物业管理师《基本制度与政策》课件市公开课金奖市赛课一等奖课件

全国物业管理师执业资格

物业管理基本制度与政策1第1页近两年来，《物权法》、《住宅专题维修资金管理方法》和《物业服务定价成本监审方法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理方法》也作了对应修改。为防止考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城镇建设部、人力资源和社会保障部同意，对公布《全国物业管理师执业资格考试纲领》中《物业管理基本制度与政策》部分相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试命题与备考依据。2第2页《物业管理基本制度与政策》——最基础、熟悉为何学？怎么学？我怎样学？不但是画重点，主要是吃透。“仁者见仁、智者见智”从教材厚度、知识结构性、理论复杂性、考试要求和考题类型，这门学科相对轻易、舒适。因为：考试题型：单项选择、多项选择3第3页第一章物业管理

（一）考试目标本部分考试目标是考查应试人员利用《物业管理条例》分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题能力。（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理定位，《条例》指导思想以及确立基本法律关系。熟悉：物业管理基本特征，物业管理在社会经济中地位和作用，《条例》确立基本制度，《条例》包括主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设历史沿革。（三）关键点说明：17个关键点4第4页第一节物业管理概念一、物业管理概念（一）对《条例》所称物业管理定义了解(定位)掌握1、物业管理是由业主经过选聘物业管理企业方式来实现活动。2、物业管理活动基础是物业服务协议。3、物业管理内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内环境卫生和秩序进行维护。依据5第5页物业管理是指（四方面）暨：1、选聘、合作、自管2、管理按照物业服务协议约定3、房屋及设施设备和相关场地

养护、维修、管理4、维护2个环境：①卫生及区域内环境

②公共秩序6第6页单项选择题（备选项中只有1个符合题意）以下对于物业管理了解，不正确是（）。A、物业管理活动实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标进行一项交易B、物业管理企业能够接收业主和使用人尤其委托C、物业服务协议是物业管理生产活动契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理以下各项中，不属于物业管理基本内容是（）。A、房屋维涵养护B、清洁卫生C、安全防范D、代收供水、供热费用7第7页（二）《条例》调整范围１、《条例》即调整住宅物业物业管理活动，也调整非住宅物业物业管理活动。２、《条例》适用范围，既包含城市，也涵盖乡村。多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）

《物业管理条例》调整和规范范围包含（）。A、住宅物业管理B、非住宅物业管理C、城市D、农村E、业主自行管理[答案]ABCD8第8页（三）物业管理市场化特征１、房地产物质形态演变造成了物业财产情况演变。（产权主体转为共有、全部、互有——义务、责任转变）２、多元化物业权属情况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额负担共同推行义务）３、物业管理活动应该遵照市场标准。(就是民法标准）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理前提条件）４、非市场性房屋管理不属于物业管理。

（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范围）

9第9页二、物业管理特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化物业管理1、城市、房地产管理体制重大改革2、房地产综合开发与之相配套综合性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔接统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适应社会化、专业化、市场化管理10第10页社会化（交易对象选择)物业全部权人到社会上选聘物业管理企业物业管理企业到社会上寻找可代管物业专业化物业企业具备一定资质等级从业人员具备一定职业资格市场化市场竞争机制和商品经营方式实现商业行为集中表达——双向选择、等价有偿11第11页第二节我国物业管理产生与发展一、物业管理起源与发展

人：奥克维亚.希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房发展情况私房改造转化为国有建房提供居民、职员居住（二）改革开放前城镇住房制度中国特色公有住房体系住房投资由国家和企业统包三个特征住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养弊端见下12第12页投资无回收、不能形成良性循环制约建设发展、供给小于需求租金不能维护危旧房、危及安全人均面积下滑、国家包袱沉重13第13页（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：住房制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革２、城镇住房制度改革1979年试点向居民售房1994年公有住房开始出售1998年取消福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”14第14页1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业企业—深圳市物业管理企业挂牌成立

15第15页四、我国物业管理发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理方法》。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。，中国物业管理协会成立。年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。16第16页五、物业管理在社会经济中地位与作用（一）实施物业管理有利于促进经济增加。（二）实施物业管理有利于提升人民群众居住质量。重点是：“改进居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”（三）实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）增加消费购房消费支出装饰装修支出水电气暖长久消费支出大中修设备改造及物业费支出17第17页（四）实施物业管理有利于维护小区稳定。

帮助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展小区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里友好关系，促进精神文明建设。（五）实施物业管理有利于推进房地产业良性发展对房地产保值、增值有重大影响。对项目标品牌效应、房地产开发良性循环有主要意义18第18页第三节我国物业管理制度历史沿革政府作用基于三个原因转型期：房屋管理转为市场化物业管理。物管是城市管理主要部分。城市管理是政府主要职能。普商房、经适房、廉租房物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会友好。物业管理制度历史沿革以《条例》为分水岭：《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点19第19页一、《条例》颁布前物业管理制度建设一是借鉴性（泊来品）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）特点我国物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成。（一）城市新建住宅小区管理方法《城市新建住宅小区管理方法》是我国第一部系统规范物业管理制度规范性文件20第20页主要内容1、确定了物业管理活动主要部门2、确定了物业管理工作基本内容3、明确了社会化、专业化物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度5、明确了管理委员会权利义务6、明确了物业管理企业权利义务7、确定了物业管理服务协议制度与立案制度8、针对业主主要违规行为提出管理办法9、针对物业企业违规行为要求行政处罚办法21第21页（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法》（五）《物业管理企业财务管理要求》（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》按12月4日，建设部、财政部联合公布《住宅专题维修资金管理方法》（建设部令第165号），自年2月1日起施行（七）《物业管理企业资质管理试行方法》按11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管理方法>决定》(建设部令第164号)（八）《住宅室内装饰装修管理方法》（建设部110号令）22第22页二、《条例》颁布后物业管理制度建设6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（要求细化，操作得以实施） 特点内容全方面、结构合理、科学规范、特色鲜明物业管理法规体系初步形成23第23页第四节《物业管理条例》《物业管理条例》颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期一、《条例》立法过程（了解）（一）搜集相关资料，了解国内外物业管理立法情况（德法日韩澳新香港）（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）（三）进行教授论证，研讨立法中难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意

