商业项目产品设计建议报告104

万科望泉寺项目

产品设计建议报告十一月22

思源顾问商业部分十一月22

思源顾问目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位十一月22

思源顾问商业部分商圈分析核心商圈范围：东至：顺西路东侧西至：本项目西侧南至：顺平西路北侧北至：府前西街北侧核心商圈分析：以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段，档次和品质较低有一些娱乐场所，但均非知名品牌娱乐商家周边缺乏基本的商业配套东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐射范围十一月22

思源顾问商业部分商圈分析次级商圈范围：东至：顺西路东侧西至：西二环路西侧南至：顺平西路南侧北至：石门街及府前中街及其北侧次级商圈分析：由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉，未来目标客群将被其分流北侧的辐射范围将有所扩展十一月22

思源顾问商业部分商圈分析外辐射商圈范围：东至：顺义城区西至：六环沿线南至：石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围北至：顺平西路南侧1至2公里范围内外辐射商圈分析：外辐射商圈内目标客群所占比例较少，约5%左右顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力十一月22

思源顾问目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位十一月22

思源顾问区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结十一月22

思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——现状分析从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。十一月22

思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——不足分析顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。商业规模商业规模总量较小增量不足2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。无序发展同质竞争资源匮乏功能缺失吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。所有制结构单一商业配套体系不健全思源顾问问高低收入入两级分化化2004年，我区区高收入入家庭人人均消费费支出为为16906.28元，低收收入家庭庭人均消消费支出出为5098.8元，高收收入家庭庭人均消消费支出出额比低低收入家家庭高11807.48元，是低低收入户户的3.3倍。原因分析析：高低低收入家家庭人口口负担系系数的差差异、行行业间收收入差距距的逐步步扩大、、社会会保障制制度的不不完善资料来源源：顺义义市统计计顺义城区区商业状状况宏观观分析——居民消费费力现状状分析从消费结结构看，，高收入入家庭消消费已经经由吃、、穿、日日常用品品消费转转向了住住房、汽汽车、旅旅游等发发展和享享受型消消费；低低收入家家庭用于于吃、穿穿消费占占生活消消费支出出的50%以上。高低收入入家庭人人均年收收入差距距2003年上升到到18400.79元；2004年上升到到21029.91元。高低低收入户户人均收收入之比比由2003年的4.32:1扩大到2004年4.51：1。其特点点是收入入越高，，增长越越快；收收入越低低，增长长越慢从平均消消费倾向向（消费费性支出出与可支支配收入入之比））看，2004年高收入入家庭为为0.626，低收入入家庭为为0.852，即高收收入家庭庭当年收收入中只只有62.6%用于即期期消费，，而低收收入家庭庭85.2%用于消费费。十一月22思源顾问问顺义城区区商业状状况宏观观分析小小结与北京市市几个远远效区相相比较，，顺义的的商品流流通业无无论是从从规模还还是从效效益都名名列前茅茅；顺义城区区居民的的人均可可支配收收入和消消费水平平在这些些远效区区当中也也首屈一一指，居居民收入入总体呈呈两极分分化的趋趋势，为为未来商商业的发发展提供供了较强强的消费费力空间间；从商业发发展现状状来看，，总体发发展水平平滞后，，可选择择场所和和业态较较为单一一，如超超市、餐餐饮、娱娱乐等商商业业态态的品牌牌化、连连锁化发发展缺失失，不能能满足日日益提高高的顺义义居民的的消费需需求，甚甚至导致致中高端端客源的的流失；；以补充顺顺义区本本区域居居民的商商业需求求为主，，外来消消费不足足；总体来讲讲，目前前顺义商商业发展展尚处于于起步阶阶段，寻寻找未来来商业发发展的市市场空白白点和充充分满足足顺义居居民自身身的商业业需求，，是商业业发展的的方向和和契机。。十一月22思源顾问区域商业状况况分析顺义城区商业业状况宏观分分析顺义城区未来来商业发展规规划分析顺义城区核心心商业区调研研分析顺义城区大型型百货类商业业调研分析顺义城区超市市类物业调研研分析顺义城区餐饮饮类物业调研研分析顺义城区专业业市场调研分分析顺义城区住宅宅底商调研分分析顺义城区交通通状况调研分分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结思源顾问资料来源：顺顺义区商务局局“两区、三带、、两级商圈”的商业规划布布局“两区”即为城城市商业中心心区（一个核核心区）和居居住区配套商商业服务中心心区（多个支支撑体）。“三带”即为为首都机场临临空产业带、、潮白河旅游游产业带、东东部浅山区旅旅游产业带。。“两级商圈”即即规划建设城城市及农村两两级商圈。十一月月22思源顾顾问关于城城市商商业中中心区区（一一个核核心区区）。。1.区位：：位于顺顺义城城区，，西起顺顺西路路、东至至光明明街、、南起起建新新街、、北至至幸福福街。。2.功能及及业态态：属于综综合型型商业业中心心区，，服务务北京京市东东北部部地区区。商商业高高度聚聚集，，行业业齐全全，功功能完完备，，形成成购物物、餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐、、金融融、商商务的的有机机积聚聚。