扬州市房地产市场投资环境分析报告

65/65内部资料CCP内部资料CCP江苏省扬州市房地产市场投资环境考察报告上海XXxx投资（集团）有限责任公司二00五年十一月目录TOC\o"1-4"\h\z\u目录 2第一部分、扬州都市概况 5一、地理位置 5二、行政区划 5三、交通情况 61、公路交通 62、铁路 63、航空 64、港口 65、交通直达情况 6四、面积与人口 71、地域面积 72、人口现状 73、人口进展与都市化水平目标 84、简要分析 8五、历史文化及习俗适应 91、历史 92、文化 93、风俗 9第二部分都市投资环境分析 10一、宏观经济进展状况 101、都市总体经济情况 102、历年GDP增长情况 103、扬州产业结构情况 121）、现状 122）、展望 124、扬州民营经济进展状况 125、扬州的外资企业进展情况 131）外资引进成果 132）、优越的投资环境 13二、扬州居民生活水平 131、扬州居民生活水平概述 132、扬州居民收入情况 143、扬州恩格尔系数水平 154、城乡居民储蓄存款水平 165、扬州居民住房水平 16三、都市规划及重大市政建设状况 171、扬州市总体规划（2001年-2020年） 171）、都市布局 172）、都市进展方向 183）、都市交通规划 192、扬州规划进展目标 201）、人口 202）、用地规模 203、扬州市规划进展重点区域——沿江产业带 221）、产业带布局 222）、生态环境布局 223）、沿江开发觉时期重要成果 224）、沿江开发近期目标（摘略） 22四、都市投资环境优劣势分析 231、投资优势 231）、区位优势 232）、自然环境、历史环境优势 233）、经济进展前景优势 234）、都市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会 232、投资劣势 231）、工业基础较薄弱 232）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺 243）、人力资源竞争能力较弱 244）、都市文化竞争力较弱 24第三部分、扬州房地产市场进展情况 25一、扬州房地产市场进展现状及特征概括 251、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场进展比较健康； 252、扬州房价收入比较低（与苏州04年相），房价稳中有升泡沫较小； 253、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失； 254、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能有用性要求较高； 255、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力50万左右； 256、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大； 257、扬州新建商品房市场受宏观调控阻碍较小，呈价平量微缩状态； 258、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力 259、二手房市场稳步进展，但近期受到宏观调控的一定阻碍 25二、扬州土地市场交易情况 261、扬州市土地市场概述 262、扬州历年土地出让、开发情况统计 263、扬州土地价格情况 271）、市区一类建设用地 272）、开发区一类居住用地 274、扬州土地市场分析 271）、量 272）、价 273）、趋势 27三、扬州固定资产投资及房地产投资情况 281、扬州固定资产投资情况 282、扬州房地产投资情况 28四、扬州市房地产市场供求情况 291、历年扬州市商品房供求情况 292、扬州房地产市场价格情况 303、扬州市房地产历年供求价格综合分析 304、扬州房地产泡沫分析 315、扬州房地产市场受宏观调空的阻碍 326、扬州二手房市场 337、初步结论 34五、扬州市不墅市场简要分析 34六、扬州房地产市场进展前景预测 371、扬州房地产市场进展潜力较大 372、扬州房地产市场需要价值回归 373、扬州房地产市场供求变化预测 374、扬州房地产市场将出现“两极分化” 375、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势 38第四部分、项目差不多情况 39一、项目简介 391、项目名称 392、项目位置 393、项目性质 394、项目技术指标 395、项目现状 39二、项目初步经济效益估算 39第五部分、初步结论 41一、分析 41二、初步结论 41附录 42一、2005年1-9月扬州土地成交情况 42二、2003-2004年扬州土地出让统计 45三、扬州市房地产开发相关规费 47

