第六章农村集体建设用地法律制度课件

第六章农村集体建设用地法律制度一、农村集体建设用地概述二、农村集体建设用地审批三、农村集体建设用地的收回第六章农村集体建设用地法律制度一、农村集体建设用地概述1概念：农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地，是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。

一、农村集体建设用地的概念及使用范围

特点：1．乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有和方针；2.用地规模小、数量大、计划性差第一节农村集体建设用地概述概念：农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集2二、农村集体建设用地使用的原则

1、必须是乡镇企业、乡镇村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡镇村建设项目，方可使用农村集体建设用地。2、必须符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划。3、必须依法取得县级以上人民政府批准4、建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。5、农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；符合土地利用总体并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权必须转移的，要严格依法办理审批手续。第一节农村集体建设用地概述二、农村集体建设用地使用的原则第一节农村集体建设用地3三、农村集体建设用地管理的含义及特征含义：是指国家集体依法对乡镇村建设使用土地实施规划、审批、监督等行政行为。

特征：

1．是一种政府行为农村集体建设用地管理的实质特征：由国家对农村集体建设用地实施管理。2．是一种行政行为农村集体建设用地管理形成的法律关系属于土地行政法律关系，不属于土地民事法律关系。各级政府及地政部门与农村集体经济组织及集体土地使用者的法律地位不平等，属于管理者与被管理者、服从与被服从的关系。第一节农村集体建设用地概述三、农村集体建设用地管理的含义及特征第一节农村集体建设用地43．对象是乡镇村建设用地农村集体建设用地管理与国家建设用地管理的主要区别：农村集体建设用地管理不是对农民集体土地所有权的管理，而是对农村集体土地的用途管制。农村集体建设用地管理的核心内容：是对集体土地建设用地使用权的管理，包括使用权的权属管理、用地规划和布局、用地标准及审批、土地违法查处等内容。第一节农村集体建设用地概述3．对象是乡镇村建设用地第一节农村集体建设用地概述5一、乡镇村企业建设用地的审批乡镇企业用地：包括乡镇、村两级农村集体经济组织兴办的企业、农民集体联办的企业，农民个体企业及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有的土地。

（一）审批程序

1．预申请申请人持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他文件，向土地所在地的县级以上政府土地行政主管部门提出用地申请。2．选址县级土地行政主管部门根据有关用地计划控制指标，会同规划、环保部门等，依据经批准的乡镇村建设规划确定适宜地址。第二节农村集体建设用地审批一、乡镇村企业建设用地的审批第二节农村集体建设用地审批63．正式申请用地单位持上级主管部门正式批准的有关文件和总平面设计图，向土地行政主管部门正式申请用地，并按规定填写《建设用地申请表》。4.审核县级以上人民政府土地行政主管部门接到用地申请后，应当依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出自己的审查意见。审核内容：项目的批准文件是否有效；选址是否合理；用地数量和生产规模是否相当；总平面图布置是否合理；要求上报的报批文件是否齐备。第二节农村集体建设用地审批3．正式申请第二节农村集体建设用地审批75．批准对占用农用地的，由有批准权限的人民政府依法根据土地利用规划和有关政策审批。对占用其他土地的，由县级以上地方人民政府按照法律规定，依据乡镇土地利用规划和有关政策审批。6．拨付土地经有批准权限的人民政府批准后，按照批准文件发给申请人建设用地批准书，建设项目所在地的县级以上地方政府土地行政主管部门据此拨付土地，并组织现场放线。第二节农村集体建设用地审批5．批准第二节农村集体建设用地审批87．发证项目竣工后，县级以上地方人民政府地政部门要组织验收，合格后，依法办理登记手续，发集体土地建设用地使用证。（二）审批权限一般情况下（即除涉及占用农用地的以外），按照省级政府规定的批准权限，由县级或以上地方人民政府批准。涉及占用农用地的，要依照农用地转用的审批权限由省级人民政府批准。县级人民政府可以提出自己的审查意见，供省级人民政府考虑。第二节农村集体建设用地审批7．发证第二节农村集体建设用地审批9二、乡镇村公共设施、公益事业建设用地审批乡镇村公共设施、公益事业建设用地：指农村基层政权组织及农业集体经济组织为兴建各项生产、生活及社会服务设施和兴办各项公共福利事业需要而依法使用的农村集体土地。（一）审批程序

1．申请建设单位先向其所在地的乡镇级人民政府提出申请；经乡镇人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门正式提出申请，填写《建设用地申请表》。第二节农村集体建设用地审批二、乡镇村公共设施、公益事业建设用地审批第二节农村集体建设102．审核县级以上人民政府土地行政主管部门依据乡镇村建设计划控制指标和乡镇村建设规划，会同有关部门安排适宜地址。依法对申请及提交的有关资料进行审查、核实，提出审查意见。3.批准、拨付土地、发证与乡镇村企业用地相同。涉及占用农用地的，逐级上报省级人民政府批准；占用其他土地的，按照省级政府规定的批准权限，逐级上报有批准权限的地方人民政府批准。（二）审批权限与乡镇村企业用地的审批权限一致。第二节农村集体建设用地审批2．审核第二节农村集体建设用地审批11三、农村村民宅基地的审批农村村民宅基地用地：指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。范围：通常包括主要建筑物（居住用房）、附属建筑物及房屋周围独家使用的土地。（一）审批程序

1．申请农户按规定的宅基地限额提出建设设想，向建房所在地的村民小组、村委会或其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地申请表。第二节农村集体建设用地审批三、农村村民宅基地的审批第二节农村集体建设用地审批122．村民会议讨论村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，要先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，方可审批。讨论后，用户将申请表递交乡级人民政府。3.审核需要使用农用地的，经乡级人民政府初步审查、县级人民政府行政部门审查同意并出具选址意见书后，向县级人民政府土地行政主管部门申请用地，由县级人民政府审核，逐级报省级人民政府批准。使用非农用地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划进行审核，提出审核意见，并上报县级人民政府批准。第二节农村集体建设用地审批2．村民会议讨论第二节农村集体建设用地审批134.批准有批准权限的人民政府依照土地利用规划和有关政策，对占用农用地的申请进行审批；县级人民政府根据乡镇土地利用规划和有关政策，对占用非农用地的申请进行审批。5.拨付土地和核发土地使用证核发建设用地批准证明后，土地行政部门按批准范围打桩放线和交地；住宅竣工后，地政部门负责组织验收，核查实际用地，符合批准后，农户到土地行政主管部门办理宅基地登记手续，由县级人民政府发给集体土地建设用地使用证或宅基地使用证。第二节农村集体建设用地审批4.批准第二节农村集体建设用地审批14（二）审批权限一般情况下（即除涉及占用农用地的外），由县级人民政府批准。村民建设住宅用地，涉及占用农用地的，要依照规定由有农用地转用审批权限的人民政府批准，即只有省级人民政府才有权批准。（三）审查内容1.申请宅基地用地条件的审查批准范围：（1）由于实施乡镇村规划而需要安排的建房户

