2021年中国房地产政策盘点【年报】

2021

年中国房地产政策报告2021

年中国房地产政策盘点2021

年，中央坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融审慎管理制度不断完善。下半年，伴随着楼市调整态势的深化，房地产调控政策触底，中央释放维稳信号，地方积极落实因城施策，力促房地产市场平稳健康运行。本报告结合

2021

年政策特点、影响房地产市场发展的政策要素，主要从中央调控政策、财政金融政策、地方调控政策、房地产长效机制建立等四个方面进行全面、系统的盘点。1.

“房住不炒”贯穿全年，房地产调控基调不变表：2021年中央对房地产调控基调的部分表述资本报告数据来自中指数据

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400-630-12302021

年中国房地产政策盘点2021

年，中央多次在重要会议中强调坚持“房住不炒”定位不变，上半年房地产市场热度较高，整体表现超预期，在政府工作报告、中央政治局会议、722

韩正副总理出席的电话会议等重要会议中均重申“房住不炒”基调不变，坚持稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变。更多方案资料关注公众号：精英策划圈下半年，随着房地产调控政策持续显效以及按揭贷款额度的收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，购房者置业情绪低迷，9

月底以来中央及各部委频繁释放房地产维稳信号，房地产调控政策底逐步显现，但“房住不炒”的楼市基调始终不变，2021

年中央经济工作会议中进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。2021

年中央经济工作会议为

2022

年楼市定调，强调中央坚持“房住不炒”基调不变，房地产调控的大方向没有改变，并提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在

40

平米左右，增量市场虽仍有空间但规模逐步见顶，行业发展模式亟待改变，在提升住房品质、实现全体人民住有所居的目标下，加快保障性租赁住房建设、推进实施城市更新行动等均为未来房地产行业重要发展方向。与此同时，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式已接近尾声，探索新的业务模式，实现高质量发展，亦将推动房地产行业向更高质量方向迈进。表：2016-2021年中央经济工作会议对房地产表述发布时间主要内容要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、产市场平稳健康发展。本报告数据来自

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400-630-123022021

年中国房地产政策盘点发布时间主要内容坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021资料来源：央行，中指研究院综合整理在

12

月

11

日召开的“2021-2022

中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆等对

2021

年中央经济工作会议进行了权威解读。宁吉喆表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。韩文秀表示“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。参考中央经济工作会议对

2022

年经济工作中的部署，保持国内经济稳定将是2022

年政府经济工作的重心，而房地产作为国内经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。住房作为居民的消费之一，为加强购房消费者合法权益的保障，预计地方在因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。2.

宏观政策精准发力，提升积极的财政政策效能，稳健的货币政策灵活适度2021

年，经济持续恢复增长，主要宏观指标在合理区间运行，面对全球疫情反复、洪涝灾害频发、双限双控、全国产业结构性调整等挑战下，我国

2021

年前三季度

GDP

数据仍保持较高水平，各季两年平均增速分别为

5.0%、5.5%和

4.9%，对外贸易维持较高水准、工业基础持续稳固下，经济整体保持稳定恢复态势。但面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，我国经济增长仍面临挑战。面对复杂多变的国内外环境，宏观调控政策保持定力、精准发力，为经济持续稳定恢复提供重要支撑。2021

年以来，结合我国经济形势变化，积极的财政政策更加注重精准、可持续。优化和落实减税降费政策，提升政策实施效果，帮助市场主体恢复元气、增强活力；强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度；加强地方政府债务管理，防范区域金融风险。整体看，2021

年实现了“十四五”良好开局，宏观政策保持稳健有效。本报告数据来自

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400-630-123032021

年中国房地产政策盘点资料来源：中指研究院整理同时，为了优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济，2021

年，央行在

7

月

15

日和

12

月

15

日分别实行两次全面降准，均下调金融机构存款准备金率

0.5

个百分点(不含已执行

5%存款准备金率的金融机构)，第二次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为

8.4%，第一次降准释放长期资金约

1

万亿元，第二次释放长期资金约

1.2

万亿元。12

月，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）调降，1

年期

LPR

报

3.80%，前值

3.85%，时隔

20

个月再次下降；5

年期以上

LPR

为

4.65%，保持不变。图：近三年中央经济工作会议关于货币政策的表述资料来源：中指研究院整理12

月的中央经济会议中提出，2022

年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。同时，财政部部长刘昆表示，“2022

年将实施更大力度减税降费，增强市场主体活力”，财政部门将准确把握稳字当头、稳中求进的要求，落实好积极的财政政策。中央强调将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，促进综合融资成本稳中有降，确保经济平稳健康运行。预计未来，货本报告数据来自

