长春房地产市场监测分析报告

58/58目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分2005年长春市房地产市场综述 21.1 2005年长春市房地产市场运行特点分析 21.2存在的问题和建议 5第二部分2005年房地产市场总体运行情况 102.1房地产开发总体情况 102.2房地产市场总体情况 102.3近期出台房地产政策分析 112.4土地供应和规划情况 132.5棚户区改造情况 132.6房地产市场金融情况 142.7拆迁情况 152.8存量商品房市场情况 152.9阻碍房地产市场的其它因素 15第三部分商品房供给和销售情况 183.1商品房供应和销售 183.2商品住宅（含经济适用住房）供销对比 213.3经济适用住房开发和销售情况 233.4存量房市场运行特点分析 233.5房地产市场需求分析 253.6二三级市场联动分析 27第四部分商品房销售结构分析 274.1商品住宅按户型结构的销售分析 274.2商品住宅按成交价格的销售分析 284.3商品住宅按房屋面积的销售分析 294.4按建筑结构分析 30第五部分商品房价格分析 315.1商品房销售价格分析 315.2商品住宅销售价格分析 325.3经济适用房价格分析 325.4非住宅销售价格分析 325.5商品房价格波动因素及相关分析 335.6商品房价格指数分析 355.7典型楼盘销售情况跟踪 36第六部分风险关注 406.1市场风险 406.2金融风险 426.3结束语 432005年长春市房地产市场监测分析报告长春市城乡建设委员会长春市都市建设开发治理办公室（2006年1月8日）第一部分2005年长春市房地产市场综述2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快进展态势。尽管国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的阻碍，但整体走势依旧是稳中有升，供需两旺。从2005年长春房地产市场各项指标反映，在国家新政出台后，市场尽管正面对其反映较为强烈，但随着投资环境的不断改善、房地产市场信息系统被评为全国优秀、东北地区棚户区改造的步伐加快、房地产行业存在一定的利润空间、经济社会的进展和人民生活水平的提高、城镇住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地产市场各项指标均有不同程度的增加。2005年长春市房地产市场运行特点分析(1)房地产开发建设呈平缓态势，规模开发成为主流2005年我市房地产完成投资额68.2亿元，比2004年增加5.8亿元，增幅9.3%。房地产施工面积698.6万平方米，比去年增加39.6万平方米，增幅6%。这要紧是因为近年来地点政府加大招商引资力度，不断改善投资环境，政府加快棚户区改造而相应出台系列优惠政策吸引了外地有实力的开发商纷纷登陆我市进行房地产开发。政府的高起点规划，也加速了都市进展步伐，《长春市都市总体规划（2004-2020）》提出“南拓北优、西控东展”的以后都市进展方向。加上龙嘉机场的投入使用，带动长春东部地区的房地产开发，以吉林大路、东盛大街为中心的“东部板块”逐步形成。(2)增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理2005年全市增量商品房销售面积270万平方米，比2004年增加34万平方米，增幅14.4%。充分讲明经济社会的进展和人民生活水平的提高带动城镇住房的增量需求和改善需求的增加。由“政府搭台，企业唱戏”的春秋两次房交会总交易额达到近20亿元，占全年成交量的20%。长春房地产行业组织“数字联盟”的“2005数字房展”及各企业的宣传造势更造就长春房市供需两旺的局面。(3)存量房销售比例增大，成为区域的房地产市场的新生力量2005年我市存量房交易量和交易额均比去年同期有所增长，二手房成交180.80万平方米，其中二手房住宅成交面积为132.2万平方米。我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，己经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为我市房地产业进展作出重要贡献。(4)商品房价格平稳，上升幅度不大2005年长春市商品房销售均价为2577元／平方米，商品房销售价格比2004年上涨每平方米17元，涨幅0.66%，讲明2005年长春市商品房价格平稳，上升幅度不大。（5）商品房空置总量差不多合理，但结构性空置仍专门严峻2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，空置商品房总量差不多合理。空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。积压部分占总空置面积比例为19.4%。空置面积中一般住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、不墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。(6)新的都市板块差不多形成依照长春市以后都市规划的南拓北优、西控东展的进展方向以及把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居都市的总体目标，我市下大力气解决都市交通问题，大规模开展都市建设，加之净月开发区，高新技术开发区、经济开发区、汽贸区等重点开发区的国内品牌开发企业的进入开发。龙嘉国际机场的投入使用、长春市政府立即南迁、长春轻轨三期立即开通等，长春市东部和南部板块差不多逐步成为新的都市板块。目前在东南板块差不多开发的项目有万科都市花园、万科上东区、中海水岸春城、中海莱茵都郡、武夷天琴湾、长电时代花园、万达长春明珠等等。(7)房地产市场信息系统数据采集和信息披露制度进一步完善长春市房地产市场信息系统通过近两年时刻的建设,差不多形成一整套科学合理、功能完善的数据采集和信息披露制度，各房地产开发企业对房地产信息系统的重要性有了深刻的认识并给予了积极的配合。2005年在全市全面实行《商品房买卖合同》网上联机打印，促使各房地产开发企业必须完整报送所开发的项目的详细数据，房屋销售的数据实时上传到房地产信息系统数据库，经系统处理后及时在长春市房地产动态信息网（）上予以公布。2005年6月30日长春市房地产市场信息系统通过了建设部专家、领导的验收，成绩优秀。（8）大规模棚户区改造开始启动长春市已将以后3年作为棚户区改造的攻坚年，3年内长春市将拆迁改造773万平方米棚户区。如此大规模的棚户区改造，不仅将圆棚户区居民的住楼梦，也将在一定程度改变长春地产格局。

