人专用位；（4）污水池利用厕所内一个大便间单独设置；（5）盥洗室按每35人设洗脸盆1个。（二）垃圾桶重点位置应设置在以下几处：电梯口侧面、过道拐角处、洗手间内。第四章防火与疏散专业市场建筑防火与疏散设计，除应符合国家和当地最新的规定外，还要结合纺织服装产品的特性。第一节防火一、建筑物的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。（一）综合性建筑的营业厅部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1.5h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；（二）营业部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开；（三）营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。二、大中型专业市场建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定： （一）当两边建筑高度小于24米则通廊或中庭的最狭处宽度不应小于6米，当建筑高度大于24米则该处宽度不应小于13米； （二）通廊或中庭的顶棚应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物支承处应为防火构造。市场建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火规范的规定。防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门窗或防火卷帘并装有水幕。此外，还要注意纺织品服装为易燃品，纺织服装专业市场可燃物荷载需达200～300公斤/平方米，耐火构建的耐火时间需4.5～6.0h以上。第二节疏散专业市场营业厅具有人员活动空间大、高度相对低、火灾荷载密度大等特点，火灾后火势和烟气蔓延迅速、烟层高度下降较快、这些都对人员安全疏散十分不利。因此，确定营业厅内的消防疏散人数，是保障人员疏散安全、解决商店营业厅疏散出口合理布局和疏散宽度不足的关键。一、疏散人数的确定疏散人数即营业厅活动人数，受市场平面布置、空间布局、营业厅的使用面积等因素的影响。二、安全出口及安全距离疏散走道、安全出口、疏散楼梯和房间疏散门每100人的净宽度。楼层位置耐火等级底商一、二层一、二级地上三层0.60～0.755地上四层及四层以上各层1.00与地面出入口地面的高差不超过10米的地下建筑0.75与地面出入口地面的高差超过10米的地下建筑1.00第三节安全一、火灾自动报警及联动系统纺织服装专业市场中堆积物均为可燃、易燃物，且人员密集，定位一级保护区域。须设置火灾自动报警系统，以减少火灾危害和保障财务安全（一）火灾探测系统1、火灾探测区域不宜超过500平方米；2、红外光束感烟探测器，探测区域长度不宜超过100米；3、缆式感温探测器，探测区域的长度不宜超过200米；4、空气管差温探测器，探测区域应在20～100米。（二）消防设备消防设备包括消防水泵、防烟、排烟风机等重要消防设备的启、停控制，在消防控制中心能远程控制，也能手动直接控制。（三）应急系统应设置火灾应急广播系统，以利于人员安全疏散。二、安全监控系统安全监控系统可分为电子防窃系统、市场防盗报警系统和市场监控系统，每个系统都可独立运行，也可互相结合，形成强大的安防系统。

第五章建筑设备第一节给排水专业市场的用水量标准，应根据市场内的疏散人数和当地气候条件等因素综合考虑确定。一、用水标准用水项目用水量饮用水2～4L/人·d生活用水20～30L/人·d注：（一）生活用水包括洗刷、冲洗厕所用水；（二）市场内餐厅用水和空调冷却用水量可按实际需要确定。二、给水来源给水应尽量利用自来水压力，当自来水压力不足时，应设内部贮水箱，其贮备量按日用水量确定。空调制冷设备的冷却用水一般设冷却塔和循环冷却水系统。三、给排水设备（一）给水管道不宜穿过橱窗、壁柜、木装修等设施；（二）营业厅内的各种给、排水管道宜隐蔽敷设；（三）设置屋项贮水箱和敷设管道，在冬季不采暖而又有可能冰冻的地区，应采取防冻措施；（四）市场内应设洒水栓和排水设施；（五）厕所内应设置有冲洗水箱或自闭阀冲洗的便器；（六）排出的污废水，应根据排水要求进行处理，达到规定的排放标准，才能排入城市下水道、明沟或自然水体。第二节暖通空调通风空调系统是营造良好购物环境的重要条件，专业市场应采取集中式空调系统。一、设计参数（一）热湿负荷人员密度是影响负荷的关键因素。市场内各楼层的人员密度不同，空调系统设计应兼顾考虑。1、冷负荷当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。2、热负荷当计算人体散热量时，应结合市场内不同人群的比例及其散热量的群集系数，一般取0.92。（二）室内温湿度温度和湿度是专业市场空气环境的重要指标，温湿度的选定要考虑人体舒适度要求和空调系统节能等因素。