（2）原宅基地面积低于规定标准限额，现居住又确实拥挤的建设户第二节农村集体建设用地审批（二）审批权限第二节农村集体建设用地审批15（3）一些需要分居、分家，在现有宅基地又无法解决的建房户

（4）经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的（5）集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的

（6）对已正式批准手续回乡落户而无宅基地的离休、退休、退职职工、复转军人以及回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞等非农业建房户第二节农村集体建设用地审批（3）一些需要分居、分家，在现有宅基地又无法解决的建房户

（16不符合条件范围：（1）出卖、出租现有住宅后，再申请宅基地的

（2）1户1子（女）有1处以上宅基地的（3）户口迁出不在当地居住的

（4）年龄未满18周岁，又不具备分户条件的（5）虽在农村居住，但户口未迁入当地的

（6）其他按规定不应建房和安排宅基地用地的第二节农村集体建设用地审批不符合条件范围：第二节农村集体建设用地审批17三、农村村民宅基地的审批（三）审查内容1.申请宅基地用地条件的审查审批中应注意的事项（1）建房户申请时是否已有宅基地

（2）建房选址是否符合土地利用规划和村镇规划的要求

（3）对于不符合分户条件而原宅基地可以解决的，不再批给新宅基地

（4）对于符合法定结婚年龄和非农业户的，不批准宅基地用地；对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积

（5）干部建房用地的审批问题

第二节农村集体建设用地审批三、农村村民宅基地的审批第二节农村集体建设用地审批182.建房选址的审查必须符合村镇规划和土地利用总体规划的要求；要遵循“先利用村内空闲地后村外土地”，“先荒地后耕地”的原则。第二节农村集体建设用地审批第二节农村集体建设用地审批19一、农村集体建设用地的收回的含义及特征《土地管理法》规定，当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回土地使用权，是指可以收回农村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。

农村集体建设用地的收回：是指当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准收回乡镇村建设用地单位或者个人使用的本集体土地使用权。

第三节农村集体建设用地的收回一、农村集体建设用地的收回的含义及特征第三节农村集体建设20

由此可以看出，集体建设用地收回具有以下主要特点：1．它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。建设用地者对建设占用的土地只有使用权，没有所有权；农村集体经济组织是乡镇村建设用地的所有者，有权收回已交付使用的土地使用权。2．其适用对象是乡（镇）村建设单位或者个人的用地。集体土地所有者自己使用其土地建设，不存在收回的问题。3．其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。在程序上必须经过法定的人民政府批准。第三节农村集体建设用地的收回由此可以看出，集体建设用地收回具有以下主要特点：第三节农21二、收回集体土地使用权的条件1．为乡镇公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权。对土地使用权人造成损失的药给予补偿；需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。为保护土地使用权人的合法权益，规定在建设用地报批同时报送收回土地使用权方案。第三节农村集体建设用地的收回二、收回集体土地使用权的条件第三节农村集体建设用地的收回222．不按照批准的用途使用土地的。指建设用地被依法批准后，土地使用者擅自改变批准土地用途的要收回土地使用权。3．因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再使用或无法使用该土地的，可以有农村集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。第三节农村集体建设用地的收回2．不按照批准的用途使用土地的。第三节农村集体建设用地的收23对已经取得集体土地使用权证的集体企业，其破产时集体土地使用权应纳入破产财产。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确：“清算组处理集体所有土地使用权，应当遵守相关法律规定。未办理土地使用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”对于条文中的“应当遵守相关法律规定”，应该是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》以及其他土地管理方面的法规、司法解释。根据《土地管理法》第九条、第十三条的规定，可以得出这样的结论，已经办理了土地征用手续的企业，取得了土地使用权证，四至清楚，其土地使用权理所当然属于破产企业资产，清算组对破产企业处置包括土地使用权，因为如果不处理土地使用权这笔隐形资产，就等于减少了破产财产，不利于对破产债权人的保护。补充内容对已经取得集体土地使用权证24因为这样的集体企业就是严格意义上的土地使用者，尽管有的在几十年前征用时，所缴纳的土地补偿等费用较少，但土地问题的处理原则是尊重历史，注重现实，方便生产。现在企业破产了，作为土地使用者，企业所有的建筑物、附着物依法拍卖时，其使用范围内的土地亦应随之转移。根据《土地管理法》第六十三条规定，依法取得了土地使用权的企业，在破产时，其土地使用权可以转让。补充内容因为这样的集体企业就是严格意义上的土地使用者，25

对未办理土地征用审批手续，未取得集体土地使用权证的集体企业，在破产时又如何处理呢？这不妨再看最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十条：“清算组处理集体所有土地使用权时，应当遵守相关法律规定，未办理土地征用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”这里首先要弄明白这样一个问题，乡镇企业在兴办时，往往是当时的人民公社党委划地为界，当时的大队或村委会或得到了一点补偿，或什么也没有得到便贡献出了大片土地。这样的企业，过去往往是由乡镇政府土地管理部门向企业收取一定的土地使用费，有的干脆由乡镇政府收取部分费用后，转给当地的老百姓。补充内容对未办理土地征用审批手续，未取得集体土地使用权26如何确定集体土地使用权转让范围？前面提到的最高人民法院司法解释中有“应当在该集体范围内转让”的规定。当今各级政府高度重视招商引资，加速企业民营化进程，找来外地投资者利用破产企业的原有设施投资兴办企业，确实是件大好事，但外地投资者刚来买企业就面临着土地使用权不是在该集体范围内转让的问题。因此，对“应当在该集体范围内转让”该作何解呢？补充内容如何确定集体土地使用权转让范围？前面提到的最高人民法27