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400-630-1230，4010-56319253。2021

年中国房地产政策盘点币政策仍存边际放宽预期，降准和降息均存在一定空间，但全面放水可能性较低，更多的为“精准滴灌”，5

年期

LPR

调降的空间较小。整体看，2022

年宏观政策将以“稳”字当头。政策对经济稳增长的要求有所上升，年底中央经济工作会议强调要保持平稳健康的经济环境，继续做好“六稳”、“六保”工作，强调明年经济工作要稳字当头、稳中求进，宏观政策要稳健有效。2022

年，财政政策将发力，支出进度也将提速，财政政策和货币政策将更好地协调联动，根据经济发展的情况，及时调整跟进，为经济恢复发展提供更有效动能。2022

年，我国经济运行面临新的挑战和压力，宏观政策要稳，房地产市场要稳，力促经济稳增长。3.

地方全面落实因城施策，“双向”调节模式已开启2021

年地方政府持续完善市场调控“工具箱”，全国各省市发布房地产调控政策超过

450

次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，热点城市持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及精细度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断扩充，核心城市从限购、限贷、限价、限售等方面补充房地产市场管控政策。图：2016

年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势资料来源：中指研究院综合整理四季度，调控政策有所转向，收紧调控的城市逐渐减少，发布“扶持性”政策的城市明显增多。9

月底，央行提出“两个维护”后，市场维稳信号频繁释放，各地结合市场情况积极响应，部分房地产市场过冷的城市为稳定市场预期，对房地产调控政策进行微调预调，涉及提升购房贷款额度、发放购房补贴、调整预售机制、严控房价下跌、发布购房补贴等内容。本报告数据来自

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400-630-123052021

年中国房地产政策盘点表：2021

年以来地方调控政策梳理（主要城市）扶持政策“/昆明、青岛、武汉/湖北、青海槛”本报告数据来自

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400-630-123062021

年中国房地产政策盘点政策类型一线城市二线城市三四线城市省份天津、长春、武汉、哈尔滨、成都、石家

/庄预售资金监管略放松降低预售许可门槛////成都、哈尔滨、长春

义乌资料来源：中指研究院综合整理楼市调控政策趋向精细化，多地建立二手房成交参考价格机制。2021

年

2

月，在深圳率先推出二手房成交参考价政策后，全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进，包括宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、合肥、广州、北京

14

个城市跟进。北京、宁波、绍兴、三亚等城市主要针对热点区域进行试点，成都、西安、无锡等地逐批发布小区参考价，上海采取二手房挂牌价核验政策，深圳二手房成交参考价机制在全市实行。“二手住房成交参考价”政策发挥了价格的“价值尺度”作用，引导中介规范房源挂牌，引导金融机构合理贷款，进而稳定市场预期，抑制市场投机需求，促进市场理性交易，对二手房市场平稳运行起到明显效果。从目前已出台“二手房成交参考价”政策的十余城市场表现来看，参考价政策的整体效果较为显著，多数城市二手房市场快速升温的态势得到扭转，成交量逐步缩减，价格涨幅持续收窄甚至转跌。短期看，房地产市场调整态势仍在延续，二手房市场活跃度偏低，各地加码二手住房参考价可能性低。热点城市对限购、限售、限贷等政策进一步升级完善。2021

年，北京、西安封堵“假离婚买房”漏洞，要求原家庭住房套数超限购，离婚

3

年（北

京）、1

年（西安）内不得买房。上海、成都加强了赠与管理，赠与住房自转移登记日起

5

年内仍计入赠与人拥有住房套数，且对受赠与人的购房资格进行限制。东莞出台房地产调控新政“莞八条”，并将法拍房列入限购范围内。上海、衢州、金华、惠州、义乌、大连、银川、西安等城市从扩大限售范围、限售群体、延长限售时限等角度对限售调控政策进行调整。加强预售资金监管，维护住房消费者的合法权益。下半年房地产市场明显降温下，购房者观望情绪浓厚，房企销售回款承压，叠加房企偿债高峰的到来，企业资金压力持续提升，部分企业出现债务违约。为维护住房消费者的合法权益，确保新房开发项目能够按时交付，稳定房地产市场预期，地方政府相继收紧预售资金监管力促“保交楼”。其中，包括北京、重庆、成都、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或完善相关政策，落实银行的监管职责，多地上调预售资金监管比例，同时通过信息共享进行穿透审查，提高政府监督能力。另外，多地预售资金采取差异化提取机制，提高资金使用效率。部分城市在加强本报告数据来自