第一部分、扬州都市概况一、地理位置扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能同意上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商都市。江苏各要紧都市分布图二、行政区划扬州现辖3个区,分不是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。三、交通情况1、公路交通扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏领先实现县县通高速公路。现在连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。2、铁路扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。3、航空距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。4、港口扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。5、交通直达情况按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。区位交通图四、面积与人口1、地域面积扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。2、人口现状2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。表1：扬州历年人口变化情况年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末总人口（万人）450.62451.59452.22453.61454.39市区年末总人口（万人）109.66110.76112.52115.13表2：江苏各都市暂住人口情况对比地区扬州南京苏州无锡泰州徐州总人口（万人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暂住人口（万人）28.98130325.8716919.5460.6暂住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%数据来源——《扬州统计年鉴》从地区人口组成情况来看，我们不难发觉扬州目前的人口结构特点：——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，都市辐射能力和经济吸引能力有限。3、人口进展与都市化水平目标扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；都市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。4、简要分析作为风景旅游都市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。但由于市区面积狭小，扬州差不多处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。我们推断今后扬州的人口、外来人口将会接着平稳增长，但涨幅有限。五、历史文化及习俗适应1、历史扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会。明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。2、文化扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源特不丰富。3、风俗扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力特不旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分都市投资环境分析一、宏观经济进展状况1、都市总体经济情况扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济进展一直比较慢,只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的进展。2、历年GDP增长情况表3、扬州市历年GDP增长情况统计年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP总量（亿元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%数据来源——《扬州统计年鉴》我们从以上统计数据能够看出：1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京特不接近，讲明扬州市区的经济水平较高。随着扬州都市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们推断扬州的经济将在今后几年有较大的进展。依照联合国75国统计资料，住宅进展与人均GDP值之间的关系为：表:人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上时期住房起步时期快速上升时期平稳上升时期下降时期依照以上的标准推断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升时期。3、扬州产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，扬州有不与江苏其他都市。扬州的2004年的三产结构比例接近1：1：1，讲明扬州的第三产业（特不是服务业）比重相对较大，而工业进展略显不足。