《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让，而最高院司法解释讲的是这样的集体土地使用权转让只能在该集体范围内进行。从法的效力上看，在处理时只能依据《土地管理法》。该法第二条第三款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里并没有限定转让的范围。集体所有制企业破产后，新的买受人是否需要变更土地性质？按规定，因企业破产、兼并、分立的，致使土地使用权流转，继受土地使用权又不属于本农村集体经济组织投资设立的企业，应办理国有土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产兼并、分立后的继受土地使用权的企业，取得国有土地使用权。有的地方却是这样规定的，产权转换后，办理过户手续时，新企业用地可保持原企业使用土地的性质不变。补充内容《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让28经内蒙古自治区政府批准，2010年7月某市甲镇乙村委会申请为城镇规划区内的两宗集体建设用地补办征收手续。其中一宗地位于集贸市场旁，为村民集资建房，一层为商业，二层为自住房，占地面积为3047平方米，已使用近十年。另一宗地征收前为村委会办公用地，土地面积508平方米。村委会与投资商达成协议，由投资商投资修建三层楼，一层为村委会办公用房，二层、三层为住宅。以上二宗地现已补征为国有土地，在进行供地时，因土地用途没有变化，是否可以采用协议方式出让供地？另外，该市丙镇丁村村办企业锦都淀粉厂申请将该厂使用的集体建设用地征为国有。该宗地补办征地手续后，土地用途仍为工业用地，并由该企业继续使用。请问在办理该宗地的供地手续时，可否采用协议方式出让供地？集体建设用地补征后如何供地？经内蒙古自治区政府批准，2010年7月某市29首先，要对原来的集体建设用地是否合法作出甄别。《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。一般认为，乡镇企业是指以农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。乡（镇）村公共设施包括：乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、电信、公安、邮电等行政办公、文化科学、生产服务和共用事业设施等；公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院（所）、敬老院等教育、医疗卫生设施等。解决问题的关键在于正确厘清几个法律关系首先，要对原来的集体建设用地是否合法作出甄别。《土地管30由此可见，村办企业锦都淀粉厂符合乡镇企业的特征，其用地属于乡镇企业用地。而甲镇乙村村民集资的商业和居住用地，应当属于《土地管理法》第六十三条所述的“农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”的情形。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中明确提出，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。因此，该地块的使用并不符合法律规定，属于违法用地。至于村委会办公和居住用地，尽管村委会办公用地属于乡（镇）村公共设施用地，但将该楼二层、三层作为住宅的行为，改变了土地用途，违反了法律的相关规定。因此，对于上述两宗用地，必须按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规和相关规定先行完善用地手续。由此可见，村办企业锦都淀粉厂符合乡镇企业的特征，其用31

需要指出的是，尽管集体建设用地使用权流转的实践早已经展开，但我国现行土地管理制度对集体建设用地使用权流转的立法仍处于空白。笔者认为，对于上述两宗用地，应当本着尊重历史、正视现实的原则，在尊重农村集体经济组织和农民意愿，切实保障农民土地权益的前提下，按照《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的精神和相关法律法规予以规范。需要指出的是，尽管集体建设用地使用权流转的实践早已经32

其次，需要明确当前土地的权利属性。这三宗地均已经省级人民政府批准办理了土地征收手续，已由集体所有转为国有，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条的规定，可以采用相应的方式予以出让。如果丙镇丁村村办企业锦都淀粉厂建设用地未经政府批准征收，企业单方申请将该厂使用的集体建设用地征为国有，则不能办理征地手续。再其次，要对不同方式出让的范围予以区分。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）是进行操作的法律依据。对于锦都淀粉厂用地，补办征地手续后，土地用途仍为工业用地。参照《协议出让国有土地使用权规范》（试行）中6.1项的规定，原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续。对于该宗地可报经批准后办理协议出让手续。其次，需要明确当前土地的权利属性。这三宗地均33

对于村民集资的商业和居住用地以及村委会办公和居住用地，应当视拟出让的土地用途而定。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）4.3项的规定，供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，应采用招拍挂方式。故对于村民集资从事商业和居住用途的土地，应当采取招标拍卖挂牌出让方式，而不能采取协议方式出让供地。对于原村委会办公和居住用地，如果出让后仍然作为公共设施用地，则可以参照《协议出让国有土地使用权规范》（试行）中6.1项的规定，报经批准后采取协议出让方式；如果出让后用作商品住宅等经营性用途的，则必须采取招标拍卖挂牌出让方式。对于上述用地，如果采取招标拍卖挂牌出让方式后，土地使用权由其他土地使用者取得，则应当对原土地使用者的地上建筑物和附着物给予适当合理补偿。对于村民集资的商业和居住用地以及村委会办公和居34案例分析案例之一农民建住宅应首先申请批准案例之二骗取批准建住宅被拆除案例之三村民私自赠送宅基地为违法案例之四未经批准建房占地被处罚案例之五宅基地不能用于房地产经营