日日客流流量10万人次次以上上，外外来消消费人人口占占50%以上。。以主力力百货货店、、专卖卖店、、专业业店及及小型型超市市为主主要业业态，，配以以快餐餐店、、电影影院、、书店店、游游泳馆馆、健健身房房、酒酒吧等等服务务设施施。建建设5-6万平方方米的的大型型多功功能购购物中中心（（城市市ShoppingMall），以以此作作为全全区商商业的的行业业旗舰舰。另另外，，在原原金街街附近近建设设两条条特色色商业业街。。基于城城市商商业中中心区区及其其边缘缘地带带消费费者就就餐方方式的的区别别，在在城市市商业业中心心区内内规划划建设设服务务于购购物者者的小小型快快餐店店；为为缓解解中心心区的的交通通压力力，在城市市商业业中心心区边边缘地地带规规划建建设大大中型型餐饮饮设施施。3.交通体体系:为合理理解决决中心心区交交通问问题，，规划划对现现有企企业、、行政政事业业单位位进行行整合合、迁迁移，，实现现用地地集约约化，，合理理利用用地上上和地地下空空间，，满足足商业业中心心区停停车设设施要要求；；按照照商业业规划划实施施的阶阶段，，根据据商业业中心心区动动态、、静态态的交交通要要求，，改造造现有有内部部、外外部交交通体体系，，分别别规划划小、、中、、大三三个环环路，，形成成相对对完整整、独独立的的商业业中心心区。。“两区、、三带带、两两级商商圈”的商业业规划划布局局资料来来源：：顺义义区商商务局局十一月月22思源顾顾问关于居居住区区配套套商业业服务务中心心区（（多个个支撑撑体））。1.布局：：共规划划建设设12个居住住区配配套商商业服服务中中心。。2.功能及及业态态：结合城城市及及镇区区建设设合理理规划划居住住区配配套商商业服服务中中心，，为居居住区区居民民提供供日常常基本本生活活用品品，商商业一一定程程度聚聚集，，规模模适当当。一般距距离城城市商商业中中心区区1公里以以外的的居住住区、、服务务人口口4万人以以上，，应有有一个个相应应规模模的居居住区区配套套商业业服务务中心心。居住区区配套套商业业服务务中心心业态态以超超市（（营业业面积积800-1000平方米米）、、便利利店（（营业业面积积50平方米米以上上）为为主，，辅以以品牌牌、特特色店店以及及餐饮饮、娱娱乐、、文化化及服服务业业等。。3.总建筑筑规模模：结合房房地产产开发发项目目规划划和旧旧村改改造规规划，，按照照每千千人拥拥有居居住区区配套套商业业服务务设施施面积积不低低于700平方米米的标标准规规划建建设居居住区区配套套商业业服务务中心心。力争在在3年内，，按照照每服服务人人口8000人建设设一家家超市市；每每服务务半径径500米建设设一家家便利利店的的标准准建设设居住住区配配套商商业设设施；；同时时，配配置相相应数数量的的早餐餐、理理发、、洗染染、维维修、、缝纫纫等服服务设设施。。在规规划期期末，，力争争在顺顺义区区域内内所有有乡镇镇按照照上述述标准准建设设相应应数量量的超超市、、便利利店、、早餐餐网点点等商商业服服务设设施。。“两区、、三带带、两两级商商圈”的商业业规划划布局局资料来来源：：顺义义区商商务局局十一一月月22思源源顾顾问问附：：城城市市商商业业中中心心区区和和居居住住区区配配套套商商业业服服务务中中心心区区构构成成示示意意图图资料料来来源源：：顺顺义义区区商商务务局局本案案本案案位位居居规规划划中中的的离离城城市市商商业业中中心心区区最最近近的的一一个个居居住住配配套套商商业业服服务务中中心心地地带带十一一月月22思源源顾顾问问附：：城城市市商商业业中中心心区区功功能能分分区区示示意意图图资料料来来源源：：顺顺义义区区商商务务局局本案案十一一月月22思源源顾顾问问附：：特特色色商商业业街街构构成成示示意意图图结合合发发展展现现状状和和区区位位特特点点规规划划7条特特色色商商业业街街，，即即金金街街商商业业街街、、顺西西路路餐餐饮饮娱娱乐乐街街、潮潮白白河河滨滨河河步步行行街街、、滨河风风情情酒酒吧吧街街、、顺顺义义新新城城休休闲闲健健身身街街、、电电子子及及通通讯讯产产品品街街、、汽汽车车及及配配件件街街。。资料料来来源源：：顺顺义义区区商商务务局局本案案十一月22思源顾问问顺义城区区未来商商业发展展规划分分析小结结从顺义区区区域商商业发展展规划来来看，本本项目的的地理位位置既是是顺义城城市中心心区的边边缘地带带，又居居于距城城市中心心区最近近的居住住区配套套商业服服务中心心区核心心地带，，商业发发展潜力力巨大；；本地区又又是顺义义区商务务局未来来规划的的七条商商业街之之一——顺西路餐餐饮娱乐乐一条街街，可充充分考虑虑借其规规划发展展之势；；本区域已已入住和和在建的的大型住住宅楼盘盘众多，，如宏城城花园、、西辛小小区、石石门园等等，以及及本项目目未来入入住人口口，在餐餐饮市场场方面有有相当大大的市场场需求量量顺义城区区目前缺缺乏有较较大规模模和较好好品牌形形象的大大型综超超，按照照顺义区区商务局局“力争在3年内，按按照每服服务人口口8000人建设一一家超市市”的规划要要点，结结合区域域市场需需求和本本区域地地理位置置特点，，引进大大型品牌牌超市不不仅有极极好的商商业市场场发展前前景，同同时还能能带动本本项目商商业与商商业、商商业与住住宅之间间的良好好互动，，成为本本项目的的一大卖卖点十一月22思源顾问问区域商业业状况分分析顺义城区区商业状状况宏观观分析顺义城区区未来商商业发展展规划分分析顺义城区区核心商商业区调调研分析析顺义城区区大型百百货类商商业调研研分析顺义城区区超市类类物业调调研分析析顺义城区区餐饮类类物业调调研分析析顺义城区区专业市市场调研研分析顺义城区区住宅底底商调研研分析顺义城区区交通状状况调研研分析顺义居民民消费习习惯调查查小结：区区域内商商业状况况分析总总结十一月22思源顾问问顺义城区区核心商商业区分分析顺西路站前北街街站前南街街府前西街街府府前中街街怡馨家园园本案C地块站前街站站前东东街光明南街街新顺北大大街新顺南大大街西单商场场国泰广场场隆华购物物中心十一月22思源顾问问顺义城区区核心商商业区分分析线状分布布以点带面面以新顺大大街为商商业中轴轴，呈南南北方向向线状分分布，同同时又沿沿东西向向，朝两两侧扩展展以国泰广广场、西西单商场场、隆华华购物中中心三点点为商业业核心点点，带动动周边商商业的发发展分布特点点十一月月22思源顾顾问顺义城城区核核心商商业区区分析析业态组组合特特点二条商商业街街一个通通讯市市场金街和和便民民街一一南一一北、、一横横一纵纵分布布于核核心商商业区区，金金街为为餐饮饮娱乐乐一条条街、、便利利街为为服装装服饰饰一条条街。。