2）、展望从扬州市政府制定的产业进展规划来看，以后扬州将大力引进外资进展工业，在保持服务业的持续进展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地点经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。4、扬州民营经济进展状况我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济进展情况总结如下：——民营经济进展底蕴深厚扬州自古以来是繁华的商贸都市，商业服务业的进展有专门深厚的底蕴。——民营经济所占比重较大扬州市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿元，占全市规模以上资产总额的18.1%。——民营经济进展依旧十分迅速规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。5、扬州的外资企业进展情况1）外资引进成果扬州从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。2001至2004年，扬州实际利用外资分不为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。2）、优越的投资环境台湾电机电子工业同业公会(简称电电公会)日前公布《2005年祖国大陆地区投资环境与风险调查》报告，在评选大陆10大投资都市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。二、扬州居民生活水平1、扬州居民生活水平概述依照统计数据结合实地考察情况，我们认为：1）扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕。2）扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地差不多形成了专门大一部分高收入群体。3）扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产品同质化严峻，居住质量有待提高。2、扬州居民收入情况表：扬州居民收入统计表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配收入（元）67347205783387009851增幅——7.00%8.70%11.10%13.20%在岗职工平均工资（元）973210763120061380116008增幅——10.60%11.50%15.00%16%农民人均纯收入（元）34643690392641724755增幅——6.50%6.40%6.30%12.60%数据来源——《扬州统计年鉴》、扬州市统计局提供材料表：各都市人均收入比较都市扬州南京无锡苏州泰州徐州人均可支配收入(元)981511602135871445096959839数据来源——《各都市统计年鉴》我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力不足。尽管扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数都市存在的现象），但结合扬州的私营经济进展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。3、扬州恩格尔系数水平从上面的图表我们能够发觉，扬州的恩格尔系数仍然高于40%。但实际上扬州人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的要紧是由于扬州餐饮文化特不发达，且当地人的消费适应比较倾向于“吃”。从总体趋势来看，扬州的恩格尔系数依旧在慢慢下降的，表明当地人民生活正在进一步改善。4、城乡居民储蓄存款水平表：扬州城乡居民存款储蓄余额年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民储蓄存款余额（亿元）276314.6378449522.8增幅13.99%20.15%18.78%16.44%数据来源——《扬州统计年鉴》扬州居民储蓄存款总体依旧呈上升的趋势，只是增幅有所下降。由此可见近年随着扬州经济的不断进展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费依旧比较适度的，可不能阻碍到今后住宅消费能力。5、扬州居民住房水平表：居民住房水平统计年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面积（平方米）14.1515.316.7821.522.38增幅8.13%9.67%28.13%4.09%数据来源——《扬州统计年鉴》由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，超过南京、无锡和苏州。我们在实际考察中也发觉扬州市区目前差不多建成的多层小高层公寓社区差不多形成一定的规模，但高端产品比较稀缺，住房条件质的提高还需要时刻。三、都市规划及重大市政建设状况1、扬州市总体规划（2001年-2020年）1）、都市布局扬州市目前的都市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的老城区，规划以爱护为主。“三副”分不为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。