首次征求全民意见立法法规，为民意立法铺垫。24第24页二、《条例》指导思想和立法标准指导思想突出了发展为重、平衡利益、保护弱者立法理念1、强调保护业主财产权，协调单个业主与全体业主共同利益。2、强调业主与物业管理企业是平等民事主体，是服务与被服务关系。3、强调业主与物业管理企业经过公平、公开和协商方式处理物业管理事项《条例》是行政管理法，要公权节制，过分就是滥使职权1、政府适度干预2、推进引导25第25页《条例》基本标准（一）物业管理权力和财产权利相对应标准建筑物区分全部权，投票权按建筑面积百分比（二）维护全体业主正当权益标准（公益优先标准）《条例》设定法律责任，充分表达了优先保护全体业主利益标准（三）现实性与前瞻性有机结合标准现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业治安责任、公用事业单位责任转嫁前瞻性：业主大会、维涵养护制度等（四）从实际出发，实事求是标准全国发展不平衡，大小城市市场环境、服务水平差异授权省、自治区、直辖市制订地方执行方法。26第26页三、《条例》创设法律制度（熟悉）业主大会管理规约前期物业管理招投标物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格住宅专题维修基金。物业管理基本制度27第27页（一）尊重和维护业主财产权利表达在对侵害业主财产权救助上：1、建设单位和物业企业行为给业主造成损失，应依法负担民事损害赔偿责任。2、物业企业私自改变物业用房用途，或利用共用部位、设施设备进行经营所得收益用于物业维涵养护，剩下部分由业主大会决定使用。（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益机制1、共同财产、共同利益民主协商2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数3、业主大会、管理规约表达上述机制28第28页（三）《条例》和相关法律法规共同规范物业管理活动《民法通则》《协议法》《企业法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规相关制度，都是规范物业管理活动法律依据。（四）妥善处理政府和市场关系《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为界限：1、凡是能够经过民事责任处理，不再要求行政处罚。2、对违反行政管理要求，又同时组成民事违约或侵权行为，则坚持损害赔偿优先标准。29第29页四、《条例》主要内容介绍（一）第一章总则（5条）第一条:立法宗旨、目标第二条：调整范围、对象第三条：提倡标准：经过市场机制选聘物业企业第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动监督管理授权（二）第二章业主及业主大会（15条）共同事务、共同利益、共同意志、共同决定要求业主概念、权利和义务、业主大会组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会性质、职责与组成、管理规约内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会关系等30第30页（三）第三章前期物业管理（11条）包含前期物业服务协议、暂时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修责任等（四）第四章物业管理服务（18条）明确物业管理服务中各方主体权利义务关系（五）第五章物业使用与维护（7条）对物业使用和维护相关问题进行规范（六）第六章法律责任（13条）法律规范三要素适用条件行为模式违反行为模式法律后果31第31页法律责任含义1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人2、法律责任关键要件：违法行为实施3、法律后果：法律上惩戒性负担4、法律责任只能由有权国家机关依法给予追究法律三要素假定（前提）、处理（关键）、制裁（确保）32第32页法律责任特征1、与违法行为相联络：违法行为性质和程度不一样，负担法律责任不一样2、内容是法律明确而又详细要求：由有权国家机关依据立法权限依照法定程序制订3、含有国家强制性：迫使违法人负担其效果强制力4、由国家授权机关依法实施：其它任何组织和个人均无权进行33第33页《条例》法律责任特点1、行政责任、民事责任并存。以要求民事责任方式来实现国家行政管理目标2、民事责任优先。①凡能经过负担民事责任处理，不再设定行政处罚②确实违反行政管理要求，优先确保民事责任负担3、表达业主自我管理、自我监督标准（物权法80条）（七）第七章附则按法律不溯及既往原理，《条例》生效前物业管理活动不适用《条例》要求。34第34页五、《条例》确立基本法律关系（掌握）

（一）业主相互之间关系行使权利同时应负担对应义务（6个）（二）物业管理企业和业主之间关系签署服务协议、等价交换、主体平等（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间关系前期物业服务只能建设单位实施业主接收物业服务建立在两个协议基础上前期物业服务协议商品房销售协议35第35页建设单位义务1、制订《暂时管理规约》明示买受人2、经过招投标选聘物业企业3、制订签署前期物业管理服务协议4、提供必要物业管理用房5、制订提供《两书一证》6、配合物业企业接管验收7、移交物业项目资料8、不得私自处罚共用部分、公用设备设施9、保修期限和范围内保修责任10、配合组建业主大会36第36页（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间关系分工明确、亲密配合（五）小区居委会与业主、业主大会及物业管理企业关系

业主大会是业主共同财产关系形成共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应该通知并听取居委会提议。物业管理应纳入小区管理（六）物业管理各方主体与政府之间关系接收监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）37第37页物业管理法律关系是依据法律规范不一样形式形成有以下四种不一样物业管理法律关系：