案例分析案例之一农民建住宅应首先申请批准35案例之一农民建住宅应首先申请批准【案情介绍】大村乡村民郑某全家5口人,有砖木结构瓦房74平方米。2005年3月,郑某以"兄弟两家人口增多,无法居住,将原房转让给兄使用"为由,申请在自己承包的耕地上占地180平方米,建造4间一楼一底住房。村组签字后,报云台乡政府。乡政府因郑某所申请的地段,不是农房建设规划点,没有同意。郑某既未经土地管理部门审核批准,又未领取建房许可证,便擅自在承包耕地上兴建住房。在建房过程中,乡政府工作人员多次到现场进行制止,郑不予理睬。之后,乡政府工作人员在制止中收缴了部分施工工具,并于8月10日向郑某发出了《违章建筑通知书》,限令其在10天内自行拆除已建工程返耕。对此,郑某不但不听,反而强行加紧施工,于9月,建成砖混结构、有前后4个阳台、外观装饰全部马赛克的两楼一底五间共计"4.1平方米住房,占耕地227.2平方米。对此,乡政府于10月10日向县土地管理局写了《关于对郑某强行占用良田熟地建房的处理报告》。县土地管理局经过调查核实,认为郑某擅自在耕地上建房,违反了《土地管理法》第六十二条的规定,于同年12月2日作出《行政处罚决定书》,限令郑某拆除在耕地上修建的房屋。郑某不服,以"我建房是经群众讨论通过的"为由,向县人民法院提起了诉讼。案例之一农民建住宅应首先申请批准【案情介绍】36【案情介绍】县人民法院依法立案后,经审查认为:郑某在耕地上建楼房,依法本应根据《土地管理法》和《省土地管理法实施办法》关于农村居民修建住宅的规定,事先应由本人提出申请,乡人民政府同意,村镇规划部门许可,土地管理部门审核,报请有权机关批准。但是,郑某在没有获得批准和取得建房许可证的情况下,非法在耕地上建造住宅。在施工期间,虽经乡政府有关工作人员多次前去现场劝阻制止,并发出《违章建筑通知书》,限期将正在兴建的房屋拆除还耕,但郑某不听,强行加紧施工,将楼房建成。【案情介绍】37【案情介绍】其行为违反了《土地管理法》第六十二条的规定,县土地管理局的处罚决定是正确的。依照《土地管理法》第七十七条关于"农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,责令退还非法占用的耕地,限期拆除在非法占用的耕地上新建的房屋"的规定,于2006年1月27日判决:维持县土地管理局作出的关于拆除郑某在非法占用的耕地上修建的住房的处罚决定。县人民法院宣判后,郑某不服,以"乡政府工作人员曾口头表态同意建房"为由,向市中级人民法院提起上诉。市中级人民法院经审理认为:原审人民法院对郑某不服土地管理行政处罚一案,认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法。乡政府工作人员虽然口头表态同意建房,但郑某在没有取得有权批准机关批准和建房许可证的情况下,动工兴建住宅,是违反《土地管理法》的行为,其上诉理由不能成立。据此,该中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第(一)项的规定,判决:驳回上诉,维持原判。【案情介绍】38【法律分析】本案中涉及两个重要的法律问题,即:一、郑某应按怎样的程序申请建房?二、郑某违章建房,应受到怎样的处罚?为了严格控制农村居民建设住宅用地,切实保护耕地资源,《土地管理法》确定了农村居民住宅用地的基本原则、宅基地的审批权限和程序。《土地管理法》第六十二条规定:"农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。"【法律分析】39【法律分析】关于宅基地的审批权限,《土地管理法》规定:"农村居民住宅建设用地,如果是原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,其批准权属于乡(镇)人民政府;如果是耕地,其批准权属于县人民政府。"为了适应土地用途管制的需要,新《土地管理法》对这一规定进行了改革,其第六十二条和第四十四条分别规定,农村村民住宅用地,如果使用的是村内空闲地或老宅基地,则经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。如果使用的是农用地,而且农用地是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施土地利用总体规划需要将农用地转为建设用地,则要按照土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已经批准的农用地转用范国内,具体宅基地的位置、面积再由市、县人民政府批准。如果是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外占用农用地,则由省、自治区、直辖市人民政府批准。可见,国家对农村居民建设住宅占用土地的要求是非常严格的。【法律分析】40【法律分析】根据有关法律规定,审批宅基地的程序是:(1)申请用地户根据本省、自治区、直辖市规定的用地标准,提出建房设想,向所在的村民委员会提出用地申请;(2)村民委员会根据村镇规划,对其用地申请进行全面审核,必要时需提请村民大会讨论通过;(3)按规定权限上报批准;(4)乡(镇)土地管理员配合有关人员划拨土地;(5)住宅建成后进行检查,核实无误后,办理宅基地登记、发证手续。在本案中,村民郑某的建房地段不在土地利用总体规划确定的农房建设规划点之内,如果需要将自己的承包耕地改造为住房用地,则属于农用地的转用,应该根据《土地管理法》第四十四条的规定,首先由本省(自治区、直辖市)批准农地转用,再由本县人民政府批准住宅用地。郑某在未获批准的情况下擅自建房,属于非法占用耕地的行为,郑某应对自己的违法行为承担法律责任。《土地管理法》第七十七条规定:"农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。"因此,县土地管理局作出责令郑某拆除在非法占用的耕地上修建的房屋的处罚决定并获得级人民法院的判决维持,是完全正确的。【法律分析】41案例之二骗取批准建住宅被拆除【案情介绍】湖北省竹溪县蒋家堪镇黄土岭村村支书兼村主任凌生群曾申请占用水田140平方米建住房,经村委会及镇政府审核后,竹溪县人民政府于1998年12月25日批准其占水田140平方米建住房,确权面积144平方米。与此同时,凌生群以当时年仅10岁的儿子凌晨的名义骗取批准占用水田140平方米建住房,确权面积145平方米。另外,凌生群还超占水田344.56平方米、非耕地38.5平方米建住宅及围墙等附属设施。以上合计占地672.06平方米(折合1亩有余),其中违法占地528.06平方米。在凌生群放弃申请听证之后,竹溪县土地局于2000年6月6日给凌生群下达了《土地行政处罚决定书》,责令其拆除违法占地上的建筑物。案例之二骗取批准建住宅被拆除【案情介绍】42【法律分析】这是一起在农村居民建设住宅中经常发生的案件。因为住房建设工程主要发生于新《土地管理法》实施之后,因此应适用新法进行处理。凌生群合计占地672.06平方米,按照其用地是否经过批准可以分为三部分。第一部分是经竹溪县人民政府合法确权的144平方米,这一部分属于合法批准的用地。第二部分是凌生群以当时年仅10岁的儿子凌晨的名义确权的145平方米土地,民为凌晨尚未达到能够占有一处宅基地的年龄,这一部分应属于骗取批准非法占用的土地。第三部分是凌生群擅自超占的水田344.56平方米和非耕地38.5平方米,这一部分属于未经批准非法占用的土地。竹溪县土地管理局认为凌生群非法占地528.06平方米,这在性质认定、占地数量计算上都是正确的。【法律分析】43【法律分析】对于农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的行为,新《土地管理法》有着明确的规定。所谓"未经批准",包含两层含义:一是根本就没有向有批准权的人民政府提出申请使用土地,二是向有批准权的人民政府申请建住宅,因为不符合用地条件而没有获得批准。所谓"采取欺骗手段骗取批准",是指不具备占用耕地建房的条件,但却采取欺骗或者造假等手段,谎称自己符合建房条件而骗取批准。例如本案中凌生群以尚不符合建房条件的儿子的名义申请建房,就属于骗取批准。【法律分析】44【法律分析】同时《土地管理法》亦规定,超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占地论处。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,根据法律规定,应当承担相应的法律责任。《土地管理法》第七十七条规定:"农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。"对凌生群经依法批准占用的土地上的房屋,属于其合法权益,应予保护。其在非法占地上所的房屋,则不受法律保护。因此,竹溪县土地局责令凌生群拆非法占地上的建筑物,这一行政处罚决定是正确的。【法律分析】45案例之三村民私自赠送宅基地为违法【案情介绍】1985年7月23日,福建省漳州市村民游子拔(原在深土卫生院工作)经申请获准,取得深土镇山边村"土穴"处(李水牛耕地)宅基地二处。1986年3月,游子拔全家迁往绥安镇。同年6月30日,游子拔具下"奉送书"一份,将其中申请的二块宅基地送给该村村民李水牛使用。1987年3月26日,漳州市长途汽车运输总公司漳浦运输站为拟建代办站,与深土镇山边村委会签订征用土地协议书,征用深土镇山边村"土穴"(东至税务所,西至规划路,南至漳云线公路沟,北至旱地)的耕地一块面积一亩,原游子拔申请的宅基地被划入征用范围。1989年7月15日,漳州市长途汽车运输总公司漳浦运输站向县人民政府申请获准后,遂以县人民政府关于批准征用的浦政(1989)综字125号批复文件,县土地局用地许可证及(1989)第11号文等手续取得征地使用权。