建议室内温湿度参数如下表：季节温度（℃）相对湿度（%）夏季26～2855～63冬季18～2040～50（三）室内新风量市场人员密度较大，必须有充足的室外新风。新风量的设计，既要考虑夏季制冷工况，还要考虑过渡季节和冬季充分利用室外空气进行“免费制冷”，适当加大新风量。一般按每人8.5～15立方米/小时进行计算。二、空调方式和气流组织（一）空调系统集中空调系统通常采用一次回风式空调系统设计方案，具有空调机房集中设置，能对空气进行各种工况处理；运转管理方便，运转维修容易，振动噪音传播易于控制；送风量大，换气充分，设置排风机，保证过渡季节全新风运行，并对排风的能量进行热回收等优点。考虑建筑层高的限制或者市场内有个别区域的空调需要个性化运行管理，空调系统可采用风机盘管加处理新风的方式。（二）气流组织市场的内天花板吊顶在3.5米左右，气流组织宜采用上侧或顶送、上回风或侧回风的方式，通常排风口布置在过道和靠近侧墙顶部。三、其他设计要点（一）中庭或玻璃顶棚处无法敷设风管的地方，宜采用喷口远程送风，实现分层空调的方式；在寒冷或严寒地区，这些区域的底层可优先考虑设计地板辐射供暖。（二）市场的主要出入口宜设置风幕机，以阻隔室外空气进入市场内的空调区域；（三）空调系统设计应考虑春秋过渡季节全新风运行，以节约能源；（四）市场内的卫生间、垃圾间、变配电间等处，应设独立的通风系统；消防中控室设置独立的分体空调。（五）建议采用完善可靠的空调自控系统，以节约运行能源。第三节电气一、电气负荷等级（一）专业市场电气负荷，根据其重要性和中断供电所造成的影响和损失程度而分级：（二）营业厅、门厅、公共楼梯和主要通道的照明及事故照明应为一级负荷；（三）自动扶梯和乘客电梯应为二级负荷。（四）在专业市场建筑中，当有大量一级负荷时，其附属的锅炉房、空调机房等的电力及照明可为二级负荷；（五）专业市场建筑中如设电话总机房，其交流电源负荷等级应与其电气设备之最高负荷等级相同；（六）专业市场建筑中的消防用电设备的负荷等级应符合相应防火规范的规定。二、电源（一）一、二级负荷要求双电源供电，两个电源取自不同地区电网或同一变电站的不同母线段。（二）若只有一个电源，市场内应备有快速油机或UPS、EPS不停电电源。三、电气照明要考虑消费者购买行为和心理变化的细节来配置照明系统。电气照明设计应符合下列要求：（一）照明设计1、要因地置“光”，设置一般照明、局部照明和应急照明注意一般照明和局部照明的协调关系。将灯光照明控制在合理的范围内，将一般照明和局部照明相结合，考虑明暗搭配、光影组合，从而创造和谐、优美的光照环境。2、要服务于空间所表达的气氛照明设计中对光色、介质颜色、灯具色彩、背景色彩、空间色彩的考虑应符合美学的基本要求。专业市场内的照明需要更贴切地体现商品的色彩、质地、工艺与质量等细节，光源的显色性和光色应接近自然光，以帮助顾客清楚地辨别商品，了解商品的特性，甚至体验商品所能带给顾客特殊感受。（二）照度1、纺织品服装照度建议300～500lx；2、窗照明的照度应不低于营业厅垂直照度的2～4倍；3、货架柜的垂直照度不低于50lx；4、柜台区照明的照度应不低于营业厅垂直照度的2～3倍；5、顶棚、墙面照度应具有一定的均匀度。照度值还会受到当地的自然气候情况、建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数等因素的影响。四、设备、灯具的选择设备、灯具的选择时应注意设备的固定投资与设备运营中的电量损耗的对比。在专业市场的运营过程中，要尽可能地节约能耗。提出以下节能建议：（一）对大中型市场的照明系统，采用超声波开关系统和微机自动控制系统及优化开关控制路数；（二）在市场照明设计中少用或不用利用效率低、热辐射高的灯具，如白炽灯；（三）一般照明层高在3.5米以下宜采用荧光灯；层高在3.5米以上时宜采用气体放电灯；局部照明包括货架陈列照明，重点橱窗照明等一般以投光灯为主。五、通信网络系统1、CATV有线电视系统：有线有线电视系统CATV工程，以传送电视信号为主，也适用传送费电视信号的综合信息业务，如开通双向宽带综合信息服务。使用频道的选择和数量应根据当地电视广播、调频广播、卫星接收、微波传输、自办节目等信号源的现状、发展和经济条件约定，并预留2~3个频道。选用的设备和部件应能传输5~1000MHz频率。当系统为双向传输时，所有设备部件均应选择具有双向传输功能的产品。2、电话系统：通信功能的智能化已成为专业市场不可缺少的一部分。根据市场内用户特点、需求，综合分析，并结合远期规划进行有针对性的设计。不仅实现用户使用电话同外界进行交流的需要，而且能通过互联网络获取语音、数据、视频等大量的、动态的多媒体网络信息。电话机房宜设置在首层以上、四层以下的房间。3、广播通讯：市场内设广播扩音设备一套，平时可放音乐及广播商品信息，并利用现有消防广播扬声器及线路，正常时切入商场广播系统，消防火灾时再切入消防广播系统。4、通讯综合布线：综合布线支持的业务为语音、数据、图象（包括多媒体网络）。而监控、保安、对讲、传呼、时钟、安防等系统如有需要也可共用一个综合布线系统。