我国建设银行-岗位培训教材住房金融及个人信贷

.流程描述如下：〔一信息收集。产品研发部门产品创意的来源主要有：产品研发部门对国内外市场的研究分析,总行产品部门的需求,分行的需求。一级分行可以将产品需求同时报产品研发部门和总行产品部门,收集到的信息在全行共享。〔二产品分析设计。产品研发部门对需求及创意进行论证分析,对有价值的产品起草产品设计方案。〔三产品立项。由产品研发部门组织产品管理委员会成员对产品进行评审和立项。〔四产品开发。通过立项的项目,不涉及系统开发的项目,产品研发部门直接组织新产品开发；涉及信息系统开发的项目,产品研发部门与信息技术部门协作组织新产品开发。〔五测试验收。产品研发部门及产品部门负责产品测试和验收工作,并制定产品操作规程等文件。〔六产品试销。所有新产品原则均须经过试点销售方可正式推广。产品研发部门制定试点销售方案,指定试点分行,协助试点分行制订产品的营销宣传方案产品部门协助产品研发部门进行产品试点工作；〔七产品移交。产品试运行结束,由产品研发部门经有关程序批准后,产品移交相关产品部门。产品研发部门配合业务部门向全行进行新产品培训。〔八产品评估。产品正式上线后,对产品的市场推广、赢利效果、客户反应等进行综合评估,以对产品进行持续改进或实施市场退出。〔九产品优化。产品上线后,产品部门跟踪市场反馈,产品研发部门负责对产品部门和分行提出的优化需求进行论证并组织优化。二、产品创新的层次产品创新是高智力的创造性活动,但经验表明并非所有的产品创新都具有很高的难度。许多创新活动是源于对日常经营活动的逐步挖掘和总结提炼,产品创新可划分为三个层次：〔一累进型<Incremental>创新,指对现有产品的优化和改进,包括流程、组件和服务方式的部分变化以及同一部门所属产品的简单组合,如允许客户根据自身的收支情况动态地安排贷款还款时间和金额。根据国外先进银行的经验,85—90%的产品创新是累进型。累进型创新一般属于产品管理者日常的工作职责。保证累进型创新得以持续的基本方法在于明确分工和业绩负责。〔二扩展型<Expansive>创新,指产品品种的增加,或跨部门产品的组合,如增加固定利率的个人住房贷款品种。扩展性创新一般占产品创新中的5－10%,往往是在现有业务模式下开发新的交易方式或产品解决客户新增的需要。扩展型创新要求广泛了解客户需求,深入分析和发现市场机会,需要专门的开发团队和专业化的产品研发管理手段。保证扩展型创新的基础是专家队伍和持续的激励机制。〔三战略型<Strategic>创新,是产品创新的最高层次,指新增产品条线、或产品流程和服务方式发生根本性变化导致银行业务模式变化,比如开展企业债承销。国外银行战略型创新一般占比在5％以内。战略型创新可能导致市场格局、交易行为变化,可能形成新的利润增长点或发展出全新经营模式,需要建立一支由高素质、广泛知识背景和经验的人员组成专家型创新团队,促进特定时期的战略型创新。第二节产品创新意义一、住房金融与个人信贷业务所面临的外部市场环境变化,客观要求必须加快产品创新随着参与竞争主体的不断增加,同业对住房金融与个人信贷市场份额的竞争将日益激烈。人民银行统计数据显示,四大银行之外的其他银行已占据全部个人贷款余额市场份额的25％。此外,随着20XX底中国银行业的全面对外开放,外资金融机构将获得与中资金融机构同等的国民待遇。鉴于国际银行业的发展经验和零售业务的利润贡献度,以个人贷款为核心的零售业务必将成为外资银行不断渗透的重点。可以预见,在未来几年内,建设银行所面临的竞争将日益严峻。为有效赢得市场,必须加快产品创新步伐,提高核心竞争力。二、客户需求的日益提高和多样化,迫切需要不断进行产品创新随着国家宏观调控政策效力的不断发挥,国内住房市场加速转型,住房金融买方市场的特征日趋明显。百姓在选择金融服务方面具有越来越强的主动权和自由选择权,将更加关注银行相关产品和服务,并不断提出新的市场需求。产品是银行满足客户需求的载体,因此我们必须根据客户多样化的需求,掌握不同客户群体的风险偏好,不断创新产品和服务。三、优质客户资源的充分挖掘和维护需要不断创新产品和服务建设银行多年经营中积累了丰富的客户资源,拥有一批规模大、实力强的对公优质客户,这些客户的管理人员、员工群体,以及建设银行已有贷款和公积金的存量客户,VIP个人客户、信用卡客户、代发工资客户都是建设银行个人信贷业务发展的目标客户,这些客户资源的有效挖掘利用,既是个人信贷业务的增长点,又能够对公司业务、其他个人业务起到有效的促进作用,发挥公私联动的合力。为有效吸引和留住客户,提高客户对建设银行的忠诚度,必须不断创新产品和服务。四、个人信贷业务的重要地位决定其必须不断创新产品和服务个人信贷业务可以为银行个人金融业务搭建良好的服务平台,是赢得客户的有效切入点。通过发展个人信贷业务,可以带动个人存款、理财、银行卡等业务的发展；抓住个人信贷业务,才能抓住个人业务增长的龙头,从而抓住客户。因此,我们必须围绕客户需求,不断创新产品。未来几年,个人信贷产品和服务创新将成为建设银行效益的重要增长点。五、建设国际一流零售银行的战略目标要求必须加快产品创新建设银行将致力于建设国际一流零售银行,未来3－5年个人信贷业务年均增长要达到20％。这一战略目标的实现有赖于各项政策资源的支持、适应战略转型要求的经营模式的建立、流程的再造和强有力的市场营销,同时更需要坚实的产品支撑。在产品创新方面,我们只有处于市场领先地位,才能达到建设国际一流零售银行的要求,真正形成住房金融与个人信贷业务的竞争优势,实现业务的持续快速发展。第三节产品创新实践一、以住房为载体,丰富和延伸建设银行个人住房贷款产品为充分激活客户的房产资源,使客户不动的房产变成流动的资产,满足客户各种融资需求,在全行范围内推出个人住房最高额抵押贷款,该产品的特点是"房产一次抵押、贷款循环使用",优势在于手续简单、支用方便,该产品的推出,充分挖掘了建设银行存量住房贷款客户的贷款需求,有效吸引了新购房的贷款客户和他行住房贷款客户,提高了建设银行个人住房贷款业务的市场竞争力。二、适应利率市场化趋势,推出固定利率个人住房贷款随着个人住房贷款利率市场化步伐的加快,固定利率贷款逐步受到市场关注。20XX1月建设银行在XX分行试点推出个人住房贷款固定利率产品。从试点情况看,该产品作为现行浮动利率个人住房贷款的补充,可以满足市场和客户对建设银行个人住房贷款产品差别化和个性化的需求。经过对XX分行试点情况和其他地区该产品需求情况的调研,4月份正式在全行推出。三、为有效吸引和留住客户,推出"存贷通"个人贷款增值账户业务借鉴香港银行的相关做法,建设银行XX、XX分行经当地监管部门认可和总行同意,分别于20XX7月、20XX3月试点推出了"存贷通"个人贷款增值账户业务。目前总行正在加紧研究在其他重点区域推广的有关方案。该业务是为建设银行个人住房贷款的优质客户灵活有效运用资金而提供的增值产品。借款人在建设银行办理个人住房贷款业务后,可申请将贷款代扣账户设为"增值账户",该"增值账户"与借款人指定的其名下的贷款建立关联,建设银行根据借款人增值账户每日营业末存款余额的情况,按照约定的条件和计算规则,向借款人计付一定的增值收益。从银行来讲,既扩大了个人贷款规模,同时又增加了客户存款,减少了提前还贷,稳固优质客户资源。四、研究拟定二手房个人住房贷款业务发展政策与措施二手房贷款已经成为银行个人住房贷款业务新的增长点和新一轮业务竞争的重点,为此总行在现有规章制度的基础上,进一步研究制定并下发了《关于加快二手房贷款业务发展的指导意见》,明确了二手房贷款业务发展策略,与中介和担保机构合作策略,优化了服务流程,并开通了向合作中介付费的渠道。五、针对不同类型客户,推出个性化个人住房贷款产品〔一前期还款压力较大的客户,推出"宽限期"还款方式贷款购房后初期还款资金压力较大的客户,可以选择在贷款发放后到房屋交付入住前的期间内〔最长为一年只还贷款利息,宽限期结束以后再开始正常还本付息。〔二周期有特定需求的客户,推出"还款自由行"客户可以根据自身收入支出结构,自由选择还款时间的间隔,除可以按月还款外,还可以选择按双月、按季度等。〔三预期看涨的年轻客户,推出递增还款方式初期少还、逐渐多还,从而与其收入增加相匹配,使他们轻松还款。〔四优质客户群体,适当放宽借款年龄限制对贷款期内具有足够还款能力的优质客户,如大学教授、有高级职称的医务工作者、科学技术人员等,申请建设银行个人住房贷款的,放宽对其年龄的限制。