2）、都市进展方向扬州目前的都市进展方向要紧是“主导向南，拓展东西”。——南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为进展第二产业的要紧载体。——西进东拓都市要紧居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。附图片、3）、都市交通规划——公路近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善都市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的进展提供支持。——都市道路系统快速路系统：环线加纵横道路。一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。——轻轨交通系统“一纵一横加环线”。一横：（铁路客站）文昌西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——文昌东路——江都市区：总长度约为24公里。一纵：（江阳工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。附图片2、扬州规划进展目标1）、人口预测市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；都市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地规模操纵在85平方公里左右，土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建设，2—2.5平方公里作为工业进展。附其他规划图3、扬州市规划进展重点区域——沿江产业带扬州市政府特不重视沿江开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五规划”的一个重点来讨论。规划定位使沿江进展成为扬州市实现工业腾飞的关键，我们推断该区域投资价值专门高。1）、产业带布局以引入重大项目，形成产业高地为目标，重点构建沿江六大产业板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业）80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。2）、生态环境布局我们从扬州总体规划图、建设用地规划图、重点项目规划图中能够看到，沿江产业带南侧临江地带将被规划成为大片的绿色开放空间，形成良好的居住环境，适合进展高端综合居住产品。3）、沿江开发觉时期重要成果沿江高等级公路6.4公里先导试验段建成通车，扬瓜公路以及扬子江南路、江都兴港路等纵向通道正在进行改造。总投资9000万美元的PTG项目、总投资15亿元的精细化工及热电项目等已进入扬州（仪征）化学工业园区建设。4）、沿江开发近期目标（摘略）扬州开发区初步建成电子一条街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生产能力。海克赛尔、华督、可瑞尔等项目差不多投产，川奇光电、晶芯半导体、华夏集成光电、明扬威电、阿波罗蓄电池等项目。四、都市投资环境优劣势分析1、投资优势1）、区位优势扬州自古以来确实是连接南北经济的中心枢纽都市，占尽水运便利的交通要冲。目前扬州交通的全面升级将使其区位有时重新显现，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。2）、自然环境、历史环境优势扬州自然环境优美，历史文化底蕴深厚，都市价值近来由于经济的关系被低估。我们推断随着扬州经济的近一步进展，它的投资潜力将近一步显现。3）、经济进展前景优势随着扬州市政府招商引资力度的不断加大（台商十佳投资都市），随着扬州经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们可能扬州的工业水平会在近两年之内有较快的进展。4）、都市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会扬州近年都市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。随着广陵、邗江撤县并区，沿江开发区规划的进一步明朗，扬州新一轮的都市化进程蕴藏了较大的投资机会。2、投资劣势1）、工业基础较薄弱扬州历来“重商轻工”，工业进展相对苏南各都市而言比较落后，基础比较薄弱。2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺扬州市政府目前尽管在工业方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。3）、人力资源竞争能力较弱扬州目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级治理人员比较缺乏。同时扬州在技术引进上落后较多，需要学习苏州在人才引进方面的政策，利用靠近南京上海的优势，加大人才引进。4）、都市文化竞争力较弱扬州作为一个历史悠久的都市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济进展。