1、依据我国民法物权法建筑物区分全部权法律制度，业主与物业管理企业组成建筑物区分全部权人和管理人与服务人之间平等法律关系；

2、依据协议法法律要求，按照物业管理服务协议组成协议当事人之间平等法律关系；

3、依据消费者权益保护法法律要求，组成消费者与经营者之间平等法律关系；

4、依据经济服务法相关法律要求，组成服务与被服务之间平等法律关系。38第38页第二章物业管理服务（24个关键点）第一节物业管理服务特点和内容掌握：物业管理服务特点、物业管理服务内容、物业服务成本组成、物业服务定价成本监审标准、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务协议主要内容、物业使用和维护相关要求。熟悉：普通住宅小区物业管理服务标准，物业服务定价成本审核方法和标准，前期物业服务协议特征和时效，物业服务企业维护秩序方式，物业服务企业在安全事故中法律义务。

39第39页一、物业管理服务特点物业管理服务特点公共性（共有部位）和综合性（管理内容）广泛性（全体服务对象合意）和差异性（需求不一样）即时性（处理问题效率）和无形性（会干也要会说）连续性（服务不能中止）和长久性（服务机构不轻易更换）“方便、快捷、舒适、周到”40第40页二、物业管理服务内容（一）物业管理服务（经过协议约定公共性质服务）1、物业维修、养护2、两个环境维护物业服务内容1、房屋共用部位维修、养护与管理2、房屋共用设施设备维修、养护与管理3、区域内共用设施设备维修、养护与管理4、区域内环境卫生与绿化管理服务5、区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务6、物业装饰装修管理服务7、物业档案资料管理8、专题维修资金服务使用41第41页（二）物业服务协议约定以外服务（特约服务）协议约定以外服务1、《条例》第44条：物业企业能够依据业主委托提供协议约定以外服务服务酬劳由双方约定。（“能够”而不是“应该”，非物业企业法定义务）2、需由特定业主与企业另行约定（协商、签协议）—企业非万能3、有偿服务：数额、支付方式、时间双方当事人自主约定42第42页三、物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）标准1、基本要求2、房屋管理3、共用设施设备维涵养护4、帮助维护公共秩序5、保洁服务6、绿化养护三个等级一级二级三级适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房不适用市场调整价高档商品住宅43第43页第二节物业服务收费一、物业服务收费标准（一）合理标准（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（二）公开标准（明码标价）（三）收费与服务水平相适应标准（质价相符）二、物业服务收费管理（一）物业服务收费定价形式一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调整价。44第44页政府定价弊端1、不利于物业管理企业提升服务质量2、制约了业主对物业服务质量监督权和选举权3、因定价标准不客观产生了大量矛盾4、政府定价妨碍了物业管理市场发展45第45页（二）物业服务收费形式与成本组成1、包干制收费形式盈余或亏损由物业企业享受或负担（含服务成本、法定税费、企业利润）收费形式介绍、透明度不高，费率偏低，易造成亏损2、酬金制收费形式盈余或亏损由业主享受或负担（含预收服务支出、企业酬金）酬金制义务1、每年不少于一次公布收支情况2、业主或业主大会提出收支质询时，及时回复3、配合业主大会按协议约定聘请专业机构对预算和收支情况审计46第46页物业服务成本或服务支出47第47页《物业服务定价成本监审方法（试行）》要求为提升政府制订物业服务收费科学性，合理核定物业服务定价成本，依据《物业服务收费管理方法》和《政府制订价格成本监审方法》等相关要求，国家发展改革委员会和建设部于9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审方法（试行）》（发改价格[]2285号），10月1日起施行。依据《物业服务定价成本监审方法（试行）》要求，在教材第二章第二节“物业服务收费”基础上，补充增加以下内容：48第48页

物业服务定价成本监审一、物业服务定价成本监审定义1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定物业服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制订或者调整实施政府指导价物业服务收费标准，对相关物业服务企业服务成本实施监督和审核行为。49第49页二、物业服务定价成本监审标准和依据1、物业服务定价成本监审应该恪守以下标准：（1）正当性标准计入定价成本费用应该符合相关法律、行政法规和国家统一会计制度要求；（2）相关性标准计入定价成本费用应该为与物业服务直接相关或者间接相关费用。（3）对应性标准计入定价成本费用应该与物业服务内容及服务标准相对应。（4）合理性标准。影响物业服务定价成本各项费用主要技术、经济指标应该符合行业标准或者社会公允水平。2、物业服务定价成本监审依据核定物业服务定价成本，应该以经会计师事务所审计年度财务会计汇报、原始凭证与账册或者物业服务企业提供真实、完整、有效成本资料为基础。50第50页三、物业服务定价成本组成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意其它费用组成。其中：1、人员费用是指管理服务人员工资、按要求提取工会经费、职员教育经费，以及依据政府相关要求应该由物业服务企业缴纳住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。51第51页2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备正常使用和运行、维护保养所需费用。不包含保修期内应由建设单位推行保修责任而支出维修费、应由住宅专题维修资金支出维修和更新、改造费用。52第52页3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包含应由建设单位支付种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付服装费等。其中器材装备不包含共用设备中已包含监控设备53第53页8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为确保相关物业服务正常运转而由各物业服务小区负担管理费用。9、固定资产折旧是指按要求折旧方法计提物业服务固定资产折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有、与物业服务直接相关、使用年限在一年以上资产。10、经业主同意其它费用是指业主或者业主大会按要求同意由物业服务费开支费用。54第54页四、物业服务定价成本审核方法和标准1、工会经费、职员教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费计提基数按照核定对应工资水平确定；工会经费、职员教育经费计提百分比按国家统一要求百分比确定，住房公积金和社会保险费计提百分比按当地政府要求百分比确定，超出要求计提百分比不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其它应在工会经费和职员教育经费中列支费用，也不得在相关费用项目中重复列支。55第55页2、固定资产折旧采取年限平均法，折旧年限依据固定资产性质和使用情况合理确定。企业确定固定资产折旧年限显著低于实际可使用年限，成本监审时应该按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高，按照实际情况合理确定残值率。3、物业服务企业将专业性较强服务内容外包给相关专业企业，该项服务成本按照外包协议所确定金额核定。56第56页4、物业服务企业只从事物业服务，其所发生费用按其所管辖物业项目标物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务，应先按实现收入比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖各物业项目之间分摊。57第57页（四）物业服务费缴纳和督促1、非业主使用人缴费责任（业主负连带缴纳责任—最终责任）2、未交付房屋缴费主体（已完工还未出售或还未交给物业买受人物业，物业费用由建设单位交纳3、业主委员会对欠费业主督促义务（五）代收代缴费用（三个协议关系）业主与水、电、气、热、通讯、有线电视等单位——协议关系水、电、气、热、通讯、有线电视等单位与物业企业——委托协议关系（最终用户=最终使用人）业主与物业企业———服务协议关系58第58页第三节物业服务协议协议法大于物权法，物权法只处理基本财产制度只有签署服务协议才能将双方权利义务确定下来物业企业含有独立法人资格，业主是分散含有独立法律人格自然人、法人或其它组织。双方之间是平等民事主体关系。双方权利义务表达在协议详细内容中前期物业服务协议物业服务协议管理阶段不一样签约主体不一样59第59页第三节物业服务协议

