金科美院复盘报告

金科中梁美院项目复盘报告西部区域客研定位部叶岗+邢楠悦+李沛迎2020年11月金科中梁美院——标准节点执行情况拿地后20天召开方案评审会20年9月26日开盘20年1月20日启动土地踏勘20年2月14日报集团20年2月28日获取土地20年3月16日完成二阶段定位20年3月19日方案评审会20年6月12日方案批复20年8月15日示范区开放开盘前42天示范区展示拿地后210天实现开盘取地时间定位评审会方案评审会方案批复示范区展示开盘2020年2月28日16天20天105天169天210天按期按期按期按期按期金科中梁美院——示范区执行情况取地时间示范区标准化运用示范区打造方式（永久）示范区面积示范区展示工期示范区成本2020年2月28日标准化45天6340㎡169天2450元/㎡按期按期适配按期总额超支105万商业用地社区服务设施用地二类居住用地东风渠公园二类居住用地该项目示范区设置在项目西南角人流聚集区，正对东风渠公园。示范区依标准化设计，配套停车场、园林景观体验区，动线设计合理，灵活利用交房区园林作为后场展示；示范区总面积6340㎡，其中售楼部450㎡，后期将作为商铺投入使用，成本节约，因地制宜，展示效果与竞品对比良好。开盘效果2多维度复盘3复盘反思41定位回顾目录

PART1——定位回顾土地属性

147亩，R=1.8，成都近郊产业配套居住区大规模地块，成交楼面价6800元/㎡，实际楼面价6863元/㎡；四周道路均为在建或规划。

供地批次控规编号用地性质占地面积（亩）容积率建筑面积（万㎡）其中可售面积（万㎡）建筑密度/绿地率限高(m)最大/最小商业比车位比

LQ14(252/211):2019-14二类住兼商147.12641.817.655172217.655172225%/30%应满足周边军事设施相关控制要求10%/0%住宅：1.2个/100㎡商业：0.8个/100㎡配建、代建及其他规划要求：竞得人需于净用地外北侧配建并无偿移交东西向道路352*12=4224㎡，建设标准依据《成都市公园城市街道一体化设计导则》和《成都市公园城市街道建设技术规定》，且需要在道路及配套设施完成水稳层施工后才能办理经营性用地商品房预售许可。宗地清表及打围由竞得人负责；宗地内暂未发现需要迁改的地下管网，在开发建设过程中，若发现地下管网或任何需要竞得人另行处理的地下状况，由竞得人负责迁改并承担费用自首次取得《施工证》之日起36个月内竣工。绿建二星，单体预制装配率不低于30%，成品住宅比例应达80%。按《成都市电动汽车充换电基础设施建设专项规划》要求：100%预留充电桩安装条件，建成比例不低于40%，鼓励在最低比例上增建竞得人签订履约协议后4个工作日内按出让宗地的成交总价的6%缴纳履约保证金（7204万元)配建道路板块：产业配套居住区，配套较为欠缺发展格局：龙泉驿区空间发展重点打造“一山一芯联三片”全域空间结构，本次宗地位于车城板块，以制造产业功能区为主，地块所处位置主要为产业配套居住区；车城板块：配套较为欠缺，主要依托龙泉老城板块，居住氛围欠佳；地块南靠汽车主题公园，西临龙泉驿区千亿汽车产业园，距龙泉老城核心区5km，距天府广场25km，距成都东客站15km（车程30min）。板块能级：十陵/青龙湖>大面>书房（皇冠湖）>龙泉老城>车城。十陵西河西平同安龙都北路龙泉老城车城书房大面洪河洛带青龙湖城市“东进”主要发展方向城市价值分化板块价值属性项目层级典型项目主城改善外溢热点板块十陵品牌开发商聚集，政策利好不断，具备优质生态资源、区域热度持续提升，高地价导向未来产品供应以首改、再改类为主首改、再改、豪改龙湖景粼玖序（精装洋房2.2-2.3万）主城老牌刚需外溢板块，近期改善抬头大面城市发展红利逐渐体现，早期以刚需住宅为主，目前出现改善类住宅，近年开发热点区域，配套逐渐趋于成熟，城市界面新，居住氛围浓厚，首改、再改、豪改新希望锦麟府（精装洋房2万）区域新兴改善板块书房龙泉皇冠湖核心规划区域，配套及景观资源较为丰富，改善性洋房，别墅为主，吸引大量内生改善客群首改、再改北大资源紫境东来（精装高层1.7万）区域成熟老城板块龙泉老城龙泉老城区，刚需刚改产品为主导产品，配套资源丰富成熟，居住氛围浓厚（其中包含了龙泉老牌改善区域东山板块）刚需、刚改、再改龙湖/中骏/光明璟悦天著（精装洋房1.75万）地缘产业刚需板块车城制造产业配套及地缘客群居住区，以刚需产品为主，配套资源、环境等资源集中在单一居住组团内，剩余范围居住氛围较差刚需三盛都会城（二手清水高层1-1.1万）市场——土地供需：成交量价呈现一定的波动性，2019年龙泉驿区共计成交可开发体量160.1万㎡1、土地成交规模：住宅成交量呈现一定的波动性，2017年至今由于城市开发思路与开发模式的变化（TOD，大运会），土地成交量上升；近三年龙泉驿年均成交住宅用地147.8万㎡；2019年龙泉驿区共计成交8宗土地，1278亩，可开发体量160.1万㎡；2、楼面价格：龙泉驿区位于成都东进主攻方向，依托汽车产业及东进利好，区域价值日益凸显。2014-17年成交楼面价持续上涨，17年已达8323元/㎡；2018-2019年，近两年由于配建大运会场地相关地块及TOD地块入市，拉低全区成交楼面均价；2019年成交8宗住宅用地，成交楼面价6732元/㎡；注：房联口径，数据包含住宅用地、住兼商和商兼住三类

用地面积（亩）可建建面（万㎡）楼面价（元/㎡）宗地数量2014330.2111.8113532015670.99136.3192482016230.943.9454032017694.8107.98323620181245.6175.553251320191279.9160.167328住宅市场分析：市场改善趋势显著，同时刚需市场需求旺盛龙泉驿区各业态供销存价对比：龙泉2019年洋房及别墅产品供应增加，市场改善趋势显著，但限制于去化不理想等原因，致使改善产品存量激增；2015-2019年龙泉高层产品基本处于供不应求状态，去库存趋势显著，刚需市场购房活跃度较高。销售