1.2存在的问题和建议通过近几年房地产市场的进展，外埠品牌企业的进驻带动，宏观政策的有效调控。目前，我市房地产市场整体上逐步向理性成熟的方向进展，但不可忽视的是，进展中仍然存在一些问题和现象，要紧表现在以下几个方面：1、房价上涨幅度低于GDP增长幅度多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率，有资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长13%以上。而2005年商品房价格为2577元/平方米，与2004年底相比上涨17元每平方米，上涨幅度仅为涨幅0.66%。由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与都市经济协调性进展不太吻合。2、商品房空置量偏大，开发商惜售心理严峻2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米，商品房空置量偏大。部分的缘故是一些楼龄短、位置好的商品房开发商预期楼价还会接着上涨，因而存在惜售心理。另外空置面积中也包含部分差不多预定但尚未正式签定《商品房买卖合同》的商品房。3、房地产商自有资金投入不足从2005年统计数据看，2005年房地产资本到位305.6亿元，其中银行贷款27.8亿元、企业自筹19.9亿元，其他资金162.8亿元（其中定金及预付款154亿元）。从数据上看，银行对房地产开发企业的贷款所占比例专门小，相比较自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年高负债率的情况，自筹资金要紧是依靠预售房款和银行的流淌资金贷款．而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。不管资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。因此，长春的房地产自有资金严峻不足，而要紧依旧利用银行贷款，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。4、二是拆迁难度大，拆迁周期长。自从2004年国务院办公厅下发《国务院办公厅关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知》（国办发[2004146号]以来，全国拆迁行为得到规范，拆迁规模得到了操纵。然而部分被拆迁人由于对政策理解上的偏差，误认为拆迁补偿标准确实是被拆迁人要多少拆迁人就应补多少，出现了漫天要价的现象，使拆迁工作受阻。同时有关职能部门为了维护自身形象，不愿触动“钉子户”。从2005年8月11日起，全国各级法院也不再受理当事人因不服拆迁补偿安置协议而提起的民事诉讼。导致拆迁难度加大，延长拆迁周期。针对以上问题，我们提出如下建议，旨在消除阻碍我市房地产市场健康进展的不和谐因素，为其可持续进展构建良好的内、外市场环境。（1）加强宏观总量调控，制定房地产业进展打算，发挥房地产市场信息系统的实效作用。依照我市国民经济和社会进展情况，依照长春“南拓北优、西控东展”战略和都市化进程，以规划为条件、土地为基础、市场为依据，科学制定我市房地产业进展打算和预警预报体系建设，对开发总量（开发、规模、开发速度）实行科学的操纵，制止房地产开发不需政府调控、不需打算、随意开发或过量开发的做法，建立健全房地产市场信息披露制度，将房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。防止出现房地产市场过热过冷，波动幅度大的现象。同时，要严格操纵建设规模和保证规划严肃性，防止随意扩大规模和提高容积率，以免增加公用设施的负荷和侵犯消费者的权益。（2）加强土地使用权转让治理，合理操纵地价。通过合理调节供求促进房地产市场健康进展；严格做好土地出让的前期工作，增加透明度与可操作性；加强土地出让金的催收，严禁恶性竞争；通过降低都市新区、郊区的土地使用权价格，以市场手段调节、抑制市中心地价，从而带动房价调整到合理价位。(3)有效拓宽企业融资渠道，同时还要适当操纵房地产信贷总量。依照国务院2004年4月26日下发的《国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知》，对开发公司的自有资金作出严格限制，企业的自有资金不应低于开发项目的35%,而房地产业又是关联性较大、阻碍面较广的特点，为引导房地产市场的持续进展，应当拓宽房地产市场的融资渠道，同时为了防止开发企业利用银行与社会资金过度扩大开发规模，降低开发公司的财务杠杆；按规定将贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，规范房地产信贷操作，强化风险防范措施，防止由于重复抵押和同业互保而形成信贷风险；加强个人住房消费贷款治理，要对购房贷款者进行有效的收入审核和资信评估，防止市场过度炒作，防范与期房伴生的流淌性风险与利率风险。(4)盘活存量房市场，适当调整房地产业结构，以稳定房价，幸免房地产市场的“结构”泡沫。如为幸免我市房地产市场的“结构”泡沫，可对高档住宅和不墅严格操纵；在加大经济适用房的同时，把建设安居工程和经济适用房与消化空置商品房结合起来，对部分符合条件的商品房给予安居工程和经济适用房的优惠政策，最大限度地把空置房改为安居工程和经济适用房；把盘活空置用房与棚户区改造拆迁安置结合起来，对部分成幢、配套齐全、质量合格的一般商品房采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的方法，将空置商品房转化为拆迁安置房。适度操纵房地产开发总量、规模和速度，防止泡沫经济、防止房地产业盲目进展对产业结构可能造成的破坏，合理地把部分的社会资金吸引到工业和其他产业上去，达到社会资源的合理配置。（5）充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控。政府能够通过土地出让和规划来操纵投资开发速度；采纳科学的定价方法制定土地、建筑材料、社区配套服务等限价标准，使房价构成更趋合理；通过制定不同的税收等收费标准来操纵房价；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、市场准入量、销售量、消费者的需求释放和消费质量等相互协调、相互平衡。（6）采取有效措施解决拆迁难问题。①坚持正确的舆论导向，加强拆迁政策的宣传力度，通过拆迁案例解剖等形式引导拆迁人、被拆迁人正确理解拆迁政策，使拆迁人、被拆迁人的思想统一到法规上来，使有关部门做到依法行政。