〔五个人还款有困难的客户,推出"合力贷"贷款期内个人还款能力不足的客户,申请建设银行个人住房贷款可采取增加共同借款人的方式,选择全家合力、共同贷款,从而体现一家同心、温暖亲情。六、整合个人消费额度贷款为方便客户申请使用贷款,同时有利于建设银行加强个人消费贷款管理,总行对消费信贷原有产品体系进行了梳理,将个人耐用消费品贷款、住房装修贷款、一般商业性助学贷款与个人消费额度贷款统一整合为个人消费额度贷款,重新制定下发了《中国建设银行个人消费额度贷款管理办法》。七、对个人经营类客户,推出助业贷款随着个私经济的快速发展,中国的民营经济已经成长为国民经济的重要组成部分,该类客户群体对临时资金周转的信贷需求和从事生产经营的信贷需求空间潜力巨大,它将成为个人信贷业务一个不容忽视的新的增长点,为此我们推出了个人助业贷款,满足了客户对中短期融资的需求。八、对不同客户群体,推出差别化服务〔一"直贷式"个人贷款客户无需再受楼盘开发商、房产中介和汽车经销商指定银行的限制,可向任意一家具有个人贷款经办资格的中国建设银行网点进行咨询并就近办理贷款,从而搭建起建设银行与个人客户之间"面对面"的桥梁,实现对客户的便捷、高效服务。〔二自由选择保险客户可自愿选择是否办理贷款抵押房产保险,可选择任一保险公司办理保险,既可选择按贷款额购买保险,也可按房屋总价购买保险。在选择与经办行有合作关系的保险公司办理保险时,由经办行统一与保险公司协商,享受保险公司可给予的优惠费率。〔三推荐办理龙卡贷记卡对在建设银行申请个人贷款的客户,推荐办理龙卡贷记卡,并简化申办手续,享受龙卡贷记卡客户费用减免和相关优惠。〔四奖励信用额度对建设银行信用记录良好的存量个人贷款客户,可根据其贷款规模优惠奖励消费额度贷款一定的信用额度。〔五集体授信为推进对公业务、个人业务的联动发展,加强对优质客户的集中定向营销,向建设银行对公优质客户员工群体推出集体授信服务。〔六高端客户信用额度授信针对高端客户,推出VIP客户个人信用额度授信服务。〔七公积金网上查询服务为方便职工查询公积金,建设银行重点拓展了公积金业务的服务渠道,推出了公积金网上银行、电话银行、手机银行和自助银行等电子渠道产品,为建设银行传统优势业务赋予了科技内涵。〔八公积金委托提取和还贷服务对公积金客户提供一次签约,银行帮助客户在约定期限内多次提取公积金归还贷款,这将大大简化客户提取公积金的办理手续,减少客户奔波的银行次数,让客户感受到我们的贴心服务。九、适应零售业务战略转型要求,大力推广"个人贷款中心"经营模式设立个人贷款中心,有利于集中有限资源推进业务发展,有利于最大限度利用全行整体资源拓展市场、营销客户,有利于明确岗位责任、有效控制风险,有利于提高经营集约度、方便客户、提高服务效率,有利于提高政策传导效率和执行力、加强业务管理。为此总行研究提出在100个中心城市行和其他重点二级分行加快设立个人贷款中心,实行个人信贷业务中后台的集中经营。十、适应业务快速发展要求,创新激励政策为切实发挥财务资源对业务发展的激励作用,总行在20XX住房金融与个人信贷业务部门拓展费用分配方面首次尝试"购买制",按个人住房贷款和个人消费贷款新增、发放量、委托性住房金融业务有关指标完成情况进行挂钩,按季考核,按季兑现,成效明显。第四节产品创新方向一、产品创新思路以客户为中心,以住房为载体,以个贷系统为依托,以个人贷款中心为平台,细分客户和需求,进一步完善"住房－消费－经营"个人信贷产品服务链,使其成为一个功能齐全、快捷通畅的个人融资平台,满足客户多层次、全方位、个性化的需求,实现从单一产品销售到交叉销售,从营销产品到营销客户的转变,从服务单个客户到服务其家庭的转变,提高客户对建设银行的忠诚度、满意度和贡献度,向国际一流零售银行迈进。二、以住房为载体,研究推出多种形式的组合金融产品以个人住房最高额抵押贷款为核心产品,存贷通、直贷式、同名转按为桥梁产品,自由还款方法为组合的贷款计划,能够为客户提供"1＋X"方式的产品组合套餐。三、根据客户贷款需求特点不断研究创新产品〔一向首次购买自住房的优质客户,提供个人消费额度贷款和个人住房贷款产品组合。〔二向为改善居住条件的二次购房优质客户,提供个人住房最高额抵押贷款和新购房个人住房贷款产品组合。〔三针对老年客户群体,研究"逆按揭"贷款。〔四针对二手房贷款客户,与中介机构联合研究推出"易房通"贷款模式。〔五根据客户需求,推出更加灵活多变的还款方式。〔六在经办网点、个贷中心等渠道的基础上,开通网上银行、电话银行、自助银行等电子渠道的贷款服务。四、顺应利率市场化的趋势,创新多种利率组合产品Ø按贷款年限进行的不同档次固定利率组合1、按贷款年限进行的固定利率和浮动利率组合。2、按贷款本金进行的不同档次固定利率组合。3、按贷款本金进行的固定利率和浮动利率组合。五、以客户为中心,为客户提供更多的增值服务产品为确保客户与银行维系相当长的业务往来,并最终使其成为建设银行个人业务长期、稳定和宝贵的客户资源,研究创新有关增值服务产品,在XX、XX分行试点的基础上,在市场竞争较为激烈的重点城市和地区加快推出"存贷通"个人贷款增值服务业务。六、根据市场和客户需求,进一步改进完善现有产品〔一改进个人汽车贷款产品的经营管理对自用车贷款产品进行梳理和改进,增加客户申请贷款的时点、改变与外部机构合作的经营模式等；对商用车贷款进一步区分货运车、客运车、城市出租车,对其经营模式、发展定位、规范管理、风险控制等方面做进一步界定。〔二进一步研究细化个人生产经营类贷款产品在现有个人助业贷款的基础上,深入研究分析助业贷款的客户群体,针对中高端客户和个私业主两类不同群体在融资需求、客户特征、风险点等方面的不同,做进一步的产品细分和管理。〔三完善个人质押贷款产品在存单质押的基础上,进一步研究推出对保单、黄金、汇得赢外汇理财产品、利得赢人民币理财产品等权利凭证具有质押功能的产品。〔四加快推进信用评分模型的开发应用,深化个人授信业务的发展第四章运营监测第一节运营监测概述一、运营监测的定义和主要遵循的原则〔一运营监测的定义运营监测是指各级住房金融与个人信贷部门通过制定业务监测指标体系,利用总帐系统、相关业务支持系统、日常统计报表等提供的数据进行汇总、整理、加工、分析,判断和评价住房金融与个人信贷业务的发展及资产质量情况,发现存在的主要问题,提出业务发展和资产质量控制的政策建议和措施。运营监测主要包括业务发展监测和资产质量监测两大类。〔二运营监测应遵循的原则1．及时性：营运监测要讲究时效,对部分指标要根据需要做到实时监测,并及时根据监测结果提出阶段性业务发展及资产质量控制的政策意见和建议。2．完整性：指监测的业务指标体系要全面、完整,通过对全部指标〔外部、内部的指标的整理、加工、对比分析,判断业务发展和资产质量的总体情况。3．准确性：营运监测主要是通过数据比较、分析,要求数据采集及分析做到准确无误,才能保证监测结果的准确。4．持续性：营运监测是一项长期的、日常性的工作,需要对业务发展和资产质量情况进行持续跟踪监测。二、运营监测的意义和作用〔一建立健全住房金融与个人信贷业务监测体系,加强对业务指标的运营监测和分析,能为经营管理提供完整、及时、准确的信息支持,确保各项计划任务的完成。〔二加强运营监测工作,能及时总结业务发展的特点,存在的问题,以便及时调整业务发展战略,促进住房金融与个人信贷业务又快又好地发展。〔三通过建立业务数据的监测分析制度,能进一步加强基础管理工作,促进建设银行的住房金融与信贷业务管理的制度化、规范化。三、运营监测的主要数据来源及依据〔一本行的总帐业务数据；〔二业务支持系统提供的数据：目前主要有个人信贷系统、DCC系统、CMIS系统、人民银行征信系统及各行自行开发的业务管理系统等；〔三人民银行及统计部门提供的相关数据；〔四各行的业务台帐及相关的统计报表。四、监测频度住房金融与个人信贷业务按监测的时间可分为：实时监测、定期监测。定期监测一般按旬、月、季、年度。五、监测方法监测方法常用有动态监测、静态监测及动态和静态相结合三种方法。静态监测是以某一个时点的各项数据资料为依据,计算各种增量指标和质量指标,反映现时的业务情况和质量情况；动态监测是分别计算基期和报告期的各项指标,进行比较分析,反映一段时间内住房金融与个人信贷业务的发展及质量情况,从中找存在的问题,制定改进的措施。