1999年12月,漳州市长途汽车运输总公司在征用地、建围墙。1995年7月,经规划部门许可,同年10月、11月,漳州市长途汽车运输总公司动工基建,李水牛及其家属进行阻挡,经有关单位解决未果,致无法施工。案例之三村民私自赠送宅基地为违法【案情介绍】46案例之三村民私自赠送宅基地为违法【案情介绍】于是漳州市长途汽车运输总公司以李水牛为被告向漳浦县人民法院提起诉讼,请求依法判令被告停止侵权,赔偿其三次干扰施工造成误工、材料损失及交通费用等人民币4790元。被告辩称:本案不是侵权纠纷,而属土地征用纠纷,对本案的发生,原告应负全部责任,请求原告赔偿经济损失2000元,并维护被告的宅基地使用权。案例之三村民私自赠送宅基地为违法【案情介绍】47【案情介绍】游之拔之子游托夫作为本案的第三人述称:同意父亲游子拔将宅基地奉送给李水牛使用,如原告不将该地退还李水牛,则要求讨回自用。漳浦县人民法院经审理后认为:原告漳州市长途汽车运输总公司与深土镇山边村委会协商有偿征用土地,并经漳浦县人民政府核准,取得土地使用权,手续完备,程序合法,依法应予保护。现原告主张维护其合法土地使用权应予支持。原告主张判令被告承担经济损失未能举出确切的证据,无法认定,故不予采纳。被告反诉要求原告赔偿经济损失2000元,既缺乏依据,又与法不合,应予驳回,但可向山边村委会追偿安置补偿费和青苗补助费。游子拔将宅基地奉送被告违反法律规定,是无效的,第三人游托夫主张无理,予以驳回。【案情介绍】48【案情介绍】漳浦县人民法院根据上述事实和理由,依照原《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条之规定,判决如下:1.漳浦县深土镇山边村土穴(东至税务所,西至规划路,南至漳云线公路沟,北至旱地)的土地(面积一亩),归原告漳州市长途汽车运输总公司使用。2.驳回原告漳州市长途汽车运输总公司要求赔偿误工材料等损失的诉讼请求。3.驳回被告李水牛的诉讼请求。4.驳回第三人游托夫的诉讼请求。【案情介绍】49【案情介绍】本案诉讼费1062元,由原告漳州市长途汽车运输总公司负担202元,被告李水牛负担860元。本案一审判决后,被告李水牛、游托夫不服,向漳州市中级人民法院提出上诉。二上诉人上诉称:本案系土地权属及征用纠纷,不属人民法院管辖,应由土地部门重新确认使用权,维护二上诉人的宅基地使用权,原告应对本案发生负全部责任,应赔偿李水牛经济损失2000元。一审判决错误,应予纠正。被上诉人辩称:本案按法律规定人民法院可以受理,原审法院适用法律和判决正确,同意一审判决。漳州市中级人民法院经审理查明事实,肯定了一审法院认定的事实和证据。二审法院认为:被上诉人漳州市长途汽车运输总公司经人民政府批准,依法征用取得土地使用权,事实清楚,应予维护。李水牛妨碍他人行使权利的行为错误,应予制止,游子拔奉送宅基地的行为无效,原审法院判决正确,应予维持。李水牛、游托夫上诉认为本案不属人民法院管辖,应由土地部门重新确认使用权,与事实和法律均不相符,不予采纳。漳州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,作出如下判决:驳回上诉,维持原判。二审受理费人民币1062元,由上诉人李水牛、游托夫各半负担。【案情介绍】50【法律分析】本案发生在1995年,应适用当时有效的《土地管理法》及有关法律、法规处理。本案中有两个问题需要进行分析:1.游子拔将宅基地送给李水牛使用的行为是否合法。根据《土地管理法》规定,农村的宅基地属于集体所有,农村村民个人只有宅基地使用权,没有所有权。因此,农村村民对宅基地没有处分的权利,即不能随便将属于集体所有的宅基地以任何形式赠送给他人。游子拔全家迁往绥安镇以后,原经批准使用的两块宅基地已不再使用,应当交回集体,由集体重新安排给其他村民使用。所以,游子拔以"奉送书"的形式将该两块宅基地送给李水牛是不合法的。2.发生在被告(李水牛)与原告(漳州市长途汽车运输总公司)之间的纠纷走属于何种性质的纠纷。漳州市长途汽车运输总公司漳浦运输站为建代办站向当地县级人民政府申请使用土地,与深土镇山边村村民委员会签订了征用土地协议书,县政府以正式文件予以批准征用土地,同时,县土地管理局根据县政府的批准文件正式核发了用地许可证,其用地手续是完备的。漳州市长途汽车运输总公司办完征用土地手续后,依法取得了包括原游子拔使用的宅基地在内的一亩地的土地使用权,漳州市长途汽车运输总公司在动工基建时又经过规划部门许可,其施工行为也是合法的。【法律分析】51【法律分析】由此漳州市长途汽车运输总公司已经合法享有了征用范围内的土地使用权,这一点是非常明确的。在这种情况下,李水牛及其家属对漳州市长途汽车运输总公司的施工进行阻拦,已构成对原告(漳州市长途汽车运输总公司)合法享有的土地使用权的一种侵犯行为。由此可见,发生在被告(李水牛)与原告(漳州市长途汽车运输总公司)之间的纠纷实际上是土地侵权行为纠纷,而非土地征用纠纷。所谓土地征用纠纷,是指在征用土地的过程当中发生的与征用土地行为有关的事件纠纷,如因所征土地的归属问题,征用土地的面积问题,征地补偿安置问题等而发生的纠纷。从上述分析可以认为,漳浦县人民法院的一审判决和漳州市中级人民法院的二审判决是正确的。【法律分析】52案例之四未经批准建房占地被处罚【案情介绍】四川省什那市登华镇高桥村一组村民程龙福(当时担任村团支部书记、民兵连长、治保主任)以其父程清明的名义于1991年申请新建住宅,经原县政府批准,在国土部门办理了占用本组100平方米土地建房子续,并于1991年建起了一楼一底的住宅楼房。1992年程龙福未经批准,擅自将住房改变为餐饮、娱乐用房。尔后,又以无住房为由,未经批准,非法占用集体土地建住宅,从1992年至1996年,程龙福先后四次扩建、改建、新建住房,并将多余住房用于开设旅馆,从事餐饮、娱乐、旅馆等个体经营。该镇干部和国土员曾多次制止程龙福非法占用集体土地建房的违法行为,程龙福总是以发展个体经济为由,不听劝阻,我行我素。此事激起了该组干部和群众的公愤,他们集体到镇政府要求严肃处理。镇政府对程龙福作出行政处罚,认定程龙福未经批准修建房屋占地,属违法占用集体土地行为;并责令其自行拆除违法建筑;将非法占用的686平方米土地交还集体,并恢复土地原状。程龙福接到镇政府下发的处罚决定书后,先是找人疏通关系,结果未奏效,于是请了一个律师,于1996年11月向什那市TA人民法院提出起诉,诉讼请求撤销该镇人民政府[1996]001号"土地违法案件行政处罚决定书"对他的处罚决定,赔偿经济损失158987.56元,并赔偿相应的名誉损失。案例之四未经批准建房占地被处罚【案情介绍】53【案情介绍】什方市人民法院受理了此案,并先后三次进行公开审理。针对程龙福的诉讼理由,镇政府答辩认为,《中华人民共和国行政处罚法》第29条规定:违法行为有连续或者继续状态的,没有超过时限,应当追究法律责任。"同时,镇政府认为此案不适用《民法通则》,而应适用《土地管理法》,因为《土地管理法》有明确规定。至于适用法律问题,程龙福事先建住房,尔后,将住房改变为营业用房,一次又一次改变土地使用用途,又从未申请过建营业房的用地,也未到国土部门办理土地使用用途变更手续。镇政府根据调查的事实,对本案的定性是正确的,因此,适用法律条文也是正确的。 经过法庭调查和激烈辩论,什那市人民法院于1998年6月1日作出判决,维持镇人民政府土地违法处罚决定。一审判决后,程龙福不服什那市人民法院判决,于同年6月8日向德阳市中级人民法院提起上诉。德阳市中院受理后,于1998年7月21日对此案进行了公开审理。经过两次庭审调查、辩论,德阳市中级人民法院作出判决:驳回上诉,维持原判。【案情介绍】54【法律分析】本案属于农村居民非法占用集体土地建房案件。本案发生在1991至1996年,应适用原《中华人民共和国土地管理法》处理。1991年程龙福经批准占用集体土地100平方米建住宅,尔后又擅自将已建成住宅改变成餐饮、娱乐用房,可以看出,程龙福建住宅居住是假,行经营行为是真。据此可以认为,程龙福实际上采取了欺骗手段骗取批准建房用地,这本身就是一种非法占用土地行为。1992年至1996年之间,程龙福又以无房居住为由,未经批准多次扩建、改建、新建住房,导致非法占用集体土地686平方米,随后将住房改变为营业用房,一次又一次改变土地使用用途,而且未办理有关手续,这一违法事实非常清楚。蕃华镇政府依法对程龙福非法占用集体土地的行为作出的行政处罚决定是正确的,什祁市人民法院一审判决维持蕃华镇政府作出的行政处罚决定和德阳市中级人民法院二审判决驳回程龙福上诉,维持一审原判,也是正确的。【法律分析】55【案情介绍】江苏省徐州市云龙湖北岸吴庄村,有个叫姚广义的农民,家里宅基地达500平方米。不知什么原因,姚广义与附近段庄村农民段世忠相识了。两人经过一番协商,达成了一个协议,内容是姚广义提供自家宅基地300平方米;段提供资金并负责建房;房屋建成后对半分成。1994年6月,姚广义和其子姚刘柱同时申请在原宅基地内建房,二人均申请占地162平方米建平房。这个时间是在姚、段达成协议之后;另外,姚一家五口人,住房为楼上、楼下共10间,由于房屋多,楼上五间用来出租了。段自家也有楼房一栋,住房宽敞。1995年2月,有关部门批准了姚之子的那份申请。姚广义把批文转给了段世忠。段世忠只拿到一份批文,很满意。但段世忠还是下了决心:干起来再说。1995年3月,工程破土动工。对姚、段的行为,当地群众愤然举报。徐州市泉山区土地分局要求段世忠立即停工,接受处理。段世忠没有悬崖勒马,他认为,土地部门即便处理,大不了少则罚个几千块钱,多则罚个一两万元,没什么大不了的。他打着自己的如意算盘,似乎并不在乎。三个月后,一栋二层的宿舍楼建起来了,共计12套住房,大、中才、各4套,每套住房,会客厅、卫生间、厨房一应俱全。楼房占地面积300平方米,建筑面积600平方米,据段某多次说到:楼房造价为15万元。案例之五宅基地不能用于房地产经营