②整顿规范拆迁公司的拆迁行为，提高拆迁队伍的整体素养，杜绝野蛮拆迁等现象。③强化有关职能部门的协调意识，杜绝回避责任的行为，采取积极措施解决拆迁过程中的各种问题。④协调法院解决执行难的问题。（7）促进房地产企业组合，使房地产开发规模化。据不完全统计，目前我市现有不同资质的大小开发公司400多家，而大多数差不多上短期内成长的规模小、治理松散、服务差的企业，因此对本地资本金过小的企业应进行严格操纵，同时鼓舞本地企业联合兼并，促进企业做大做强。通过高效运作，有效地贯彻国家对住房建设的产业政策，实现开发规模化、集约化，提高建筑质量，引导市场制定合理的房价，为市场提供更多的精品。为消费者提供有效的供给，带动全市房地产业上新台阶。第二部分2005年房地产市场总体运行情况2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快进展态势。尽管国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的阻碍，但整体走势依旧是稳中有升，供需两旺。2.1房地产开发总体情况2005年房地产开发施工面积698.6万平方米（其中商品房施工面积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工面积26.1万平方米），房地产开发施工面积同比增加39.6万平方米，增幅为6%。商品住宅施工面积397.9万平方米，同比增加43.7万平方米，增幅为12.3%。2005年房地产开发竣工面积313.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。竣工面积同比减少71万平方米，减幅18.5%。2005年房地产开发完成投资68.2亿元（其中商品房投资57.4亿元，经济适用住房投资8.7亿元，拆迁安置房投资2.1亿元），比2004年增加投资5.8亿元，增幅9.3%。2.2房地产市场总体情况2005年全市商品房累计销售270万平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加15.8%。2005年长春市商品房平均销售价格为2577元/平方米，同比上涨0.66%（2004年全市商品房销售平均价格2560元/平方米），其中商品住宅（含经济适用住房）平均销售价格为2440元/平方米，同比上涨1.8%（2004年全市商品住宅销售平均价格为2398元/平方米）。2.3近期出台房地产政策分析1）、国家政策：2005年1月10日，建设部、财政部、中国人民银行联合推出关于住房公积金治理若干具体问题的指导意见（建金管[2005]5号）。2005年3月16日，中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率，并实行下限治理；2005年4月27日，国务院提出了8项加强房地产市场引导和调控措施；2005年5月9日，关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知建住房电[2005]33号。2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发出《关于加强房地产税收治理的通知》。建住房电[2005]35号2005年10月7日2）吉林省政策2005年9月12日王珉省长在全省城镇规划建设治理现场会上讲话强调要大力推进都市棚户区改造。3）、长春市政策：长春市人民政府关于印发《长春市人民政府进一步加快棚户区改造的实施意见》的通知［长府发（2005）16号］。2005年国家为了促进房地产市场健康稳定进展相继出台了直接规范房地产市场治理的政策规定6部，长春市出台实施意见一部。这一系列措施的出台对全国房地产投资的稳健进展起了至关重要的作用。国家统计局新闻发言人、综合司司长郑京平在也在今年上半年中国经济运行情况的国新办新闻公布会上会上强调指出，房地产投资是固定资产投资重要的组成部分，今年上半年的经济增长达到了23.5%因此下半年房地产投资仍然是固定资产重要的组成部分，它的增长仍会保持一个合理、较快的速度。这些政策的市场同意度随时刻的推移，逐渐加大。从全国来看，这些政策的出台，是继2004年国家对固定资产投资过热，部分都市房地产价格畸高进展宏观调控的连续。这些政策的出台也客观上有力地操纵了全国房地产业整体投资增长过快现象，降低了金融风险，遏制了投机性炒地、炒房，投资性购房，遏制了部分都市房地产价格的畸高进展，降低了房价增长的速度，促进了房地产价格向实际价值的回归。但因房地产产品的区域性特征明显，长春市的房地产市场起步较晚，投资规模及增速相对较小，市场进展尚不充分，市场进展缓慢而平稳，尚不存在投资过热，价格过高等问题。同时进展的滞后，也导致对政策敏感性较低，再加上长春市的整体经济进展水平相对落后于经济发达地区，在国家的这一轮调整中直观的直接阻碍不大。但这些政策客观上也对进展落后长春市房地产的市场产生了一定抑制作用（土地供应趋紧，融资渠道变窄，投资规模缩小，价格上升空间受抑），延缓了长春市房地产市场正常进展的步伐。能够讲，短期来看，国家一刀切的政策一方面确实达到了抑制经济发达地区及部分经济结构不合理地区的房地产市场畸形进展，但对长春市房地产市场的进展只能是“预防针”，长春市的房地产市场要健康持续的进展，就要跳出自我设限，在国家政策的框架内实事求是的结合自己的实际情况，有针对性的制定一些合理的引导政策。2.4土地供应和规划情况2005年长春市土地出让面积662.5万平方米，其中商业用地149.88万平方米，住宅用地295.1万平方米，其它用地217.52万平方米。土地出让总价格21.48亿元。土地出让面积中一级土地13.9万平方米，二级土地32万平方米，三级土地100.9万平方米，四级土地165.2万平方米，五级土地174.7万平方米，六级土地71.8万平方米，七级土地50万平方米，八级土地54万平方米。2005年全市各类商品房规划用地面积1813万平方米，规划建设面积629万平方米。其中一般住宅规划建设面积355.2万平方米，办公写字楼及商业营业用房规划建设面积240.6万平方米，工业厂房规划建设面积32.8万平方米，其它用房规划建设面积0.8万平方米。2.5棚户区改造情况依照国家建设部2005年10月7日《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》的精神，长春市现有未改造的棚户区108块。其中：2003年确认的72块棚户区，2004、2005年依照各区申报，通过相关部门的实地踏察，又确认36块可做棚户区改造项目。