第三部分、扬州房地产市场进展情况一、扬州房地产市场进展现状及特征概括我们首先来概括一下扬州房地产市场进展的现状和特征，使各位领导能够直观的对扬州房地产市场有个初步的了解，同时本部分的论述也是围绕以下几点展开：1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场进展比较健康；扬州房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价呈和气上涨，我们推断市场总体供求差不多平衡。2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相当）房价稳中有升泡沫较小；扬州房价收入比大约在7.26上下和2004年苏州的水平相当，在江苏省处于中下游。同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高，我们推断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。3、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；依照我们实地考察走访的情况来看，目前扬州一般住宅楼盘产品类型要紧以多层小高层为主，建筑品质较好综合环境一般。扬州高端的不墅产品相对较少，特不是高品质的独立不墅市场，稀缺性比较明显。4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能有用性要求较高；从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是100平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能特不看中，偏好紧凑使用的户型。5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力40万左右；目前扬州市区环线以内的住宅均价达到3200元/平方米左右，居民的总价承受能力差不多在40万以下。6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到扬州市目前居民购房自住比例较大。但因为在扬州经商的外地人较多，扬州楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。7、扬州新建商品房市场受宏观调控阻碍较小，呈价平量微缩状态；在这次的宏观调控中扬州一手房市场受到的阻碍比较小，价格差不多保持稳定，但今年的销售量在二季度末有一定程度的萎缩，近期初步恢复，我们推断扬州房地产市场总体所受的阻碍较小。8、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力扬州市目前每年的土地供应量较小，2004年市区出商住用地1000多亩，今年打算供地1250亩。土地价格略高于苏北，相对而言比较有增值潜力。9、二手房市场稳步进展，但近期受到宏观调控的一定阻碍扬州二手房市场近年来稳步进展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏观调控的阻碍，三季度的成交量开始萎缩，但总体阻碍有限。二、扬州土地市场交易情况1、扬州市土地市场概述依照我们从扬州国土部门了解的情况，同时参照分析相关统计资料得出如下推断：——扬州是典型的风景旅游都市，城区面积较小土地资源也十分有限。——扬州市政府近年来在土地供应上采取了“总体趋紧，适度增长”的政策，土地供应量相对较小，保持市场的一种“半饥饿”状态。——整体土地供应分区：住宅用地多位于城区西侧；商业办公用地多位于城区、城西、城东新区；工业用地多集中在城南工业园。——扬州土地价格近年以来平稳上升，但总体而言价格不高。2、扬州历年土地出让、开发情况统计表：扬州历年土地开发统计年份2000年2001年2002年2003年2004年土地开发面积（万平方米）9.74——20.1538.2361.59土地开发面积（亩）146.10——302.25573.45923.85数据来源——《扬州国土资源局》2004年扬州市国土总计出让商业、住宅和办公用地2343亩，其中住宅用地1000多亩。2005年1-3季度共计出让商业、住宅和办公用地2936亩，其中住宅用地1500亩左右。附：文后附历年成交土地结果统计表3、扬州土地价格情况从以上的土地成交结构统计表中我们能够了解到目前扬州的土地价格的差不多情况：1）、市区一类建设用地住宅建设用地成交价格集中在100万/亩上下；高容积率的商业办公用地价格达到120万/亩以上，少有200万/亩以上土地出让。（依照2005年出让地块统计）2）、开发区一类居住用地北侧靠近市区的价格集中在70万/亩左右；偏南侧地块价格差不多在60万左右（依照2005年出让地块统计）邗江区地块价格较低，差不多在50万/亩以下。4、扬州土地市场分析1）、量扬州土地市场和江苏其他都市相比较（特不是苏北一些都市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。2）、价从价格上来讲，目前扬州的地价水平在江苏各都市中处在中偏下的水平。假如拿我们曾经考察过的苏北几个都市来比较，扬州的地价差不多能反映其都市价值，同时土地增值潜力较大。3）、趋势从都市进展趋势结合我们从政府了解到的信息来推断，以后扬州市区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让差不多集中在邗江区和广陵新区，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。