【案情介绍】案例之五宅基地不能用于房地产经营56【案情介绍】据段、姚提供的证据表明,这栋楼房出售后共得人民币40余万元。再0多万元减去建楼费用15万元,多出的25万多元钱便是姚、段在这块300平方米宅基地上净赚的钱了。1996年1月31日,徐州市土地局向姚广义、段世忠下达了《土地违法行政处罚决定书》:没收姚广义、段世忠非法所得房屋12套;对姚广义处2万元罚款;对段世忠处1万元罚款。面对决定书和徐州电视台的摄像机,姚广义和姚妻说:是我们出地,段出资建房的。段世忠一开始则脸色陡变:"我不签字!"慑于法律的威严,又经过大量的教育工作,段世忠终于承认了自己的错误。不几天,他便将1万元罚款和检讨书送到土地部门。姚广义坚持了一段时间后,也于3月11日交清了2万元罚款。姚、段还表示愿意配合土地部门,接受处罚。【案情介绍】57【法律分析】(一)姚广义不能再申请宅基地建房。姚广义家有宅基地达500平方米,已大大超过了当地人民政府规定的农村居民宅基地面积标准。另外,姚广义一家五口人,已建有楼房一栋,共1间房,其中楼上5间房已用来出租。这说明姚广义家住房已很富裕,不应再申请建房,也就是说,姚广义已不符合再申请建房用地的条件。即使姚广义申请在自己原有的宅基地内建房,也是不符合规定的。1994年6月,姚广义与其子姚刘柱同时申请建房,有关部门未批准姚广义建房是完全正确的。(二)有关部门批准姚刘柱建房用地为162平方米,楼房建成后实际占地达300平方米,超过批准面积多占土地138平方米,这超出面积多占的土地属于非法占用土地行为,应受到查处。(三)姚广义建房居住是假,搞房地产经营是真。姚广义与段世忠共谋达成协议,由姚广义出地皮,段世忠出资金并负责建房,房屋建成后对半分成,然后出售赚钱。这可以充分说明,姚广义申请建房的目的是为了搞房地产经营,这是违反国家有关政策法律规定的。(四)1996年1月31日,徐州市土地管理局对姚广义、段世忠的违法占地行为作出行政处罚决定,没收非法所建房屋,并各自处以罚款,是正确的。【法律分析】58第六章农村集体建设用地法律制度一、农村集体建设用地概述二、农村集体建设用地审批三、农村集体建设用地的收回第六章农村集体建设用地法律制度一、农村集体建设用地概述59概念：农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地，是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。