在实际工作中,单独使用动态监测、静态监测,都不能全面反映问题,往往两种方法结合起来使用,也就是两者相结合的方法。第二节住房金融与个人信贷业务发展监测一、监测的目的〔一了解本行住房金融与个人信贷业务的发展情况,存在的主要问题,制定业务发展的战略措施,促进住房金融业务与个人信贷业务快速发展；〔二业市场竞争情况,包括市场容量、竞争的主体、竞争的主要产品等；针对外部市场竞争环境,确定建设银行的业务发展战略；〔三业务发展相关的外部市场政策环境,分析外部市场政策环境给业务发展带来的影响,以便建设银行能根据市场政策的变化制定相应的政策措施。二、监测要求〔一以增量指标为主,兼顾存量指标；〔二绝对指标和相对指标相结合；〔三外部指标和内部指标相结合；〔四以发展性指标为主,兼顾成本效益和其它指标。三、监测的内容〔一自营性个人贷款监测主要指标1．发放额：主要反映一段时间内个人贷款的发放情况,包括当天发放额、本月发放额、累计发放额等；2．回收额：主要反映一段时间内个人贷款的回收情况,包括当天回收额、本月回收额、累计回收额；3．新增额：主要反映一段时间内个人贷款的新增情况,个人贷款新增额=个人贷款年初余额+累计发放额-累计回收额；4．计划完成率：主要反映一段时间内个人贷款的计划完成情况。计划完成率〔%=个人贷款新增额/个人贷款计划5．增长率：主要反映一段时间内个人贷款的增长速度。个人贷款增长率〔%=个人贷款新增额/个人贷款年初余额6．个人贷款利息收入=贷款余额*利率7．个人贷款平均收益率：贷款利息收入/日均余额8．个人信贷效益贡献新增：反映个人贷款业务发展相应带来的效益指标。个人贷款效益贡献新增=当年个人贷款效益贡献-上年个人贷款效益贡献个人贷款效益贡献=个人贷款日均余额×〔平均收益率－资金成本率－运营成本率－信贷成本率9．个人贷款余额市场占比：本行的个人贷款余额占当地全部金融机构贷款余额的份额；个人贷款余额市场占比=本行个人贷款余额/当地全部金融机构贷款余额10．个人贷款新增市场占比：本行的个人贷款新增额占当地全部金融机构贷款新增额的份额；个人贷款新增市场占比=本行个人贷款新增额/当地全部金融机构贷款新增额<二>自营性个人贷款主要指标的采集自营性个人贷款包括个人住房贷款和个人消费贷款。其中,个人住房贷款在总帐中的科目有：个人新建住房贷款、个人再交易住房贷款、个人商用房贷款、个人最高额抵押贷款。具体口径见下表：个人住房贷款主要指标口径贷种会计核算科目会计核算科目名称个人住房贷款136510短期个人住房贷款136520中长期个人住房贷款141070逾期个人住房贷款142070非应计个人住房贷款个人再交易住房贷款136530短期个人再交易住房贷款136540中长期个人再交易住房贷款141075逾期个人再交易住房贷款142075非应计个人再交易住房贷款个人商业用房贷款137010短期个人商业用房贷款137020中长期个人商业用房贷款141071逾期个人商业用房贷款142071非应计个人商业用房贷款个人住房最高额抵押贷款137101短期个人住房最高额抵押贷款137102中长期个人住房最高额抵押贷款141068逾期个人住房最高额抵押贷款142068非应计个人住房最高额抵押贷款个人消费贷款在总帐中的科目有：个人住房装修贷款、个人汽车贷款、个人耐用消费品贷款、个人消费额度贷款、个人权利质押贷款、下岗失业人员小额担保贷款、国家助学贷款、一般商业性助学贷款、个人助业贷款、个人其它贷款。具体口径见下表：个人消费贷款主要指标口径表贷种会计核算科目会计核算科目名称个人消费贷款个人住房装修贷款137510短期个人住房装修贷款137515中长期个人住房装修贷款141072逾期个人住房装修贷款142072非应计个人住房装修贷款个人汽车贷款137520短期个人汽车消费贷款137525中长期个人汽车消费贷款141076逾期个人汽车消费贷款142076非应计个人汽车消费贷款个人耐用消费品贷款137530短期个人耐用消费品贷款137535中长期个人耐用消费品贷款141077逾期个人耐用消费品贷款142077非应计个人耐用消费品贷款个人消费额度贷款137540短期个人消费额度贷款137545中长期个人消费额度贷款141078逾期个人消费额度贷款142078非应计个人消费额度贷款个人权利质押贷款137590短期个人质押贷款137595中长期个人质押贷款141079逾期个人质押贷款142079非应计个人质押贷款下岗失业人员小额担保贷款138010短期财政贴息下岗失业人员小额担保贷款138020中长期财政贴息下岗失业人员小额担保贷款138050短期其他下岗失业人员小额担保贷款138060中长期其他下岗失业人员小额担保贷款141080逾期下岗失业人员小额担保贷款142080非应计下岗失业人员小额担保贷款国家助学贷款139010短期中央财政贴息国家助学贷款139020中长期中央财政贴息国家助学贷款139021短期地方财政贴息国家助学贷款139025中长期地方财政贴息国家助学贷款141073逾期中央财政贴息国家助学贷款141083逾期地方财政贴息国家助学贷款142073非应计中央财政贴息国家助学贷款142083非应计地方财政贴息国家助学贷款一般商业性助学贷款139030短期一般商业性助学贷款139040中长期一般商业性助学贷款141081逾期一般商业性助学贷款142081非应计一般商业性助学贷款个人助业贷款139510短期个人助业贷款139520中长期个人助业贷款141085逾期个人助业贷款142085非应计个人助业贷款个人其他贷款139990短期个人其他贷款139995中长期个人其他贷款141074逾期个人其他贷款142074非应计个人其他贷款〔三委托性住房金融业务监测的主要指标[待补充]1．委托住房存款２．住房公积金存款３．住房公积金归集余额４．住房公积金个人贷款５．房改金融业务收入主要指标在总帐中数据采集见下表：〔四委托性住房金融业务监测指标的提取委托性住房金融业务主要指标口径指标名称会计核算科目会计核算科目名称住房基金存款2220住房基金存款227316住房基金通知存款2275住房基金定期存款统筹住房资金存款2221统筹住房资金存款227311统筹住房公积金通知存款227312统筹住房维修基金通知存款227315统筹其他住房通知存款2276统筹住房资金定期存款住房公积金存款222110统筹住房公积金活期存款227311统筹住房公积金通知存款227601一个月统筹住房公积金定期存款227602三个月统筹住房公积金定期存款227603六个月统筹住房公积金定期存款227604一年期统筹住房公积金定期存款227605二年期统筹住房公积金定期存款227606三年期统筹住房公积金定期存款227607五年期统筹住房公积金定期存款委托个人住房贷款194020委托个人住房贷款委托个人住房贷款基金294020委托个人住房贷款基金委托住房贷款1940委托住房贷款委托住房贷款基金2940委托住房贷款基金房改金融业务收入5665房改金融业务收入住房公积金归集住房公积金存款+委托个人住房贷款基金委托住房存款住房基金存款+统筹住房存款+委托住房贷款基金-委托住房贷款四、监测的具体方法〔一将本期的余额数与年初余额数比较,分析、判断一个行委托性住房存款、个人贷款业务的新增情况；〔二将本期的发放数、回收数、新增数与上年度同期进行比较,分析；〔三将本期新增额与上级行或本行计划数比较,分析计划完成情况；〔四将同一指标按金额的大小排序,分析地区发展情况：一般列出新增指标为前几名的行,确定业务发展发展较好的地区,找出行际之间的差距；〔五发展情况分析,判断在一定时期内每个产品的社会认知度及发展潜力,研究确定大力推广的产品及需要完善的产品；〔六将本行的数字与同业进行比较,分析建设银行的业务市场份额,找出和同业务的差距。五、撰写监测报告业务发展监测报告主要包括以下内容：〔一业务总体发展情况、发展趋势；〔二按区域、产品分析；〔三市场环境及同业分析；〔四业务发展中存在的主要问题及采取的措施。第三节住房金融与个人信贷业务资产质量监测一、监测的目的〔一通过对个人类贷款质量的实时、动态监测,由不良贷款的总量控制向结构控制、由结果控制向过程控制、从静态控制向动态控制等的转变,确保全面完成各行年度不良贷款控制计划；〔二通过对个人类不良贷款的监测,有针对性地开展检查、跟踪和预警,并有效防范和化解风险,提高资产质量和效益。