天津房地产市场调研分析及拓展建议共42

说明：1、文字部分采用“微软雅黑”字体2、一级标题蓝底红色28号字体、二级标题蓝底红色24号字体、三级标题蓝底红色20号字体3、特殊标题颜色字体不限4、段落1.5倍行距，特殊情况可采用单倍行距天津房地产市场调研分析及拓展建议目录一、城市基本情况二、天津市场整体分析及城市进入评价三、天津市拓展建议城市基本情况及发展规划地理位置交通情况区域发展规划一、城市基本情况城市基本情况——天津现状数据来源：京津冀统计局网站（2015年末）常住人口：7424.92万人面积：18.88万平方千米GDP：29806.1亿元常住人口：1546.95万人面积：1.19万平方千米GDP：16538.19亿元常住人口：2170.5万人面积：1.65万平方千米GDP：23014.6亿元城市基本情况——地理位置

天津，国家直辖市、国家中心城市、环渤海地区经济中心，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，天津也是六座超大城市之一。天津市域面积11903平方公里，其中市辖区面积7420平方公里。天津是华北地区最重要的交通枢纽，在航运、铁路、公路方面四通发达。现辖16个区。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区。截至2015年末，全市常住人口1546.95万人，比上年末增加30.14万人；其中，外来人口500.35万人，增加24.17万人，占常住人口增量的80.2%。常住人口中，城镇人口1278.40万人，城镇化率为82.64%；65岁及以上人口148.66万人，占9.6%。“一环”，即首都地区环线通道：有效连通环绕北京的承德、廊坊、固安、涿州、张家口、崇礼、丰宁等节点城市，缓解北京过境交通压力。以北京新机场开工建设为契机，进一步加强东南半环廊坊、固安、涿州等城市的交通联系。“四纵”即沿海通道、京沪通道、京九通道、京承-京广通道：沿海通道连接秦皇岛、唐山、天津(滨海新区)、沧州(黄骅)四个沿海港口城市，是重要的港口集疏运通道，也是环渤海城镇和临港产业发展的重要依托；京沪通道连接北京、廊坊、天津和沧州，是京津同城化发展的主轴，也是北京重要的出海通道；京九通道连接北京、北京新机场、廊坊、衡水，是京津冀沟通华中、华南地区的交通动脉；京承-京广通道纵贯京津冀地区，连接承德、北京、保定、石家庄、邢台、邯郸，是京津冀沟通东北、华中及更远地区的交通动脉。“四横”即秦承张通道、京秦-京张通道、津保通道和石沧通道：秦承张通道连接秦皇岛、承德、张家口等京津冀地区北部城市，是我国西北地区重要出海通道；京秦-京张通道连接秦皇岛、唐山、北京、张家口，是京津冀联系西北、东北地区的交通动脉；津保通道连接天津(滨海新区)、霸州、保定，是京津冀中南部地区的重要通道，也是天津港的重要疏港通道；石沧通道连接石家庄、衡水、沧州(黄骅)，沟通京沪、京九、京广三大通道，是黄骅港的重要疏港通道。城市基本情况——京津冀交通体系下的天津城市基本情况——交通情况总体战略发展：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态。以深化落实国务院确定的“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的城市定位为目标，依托京津冀，服务环渤海，面向东北亚，用区域和国际视野，着眼天津未来长远发展，着力优化空间布局、提升城市功能。双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。城市基本情况——区域发展规划二、天津市市整体分析析及城市进进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）二、天津市市整体分析析及城市进进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）宏观环境：：人口规模（常住人口、人口口净流入情情况）截止2015年末，天津津市户籍总总人数为1278.4万人，较2014年的1016.66万人增加261.74万人，增加加25.75%；常驻人口口数为1546.95万人，较2014年的1516.81万人增加30.14万人，增加加0.02%。据统计，，天津市截截止2015年底，人口口净流入约约为268.55万人。数据来源：：中指数据据库宏观环境：：GDP总量及增长率及人人均GDP2011-2015年，天津市市GDP呈现稳步上上升趋势，，GDP增长率逐渐渐下降，2015年依旧高于于全国平均均6.9%。属于全国国高增长区区域；人均均GDP保持着快速的增增长，2015年达到109032.71元。是全国国平均水平平49228.73元的2.2倍。数据来源：：中指数据据库宏观环境：：全社会固定定资产投资资总额及房房地产开发发投资总额额天津市固定定资产投资资以及房地地产开发投投资总额，，在2016年8月份达到2015年10月份左右水水平，在2016年还剩4个月的情况况下，按照照目前趋势势，截止2016年底，势必必达到2015年整体水平平，甚至超超越2015年整体水平平。