两条条街档档次均均较低低、环环境较较差，，但商商业氛氛围较较好，，顺义义当地地居民民的认认可度度较高高。国泰、西单单、隆华三三大商场以以三足鼎立立之势，成成为顺义商商业核心的的焦点，就就经营状况况而言，国国泰最好、、西单次之之，而隆华华受其两家家截流，且且档次低于于他们，经经营状况不不如他们两两家。西单商场以以北临街底底商区域是是顺义城区区手机通讯讯市场的中中心地带，，以通讯城城为主，两两侧汇集了了大量通讯讯器材专卖卖店。同时时沿新顺路路一带其他他地区许多多通讯专卖卖店也呈点点状分布。。三大百货店店十一月22思源顾问区域商业状状况分析顺义城区商商业状况宏宏观分析顺义城区未未来商业发发展规划分分析顺义城区核核心商业区区调研分析析顺义城区大大型百货类类商业调研研分析顺义城区超超市类物业业调研分析析顺义城区餐餐饮类物业业调研分析析顺义城区专专业市场调调研分析顺义城区住住宅底商调调研分析顺义城区交交通状况调调研分析顺义居民消消费习惯调调查小结：区域域内商业状状况分析总总结十一月22思源顾问大型百货类类商业——国泰广场地理位置：：顺义区府府前中街南南侧经营面积：：20000平方米业态分布：：B1：美食广场场F1：超市、食食品、饰品品、药店、、音像制品品F2：化妆品、、鞋、包、、珠宝、手手表、运动动服饰、文文化用品F3：女装、内内衣F4：男装F5：手机通讯讯器材、电电器F6：儿童用品品、家居用用品层高：一层层4.5米左右，二二——六层：4米左右主通道宽度度：2米出入口：三三个楼梯：滚梯梯二组四部部、消防楼楼梯二个机动车停车车位：3000平米购物环境：：一般档次：中档档偏低经营状况：：在三家商商场中位居居榜首总体评价：：在顺义城城区当地居居民中认知知度最高十一月22思源顾问大型百货类类商业——西单商场地理位置：：顺义区府府前西街东东北角经营面积：：18000平方米业态分布：：F1：超市、食食品、饰品品、药店、、音像制品品F2：化化妆妆品品、、鞋鞋包包、、珠珠宝宝、、手手表表、、眼眼镜镜F3：女女装装F4：男男装装、、羊羊毛毛羊羊绒绒制制品品、、内内衣衣、、家家居居用用品品F5：运运动动服服饰饰用用品品、、手手机机通通讯讯器器材材、、小小家家电电、、办办公公用用品品、、摄摄影影器器材材层高高：：每每层层基基本本在在4.5米左左右右主通通道道宽宽度度：：2.5米出入入口口：：三三个个楼梯梯：：滚滚梯梯一一组组二二部部、、消消防防楼楼梯梯二二个个机动动车车停停车车位位：：50个购物物环环境境：：较较好好档次次：：中中档档经营营状状况况：：较较好好总体体评评价价：：购购物物环环境境好好于于国国泰泰广广场场，，经经营营状状况况比比之之稍稍逊逊，，总总体体市市场场认认知知度度也也较较高高，，是是顺顺义义城城区区居居民民首首选选的的百百货货类类购购物物场场所所之之一一十一一月月22思源源顾顾问问大型型百百货货类类商商业业———隆华华购购物物中中心心地理理位位置置：：新新顺顺南南大大街街经营营面面积积:18000平米米业态态分分布布：：B1：美美食食城城F1：食食品品、、中中复复电电讯讯、、药药房房F2：运运动动服服饰饰、、化化妆妆品品、、音音像像、、珠珠宝宝F3：男男装装、、女女装装F4：365折扣广场——服装、鞋包F5：365折扣广场——家居用品层高：4.5米通道宽度：2米自动扶梯、楼楼梯数量：扶扶梯一组两部部、楼梯一组组档次：中档偏偏低经营状况：一一般评价：本商场场由于在地理理位置上据其其他两个商场场有一个距离离，客流明显显受到了分流流，因此在三三个商场中经经营状况最不不理想，加之之无特色化的的经营亮点，，因此从总体体不具备竞争争优势。十一月22思源顾问大型百货类商商业——博联时代商业业广场（尚未未开业）地理位置：顺顺义站街西北北角（隆华对对面）经营面积：18500平方米主力店招商情情况：大中电器4000平米，位于物物业西侧，一一至四层华普超市8000平米，位于物物业东侧，一一至四层物业南侧商业业业态组合及及租金情况：：F1：临街店铺单单店面面积28.8平米租租金10-12元/天·平米F2：箱包、鞋标标准摊摊位20平米租租金4-5元/天·平米F3：内衣、童装装标标准摊位20平米租租金3-4元/天·平米F4：女装标标准摊摊位20平米租租金2-3元/天·平米F5：女装折扣档次：低档(服装批发市场场)租售状况：商商场内店铺出出租率达95%以上，临街店店铺只达到60%左右总体评价：该该物业为开发发商自行执有有，只租不售售，从目前招招商情况来看看，两大主力力店的进驻是是其较为明显显的优势，因因此商场内部部较为理想，，而临街商业业的租金价格格相对较高（（高于该区域域临街租金水水平），影响响了入驻率十一月22思源顾问问顺义城区区大型商商业街分分析——金街地理位置置：新新顺大街街东侧商商业街业态组合合：中中低档餐餐饮、娱娱乐、购购物租金水平平：1-5元/天·㎡（建筑面面积）经营环境境：脏、、乱档次定位位：低档档经营状况况：较好好商业评价价：金街是顺顺义居民民普遍认认可的餐餐饮娱乐乐一条街街，人气气较旺，，出租率率达到时时95%以上从整体来来看，该该物业无无论是从从档次、、还是环环境上都都较差，，特别是是娱乐业业，说明明目前顺顺义居民民对娱乐乐业的认认知还处处于一个个较低级级阶段，，同时顺顺义地区区明显缺缺乏有较较好品质质的娱乐乐业态。。十一月22思源顾问问顺义城区区大型商商业街分分析——金街业态数量餐饮32娱乐15精品店6超市商店5其他5美容美发4通讯3餐饮、娱娱乐业态态占商业业街总业业态的接接近70%。十一月22思源顾问问顺义城区区大型商商业街分分析——金街名称业态档次名称业态档次大河园酒家餐饮低粗粮骨头汤餐饮中低万家灯火饺子餐饮低骨头馆餐饮中低兰州拉面餐饮低福旺家常菜餐饮中飞翔烧烤餐饮低大红人酒家餐饮中阿力新疆饭店餐饮低啃一锅羊羯子火锅餐饮中新佳乐啤酒屋餐饮低北京皇蓉老妈火锅店餐饮中成都小吃餐饮低鑫蜀都成都小吃家常菜餐饮中佑天佑小吃餐饮低苏菲足疗娱乐低久久丫餐饮低台球室娱乐低兰州马慧忠拉面餐饮低宏旺台球娱乐低四川眉州小吃餐饮低精艺台球娱乐低杭州小笼包餐饮低杰杰台球娱乐低重庆火锅餐饮低金海岸台球娱乐低吧吧烧烤餐饮低录像厅娱乐低金街文博食杂店餐饮低KTV娱乐低文静饺子馆餐饮低海天网吧娱乐低汉水人家餐饮低金街洗浴娱乐低东北烧烤餐饮低金街歌舞厅娱乐低杭州小笼包餐饮低金街音乐练歌房娱乐低台湾珍珠奶茶餐饮低北京佳典美休闲俱乐部娱乐低老家肉饼餐饮中低华远俱乐部娱乐中金苹果酒家餐饮中低湘乡甲鱼屯餐饮中高表格：金金街餐饮饮娱乐业业态店铺铺统计十一月22思源顾问问顺义城区区大型商商业街分分析——金街档次餐饮娱乐精品店超市商店通讯美容美发其他中高1

