2023年-2025年物业管理服务方案用户需求书

2023年-2025年物业管理服务方案用户需求书一、学校物业概况中山开放大学位于中山市石岐区孙文中路134号，在校学生9000余人，教职工89人。学校占地面积48亩，建筑面积18000多平方米。学校布局合理，环境优雅，各类功能场室和设备配套齐全；学校校园文化建设、绿化建设较为完善。学校有集教育、科研、管理及信息服务于一体的多媒体计算机校园网。学校有健身房、舞蹈室、乒乓球室、多媒体教室、机房、多功能报告厅等各种场室，现有立志楼、知行楼（行政楼）、为公楼、向学楼、得桂楼、明德楼、兴才楼（含室内体育馆和食堂）、程藻辉纪念亭、运动场1个（含跑道田径场和篮球场）、2栋学生宿舍。人员配备中山开放大学目前有8座教学楼，校外学生宿舍2栋，具体情况以现场实际为准。配备人员需求如下表：工种需求人数主管人员代表中标方与采购方协调所有工作。需在校内办公，不得在外兼职或从事与我校无关的其他工作。1人保安人员孙文中路134号校区门口保安人员1人，校内1人巡逻。每天三班倒，每班不少于1人，其中每天早上8:00-晚上11点不得少于2人。孙文中路158号学生宿舍楼保安每天三班倒，每班1人。9人保洁人员负责学校的日常保洁工作7人技工在厨房工作1人清洁工负责厨房清洁工作1人绿化人员负责校园范围内绿化养护工作、消杀工作。1人水电维修人员负责学校区域内水电的正常供应，照明、开关的完好及修理工作。2人合计22人★1.投标人须承诺：中标后所配置22人以上（含22人）的服务人员，其中主管人员1人，保洁人员7人，保安人员9人，技工1人，清洁工1人，绿化人员1人，水电维修人员2人，且上述人员为实际在岗人数并按招标文件要求和国家有关劳动法规定安排人员工作和休息、薪酬、工会福利等，但不因人员休息或学校寒暑假期而减少服务在岗人员数量（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。★2.投标人须承诺：中标后所配置人员工资报酬不低于中山市最低工资标准（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。3.主管人员要求有5年以上（含5年）物业管理工作经验，需持有政府相关职能部门颁发的《消防设施操作员》证书或《建(构)筑物消防员》证书。能吃苦耐劳、细心负责，熟悉基本的消防常识及消防技能，具有较强的应急能力，具有良好的服务意识，具备较强的责任心、原则性、工作协调能力，能根据学校的特点制定相应的培训计划，并开展对员工工作态度、知识、技能等方面的培训，各项综合素质高。4.保洁人员配置要求：女性，55岁以下（含55岁），身体健康，品行端正，工作勤快，能吃苦耐劳，1名为班长。5.校区保安人员配置要求：60岁以下（含60岁），身体健康，品行端正，持有公安机关发放的《保安员证》，1名为队长，其中一名保安员需持有政府相关职能部门颁发的《消防设施操作员》证书或《建(构)筑物消防员》证书。6.技工配置要求：55岁以下，品行端正，工作勤快，2年以上厨房工作经验，有健康证。7.清洁工配置要求：55岁以下，品行端正，工作勤快，能吃苦耐劳，有健康证。8.绿化人员配置要求：60岁以下（含60岁），身体健康，有3年以上（含3年）园林绿化养护经验。★9.投标人须承诺：中标后派驻的水电维修人员满足以下配置要求：55岁以下（含55岁），1名为水电班长，水电维修人员均须持有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（类别：电工作业）（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。10.校内保安人员和宿舍保安人员要落实防火、防盗、防破坏措施，消除各种安全隐患，妥善处理责任范围内的突发事件、事故，及时报告采购人；因工作责任而出现的事故，要追究当班者责任，赔偿因事故造成的损失。★11.投标人须承诺：中标人必须与派驻人员签订劳动合同，且将劳动合同复印件交给采购人备案（人员变动时应及时对备案资料进行更新）。派驻管理服务人员待遇不得低于国家规定的水平，并按照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》的规定为员工购买养老、医疗、工伤、失业、生育保险、公积金等五险一金（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。★12.投标人须承诺：有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。13.为保证平稳过渡，原物业公司现有人员中愿意留下继续工作且经采购人同意的，中标人可优先聘用。★14.投标人须承诺：中标后所提供的服务、派驻的保安员、备案等工作均符合《保安服务管理条例》及《公安机关实施保安服务管理条例办法》的相关要求（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）。三、服务期限物业委托管理期限为3年，2023年1月1日至2025年12月31日。四、委托管理服务范围与服务质量要求1.保洁类1.1服务内容1.1.1校园内干净无杂物、无蜘蛛网；卫生间等洁净无异味；楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；地面落叶及时清扫；楼宇外墙、平台无垃圾杂物。1.1.2公共门窗、玻璃、镜子、天花、墙壁、桌椅及果皮箱等保持洁净；发现设施设备损坏或破损及时上报给主管。