市场的各种通信系统的布线采用同一弱电金属线槽，以节约造价，根据各弱电设备平面，水平布线可采用不同截面的线槽，供各通讯电线路敷设，避免各系统独立浮现增加投资。参考文献商店建筑设计规范（JGJ48-88）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）刘念雄，《购物中心开发设计与管理》中国建筑工业出版社王转，《配送中心系统规划》中国物资出版社谭方彤，《商店建筑合理使用人数的计算方法》国家发改委节能信息传播中心，《大型商场空调系统的节能改造》吴志新，《商场通风空调设计的几点体会》鲁睿，《商业空间设计》第二部分中国纺织服装专业市场物业管理规范前言中国纺织服装专业市场管理的核心是市场的物业管理。因此，研究和制定物业管理规范体系是完善市场管理、促进市场发展的重要环节。目前，专业市场已经进入到品牌市场的运营和管理阶段，品牌专业市场的核心是品牌市场的管理，随着专业市场的迅速发展，品牌专业市场管理的扩张和连锁经营，已经成为专业市场管理和经营的新模式。但大部分专业市场的管理基本沿袭的是传统的房地产的物业管理形式。因此，制定专业市场物业管理规范体系，有助于进一步规范专业市场的管理行为，确立行业规范和行业自律，整合不同区域专业市场的资源，促进专业市场的健康发展。专业市场正处于探索和发展时期，由于其市场的特殊性和多变性，我们根据专业市场物业管理实践经验，不断调整和完善，并及时进行修订和补充，以满足行业的快速发展需求。

第一篇专业市场物业管理概述第一章专业市场物业管理的概念与要点第一节专业市场物业的类型与特点一、专业市场物业的类型（一）按建筑结构上来分，专业市场物业有敞开式的市场和广场型市场。（二）按功能上来分，有综合性的专业市场城，也有单一性的写字楼式展贸型专业楼宇。随着现代楼宇经济的发展，写字楼式展贸型专业市场物业在不断增多。（三）按物业档次来分，可分为普通型和豪华型两种。普通型的专业市场物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊专业市场而建造一批高档的楼宇式专业市场，这类市场拥有先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，其设施设备齐全、先进，电视监控、消防系统通常由计算机系统控制，是现代化的专业市场楼字。（四）按物业的产权性质分，可分为临时转移产权型、分散产权型和统一产权型三种。1、临时转移产权型物业经营主体向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权，到期后，开发公司退还投资款，收回物业的产权类型。2、分散产权型物业经营主体将整体专业市场物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，是物业归属相对分散的产权类型。3、统一产权型专业市场物业产权只属于开发公司或某个经营者的产权类型。二、专业市场物业的特点专业市场物业的属性特点，对于我们了解专业市场物业管理的本质和运作规律，搞好专业市场物业管理有非常重要的意义。专业市场物业的自然属性包括：（一）专业市场物业的二元性专业市场物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确所属的建筑物。它决定了专业市场物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。（二）专业市场物业的差异性和多样性专业市场物业的多样性主要是取决于建筑物的特点。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了专业市场物业形式的多样性。（三）专业市场物业的固定性专业市场物业的固定性主要是指专业市场物业空间位置上的不可移动性。（四）专业市场物业的配套性专业市场物业的配套性，是指专业市场物业以其各种配套设施，满足不同消费者各种需要的特性。专业市场物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。第二节专业市场物业管理的概念一、专业市场物业管理的内涵（一）专业市场物业管理的定义广义的专业市场物业管理是泛指一切有关专业市场开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是市场的机电设备和公共设施的维修和养护，治安保卫、环境绿化等项目。由于专业市场的专业性，其物业管理与其它各类地产的物业管理既有相似之处，也有本身的管理特点：1、从物业的基本特性看，专业市场的物业管理在一些基本的管理领域，具有与房地产、工业地产、写字楼、商场等物业相同的管理元素；2、从物业的业态特征看，专业市场物业管理类似于商业地产管理，其范围在向横发展、向后延伸、向周边拓展，既是商业地产经营管理的重要组成部分，又是现代化专业市场管理不可缺少的一环。