二、监测的要求〔一以五级分类为主,兼顾逾期和非应计；〔二以降低不良贷款总额为主,兼顾不良贷款率的下降；〔三以质量形态质变为主,兼顾不良贷款结构中量的变化；〔四以新发放贷款为主,兼顾存量结构变化。三、监测的内容〔一监测的主要指标：1．按五级分类〔1正常类贷款：是指依据《中国建设银行信贷资产风险分类实施细则》划分为关注类的个人类贷款。〔2关注类贷款：是指依据《中国建设银行信贷资产风险分类实施细则》划分为关注类的个人类贷款。〔3不良贷款：是指依据《中国建设银行信贷资产风险分类实施细则》划分为次级、可疑、损失类的个人类贷款。〔4不良贷款率=不良贷款额/贷款余额2．按逾期和非应计〔1逾期贷款：〔2非应计贷款：非应计贷款是指贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款。〔3逾期和非应计贷款占比=逾期和非应计贷款/贷款余额四、监测具体方法〔一对个人类贷款总体资产质量监测：将个人类贷款不良额与年初数据、上月数据等进行比较,了解资产质量总体变化情况；分析变化趋势；计划完成情况；〔二监测个人贷款资产质量的变动情况：1．按五级分类中各类贷款变动情况监测,判断贷款质量的迁徙情况；2．按逾期和非应计贷款变动情况监测,判断贷款质量的迁徙情况；3．按不同类别、不同产品监测,判断每一类产品的资产质量情况。为调整发展个贷业务产品决策提供依据。一般在监测时先按住房贷款和消费贷款两大类分别监测,再细分不同的产品；4．将不同的行贷款质量情况进行比较,了解不良贷款的行际分布,确保业务发展的重点行5．分析贷款质量的区域结构,确定业务发展的重点区域五、撰写监测报告资产质量的监测报告一般包括以下内容：〔一资产质量的总体情况〔二不良贷款的结构分析〔产品结构、区域结构；〔三不良贷款增加或减少的原因；〔四进一步压缩不良贷款的政策措施。第五章风险管理第一节风险管理概述一、风险的概念〔一风险与不确定性所谓风险就是指目标实现的不确定性。一般认为,人们事先只知道采取某种行动可能形成的各种结果,但不知道它们出现的概率,或者两者都不知道,而只能做些粗略的估计,这就是不确定性。例如,企业试制一种新产品,事先只能肯定该种产品试制成功或失败两种可能,但不会知道这两种后果出现的可能性的大小,这就是不确定性。又如,发放一笔贷款,借款人也可能正常还款也可能发生违约,但银行并不能事先确定这笔贷款究竟是正常还款还是发生违约,这也是不确定性。商业银行经营决策一般都是在不确定的情况下作出的。不确定性有两类情形：一种是具体哪种结果及其各自的可能性都不确定,例如不仅产品研发是成功还是失败不能确定,就是成功、失败的概率也不确定,我们将这种不确定性称之为广义的风险；一种是虽然具体哪种结果不确定,但能知道各种可能结果发生的概率,如某客户究竟是能按时还款还是会发生违约事前不能确定,但根据同类型客户以往还款的统计规律知道正常还款的概率是99％,违约的概率是1％,我们将这种可以计量的不确定性称之为狭义的风险。〔二风险与损失风险并不等于损失。风险描述的是结果的不确定性,既然是不确定的,就表明结果既可能盈利也可能发生损失。因此,风险并不意味着一定带来损失。但风险的存在会增加经营成本,增加的成本是为了增强未来结果的确定性。例如计提减值准备、分配经济资本是为了提高未来贷款收益的确定性；购买一份钢材买入期权,是为了锁定未来价格。风险因为增加了成本而会减小收益,或导致损失。"高风险高收益"并不是说高风险一定会带来高收益,而是说只有高收入才能覆盖高风险,获得高收益是承担高风险的条件而不是结果。管理风险就是为了通过控制和转移风险而减小成本,避免可能的损失。二、风险的分类商业银行经营中遇到的风险主要有信用风险、市场风险、操作风险三种类型。〔一信用风险。信用风险是客户违约行为形成的一种风险,违约是指客户没有对到期债务按合同的规定偿本付息,违约行为可能会造成贷款人的债权全部或部分损失。对信用风险影响最大的因素是借款人的财务状况。客户财务状况的恶化并不意味着一定会有违约行为的发生,但意味着出现违约行为的可能性增加。银行不同资产具有不同的违约风险,其中贷款的信用风险最大,影响信用风险的关键因素包括：借款人的还款意愿和能力、借款人的财务实力、宏观经济环境、贷款类型〔担保或抵押贷款、贷款时运用的信用标准等。相比而言,个人贷款的信用风险比公司贷款的信用风险小。因为,个人贷款笔数多、金额小,其违约损失符合大数定律,可预期性强,违约贷款的损失小。〔二市场风险。市场风险是由于市场条件如利率、汇率、宏观经济形势等发生不利变化而给银行带来损失的可能性。市场风险通常发生在交易过程中,是交易组合的实际价格偏离其以市价计价的价值而形成的一种风险。例如,一笔浮动利率个人住房贷款发放后,政府调整利率,其利率随之提高,贷款相比初始发放时更加昂贵,借款人的负担提高,可能使原本能正常还款的借款人发生违约；再如,若建设银行持有50亿美元债券资产,但美元汇率持续下跌,也会使建设银行美元债券投资组合的价值降低。利率风险、汇率风险、流动性风险等都属于市场风险。在银行风险管理框架内,对市场风险的研究和控制技术可以说是最丰富、最完善的,并且市场风险计量方法与技术也逐渐运用于信用风险的衡量。〔三操作风险。操作风险是指由于内部程序、人员、系统不充足或运行适当以及因为外部事件的冲击等导致直接或者间接损失的可能性。在风险管理的初期,银行主要关注信用风险和市场风险。近些年来,操作风险给不少金融机构造成了相当严重的损失。为了加强对操作风险的管理,20XX巴塞尔银行委员会发布的新资本协议草案中第一次将操作风险纳入风险管理框架中。操作风险较之其他风险存在明显的特点。与市场风险和信用风险不同的是,操作风险中的风险因素是内在于银行的业务操作,而且单个的操作风险因素与操作性损失之间并不存在清晰、可以定量界定的数量关系。在市场风险和信用风险管理中,银行的风险部门承担主要的作用,而对操作风险的管理,具体的业务部门承担第一位的作用。在新巴塞尔资本协议中,从银行各业务条线看,投资银行业务、市场交易业务、公司业务等被视为市场风险和信用风险主导的业务,而零售业务、资产管理业务、信托业务、服务性收费业务被视为操作风险主导的业务。三、风险对银行价值创造的影响有效的风险管理在银行价值管理中处于十分重要的地位。现代商业银行经营的战略目标是实现价值最大化,即在保持风险可以接受的情况下的回报最大化；对银行内部业务部门及其各项经营决策而言,只有经风险调整的收益最大化才有助于全行价值最大化目标的实现,才是价值创造行为。风险对价值的影响主要表现在两方面：〔一预期损失与风险准备。预期损失就是某类贷款可能发生损失的平均值。例如个人住房抵押贷款,我们不能确定某类客户具体一笔贷款违约的可能性及其损失,但是,我们可以利用此类客户存量个人住房抵押贷款的历史数据算出平均违约率和违约后的平均损失率。据此,我们就可以推测此类客户新增个人住房抵押贷款组合的预期损失。为此,银行就需从当期经营收入中预先准备一部分资金,用以抵御这种未来可预期的损失,这就是风险准备。因此,风险准备作为于抵御预期损失的成本,将会直接影响到当期利润。〔二非预期损失与经济资本。预期损失是根据历史统计数据对贷款组合实际损失的预测,但是,实际损失与预期损失之间往往会因为种种因素而发生偏差。我们将这种实际发生的损失与预期损失之间的偏差称为非预期损失。在银行的经营管理中,一般是通过分配经济资本来抵御非预期损失。分配"经济资本"并不需要实际拨付资金,仅仅是在考核时,与某项产品的实际占用资本合计完整反映业务经营的资本占用。资本占用是有成本的,分行、部门占用了抵御非预期损失的经济资本就意味着增加了资本成本。经济资本占用越多,其资本成本就越大,扣除资本成本之后的利润就会越小。〔三范例：根据历史数据统计分析,某银行AAA级客户个人住房抵御贷款的预期损失率为0.2%,AA级客户的预期损失率为0.7%,A级客户的预期损失率为1%,假设该银行AAA、AA、A级客户某年末贷款余额均为100万元,贷款与资金成本利差分别为1.5%、2.0%和2.2%,则贷款组合的毛收入分别为1.5万元、2.0万元和2.2万元,预期损失分别为：AAA级客户：100×0.2%=0.2元AA级客户：100×0.7%=0.7万元A级客户：100×1%=1万元扣除预期损失〔应提取的准备金后的效益贡献〔不考虑税收、费用等因素分别为：AAA级客户：1.5-0.2=1.3万元AA级客户：2.0-0.7=1.3万元A级客户：2.2-1=1.2万元可见,预期损失从当期效益中扣除,从而直接减少了当期利润。