中51

中低4

低201465345注:两家餐饮饮停业转转租中.十一月22思源顾问问顺义城区区大型商商业街分分析——便民街地理位置置:中山南街街经营面积积:9000平米业态分布布：服服装服饰饰、手机机零配件件、美发发、杂货货、餐饮饮通道宽度度：10米标准摊位位：20平米（12平米店内内面积+8平米店内内面积））租金水平平：3-5元/天·㎡（营业面面积）档次定位位：低档档经营状况况：一般般商业评价价：是以以服装服服饰为主主的大篷篷式低档档市场型型商业街街，环境境凌乱，，卫生生条件差差。主要要面向在在顺义义城区务务工的农农民工和和收入低低下的居居民。人人流量一一般，十一月22思源顾问问区域商业业状况分分析顺义城区区商业状状况宏观观分析顺义城区区未来商商业发展展规划分分析顺义城区区核心商商业区调调研分析析顺义城区区大型百百货类商商业调研研分析顺义城区区超市类类物业调调研分析析顺义城区区餐饮类类物业调调研分析析顺义城区区专业市市场调研研分析顺义城区区住宅底底商调研研分析顺义城区区交通状状况调研研分析顺义居民民消费习习惯调查查小结：区区域内商商业状况况分析总总结十一月22思源顾问顺义城区超超市类商业业物业分析析分布地区：：目前顺义义超市主要要分布在新新顺大街和和站前北街街。商业形式：：新顺大街的的超市主要要分布在国国泰大厦、、顺义西单单商场等商商场的内部部，位置均均在一层，，一般和食食品柜台同同楼层。站前北街的的物美商城城属综合超超市业态，，服务社区区家庭消费费为主。平均面积：：2000-4000平米主要辐射客客群：主要要满足顺义义城区北部部的居民消消费，相对对于南城的的居民在距距离和交通通上则不够够方便。未来供应：：博联商业业广场内将将进驻华普普超市（8月开业），，体量为8000平米，单层层面积2000平米，共一一至四层。。总体分析：：顺义城区区超市类物物业无论是是从规模、、档次还是是品牌来说说都较为缺缺乏，而周周边住宅区区内更是以以一些不知知名的小便便利店或小小日用品商商店为主，，市场需求求度较大，，有较好的的市场需求求空间。十一月22思源顾问问区域商业业状况分分析顺义城区区商业状状况宏观观分析顺义城区区未来商商业发展展规划分分析顺义城区区核心商商业区调调研分析析顺义城区区大型百百货类商商业调研研分析顺义城区区超市类类物业调调研分析析顺义城区区餐饮类类物业调调研分析析顺义城区区专业市市场调研研分析顺义城区区住宅底底商调研研分析顺义城区区交通状状况调研研分析顺义居民民消费习习惯调查查小结：区区域内商商业状况况分析总总结十一月22思源顾问问顺义城区区餐饮类类物业状状况分析析名称位置菜系客单价档次评价大鸭梨顺义区一中对面烤鸭

20-40中低连锁形式的家常菜馆。价格便宜、性价比高，适合大众消费，为顺义城区居民普遍认可，有较为充足的停车位小肥羊西门外卧龙环岛铁桥西火锅30-50中因有特色，口感好，较为顺义居民喜爱权金城顺义区府前西街路南韩国烧烤30-50中较为有特色，餐环境不错，价格较为实惠，服务水一般。