状态板块项目名称产品面积段（㎡）存量

（万㎡）均价（元/㎡）20202021Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4在售

（一级存量）龙泉

城区梵悦里高层121/15816.511000（清水）

小高层185/顶264/底38512.514000（清水）

卓越樾山府洋房123/1436.516000（精装）

龙湖璟悦天著洋房/小高层117/1366.516500（精装）

联排185/2174.024500（计容，清水）

领地溪山兰台洋房1433.517500（精装）

叠拼-1.2-

帝一广场高层76-1141.212300（精装）

龙樾高层82-1271.510700（清水）

东山府锦高层117-1361.512500（精装）

大面板块卧龙谷玖号高层151-1967.118500

别墅4.823000

新希望锦麟府高层-12.9-

洋房-2.4-

小高层116-1551.319000

合院2704.333000

泰华锦城高层50-1121.09000

凯德卓锦万黛高层89-1369.98750（18年，清水）

书房板块北大资源紫境东来高层107-1815.917500

叠拼144-3671.925500

电建洺悦御府洋房114-23517.721000

十陵板块中梁壹号院洋房100-1320.723000

小高层18000

中海御湖世家高层106-1480.017500

叠拼1565.227000

景粼玖序一期洋房113-22314.221000

小高层20700

在售项目合计存量145.3

待售

（二级存量）车城开元68亩高层/洋房-9.1-

龙泉

城区金科博翠山洋房102-11914.4-

合院1751.3-

新加坡60亩--8.1-

弱竞争板块项目8个--199.1-

待售项目合计存量232

一二级合计存量377.3

竞争格局：市场竞争环境良好，小面积高层及别墅类产品存在一定市场机会项目销售周期一、整体竞争：龙泉驿区在售项目存量合计为145.3万㎡，去化周期为1年；一二级合计存量为377.3万㎡，去化周期约2年；本案所处车城板块由于规划以二类工业用地为主，周边配套较为欠缺，板块大环境不佳，存在一定的竞争劣势。二、板块竞争：车城板块当前无在售项目，与项目强竞争关系的龙泉城区及同安等板块在售存量54.9万㎡，待售存量32.9万㎡，一二级存量合计约88万㎡，去化周期1.5-2年。三、业态竞争1、高层：区域高层以大面积为主，去化较为缓慢，月均20-30套，清水成交均价11000元/㎡，80-100㎡小面积套三去化较好；2、洋房：竞争板块在售洋房以大面积为主，面积集中在120-160㎡，精装均价16000-18000元/㎡；功能型洋房较大存在市场机会；3、别墅类产品：别墅在售产品少，主力面积170-220㎡，清水均价约23000-24500元/㎡。邦泰81亩待售项目在售项目本案金科博翠山蓝光91亩恒邦152亩轨交投212亩城投220亩华润298亩璟悦天著龙湖景粼玖序开元68亩中梁壹号院卓越樾山府领地溪山兰台电建洺悦御府华润未来之城华侨城38/69亩新加坡丰隆60亩绿地新里桃川溪新希望锦麟府中海御湖世家北大资源紫境东来府梵悦里龙樾帝一广场高层竞争格局：面积段

（㎡）该面积段存量

（万㎡）202020212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q470-800.2

81-900.6

91-1001.3

101-1100.5

111-1200.7

121-13014.5

130以上10.4

面积段

（㎡）项目名面积段

（㎡）存量

（万㎡）70-80帝一广场76-800.281-90龙樾82-860.691-100龙樾940.3帝一广场95-981101-110龙樾1020.5111-120东山府锦1170.7121-130开元68亩预估1247.56梵悦里1216.9130以上东山府锦1360.8梵悦里1589.6高层业态存量附表：高层业态面积段存量统计：业态总价段项目名该总价段存量（万㎡）面积段（㎡）成交均价（元/㎡）总价段（万元）202020212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4高层110万以下龙樾1.582-10310700（清水）87-110

帝一广场0.276-8012300（精装）93-98

111-130帝一广场195-9812300（精装）116-121

131-150梵悦里6.912111000（清水）133东山府锦0.711712500（精装）146

开元68亩7.56预估12412000（精装）148

151-170东山府锦0.813612500（精装）170

170万以上梵悦里9.615811000（清水）178

高层业态总价段存量统计：面积段：120㎡以下户型较为稀缺，市场存量较小，存在市场阶段性空白，是入市产品机会点；总价段：已知项目总价130万以下及135-145万市场存量小，存在市场阶段性空白；二阶段建议：综合面积段及总价段，考虑本案获取成本及区位因素，建议压面积控总价，高层面积段控制在95㎡以内，优化单体结构，降低公摊，最大限度保证项目得房率。机会面积段机会总价段洋房竞争格局：面积段

（㎡）该面积段存量

（万㎡）202020212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4101-1107.8

111-12010.6

121-1305.3

130-1402.5

140-1506.2

面积段

（㎡）项目名面积段

（㎡）存量

（万㎡）101-110金科博翠山102-1037.8111-120金科博翠山1196.6龙湖璟悦天著1174.0121-130开元68亩预估1241.5卓越樾山府1233.8130-140龙湖璟悦天著1362.5140-150卓越樾山府1432.7领地溪山兰台1433.5洋房业态存量附表：洋房业态面积段统计：业态总价段项目名该总价段存量

（万㎡）面积段

（㎡）成交均价

（元/㎡）总价段（万元）202020212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4洋房165万以下强竞争板块在售项目无165万以下洋房166-185金科博翠山7.84102、103预计16500（精装）168-170

开元68亩1.48预估124预计14000（精装）174

185-205金科博翠山6.58119预计16500（精装）196

龙湖璟悦天著411716500（精装）193

卓越樾山府3.812316000（精装）197

206-225龙湖璟悦天著2.513616500（精装）224

卓越樾山府2.714316000（精装）228

225万以上领地溪山兰台3.514317000（精装）243

洋房业态总价段统计：面积段：仅我司博翠山项目有110㎡以下洋房，产品面积段分部较广，且去化周期相对高层较长，当前无明显市场机会；总价段：竞品项目总价段均在165万元以上，165万元以下总价段洋房存在一定市场机会；二阶段建议：各竞品项目洋房面积段均在115㎡以上，强竞争板块洋房竞争相对激烈；结合总价及面积段，建议本案控制洋房业态占比，同时控制洋房面积。当前洋房去化普遍欠佳，各面积段均竞争激烈，我司博翠山项目洋房货量充足机会总价段别墅竞争格局：业态总价段项目名该总价段存量