专业市场物业管理是指专业市场物业管理经营人受物业业主或商户的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的专业市场物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为专业市场物业的业主或商户提供高效、周到的服务，创造安全方便的经营和购物环境，提高专业市场物业的使用价值和经济价值。（二）专业市场物业管理的属性1、专业市场物业管理的管理对象是在建或已投入使用的专业市场物业。2、专业市场物业管理服务对象是人，即业主或商户。3、专业市场物业管理的属性是经营。专业市场物业管理被视为一种特殊的商品，它所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。这种劳务与服务的投入能起到完善专业市场物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、专业市场物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。5、专业市场物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的专业市场物业的统一管理和协调。6、专业市场物业管理在法律角度上是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约规定相关各方的权利和义务。二、专业市场物业管理的特点专业市场物业管理是一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。（一）专业市场物业管理的社会化专业市场物业管理的社会化是指专业市场物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，如市场、水电、清洁、保安、绿化等。（二）专业市场物业管理的专业化专业市场物业管理是由专业的物业管理公司实施对物业的统一管理。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，专业市场物业管理企业也将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。（三）专业市场物业管理的企业化专业市场物业管理企业作为一个独立的法人，必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。（四）专业市场物业管理的经营形态专业市场物业管理公司的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。三、专业市场物业管理的职能专业市场物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能，它们是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段；通过指挥职能，可以建立正常的专业市场物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决专业市场物业管理内外部的矛盾，保证专业市场物业管理计划决策的实现。第三节专业市场物业管理的要点一、专业市场物业管理的八大重点（一）确保消防安全，防火工作做到万无一失。（二）加强治安防卫，做好保安工作。（三）保证各种公用设备、设施的正常运行。（四）做好应付突发事件的准备。（五）创造优美整洁的物业环境。（六）增强管理的制度化和规范化。（七）提高管理人员的技术要求。（八）提高管理人员的综合素质。二、专业市场物业管理的十大要素（一）租赁经营与营销推广1、专业市场的租赁经营租赁经营是专业市场的一种经营形式，是市场所有者与经营者之间通过订立合同而实现市场商铺经营管理权的转移。租赁经营形式包括个人租赁、家庭租赁、合伙租赁等。租赁经营企业一般采取向社会公开招标的形式选聘承租经营者，选聘承租者的程序是：（1）公布招标启示；（2）投标者编写投标书和经营方案；（3）投标；（4）签订租赁合同；（5）合同的公证等。2、专业市场物业的营销推广作为专业市场物业的管理者，物业公司通常接受委托担当一个物业经纪人的角色，承担物业营销推广的责任。形式包括：（1）户外广告（2）报纸广告（3）DM直邮信函广告（4）宣传册（5）传单（6）期刊广告（7）电视广告（8）互联网广告（二）设备设施管理制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便随时的服务活动。（三）商贸物流服务商贸物流服务为专业市场物业管理的升级提供了途径：1、市场物业管理功能空间的延伸和完善。2、市场物业管理的核心竞争力的提升。（四）治安管理专业市场的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理重点如下：1、安全保卫管理是专业市场物业管理的要点。2、运用电视监控系统对专业市场进行日常监视。3、对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大。