物业服务协议内容1、物业管理事项2、物业服务质量3、物业服务费用4、双方权利义务5、专题维修资金管理与使用6、物业管理用房7、协议期限8、违约责任基本条款其它条款约定协议生效条件，解除协议损失赔偿免责条款约定，协议推行争议处理方式60第60页物业资料移交1、物业企业承接物业时：建设方或业委会移交给物业企业2、物业服务协议终止时：物业企业移交给业委会3、选聘新物业企业时：业委会移交给物业企业移交内容和程序协议中明确61第61页二、前期物业服务协议（掌握）（一）前期物业服务协议特征：1、前期物业服务协议含有过渡性。2、前期物业服务协议由建设方和物业管理企业签署。（建设方为第一业主，业主利益代表缺位前提）3、前期物业服务协议是要式协议。（二）前期物业服务协议时效1、前期物业服务协议能够约定时限。2、前期物业服务协议是一个附终止条件协议。62第62页前期服务协议期限不确定弊端1、不利于保护企业利益：成本测算和经营风险预测无法统筹安排，降低成本。2、经济目标轻易落空、产生短期效益，诱导纠纷和矛盾。3、到期后能否负担后协议义务，业主共同利益确保问题。63第63页（三）前期物业服务协议主要内容1、协议当事人与物业基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式4、物业经营管理活动内容5、物业承接查验6、物业使用与维护7、专题维修资金8、违约责任9、其它事项64第64页三、物业管理企业义务《城市新建住宅小区管理方法》中华人民共和国建设部令第33号物业管理企业义务：（一）推行物业管理协议，依法经营；（二）接收管委会和住宅小区内居民监督；（三）重大管理方法应该提交管委会审议，并经管委会认可；（四）接收房地产行政主管部门、相关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府监督指导。65第65页（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序义务1、业主违反物业管理区域秩序主要表现：（1）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；（2）违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患；（3）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益；（4）违反要求喂养宠物，损坏环境，影响相邻业主生活；（5）经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害；66第66页（6）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患（7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；（8）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行；（9）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常房屋修缮，损害相关业主正当权益；（10）其它损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度行为。67第67页2、维护物业管理区域秩序主要方式（1）推行通知义务（2）推行阻止义务（3）推行汇报义务还应加“办法”“救助”防范和躲避物业企业管理风险68第68页3、业主违反物业管理秩序法律责任

《民法通则》要求：1、不动产相邻各方，应该按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理供水、排水、通行、通风采光等方面相邻关系，造成妨碍或损失，应该停顿损害、排除妨碍、赔偿损失。2、损害国家、集体或他人财产应该恢复原状或折价赔偿，受害人所以遭受其它重大损失侵害人应该赔偿损失。《住宅室内装饰装修管理方法》要求：三条P61物权、相邻权、共有权问题是物业管理中法律责任69第69页（二）物业管理区域安全防范帮助义务（熟悉）1、物业管理企业在安全事故中义务（1）发生安全事故时要马上采取应急办法，防止扩大损失。（2）及时向相关行政管理部门汇报事故。（3）帮助做好救助工作，帮助抢救受害人员和财产。70第70页详细以下：①合理布岗，加强巡查检验；②发觉有犯罪嫌疑人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须马上汇报公安机关及相关部门；③并帮助做好调查和求援工作。对安全防范设施、消防设施要认真检验、维涵养护；④检验情况要有统计；⑤发觉安全隐患问题，物业管理企业要及时反应，配合相关部门认真整改，确保设施运行；⑥实现技防、物防和人防紧密配合，相互促进。71第71页⑦对装饰装修房屋，物业管理企业应该事先通知房屋装饰装修禁止行为和注意事项，帮助相关部门进行检验；⑧走廊通道等共用部位堆放杂物，物业管理企业应该依据物业管理制度及时给予处理。对违章搭建，要配合相关部门给予拆除；⑨物业管理企业应该主动配合公安派出所对居民住宅区不安定原因进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。⑩物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量确保体系和规范本身服务行为约束机制，为业主和使用人提供质价相符服务。