（万㎡）面积段

（㎡）成交均价

（元/㎡）总价段（万元）202020212021Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4别墅345万以下强竞争板块在售项目无345万以下别墅345万龙湖璟悦天著2.4149（含地下185）23100（计容，清水）345

390万金科博翠山1.3178（含地下254）23000（计容，清水）390

400万龙湖璟悦天著1.6161（含地下217）24800（计容，清水）400

面积段

（㎡）该面积段存量

（万㎡）202020212022Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4141-1502.4

161-1802.9

别墅业态面积段统计：别墅业态总价段统计：面积段

（㎡）项目名面积段

（㎡）存量

（万㎡）141-150龙湖璟悦天著149（含地下185）2.4161-180金科博翠山178（含地下254）1.3龙湖璟悦天著161（含地下217）1.6别墅业态存量附表：面积段：已知在售项目别墅业态较少，仅我司及龙湖璟悦天著规划别墅业态，其中龙湖149㎡联排别墅占比较大；总价段：龙湖璟悦天著项目149㎡联排总价345万元，且将于本案同周期竞争，为本案别墅业态核心竞品；二阶段建议：综合面积段及总价段，考虑本案所处区位成熟度不及东山板块，建议别墅业态控制总价，与龙湖149㎡联排别墅设置30-40万元价差，同时，强化赠送，提高项目溢价能力。机会总价段周边二手房市场：车城板块二手房以高层为主，挂牌价（2019年12月）多为9000-10000元/㎡（清水），精装较清水价差高1000元/㎡左右；二手房成交以80-90㎡套三为主；备注：数据来源为链家网及其他中介口径目标地块周边二手房项目量价信息时间小区在售套数19.12挂牌价（元/㎡）面积段（㎡）总价（万元）备注2019.12龙腾东麓城421050067-11667-125两室/三室/四室，以套三为主，主力面积段67-85㎡，精装清水每平价差1000左右；三盛都会城261050070-11772-132低单价、低总价；小面积42㎡公寓套一公寓至107㎡住宅可供选择。住宅清水8000元/㎡起，以套三为主，主力面积90㎡；精装价格11000元/㎡左右，最高12000元/㎡绿林书院271100071-11386-138基本为简装房黎明新村（二期）190007478精装套二黎明新村2期绿林书院三盛都会城龙腾东麓城600m1.5km1、二手房挂牌价（2019年12月）：本案项目周边二手房在售项目主力面积段为70-90㎡，三房居多，清水均价约10000元/㎡，精装均价约11000元/㎡；2、二手房购房客群：东麓城、三盛都会城容纳客群为当地职工、退休工人等刚需客户，小区入住率90%以上（中介口径）；销售业态参考项目及量价首次开盘时间一阶段入市价格

（元/㎡）二阶段入市价格（元/㎡）价格年增幅年去化面积备注高层1、梵悦里：主力面积121-185㎡，高层总价133-175万元，小高层总价260万元；项目一期于2019年9月28日开盘，至今高层去化约90套，清水成交均价11000元/㎡，月均30套；小高层至今仅去化4套，清水成交均价14000元/㎡；

2、龙樾（尾盘）：主力面积82-103㎡，高层总价88-110万，项目于2019年10月26日首开，截止2020年1月31日去化295套，月均去化70套，成交均价10700元/㎡（清水）；

3、周边二手房：高层清水成交均价为10000元/㎡2020年3季度13000元/㎡（精装成本1020）15000年增幅4%6.7万㎡（首批次推售2.86万㎡，货值3.71亿，首开去化86%）月均去化60套洋房1、龙湖中骏光明璟悦天著：洋房1T2,9-11层，面积段集中在117,136㎡；2019年12月11日首开，推出洋房240套，月均去化15套，精装成交均价16500元/㎡；2、卓越樾山府：洋房1T2，11层，面积为123/143㎡；于2019年10月首开，截止1月31日成交37套，月均成交10套，精装成交均价16000元/㎡；3、金科博翠山：预计6月首开，精装均价16500元/㎡；2020年3季度14300元/㎡（精装成本1020）16000年增幅4%3.9万㎡（首批次推售1.2万㎡，货值1.72亿，首开去化86%）月均去化30套叠拼龙湖中骏光明璟悦天著：联排别墅：地下一层+地上三层，面积段集中在185,217㎡；首开推出联排别墅60套，截止2020年1月31日，去化23套，清水成交均价18731元/㎡（根据计建面积来算），折算到计容建面，成交均价24500元/㎡；2020年3季度280万/套（单价18667元/㎡）20000年增幅4%0.9万㎡（首批次推售0.27万㎡，货值0.5亿，首开去化86%）月均去化5套（建议上叠250万；下叠310万）商业1、龙腾东麓苑：1F：1.6-1.8万元/㎡

2、三盛都会城：1F：1.4-1.6万元/㎡2021年2季度1F：20000元/㎡1F:20000不考虑增幅0.36万㎡项目区位较偏月均300㎡车位1、龙腾东麓苑：车位7万/个，2016年2月至今共推出200个车位，截止目前去化164个，去化率82%）