天赐庄园顺义区中山南路8号北京/家常30-40中主营“家常菜和烤鸭”。天天爆满，量大便宜，味道较好清真爆肚宛

北京近郊顺义火车站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，较为顺义中老年居民认可金百万烤鸭店

顺义区府西前街10号

烤鸭/家常菜30-40中大众餐馆，主要定位在中低档菜和家常菜，性价比较高，居民认可度高，人多，停车位充足，就餐环境较为嘈杂。

顺义城区区部分为为当地居居民较为为认可的的餐饮店店基本情情况调查查十一月22思源顾问顺义城区餐饮饮类物业状况况分析十一月22思源顾问顺义城区餐饮饮类物业状况况分析区域内餐饮市市场较为火爆爆主要集中在中中山街和金街街，其他各处处也均有分布布以大众化的中中档消费为主主，物美价廉廉的大众化餐餐饮经营状况况普遍较好，，对服务质量量、就餐环境境有一定的要要求，但要求求并不高以京味家常菜菜、川菜等菜菜系为主，品品类较为单一一对特色化的需需求正在日异异增强，有较较好的市场需需求潜力休闲餐饮和西西式正餐快餐餐目前在本地地区域餐饮消消费的市场不不大以朋友聚会和和家庭聚餐为为主要的就餐餐目的停车位一般较较为充足十一月22思源顾问区域商业状况况分析顺义城区商业业状况宏观分分析顺义城区未来来商业发展规规划分析顺义城区核心心商业区调研研分析顺义城区大型型百货类商业业调研分析顺义城区超市市类物业调研研分析顺义城区餐饮饮类物业调研研分析顺义城区专业业市场调研分分析顺义城区住宅宅底商调研分分析顺义城区交通通状况调研分分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结十一月月22思源顾顾问地理位位置：：顺义义新顺顺南大大街东东北角角（国国泰南南侧））经营面面积：：10000平方米米业态分分布：：F1：金飞飞鸿电电讯、、小家家电、、自行行车F2：洗衣衣机、、电冰冰箱F3：电视视机、、电脑脑、音音响、、DVDF4——F6：家具具卖场场层高：：一至至三层层每层层基本本在4.5米左右右，四四至六六层存存在错错层，，层高高仅3.5米，局局部不不足3米主通道道宽度度：2.米出入口口：一一个楼梯：：滚梯梯一组组二部部、消消防楼楼梯一一个经营状状况：：一至至三层层电器器经营营状况况较好好，四四至六六层家家具经经营状状况不不佳总体评评价：：一至至三层层无论论是从从环境境还是是经营营状况况都明明显好好于四四层以以上，，四至至六层层家居居卖场场极为为冷清清，且且层高高达不不到应应有的的标准准，环环境很很不舒舒适。。顺义城城区专专业市市场分分析——西单家家电商商城十一一月月22思源源顾顾问问顺义义城城区区专专业业市市场场分分析析———苏宁宁电电器器地理理位位置置：：顺顺义义新新顺顺南南大大街街（（怡怡馨馨家家园园临临街街））经营营面面积积：：6000平米米业态态分分布布：：F1：数码码产产品品、、灶灶具具、、热热水水器器F2：手手机机专专卖卖、、DVD、EVDF3：空空调调、、电电脑脑、、冰冰箱箱、、冷冷柜柜F4：电电视视、、洗洗衣衣机机、、家家庭庭影影院院F5：售售后后服服务务网网点点、、储储存存库库房房层高高：：一一层层4.5米，，其其他他各各层层4米左左右右出入入口口：：2个楼梯梯：：滚滚梯梯一一组组两两部部（（四四层层为为一一部部上上行行滚滚梯梯）），，消消防防梯梯一一个个，，货货梯梯一一个个经营营状状况况：：较较好好总体体评评价价：：主主要要客客群群为为顺顺义义城城区区居居民民十一一月月22思源源顾顾问问地理理位位置置：：新新顺顺北北大大街街西西侧侧，，西西单单商商场场以以北北经营营面面积积：：1500平米米建筑筑形形式式：：一一层层临临街街底底商商租金金水水平平：：3—10元/天·㎡（使使用用面面积积））购物物环环境境：：较较差差经营营状状况况：：良良出租租率率：：95%左右右总体体评评价价：：顺义义区区通通讯讯市市场场以以通通讯讯城城为为核核心心，，沿沿新新顺顺北北大大街街成成线线性性分分布布，，数数码码城城所所在在临临街街底底商商共共16家，，其其中中经经营营手手机机通通讯讯类类店店铺铺共共9家，，占占到到了了56%。就就面面积积而而言言则则接接近近65%。顺义城区区专业市市场分析析——通讯城十一月22思源顾问顺义城区专业业市场分析——益麒麟建材市市场地理位置：顺顺西路东侧，，本案对面经营面积：14513.9平方米建筑形式：工工棚式建筑，，一层为主、、临街局部三三层租金水平：1·8元/天·㎡（使用面积））标准摊位：40-60平米购物环境：一一般经营状况：很很好出租率：100%总体评价：沿沿顺西路南北北至顺平路沿沿线，是顺义义地区家居建建材市场的集集工散地，已已经形成了一一定的规模和和市场影响力力。