三、扬州固定资产投资及房地产投资情况1、扬州固定资产投资情况表：扬州固定资产投资情况统计表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定资产投资(亿元)128.24144180247330增长率12.29%25.00%37.22%33.60%数据来源——《扬州统计年鉴》扬州的经济进展是从2002年开始有所起色的，当年扬州的铁路建成开通，束缚扬州进展的一大交通瓶颈被打破。扬州的固定资产投资也是从2002年开始高速增长，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏观调空的阻碍增幅有所回落，但仍然停留在一个较高的水平。2、扬州房地产投资情况表：扬州市房地产投资情况年份2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资(亿元)15.4319.7826.243.8164增长率28.19%32.46%67.21%46.09%房地产投资所占比例12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%数据来源——《扬州统计年鉴》从扬州的房地产投资增长幅度和固定资产增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为扬州房地产投资没有过热，可能今后房地产投资增长的空间仍然比较充裕。四、扬州市房地产市场供求情况1、历年扬州市商品房供求情况表：扬州市历年商品房供求情况年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面积（万平方米）200.28207.14274.37424.75585.26住宅施工面积（万平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑竣工面积（万平方米）118.66131.72137.03197.19275.15其中：住宅100.85104.56106.3157.04223.02商品房销售面积（万平方米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房销售额（亿元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21资料来源——《扬州统计年鉴》、扬州房管局资料以上是2000年至2004年的扬州楼市供求情况。由于统计数据中竣工面积的计算包含了一部门配套住房的量，因此实际的商品房供求比应该要比以上得出的略低，即商品房供应量应该比统计的略小一些。通过供求比我们能够看出，2000-2004年扬州商品房供求差不多平衡，且供求比有所下降，反映出扬州存在较大的潜在住房需求。2、扬州房地产市场价格情况注：以上价格是扬州市区的价格水平从扬州市区不同商品住宅总体价格趋势上我们能够发觉，扬州的房价在近3年内有一个较大的涨幅，其中03年涨幅高达38.4%（扬州铁路建成后的利好阻碍），随后进入一个稳步上升的时期。目前扬州的房价在江苏各都市中处于中游水平，鉴于其都市综合价值，我们推断扬州房价仍然比较正常。3、扬州市房地产历年供求价格综合分析我们试图通过供求、价格、信息三方面来综合分析近几年扬州房地产市场交易情况。我们从以上的量价分析结合其他渠道的信息资料，能够初步总结如下两点：1）扬州2002年以来房价的上涨是和成交量同步的，反映出扬州房地产市场供需两旺的态势。2）扬州房地产市场近几年一直处于供求平衡状态，房价泡沫成分较小。4、扬州房地产泡沫分析表：2004年各都市房价泡沫比序号都市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年节余平均房价简约两居室平均总价（70平方米）（元）买套简约两居室需要年限房价收入比1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.8210014700011.596.615无锡135884076423235390227314011.766.706苏州144514335324711446031220012.637.207扬州98512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55数据来源——各都市统计年鉴及政府资料我们选取了一些江苏的要紧都市，以及相关的苏州、杭州作为参照来讨论扬州的房价泡沫情况。通过对比我们能够发觉，扬州的房价泡沫程度和苏州相当，远远低于杭州、南京等都市。假如按照公认的标准我们认为2004年苏州的房价是差不多没有泡沫的话，扬州的房价泡沫程度也是比较低的。5、扬州市区房地产市场受宏观调空的阻碍表：今年宏观调空以来扬州市区房地产市场交易情况（万平方米）时刻1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面积8.539.048.0818.715.6620.320.246.92商品住宅竣工面积8.1488.0818.4212.8712.410.146.83商品房销售面积11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84商品住宅销售面积11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73数据来源——《扬州统计月报》、扬房指数报告从统计结果来看，今年1-9月份扬州市区商品房竣工面积80.57万平方米，可售面积达到217万平方米（历年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。