2、三盛都会城：车位6.5万/个，2017年17月至今共推出车位974个，截止目前去化271个，去化率27.8%；

3、金科博翠山：预计车位10万/个2021年2季度7万/个7万/个——销售车位占户数比60%共2095个车位，可售1634个，车位销售1011个；

产品量价一二阶段各业态定位存在差异，本案二阶段为提升项目利润做了产品优化和价格提升，最终定位T6高层15000元/㎡，洋房16000元/㎡，叠拼20000元/㎡，价格分别高于拿地版2000元/㎡，1700元/㎡及1333元/㎡。方案呈现为保证货值提升溢价，减小高层体量，增加叠拼体量，由于高层户型面积放大，洋房仅保留四房户型；同时优化业态排布，高层L型排布，栋栋观景，洋房及叠拼组团式排布。业态拿地版|体量(万㎡)/建面(㎡)方案版|体量(万㎡)/建面(㎡)差异分析2T6高层11.4/89+94+959.06/91+98+107业态变化：无变化。体量变化：高层减少1栋，洋房由9栋减少8栋，叠拼体量增大，由1.8万㎡增长至5万㎡；户型变化：高层由于单体改变及消防规划调整要求，户型较拿地版增大；洋房仅保留四房户型，建面117㎡，同时增加顶跃；叠拼以上下叠及三叠组合，以保证货值溢价。排布变化：高层由组团式改为L型点式排布，做到栋栋观景；洋房及叠拼组团式排布保证私密性；减少商业体量以腾出密度于洋房叠拼，保证项目溢价货值。洋房3.8/103+1154.05/117叠拼1.8/1505/145+145（上下叠）/145+145+165（三叠）拿地版方案方案版方案定位呈现营销宣传与前期定位基本一致，进一步强调项目景观优势，及全龄社区的宣传版面。定位版主题构建占位成都“东进”大方向，同时车城板块未来发展可期双公园加持南侧紧邻东风渠汽车主题公园，北侧正对五环绿带公园全龄社区，四季园林，一轴一环五园布局营销主题宣传成都东，双公园，艺术大城被大地眷顾的房子全生命周期景观配套

PART2——开盘效果

示范区展示效果西南角人流密集处选址，利用商业+交房区园林打造，采用温州瓯海售楼部模块，落地效果与方案版基本呈现一致，展示效果良好选址面积（㎡）打造方式落地效果及进度评价方案阶段项目西南角6340商业+交房区施工进度严格按照策划执行，按时保质完成；示范区整体落地效果与意象图基本保持一致，展示效果良好。落地阶段项目西南角6340商业+交房区差异性无差异无差异无差异示范区实际落地图示范区意象图开盘效果—2020年9月26日首开推出2栋高层、5栋叠拼，合计2.97万㎡，货值共计4.68亿，开盘一月认购1.26亿元，金额去化率34.4%，未达到集团要求。开盘当天认购0.22亿；推货去化率达4.7%（按金额）、3.7%（按面积）开盘一月认购1.26亿；推货去化率达34.4%（按金额）、35.4%（按面积）开盘至今认购2.67亿；推货去化率达57.1%（按金额）、57.6%（按面积）2020年9月26日开盘推出：高层25#,26#,共计2.54万㎡，货值3.81亿；叠拼7#,8#,9#,10#,15#，共计0.43万㎡，货值0.87亿；合计2.97万㎡，货值4.68

亿。注：开盘至今/2020年9月26日-2020年11月8日,共43天首开高层首开叠拼开盘效果—开盘高层成交均价15062元/㎡，叠拼成交均价21139元/㎡，价格实现达预期。高层：90㎡小建面套3单去化优于98㎡及107㎡套3双户型，开盘一月高层平均套去化率为35.5%，去化情况一般。叠拼：开盘一个月，上下叠去化均衡，均超50%，整体去化率53%，去化情况较好。业态高层洋房叠拼拿地版发展量价135001450020000拿地版定位量价130001430018667开盘实际价格15062未推21139高层、叠拼开盘价格分别高于拿地版定位量价2062、2472元/㎡一阶段量价偏低，二阶段量价合理产品户型单户面积（㎡）装修标准整体货量（已摘牌）开盘推货开盘一月成交（认购）开盘均价套数套数套数按套去化率元叠拼套4三A1140毛坯101010100%19527套4三A214520201155%22558叠拼小计30302167.7%21139高层（27F）套3单B91毛坯80803746%14682套3双C9888882124%15589套3双D10788883338%15002高层小计2562569135.5%15062总计28628611239.2%-开盘效果—高层成交量价均优于市场竞品，叠拼由于区域差异，价格实现较竞品较低，但去化优于竞品。项目高层（元/㎡）洋房（元/㎡）别墅（元/㎡）城投锦澜悦山成交价格14000（精装2530元/㎡）15000（精装2780元/㎡）/销售情况10月29日开盘，去化约30套10月29日开盘，去化约10套/梵悦里成交价格11000（清水）//销售情况月均去化2套//龙湖璟悦天著成交价格/15700（精装）18934（计建）销售情况/月均去化20套月均去化7套金科博翠山成交价格/16540（精装）18490（计建）销售情况/月均去化65套月均去化7套成交价格：高层成交价格15062元/㎡，叠拼成交价格20758元/㎡，高层成交量价优于市场。去化速度：高层及叠拼月均去化量均优于市场竞品。回顾项目基础及开盘效果，一个核心问题待解答——