本建材市市场是顺义供供销社国有资资产，在顺义义地区居民中中认知度较高高。出租率达达到了100%，普通摊位的的转让位甚至至达到了6—10万。建材类产产品种类较全全，以中低档档产品为主，，有部分品牌牌产品。十一月22思源顾问区域商业状况况分析顺义城区商业业状况宏观分分析顺义城区未来来商业发展规规划分析顺义城区核心心商业区调研研分析顺义城区大型型百货类商业业调研分析顺义城区超市市类物业调研研分析顺义城区餐饮饮类物业调研研分析顺义城区专业业市场调研分分析顺义城区住宅宅底商调研分分析顺义城区交通通状况调研分分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结十一月22思源顾问住宅底商状况况分析——怡馨家园业态及商家统计商业业态商家数量药店1音像超市1广告设计1电动用车1室内设计1医疗2洗衣店2服饰2摄影2西饼屋2饰品店3居家用品3茶馆6便利店8美容美发9餐饮17合计61怡家园社区商商业业态分布布情况统计图图表注：不包含空空置部分十一月22思源顾问怡馨家园底商商租售价格底商销售价格格：东侧底商均价价为6800元/平米；西侧底商均价价为5800元/平米；内街底商均价价为8000元/平米；南侧外街独立立底商均价为为5500元/平米。底商租赁价格格：东侧底商租金金为1.4元/平米.天；西侧底商租金金为1.02元/平米.天；内街底商租金金为0.8元/平米.天;结论：怡馨家家园底商平均均租金为1元/平米.天。十一月22思源顾问怡馨家园底商商空置状况东侧门面约为为18个，空置门面面约7个，空置率约约为38%；西侧门面约为为19个，空置门面面约9个，空置率约约为47%；内街门面约99个，空置门面面约26个，空置率约约为26%；南侧外街独立立底商门面约约68个，空置门面面约30个，空置率约约为44%；结论：怡馨家家园底商空置置率约为40%。十一一月月22思源源顾顾问问住宅宅底底商商状状况况分分析析———怡馨馨家家园园商业业体体量量：：约约9000平米米建筑筑形形式式：：住住宅宅底底商商+复式式内内外外街街档次次：：中中低低档档业态态组组合合：：外外街街部部分分以以餐餐饮饮为为主主，，底底商商和和内内街街多多为为美美容容美美发发、、便便利利店店、、饰饰品品等等。。经营营状状况况：：该该项项目目底底商商除除苏苏宁宁电电器器的的新新顺顺南南大大街街经经营营一一般般，，其其余余区区域域的的经经营营均均比比较较差差,空置置率率较较高高，，多多家家商商户户均均有有不不同同程程度度的的退退租租打打算算。。商业业评评价价：：主力力店店苏苏宁宁电电器器位位于于新新顺顺南南大大街街一一侧侧，，其其所所带带来来的的人人流流只只对对同同侧侧临临街街商商业业有有支支持持作作用用，，而而对对于于顺顺平平路路和和站站前前南南街街没没有有支支持持。。外街街一一至至三三层层纵纵向向分分割割方方式式不不合合理理，，使使用用效效率率较较低低，，不不符符合合大大部部分分商商家家需需求求，，并并造造成成单单店店总总面面积积过过大大，，总总价价较较高高，，增增大大了了投投资资和和经经营营的的风风险险商业业规规划划体体量量过过大大，，设设计计不不合合理理，，业业态态种种类类单单一一,同质质化化现现象象严严重重,缺乏乏核核心心亮亮点点,是造造成成空空置置率率较较高高的的又又一一个个主主要要原原因因另外外南南侧侧临临街街商商业业面面对对高高架架桥桥，，形形不不成成顺顺平平路路南南北北商商业业人人流流的的互互动动，，阻阻隔隔了了商商业业气气氛氛的的贯贯通通，，且且南南侧侧和和西西侧侧人人流流稀稀少少，，很很难难形形成成良良好好的的商商业业氛氛围围十一月22思源顾问住宅底商状况况分析——宏城花园宏城花园南北北两侧底商业业态情况统计计图十一月22思源顾问住宅底商状况况分析——宏城花园北侧底商面积均在在104㎡左右，面宽6.5m，租金：简装修修约0.58元/天/㎡，未装修约0.38元/天/㎡售价：3100元/㎡。出租率：80%南侧底商的面积均均在120㎡—130㎡之间，面宽5.5m租金约2元/天/㎡。出租率：100%分析宏城花园临街街底商全部均为一层层临街底商。。受地理位置和和商业氛围影影响，其南侧侧（靠近本案案一侧）商业业氛围、出租租率、经营状状况明显好于于北侧。各商商家经营状况况普遍较差，，有的只勉强强保本。总体体来看，由于于住宅底商的的限制，业态态以美容美发发、便利店（（小商店）以以及其他初级级配套为主，，较为单一，，经营品质一一般。