假设该行AAA、AA、A级客户非预期损失呈递增趋势,经济资本分配比例分别为1%、2%和3%,资本成本率为10%,则不同客户创造的经济增加值分别为：AAA级客户：1.3-100×1%×10%=1.2万元AA级客户：1.3-100×2%×10%=1.1万元A级客户：1.2-100×3%×10%=0.9万元可见,非预期损失加大了资本成本,进一步减少了当期利润。第二节个人住房贷款业务的风险控制一、个人新建住房贷款风险控制<一>个人新建住房贷款业务中的主要风险点1．项目合作〔1合作项目的风险。开发商不具备房地产开发的主体资格；开发项目五证不全;〔2按揭协议风险。与商品房销售代理商签订协议；协议条款不完善,存在法律漏洞；协议印章不规范等；2．贷前调查〔1借款人提供申请资料真实性、合法性、完整性导致的风险；借款人提供为骗取银行贷款提供虚假的资料；〔2借款人的信用风险。包括借款人收入状况的变化形成的信用风险和欺诈风险；〔3抵押物的风险。一是抵押物产权的风险,包括抵押部分产权产生的风险和产权替代产生的风险。二是抵押物的价格风险,包括抵押物价格的市场风险和人为风险。三是抵押物处分的风险。〔4质押物的风险。质押的储蓄存单或凭证式国债未做冻结,储蓄存单或凭证式国债未入库保管,造成质押物管理不善,质押权利灭失。〔5保证人风险。经办人未按规定评定保证人的资格和担保能力。造成贷款担保不落实,第二还款来源不能保证。3．贷款的审核、审批〔1未按权限审批贷款,使得贷款超授权发放,贷款违规操作。〔2审批人员对应审查的内容审查不严,导致不具备贷款发放条件。如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人,贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。4．贷款的发放〔1未落实贷款审批条件发放贷款；〔2未按规定的贷款金额和贷款期限,贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、使用的利率、利率调整方式、发放方式、贴息等发放贷款,导致贷款错误核算,发放金额、期限与审批表不一致,造成错误发放贷款。〔3贷款合同填写不规范。5．贷后管理〔1未对贷款使用情况进行跟踪检查；房屋他项权证到位不及时；不良贷款催收、处置不力,造成贷款损失；〔2未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料,造成合同损毁。他项权利证书未按规定进行保管,造成他项权证遗失,他项权利灭失。〔３＂假个贷＂的风险。＂假个贷＂是开发企业或建筑施工企业利用个人住房贷款骗取银行贷资金的行为。＂假个贷＂主要特征：一是多个借款人具有某一共性,如借款人是开发公司或施工企业职工或来自于同一地区；二是收入证明中借款人的收入虚高,且部分收入证明由某企业、单位统一开具每月于同一帐户划款还贷,或同一日入帐还贷；在某一或几个时段内同时逾期；被催收时表示自身并未购房,购房行为是发展商所为,或完全无法联系；抵押房产所在项目尚未完工且销售欠佳,但于某时段出现异常"热销"情况；抵押房产的交易〔含评估价格相对市场价格有较大幅度的上浮；抵押房产常被空置。〔二个人新建住房贷款业务风险点的主要防范措施1．加强对开发商及合作项目审查。一是重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与建设银行业务合作情况等；二要加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等,防止开发商套取、挪用个人住房贷款资金,或因企业经营不善,开发资金存在缺口等,造成项目风险。对提供个人住房贷款的项目必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》。2．加强对《按揭贷款合作协议书》审查及管理。在签订按揭贷款合作协议时,尽量使用标准格式,如使用非标格式必须经二级分行以上〔含二级分行法律部门审核,防止协议条款的不完善带来的风险。合作协议书的甲方必须是开发商的法定代表人或授权代理人签字并加盖公章,授权代理人必须提供有效的书面授权文件；不得与商品房销售代理商签订《按揭合作协议书》。3．加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。一是建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度,通过与借款申请人当面交谈,了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等；查验借款申请人提交的商品房销〔预售合同或协议是否经房地产管理部门进行交易鉴证、办理销售登记手续；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人,签字人是否为有权签字人或其授权代理人,所盖公章是否真实有效；验证商品房销〔预售合同或协议上的房屋座落与商品房销售许可证上的有关内容是否一致；通过开发商开出的发票或收据、银行进帐单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致；。4．加强对借款申请人还款能力的调查和分析。要根据借款人提交的收入证明、银行存折、信用卡对帐单、有价证券复印件、纳税单等,并结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断,必要时进行调查、取证；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的,必须提供配偶的收入证明等相关材料。5．加强对抵押物审查。必须查验抵押物是否属于《担保法》规定且建设银行认可的抵押财产范围、抵押物是否真实存在、外观与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有,财产共有人是否同意抵押、所有权是否完整、抵押物是否已经设定抵押权属、抵押物交易价格是否合理等。6．加强对保证人审查。要调查保证人是否具有保证主体资格以及代偿能力,要对保证人进行保证责任核实,查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任,保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等；对住房置业担保公司提供保证担保的,要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查,核实其担保能力。7．加强对质押物审查。对于采取质押方式的,必须查验出质人出具的有价证券是否在建设银行个人住房贷款办法规定的范围内,是否有伪造迹象,是否办妥在质押期间的冻结止付手续,出质人与权利凭证上的所有人是否为同一人,出质人是否具有处分有价证券的权利,有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。8．落实贷款发放条件。一是办妥有关贷款担保手续。对采取抵押方式的贷款,要在贷款发放前办妥抵押登记手续；对采取抵押加阶段性保证方式的贷款,当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的,要在贷款发放前办妥抵押预登记手续,抵押房产在抵押期间竣工的,应当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记,取得《房屋他项权证》,抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保；对采取质押方式的贷款,在贷款发放前,贷款行要取得质押权利凭证,并对质押权利凭证进行查询和认证,办妥冻结止付手续；二是要落实有关抵押物保险手续,并视情况办理合同公证等。