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400-630-123072021

年中国房地产政策盘点预售资金监管的同时，也对部分房企提供差异化资金提取支持，缓解符合条件房企的资金压力，满足房企合理的资金需求，维护房地产市场的健康发展，整体预售资金提取规则更加灵活。武汉、三亚等地允许银行开具保函替代预售资金监管，北京明确现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期的，项目可不进行预售资金监管；广西、石家庄等地根据房企信用资质调整监管比例；山东、天津、成都等地优化预售款支取条件。地方政策“双向”调节模式开启。在较大的房地产市场调整压力下，部分城市已出台扶持性政策，通过发放购房补贴、放宽落户、降低二手住宅个人所得税税率、调整公积金贷款额度、预售资金灵活提取等方式稳定房地产市场预期。部分城市推出“限跌令”，据统计，截至

12

月，已有岳阳、沈阳、长春、唐山等二十余城出台“限跌令”，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格固定比例，一定程度上将稳定购房者对房地产市场的预期。沈阳、哈尔滨、湖南省等地区放宽城市公积金政策，提高公积金贷款额度、放宽申请条件。宁波、沈阳、哈尔滨、长春等地政府发放人才购房补贴、出台人才购房优惠政策。青海、湖北、甘肃等省份以及青岛、昆明等城市出台放开落户政策，落户门槛持续放宽，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。长春、哈尔滨等城市放松预售资金监管，缓解企业流动资金压力，促进开发企业资金实现良性循环。武汉、三亚等地允许银行开具保函替代预售资金监管，北京明确现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期的，项目可不进行预售资金监管；广西、石家庄等地根据房企信用资质调整监管比例；山东、天津、成都等地优化预售款支取条件。整体来看，当前，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计短期各地将全面落实“因城施策”，扶持类政策或将加速落地，部分调整压力较大城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，保障合理购房需求正常释放。扶持类政策或聚焦在发放购房补贴、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、降低交易税费等方面，部分首套房首付比例较高的城市亦存在下调首付比例的空间。4.

房地产长效机制持续推进，土地供给、保障性租赁住房等相关政策持续推进2021

年，中央加快建立房地产调控长效机制，加快供给侧结构性改革。2

月，22个重点城市住宅用地“两集中”分类调控政策出台。7

月，发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快发展保障性租赁住房，增加住房供给，解决大城市突出的住房问题。10

月，全国人民代表大会常务委员会《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，房地产税试点工作加速推进。与此同时，房地本报告数据来自

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400-630-123082021

年中国房地产政策盘点产金融审慎管理制度持续完善，严查资金违规流入房地产市场，房企“商票”纳入监管等政策不断落实。图：房地产长效机制主要内容资料来源：中指研究院综合整理4.1

房地产金融审慎监管制度持续完善2021

年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。上半年，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。严格执行企业端“三道红线”和银行端“两条红线”的同时，亦在完善房地产企业三线四档融资管理规则，企业商票、拿地销售比等指标先后纳入监管。下半年，高层持续发声稳定房地产市场预期，10

月

15

日，央行相关负责人指出金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款；10

月

20

日，在

2021

金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”，同日，刘鹤副总理指出房地产合理资金需求正在得到“满足”。12

月

22

日，央行、银保监会要求银行业金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。本报告数据来自

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400-630-123092021

年中国房地产政策盘点图：近两年房地产金融审慎管理相关重点内容资料来源：中指研究院综合整理从“两个维护”到存在“误解”，到“矫正”，到“满足”，到“支持”，在房地产金融审慎管理的框架下，监管层对信贷政策执行不断进行“纠偏”，房企融资环境、居民端信贷环境逐步得到改善。前三季度金融监管持续强化下，房地产贷款余额增速持续回落。截至