72第72页2、物业保安人员职责（条例第47条第二款）四、物业管理企业责任《条例》第三十六条第二款要求：“物业管理企业未能推行物业服务协议约定，造成业主人身、财产安全受到损害，应该依法负担对应法律责任。”所以，对不推行协议约定，造成业主人身和财产损害，物业管理企业应该负担对应协议责任，而非法定责任。未能推行包含根本不推行和不完全推行两种情形。73第73页第四节物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得私自改变二、物业管理区域内道路场地不得私自占用与挖掘三、公用事业单位应该依法推行相关管线和设施设备维涵养护责任四、业主装饰装修房屋应该依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应该恪守相关要求

74第74页第三章物业管理基本制度考试基本要求（掌握）业主大会职责和表决规则业主委员会职责（暂时）管理规约内容和法律效力前期物业管理招投标强制性要求物业承接查验制度现实意义各资质等级物业服务企业条件物业管理师考试注册要求住宅专题维修资金管理标准住宅专题维修资金交存与使用75第75页业主权利和义务暂时管理规约应具备主要条款前期物业管理招投标意义和标准应移交物业管理资料范围物业保修法律要求物业服务企业资质管理必要性物业管理师应具备执业能力住宅共用部位、共用设施设备范围住宅专题维修资金监管单位义务挪用住宅专题维修资金法律责任熟悉76第76页《条例》确立了七项物业管理基本制度；业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专题维修资金制度。第一节业主大会制度《条例》（19）确立了业主大会和业委会并存。业主大会决议，业委会执行制度。业主大会代表和维护全体业主正当权益。

业主大会和业委会不得作出与物业管理无关决定，不得作从事与物业管理无关活动。（掌握）77第77页一、业主（一）业主概念

《条例》第六条要求：房屋全部权人为业主。在物业管理很活动中，业主作为不动产全部权人，不受国籍、自然人、法人或其它组织属性限制。业主身份房屋全部权证书持有些人房屋共有权证书持有些人待领房屋全部权证书和共有权证书购房人78第78页（二）业主权利１、按照物业服务协议约定，接收物业管理企业提供服务（享受服务权）２、提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议３、提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议４、参加业主大会会议，行使投票权（选举权）５、选举业主委员会委员，并享受被选举权６、监督业主委员会工作７、监督物业管理企业推行物业服务协议８、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权９、监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金管理和使用10、法律、法规要求其它权利79第79页（三）业主义务1、恪守管理规约、业主大会议事规则2、恪守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度3、执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定4、按照国家相关要求缴纳专题维修资金5、按时缴纳物业服务费用6、法律、法规要求其它义务

80第80页二、业主大会（一）业主大会组成和性质

1、业主大会不是业主大会会议2、业主大会不是法人团体3、业主大会不具备法人要件：工商登记（依据）、执照（证实）香港业主立案法团（民政登记）（二）业主大会筹备与成立1、成立业主大会限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。《条例》第九条

81第81页（一）关于“业主大会制度”（第三章第一节）修改8月26日，《国务院关于修改<物业管理条例>决定》正式公布，自10月1日起施行。1、修改后《物业管理条例》第十条内容为：同一个物业管理区域内业主，应该在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。不过，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。82第82页”删除第十条第二款。"

比如：有大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施组成独立物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这么大厦就能够不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决议一个组织形式，《条例》要求业主大会制度，是为了保障众多业主公众权益不受损害，只要不影响业主民主决议，是否成立业主大会，由物业管理区域全体业主决定。83第83页2、修改后《物业管理条例》第十一条内容为：以下事项由业主共同决定：（1）制订和修改业主大会议事规则；（2）制订和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会组员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专题维修资金；（6）改建、重建建筑物及其从属设施；（7）相关共有和共同管理权利其它重大事项。

84第84页3、修改后《物业管理条例》第十二条内容为：业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式；不过，应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。业主能够委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项要求事项，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意；决定本条例第十一条要求其它事项，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。业主大会或者业主委员会决定，对业主含有约束力。

业主大会或者业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够请求人民法院给予撤消。85第85页4、修改后《物业管理条例》第十九条内容为：业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出与物业管理无关决定，不得从事与物业管理无关活动。业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应该责令限期更正或者撤消其决定，并通告全体业主。

