长三角地产与产业机遇解读

指引地产发展的五大主题，梳理出对于地产发展有战略性指引的五大内容：实经 科实经科创绿永文民安体坚持把发展经济的力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造国、质量强国、航强国、交通强国、络强国、数字中加快发展数字经济促进数字经济和实经济深度融合。优化基础设施布局结构、功能和系统设施体系

教育优先发展、科技立自强、人才引领驱动，加快建设教育强国、科技强国、人才国。强化国家战略科技力量，形成国家实验室系，统筹推进国际科创新中心、区域科技新中心建设，加强科基础能力建设，强化技战略咨询，提升国。

加快发展方式绿转型，推动经济会发展绿色、碳化是实现高质发展的关键环发展绿色低碳产业，加快节能降先进技术研发和广应，推动形绿色低碳的生产式和生活方。

推进文化自信自强，铸就社会主文化新辉煌；坚持以文塑旅、旅彰文，推进文和旅游深度融合展。全面推进乡村振兴。发展乡村特产业，拓宽农民收致富渠道。

推进国家安全体系能力现代化，坚决护国家安全和社会定。坚定维护国家政权全、制度安全、意形态安全，加强重领域安全能力建设确保粮食、能源资源、重要产业链供链安全。数据来源：公开资料整理，高力国际。1实体经济：标准厂房市场前景广阔党的二十大报告明确指出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型业化“。立足我国制造业的规模优势、推动先进制造业集群发，将是巩固壮大实体经济的根基。十年来，我国持续保持世界第一制造大国地位。作为我国先进制造业的龙头，长三角区域的生产总值约占国生产总值的四分之一。长三角地区主要城市的发展，基本形成了由上海向外辐射的产业梯度转移的生态圈，产业集群优势明显，产业门类齐全，城市群区域综合实力全国领先、工业化水平高。长三角主要城上海南京苏州无锡常州嘉兴长三角主要城上海南京苏州无锡常州嘉兴杭州宁波主导产业汽车产业、生物医药、子信技术机械备集成电路、汽车制造、子信、智电生物医药、高新纺织、新能汽车电子、机械制造、生物医药、人工智能、纳米技术装备制造、汽车及零部件、生命科、精机械电子信息、装备制造、疗器、半、车零部件、轨道交通精细化工、纺织业、新料、互联网、医疗器械、高仪器电装备制造绿色石化、汽车、高端备、材料电子信、软件、生物医药节能保等建议与展望：在大力发展实体经济的背景下，长三角高品标准厂房将迎来持续发展，核心城市的标准房租金价格将有望维持以上的年均增长；重点城市土地集约利用会促使产品逐渐转向市型厂房和工业上楼，而重点产业增质提量发展目标也将对载体提出更高的要求，未来厂有更强竞争力；新型工业化意味着专精特新为代表的高术高附加值行业将成为市场新宠，并会对智慧工厂和工业互联网带来显著的发展机遇，先进制造业集群式发展使现有的工业强市如上海，苏州等地区拥有更多发展的主动权，相信投资人将持续关注核心城市厂房类资产的收并购机构，并继续探索利用公募S募资与持经营的机会。图：上海临港着力发展前沿产业 图：苏州市厂房市场概况集成电路亿元生物医药亿元人工智能亿元民用航空亿元新能源汽车亿元高端装备制造亿元临港新片区“十四五”规划1中明确提出，将重点发展集成电路、人工智能、生物医、航空航天四大产业，并重临港新片区“十四五”规划1中明确提出，将重点发展集成电路、人工智能、生物医、航空航天四大产业，并重点支持先进制造业和战略性新兴产业领域重大项目加速前沿产业集群建设。临港“十四五”：中心射、翼齐2年重点产业产业规模目标浦东国际机场南侧区域临港新片区吴江区：万方注：厂房存量面积包含现有及未来入市项目；数据截至22年上半年工业园区：11万方万方吴中区：万方空置率4万方万方太仓市：万方相城区：昆山市：高新区：万方租金常熟市：苏州大市范围工业厂房总存1,100万方张家港市：8万方以苏州市工业园区、高新区、吴中区三区标准工业厂房市场为供应近年来，标准厂房市场处于快速增长期，尤其是业发展成熟的华东区域，更多企业寻求专业开发提供的高标准的物业设施、专业的物业管理和园运营，标准化厂房市场前景广阔。：两翼齐飞是指依托上海自贸试验区临港新片区、长三角一体化示范区虹桥商务区、张江科学城等战略平台，发挥对内对外开放枢纽作用；来源：公开资料整理，高力国际。

