2022～2022年房地产业形势分析与预测(二)

～2022年房地产业形势分析与预测(二)二影响房地产的调控政策和2022年房地产进展趋势

（一）影响房地产业的宏观调控政策近年来，我国经济进展势头良好，但经济运行中的结构性冲突进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依靠银行贷款。为掌握房地产行业过热，2022年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格掌握对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2022年下半年开头，政府就间续出台了加强土地管理、掌握信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2022年这些措施的实施力度进一步加大而已。

2022年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2022年房地产的进展连续产生深刻影响。

1.紧缩“银根”2022年金融部门连续实行措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。（1）4月25日央行提高存款预备金率0.5个百分点。（2）4月27日国务院下发通知，将房地产（不含经济适用住房项目）开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。（3）6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定掌握房地产贷款业务风险的详细指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比掌握在50%以下（含50%），月全部债务支出与收入比掌握在55%以下（含55%），房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。（4）10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理方法》（征求看法稿），对房地产信托业务的经营规章、监督管理、风险掌握、惩罚等方面作出详尽规定。（5）10月29日央行上调存贷款基准利率。

2.严格掌握供地，规范土地市场继2022年的“土地风暴”之后，更为严格的土地掌握政策和措施在2022年相继实施：（1）国务院办公厅发出《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。（2）连续治理整顿土地市场秩序，对全国各省市土地市场进行督查，核减了70.1%的开发区，查处土地违法案件7万多起。（3）国土资源部、监察部联合出台《关于连续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的通知》，要求各地在2022年8月31日后对全部经营性土地必需通过招拍挂出让，为早在2022年就已发布、但始终执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。（4）为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，2022年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的打算》。为贯彻落实该打算，完善土地供应方案。2022年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的打算〉的通知》、《土地利用年度方案管理方法》、《建设项目用地预审管理方法》。（5）为消退地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。（6）为切实爱护耕地特殊是爱护基本农田，2022年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田爱护中有关问题的整改看法〉的通知》。

经过治理整顿，2022年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比2022年平均下降了４６％。截至2022年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省（区、直辖市）共清理各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中，清查了81962个新上项目用地，涉及土地面积79.26万公顷；清理违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别实行了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施；查处土地违法案件7万多起，“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步，1～9月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款达到2100多亿元。

3.掌握拆迁2022年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。建设部关于《城市房屋拆迁估价指导看法》1月1日开头实施，建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施，6月6日国务院办公厅颁布《关于掌握城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。

（二）2022年房地产业进展趋势2022年的宏观调控取得了肯定成效，但经济运行中的突出冲突和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快进展的体制性障碍还没有消退，经济社会进展中一些长期性和深层次的冲突依旧存在。因此，2022年年初的中央经济工作会议提出，要连续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快进展。2022年房地产业将在连续宏观调控的环境中进展。

1.投资连续得到掌握，融资渠道酝酿变局中央经济工作会议将“掌握固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2022年的重点之一，表明连续掌握投资增长仍将是2022年宏观调控的重要手段。参照以往的阅历，固定资产投资超过国民收入的35％就会消失投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即使在1992～1993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38％的水平。但2022年的投资率已经达到38.24％，开头超过1993年的最高水平，以后加速上升，2022年上升到47.39％。2022年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33％的新高。这表明掌握投资增长的任务仍旧紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20％左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2022年房地产投资增速将进一步放缓，低于2022年增长速度，但估量不会低于20％。

全社会固定资产投资占国内生产总值的比重由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的可能等，2022年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。

2.土地市场趋向规范，建设用地增量掌握更严2022年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应掌握将更加严格。国土资源部和监察部《关于连续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公正、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透亮     。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2022年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步绽开，规划中将进一步强化耕地的爱护和严格掌握建设用地增量的基本国策，从严从紧掌握土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特殊是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地爱护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消退土地供应双轨制造成的不公平，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增加市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地全部者的权益，消退开发商的寻租机会和不当得利，有利于消退腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。

3.被动需求有望下降，二手房市场升温2022年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央非常关注拆迁的负面效应，可以期望2022的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使连续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50％左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。

2022年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供应不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到抱负程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源连续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推动住房市场良性循环。二手房市场的进展，将对平抑房地产价格上升、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康进展。因此可以预见，2022年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。

4.供求关系偏紧，房价增幅趋缓从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、掌握二次购房和投机性购房、掌握拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、掌握二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。掌握拆迁规模在影响需求的同时，也影响供应，对于供求关系而言，这一因素可以忽视不计。因此，可以猜测，随着我国经济的快速进展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推动，2022年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。

从供应来看，近期出台的提高存款预备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、掌握拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供应产生较大的影响。2022年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积削减，从这些先行指标的变化可以估计，在2022年国家掌握投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不行能有根本转变的状况下，房地产市场供应增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难转变。