（五）消防管理专业市场的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围，做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。（六）环境卫生管理专业市场的环境卫生有外部环境和内部环境。1、外部环境包括专业市场楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等。2、内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。（七）绿化管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础，部门主管要做到经常性的检查督导，发现问题立即督促主管部门整改。专业市场绿化管理的重点是：1、专业市场绿地管理2、专业市场室内绿化管理（八）总台客户服务专业市场客户服务总台既是市场对内对外联系的枢纽和总渠道，又是市场物业管理接待服务工作的指挥中心，要做到：1、工作有序2、态度和蔼3、热情快捷4、姿式良好5、精神集中6、学会观察7、随机应变8、对待客户一视同仁9、处理好客户的投诉10、完成一切承诺（九）车辆管理专业市场停车场实行日夜24小时值班制度，由市场安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。（十）其它多种经营服务专业市场是一个多种业态和功能的综合体，开展多种经营服务应该是专业市场一项重要的配套性经营服务，见下表。

第二章中国纺织服装专业市场物业管理的现状和特点第一节专业市场物业管理的现状一、专业市场物业的发展历程（一）起源于80年代初，大致由三个方面形成：1、在原有集贸市场基础上发展起来。2、在原有批发、物资、供销等流通部门购销中心基础上形成。3、为适应经济发展的要求而兴建的。（二）90年代以来，我国的专业市场进入了一个快速发展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。（三）2002年以来,专业市场进入了提升和建设新阶段。（四）2005年以来,专业市场的管理创新有了新突破。二、专业市场管理存在的问题（一）专业市场规则不完善，市场秩序混乱。市场发展所需要的一些法律、法规方面仍存在一些空白。（二）专业市场主体规模偏小，组织化程度低，经营方式落后，不适应市场经济发展的要求。单体分散经营的流通主体所占比重较高。（三）专业市场体系缺乏系统、全面的长期规划。（四）专业市场发展不平衡。一方面是区域间市场发展不平衡，经济发达的东部沿海省份零售网点多，发展快，所占的市场份额相对较大。（五）专业市场的区域、部门分割、封锁问题依然存在。在买方市场条件下，市场现实问题对经济发展和企业经营的制约作用日益增大，因此，围绕着争夺市场资源的竞争越来越激烈。（六）专业市场中介组织作用未能真正发挥。市场中介组织自身发展存在一些问题，发挥的作用有限。（七）专业市场基础建设相对滞后。目前存在一些专业市场的基础建设落后于市场的发展的状况。（八）专业市场的流通效率较低。主要体现在：一是流通速度低；二是库存率高；三是物流成本过高。（九）专业市场整体上呈现开发过剩、饱和的状态。盲目开发、重复建设、资源浪费等问题严重。第二节专业市场物业管理的特点一、专业市场物业管理的核心特点专业市场是有计划的商业聚集,对专业市场进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产和商业地产物业管理的核心特点。（一）“统一管理”，要求专业市场必须由代表商户权利的、受商户、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的专业市场很难经受激烈的竞争。（二）“分散经营”，是专业市场对消费者和经营者间的交易提供场所，专业市场的管理者不能直接进行商业经营，只是在商户和消费者之间搭建桥梁。二、专业市场物业统一管理的理念专业市场的统一管理的理念在于“统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理”。（一）“统一招商管理”要求招商品牌审核管理和完善租约管理1、“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入审核包括对厂商和产品的审核，须有营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。2、“完善的租约管理”是指签定租约、合同关键条款必须进入租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，如：承租户的经营业态是受到整个专业市场的统一商业规划的限制。（二）“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者共同利益由于目前商业批发市场的竞争激烈，不同商户采取不同的促销竞争手段，吸引消费者和批发商。物业管理公司应为专业市场策划好不同时间段的市场营销计划。