数据来源：国家统计局，高力国际整理实体经济：未来将加大力度建设现代化货物

图：从十八大到二十大，物流地位逐渐提升二十大年月流通体系及物流基础设施物流作为连接生产及消费的关键环节，其在国家战略层面的重要性逐步凸显。一方面，二十大再次提出了要加快建设交通强国。年，中共中央、国务院颁发《交通强国建设纲要》，提出到0年全面建

十八大201年月未直接提到物流供应链等关键词但十八大以来相

十九大7年月在现代供应链领域育新增长点、形成功能；加强物流等础设施网络建设；设交通强国

着力提升产业链供链韧性和安全水平加快建设交通强国；确保重要产业链供链安全“人民满意、保障有力、世界前列”的交通强国，实现“人享其行、物优其流”。另一方面，二十大报告再

发布多项物流相政策

来源：根据公开资料整理，高力国际明确“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。”“十四五”规划纲要具体阐述了现代化基础设施的五大方向，其中就包括物流产业基础设施建设。近年来，受到国内出口增长及线上购物消费习惯改的影响，仓储物流园的需求量持续增长，国内仓储固定资产投资保持平稳（详见图6），主要城市仓储租金普遍上涨（详见图7）。根据世界银行提供的统计，中国仓储物流设施面积总量排名靠前，但人均1和的20%左右。物流基础设施建设升级和结构优化是持续性的具有长期机遇。

图：1年至202年国内仓储业固定资产投资情况单位：亿元0000000单位：亿元000000000010203040506072018090001701 9 0 4 6 7 6 4 7 图：中国主要城市物流仓储租金地图（022年上半年）华北北京B1.76|+天津B0.87|-廊坊B1.13|-郑州B0.86|-青岛B0.76|-南B7|-% 大连B0.57|-% 沈阳B0.65|-% 长春B0.56|-

华东上海B3|苏州B1|昆山B3|太仓B5|无锡B7|嘉兴B4|-1.4%杭州B8|南京B9|南通B2|-0.3%哈尔滨B2|%

常熟B6|宁波B8|华中武汉B1|-长沙B5|-华西成都B1|-

建议与展望：《交通强国建设纲建议与展望：《交通强国建设纲》提出，将壮供应链服务、冷链快递、即时直递新业态新模式，推进智能收投终端末端公共服务平台建设；积极发展人机车物流递送、城市地下物流配送等。冷链仓储、即时配送、智能流产业园等细分赛道迎来发展机遇结合政策端及市场端各项有利因素我们判断物流仓储物业将持续受到本青睐，其开发与交易量将不断走高。以上海市场为，据统计，未五年（年-202年）新增项目供应量将超过过去五年（01-2011年）总供应量的两。重庆B8|-西安B2|-昆明B5|阳B9|-%金|(YO)单位：每平方米每天注：净有效租金不含税费、物业管理费及免租期