数据来源：：中指数据据库宏观环境：：样本房价走走势（百城城价格指数数）从近一年的的房价走势势来看，从从2015年10月至2016年9月，天津市市整体房价价从10894元/平上升至13209元/平，增长21%。数据来源：：中指数据据库二、天津市市整体分析析及城市进进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）开发经营：：2015年至2016年9月商品住宅宅统计（房房地产开发发投资）从近一年的的房价走势势来看，从从2015年10月至2016年9月，天津市市整体房价价从10894元/平上升至13209元/平，增长21%。数据来源：：中指数据据库开发经营：：2015年10月至2016年9月商品住宅宅统计（新新开工面积积、销售面面积）数据来源：：中指数据据库开发经营：：2015年10月至2016年9月商品住宅宅统计（销销售额、销销售价格））数据来源：：中指数据据库开发经营：：2015年10月至2016年9月商品住宅宅统计（可可售面积、、月均成交交面积、出出清周期））2015年10月至2016年9月：天津市商品品住宅可售售面积以及及出清周期期均呈现下下降趋势（（2016年9月可售面积积1224.1万㎡，出清清周期降为为5.79月）；月均成交面面积呈现稳稳步提高的的趋势（2016年9月达到211.26万㎡，仅次次于一年来来的峰值221.11万㎡）数据来源：：中指数据据库数据来源：：中指数据据库交易数据：：2015年至2016年天津各区区销售情况况（套数、、面积、价价格、销售售额）2016年2015年区域销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）合计1540991695.22126672147.2512345313583南开142220.433340568.34338441.1525503104.9河西822592.8928784267.36550363.5123525149.4河东512158.6926617156.22347739.172148884.1和平4077.703368125.95101013.702691236.8河北292531.202603181.21332336.142005072.4红桥332634.712370882.3357340.922007982.1西青13301149.4314692219.5412116129.2212209157.7北辰825684.7613368113.31468246.141065749.1津南14487163.9210828177.4911427126.249198116.1东丽12441130.1311491149.54926493.961049498.6开发区163117.571698129.84234125.611653842.3塘沽23580246.7110390256.3319246208.209730202.5蓟州412245.52916441.71337938.78866333.5武清31516351.328011281.8424509272.727471203.7静海775590.49857777.61395848.82818539.9宝坻703572.76732353.28547557.84751543.4汉沽343835.86652823.41184718.98623011.8大港365146.72673131.45296236.25692825.1宁河136014.41765711.03197720.79674814.0销售趋势：：与2015年相比，河河西区、西西青区、北北辰区、津津南区、东东丽区、滨滨海新区（（塘沽）、、武清区、、静海区均均呈现量价价齐升的趋趋势。交易数据：天津市各区区2015年至2016年第三季度度销售面积积和销售价价格）南开区河西区河东区和平区数据来源：：中指数据据库交易数据：天津市各区区2015年至2016年第三季度度销售面积积和销售价价格）河北区红桥区西青区北辰区数据来源：：中指数据据库交易数据：天津市各区区2015年至2016年第三季度度销售面积积和销售价价格）津南区东丽区开发区蓟州区数据来源：：中指数据据库交易数据：天津市各区区2015年至2016年第三季度度销售面积积和销售价价格）静海区武清区宝坻区宁河区数据来源：：中指数据据库交易数据：天津市各区区2015年至2016年第三季度度销售面积积和销售价价格）滨海新区塘沽汉沽大港数据来源：：中指数据据库2016年年第三季度2016年年第二季度2016年第一季度区域销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）合计574.4323216693.1112503427.6512193南开4.31359397.22354268.9031270河西26.863344535.192789830.8325734河东16.213230123.432561819.0523010和平2.57368722.25338542.7930489河北9.342966014.31262907.5421045红桥4.812818020.09243