（三）“统一的服务监督”有助于经销商之间的协调和合作专业市场须设立由开发商领导、市场物业管理专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动。（四）“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养专业市场的各种硬件设施设备使用的频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。三、专业市场物业的功能特点专业市场具有多种商业功能，其特点明显：（一）商户客源集中，人流密度大、客户相对稳定专业市场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，专业市场经营的商品通常属于易燃品，因此消防安全不得有半点松懈。同时专业市场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。（二）规模大、功能齐全、服务要求高专业市场的物业管理服务要面向市场的经销商和消费者，促进商业物业保值、增值；同时为经销商和消费者营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。（三）管理点分散、设备复杂，管理难度大专业市场通常体量比较大，出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的环境卫生、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是专业市场物业管理的特点。（四）营业时间性强、作息时间集中由于专业市场具有比较明显的批发特点，因此，大部分的专业市场开业比较早，相应的收市时间也比较早，经销商和批发商到市场内经销、采购的时间比较集中。（五）交通物流繁忙、车辆管理难度大专业市场的特点是大量的批发。商品批发和物流成为市场管理的重点和难点。大量的机动车和非机动车对专业市场周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着专业市场物业管理水平的整体体现。（六）市场规划建设档次高，设备设施先进目前，大部分的专业市场已经进入到提升和改造阶段，一些新建设的专业市场更是具有了全部现代化商场的设施和设备。这些现代化的设施和设备要求市场的物业管理要满足经销商和消费者的基本需求，还要符合现代化市场的经营和管理需要，提供更加完善的配套功能。四、专业市场物业的基本特征专业市场是多种商业业态的聚合,对其进行“综合物业管理服务”是其区别于其它商业业态物业管理的基本特征。专业市场功能的提升和改善，促进了市场管理的全面创新，一些新型的专业市场的物业管理已经开始突破传统的物业管理范围，伴随着市场的发展和商户的需求，从物业服务商正在逐步延伸成为：（一）品牌服务商；（二）金融服务商；（三）贸易服务商；（四）研发提供商；专业市场的这些新特征要求在做好市场招商和管理工作的同时，也需要在物业管理方面有新的创新和突破，为商户的经营和发展提供新的增值服务。第三章专业市场物业管理的原则和目标第一节专业市场物业管理的原则专业市场管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。一、“以人为本”原则专业市场物业管理的对象是物业，也服务于业主，不能脱离业主和商户，要树立以人为本的观念，创造更好的发展的空间。二、品牌创新原则专业市场物业管理的目的是为了提高物业价值和开发商的市场品牌形象，因此物业管理应注重品牌形象的创新与塑造。三、服务创新原则现代专业市场物业管理提供更多的是服务产品，靠更好、更优秀的服务才能在竞争中立于不败之地。四、文化原则专业市场的物业管理在强调外部环境的同时，加强市场文化氛围的培育。赢取商户和消费者的认同，提高专业市场物业管理层次。五、升值原则专业市场物业管理作为品牌塑造的有效手段之一，应以优质管理与服务来提升品牌效应，从而使专业市场物业升值，使商业地产开发走上良性发展。六、成本原则专业市场优质物业管理、服务必须有相当的资金作为后盾。其资金主要来源有两个途径：（一）按当地政府或者投资商制定的定价所收取相应的物管费；（二）专业市场物业管理公司启动补偿基金。七、效益原则专业市场物业管理公司必须产生自身效益才能得以维持，才能继续提供更好的服务，以形成良性循环。第二节专业市场物业管理的目标专业市场发展得益于纺织服装产业的发展，强大的纺织服装产业链和雄厚的纺织服装市场需求推动了中国纺织服装整体行业的发展。通过对专业市场物业的规范化管理可实现以下目标：（一）市场与产业集群的互动。（二）市场与配套设施的互动。（三）市场与管理人才的互动。（四）市场与经营环境的互动。（五）市场与国际采购的互动。（六）市场与品牌孵化的互动。（七）市场与仓储物流的互动。为了实现以上目标，需要“统一管理,分散经营”的管理模式，在专业市场销售合同中约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定专业市场物业管理公司的管理地位。