香港B7|圳B0|%东莞B0|惠州B0|广州B4|佛山B0|南宁B7|注：.来自二十大报告第四，指出将加快建设制造强国、质量强国、航天强、交通强国、网络强国、数字中国”来源：高力国。科技创新：坚持科技是第一生产力、人才是第一资源、创新是第一动力二十大报告强调“完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地“，“加快建设教育强国、科技强国、人才强国”，”科技自立自强能力显著提升”。创新是我国实现高质量发展、创造经济新增长点的重要抓手。无论从加大研发收入（图8）还是推动重点领域项目、基地、人才一体化配置方面，国家都投入巨大。十四五”期间，我国将加强基础研究、注重原始创新，瞄准人工智能、量子信息、集成电路、生命健康、脑科学、生物育、空天科技、深地深海等前沿领域，实施一批具有前瞻、战略性的国家重大科技项*能体产业园的开建设在未五年来全的发跃进。图：中美支出及P占比 图：上海产业园区总供应量（万平方米）二十大期间十九大期间中国经费支（人民币亿） 美国R经费支出（人民币亿元）二十大期间十九大期间000000000000000000

中国经费与比值 美国经费与比值

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3 7 0 4 3 3 9 2 2 0703 7 0 4 3 3 9 2 2 来源：高力国际006 07 08

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图：上海产业园区各行业的净吸纳量占比软件与互联网 集成电路 通信技术 生物医药装备制造 新能源车 其它21%7%9%8%9%46%21%7%9%8%9%46%0-050-070-09 0-上半年建议与展望：科技创新将成为未来发展的主旋律，核心城市的重点产业园区中高参数标准的产品将最受市欢迎，新兴产业园区板块需要通过构建产业生环境吸引高技术企业的入驻。基础研究与硬科的研发与制造机会显著，产园区有望迎来新的综合用地发展阶段，提供研发，实验，试，成果转化，展示，总部等复合功能，并为中高端人才提供多层次的产业和生活配套。图：软硬件并举的产业园区配套体系提升创新服务与环境

来源：高力国际产业园区配套体系企业运营服务工商咨询法律咨询财务咨询科技服务人才服务金融服务债权融资上市服务其他金融服务政府服务行政审批行业会议资源对接信息服务生活娱乐餐饮文体住宿教育医疗产业与商务会议会展孵化器检测中心金融机构基础设施能源设施通信设施环境设施公共空间智慧设施软件配套硬件配套来源：高力国际注：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和3年远景目标纲要》，国家发展改革委，2年。绿色永续：推动绿色发展，促进人与自然和谐共生图：房地产企业的碳中和图：房地产企业的碳中和解决方案十协助企业制定科学绿色发展战略，根企业自身情况制定中长期目标和相应协助企业制定科学绿色发展战略，根企业自身情况制定中长期目标和相应减排方案根据气候变化相的信息披露框架政策制度，帮助业进行碳披露系性管理计算企业或项在社会生产活各环节中直接间接排放的碳碳排管理平碳排管理平碳资产管理报深入推环境污报告 防治

提升生态系多样性稳定性通过数字化与智能源管理平台，协助业准确监测碳足迹通过数字化与智能源管理平台，协助业准确监测碳足迹挖掘节能减碳空间企业碳资产开与管理，制定套成熟的资产理模式与流程调碳达峰智能与数字化应用规划绿色建筑与健康建筑定位图智能与数字化应用规划绿色建筑与健康建筑定位图：SG助力房地产全生命周期的发展

持续性企业碳减排碳信息披露企业碳盘查方兴未艾企业碳减排碳信息披露企业碳盘查1 规划定位房地产全生命期的各环节EG在我国起步较晚，但其可持续发展、绿色低碳等核心思想“双碳“目标不谋而合。因此1 规划定位房地产全生命期的各环节3••2房地产行业推行EG时不我待。房地产项目的投资方、开发商运营方乃至物业咨询单位和规设计单位等各方都应积极探寻EG理念与项目的结合点，引入各项策略提升项目的EG3••2建筑升级改造4（图13）。房地产企业也应积响应绿色转型，从碳排查、碳资平台等各环节入手，积极搭建碳中和解决方案（图12），提升身的各项EG表现，推动绿色转型。建筑升级改造4图：新能源车产业链