一、农村集体建设用地的概念及使用范围

特点：1．乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有和方针；2.用地规模小、数量大、计划性差第一节农村集体建设用地概述概念：农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集60二、农村集体建设用地使用的原则

1、必须是乡镇企业、乡镇村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡镇村建设项目，方可使用农村集体建设用地。2、必须符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划。3、必须依法取得县级以上人民政府批准4、建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。5、农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；符合土地利用总体并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权必须转移的，要严格依法办理审批手续。第一节农村集体建设用地概述二、农村集体建设用地使用的原则第一节农村集体建设用地61三、农村集体建设用地管理的含义及特征含义：是指国家集体依法对乡镇村建设使用土地实施规划、审批、监督等行政行为。

特征：

1．是一种政府行为农村集体建设用地管理的实质特征：由国家对农村集体建设用地实施管理。2．是一种行政行为农村集体建设用地管理形成的法律关系属于土地行政法律关系，不属于土地民事法律关系。各级政府及地政部门与农村集体经济组织及集体土地使用者的法律地位不平等，属于管理者与被管理者、服从与被服从的关系。第一节农村集体建设用地概述三、农村集体建设用地管理的含义及特征第一节农村集体建设用地623．对象是乡镇村建设用地农村集体建设用地管理与国家建设用地管理的主要区别：农村集体建设用地管理不是对农民集体土地所有权的管理，而是对农村集体土地的用途管制。农村集体建设用地管理的核心内容：是对集体土地建设用地使用权的管理，包括使用权的权属管理、用地规划和布局、用地标准及审批、土地违法查处等内容。第一节农村集体建设用地概述3．对象是乡镇村建设用地第一节农村集体建设用地概述63一、乡镇村企业建设用地的审批乡镇企业用地：包括乡镇、村两级农村集体经济组织兴办的企业、农民集体联办的企业，农民个体企业及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有的土地。

（一）审批程序

1．预申请申请人持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他文件，向土地所在地的县级以上政府土地行政主管部门提出用地申请。2．选址县级土地行政主管部门根据有关用地计划控制指标，会同规划、环保部门等，依据经批准的乡镇村建设规划确定适宜地址。第二节农村集体建设用地审批一、乡镇村企业建设用地的审批第二节农村集体建设用地审批643．正式申请用地单位持上级主管部门正式批准的有关文件和总平面设计图，向土地行政主管部门正式申请用地，并按规定填写《建设用地申请表》。4.审核县级以上人民政府土地行政主管部门接到用地申请后，应当依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出自己的审查意见。审核内容：项目的批准文件是否有效；选址是否合理；用地数量和生产规模是否相当；总平面图布置是否合理；要求上报的报批文件是否齐备。第二节农村集体建设用地审批3．正式申请第二节农村集体建设用地审批655．批准对占用农用地的，由有批准权限的人民政府依法根据土地利用规划和有关政策审批。对占用其他土地的，由县级以上地方人民政府按照法律规定，依据乡镇土地利用规划和有关政策审批。6．拨付土地经有批准权限的人民政府批准后，按照批准文件发给申请人建设用地批准书，建设项目所在地的县级以上地方政府土地行政主管部门据此拨付土地，并组织现场放线。第二节农村集体建设用地审批5．批准第二节农村集体建设用地审批667．发证项目竣工后，县级以上地方人民政府地政部门要组织验收，合格后，依法办理登记手续，发集体土地建设用地使用证。（二）审批权限一般情况下（即除涉及占用农用地的以外），按照省级政府规定的批准权限，由县级或以上地方人民政府批准。涉及占用农用地的，要依照农用地转用的审批权限由省级人民政府批准。县级人民政府可以提出自己的审查意见，供省级人民政府考虑。第二节农村集体建设用地审批7．发证第二节农村集体建设用地审批67二、乡镇村公共设施、公益事业建设用地审批乡镇村公共设施、公益事业建设用地：指农村基层政权组织及农业集体经济组织为兴建各项生产、生活及社会服务设施和兴办各项公共福利事业需要而依法使用的农村集体土地。（一）审批程序