十一月月22思源顾顾问住宅底底商状状况分分析小小结和和启示示主力店店的选选择和和位置置的确确定：：要以以能够够聚集集大量量人气气的主主力店店为首首要选选择，，且位位置选选择应应能够够更大大程度度地带带动起起周边边商铺铺的经经营临街店店铺和和底商商，餐餐饮店店可以以二层层为主主，其其他可可以一一层为为主，，局部部二层层，同同时鉴鉴于众众多业业态对对于三三层临临街店店铺的的需求求较差差，造造成使使用率率低、、空置置率高高的众众多规规划负负面事事实，，应避避免设设计三三层纵纵向分分割的的临街街店铺铺底商的的定位位要有有特色色，分分区明明确，，应充充分考考虑到到与主主力店店、与与周边边环境境和差差异化化和互互补互互动作作用，，避免免业态态的单单一和和重复复设置置十一月月22思源顾顾问顺义城城区核核心商商业区区调研研分析析小结结百货类类：以西单单、国国泰以以核心心，具具有较较好的的市场场认知知度，，基本本能满满足顺顺义城城区普普通居居民的的购物物需求求；就本项项目地地理位位置和和周边边环境境而言言，不不适于于发展展百货货类大大中型型购物物场所所超市类类中型超超市主主要为为西单单和国国泰首首层两两个超超市，，有较较大的的市场场占有有率；；便利店店发展展无论论是从从品牌牌化还还是从从连锁锁化、、规模模化而而言相相对滞滞后；；位于博博联的的华普普超市市即将将开业业，面面积约约8000平米，，为本本区域域目前前的大大型超超市，，但品品牌竞竞争力力和规规模较较为一一般；；目前顺顺义城城区缺缺乏如如家乐乐福、、易初初莲化化等国国际化化品牌牌化的的大型型品牌牌超市市，以以本项项目的的地理理位置置和区区域环环境而而言，，较为为适宜宜引进进大型型品牌牌超市市十一月22思源顾问餐饮类：餐饮业以金金街和中山山街两个地地区较为集集中，其他他区域也均均有分布中式中档餐餐饮在本地地区的市场场接受度较较高，消费费频次和能能力也较好好，有较好好的市场氛氛围西式快餐和和休闲餐饮饮在本地区区尚处于起起步阶段，，普通居民民的消费观观念尚不认认同，需要要进一步的的引导本项目未来来餐饮业态态应以中式式中档和中中高档特色色餐饮为重重点，占餐餐饮较大比比例，考虑虑到未来发发展因素，，可适当引引进少量新新型餐饮业业态娱乐类：顺义区域城城区内的娱娱乐业态种种类单一，，档次较低低，如金街街充斥着众众多的低档档网吧、台台球、录像像、足浴等等娱乐场所所较为高档的的娱乐场所所则分布在在顺义旅游游区别墅区区域，如高高尔夫、垂垂钓、赛马马等，但该该目标客群群与城区内内娱乐类消消费客群有有很大差别别本项目北侧侧分布着为为数不多的的几家如KTV、洗浴等娱娱乐场所，，经营状况况尚可，结结合未来本本区域的规规划，娱乐乐业态在本本项目周边边应有一定定的发展空空间专业市场类类：以中低档和和低档的建建材、家具具、家居、、通讯、电电器等为主主除苏宁电器器外，其他他专业市场场的购物环环境普遍较较为一般本项目核心心区域内分分布着以益益麒麟家居居建材城为为核心的中中低建材家家居专业市市场，鉴于于此类专业业市场对本本项目住宅宅品质所产产生的负面面影响，本本项目的商商业业态设设置不必考考虑同种业业态的规划划，但可考考虑利用其其所带来的的较为成熟熟的商业氛氛围和人流流顺义城区核核心商业区区调研分析析小结十一月22思源顾问区域商业状状况分析顺义城区商商业状况宏宏观分析顺义城区未未来商业发发展规划分分析顺义城区核核心商业区区调研分析析顺义城区大大型百货类类商业调研研分析顺义城区超超市类物业业调研分析析顺义城区餐餐饮类物业业调研分析析顺义城区专专业市场调调研分析顺义城区住住宅底商调调研分析顺义城区交交通状况调调研分析顺义居民消消费习惯调调查小结：区域域内商业状状况分析总总结十一月22思源顾问问线路号起点站终点站配车首车末车线路号起点站终点站配车首车末车环一路石园南路滨河小区8部6:2019:00九路支太平村赵各庄4部6:1518:35环二路老干部活动中心鲲鹏集团10部6:2019:00十路相各庄麻林山6部6:1018:20一路汽车站二张营4部6:2018:20十一路大胡营赵庄6部6:0018:20二路冯家营沿河10部6:0018:30十二路汽车站燕王庄6部6:0018:25三路汽车站于庄8部6:0018:45十三路太平庄破罗口5部6:0018:25四路南庄头北孙各庄12部6:1018:25十四路太平村东府6部6:0018:30五路西门山里辛庄6部6:0018:20十五路汽车站寺上6部6:0018:15六路顺义火车站大林6部6:0018:30十六路汽车总站京顺车管所6部6:0018:20六路支社教中心大北坞4部6:0818:20十六路支董各庄临河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西门樱花园4部6:0018:30七路太平村大坝洼6部6:0018:10十八路吉祥庄李遂12部6:0018:30八路西门马庄6部6:1018:10十九路社教中心大孙各庄5部6:0018:30九路太平村田各庄6部6:0018:20