金科近郊大盘造势十足，量价实现超出拿地预期，项目去化情况较好的核心原因有哪些？

PART3——多维度复盘

市场产品客户分析新房市场政策：无明显变化预售条件规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。限售产权证取得之日起3年内限售限价成都目前无实质限价影响限签无限贷首套房首付比例30%，二套房主城区首付比例不低于60%，天府新区和高新区不得低于70%，三套及以上拒贷政策分析：成都为新一线城市，有限购限售政策土地可以抵押，但办理预售需解押或银行出具同意函预售资金监管方式为100%监管，实际监管资金总额为工程建设资金总额1.1倍，使用资金额度可与银行自行商量，政府不做强制要求。阶段实行时间段限价政策政策意图实际案例初始阶段2017年12月-2018年4月主城区限价13000元/㎡，近郊远郊按各区域控制红线严格执行（如：双流管控红线8800元/㎡）通过销售备案限价来抑制过热的土地市场，以行政手段强行“急刹车”，显示政府调控决心和手段18年3月，朗诗熙华府开盘均价16649元/㎡（清水12998，精装3651）第二阶段2018年4月-2018年6月主城区限价17000元/㎡、近郊14000元/㎡，远郊12000元/㎡（区域需有相应的低价房源进行对冲，保证总体均价平稳）高价地难入市，限价政策矫枉过正，房企叫苦连天；政府政策阶段性回调，以低价房源入市对冲高价房源，拉低平均数据，价格多方持续博弈，限价螺旋上升5月，保利天空之城开盘均价19140元/㎡（清水14954，精装4186）第三阶段2018年6月-2018年11月主城区限价20000元/㎡、近郊14000元/㎡，远郊12000元/㎡（区域需有相应的低价房源进行对冲，保证总体均价平稳）土地市场持续降温，土地财政压力巨大；新房二手房价格剪刀差严重，市场“怪相频出”，摇号恐慌引起中央注意，房地产“市场化”调控手段失灵，购房者与开发商均需要政府新限价政策引导规范9月，招商大魔方开盘均价22198元/㎡（清水18000，精装4198）第四阶段2018年11月-12月大成都限价全部按照20000元/㎡最高清水限价控制逐步打开限价政策，快速去化之前的低价地项目的同时，也为主城近两年各高价地后期预售价格进一步拉升做铺垫，引导房价“市场”化运作的回归11月，中大文儒德开盘均价26299元/㎡（清水20000，精装6299元/㎡）第五阶段2019年1月-2019年7月高价地逐渐入市，核心区域高价地的最高限价提升至30000元/㎡（包含精装申报价）进一步放松限价调控，解套高价地，托升土地市场19年2月，武侯金茂府均价29999元/㎡（精装申报价5895元/㎡），首批次已去化完毕现阶段2019年7月-至今基本放开限价政策，核心区域高价地的精装最高限价提升至39999元/㎡实质性放开限价对市场的调控，房价回归市场属性19年7月，新希望D10均价34269元/㎡（精装申报价5999元/㎡）限购、限售，但限价已基本打开（成都精装限价39999元/㎡，当前限价政策已无实质性影响）楼面价格：2017年至今，宗地5公里范围内，共成交住宅用地土地7宗，由于出让地块位置等条件不等，价格相差较大，5800-9400元/㎡；其中，2020年2月获取的美院项目，成交楼面价6800元/㎡；此后项目附近仅成交一块住宅用地，长城以7300元/㎡竞得美院东南侧92亩地块。潜在存量：本案强竞争板块（车城、龙泉城区、同安、龙都北路板块），住宅潜在可开发体量约12.3万㎡（不含收并购）；1、2020.6佳兆业59亩地块59亩-r1.5-总建5.9万㎡成交楼面价：15950元/㎡溢价率：63%销售价格：未售2、2019.12邦泰81亩地块81亩-r2.0-总建10.8万㎡成交楼面价：12520元/㎡溢价率：41%销售价格：未售5、2019.11恒邦152亩地块152亩-r2-总建20.3万㎡成交楼面价：3770元/㎡溢价率：0%商业占比51%销售价格：未售3、2019.12金科博翠山157亩-r1.5-总建15.8万㎡成交楼面价：6900元/㎡溢价率：0%销售价格：未售4、2019.12蓝光91亩地块91亩-r1.5-总建9.07万㎡成交楼面价：10850元/㎡溢价率：30%销售价格：未售6、2019.6城投220亩220亩-r1.5-总建21.9万㎡成交楼面价：5517/㎡溢价率：0%销售价格：未售7、2019.6华润时代之城298亩-r2.0-总建39.8万㎡成交楼面价：4465/㎡溢价率：0%销售价格：高层20000元/㎡9、2018.12龙湖景粼玖序143亩-r2.0-总建19.1万㎡成交楼面价：9300元/㎡溢价率：33%销售价格：小高层21000元/㎡13、2018.6华侨城38/69亩38/69亩-r1.5/2.0-总建13.1万㎡成交楼面价：6000元/㎡溢价率：0%销售价格：未售12、2018.8中梁壹号院40亩-r1.5-总建4万㎡成交楼面价：8750/㎡溢价率：22%售价：洋房23000元/㎡11、2018.10华润未来之城532亩-r2.5-总建75万㎡楼面价：4260元/㎡溢价率：0.02%销售价格：高层20000元/㎡14、2018.5卓越樾山府56.6亩-r2.0-总建7.5万㎡成交楼面价：7950元/㎡溢价率：51%销售价格：洋房17000元/㎡10、2018.12开元68亩68亩-r2.0-总建9.05万㎡成交楼面价：5800/㎡；溢价率：0%售价：未售8、2018.12璟悦天著117亩-r1.5-总建11.7万㎡成交楼面价：6250/㎡溢价率：1%销售价格：洋房16500元/㎡16、2017.12电建洺悦御府152亩-r2.0-总建20.3万㎡成交楼面价：9000元/㎡溢价率：2%销售价格：高层21600元/㎡17、2017.11龙润丰锦60亩-r2.0-总建8万㎡成交楼面价：6200/㎡溢价率：38%售价：小高层1400018、2017.11绿地新里80.58亩-r2.0-总建10.7万㎡成交楼面价：4500元/㎡溢价率：0%销售价格：已售罄15、2018.3领地溪山兰台52亩-r1.5-总建5.2万㎡成交楼面价：9400元/㎡溢价率：71%销售价格：洋房18000元/㎡19、2017.9新希望锦麟府144亩-r2.5-总建24万㎡成交楼面价：11000元/㎡溢价率：69%销售价格：高层20177元/㎡邦泰81亩待售项目在售项目金科博翠山蓝光91亩恒邦152亩城投220亩华润时代之城璟悦天著龙湖景粼玖序开元68亩中梁壹号院卓越樾山府领地溪山兰台电建洺悦御府华润未来之城华侨城38/69亩新加坡丰隆60亩绿地新里桃川溪新希望锦麟府中海御湖世家北大资源紫境东来府20、2020.2金科中梁美院147亩-r1.8-总建17.7万㎡成交楼面价：6800元/㎡溢价率：42%销售价格：未售23、2020.2隆基泰和32亩32亩-r2.0-总建4.2万㎡成交楼面价：11000元/㎡溢价率：96%销售价格：未售金科中梁美院隆基泰和32亩24、2020.5华润99亩99亩-r1.5-总建9.9万㎡成交楼面价：6535元/㎡溢价率：0%销售价格：未售华润99亩佳兆业59亩25、2020.6阳光36亩36亩-r1.5-总建3.6万㎡成交楼面价：3950元/㎡溢价率：0%销售价格：未售21、2020.6瑞新45亩45亩-r1.5-总建4.5万㎡成交楼面价：3550元/㎡溢价率：0%销售价格：未售阳光36亩瑞新45亩22、2020.8长城92亩92亩-r2.0-总建12.3万㎡成交楼面价：7300元/㎡溢价率：18%销售价格：未售长城92亩土地市场