考试时教材第三章第一节“业主大会制度”中表述应按上述内容进行对应修改。

86第86页三、业主委员会（一）业主委员会性质业主委员会由全体业主经过业主大会会议选举产生，是业主大会常设机构（二）业主委员会职责（掌握）1、召集业主大会会议，汇报物业管理实施情况2、代表业主与业主大会选聘物业管理企业签署物业服务协议3、及时了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业管理企业推行物业服务协议4、监督管理规约实施5、业主大会赋予其它职责物业条例没提87第87页（三）业主委员会立案P79—81通知性，非审批性，应登记利于政府监管《上海条例是登记制》（四）业主委员会委员资格条件（五）业主委员会委员资格终止（六）业主委员会会议（重点掌握）1/3或主任认为有必要召开—必须开半数以上出席、半数以上经过会议统计存档，决定公告，通知居委会听取意见（七）业主委员会改选与变更（八）业主委员会工作经费（全体业主负担）四、限制性要求88第88页第二节管理规约制度不亚于业主大会制度自我管理：1、经过业主大会2、规约（运行规则或称业主行为守则）是契约基础——以私有财产为基础，以公有财产为关键是法律范围规范性文件，是物业管理顺利开展、保护业主正当权益最主要确保规约主体—全体业主。经签约或大会审议经过而生效规约客体—基于物权而派生客观行为可否做什么？应怎么做。规约内容—物业使、维、管方面权利义务要求，有法律规范及社会公德管理规约制度89第89页一、管理规约（一）管理规约概念共同约定，约束全体业主物业管理法律法规和政策一个有益补充调整业主之间权利义务关系基础性文件共同财产共同利益平衡（二）管理规约主要内容物业使、维、管约定，装修时应恪守规则业主共同利益业主应该推行义务违反规约应负担责任（三）管理规约法律效力规约法律依据：《民法通则》《条例》《房屋异产毗连管理方法》1、对物业使用人也发生效力2、对物业继受人（业主）自动产生效力90第90页二、暂时管理规约（一）暂时管理规约概念（房屋销售之前）（二）暂时管理规约制订（房屋销售之前，建设单位是第一业主）（三）相关主题法律义务1、建设单位不得侵害物业买受人正当权益义务2、建设单位对暂时管理规约明示和说明义务3、物业买受人对暂时管理规约承诺义务（四）暂时管理规约内容（熟悉）1、物业自然情况与权属情况2、业主使用物业应该恪守规则3、维涵养护物业应该恪守规则4、包括业主共同利益事项（3条）P895、违约责任（3条）P8991第91页第三节前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标概念、意义和标准（熟悉）（一）前期物业管理招标投标概念（二）前期物业管理招标投标意义（三）前期物业管理招投标标准（四）前期物业管理招投标强制性要求（掌握）P9192第92页二、前期物业管理项目招标规则（一）招标标准与招标形式1、招标标准（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人（2）不得对潜在投标人实施歧视待遇（3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符资格要求2、招标形式（1）公开招标（2）邀请招标（3）招标代理机构93第93页（二）招标文件编制与招标项目立案1、招标文件编制前期物业管理招标文件应包含以下内容：（1）招标人及招标项目介绍（2）物业管理服务内容及要求（3）对投标人及投标书要求（4）评标标准和评标方法（5）招标活动方案（6）物业服务协议签署说明（7）其它事项说明及法律法规要求其它内容94第94页2、招标项目立案招标人应该在公布招标公告或者发出投标邀请书10日前，向物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案。95第95页（三）招标程序规则（1）招标人应该确定投标人编制投标文件所需合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。（2）招标人对已发出文件，认为必须澄清或者修改相关内容，应该在招标文件要求提交投标文件截止时间最少15日前，以书面形式通知全部招标文件收受人。该澄清或者修改内容为招标文件组成部分。（3）招标人依据物业管理项目标详细情况，能够组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出疑问应该给予澄清并以书面形式发送给全部招标文件收受人。（4）经过招投标方式选择物业管理企业，招标人应按照以下要求时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应该在现售前30日完成；②预售商品房项目应该在取得《商品房预售许可证》之前完成；③非出售新建物业项目应该在交付使用前90日完成。

96第96页三、物业管理项目投标规则（一）投标要求与投标文件投标文件应该包含以下内容：①投标函；②投标报价；③物业管理方案；④招标文件要求提供其它材料。（二）投标程序1、投标文件案送达2、投标文件补充修改或撤回3、投标禁止行为（1）投标人不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假，骗取中标。（2）投标人不得相互串通投标，不得排挤其它投标人公平竞争，不得损害投标人或者其它投标人正当权益。（3）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人正当权益。（4）禁止投标人以向投标人或者评标委员会组员行贿等不正当伎俩谋取中标。97第97页四、开标、评标和中标（一）开标（二）评标1、评标教授名册房地产行政主管部门应该建立评标教授名册，由含有经验人员组成物业管理评标教授库。2、评标委员会评标活动由招标人依法组建评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标教授共同组成，组员为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面教授不得少于组员总数三分之二。评标委员会教授组员，由招标人从房地产行政主管部门建立教授名册中采取随机抽取方式确定。招标人代表和评标教授与投标人有利害关系，不得进入评标项目标评标委员会。98第98页3、评标规则评标委员会能够用书面形式要求投标人对投标文件爱那种含义不明确内容作出必要澄清或者说明。在评标过程中，评标委员会能够要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会，应该事先在招标文件中说明，并注明所占评分比重。评标委员会经评审，认为全部投标文件都不符合招标文件要求，能够否决全部投标。依法必须进行招标物业管理项目标全部投标被否决，招标人应该重新招标。评标委员会完成评标后，应该向招标人提出书面评标汇报，说明评标委员会对各投标文件评审和比较意见，并按照招标文件要求评标标准和评标方法，推荐不超出3名有排序合格中标候选人。99第99页（三）中标招标人应该在投标使用期截止时限30日前确定中标人。招标人确定中标人后，应该向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知全部未中标投标人，并应该返还其投标书。招标人应该自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案。招标人和中标人应该自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人投标文件订立书面协议；招标人和中标人不得再行订立背离协议实质性内容其它协议。招标人无正当理由不与中标人签署协议，或中标人无正当理由不与招标人签署协议，应该赔偿给对方造成损失。五、违反前期物业管理招标投标要求法律责任