顺义城区区交通状状况统计计分析十一月22思源顾问问顺义城区区内部共共有25条公交线线路，城城区中心心区内交交通相对对较为便便利，但但就本项项目而言言，尚无无一条公公交线路路通至本本项目商商业规划划区域从北京市市——顺义的公公交线路路（包括括途经线线路）有有二十余余条就顺义城城区内部部交通来来看，虽虽然线路路较多，，但每条条线路车车辆较少少，造成成车次较较少，基基本上平平均每隔隔15-30分钟来一一辆车，，再加上上顺义城城区相对对较小，，因此顺顺义城区区市民选选择公交交车作为为出行方方式的不不占多数数，基本本以步行行、自行行车居多多，自驾驾车和出出租车也也有一定定的比例例。就公交线线路的时时间安排排来看，，早班在在6时左右，，而晚班班最晚也也在7时停运，，由此可可见，顺顺义城区区居民生生活较为为规则，，夜间大大众消费费相对较较少。就本项目目而言，，未来发发展发布布要改善善和提高高项目周周边公共共交通的的便捷程程度顺义城区区交通状状况统计计分析十一月22思源顾问区域商业状况况分析顺义城区商业业状况宏观分分析顺义城区未来来商业发展规规划分析顺义城区核心心商业区调研研分析顺义城区大型型百货类商业业调研分析顺义城区超市市类物业调研研分析顺义城区餐饮饮类物业调研研分析顺义城区专业业市场调研分分析顺义城区住宅宅底商调研分分析顺义城区交通通状况调研分分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结十一月22思源顾问顺义居民消费费习惯调查以下报告中的的资料来源于于思源顾问的的顺义城区问问卷调查，主主要是调查当当地居民消费费习惯和对该该区域商业配配套的要求，，调查采取街街头拦访的方方式，其对象象主要为顺义义城区的居民民，年龄25岁至55岁之间，其中中在25-35岁之间的占88%以上。调查样样本共计58个，其中有效效样本44个。其中男性性被访者占43%，女性被访者者占57%。被访者的职职业和收入较较为多样。十一一月月22思源源顾顾问问顺义义居居民民消消费费习习惯惯调调查查一、、购购物物类类消消费费能能力力及及消消费费特特征征调调查查：：购物物场场所所顺义义城城区区居居民民在在日日常常用用品品购购买买场场所所和和服服饰饰类类用用品品的的购购买买场场所所主主要要为为国国泰泰大大厦厦和和顺顺义义西西单单商商场场。。日常常用用品品购购买买时时没没有有人人选选择择去去市市区区购购买买，，但但8.5％的的顺顺义义居居民民在在购购买买服服饰饰类类用用品品时时会会选选择择市市区区。。选择择专专业业市市场场的的居居民民数数量量比比较较少少。。十一一月月22思源源顾顾问问顺义义居居民民消消费费习习惯惯调调查查2.选前前往往消消费费场场所所的的交交通通方方式式顺义义城城区区居居民民在在进进行行日日常常用用品品消消费费时时所所选选择择的的交交通通方方式式主主要要是是步步行行其其次次是是搭搭乘乘公公交交车车；；而而在在服服饰饰类类消消费费时时所所选选择择的的中中交交通通形形式式是是首首先先是是公公交交车车其其次次是是步步行行。。这这主主要要由由于于在在服服饰饰类类消消费费时时部部分分居居民民选选择择距距离离较较远远的的场场所所。。十一一月月22思源源顾顾问问顺义义居居民民消消费费习习惯惯调调查查3.选择择该该消消费费场场所所的的原原因因从调调查查中中可可以以看看出出，，日日常常用用品品和和服服饰饰类类消消费费的的场场所所选选择择原原因因中中最最重重要要的的两两点点是是距距离离和和价价格格。。并并在在此此基基础础上上产产生生了了业业态态组组合合的的要要求求和和目目前前周周边边区区域域可可供供选选择择场场所所过过少少的的其其他他因因素素。。十一月月22思源顾顾问顺义居居民消消费习习惯调调查4.月购物物频次次及次次消费费额度度日常用用品月月消费费频次次主要要集中中在3-4次，每每次平平均消消费额额月30－50元之间间。52％的被被访者者在服服饰类类消费费上，，月消消费频频次为为1次，55％的被被访者者平均均每次次消费费约200－400元。十一月22思源顾问问顺义居民民消费习习惯调查查二、餐饮饮类消费能力力及消费费特征调调查：1.