供应有序，项目附近仅成交一块住宅用地，计容建面12.3万㎡；注：数据来源为房联，数据口径为备案口径，数据截止时间为2020年10月住宅市场供销平衡，成交均价稳步攀升，处于上升周期；1、住宅份额：2015-2017年市场处于供不应求的态势，由于供应量逐年减少，龙泉驿住宅成交量逐年下降，但供需仍保持平衡态势；2017-2019年，近3年年均成交约228万㎡，2019年成交157.2万㎡；本案所在的车城板块由于2019-2020年无新增住宅项目供应，成交量价均处于龙泉驿末位；2、价格走势：2016年前，龙泉驿区房价稳定在5500元/㎡之间，2016年开始持续快速增长，至2018年住宅均价9517元/㎡，2019年均价持续攀升至11691元/㎡；2020年截止10月成交均价14349元/㎡，市场均价稳步攀升；3、城市周期判断：上升周期；龙泉驿目前供地节奏平稳，去化良好，存量较低，住宅市场较为健康。邦泰81亩待售项目在售项目金科博翠山蓝光91亩恒邦152亩轨交投212亩城投220亩华润时代之城璟悦天著龙湖景粼玖序城投锦澜悦山卓越樾山府领地溪山兰台电建洺悦御府华润未来之城龙润丰锦新希望锦麟府中海御湖世家北大资源紫境东来府金科中梁美院梵悦里卧龙谷壹号卧龙谷玖号隆基泰和紫樾书香华润99亩注：强竞争板块长城92亩销售状态板块项目名称产品面积段（㎡）存量（万㎡）均价（元/㎡）20202021Q3Q4Q1Q2Q3Q4在售车城城投锦澜悦山高层102-1408.714000（精装）

洋房133/14315000（精装）

金科中梁美院高层91/98/1078.215062（精装）

洋房1174.1-

叠拼145/1653.920758（清水）

龙泉城区金科博翠山洋房102/12211.516540（精装）

叠拼1701.718490（计建，清水）

龙泉老城梵悦里高层121/15816.211000（清水）

小高层185/顶264/底38512.514000（清水）

卓越樾山府洋房123/143215700（精装）

龙湖璟悦天著洋房/小高层117/1364.115800/17500（精装）

联排185/2172.524500（计容单价，清水）

领地溪山兰台洋房143316600（精装）

叠拼-1.2-

同安龙润丰锦小高层100-1287.614200（清水）

洋房14516200（清水）

大面板块卧龙谷玖号高层149-1892.718500（清水）

别墅134-1963.131000（计容，清水）

卧龙谷壹号高层149-1893.116100（清水）

别墅150-2192.833000（计容，清水）

新希望锦麟府高层116/136/14810.520500（精装）

洋房135/1482.524300（精装）

小高层116-1551.220200（精装）

合院2703.227000（计容，清水）

书房板块北大资源紫境东来高层107-1813.322700（精装）

叠拼144-3671.925500（计容，清水）

华润未来之城高层116/143/1867019500（精装）

电建洺悦御府洋房114-2351621000（精装）

十陵板块中海御湖世家叠拼1562.527000（计容，清水）

华润时代之城高层116/143320000（精装）

龙湖景粼玖序小高层135/1458.521000（精装）

洋房113/13222000（精装）

别墅215/22027000（计容，清水）

在售项目合计存量221.5

待售车城长城92亩--12.3-

弱竞争板块待售项目8个121.8-

待售项目合计存量134.1

一二级合计存量355.6

竞争格局项目开盘期间市场基本维稳，低价盘竞品出清，竞争压力放缓；同时东安湖及大面板块逐渐崛起，促进客户对于车城板块的认知，对本项目具有一定的引流作用；项目阶段在售存量（万㎡）潜在存量（万㎡）整体存量（万㎡）去化周期核心竞品数（个）拿地前145.3232377.3189项目开盘221.5134.1355.6187项目拿地前在售底价项目较多，项目入市时，低价项目已出清，对本案价格提升较有支撑；在售项目多以洋房为主，且面积较大，本案的刚需高层抢占市场结构性机会。目标地块周边二手房项目量价信息小区2020年新增挂牌房源量19.12挂牌价（元/㎡）20.10挂牌价（元/㎡）单价涨幅面积段（㎡）备注龙腾东麓城8310500111366.1%67-116两室/三室/四室，以套三为主，主力面积段67-85㎡，精装清水每平价差1000左右；三盛都会城7610500111336%70-117低单价、低总价；小面积42㎡公寓套一公寓至107㎡住宅可供选择。住宅清水8000元/㎡起，以套三为主，主力面积90㎡；精装价格11000元/㎡左右，最高12000元/㎡绿林书院-11000--71-113基本为简装房黎明新村（二期）490001038515.4%74精装套二黎明新村2期绿林书院三盛都会城龙腾东麓城600m1.5km二手房市场项目开盘时点在成都出台9.14二手房新政后，增值税判定周期由原来的两年延长至五年后，新房与二手房房价剪刀差回落，周边二手房挂牌价有6-15%的上涨，进一步促进了新房市场9.14新政后，二手房税费=中介费2%+个税1%+契税1-1.5%+未满两年增值税5.3%成都二手房增值税判定周期从二年延长至五年后，对整个二手房市场销售起到短期促进作用，二手房房价逐步提升，新房及二手房剪刀差回落，进一步促进了新房市场；政策端：政策端口稳定，项目拿地前后无政策因素影响土地市场：上位板块与下位板块土地成交量旺盛，本项目所在板块仅成交住宅用地一宗；土地成交多样化，Tod项目逐渐落地，上位板块土地价格逐渐突破区域天花板，项目所在区域规划红利逐渐显现，地价上升，促进客户的购房热情；住宅市场：住宅价格逐步上涨，市场处于上行期，去化周期维稳，低价项目出清，竞争压力减缓;竞争格局：区域市场维稳，项目周边低价盘出清，竞争压力放缓，我司项目结构性补缺市场；二手房市场：适逢二手房新政，二手房价格提升，与新房剪刀差回落，进一步促进新房市场成交；——市场小结市场上行，规划利好逐渐兑现，高价地成交促进客户购房热情，项目周边低价盘出清，竞争压力放缓，二手房剪刀差回落，促进新房市场，多方面市场因素刺激本项目去化；