同时，今年1-9月扬州市商品房销售面积71万平方米。从竣工和销售比来看，宏观调控以来扬州商品房销售只受到了微弱的阻碍，我们推断总体上扬州房地产市场未受宏观调控冲击。从月成交情况看我们能够发觉除八月外各月的销售情况均于去年差不不大。从我们了解的情况来看，三季度（特不是八月）是由于受到购房适应阻碍导致成交量特不低。6、扬州二手房市场扬州二手房存量住房市场是从2002年开始的（老公房可上市交易故该年的交易量巨大），近几年交易量一直保持在一个相对稳定的水平上，价格也稳中趋升。今年宏观调控以来，二季度市场仍然比较繁荣。但三季度由于受到个人税收方面的进一步调控政策的阻碍，二手房市场开始出现明显的反映，成交量急剧下跌但价格仍然保持在3000元/平方米左右。7、初步结论总结以上各方面因素，我们初步推断扬州历年以来房地产市场供求差不多平衡且价格稳中有升。宏观调控对扬州市房地产市场有一定的阻碍，但阻碍要紧局限在二手房市场，新建商品房市场阻碍不大。五、扬州市不墅市场简要分析扬州房地产市场的一大特点确实是高端产品缺失，不墅市场能够讲才刚刚起步，高品质的独立不墅社区特很多，因此稀缺性十分明显。扬州不墅的价格总体呈上涨趋势，成交量从今年开始快速放大。从我们实地考察的情况来看，今年以来扬州出现了一两个优质的独立不墅项目。——扬州城西的“海德花园”，其美式的建筑风格和较好的景观环境设计使之成为扬州不墅市场的销售冠军，成交价格差不多达到6700元/平方米以上，且差不多销售完毕。——另一个“金湖墅湾”一个季度成交21套，成交均价7017元/平方米，最高单价8500元/平方米。（开发区内）六、扬州房地产市场进展前景预测1、扬州房地产市场进展潜力较大同苏南各都市相比，扬州房地产市场刚刚起步且平稳进展，没有炒作过度的痕迹。同苏北各都市相比，扬州的经济基础和居住环境又有专门大的优势。因此我们推断随着扬州经济（特不是工业）的快速进展，扬州房地产市场的进展潜力较大，有成为第二个苏州的可能性。2、扬州房地产市场需要价值回归扬州房价近两年的上涨是以销售的有效放大为基础的，我们推断这种上涨是由真实需求拉动的，不是市场过热的表现。同时，扬州都市的历史自然环境优势，也需在房地产市场上寻求一种“都市价值回归”。3、扬州房地产市场供求变化预测我们推断扬州房地产市场在以后的两到三年之内总体上仍将保持供求平衡，但不排除某些类型的产品市场出现短时刻的供大于求。具体来讲，我们预测中端市场（多层、小高层）将会出现供大于求，而高端市场（不墅、写字楼市场）将会出现短暂的供不应求。4、扬州房地产市场将出现“两极分化”我们从各方面了解到的情况来看，扬州房地产市场将出现两级分化：——高端缺失随着扬州引进外资力度的加大，我们推断扬州的高端客户群体将进一步增加。而目前扬州高品质的独立、泛独立不墅社区比较少，高端缺失现象比较明显。——中低端压力扬州市政府目前预备开始大力推进住房保障，据悉今年内将推出保障性住房30万平方米，并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们推断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战，市场竞争将日趋激烈。5、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势——需求产品多样化的缘故相对苏南地区，扬州目前的土地价格较低；扬州的古城特色和较优越的生态环境保证了扬州的居住环境；交通更加便捷都市辐射范围增大；历史文化底蕴深厚、都市的文化价值较高。——需求产品多样化的趋势高品质不墅、排屋、混合型社区将越来越受欢迎；旅游房产、度假型房产需求也将日益增大；反映中国传统文化（建筑风格、园林风格）的产品将会成为亮点。第四部分、项目差不多情况一、项目简介1、项目名称杨润森林公园-春江苑景观不墅区。2、项目位置杨润森林公园内（见附图：附录3）。3、项目性质该项目为低密度住宅项目（为合作项目，具体尚未深入谈）。4、项目技术指标项目占地350亩，综合容积率0.4（其他指标暂不考虑）。5、项目现状项目位于占地3300多亩的杨润森林公园内（其中一期1000余亩已建成开放），四周为人工水系，土地待平坦无拆迁。二、项目初步经济效益估算项目占地350亩，容积率0.4，地价约50万/亩，将才用挂牌方式推出，楼面地价1874元/平方米；扬州市各类规费合计170元/平方米（收费标准见文后附录），综合开发成本约2000元/M2左右（不含土地款），项目投资单位总成本可能约为3900元/M2；依照目前扬州市各类不墅项目的销售价格，我们经初步分析认为，销售价格可定为：联排不墅4500元/M2；独立不墅5500-6000元/M2（参照的扬州典型的不墅楼盘作保守估算）。单方利润保守可能在1500元/平方米左右，我们初步推断在宏观调控后，项目投资初步可行。图：杨润公园总体规划第五部分、初步结论一、分析通过对扬州市投资环境的调查及有关数据的汇总，初步分析如下：1、扬州总体经济增长较快，增速位于江苏省各都市前列；产业规划、招商引资前景看好，经济进展潜力较大；2、扬州房地产市场进展比较健康，供求差不多平衡价格稳步上升，受宏观调控阻碍较小。