2021

年

3季度，房地产贷款余额、个人住房贷款余额增速均持续回落，三季度，房地产贷款余额同比增长

5.3%，较

2020

年底收窄

6.4

个百分点，较各项贷款余额增速低

6.6

个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重由

2020

年底的

28.7%降至

27.1%；个人住房贷款余额同比增长

11.3%，较

2020

年底收窄

3.3

个百分点，低于各项贷款余额增速0.6

个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重为

19.7%，较

2020

年底下降

0.2

个百分点。更多方案资料关注公众号：精英策划圈随着

9

月底以来，中央及各部委多次强调要满足房地产合理贷款需求，新增居民中长期贷款连续偏紧后边际改善，住房信贷环境有所好转。2021

年

10

月，住户中长本报告数据来自

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400-630-1230，10010-56319253。2021

年中国房地产政策盘点期贷款增加

4221

亿元，同比多增

162

亿元，结束了连续

5

个月的同比回落；个人住房贷款新增

3481

亿元，相较

9

月多增

1013

亿元，环比增长

41%。随着房地产信贷政策的落地执行，未来住房信贷环境有望进一步改善。2022

年，预计房地产资金监管整体仍将较为严格，严防资金违规流入房地产市场，企业端“三道红线”和银行端“两条红线”继续执行，但相关指标存在微调和继续优化完善的空间。中央持续推进房地产金融环境改善，一方面改善购房者信贷环境，另一方面在保障市场稳定和不改变房地产融资政策大方向的前提下，积极为优质房企提供政策支持，推动化解当前多发的房企流动性风险。预计接下来房企开发贷和并购贷款将持续合理发放，房企短期流动资金方面的压力将有所缓解。4.2

重点

22

城供地“两集中”政策出台，土地端供给侧改革持续推进2

月

18

日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求

22

个重点城市住宅用地实现“两集中”——集中挂牌、集中出让，进一步加大重点城市住宅用地供应，要求一年内发布住宅用地公告不能超过

3

次。首次供地土地市场热度高，8

月，自然资源部积极响应中央加快完善“稳地价”工作要求，对第二批次重点城市土地出让规则做出调整。多城市优化第二批供地土拍规则，最高溢价下调至

15%，多数城市取消“竞配建”，竞价达到上限后转为摇号、一次报价或竞报高品质方案等方式并禁马甲，增加开发资质要求，加强购地自有资金来源审查，部分城市引入“定品质”要求。图：第二批土拍集中供地调整内容资料来源：中指研究院综合整理本报告数据来自

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400-630-1230112021

年中国房地产政策盘点表：22

个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况限限竞竞竞高

竞政府

竞

70/

摇号限

禁定竞加强限地禁司禁自持股售，次报建设并禁南沙珠超禁禁拍入房持租装机值郑州

√√⍻√⍻√

√

15%50%熔断后摇号，郑东龙湖区域两宗地块限房价数据来源：各地方自然资源与规划局，中指研究院整理二批供地规则调整后，土地市场整体降温，流拍撤牌率明显提升。11

月重点城市对第三批供地土拍规则进行微调，但依旧遵循自然资源部对重点城市第二批供地的要求，最高溢价、出让方式等均有所延续。部分城市优化第三批供地出让条件，降低房企参拍资金门槛，提高项目利润空间。出让条件优化后，整体仍延续低温态势，流拍撤牌略有好转。预计

2022

年，22

城“两集中”政策存在优化空间，土拍规则或将根据各地的实际情况进行进一步调整和优化，土地参拍门槛或将有所放宽，提升地块利润空间，比如降低初始地价、提高销售限价，亦或减少相关配建等，提高企业拿地积极性，稳定土地市场预期，促进各城市土地市场平稳健康发展。4.3

完善住房市场体系和住房保障体系，保障性租赁住房建设加速我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。我国住房保障体系建设始于

1994

年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出向中低收入家庭提供具有社会保障性质的经济适用住房，拉开了我本报告数据来自

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400-630-1230122021

年中国房地产政策盘点国政策性保障性住房体系建设的大幕。此后，随着我国住房保障体系建设的不断推进，廉租房、公租房都成为阶段性解决中低收入家庭住房难题的重要手段。近年来，我国流动人口规模不断扩大，大量新市民、青年人的持续流入，使得大城市住房租赁需求不断增加，租赁市场供给结构性问题不断凸显。图：我国住房保障体系发展历程资料来源：中指研究院综合整理在此背景下，我国推动住房租赁市场发展的步伐明显加快。2019