PART3——多维度复盘

市场产品客户分析高层-91/98/107㎡，3室1/2卫高层户型强调功能性，控面积，户型方正，尺度较为合理，满意度高，各户型存在一定改进点，厨房尺度较小为三个户型共性问题；北户：91㎡，3室2厅1卫，竖厅；客户抗性集中在朝向（朝北户型超90%，备案为公寓）；南户：98㎡，3室2厅2卫，竖厅；一次卧尺度较小，更偏向两次卧尺度均衡；翅膀户：107㎡，3室2厅2卫，横厅；生活阳台存在遮挡，客户抗性较大；高层户型：均好性强，满意度高上下叠（4F）-下叠145㎡，4室3卫下叠保证功能性及舒适性的同时，强化附加值，赠送约55㎡地下室及南北向近50㎡的花园，客户满意度高；注：左表内C、D户型面积为含地下室面积，地上建面145㎡1F平面图2F平面图叠拼户型：满意度高，但赠送露台存在私密性不足的问题上下叠（4F）-上叠145㎡，4室3卫上叠保证功能性及舒适性的同时，四开间朝南，附加值通过露台及屋顶花园赠送，合计赠送面积约75㎡。3F平面图4F平面图注：左表内C、D户型面积为含地下室面积，地上建面145㎡无物理隔断，存在私密性及安全性不足问题叠拼户型：满意度高，但赠送露台存在私密性不足的问题|洋房/小高层产品（100㎡面积段）竞品研判金科博翠山1T2洋房102㎡三室两厅双卫户型对标：3室2房2卫，板式结构，南北通透，竖厅设计，强调客厅及主卧舒适性；客户敏感点：客厅＞主卧＞厨房>次卧与本案对比：本案高层户型在相近面积段的情况下，为横厅设计，且总价较低，与博翠山洋房户型竞争关系较小。户型对标金科博翠山热销户型102㎡3室2房2卫对标功能开间客厅3.8主卧3.3次卧12.8次卧22.7厨房2.8户型缺点无明显缺点赠送面积7.8㎡赠送率7.6%|洋房/小高层产品（110㎡面积段）户型对标：3室2房2卫，板式结构，南北通透，竖厅设计，强调客厅及主卧舒适性；客户敏感点：客厅＞主卧＞厨房>次卧与本案对比：本案洋房户型在相近面积段的情况下，为四开间朝南，且为4房，舒适度更强，竞争力强。户型对标璟悦天著热销户型117㎡3室2房2卫对标功能开间客厅4.0主卧3.8次卧13.0次卧23.0厨房3.0户型缺点无明显缺点赠送面积10.8㎡赠送率9.2%龙湖中骏光明璟悦天著1T2洋房/2T2小高层117㎡三室两厅双卫竞品研判|洋房/小高层产品（120㎡面积段）户型对标：4室2房2卫，板式结构，南北通透，均强调客厅及主卧舒适性；客户敏感点：客厅＞主卧＞厨房>次卧与本案对比：本案洋房户型四开间朝南，舒适度强，且面积小总价更低，竞争力强。户型对标卓越樾山府金科博翠山热销户型123㎡4室2房2卫122㎡4室2房2卫对标功能开间开间客厅3.86.7（横厅，含餐厅）主卧3.53.5次卧13.13.0次卧23.02.8次卧32.52.5厨房1.951.85户型缺点餐厅采光较差无明显缺点赠送面积10.8㎡11.6㎡赠送率9.2%9.6%卓越樾山府123㎡4室2厅2卫金科博翠山122㎡4室2厅2卫竞品研判|洋房/小高层产品（130、140㎡面积段）户型对标：4室2房2卫，板式结构，南北通透，均强调客厅及主卧舒适性；客户敏感点：客厅＞主卧＞厨房>次卧与本案对比：本案洋房面积小总价更低，竞争力强。户型对标龙湖中骏光明璟悦天著卓越樾山府热销户型136㎡4室2房2卫143㎡4室2房2卫对标功能开间开间客厅4.14.0主卧3.63.6次卧13.23.0次卧23.02.9次卧32.952.5厨房4.21.85户型缺点无明显缺点无明显缺点赠送面积11㎡10.6㎡赠送率8%7.5%璟悦天著136㎡4室2厅2卫卓越樾山府143㎡4室2厅2卫竞品研判|别墅产品（150㎡面积段）计容面积（㎡）计建面积（㎡）房间功能地下室层高地下室赠送面积（㎡）花园面积（㎡）露台面积（㎡）赠送面积（㎡）套房数量一层次卧1开间（㎡）一层次卧1

面积（m）二层主卧2开间（㎡）二层主卧2面积（㎡）二层次卧3开间（㎡）二层次卧3面积（㎡）三层主卧4开间（㎡）三层主卧4面积（㎡）149.091854房3厅4卫63620197523.194.2193.1124.224三层二层一层地下室龙湖中骏光明-璟悦天著-联排别墅150㎡：四房三厅四卫，计容面积149㎡，计建面积185㎡，地下室赠送36㎡，露台赠送18.8㎡，合计赠送面积75㎡，套房2个，联排业态，有一定业态优势，但其总价345万，本案具备一定总价优势。竞品研判|别墅产品（150㎡面积段）计容面积（㎡）计建面积（㎡）房间功能地下室层高地下室赠送面积（㎡）花园面积（㎡）露台面积（㎡）赠送面积（㎡）套房数量一层次卧1开间（㎡）一层次卧1

面积（m）二层次卧2开间（㎡）二层次卧2面积（㎡）二层次卧3开间（㎡）二层次卧3面积（㎡）三层主卧4开间（㎡）三层主卧4面积（㎡）1551704房3厅3卫615无456013.310.53.310.53.015.34.626金科博翠山-上叠155㎡：四房三厅三卫，计容面积170㎡，计建面积170㎡，地下室赠送15㎡，露台赠送45㎡，含飘窗合计赠送面积60㎡，套房1个，总价预计为350万，本案具备一定总价优势。五层四层三层竞品研判|别墅产品（160㎡面积段）计容面积（㎡）计建面积（㎡）房间功能地下室层高地下室赠送面积（㎡）花园面积（㎡）露台面积（㎡）赠送面积（㎡）套房数量一层次卧1开间（㎡）一层次卧1

面积（m）二层主卧2开间（㎡）二层主卧2面积（㎡）二层次卧3开间（㎡）二层次卧3面积（㎡）三层主卧4开间（㎡）三层主卧4面积（㎡）1602174房3厅4卫64520358023.110.44.2263.1124.227三层二层一层地下室龙湖中骏光明-璟悦天著-联排别墅160㎡：四房三厅四卫，计容面积160㎡，计建面积217㎡，地下室赠送36㎡，露台赠送18.8㎡，合计赠送面积80㎡，套房2个，联排业态，有一定业态优势，但其总价410万，本案具备一定总价优势。竞品研判|别墅产品（170㎡面积段）计容面积（㎡）计建面积（㎡）房间功能地下室层高地下室赠送面积（㎡）花园面积（㎡）露台面积（㎡）赠送面积（㎡）套房数量一层次卧1开间（㎡）一层次卧1