1.1.3保洁工具与保洁用品要统一放置在指定地点，保证楼道、大堂、卫生间整洁。1.1.4卫生间无异味，厕位、镜面无污点；洗手台面无油渍，纸篓每天清理。1.1.5根据季节和环境的需要，定期或不定期进行公共场所的卫生消毒、除“四害”工作，创建卫生健康的环境；做好日常消毒、定期灭鼠灭蟑灭白蚁；消杀、除四害灭白蚁费用由中标人负责。1.1.6捡拾物品及时上交主管做失物招领，不得私自处理。1.1.7负责楼房天面、井、沟的清理和排水（污）管道与厕所疏通。1.1.8垃圾桶需经常清洗，加强管护，及时检修增补，完好率达到100%。1.1.9及时清理周围积水、积尘和污迹，保持外观干净整洁。1.1.10每天及时清理校园内垃圾，无垃圾堆埠，垃圾清运日产日清，及时清运出校外，不留过夜；周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾；购买垃圾桶、垃圾清运及处理费由中标人负责。1.1.11按照政府相关部门的部署做好垃圾分类工作。1.1.12完成学校交办的其它临时性、突击性的工作任务。1.2操作细则1.2.1公共区域每天清扫1次，停车区域需在上午8点之前完成；课室保洁工作选择无学生上课时段完成，保洁人员作不间断巡回保洁，要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。办公室每天一次清扫地面、倾倒垃圾；办公桌每周抹擦一次。1.2.2走廊、通道每天清扫1次，每月洗刷2次。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。1.2.3楼梯每天清扫1次；扶手每月水抹1次。要求做到楼梯梯级走道和扶手干净，无明显污渍和杂物。1.2.4每天2次以上（含2次）用水清洗或擦抹厕所地面、便池、门窗、洗手盆台面、镜面和洗澡间地面、隔板、排水口、门窗；每周用清洁液清洗厕所地面和便池1次。1.2.5保洁人员不间断巡查、清扫、捡拾走廊、过道、大厅、楼梯、平台、校园、运动场馆等公共地方废纸、杂物、树叶等垃圾。及时清理地面痰迹、口香糖、墙壁的饮料迹、脚印、鞋印、楼面及天花蜘蛛网、蜂窝等。1.2.6按照采购人要求负责体育馆、报告厅、会议室、录制室、健身室的清洁卫生工作。1.2.7在寒、暑假开始及结束前一周要对校区进行全面大扫除、大检修，清理课桌垃圾，清楚教室卫生死角，用清水擦抹干净教室和门窗，检修桌椅板凳，将桌椅摆放整齐,学校牌匾、橱窗全面清洁。1.2.8每月1次对课室、办公室进行玻璃水清理窗户及玻璃门，使玻璃保持洁净。1.2.9在寒、暑假结束前一周要对本学期无人居住的学生宿舍住宿区、厕所、洗澡间进行全面清洗、消毒，用清洁液清洗厕所地面、便池、门窗、洗手盆台面、镜面和洗澡间地面、隔板、洗衣台、门窗、地面。1.2.10根据校园路面和坡面情况，不定期清洗校园道路地面和清理挡土墙杂草杂物，并根据需要不定期用高压水枪清洗路面及挡土墙。1.2.11为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫3次(明沟每月2次，暗沟每月1次)。1.2.12保持化粪池工作正常，每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。1.2.13按气候及环境变化使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀除四害工作。其中4-11月的灭四害消杀工作每月3次以上(含3次），其余月份每月2次以上（含2次），1.2.14对区域内建筑物外立面进行清洗、清洁，每年1次以上(含1次）。做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。2.保安类2.1保安服务及管理2.1.1配备充足人员负责管理范围24小时保安、巡逻、值勤。维护校区的治安、消防安全及公共秩序，巡逻覆盖率达到100%。2.1.2对外来人员建立询问登记查验制度，根据防疫和安保需要对来访人员扫码、登记、证件检查等。2.1.3确保学校范围内保卫安全防范、消防、监控管理工作，维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。2.1.4执行当地公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。2.1.5及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。2.1.6组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制。2.1.7建立防火制度和安全操作等制度。每半年开展防盗、防火宣传。2.1.8建立巡逻制度，对管理区域内重点区域、重点部位至少2小时巡查1次。2.1.9处理各种突发事件、严重事件及时报警。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时采取相应措施并报告采购人和有关部门。2.1.10消防通道、消防设施、消防每天巡查1次，并做好巡查记录，每月定期保养、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。2.1.11楼道、梯间、出入口等部位保持畅通，防止堆放物品。2.1.12对校内健身室、会议厅、体育馆、乒乓球室等公共场馆的使用管理提供安保和后勤保障服务。