年

7

月以来，住建部先后在

24

个城市进行了住房租赁市场发展试点；2020

年底的中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为

2021

年要抓住的八大重点任务之一，2021

年3

月政府工作报告中，再次强调保障好群众住房需求的重要性，指出“要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。2021

年

3

月公布的《“十四五“规划纲要》中，亦强调了，“完善住房市场体系和住房保障体系。……加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。2021

年

7

月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。截至

12

月中旬，已有广东、湖北、浙江等

9

个省和上海、成都、武汉等

21

个城市出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（或征求意见稿）。本报告数据来自

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400-630-1230132021

年中国房地产政策盘点图：“十四五”期间各地保障性租赁住房筹集计划（万套）注：江苏、四川、陕西、安徽等省数据来源于“十四五”住房发展规划，其他省市数据来源于保障性租赁住房实施意见。数据来源：中指研究院整理在加快发展保障性租赁住房的指导下，预计

2022

年租赁市场将获得更大力度的支持，供应端、需求端政策将不断完善和细化。“十四五”期间，随着保障性租赁住房的大力供给，大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，租赁市场相关规则、政策、制度也有望加快完善，住房租赁市场的发展环境将进一步优化。4.4

规范房地产市场秩序，聚焦开发、买卖、租赁和物业四大领域2021

年

7

月，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用

3

年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。本报告数据来自

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400-630-1230142021

年中国房地产政策盘点图：八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容据不完全统计，截至

12

月底，已有天津、厦门、浙江、江西、山西、辽宁、云南、苏州、安徽、山东、海南、广东、河北、福建、黑龙江、新疆等

20

余省市，发布了整治规范房地产市场秩序行动方案，全国范围的

3

年整治运动正在持续展开。从内容上看，房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务是整治重点。启动持续整治规范房地产市场秩序工作以来，全国各省市陆续推出房地产市场整治方案，加大房地产市场秩序整治力度，积极落实跟进相关举措，预计

2022

年发布整治方案的城市范围将不断扩大，各地区整治方案也将持续完善，促使房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务更加规范。本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点4.5

城市更新配套政策持续完善，首批试点城市名单公布图：城市更新重大政策出台轨迹数据来源：中指研究院整理2021

年以来，中央

10

余次表态城市更新或直接出台相关政策。2021

年

3

月，两会政府工作报告提出实施城市更新行动，计划

2021

年新开工改造城镇老旧小区

5.3万个。《“十四五”规划纲要》进一步强调实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。8

月，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》发布，要求严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。11

月

4

日，住建部发布《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、长沙、成都、西安等

21

个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。政策的核心目的是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动。整体来看，试点城市的选择主要还是未来城市更新政策有进一步优化空间的城市，政策的影响将主要集中在城市更新发展环境的改善上。未来，在落实城市更新底线要求、坚持“留改拆”并举的基础上，21

个首批试点城市（区）在政策力度层面灵活度会更高，在工作机制、实施模式、配套政策方面将营造更有利社会资本参与的机制和环境。随着在城市更新改造过程中遇到的难点和痛点在探索过程中得到解决，城市更新整体将进入政策体系加速构建期与企业实践发展机遇期。本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点4.6

房地产税试点工作加快推进，为房地产税立法和改革积累更多经验自

1986

年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定开始对企业房产和居民出租房征收房产税，我国房地产税工作进程就在持续推进。1986

年，政府对企业房产和居民出租房开征房产税。2006

年，中央将改革房地产税收制度正式写入“十一五”规划。2011

年，上海和重庆试点征收个人住房房产税，并明确“十二五”期间对房地产税改革研究，房地产税改革正式进入实操阶段。2012

年和

2014

年，“两会”分别提出加快城镇住房信息系统建设和做好房地产税立法相关工作，加快完善房地产税改革底层架构，房地产税改革逐渐进入立法准备阶段。此后，“十三五”规划和历年“两会”均提及要稳妥推进房地产立法。数据来源：中指研究院整理2021