P97100第100页第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度意义（1）有利于明确各方责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业正当权益，防止矛盾纠纷，都含有主要保障作用。（2）能够督促建设单位依据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备建设，对提升建设质量，保障业主财产权益含有主要意义，（3）实施物业承接查验制度，能够填补前期物业管理期间业主大会缺位弊端，加强物业建设与物业管理衔接，保障开展物业管理必备条件，而在新老物业管理企业铰接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备管理责任。101第101页在办理物业承接验收手续时，物业管理单位应向建设单位接收以下资料：（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等验收资料（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须其它资料。在交接过程中，向物业管理单位移交上述全部资料，是开发商应推行法定和协议义务，假如不推行，应负担对应法律责任。二、物业承接查验内容物业管理资料移交102第102页二、物业承接查验内容（一）物业管理资料移交（二）物业现场验收三、物业保修责任103第103页（二）关于“物业管理企业资质管理制度”（第三章第五节）修改11月26日，《建设部关于修改<物业管理企业资质管理方法>决定》(建设部令第164号)公布，决定对《物业管理企业资质管理方法》（建设部令第125号）进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，同时删去《物业管理企业资质管理方法（建设部令第125号）中以下内容：104第104页第十七条物业管理企业资质实施年检制度。各资质等级物业管理企业年检由对应资质审批部门负责。第十八条符合原定资质等级条件，物业管理企业资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件，物业管理企业资质年检结论为不合格，原资质审批部门应该注销其资质证书，由对应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应该将物业管理企业资质年检结果向社会公布。第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检，由资质审批部门责令其限期更正，可处1万元以上3万元以下罚款。据此，教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制度”修改为“物业服务企业资质管理制度”，其中包括上述三个条款相关内容给予删除。105第105页（三）关于“住宅专题维修资金制度”（第三章第七节）修改12月4日，建设部、财政部联合公布了《住宅专题维修资金管理方法》（建设部令第165号），自年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部公布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》（建住房[1998]213号）同时废止。依据《住宅专题维修资金管理方法》相关要求，将“住宅专题维修资金制度”进行对应修改，修改后教材“第三章第七节”内容为：106第106页第七节住宅专题维修资金制度12月4日，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，建设部会同财政部公布了《住宅专题维修资金管理方法》，并于年2月1日起施行。该方法对加强住宅专题维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护住宅专题维修资金全部者正当权益，都起着主要作用。107第107页一、住宅专题维修资金定义、管理标准和监管部门1、住宅专题维修资金定义住宅专题维修资金是指专题用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造资金。108第108页2、共用部位、共用设施设备定义