第二篇中国纺织服装专业市场物业管理的组织运作第一章专业市场物业管理公司的介入程序第一节专业市场物业管理的前期介入一、专业市场物业管理前期介入的必要性专业市场的物业一般包含开发、经营、管理三个阶段。开发商进行的是硬件建设，物业管理公司进行的是软件管理。前者形成物业，后者发挥物业的功能作用。二、专业市场物业管理前期介入的作用（一）促使竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决开展专业市场物业管理的前期介入，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，保持专业市场开发项目的市场竞争力。（二）前期介入可使管理公司对所管物业全面了解物业管理公司前期介入对管理、土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业情况有所了解。对日后便于养护维修之处提出改进意见，并记录好日后的养护维修重点。（三）前期介入可为后期管理做好准备管理公司在对专业市场物业实施管理之前，还应设计物业管理的基本模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。通过前期介入可以把上述工作提前安排就绪，使物业一旦正式交付验收，管理公司便能及时、有序地对物业实体进行管理。三、专业市场物业管理前期介入的内容专业市场物业管理前期介入阶段的管理内容可分为：（一）物业管理公司通过投标来接洽物业管理业务。（二）无论专业市场物业管理公司是开发商组建的或独立组建的，要获得专业市场物业管理业务，首先要不断开拓，通过投标竞争方式接洽业务。包括：1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同或协议。4、选派管理人员运作物业前期管理。（三）建立与业主或商户的联络关系专业市场物业管理的对象是物业，而服务对象是业主和商户。因此，专业市场物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或商户联系并听取意见。包括：1、听取商户对物业管理的要求、希望。2、了解商户对物业使用的有关安排、打算。3、参与市场租售同使用人签约，并提供草拟的业主及商户公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。（四）察看工程建设现场管理公司应根据专业市场物业管理要求，对专业市场物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。包括：1、审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。2、对施工现场提出符合管理需要的建议方案并磋商解决办法。3、在施工现场记录好日后的养护维修要点以及图纸更改要点。4、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。（五）设计管理模式，草拟及制定管理制度管理公司在前期介入时，要根据业主和商户的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。包括：1、与开发商一起草拟专业市场物业管理的规章制度、业主及商户管理委员会章程、业主及商户公约、装修施工管理办法等。2、规定物业公司各部门人员岗位责任制度，编制商户手册、物业综合管理办法。3、制定上岗人员的培训计划，并实施计划。（六）建立服务系统和服务网络专业市场物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，专业市场物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。包括：1、保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘及洽谈和订立合同。2、同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。3、建立代办服务项目网络。第二节专业市场物业的验收与接管一、专业市场物业的验收专业市场的验收有在建工程验收和竣工验收两种。（一）在建工程验收在建工程验收包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。1、隐蔽工程验收专业市场隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的专业市场分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。2、单项专业市场验收单项专业市场验收是指专业市场单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。3、分期验收专业市场分期验收是指在一个专业市场群体工程中分期分批进行建设的专业市场工程在达到使用条件、