108块棚户区，拆除房屋面积773万平方米，拆迁居民112220户、工企单位988家，居住人口51万人。其中建筑面积3万平方米以上的有69块，拆迁居民103136户、工企单位914家；建筑面积3万平方米以下39块，拆迁居民9084户、工企单位74家。截止2005年底，长春市通过招投标等方式已确定建设单位的棚户区改造地块有39块，占地面积630万平方米，规划总建筑面积696万平方米。确定建设单位开工建设的有16块，占地面积265万平方米，规划总建筑面积407万平方米。截止到2005年棚户区改造竣工面积40万平方米。表1：棚户区改造的进展情况地块(块)占地面积(万平方米)规划总建筑面积(万平方米)已确定建设单位的改造地块39630696其中：开工建设16265407实施拆迁990117已确定建设单位未拆迁142751722.6房地产市场金融情况2005年1-11月银行房地产贷款余额1097423万元，其中商业性房地产开发贷款887416万元，政策性住房贷款210007万元。住房公积金贷款余额64993万元。2.7拆迁情况2005年全市新批拆迁项目74个，拆除总面积86.25万平方米，同比增加33.55万平方米。其中拆除居民9475户，拆除面积41.87万平方米；拆除工企单位366个，拆除工企单位面积44.38万平方米。2.8存量商品房市场情况2005年全市二手房成交180.8万平方米，成交面积比2004年有所下降，降幅为11.7%。二手住宅成交132.2万平方米,同比下降7.6%。二手房平均销售价格为1659.3元/平方米，同比上涨13.4%。其中二手住宅平均销售价格1354元/平方米，同比上涨5.6%。2.9阻碍房地产市场的其它因素1）、政策因素为了操纵房贷增速过快，银行对二手房贷款发放从严成为二手房政策趋紧的重要标志，2005年1月1日起执行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》更加重了银行对房贷坏帐的担忧，防范房地产金融风险成为银行的首要目标。银监会公布的《商业银行房地产贷款风险治理指引》重点在于防范房地产开发贷款风险，要求商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%,《指引》对个人房贷也提出新规定，要求借款人对自身进行客观的风险评估，量力而行。《指引》要求借款人“月供不超过月收入50％，所有债务支出与收入比操纵在55％以下，所有住房贷款的贷款成数不超过80%。为防止房地产过热风险，央行于今年3月17日调整了银行自营性个人住房贷款利率政策，这对抑制房地产进展过热势头有一定作用，但对制止房地产投机泡沫还应采取以下一些有效政策和措施：政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施，不能让房地产泡沫越吹越大，否则其后果就不堪设想。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地点政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处。严格操纵每年住房信贷的增长是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40-60%,显然增幅偏高，导致房地产业进展速度过快，有些都市出现了房地产泡沫。建议今后每年房地产信贷增长应严格操纵在20%以内，以防止吹大房地产泡沫。要解决住房空置率过高和操纵房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，大大压缩不墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的一般房和经济适用住房的建设。金融部门可依据都市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。我国房地产业进展过热，同房地产业的利润水平过高紧密有关。因此，建议国家财税部门应通过运用税收杠杆，把过高的房地产利润水平降下来。政府应公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督制造有利条件，最终形成一个有效的商品房价格监督机制。房地产信贷已成为商业银行信贷业务中占比专门大的一项差不多业务，但房地产业又是收益与高风险并存的专门产业，为确保银行住房信贷业务有序规范，在防范风险中稳健进展，必须要建立相应的严密治理、调控有序的治理系统。在国有商业银行中，中国工商银行己于2002年领先建立了房地产信贷治理的组织系统、制度系统（将全行住房信贷业务从起步起就纳入了制度运行轨道）、操作系统（全行住房信贷业务建立在一个统一、标准化的业务平台上）、风险操纵系统（住房信贷业务的预警、整改、停牌制度，住房贷款风险拨备制度等）。看来，商业银行要管好房贷，必须有一整套的严密审查、监控、预警等制度并对违规者予以严惩。为了切实防范房地产贷款风险，必须要加强房地产贷款的监管。2002年11月，央行在全国范围内开展了房地产信贷大检查，检查结果发觉商业银行2001年6月至2002年9月房地产违规贷款和违规金额分不占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。按那个比例计算，在当时房地产贷款余额18357亿元中就有违规贷款4500亿元左右。这次监管检查有力地促进了商业银行加强对房地产贷款的治理。通过开展保持共产党员先进性教育活动，完全清理查处和制止房地产建设、交易中权钞票交易的腐败案件，也是降低房价的一个途径。2）、宏观经济因素资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长13%以上。评点2005年长春市经济形势，同固定资产投资一样，招商引资成为一个值得关注的亮点。我市是一个投资拉动型都市，引资的快速增长直接带来投资的增长，不仅会扩容当期经济的“大盘子”，对我市以后进展在“后劲”上意义更大。3）、人口因素2004年末，全市户籍总人口为724万人。其中，市区人口315万人，四县（市）人口为409万人。全市人口出生率为8.94‰，死亡率为4.76‰，自然增长率为4.17‰。长春市人口密度为每平方公里368人，市区中，南关区人口密度最高，每平方公里2388人，县（市）人口密度较低，其中，农安县每平方公里为206人。第三部分商品房供给和销售情况3.1商品房供应和销售1）、2004年商品房空置情况2004年商品房空置面积330万平方米（其中经济适用住房空置79万平方米）。