三是落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。9．加强对个人住房贷款合同文本的管理。一是办理个人住房贷款要统一使用总行个人住房贷款办法所附有关合同文本；如使用非标合同必经本行法律部门审核后报总行备案。二是合同文本书写要规范,内容要准确、完整。三是要认真核实有关合同文本中除建设银行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效性；借款人必须在信贷业务经办人员面前核验身份证明之后当面签字,借款人如果委托他人代替签字,签字人必须出具借款人委托签字的经公证的合法有效的授权书；担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人,授权代理人必须提供有效的书面授权文件,信贷业务经办人员应核实签字人的身份,防止他人假冒。10．加强贷后检查与管理。一要是加强对贷款归还情况的跟踪管理。要按月查看未扣款明细,及时掌握借款人还款情况；对借款人委托扣款账户无款可扣,或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常还款情况要进行记录并立即与借款人联系,查清原因,防范贷款风险。二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。按照总行个人住房贷款办法规定,贷款资金只能划入借款人或售房人在贷款行开立的存款账户内,特别是对期房按揭贷款,贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后,其资金使用必须首先保证项目开发建设,严防开发商挪用贷款资金形成项目风险。三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动态监控,对出现异常情况的要及时采取防范措施。四是督促开发商和借款人及时办理房屋所有权证,落实抵押登记。五是及时认定不良贷款,加强对不良贷款的催收。特别是在不良贷款发生的初期,要及时与借款人取得联系,摸清贷款逾期的原因,落实还款资金,尽快归还欠款,遏制不良贷款的进一步增长；对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人,要加大依法收贷力度,同时做好对借款人、保证人的诉讼时效中断工作。11．加强个人住房贷款档案的管理。个人住房贷款档案管理要按照《中国建设银行档案管理办法》和《中国建设银行信贷档案管理规定》执行。一是贷款发放后,贷款经办人员要按照《中国建设银行信贷档案管理规定》中信贷档案的归档范围对借款人提交的申请材料、贷前调查报告、贷款审批材料、贷款合同文本、贷款发放凭证、贷款抵押或质押物凭证等档案资料进行认真整理,移交档案管理人员,并办理相应的交接手续；贷款抵押或质押物凭证等重要单证原件要移交会计部门入库保管,贷款档案中要留存有关复印件。对个人住房贷款项目有关资料也要归档保管。二是要建立贷款档案借阅登记制度。凡需借阅档案的,须经信贷部门负责人签字批准并履行登记手续。三是要建立档案管理人员变更交接制度。档案管理人员调动工作时,必须办理有关移交手续,由移交人与接收人共同核点贷款档案材料,并填制《贷款档案交接表》。二、个人再交易住房贷款风险防范〔一个人再交易住房贷款业务中的主要风险点1．中介公司合作〔1合作中介公司信用程度风险。再交易住房贷款业务一般通过和中介公司的合作来完成,并由中介公司进行阶段性担保,中介公司的信用程度直接影响到建设银行的贷款风险。〔2合作协议签订中的风险。协议条款不完善,存在法律漏洞；协议印章不规范等；2．贷前调查〔1交易行为的风险。包括房屋买卖人为了获取银行信贷资金而进行的不真实的买卖。一是不过户,制造虚假资料,骗取银行住房贷款；二是直系亲属、朋友之间的交易,从表面上看是进行房屋的买卖,实际上房屋还是原房主居住。〔2交易价格风险。主要是指买方为套取多的银行贷款,与卖方协商一致,虚抬交易价格,多缴契税,从而将风险转嫁给银行。〔3交易房屋的风险。用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益等；房屋使用年限过长,处置难度大；属于赠予类房屋；房屋交易双方存在法律纠纷等。〔4借款人的信用风险。借款人在银行的征信系统中存在不良记录,贷款存在是欺诈行为；借款的承贷能力在贷款期限内发生变化；3．贷款审核审批、贷款的发放、贷后管理的风险点参照个人新建房贷款。〔二个人再交易住房贷款业务风险点的主要防范措施1．实行中介公司准入制度。一是对中介公司注册资金、资质等级、经营业务量、人员情况制定一个标准,选择有实力、信誉好的中介公司作为合作的伙伴；二是要求合作的中介公司预留一定比例的风险保证金,保证金可根据中介公司抗风险能力来确定。2．加强对借款申请人提交的材料真实性、合法性的调查。建立客户经理与申请人的面谈制度,通过与买卖双方的交谈,重点审查房屋交易的真实性。3．加强信息交流。定期将房产局对外公布的市、区、县各地房屋交易指导价格通过一定渠道公布,让客户经理了解,遇到价格异常的,客户经理上门核查,或降低贷款成数。4．加强交易房屋的审核。客户经理尽量实地查看出售的房屋,充分了解房屋的居住情况,并向当地拆迁部门和房屋产权部门咨询；严格审核卖方的老土地证、买方的新产权证、契税完税凭证原件等。5．对抵押的房产或贷款银行认为需要评估的抵押物,要委托评估机构对抵押物价值进行评估,要对评估机构的资质进行审查与确认。6．贷款发放时要严格按照借款合同约定将贷款下给卖方或担保公司。卖方来领款时必须买卖双方全来确认,并留有签收手续,签收手续要求保存5年,以备买卖双方有纠纷时查询或人民法院调查取证。7．贷款审核审批、贷款的发放、贷后管理风险防范其它措施参见个人新建住房贷款三、个人商用房贷款风险防范〔一个人商用房贷款业务中的主要风险点1．合作项目〔参见个人新建住房贷款2．贷前调查〔1借款人经营风险。商用房主要是用于盈利的经营性房屋,与普通个人住房贷款以工资薪金收入作为还款来源不同,个人商业用房贷款〔特别是金额较大的商用房贷款的还款来源主要是借款人的经营性收入,包括租金收入和其他经营收入等。商业用房的租金收入存在较多不确定因素,稳定性较差,如单纯以租金收入作还款来源,风险较高。其他经营收入来源复杂,有的借款人经营或实际控制多个实体,关系复杂,实际经营状况银行难以准确、全面掌握；有的借款人为外地人,经营实体也在外地,还款可靠性难以保障。〔2抵押物风险。一是抵押物评估风险。评估机构在利益驱动下,根据贷款需求额和银行抵押率要求,人为操纵评估结果,高估抵押物价值。二是抵押物租赁风险。抵押人利用租赁权优先的有关法律规定,将抵押物在设押前以低价甚至是免费租赁给他人使用,且期限长于借款期间,如银行审查不严,给将来处置抵押物带来较大影响。三是抵押物贬值风险。个人商业用房贷款期限最长可10年,受城市规划、周边环境、市场行情变化等因素的影响,抵押物有可能发生贬值。四是抵押物用途风险。如借款人将贷款所购房产用于医院、教育等公益性质的投资,按照担保法规定,公益财产不能设定抵押,有可能对将来的房产处置造成法律障碍。〔3借款人信用风险、材料真实性风险参照个人新建住房贷款。3．贷款审核审批、贷款的发放参照个人新建房贷款。4．贷后管理。除了个人新建住房贷款中风险点外,还要关注：〔1贷款管理与其规模不相匹配。贷款管理力度偏弱,贷前调查材料较为简单,贷后往往只关注借款人按月还款情况,在还款正常的情况下,未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测,一旦出现风险,将很难及时、有效采取应对措施。〔2一人多贷的风险。商用房贷款一般金额较大,有的借款人购买多份产权单位,操作中存在向同一借款人审批发放多笔贷款,或向实际购房人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人审批发放贷款的现象。〔二个人商用房贷款业务风险点的主要防范措施1．提高贷前调查深度。客户经理在贷前调查阶段,要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情况,评估偿债能力,揭示存在风险。2．