2.2车辆管理2.2.1制定停车场使用条例和停车管理规定，或执行采购人制定的外来车辆管理规定。2.2.2外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间和车牌号码。2.2.3指挥进入辖区的车辆停放在划定的车位、车棚内。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。2.2.4保安人员若发现车辆门、窗没关好，或其他刮擦、损毁等情况，尽快找到车主并提醒注意。必要时协助报警或提供监控录像。3.绿化类3.1公共绿地的养护和管理3.1.1植物配置合理，乔、灌、花、草齐全，基本无裸露泥地；树木生长正常，树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明细枯枝；有蛀干害虫的株数在2%以下(含2%)，树木缺株在4%以下(含4%)。3.1.2绿篱造型、修剪及时，基本无死株和干死株：有虫株率在10%以下(含10%)，草坪覆盖率达到95%以上(含95%)，修剪及时，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下(含5%)。3.1.3负责绿化景观、绿化设施、设备和花圃等维护工作。3.1.4除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。3.2操作细则：3.2.1草坪生长正常，整齐美观，四季常绿，草坪覆盖率达98%以上(含98%)，杂草率低于3%；其余草种的覆盖率达92%以上(含92%)，杂草率低于7%，无坑洼积水，无明显裸露地。修剪考虑季节和草种的生长发育特性，使绿地边缘整齐。根据植物生长需要进行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺少的季节，适当增加淋水，以保证草坪植物正常生长的需要。3.2.2灌木和花卉生长正常，造型较美观，具有一定的艺术感，花卉能适时开花，长势正常，枝叶正常，无枯枝残叶，花坛。绿篱完整无断层，造型美观，与环境协调，及时修剪残花败叶，绿篱和花坛整形符合造景要求。要求每年春季和秋季重点施肥1-2次。肥料不能裸露，可以采用埋施或水施等不同方法。埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、扒平。3.2.3乔木生长正常，枝叶正常，无死树缺株，无枯枝残叶。生长势正常，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度枝叶正常，无枯枝残叶。及时剪去干枯枝叶和病枝。每年重点施肥2次以上（含2次）。3.2.4所有绿化区域内要基本上保持无杂草存在，保持清洁卫生，无沙石无杂物等垃圾存在。在自然树林及边角地带区域内，对于非人工种植的低矮灌木和杂草，要经常修剪，并及时把修剪和清理出来的枯枝、枯叶、枯草清运出校园，不得留下火灾隐患。3.2.5及时对绿化植物进行淋水、施肥、灭虫除病、松土、除草、修剪和整形等。除病虫害工作应坚持提早预防、及时防治的原则，保证一切植物正常生长。乔木主树干在入冬前扫石灰水美化和杀菌防虫1次。3.2.6中标人在接管校园绿化的初期，应对全校绿化进行整治，并提出整改方案。对全校乔木进行全面修枝整形；对草坪进行全面修剪和山林边角地带的杂草全面清除。3.2.7中标人在管理过程中应及时将刮风吹到的树木扶正，不得随意砍伐；需定期修剪并及时将日常修剪及时清理出来的树枝、枯枝、枯叶、杂草、余泥和沙石等垃圾清运出校园，不得放在垃圾屋或垃圾桶内、不得在校内焚烧污染环境、不得随意放置而妨碍交通。在管理过程中要保持校园整洁、干净。3.2.8在喷药杀虫治病时，应选择在假日期间并事先声明或设置明显的警告标志。在修剪、整理路树或移植树木等施工时需注意行人和交通安全，不得随意占用校道或在校道上堆放树枝及其他物品；在高空作业时，要设立警示牌，做好操作员工安全保护，并严格按照劳动安全规定操作。3.2.9每天安排专人巡查，及时捡拾、清理绿地内的垃圾和石头瓦渣等。3.2.10按学校要求及时完成室内外时花、阴生植物和盆景的日常摆设、更替、保养，适时对植物进行施肥、淋水、杀虫、修枝、除尘和除草，保持植物的美观、鲜活、整洁。3.2.11因管理不善的原因造成草地、花木损坏和死亡，需及时补种，产生的费用由中标人承担；因不可抗拒的原因造成的损失，费用由采购人承担。校区的绿化及防灭白蚁费用由中标人负责。4.简单维保维修类4.1建筑物、校园场室和宿舍场室日常维修、养护、管理4.1.1办公楼（区域）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。4.1.2大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。4.1.3完成日常水电的值班应急管理。4.1.4主动联系本区域水、电的供应管理单位，建立联系和应急协调机制。4.2公共设备维护、保养公共设备维护、保养的范围包括但不限于：体育馆、健身房、保安监控、计算机机房、泵房、配电房、给排水等覆盖办公区域所有设施设备。4.2.1排水、供水系统：4.2.1.1建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。4.2.1.2节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。