2004年商品房空置面积按区域划分：南关区63.4万平方米，宽城区22.4万平方米，朝阳区68.5万平方米，二道区19.6万平方米，绿园区49.3万平方米，净月区44.1万平方米，经济开发区10.6万平方米，汽贸区7.8万平方米，高新技术开发区48.2万平方米。2）、2005年新增商品房供应2005年房地产开发竣工面积313.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。竣工面积同比减少71万平方米，减幅18.5%。竣工面积按区域划分：其中南关区40.3万平方米，宽城区27.1万平方米，朝阳区49.3万平方米，二道区39.7万平方米，绿园区48.6万平方米，净月区78万平方米，高新技术开发区23.5万平方米，经济开发区7.3万平方米。图1：各城区商品房竣工面积`3）、2005年商品房销售情况2005年全市商品房累计销售270万平方米，同比增加34万平方米，增幅14.4%。商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加33万平方米，增幅15.8%。销售面积按照区域划分：其中南关区32.8万平方米，宽城区21.6万平方米，朝阳区44.9万平方米，二道区35.5万平方米，绿园区53.9万平方米，净月区65.3万平方米，经济技术开发区4.2万平方米，高新技术开发区11.7万平方米,汽贸区0.1万平方米。4）、截止到2005年商品房空置情况2005年商品房空置面积350.1万平方米（各类商品房空置274.7万平方米，经济适用住房空置75.4万平方米）。空置面积比2004年增加20.1万平方米。空置面积按区域划分：南关区68.9万平方米，宽城区16.9万平方米，朝阳区48.7万平方米，二道区36.7万平方米，绿园区59.8万平方米，净月区51.3万平方米，经济开发区18.4万平方米，汽贸区3.7万平方米，高新技术开发区45.7万平方米图2：各城区商品房空置面积空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。积压部分占总空置面积比例为19.4%。空置面积中一般住宅空置119.6万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、不墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。应该适当操纵开发规模，逐渐消化空置，达到供销大体平衡的状态。3.2商品住宅（含经济适用住房）供销对比1）、2004年商品住宅（含经济适用住房）空置情况2004年商品住宅空置面积242.9万平方米。商品住宅空置面积按照区域划分：其中南关区46.7万平方米，宽城区16.5万平方米，朝阳区50.4万平方米，二道区14.4万平方米，绿园区36.3万平方米，净月区32.5万平方米，经济技术开发区7.8万平方米，高新技术开发区35.5万平方米，汽贸区5.7万平方米。2）、2005年商品住宅（含经济适用住房）新增供应2005年商品住宅（含经济适用住房）竣工面积236.6万平方米。商品住宅竣工面积同比减少64.3万平方米，减幅21.4%。商品住宅竣工面积按区域划分：其中南关区22万平方米，宽城区18.1万平方米，朝阳区47.1万平方米，二道区40.4万平方米，绿园35.9万平方米，净月区69.1万平方米，高新技术开发区2.4万平方米，经济开发区1.6万平方米。图3：各城区商品住宅竣工面积3）、2005年商品住宅（含经济适用住房）销售情况2005年全市商品住宅（含经济适用住房）累计销售242万平方米，同比增加33万平方米，增幅15.8%。商品住宅销售面积按照区域划分：其中南关区30万平方米，宽城区13.3万平方米，朝阳区53.8万平方米，二道区28.8万平方米，绿园区52.2万平方米，净月区52.4万平方米，经济技术开发区4.8万平方米，高新技术开发区6.7万平方米,汽贸区0.1万平方米。4）、2005年商品住宅（含经济适用住房）空置情况2005年商品住宅（含经济适用住房）空置面积229.1万平方米，空置面积比2004年减少13.8万平方米。商品住宅空置面积按区域划分：其中南关区48.7万平方米，宽城区14.1万平方米，朝阳区27.8万平方米，二道区21.8万平方米，绿园28.3万平方米，净月区42.4万平方米，经济技术开发区12.8万平方米，高新技术开发区32.8万平方米，汽贸区0.4万平方米。表2：2005年商品房供销情况一览表2004年空置2005年竣工2005年销售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330242.9313.8236.6270242350.1229.1南关63.446.640.32232.83068.948.7宽城22.416.513.316.914.1朝阳68.550.449.347.144.953.848.727.8二道19.614.439.740.435.528.836.721.8绿园49.336.348.635.953.952.259.828.3净月44.132.57869.165.352.451.342.4经开18.412.8高新48.235,523.52.411.76.745.732.8汽贸区7.85.7000.43.3经济适用住房开发和销售情况2005年全市经济适用住房施工面积97万平方米，竣工面积50.6万平方米，销售面积54.6万平方米，销售均价为1788元/平方米。2005年全市经济适用住房空置面积75.4万平方米。表3：2005年经济适用住房开发销售情况类型2005年同比（%）开发情况施工面积（万平方米）97-15.8竣工面积（万平方米）50.6-41.6销售情况销售套数（套）5954-13.4销售面积（万平方米）54.6-13.7金额（万元）97625-9.8均价（元/平方米）17884.6空置情况空置面积75.4-53.4存量房市场运行特点分析（一）二手房交易量在连续攀升后，今年有所回落1998年前长春市二手房交易要紧以私有房屋为主，成交量、交易额均不大。到2000年房改房上市，长春市二手房市场开始活跃，交易量达47.7万平方米，交易额达5.5亿元。2001年交易量达64.7万平方米，比上年增长35.6%，交易额达7亿元，比上年增长27.3%。2002年交易量上升至90.2万平方米，比上年增长39.4%,交易额上升为10.6亿元，比上年增长51.4%。2003年交易量增至167.2万平方米，比上年增长85.4％，交易额也激增至24.2亿元，比上年增长1.3倍。2004年交易量达204.8万平方米，交易额30亿元。2005年交易量为180.8万平方米，比去年下降11.7%，交易额30亿元，与去年差不多持平，讲明今年二手房价格有较大上涨。