加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致的,原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还贷主要来源,或借款人为外地人且在当地无经营实体的,要谨慎办理；严格审查贷款用途,防止以个贷形式套取贷款,用于不符合法律法规、国家产业政策和建设银行信贷政策的项目。3．合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款最高成数来确定,要对借款人所经营的实体进行风险限额测算,在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。4．加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理,客观、公正估值,合法、有效落实抵押登记手续。对商业前景不明的期房及单独处置困难的产权式商铺等房产,原则上不得接受抵押。5．强化贷后管理。加大贷后检查力度,将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点；对已形成不良的贷款,根据成因及实际风险状况,尽快采取保全措施。6．完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权,控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款,用于购买同一房产的,按单个借款人适用审批权限。第三节委托性住房金融业务风险防范一、公积金归集业务的风险防范〔一公积金归集业务的主要风险点1．与公积金管理中心签订的委托归集协议未经行内业务性审查和合法性审查而带来的合法合规性风险。2．由客户提供虚假的公积金开户、支取、转移凭证资料而带来的信用风险。3．经办机构违反公积金归集业务操作流程办理缴存、支取、转移等业务带来的操作风险。〔二公积金归集业务风险的主要防范措施1．按照标准的建设银行公积金委托归集协议文本签订委托协议书；采用非标准合同文本必须通过行内法律部门审查。2．经办机构严格按照规定的公积金归集业务审查流程和要求对客户资料进行尽职审查,重点在于按照银行结算制度及公积金管理中心的有关规定对账户开立、变更、缴存、支取、转移等审核要件的真实性、完整性与合法性进行审查。3．严格执行公积金归集业务操作流程和内控程序,按照住房公积金归集业务操作流程和内控程序办理缴存、支取、转移等业务,审核缴存、支取、转移凭证及相关清册填写是否正确,支取、转移凭证上单位印鉴与预留银行印鉴是否相符,身份证及公积金管理中心审核批准文件等职工支取转移证明材料是否齐全,把好凭证资料审核关,然后正确进行账务处理,并及时与客户对账。二、公积金贷款业务的风险防范〔一公积金贷款业务的主要风险点1．与公积金管理中心签订的委托贷款协议未经行内业务性审查和合法性审查而带来的合法合规性风险。2．客户提供虚假的贷款申请资料而带来的信用风险；3．经办机构违反公积金贷款业务操作流程带来的操作风险。〔二公积金贷款业务风险的主要防范措施1．按照标准的建设银行委托贷款协议文本签订委托协议书；采用非标准合同文本必须行内法律部门审查。2．经办机构按照委托协议和委托要求,加强对借款人资格和申请材料的审核,通过面谈、电话访谈、实地考察、行内外信息系统查询等方式审核借款人是否符合贷款条件；资料是否完整、真实、合法、有效；提供的担保是否合法、安全、可靠。3．严格按照借款合同签订、贷款发放、贷后管理等流程办理,并及时与客户对账。〔1发放贷款前必须由公积金管理中心拨存委托贷款基金,杜绝超委托贷款基金发放公积金贷款。〔2落实其他有关贷款发放条件。〔3严格按照合同签订流程与借款人〔包括共同借款人、担保人〔抵押人、出质人、保证人签订合同,其中,要加强合同复核操作程序,并且要严格按公积金管理中心要求对借款人提交的《公积金个人住房贷款借款申请书》和签署的《借款合同》的签字见证,对借款人及其共同申请人签字的真实性、有效性、合法性负责。〔4严格按照公积金管理中心指定的售房人收款账户将住房公积金贷款资金以转账的方式划入售房人账户,除当地住房公积金管理中心有特殊规定外,不得由借款人提取现金。〔5每日日终要认真核对各公积金管理中心委托贷款基金与委托贷款余额,确保各公积金管理中心委托贷款余额不大于委托贷款基金。第四节个人消费贷款业务的风险防范一、个人汽车贷款风险防范〔一个人汽车贷款业务中的主要风险点1．客户真实性的风险因客户身份不真实,非本人签署借款合同等法律性文件而导致的风险。经销商为骗取银行资金,采取收集、伪造借款人身份资料,且代借款人签订借款合同等手段取得汽车贷款后,将款项挪作他用、挥霍一空或携款潜逃。此类贷款风险较大,因借款合同等法律性文件非借款人签署,无法向借款人追索,而经销商一般也无还款能力,即使银行与保险公司签定了《合作协议》并由借款人向保险公司投保,保险公司亦可以投保人有欺诈事实而主张拒绝赔付,目前,对于保险公司能否据此主张免责事由依然有很大争议。2．交易行为真实性的风险因汽车买卖行为不真实而引起的风险。为套取银行资金,经销商与借款人串通,假借购车的名义向银行申请汽车贷款,通常情况下,借款人虽然身份真实,但提供的工作、居住情况等虚假,银行要求其承担还款责任存在较大的困难。而汽车的流动性较强,即使对所购汽车到交管部门进行了抵押登记,由于借款人在申请贷款时提供的就是虚假信息,借款人一旦潜逃,抵押物也就无从查找。3．客户信用风险客户因缺乏足够的偿债能力或诚信较差,未按借款合同的约定履行还款责任而导致的风险。近年来,车贷风险频发,并导致商业银行车贷业务无法快速发展,其中一个重要原因就是个人不讲诚信。有些人贷款买到车后,千方百计逃避还款,而汽车的流动性很强,客户如有意逃避,加之当初提供的材料不真实等,则贷款催收存在很大的难度。4．产品的市场风险因贷款抵押物的汽车贬值,在其价值低于银行贷款余额后,存在借款人不愿意再继续归还贷款的风险。对于丰富多彩的车市和不断推陈出新的车行,汽车的贬值是非常快的,它远不如房地产那样一般会升值。可以说,一辆新车〔古董除外从一买下起算,即使一天也没有使用,该车要想在转手出让,也已经贬值了。所以,汽车的贬值风险必须充分考虑。5．合作机构的风险由合作机构作担保的汽车贷款,合作机构的资金实力、诚信及履约能力是影响汽车贷款质量的一个重要因素。〔二个人汽车贷款业务风险点的主要防范措施1．真实性审查的风险控制认真审查借款人个人资料及资信状况,严格贷款发放程序。借款人提交申请材料后,应当认真审查申请人的真实身份、家庭状况、居住地址、联系方法等个人信息。对认为有必要的,应当到借款人单位或经营场所,了解其收入水平及个人信誉,正确判断借款人的还款能力。应当严格遵守贷款发放的程序,坚持与借款人见面谈话的原则,不得由经销商包办从借款申请到签定合同的全部手续。认真审查借款人购车行为的真实性,严防经销商伪造合同从而虚构借款人购车事实的行为。加强贷前调查,切实核查经销商的资信状况坚持实地调查原则,严格审查经销商的信用水平、领导层的资信及管理水平、自有资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等,对新近进入汽车市场的经销商要慎重考察,不能对只有办公场所而没有车场的经销商办理按揭合作业务。2．客户信用风险控制严格审查客户信息资料的真实性。经办机构应指定专人负责个人汽车贷款的贷前调查工作,贷前调查人员应对客户信息资料的真实性负责；必须面见客户了解信息；不得将贷前调查工作全权委托给保险公司、汽车经销商进行。了解客户的其他负债情况,调查有无贷款违约、拖欠记录。准确评价客户的还款能力,重点落实第一还款来源。了解客户是否具有稳定的收入或合法资产来按期还款；如客户还有其他银行负债,应评价其总负债额在家庭总收入中的占比是否合理。在贷后管理工作中应及时了解客户的经济状况。积极发挥汽车经销商或保险公司在贷后管理方面的作用；贷款的偿还应由借款人直接向建设银行经办机构还款；经办机构要及时进行贷后客户信息的调查了解,掌握借款人收入的变动情况。3．产品市场风险控制随时关注汽车市场状况,掌握不同类型、品牌车辆贬值风险的大小。