可供提升可供提升ESG现的略设计施工 •设计施工••资产投资管理资产投资管理

绿色资产金融产品应用 • 可持续发展评估指数评标碳汇产品和技术开发与用 •绿色资产金融产品应用 • 可持续发展评估指数评标碳汇产品和技术开发与用 • 气候财务风险披露5建筑可再生能源技术应推动绿色智能交通基础施建设•••••绿色施工管理BI技术使用绿色健康安全运营与循化发展建筑运营碳资产管理••••项目产业导入策划生态与能源系统规主动与被动节能低碳设低碳与工业化建材使用可持续运营管理团队建设智能化管理与物联网系应建筑与能源系统持续性适建筑与能源系统审计提升建筑终端电气化水平重点用能设施设备节能 汽车电子内饰底盘供给上游资源主产地：境外镍矿钴矿三电系统 电池 电机 电控电池生产负极正极隔膜电解液下游汽车厂•••二十大强调“发展绿色低碳产业、倡导绿色消费”，将给 汽车电子内饰底盘供给上游资源主产地：境外镍矿钴矿三电系统 电池 电机 电控电池生产负极正极隔膜电解液下游汽车厂•••图：2-2026中国新能源汽车销量预测（百万台）01 0F 0F 0F 0F 0F纯电动汽车插电式混合动力汽车50来源：根据公开资料整，高力国际 来源：C，高力国际注：《绿色产业指导目录（9年版）》，国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、生态环境部、住房和城乡建设部、中国人民银行、国家能源局联合印发，年3月。文化民生：推进文化自信自强、全面共建乡村振兴后疫情时文旅产业进入快车道近两，大量的出境旅游需求被限制挤压到国内市场，恰逢中国消费者个性化、高品质需求的觉醒，为我国文旅市场带来新的发展机。文旅消费包含多场景和丰富内图）；在二十大精神指引下，文旅产品除了追求形式上的创新与独，更要关注其承载的文化内涵和价值推进中华文化自信自。文旅产业也是助力乡村振兴的有力手。地方政府应分析自身优势禀，围绕做强一产、做优二产、做三产进行多维度探，找到破局抓手，聚力主要产方向，在发展优势产业的同时促进一二三产业融合，构建三产融合的循环体，最终实现乡村产业振兴的良性闭。图：文旅助力乡村振兴的良性闭环

图：文旅消费发展场景

文商旅娱文商旅娱目运营管城市文创平台搭与品牌整合营销城市商业态升文旅消发展场文创产业区融合发城市更新老建筑活影视产业区融合发做强一”打造高效智慧农业，助力一一品建设，解放农民生产推动二三产业发展，进而反哺一产，实现良性循。发展绿色循环农业，挖掘农业碳汇价值拓宽农民收入手段，将绿水青化为金山山。

做优二产”以农产品加工为核心，企合作，打造产业I形象，孕育龙头企业集群做优做大二产，进而反一产，实现联动品牌的产品对口直供，同时促三产，即开发特色农业游等，最终实现三产联动。

做亮三产”数据来源：公开资料整理，高力国打造以乡村旅游、科教育、文化传承等为心的乡村服务业，做亮点特色，塑造自身I，获得市场认可，进而实现由三产带二产促一产，并立足品牌价的多维度产业共融”数据来源：公开资料整理，高力国图：1-202年我国养老机构市场规模

医养融合形成潜力新赛

来源：高力国际876549 3 9 210

36…

数） 增速%）133%7 139%136%140%137%133%7 1 1 8

6%4%2%0%

老年人群体不断扩大以及老年人健康意识不断提升，对养老产品和医疗健康资源的求。需求推动下，房企或社会机构推出的针对年人群的康养产品越来越多。例如上海市持企业利用存量资源、土地转性增加养老位供给，将推动康养地产的发展加速。3 4 3 4 8 3 2 07 2018 09 00 010F0F0F0F来源：高力国际