（二）二手房与新建商品房交易量比连续高后，2005年有所下降近几年随着房地产市场的逐步完善，人们住房消费理念的逐步形成，长春市二手房市场出现了大幅增长的好势头。2005年长春市增量房成交面积为270万平方米，比上年增长14.4%，2003-2005三年平均递增幅2.58%。而存量房2005年成交面积为180.8万平方米，虽比上年下降11.7%，但从2003-2005三年平均增幅达32.1%。与此同时存量房与增量房比例连续提高至0.868：1后有所回落。2000年长春市存量房成交面积47.7万平方米，增量房成交面积为258万平方米，存量房与增量房之比为0.185:1；2001年长春市存量房交易面积为64.7万平方米，增量房交易面积为260万平方米，存量房与增量房之比为0.249:1；2002年长春市存量房成交面积达90.2万平方米，增量房成交面积为253万平方米，存量房与增量房之比为0.357:1；2003年长春市二手房成交面积达167.2万平方米，增量房成交面积为234万平方米，存量房与增量房之比提升为0.715:1;2004长春市二手房成交面积为204.8万平方米，增量房成交面积为236万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.868:1;2005长春市二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669:1。由此可见，长春市二手房市场正在成为房地产市场的新生力量。（三）从市场交易税、费看，二手房税费收入总额逐年增长在二手房交易不断增长的同时，长春市二手房的各项税、费总额也不断增长。1998年长春市二手房税、费收缴金额分不为695.8万元，和184.3万元，2000年长春市二手房税、费收缴金额分不为2530.8万元和1295万元，比1998年增长2.6倍和6倍；到2001年税、费收缴金额分不达3800万元和1409万元，比上年增长50.2%和8.8%；到2002年税、费收缴金额升至6366.9万元和2231.7万元，比上年增长67.6%和58.4；到2003年税、费收缴金额分不达到11409.4万元和2826.2万元，比上年增长79.2和26.6。2003年的缴税额是1998年的16.4倍，五年平均增速达750l0；手续费收入是1998年的15.3倍，五年平均增速达72.6%03.5房地产市场需求分析2005年长春市商品房需求实现总量270万平方米，其中新建设住宅市场需求242万平方米（经济适用房实现需求54.6万平方米）。二手房实现需求180.8万平方米。另外还有专门大一部分持币待购的潜在需求未能入市购买。随着国家对房地产宏观调控政策的进一步落实。在宏观调控政策的积极阻碍下，长春市房产市场也表现出了与其他地点所不同的特征，尤其是购买商品住宅需求发生较大的不同。一是购房者年轻化。通过我们的问卷调查结果显示，27-35岁之间的购房所占的比例较高，占总数的30.5%0；36-45岁次之，为26%。二者合计，27-45岁之间购房者约占被调查对象的56.6%；这讲明45岁以下的中青年人士逐渐已成为以后长春市楼市消费的主体。二是中低档住宅需求仍为消费的主体。调查结果显示，在被调查区域的居民中，以私营业主及个体户、国营单位职员所占比重较大，其中私营业主及个体户有197人，占总数的25.8%，国营企业职员191人，占总数的25.0%，这两类职业的人群由于经营方式、工龄长短的差异，收入反差也较大，但需求量较大，是以后楼市的住宅项目的要紧目标客户群体。此外还有商服137人，公务员133人，分不占总数的18%,17.6%。而相对收入较高的IT,证券、三资等行业的人员比例相对较小，因此从整体上来看，开发商依旧应该更多地关注中低档住宅需求市场。三是市区仍是购房者的首选。调查显示朝阳区和南关区仍然是消费者买房较为集中的两个最佳意向地段，共有550人，占总问卷比重高达54.3%。这要紧是因为这两个区域是长春市政治、经济、交通、文化的集散地。四是客观因素重视度增大。现在购买商品房考虑较多的因素除了人们一直关注的价格、地段、户型等因素外，还增加了物业治理、房屋质量、公共配套、小区绿化、周边教育环境、车库等，不难看出购房者对客观因素的重视也在于日俱增。3.6二三级市场联动分析从2005年累计成交量看，增量商品房与存量商品房市场结构差不多平稳，二者的成交比例为0.67：1，差不多保持平稳增长。第四部分商品房销售结构分析4.1商品住宅按户型结构的销售分析商品住宅成交总量22309套，按户型结构分，一室住房销售2629套，面积13.8万平方米，成交金额36553万元。二室销售10754套，面积99.9万平方米，成交金额204895万元。三室销售7676套，面积104万平方米，成交金额259282万元。四室及四室以上销售1250套，面积24.3万平方米，成交金额78419万元。见下表：表4：商品住宅按户型结构的销售套数一室二室三室四室及以上成交套数（套）26291075476761250成交面积（万平方米）13.899.910424.3成交金额（万元）3655320489525928278419图4：按照户型结构划分的销售套数依照以上的统计能够看出，长春市商品住宅主力户型以二室、三室为主。4.2商品住宅按成交价格的销售分析商品住宅共成交22309套，按照销售价格分：1000以下成交400套，面积3.6万平方米，金额3055万元。1001-1500成交3422套，面积38.3万平方米，金额51054万元。1501-2000成交7369套，面积69.4万平方米，金额125475万元。2001-2500成交3993套，面积42.6万平方米，金额96063万元。2501-3000成交2855套，面积33.6万平方米，金额92837万元。3001-4000成交3065套，面积37.1万平方米，金额127476万元。4001-5000成交927套，面积12.6万平方米，金额55931万元。5000以上成交278套，面积4.8万平方米，金额27379万元。图5：按价位划分的商品住宅销售套数从以上分析能够看出1500-2000元/平方米的商品住宅为购房者最能同意的价位，价位在2500-3000元/平方米的商品房也有一定的消费群体。表5：商品住宅按照销售价格划分的销售情况价格1000以下1000-15001501-20002001-25002501-30003001-40004001-50005000以上销售套数（套）40034227369399328553065927278销售面积（万平方米）3.638.369.442.633.6成交金额（万元）305551054125475960639283712747655931273794.3商品住宅按房屋面积的销售分析商品住宅成交总量22309套，按照单套面积划分，60平方米以下成交2382套，面积11.1万平方米，金额28161万元。