4.2.1.3保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动每年4次以上（含4次）。4.2.1.4保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。4.2.1.5每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。4.2.1.6保证排水系统的正常运转，防止阻塞。4.2.1.7停水预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。4.2.2机电、照明及自动化系统管理：4.2.2.1对办公楼（区域）供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。4.2.2.2建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。4.2.2.3保证24小时电话畅通，及时处理突发问题，做到发现故障、及时排除。4.2.2.4保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足采购人的要求、确保发配电设备安全运行。4.2.2.5停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。4.2.2.6对临时施工工程有用电管理措施。4.2.2.7发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。4.2.2.8负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。4.2.2.9确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。4.2.2.10负责办公楼（区域）音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。4.2.3消防系统：4.2.3.1对室内灭火栓；安全疏散、应急系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。4.2.3.2按时对消防系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。4.2.3.3负责对消防水电设施进行例行保养，每周检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。4.3设备、设施维护保养要求4.3.1每日1次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。4.3.2及时发现并解决给排水系统故障，维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员在60分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；做好节约用水工作。4.3.3对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；一年内无重大管理责任事故。4.3.4严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证。4.3.5定期巡查设备运行状态并记录运行参数；空调系统出现运行故障后，维修人员应在60分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100%。4.3.6运动场馆场室的器材设施每年专业保养2次以上(含2次)。5.管理类5.1迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供采购人所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。所有有关管理的人员信息表、操作规程、规章制度以及应急预案等档案资料，需完整、完好地全部移交采购人。5.2详细了解采购人的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。5.3提供24小时热线，响应采购人反应的紧急要求。5.4提供所有入驻人员名单以及入场人员的无犯罪记录证明等相关资格证件。5.5对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足采购人需求，提高服务管理水准。6.会议、展览及特殊活动服务6.1为办公楼（区域）内举办的各类会议、活动、考试提供服务。6.1.1会场布置、清洁、引导停车服务。6.1.2视频、音响保障。6.1.3会议/活动/考试期间开水供应及相关服务。6.1.4会议/活动/考试后会场整理、保洁和消毒服务。6.1.5对学校以及各部门举办大型活动和突发性活动提供安保和后勤保障服务。6.2及时响应采购人的应急临时安排，如临时搬动少量物件等。7.收发服务7.1建立收发中心，负责收发报刊、杂志，以及信件派发。7.2负责快递收发等服务。8.物业管理服务耗材及其他要求★8.1投标人须承诺：保洁服务所需的垃圾袋、手套、扫帚、洗洁精、洗手液、洁厕精、消毒水、厕所卫生纸、垃圾桶、灭四害药水、拖把、毛巾、洗衣粉由中标人负责