3、项目的特性：项目位于3000多亩的杨润森林公园内且临长江、洋润长江大桥，外部自然环境和景观条件都十分优越，适合建筑整个苏中地区稀缺的高品质森林不墅、旅游度假不墅。4、项目意义：该项目具有成为扬州标志性不墅项目的潜质，辐射能力较强。扬州便捷的交通能够为该项目带来南京、上海等地的顾客，对我集团在江苏的战略布局和品牌阻碍力有较大的阻碍。5、市场购买力、人民生活水平：扬州地区人民收入差异较大。由于私营企业数量较多，服务行业比较发达，存在专门大一部分服务业的私营老总和高级治理人员等高收入阶层，高端购买能力挖掘的潜力专门大。6、利润空间：该项目按照对方的初步开价尚有1500元/平方米的利润（初步保守估算），假如通过谈判进一步压低土地转让价格，利润相对比较可观。二、初步结论通过以上分析，我们初步认为：该项目位于扬州市重点进展的南部经济开发区沿江产业带（隔长江与镇江相望），且位于3300亩的润扬公园内，环境条件独特，有较大的吸引力，且扬州市房地产市场供求平衡，同时该项目投资有一定的利润空间，初步认为能够作进一步的深入洽谈。

附录一、2005年1-9月扬州土地成交情况序号土地位置面积（平方米）容积率规划用途出让方式成交价格（万/亩）1贾七路西侧，文汇西路北侧917601.6住宅挂牌1182友谊路西侧,平山堂东路南侧,邗沟东侧（A）、西侧（B）148515A1.0；B0.4商业、住宅挂牌633扬子江北路东侧，平山堂路南1432920.5商业、住宅挂牌1154扬子江北路东，平安保险公司用地南侧12141.8商业挂牌905水厂用地西北侧，维扬公安分局宿舍南侧24551.2住宅挂牌506念四桥路西侧，念四小区东入口北侧22061.5商业金融挂牌517友谊路东侧，长征西路北侧89231.5商业、住宅挂牌2668贾七路西侧，孙庄路南侧1387111.8住宅挂牌1309扬子江南路东，华洋路南侧122396A1.8；B1.5商服金融住宅挂牌7810扬子江南路东侧，中心河南24311.2商服业挂牌8211邗江北路西侧，扬冶路北排涝河北侧328638E1.2；F1.6住宅挂牌10812邗江大道东侧，邗江供电大楼用地南74473商业、住宅挂牌26013邗江区槐泗镇，槐泗工商所西侧、槐泗供销社商住楼南20521.3住宅挂牌1414邗江区槐泗镇，学士东路北侧、槐泗工具厂西18421.3住宅、商业挂牌2015邗江区槐泗镇，槐泗钢模站南侧、老槐泗河西北侧14260.9住宅挂牌916邗江区槐泗镇酒甸片区，规划中的镇北路南侧、规划中的酒李公路西181071农贸市场挂牌3717邗江区瓜洲镇，扬瓜路东、宝石集团与远洋电缆厂厂区南7407A1.3；B1.5住宅挂牌7218邗江区头桥镇，小西街西侧、古桥路北侧93141.2住宅挂牌619邗江区公道镇，人民路北侧、公道文化站东侧53311.8商业金融挂牌2920邗江区公道镇，农贸市场用地西侧、花园东路南143941.3住宅挂牌2521邗江区泰安镇，金泰小区已建住宅的东侧114781住宅挂牌2322邗江区泰安镇，金湾河西侧、金湾河路北侧334910.8住宅、商业挂牌2023邗江区霍桥镇，迎春河南、项桥河东220790.8住宅挂牌1424扬州经济开发区施桥镇南部，扬圩路东侧，滨江花园居住小区主入口42411.5商业金融挂牌4025邗沟路北侧、规划中的马太北路西侧383041.7住宅、商业挂牌13026运河西路与运河南路交叉口西南侧116753商业拍卖16427沿山河南侧，蜀冈西路北侧，维扬路西520800.8住宅拍卖13028祥和路两侧，新城河东北侧405621.6商业、住宅拍卖14829江阳中路南侧，鸿大花园西侧93853商业、住宅拍卖23930振兴路东侧，第二横向主干道北侧842462.5商业、住宅挂牌8731运河东路北，规划中的扬江路西侧826871.7商业、住宅拍卖8732渡江南路西侧，七里河南侧137952.5商业挂牌7333文汇北路西侧，蜀冈路南148942商业挂牌11834江阳西路南侧，兆元路东侧415852.2商业挂牌7335江阳西路南侧，建安路西侧416852.2商业挂牌7336百祥路西侧，扬冶路南56932商业拍卖20137贾七路西侧，幸福河路南149431.1住宅拍卖9138文汇西路与贾七路交叉口西南侧1325941.6住宅拍卖3739百祥路东侧，扬州市应急指挥中心南18851.6商业金融拍卖8040江阳西路南侧，邗江兽医站西侧24552办公商业金融文化娱乐挂牌8041文汇东路南侧，蒿草河西侧63862住宅挂牌12342扬子江北路西侧，市人事局培训中心、工商银行南175051.7商业、住宅挂牌19043大学南路与兴城东路交叉口西北侧204591.7商业、住宅挂牌21944江阳西路与大学南路交叉口西北侧312601.8商业金融住宅挂牌11045史可法路西侧，漕河北侧589441.5商业、住宅拍卖7946国庆路西侧，萃园路南侧，小秦淮河东侧812230.9住宅拍卖2147盐阜东路南侧，泰州北路西侧148961.2商业金融文化娱乐挂牌3648联谊路东侧，规划中的开发东路北侧16141.5商业金融文化娱乐挂牌4549汤汪路东侧，汤汪机械厂宿舍区西北侧75090.7住宅挂牌41

二、2003-2004年扬州土地出让统计编号区位面积（M2）容积率规划用途成交价1文昌中路与皮市街交叉口西南侧1885≤21418元/M22扬子江北路与四望亭西路交叉口东北侧24851≤2.2商业2970/M2