60-80平方米成交3626套，面积25.7万平方米，金额52993万元。80-100平方米成交4963套，面积45.4万平方米，金额93388万元。100-120平方米成交3592套，面积39.3万平方米，金额85242万元。120-150平方米成交4438套，面积58.8万平方米，金额136475万元。150-180平方米成交2242套，面积36.1万平方米，金额93066万元。180平方米以上成交1066套，面积25.7万平方米，金额90104万元。见下表：表6：商品住宅按照房屋面积划分的销售情况60以下61-8081-100101-120121-150151-180180以上销售套数（套）2382362649633592443822421066销售面积（万平方米）11.125.745.439.358.836.125.7金额（万元）281615299393388852421364759306690104图6：按照面积划分的商品住宅销售套数从以上统计能够看出面积在60-150平方米的商品住宅为主力户型，体现一般商品房特不受购房者欢迎。4.4按建筑结构分析2005年长春市房地产施工面积698.6万平方米，其中：砖木结构房屋施工面积0.6万平方米，砖混结构房屋施工面积232.9万平方米，钢筋混凝土结构房屋施工面积423.9万平方米，钢结构房屋施工面积41.2万平方米。可见长春市都市建筑要紧以钢筋混凝土结构和砖混结构建筑为主，要紧的建筑材料为钢筋和水泥。图7：各建筑物结构类型房屋施工面积第五部分商品房价格分析5.1商品房销售价格分析2005年长春市商品房平均销售价格为2577元/平方米，同比长涨0.66%（2004年全市商品房销售平均价格2560元/平方米），其中商品住宅平均销售价格为2440元/平方米，同比长涨1.8%（2004年全市商品住宅销售平均价格为2398元/平方米）。表7：2005年1-12月各类商品房平均销售价格（元/平方米）05年1-1月05年1-2月05年1-3月05年1-4月05年1-5月05年1-6月05年1-7月05年1-8月05年1-9月05年1-10月05年1-11月05年1-12月249224522581259127622712259025372578259626062577212920862218226523702401234323982441248724662440160916631664184418411838181918021796177618051788--42794279427942793145315430864360429043063889684143204324380938153960427348394772418847494791244926652853277338533895377337163660359234693410讲明：商品住宅含不墅、高档公寓、经济适用住房、一般住宅图8：2005年1-12月各类商品房平均销售价格从图中能够看出，长春市2005年商品房价格差不多平稳。5.2商品住宅销售价格分析2005年全市含政策性的商品住宅成交均价为2440元/平方米，同比上涨1.8%。5.3经济适用房价格分析2005年全市经济适用住房成交均价为1788元/平方米，同比上涨4.6％。5.4非住宅销售价格分析2005年全市办公写字楼成交均价为3889元/平方米，同比下降13.6％；商业营业用房成交均价为4791元/平方米，同比下降9.1％；车库成交均价为3410元/平方米，同比上涨27.1％。5.5商品房价格波动因素及相关分析2005年，通过宏观调控，顺利实现房价“软着陆”，成效较为明显，房价经历1-3月的平稳，4-5月房价持续上涨，6-8月价格稳中有降，9月份开始房价趋于稳定。具体分析，要紧有以下几方面缘故：1、供求比例相对稳定2002年以来由于我市经济快速增长，居民可支配收入增加，都市建设和旧城改造加速，住房消费信贷支持力度的加大等因素，增加了居民的购房能力，居民对住房的需求增长较快，全市商品房供求比例差不多稳定，房价稳中有涨。2,房地产建设成本增加表现在：（1）土地成本的增加。由于土地资源的稀缺性，土地在商品房价格构成中比例不断提高，有的达到40％以上。按照经验数据，地价每上涨价一个百分点，房价相应上涨0.5个百分点，因此，土地价格的上涨一定程度上推动了房价的上涨；(2)建材价格上长。由于房地产业高利润、快速进展，客观上拉动建材价格上涨。（3）住宅品质提高，配套成本增加。小高层、高层成为市场主流，对抗震、保温隔热等技术要求越来越高，住宅区公建配套、景观环境等要求提高。3,投资和投机行为增加。前两年，适逢银行存款利率不断下调，股市不景气，居民投资渠道稀缺，而不断活跃的房地产市场和上涨的房价自然成为居民优先选择的一个投资和投机渠道。投资性需求的不断加大导致房价攀升。4,都市价值的提升长春是一个自然环境、历史文化、科教等非经济价值比较大的都市，2000年以来，随着建设新长春，迎接亚冬会、建设全国文明城为目标的新一轮都市建设加速和振兴东北老工业基地战略的实施，引起长春都市价值“跳跃式增长”，极大地增加了居民投资和消费的信心，成为房价持续走高的另一个要紧缘故。5,政策因素的阻碍。前几年我市为了推动房地产业的进展，促进房地产市场活跃采取了专门多政策措施，如操纵土地供应量、财政补贴税率、完善住房消费贷款、提高拆迁补偿标准等等，这些政策有效地增加了住房的有效需求，拉动了房价上扬。6、居民消费观念的转变花改日的钞票，办今天的事之一消费观念差不多被宽敞市民所同意，银行贷款购房己经成为主流。7,都市化进程的加速国家打算每年都市化率至少要增加1％，如此，每年迁入市区的外地人口要逐年增加，拉动房地产的需求。8,外埠投资的阻碍随着长春市经济的高速进展，许多跨国公司、省外大企业纷纷到长投资，拉动了对本市房地产的需求。另外，我市部分小户型、精装修房出现抬高了市场均价，特不是城中部分4000元／平方米以上的住宅，精装修使其成本增长400一600元／平方米。假如住宅价格适度上涨，操纵在居民的实际可承受范围之内，则有利于改善居民居住条件、加快都市建设步伐、活跃房地产业、带动经济进展。但假如价格上涨过快，将会产生一系列负面阻碍，如部分改善居住条件的愿望难以实现；居民收入分配差距加剧，社会反响强烈；社会资金纷纷进入，阻碍其他行业进展；开发商技术进步创新动力缺乏，阻碍产业升级；导致房屋土地囤积增加，可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机等。