对个人自用小型客车贷款,要细分产品,对不同品牌、不同价位、不同型号的车辆,根据其市场价格变化趋势,合理确定贷款的期限、首付款比例、利率水平等,有效控制因车辆贬值给建设银行个人汽车贷款造成风险的可能性。对于进口车辆贷款,在市场政策不断变化的情况下,车辆贬值风险较大,应通过提高首付款比例、缩短贷款年限、追加担保等措施规避价格风险。个人营运用途车辆贷款应充分考虑其较高的市场风险,严格审批条件,提高首付款比例,缩短贷款年限,落实有效的担保措施。个人营运用途车辆贷款主要面向挂靠在营运经验丰富、管理规范、实力较强的运输经营机构的购车需求；原则上借款人应具备1年以上的运输从业经验,所挂靠的运输经营机构从业时间超过1年。对缺乏运输经验、没有经济基础的客户,原则上不向其放贷。充分发挥中介担保机构或贷款车辆挂靠的运输车队在贷款车辆监控和客户管理方面的作用。严禁发放以个人名义购买产权归属公司法人的个人自用车消费贷款。同一自然人在同一贷款期限内,以建设银行提供的贷款购买汽车的最高数量不得超过2辆。根据掌握的汽车产品的价格水平,借助于可能的外部数据信息系统,考察借款申请人所购车辆〔包括新车、二手车价格的真实性和合理性。同时,针对新车和二手车、国产车和进口车、高档车和低档车不同的价格波动水平,设定不同的贷款额度和期限。4．合作机构风险控制采取由经销商、专业担保机构担保的贷款,应实时监控担保方保持足额的保证金。在担保的借款客户出现欠款时,督促担保方及时向客户进行催收；按合同约定从担保方扣收欠款,并通知担保方补充保证金。按照总行下发的《汽车消费贷款担保机构业务合作管理暂行规定》的要求,动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力,及时调整其担保额度。与保险公司的履约保证保险合作,应严格按照有关规定拟定合作协议,约定履约保证保险的办理、出险理赔、免赔条款等事项,避免事后因合作协议的无效或漏洞无法理赔,造成建设银行贷款损失的情况发生。5．操作风险控制严格按照个人汽车贷款业务的有关规定,规范业务操作。严格进行贷前调查与审核。通过面谈、家访等调查方式,了解客户的财产状况和收入水平,准确判断客户的还款能力。审查担保方式的合规性,有所购车辆以外的抵押物的,应调查核实抵押物的真实性,判断抵押物评估价值的准确性；由经销商、专业担保机构提供担保的,核实是否超出其核定的担保额度；由第三方提供保证的,核实保证方的真实性及其保证能力,避免存在互保、连环担保的情况。要求借款人必须亲自到场签订借款合同,办理贷款相关手续；借款人须将首付款以本人名义存入经办行指定账户或出具有效的首付款证明；贷款不能直接划至借款人的个人账户；经办行应督促借款人及时办理车辆抵押登记手续,落实担保措施,并收妥抵押登记的相关文件资料。实时监控借款人还款情况。还款出现异常时,及时了解借款人情况,采取催收措施。逾期程度不同,采取不同的催收措施,借款人当月不能按时还款的,经办行应在下个月内与借款人取得联系,及时了解情况,采取电话、家访等方式进行催收；借款人连续三个月未按合同约定还本付息后,经办行应在第四个月内按担保合同、协议规定,及时要求经销商、担保中介机构、保证人或保险公司代为偿还；违约四个月后,必须采取资产保全措施；如车辆变现所得款项不足以偿还贷款,经办行要及时扣划经销商保证金或要求保证人承担保证责任。保证合同的保证期间为合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止；保险公司履约保证保险的保险期限与借款合同履行期限一致；注意督促保证人履行保证责任和行使保险受益人权利。对借款人按月偿还借款的个人汽车贷款,经办机构应在每次借款人不能按期还款时,及时了解借款人情况,并在法定时效内按规定发出书面通知,取得并妥善保管回执,避免发生贷款回收丧失诉讼时效的情况。通过定期的贷后检查,及时获得客户信息的变更,包括地址、联系方式、工作单位、职位、收入情况、担保方情况等的变动,如变动对其还款能力产生影响,需采取必要的调整措施。可借助于中介服务机构,协助进行贷款催收工作。二、个人消费额度贷款风险防范〔一个人消费额度贷款业务中的主要风险点1．超额授信的风险消费额度贷款是基于个人消费以及个人预期收入的授信,其额度有较为严格的控制要求。在借款人还款能力内合理授信是消费额度贷款的授信宗旨,也是贷款资金安全的保证。银行在调查时,由于信息的不对称,存在不能完全掌握借款人贷款及或有负债的情况,比如借款人在多家银行借款,而各个授信银行若忽略借款人的其他借款情况仅单方面简单授信可能会造成银行整体系统对借款人超额授信的情况,导致借款人授信总额度与其实际还款能力明显不匹配,从而形成超授权的的信贷风险。2．个人信用风险个人消费额度贷款客户的准入首先符合信用等级评定为BB级的要求,信用及第三方保证方式的信用等级评定应达到BBB级,并根据借款人的评级情况授予相应的额度,个人信用评级与其授信额度紧紧相关,信用评级的高低决定其授信额度的高低,也表明其还款能力的高低,所以个人信用的稳定性与贷款资金的安全性是紧密关联的。由于个人客户的信用等级是随着时间变化而变化的,有的会逐渐上升,但有的会逐渐降低或因某种情况的发生突然降低。若借款人的信用状况发生变化而贷款行未及时发现并采取相应保障措施则会带来贷款的风险。3．担保变动风险①抵押物价值贬值风险《个人消费额度贷款办法》中对抵押方式的贷款额度期限约定是：可循环支用的抵押类的贷款额度有效期最长为5年,不可循环支用的抵押类的贷款额度有效期最长为10年。抵押物在长时间的贷款期限间存在价值变化的可能性,若抵押物价值大幅贬值则会对影响贷款资金的安全性。②第三方保证人担保能力下降的风险对于采取第三方保证方式的个人消费额度贷款,应关注作为第二还款来源的第三方保证人的变动情况。第三方保证人因信用状况的变化或经营状况的变化导致担保能力下降,则会造成贷款资金的风险。〔二个人消费额度贷款业务风险点的主要防范措施1．超额授信风险控制在授信调查时,经办行应认真调查借款申请人资信情况,调查方式主要有：通过与借款申请人的面谈了解其家庭负债及或有负债的情况；通过人行征信系统及建设银行内部相关系统查询借款申请人及其配偶负债〔含或有负债情况和信用记录。根据借款申请人提供的各项材料,综合评价借款申请人及其家庭收支状况、对外负债情况,判断其有无足够的偿债能力,并根据客户资信状况和担保情况合理授予贷款额度。2．个人信用风险控制关注客户信用等级评定的有效期。客户信用等级有效期为两年,自客户评价报告生效之日起计算。有效期满后,若客户与建设银行信贷关系尚未解除,建设银行应对客户的信用状况重新评定,调整信用等级。关注客户的重要变动。若客户发生重大变故,要及时反馈,并提前取消客户信用等级,终止其授信额度,对其债务根据法律要求应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款合同。重大影响事件包括借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力、失去稳定收入来源、发现不良贷款记录等。妥善保障债权。贷款行在贷后管理中如发现借款人存在下列表明不能履行借款合同的行为,应停止向其发放尚未支用的贷款额度,必要时应依合同约定解除借款合同、提前收回已发放贷款本息：转移个人资产,以逃避债务；卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其它法律纠纷；个人信用评级下降；未履行建设银行或其他银行的债务；有其他拖欠债务的行为；拒绝或阻挠贷款经办行定期监督检查的；借款人及家庭发生足以影响贷款安全的重大变化,未及时通知贷款行的；足以影响借款人债务清偿能力的其它情形。3、担保变动风险控制〔1抵押物价值跟踪对于期限较长的抵押方式的贷款,可建立对抵押物定期评估的制度,通过定期评估抵押物掌握抵押物的价值变动情况,对于大幅贬值的抵押物,贷款行应要求借款人追加抵押物,否则提前终止贷款,抵押物价值的跟踪能有效保障贷款资金的安全。跟踪关注第三方保证人的信用状况。跟踪第三方保证人的信用等级。第三方保证人为自然人的,信用等级须为A级〔含以上,且不得低于借款人信用等级,信用等级有效期为两年；对于保证人的信用评级有效期满后,若借款人与建设银行信贷关系尚未解除,建设银行应对保证人的信用状况重新评定,调整信用等级,对于信用等级不符合要