039.8120296西青41.691750071.051395236.6812935北辰26.041585937.411251221.3011825津南61.971161266.091067935.859748东丽46.141297453.551051730.4410958开发区7.97173995.86173863.7415458塘沽81.2110871101.391048864.119627蓟州21.74936615.8091567.988630武清115.478336142.67803793.187567静海41.45905932.22831816.837884宝坻28.57752028.74705515.457458汉沽19.82658511.3664744.686419大港13.39715920.32662913.016450宁河4.7781734.1672595.487510交易数据：天津市各区区2016年销售面积积和销售价价格去化能力：：季度销售售超过20万㎡的区域域（河西、、西青、北北辰、津南南、东丽、、滨海新区区【塘沽】、武清、静静海、宝坻坻）数据据来来源源：：中中指指数数据据库库交易易数数据据：：2015、2016年天津津各各区区普普通通住住宅宅成交交排排行行走走势势（（套套数数、面面积积、、价格格））2015年2016年排名区成交套数成交面积排名区成交套数成交面积1武清区2216622534081武清区3038233006172西青区1126811540532津南区1311514712333滨海新区（塘沽）1087611197753西青区1283314356344津南1050610921134滨海新区（塘沽）1253012884795滨海新区（汉沽）999410755085东丽区1184112447936东丽区90419104276滨海新区（汉沽）1140212140207宝坻区59156015947河西区80329052098河西区57556587268宝坻区73937775269开发区38554236869静海区707182122410红桥区358941059110北辰区697775386411北辰区352138468011河东区521260866612南开区325539713612蓟州区380142249513河北区324835558013滨海新区（大港）358746936414蓟州区324135781714开发区357139146015河东区322134880215红桥区333534715516静海区320234769216滨海新区295529730517滨海新区（大港）265232357417河北区272829415618宁河区207821547818南开区157324054019滨海新区10639644819宁河区138514572520和平区100013652420和平区43681074合计11944612663613合计15015916510537数据据来来源源：：中中指指数数据据库库综述述：：通通过过对对2015年至至2016年天天津津市市各各区区目目前前以以的销销售售情情况况及纵纵向向对对比比和和分分析析（（销销售售套套数数、、面面积积、、价价格格））：：1、从从销销售售套套数数和和销销售售价价格格来来说说：：河河西西区区、、西西青青区区、、北北辰辰区区、、津津南南区区、、东东丽丽区区、、滨滨海海新新区区（（塘塘沽沽））、、武武清清区区、、静静海海区区均均为为量量价价齐齐涨涨的的区区域域；；2、从从去去化化能能力力来来讲讲，，河河西西区区、、西西青青区区、、北北辰辰区区、、津津南南区区、、东东丽丽区区、、滨滨海海新新区区（（塘塘沽沽））、、武武清清区区、、静静海海区区去去化化能能力力最最强强，，季季度度平平均均去去化化超超过过20万平平（（2016年前前3季度度去去化化排名名：武武清清区区351.32万平平、滨滨海海新新区区（（塘塘沽沽））246.71万平平、、津南南区区163.91万平平、、西青区区149.92万平平、东丽丽区区130.13万平平、、河西西区区94.68万平平、、静海海区区90.5万平平、、北北辰辰区84.75万平平、、宝宝坻坻区区72.76万平平））。。天津津市市区区：：1、西西青青区区、、2、东东丽丽区区、、3、河河西西区区、、4、北北辰辰区区天津津郊郊区区：：1、武武清清区区；；2、滨滨海海新新区区（（塘塘沽沽））；；3、津津南南区区；；4、静静海海区区、、5、宝宝坻坻区二、、天天津津市市整整体体分分析析及及城城市市进进入入评评价价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）土地地数数据据：：2011-2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））南开开区区河西西区区河东东区区和平平区区数据据来来源源：：中中指指数数据据库库河北北区区红桥桥区区西青青区区北辰辰区区土地地数数据据：：2011-2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））数据据来来源源：：中中指指数数据据库库