5.6商品房价格指数分析以2004年长春市商品房平均价格2560元/平方米为基数，基数的价格指数为1000点，2005年商品房平均价格与该指数进行比较,得出长春市2005年价格指数走势。依照基数算出2005年长春市商品房价格和价格指数如下表：表8：2005年1-12月各类商品房价格及价格指数（单位：元/平方米、点）1-1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月均价249224522581259127622712259025372578259626062577指数973958100810121079105910129911007101410181007图9：2005年1-12月商品房价格指数从图中能够看出，商品房价格指数1-3月平稳，4-5月指数持续上涨，6-8月指数稳中有降，9月份开始指数趋于稳定。5.7典型楼盘销售情况跟踪统计长春万科上东区三期等十大典型楼盘2005年销售套数、面积、平均价格、价格指数如下：表9：典型楼盘跟踪比较开发企业开工日期建筑面积可售单元数可售面积万科上东区三期长春万科2005-4-205201839951811长春明珠二期大连万达长春2003-10-20110832892110832亚泰杏花苑吉林亚泰2000-3-14065423751326709长春上海城上海绿地长春2004-4-12009011678199822长影世纪村长春科信2004-7-81945591471161827南郡水云天长春南方2005-4-87512757075127中海水岸春城长春中海2005-3-1158182937158182阳光城长春筑业2000-6-12626301489238147富苑华城长春天正2000-10-1128297936128297南湖家园长春全达2004-9-222057122420571表10：万科上东区三期项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数2819757664333298套数占比(%)74.818.819168.30.874.7面积32682271888291148369432139636621面积占比(%)6.34.417.117.570.6均价33353584328731723302333635223307指数13031400138412391290130313761292表11：长春明珠二期项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数2565320311460241723164293套数占比(%)2.61.80.432.2面积323990369062966449019476697280623943456236755538726面积占比(%)4.11.8均价3281337833633308349836123670340730873377319136023442指数1282132013141292136614111434133112061319124614071345表12：亚泰杏花苑项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数13--28353816--31181435201套数占比(%)4.4面积1386--3583452146411966--34862387175039766224779面积占比(%)0.3--6.2均价2601--2541250925102531--255228302624278128052587指数101699398098098999711051025108610961011表13：绿地长春上海城项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数179134363429241套数占比(%)15.414.4面积165810080392239703189310425923面积占比(%)0.15221.61.612.3均价2687265526862754304831722771指数1050103710491076119112391082表14：长影世纪村项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数3427675054501759455602919714套数占比(%)4.121.348.6面积299519205809486645553971119846581404158842547154756700面积占比(%)1.5132.52.33.61.6130.2均价3428344239353610354535723877397540414035375338703819指数1339134515371410138513951514155315791576146615121492表15：南郡水云天项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数1383123136211套数占比(%)24.25.442.31.137面积2350151424515211994136218面积占比（%）31.36.862.81.348.2均价430042384645424841304332指数168016551814165916131692表16：阳光城项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数3101825514174321611164套数占比（%）10.97面积522109922053157512136602205961392717881146921498面积占比（%）9.25均价2117267225362316262125842062247918272345229426012259指数8271044991905102410098059687149168961016882表17：中海水岸春城项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套数199795077811139638733套数占比（%）8.28.678.2面积2057184805775854494021339610282361680066面积占比（%）0.242.8均价297330342979294328863086305230743229指数116111851161115011271205119212011261表18：富苑华城项目销售情况跟踪（单位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7