从上述对供求关系的分析可以推断，2022年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，我们认为2022年房地产价格的升幅将有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在肯定程度上增加市场供应，挤出部分需求；其次，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、掌握投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大（市场预期供应削减是2022年房价上涨的深层缘由），这种影响将随着时间的推移逐步减小。

5.企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性过去房地产开发中最不透亮     的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向公平竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。

在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在2022年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素养和力量而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，2022年这种合作现象初现苗头，估计2022年将会大量消失；来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2022年市场的亮点之一。

概念炒作将渐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出深厚的浮躁颜色，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满意，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安家居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将渐渐失去光荣，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2022年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注意概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续进展等多个方面重新熟悉和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。

三政策建议（一）正确推断形势，促进房地产市场的稳定富强衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济进展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。假如说，中国现阶段的主要冲突是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的冲突，那么，住房就是这一主要冲突中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。

房地产业对于改善广阔城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速进展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系亲密，进展态势关系整个国民经济的稳定进展和金融平安。推断当前错综简单的房地产市场形势，首先要从中国经济社会进展的阶段动身，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的讨论视角和坐标，科学的、历史的、进展的来看待当前的房地产市场，而不是简洁的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也要充分熟悉到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演化的结果，不能单纯以年度同比指标来推断市场供求关系；房地产产品在空间上不行移动，市场具有明显的区域性特征，不能简洁地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。

房地产业供应的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，爱护公正竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康进展，满意居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度进展，这是住房社会需求强力拉动的必定结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学进展观、统筹经济与社会进展、满意人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供应的关系，正确处理爱护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏制投机性购房与爱护居民合理住房需求的关系。针对2022年中国房地产市场消失的潜在供应削减，价格上涨过快的新状况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。削减行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业的健康进展的正确方向。

（二）盘活存量土地，完善土地供应方法在2022年紧缩“地根”政策不会有大的转变的状况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供应，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在仔细清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，削减交易成本，为存量土地流转制造条件。

在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应方法，推行经营土地出让招投标制，并采纳综合评标的方式，转变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，把握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量实行熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。依据各地实际状况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家看法的基础上，制定科学的土地供应方案，并准时向社会发布，以稳定市场预期。

在爱护耕地，掌握城市建设用地的同时，我们也应熟悉到：相对于农村居民点用地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米，所以因农夫进城而增加的城市用地与因人口进城而削减的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。

（三）改善供应结构，完善住房保障体系解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性冲突，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持一般商品住房在商品房中的主体地位，掌握高档商品房建设，提高一般商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，掌握住宅建设标准，引导企业开发一般商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建一般商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供应，具有借鉴意义。

随着经济社会的进展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理支配经济适用住房的建设规模，调整供应方法，尽量采纳定向供应的方法，严格掌握销售对象；在部分条件成熟、一般商品住房供应充分、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓舞政策，进展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。

（四）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费二手房是很多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推动存量住房流转，一可增加住房供应，特殊是存量房一般价格较低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满意中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流淌，完成人的其次次解放（从“蜗牛”变成人），扩大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流淌性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。

推动二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，转变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。

（五）爱护合理的住房消费，遏制投机性购房依据国家统计局发布的数据，2022年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米，与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比，还有很大距离。另一方面，由于长期低租金、实物安排等缘由，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等进展程度国家。因此，要连续爱护和鼓舞改善型的住房消费，进一步完善住房安排货币化，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付力量。

投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满意外来人口增加的租房需求具有乐观意义，也是商品房价格发觉机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的状况下，投资房产是一种较为抱负的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败，不论是对个人，还是对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，会依据租金市场的变化调整自己的投资方案。只要对投资性购房进行必要的引导，保证其所占的比例在一个平安的范围内和不在短期内消失大规模的非理性投资置业，就没有必要对此进行过多的限制。

对于当前部分城市消失的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险掌握机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消退炒作对心理预期的不良影响。

（六）整顿房地产市场秩序，规范企业行为中国房地产企业素养较低，虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业始终是近年来群众反映剧烈、要求治理整顿的呼声最剧烈的行业之一。

在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的状况下，加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业赐予曝光和必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公正竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的掩盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控和消费者供应决策依据。市场信息精确     、透亮     、对称、完全，是有效调控市场的基础，也是消费者理性选择的重要条件。为此，要根据2022年国务院18号文件的要求，加强相关部门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题，现之于萌芽，防之于未发。2022年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统，即时发布各类房地产市场信息，使决策者和购房者了解每一时刻全部房屋供求信息和每一套房屋的成交价格，改善了信息不对称的局面。

（七）拓宽融资渠道，优化资金结构2022年央行121号文件颁布以来，提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发遭受资金瓶颈，也削减了市场供应。