津南南区区东丽丽区区蓟州州区区滨海海新新区区土地地数数据据：：2011-2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））数据据来来源源：：中中指指数数据据库库静海海区区武清清区区宝坻坻区区宁河河区区土地地数数据据：：2011-2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））数据据来来源源：：中中指指数数据据库库2011年2012年2013年2014年2015年区域宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）合计2082009.551402319.991423704.46915040.59835735.74和平119848.8718313.54000000河东26473.2916793.68513407.890029095.05河西27085.9868917.62412842.861011677.26413972.43南开14171.9719300311405.21110415.7417289.59河北15471.0125134.637915.8628176.2339687.55红桥18878.9117921.1727241.90029409.79东丽41059.1123119.2411848.8222742.4637014.42西青122419.251846.2445160.9934595.8286725.3津南152901.2132181.51113227.8412499.272893.28北辰162365.690063226.5655063.6245833.31武清611218.88231073.38311521.14271601.35121593.91宝坻111315.7861491.27191273.6421692.9381656.46宁河51483.6161122.84000031404.64静海141178.22191212.12271343.84121438.9241145.69蓟州241011.119385.441908.4692349.4912289.96新海新区362205.83452875.09221813.9172807.59182863.5土地地数数据据：：2011-2015天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））2011-2015年，西青、津南、北辰、武清、静海、滨海新区等六大区域的土地出让较为活跃，土地出让宗数整体呈现下降趋势，近3年多数大多处于个位数阶段）。数据据来来源源：：中中指指数数据据库库土地地数数据据：：2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（年年度度出出让让宗宗数数、、楼楼面面地地价价））数据据来来源源：：中中指指数数据据库库土地地数数据据：：2015天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（成成交交总总数数排排名名））排名区土地宗数（宗）成交土地均价成交楼面均价1滨海新区184085.062863.502武清区122286.401593.913宝坻区83000.431656.464西青区811268.626725.305津南区73860.472893.286北辰区710294.925833.317河西区424552.1613972.438南开区430394.6117289.599静海区42465.541145.6910宁河区32232.481404.6411河北区320107.359687.5512东丽区313097.177014.4213河东区226520.279095.0514红桥区224480.279409.7915蓟州区14579.932289.96合计839876.425735.74数据据来来源源：：中中指指数数据据库库土地地数数据据：：2016天津津市市各各区区土土地地出出让让情情况况（（成成交交总总数数排排名名））排名区土地宗数（宗）成交土地均价成交楼面均价1宝坻区224324.752435.102滨海新区1914778.939232.603蓟州区133667.392528.264津南区810523.997042.725北辰区613700.897363.206静海区64359.452557.737西青区429857.9518551.048武清区46064.024502.039河东区337074.0514054.2110南开区282298.1925122.8111和平区2182908.5936628.4812东丽区247004.0318533.2013河北区150431.2623467.5014红桥区143290.9514479.14合计9315363.318726.60数据据来来源源：：中中指指数数据据库库综述述：：通通过过对对2011-2015年天天津津各各区区的的土土地地出出让让情情况况来来看看，，综综合合土土地地出出让让活活跃跃度度以以及及未未来来出出让让形形势势进进行行分分析