医疗器械等终端产品和产业结构带来影响。建议与展望：建议与展望：乡村振兴的核心是产业发展与文化升级，产业发展需要深挖农业本质，在实现高效智慧绿色农业的基上，打造农业模式，突出碳汇价值。并赋予文商旅的内容与活动创新，结合新兴科技，整合多方资源，实现创新发展。随着人口结构的变化，医养行业和银发经济将进入快速发展期。安全体系：以新安全格局保障新发展格局

图：“东数西算”国家数据中心集群二十大报告强调，“增强维护国家安全能力。坚维护国家政权安全、制度安全、意识形态安全，加强重点领域安全能力建设，确保粮食、能源资源、重要产业链供应链安全”。数据中心作为技载体，对国家、企业及个人信息安全发挥至关重要的作用。

中卫集群

和林格尔集群古纽宁夏枢

京津枢纽

张家口集群年月，“东数西”工程全面启动，确定并划了个国家算力枢纽节点和个国家数据中心

群 甘纽肃枢

长三

芜湖集群集群，全国一体化大数据中心体系完成了总体局设计，新型算力网络体系构建正当其时。新基建时代，数据中心的布局亟需加强统筹协调，从全局角度进行顶层设计。通过启动东数算工程，有助于解决我国结构性供需矛盾，助推我国数字经济发展。

天府集群重庆集群

纽 成渝枢纽贵州枢纽贵安集群

枢纽长三角生态绿色一体化发展示区集群粤澳纽业局新分布

来源：根据公开资料整理，高力国际

韶关集群二十大提出“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”，确保“重要产业链供应链安全”。从年的贸易冲突到近期拜登政府签署《芯片和科学法案》，针对中国芯片产业的限制和制裁逐步升级，也提升了芯片国产替代的必要性和迫切性，特别是美国对技术封锁带来供应链安全的担忧，将会进一步加速国产化。在二十大提出产业链供应链安全的背景下，集成电路产业发展将进入更加战略性的高度。智能传感器产业园国家智能传感器创新中心普陀

宝山区装备材

上海集成电路技术与产促进心国家集成电路设计生产促进金桥信息功能材料国家重点验传感技术联合国家重点验国家集成电路创新中心

芯片设青浦区封装测材料松江区芯片设设备材

芯片设计

浦东新区张江 芯片设芯片制封装测康桥设备材料惠南专用集成电路与系统国重点验室电子化学品专区

奉贤区 临港材料建议与展望：全方位的安全格局将为网络安全，新能源，建议与展望：全方位的安全格局将为网络安全，新能源，储能工业软件，芯片等诸多行业带来明确的发展机会益。国产替代与内循环的构建，结合科技创新的主律，为本土企业提供更有利的发展环境。十四五期间，上海市集成电路产业规模年均增将达到20%左。上海市集成电路产业规模按销售收入计算将达到5153亿元（年）。长三角地产机遇：总结与建议：二十大报告为中国未来的发展道路总结与建议：二十大报告为中国未来的发展道路指明了方向，提出了建设中国式现代化的发展目标。长三角地区作为中国经济总量最大，产业完整度最高，科技含量领先的地区，将承担更大的使命，迎来更好的机遇我们认为“自主、创新、高质量”的发展目标将迎来新一轮以科技创新为主线，带动多行业加速发展的格局，将能够带领经济和市场逐步走出目前的低潮期，对于长三角地区产业园区，工业厂房，物流数据中心等实体经济承载地产项目带来促进性发展，并坚定看好这些项目在核心城市中的发展机会。先进制造业集群式发展与构建产业链安全将进一步加强核心城市产业发展的主动权，未来将实现核城市为龙头，汇聚完整产业链条，并协同分布于周边城市的产业集群布局，并吸引人才加速聚集。绿色