共用部位，是指依据法律、法规和房屋买卖协议，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连非住宅业主共有部位，普通包含：住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指依据法律、法规和房屋买卖协议，由住宅业主或者住宅业主及相关非住宅业主共有从属设施设备，普通包含电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。109第109页3、管理标准住宅专题维修资金管理实施专户存放、专款专用、全部权人决议、政府监督标准。4、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专题维修资金指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专题维修资金指导和监督工作。110第110页二、住宅专题维修资金交存（一）住宅专题维修资金交存主体住宅专题维修资金交存主体主要包含以下三类：1、住宅业主，但一个业主全部且与其它物业不含有共用部位、共用设施设备除外。2、住宅小区内非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连非住宅业主。3、包括公有住房出售，售房单位应该按照要求交存住宅专题维修资金。业主交存住宅专题维修资金属于业主全部。从公有住房售房款中提取住宅专题维修资金属于公有住房售房单位全部。111第111页（二）住宅专题维修资金交存金额1、商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%至8%。每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门依据当地域情况确定并公布。112第112页2、出售公有住房，业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额为当地房改成本价2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%，从售房款中一次性提取住宅专题维修资金。113第113页（三）住宅专题维修资金交存方式1、商品住宅业主应该在办理房屋入住手续前，将首期住宅专题维修资金存入住宅专题维修资金专户。2、已售公有住房业主应该在办理房屋入住手续前，将首期住宅专题维修资金存入公有住房住宅专题维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专题维修资金专户。公有住房售房单位应该在收到售房款之日起30日内，将提取住宅专题维修资金存入公有住房住宅专题维修资金专户。114第114页3、未按要求交存首期住宅专题维修资金，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购置人。4、业主分户账面住宅专题维修资金余额不足首期交存额30%，应该及时续交。成立业主大会，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制订详细管理方法实施。115第115页（四）住宅专题维修资金管理1.业主大会成立前住宅专题维修资金管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存住宅专题维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托当地商业银行开立住宅专题维修资金专户代管。开立住宅专题维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。116第116页2.业主大会成立后住宅专题维修资金管理业主大会应该委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专题维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专题维修资金专户。开立住宅专题维修资金专户，应该以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应该通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；包括已售公有住房，应该通知负责管理公有住房住宅专题维修资金部门。117第117页直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专题维修资金部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存住宅专题维修资金账面余额划转至业主大会开立住宅专题维修资金账户，并将相关账目等移交业主委员会。住宅专题维修资金划转后账目管理单位，由业主大会建立住宅专题维修资金管理制度进行管理。业主大会开立住宅专题维修资金账户，应该接收所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门监督。118第118页三、住宅专题维修资金使用（一）住宅专题维修资金使用范围和标准1、使用范围住宅专题维修资金专题用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造。2、使用标准住宅专题维修资金使用，应该遵照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致标准。119第119页（二）住宅专题维修资金分摊规则1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积百分比分摊。2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专题维修资金百分比分摊；其中，应由业主负担，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积百分比分摊120第120页3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，先按照建筑面积百分比分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专题维修资金百分比分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，包括还未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，开发建设单位或者公有住房单位应该按照还未售出商品住宅或者公有住房建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。121第121页（三）住宅专题维修资金使用程序1.住宅专题维修资金划转业主大会管理前使用程序（1）物业服务企业依据维修和更新、改造项目提出使用提议；没有物业服务企业，由相关业主提出使用提议；（2）住宅专题维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主讨论经过使用提议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；122第122页（4）物业服务企业或者相关业主持相关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专题维修资金，向负责管理公有住房住宅专题维修资金部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专题维修资金部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专题维修资金通知；（6）专户管理银行将所需住宅专题维修资金划转至维修单位123第123页2.住宅专题维修资金划转业主大会管理后使用程序（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应该包含拟维修和更新、改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其它需暂时使用住宅专题维修资金情况处置方法等；（2）业主大会依法经过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持相关材料向业主委员会提出列支住宅专题维修资金；其中，动用公有住房住宅专题维修资金，向负责管理公有住房住宅专题维修资金部门申请列支；124第124页（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门立案；动用公有住房住宅专题维修资金，经负责管理公有住房住宅专题维修资金部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专题维修资金部门发觉不符合相关法律、法规、规章和使用方案，应该责令更正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专题维修资金部门向专户管理银行发出划转住宅专题维修资金通知；（7）专户管理银行将所需住宅专题维修资金划转至维修单位。125第125页3、住宅专题维修资金紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要马上对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，按照以下要求列支住宅专题维修资金：（1）住宅专题维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持相关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专题维修资金，向负责管理公有住房住宅专题维修资金部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专题维修资金部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专题维修资金通知；专户管理银行将所需住宅专题维修资金划转至维修单位126第126页（2）住宅专题维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持相关材料向业主委员会提出列支住宅专题维修资金；其中，动用公有住房住宅专题维修资金，向负责管理公有住房住宅专题维修资金部门申请列支；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门立案；动用公有住房住宅专题维修资金，经负责管理公有住房住宅专题维修资金部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专题维修资金部门发觉不符合相关法律、法规、规章和使用方案，应该责令更正；业主委员会、负责管理公有住房住宅专题维修资金部门向专户管理银行发出划转住宅专题维修资金通知；专户管理银行将所需住宅专题维修资金划转至维修单位。127第127页（3）发生上述情况后，未按要求实施维修和更新、改造，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门能够组织代修，维修费用从相关业主住宅专题维修资金分户账中列支。其中，包括已售公有住房，还应该从公有住房住宅专题维修资金中列支。128第128页（四）住宅专题维修资金使用禁止《住宅专题维修资金管理方法》第二十五明确要求，以下费用不得从住宅专题维修资金中列支：1、依法应该由建设单位或者施工单位负担住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应该由相关单位负担供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用129第129页3、应该由当事人负担因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需修复费用；4、依据物业服务协议约定，应该由物业服务企业负担住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用。130第130页（五）住宅专题维修资金使用其它要求1.利用住宅专题维修资金购置国债限制条件（1）必须在确保住宅专题维修资金正常使用前提下。（2）利用住宅专题维修资金购置国债，应该在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购置一级市场新发行国债，并持有到期。131第131页（3）利用业主交存住宅专题维修资金购置国债，应该经业主大会同意；未成立业主大会，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。（4）利用从公有住房售房款中提取住宅专题维修资金购置国债，应该依据售房单位财政隶属关系，报经同级财政部门同意。（5）禁止利用住宅专题维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购置国债用于质押、抵押等担保行为。132第132页2、以下资金应该转入住宅专题维修资金滚存使用：（1）住宅专题维修资金存放利息；（2）利用住宅专题维修资金购置国债增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得收益，但业主大会另有决定除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收残值133第133页四、住宅专题维修资金监督管理（一）房屋转让或灭失时住宅专题维修资金处理1、房屋全部权转让时，业主应该向受让人说明住宅专题维修资金交存和结余情况并出含有效证实，该房屋分户账中结余住宅专题维修资金随房屋全部权同时过户。受让人需要持住宅专题维修资金过户协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。134第134页2、房屋灭失，房屋分户账中结余住宅专题维修资金返还业主；售房单位交存住宅专题维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。135第135页（二）相关主体对住宅专题维修资金监管义务1．管理单位法律义务直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专题维修资金部门及业主委员会，每年最少一次与专户管理银行查对住宅专题维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布以下情况：136第136页（1）住宅专题维修资金交存、使用、增值收益和结存总额；（2）发生列支项目、费用和分摊情况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专题维修资金交存、使用、增值收益和结存金额（4）其它相关住宅专题维修资金使用和管理情况。业主、公有住房售房单位对公布情况有异议，能够要求复核。137第137页2.专户管理银行法律义务（1）专户管理银行应该每年最少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专题维修资金部门及业主委员会发送住宅专题维修资金对账单。138第138页（2）直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专题维修资金部门及业主委员会对资金账户改变情况有异议，专户管理银行应依据要求进行复核。（3）专户管理银行应该建立住宅专题维修资金查询制度，接收业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专题维修资金使用、增值收益和账面余额查询。139第139页3.审计、财政部门监督管理（1）住宅专题维修资金管理和使用，应该依法接收审计部门审计监督（2）住宅专题维修资金财务管理和会计核实应该执行财政部相关要求。财政部门负责对住宅专题维修资金收支财务管理和会计核实制度执行情况监督。（3）住宅专题维修资金专用票据购领、使用、保留、核销管理，应该按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门相关要求执行，并接收财政部门监督检验。140第140页（三）住宅专题维修资金相关主体法律责任1、公有住房售房单位未按要求交存住宅专题维修资金；或将房屋交付未按要求交存首期住宅专题维修资金买受人；以及未按要求分摊维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期更正。2、开发建设单位在业主按照要求交存首期住宅专题维修资金前，将房屋交付买受人，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以3万元以下罚款；开发建设单位未按要求分摊维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以1万元以下罚款。141第141页3、挪用住宅专题维修资金，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用住宅专题维修资金，没收违法所得，能够并处挪用金额2倍以下罚款；组成犯罪，依法追究直接负责主管人员和其它直接责任人员刑事责任。（1）物业服务企业挪用住宅专题维修资金