年，房地产税试点深化扩围加快推进。5

月，财政部等

4

部门已召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。10

月

15

日，习近平总书记发表文章《扎实推进共同富裕》，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。10

月

23

日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12

月

27

日，全国财政工作视频会议指出

2021

年在做好房地产税试点准备工作上取得了新成效。本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点图：开展房地产税改革试点工作决定的主要内容资料来源：中指研究院综合整理针对试点地区，本次《决定》中明确提出要“统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”，预计房价高、前期房价涨幅较大、市场韧性较强的地区更适合进行房地产税试点。图：房地产税对房地产市场影响的路径数据来源：中指研究院整理目前房地产市场正处于调整通道，中央连续释放维稳信号下调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，预计试点城市推行时点或将结合市场恢复情况确定。短期来看，若试点公布，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点的对冲政策。土地市场方面，房地产税开征在供应端将会对地方土地财政和供地节奏产生影响。房地产税收对住宅用地出让金存在部分替代作用，短期替代效果较弱，中长期有利于地方降低土地财政依赖度，推动地方土地供求规模趋于合理，引导库存处于合理区间。而在需求端，房地产税开征抑制新房市场投机性需求释放，从而或将影响房企拿地预期，进一步推动土地市场降温。新房市场方面，房地产税开征在供应端对住宅产品的业态和结构均有所影响。若税收免征标准按面积计算，不同家庭类型对户型偏好度不同；若按首套进行免征，大中户型的偏好度或增加，企业增加相应户型的供应意愿提升；如对高档住宅计税，部分别墅或大平层产品将受到影响，长期持有偏好下降。在需求端，房地产税开征对市场成交量价均会产生影响。增加不动产的持有成本，有利于增强不动产的流动性，二手房市场供应量增加下，大城市住房的供需矛盾得到缓解，房价涨幅趋于平稳。另外，根据日韩经验来看，单纯开征房地产税对市场调控短期效果明显但中长期效果相对有限，主要原因是作为税基的房屋评估价格偏低且免税优惠力度较大，当房屋总价年涨幅超过税收支出后，房地产税对投机需求的抑制作用降低。而新加坡等地区对空置房大幅上调税率或额外征税，引导多套房产所有人出售或出租房屋，缓解市场供求矛盾，优化资源配置，市场相对平稳。租赁市场方面，房地产税开征提高多套房产所有人持有成本，也增强其利用租金弥补税收支出的意愿，租赁住房供应量有所增加，租金涨幅在一定程度上受到抑制，值得注意的是，我国香港的差饷默认由房屋使用人缴纳，而我国部分大城市租赁市场供求差距仍大，存在房地产税支出被转嫁到租金的情况，从而增加承租人的资金负担。因此，在推进房地产税改革和立法的同时，对租房合同和租金的整治和规范也应加强。未来，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国指数研究院，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点附表

1：2021

年中央及相关部门楼市调控表态时间部门政策内容谈问土宏重考场合集3时遏融目稳大房。督导房地产工作时强调，城市政府要根据人口流入情况，切实”突中加、化同，康定义高范建赁，20010-56319253。2021

年中国房地产政策盘点时间部门政策内容住房税费负担。市住保由多产住特广、将困收四转征，范数纳，级城线决还控金7

月

22

日

韩正：从实际出发➢7

月

22

日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正本报告数据来自

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400-630-1230212021

年中国房地产政策盘点时间部门政策内容控工的地平工三加的实源联产市租、展险等点一行金房并业成目类。施建季场围本报告数据来自

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400-630-1230222021

年中国房地产政策盘点时间部门政策内容监性个理规建续，四”。障人门做决和不，金融工作座谈会持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。对，，，、于观地务地需改大针机资消，，23010-56319253。2021

年中国房地产政策盘点时间部门政策内容决满断此，突发机结验场理政的，为《必须实现高质

因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好决更良策。健重趋要济稳、观本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点时间部门政策内容期房房康柱、、，可点企者进和附表

2：2021

年部分省市调控政策时间

城市政策内容整规。发化该，见方企的监、预稳：人本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点时间城市政策内容内，市房值家交应市擅价住。查房，区市1

月

27

日成都房地产市场平稳健康发展带来不良社会影响。1

月

25

日，成都市住建局、进加，赠购开；得由，市受贷②严格实施房地产贷款集中度管理，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点时间城市政策内容还月审首个切规险和费月住；立价房获请的个人经营性贷款。2、切实加强支付管理：严格执行受托支付制度，对借。婚用地强商平场容二，如销加本报告数据来自

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年中国房地产政策盘点时间城市政策内容套套、有购，不达，②方管要出且手在，无房有贷已结清或有房无贷已结清等

40%，非普通住房首付

50%；⑦对。建限家联备理策调严。整体快关本报告数据来自

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