面积（m）二层次卧2开间（㎡）二层次卧2面积（㎡）二层次卧3开间（㎡）二层次卧3面积（㎡）三层主卧4开间（㎡）三层主卧4面积（㎡）1702364房3厅3卫5.350/7180无60/8023.310.53.3123.4106.130金科博翠山-下叠170㎡：四房三厅三卫，计容面积170㎡，计建面积236㎡，地下室赠送51/71㎡，含飘窗合计赠送面积60/80㎡，套房2个，总价预计为410万，本案具备一定总价优势。二层一层地下室竞品研判示范区前场-金科中梁美院：我司项目前场空间结合正对的东风渠公园打造，将公园与项目进行完美耦合，精神堡垒与前场水景飘带一体化打造，美院书卷的景观设计理念在前场完美的呈现，同时通过极简风格的大门将前场各个功能空间进行串联，完美调动客户的购买热情和欲望；售楼部-金科中梁美院：片区标杆水平，竞争力强售楼部建筑：本项目复制温州瓯海售楼部，格栅的尺寸适当减小以更接近近人尺寸，仿砖石材分缝采用同色，让实体面更加完整，取消车行道一侧的格栅与穿孔铝板；内场：龙泉美院项目售楼处的室内设计，以简洁精巧的手法在有限的室内面积基础上构筑空间功能组合，室内以格栅形制精髓为基础，结合高级灰、原木、石材的主基调，增加现代东方的中轴对称及简约艺术的仪式感，与室外景观形成呼应关系。示范区后场-金科中梁美院：片区标杆水平，竞争力强示范区后场利用叠拼及洋房部分楼栋交房区园林打造，以林间步道结合水景、绿植，利用丰富的材质和错落植物，打破普通夹道概念，形成紧凑空间感，强调本项目自然生态主题，展示效果较佳；但同时由于项目节点，当前存在一定的赶工痕迹，在后期需要优化提升；示范区前场-竞品：璟悦天著与樾山府采用现代风格售楼部，领地无商业指标，采用实体洋房底层作为售楼部使用，美院项目采用现代风格打造售楼部示范区龙湖中骏光明璟悦天著现代风格大门入口领地溪山蘭台新中式售楼部卓越樾山府-现代风格售楼部龙湖中骏光明璟悦天著现代风格售楼部示范区后场-竞品：实景园林打造，五重景观造园手法；新中式园林风格领地溪山蘭台后场实景空间打造样板间-金科中梁美院（高层）：现代简约风格，简约大气，集团C标，整体色调采用黑白灰，木质色调以及棕色相间；整体具备竞争力，但由于异地样板间，自然采光不佳，灯光照明不足，同时儿童房软装搭配存在提升空间；软装布置待提升，样板间生活体验感较弱样板间-金科中梁美院（叠拼）：现代中式简约风格，整体采用黑白色系，布局亮色点缀，塑造典雅尊贵的感觉，样板间装饰整体大气，但二楼露台处物理隔离使用木栅栏，未能满足客户私密性及安全性需求；木质栅栏隔断，私密性及安全性差样板房-竞品：领地溪山蘭台：2980元/㎡，中央空调+新风，无地暖，现代简约风格龙湖中骏光明璟悦天著：3400元/㎡，中央空调+新风+地暖；樾山府：3000元/㎡，新风+地暖，无中央空调领地溪山蘭台143三房主卧领地溪山蘭台143三房卫生间领地溪山蘭台143三房厨房领地溪山蘭台143三房客餐厅樾山府客餐厅样板房-竞品：龙湖璟悦天著：现代简约风格，注重主题的营造，既有豪宅的尊崇感，又有生活的温馨感；联排地下室地下室夹层主卧女儿房露台户型——高层：户型均好性较强，满意度高，高层户型为市场蓝海，其总价段134-161万，为市场蓝海，竞争压力较小；但存在厨房较小、部分户型有遮挡的问题叠拼：产品舒适度强，附加值赠送大，满意度高，但赠送露台存在私密性不足的问题示范区——前后场及售楼部：片区标杆水平，相较城投等竞品，竞争力强；样板间：现代简约风格，整体色调采用黑白灰，局部亮色点缀，整体打造较好，局部细节有待提升；——产品小结

PART3——多维度复盘

市场产品客户分析客群特征客户验证成交客户购买因素分析未成交客户弃购因素分析注：客群部分采用抽样定性研究（N=143）客群特征客群年龄：从客户年龄阶段看，客户集中于30-40岁，占比37%，其次为25-30岁，整体小区为较年轻的刚需为主；家庭结构：从家庭结构分析，客户主要以单身未婚为主，占比43%，其次为两代居三口之家客群职业：主要以私营企业为主，其次为个体工商户和国营企业，事业单位、自由职业者占较少工作区域：客户相对比较分散，主要还是以经开区、龙泉老城、锦江区为主客群验证客群预判基本吻合客户特征置业目的定位阶段√客户特征：龙泉本地客户为主，客户年龄集中30-40岁，25-30岁，职业以私营企业为主，工作区域以经开区，龙泉老城，锦江区为主√置业目的：1.首置定居为主，受其他板块挤压至此的刚需客群；2.地缘性环境改善，面积改善客群；销售阶段大部分目标客群年收入一般，实际客群收入范围更广，收入水平下限更低，客户经济实力与预判的极致刚需及地缘性改善吻合客群置业目的大部分为刚需群体，对价格、面积、性价比及其敏感，改善客群为地缘性环境改善客群，对附加值、品牌、环境较为敏感核心客户：车城、龙泉老城、龙都北路及同安板块的地缘刚需刚改客群及周边产业客群为主；重要客户：龙泉当地或周边板块公司老板及企业管理人员；补充客户：成都主城及周边板块外溢客户1.首置安家需求2.改善居住品质，改善小区环境客群来访途径分析本案开盘第二个月采用中介分销带客，客户数量及工作区域由龙泉本地扩大至成都市（客户范围扩大至锦江区三圣乡/川师大/东客站/琉璃厂板块，少数双流，新都，郫县客户），成交量明显上升分销情况说明：项目主要竞品城投锦澜悦山、梵悦