1．申请建设单位先向其所在地的乡镇级人民政府提出申请；经乡镇人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门正式提出申请，填写《建设用地申请表》。第二节农村集体建设用地审批二、乡镇村公共设施、公益事业建设用地审批第二节农村集体建设682．审核县级以上人民政府土地行政主管部门依据乡镇村建设计划控制指标和乡镇村建设规划，会同有关部门安排适宜地址。依法对申请及提交的有关资料进行审查、核实，提出审查意见。3.批准、拨付土地、发证与乡镇村企业用地相同。涉及占用农用地的，逐级上报省级人民政府批准；占用其他土地的，按照省级政府规定的批准权限，逐级上报有批准权限的地方人民政府批准。（二）审批权限与乡镇村企业用地的审批权限一致。第二节农村集体建设用地审批2．审核第二节农村集体建设用地审批69三、农村村民宅基地的审批农村村民宅基地用地：指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。范围：通常包括主要建筑物（居住用房）、附属建筑物及房屋周围独家使用的土地。（一）审批程序

1．申请农户按规定的宅基地限额提出建设设想，向建房所在地的村民小组、村委会或其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地申请表。第二节农村集体建设用地审批三、农村村民宅基地的审批第二节农村集体建设用地审批702．村民会议讨论村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，要先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，方可审批。讨论后，用户将申请表递交乡级人民政府。3.审核需要使用农用地的，经乡级人民政府初步审查、县级人民政府行政部门审查同意并出具选址意见书后，向县级人民政府土地行政主管部门申请用地，由县级人民政府审核，逐级报省级人民政府批准。使用非农用地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划进行审核，提出审核意见，并上报县级人民政府批准。第二节农村集体建设用地审批2．村民会议讨论第二节农村集体建设用地审批714.批准有批准权限的人民政府依照土地利用规划和有关政策，对占用农用地的申请进行审批；县级人民政府根据乡镇土地利用规划和有关政策，对占用非农用地的申请进行审批。5.拨付土地和核发土地使用证核发建设用地批准证明后，土地行政部门按批准范围打桩放线和交地；住宅竣工后，地政部门负责组织验收，核查实际用地，符合批准后，农户到土地行政主管部门办理宅基地登记手续，由县级人民政府发给集体土地建设用地使用证或宅基地使用证。第二节农村集体建设用地审批4.批准第二节农村集体建设用地审批72（二）审批权限一般情况下（即除涉及占用农用地的外），由县级人民政府批准。村民建设住宅用地，涉及占用农用地的，要依照规定由有农用地转用审批权限的人民政府批准，即只有省级人民政府才有权批准。（三）审查内容1.申请宅基地用地条件的审查批准范围：（1）由于实施乡镇村规划而需要安排的建房户

（2）原宅基地面积低于规定标准限额，现居住又确实拥挤的建设户第二节农村集体建设用地审批（二）审批权限第二节农村集体建设用地审批73（3）一些需要分居、分家，在现有宅基地又无法解决的建房户

（4）经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的（5）集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的

（6）对已正式批准手续回乡落户而无宅基地的离休、退休、退职职工、复转军人以及回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞等非农业建房户第二节农村集体建设用地审批（3）一些需要分居、分家，在现有宅基地又无法解决的建房户

（74不符合条件范围：（1）出卖、出租现有住宅后，再申请宅基地的

（2）1户1子（女）有1处以上宅基地的（3）户口迁出不在当地居住的

（4）年龄未满18周岁，又不具备分户条件的（5）虽在农村居住，但户口未迁入当地的

（6）其他按规定不应建房和安排宅基地用地的第二节农村集体建设用地审批不符合条件范围：第二节农村集体建设用地审批75三、农村村民宅基地的审批（三）审查内容1.申请宅基地用地条件的审查审批中应注意的事项（1）建房户申请时是否已有宅基地

（2）建房选址是否符合土地利用规划和村镇规划的要求

（3）对于不符合分户条件而原宅基地可以解决的，不再批给新宅基地

（4）对于符合法定结婚年龄和非农业户的，不批准宅基地用地；对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积

（5）干部建房用地的审批问题

第二节农村集体建设用地审批三、农村村民宅基地的审批第二节农村集体建设用地审批762.建房选址的审查必须符合村镇规划和土地利用总体规划的要求；要遵循“先利用村内空闲地后村外土地”，“先荒地后耕地”的原则。第二节农村集体建设用地审批第二节农村集体建设用地审批77一、农村集体建设用地的收回的含义及特征《土地管理法》规定，当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回土地使用权，是指可以收回农村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。

农村集体建设用地的收回：是指当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准收回乡镇村建设用地单位或者个人使用的本集体土地使用权。

第三节农村集体建设用地的收回一、农村集体建设用地的收回的含义及特征第三节农村集体建设78

由此可以看出，集体建设用地收回具有以下主要特点：1．它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。建设用地者对建设占用的土地只有使用权，没有所有权；农村集体经济组织是乡镇村建设用地的所有者，有权收回已交付使用的土地使用权。2．其适用对象是乡（镇）村建设单位或者个人的用地。集体土地所有者自己使用其土地建设，不存在收回的问题。3．其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。在程序上必须经过法定的人民政府批准。第三节农村集体建设用地的收回由此可以看出，集体建设用地收回具有以下主要特点：第三节农79二、收回集体土地使用权的条件1．为乡镇公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权。对土地使用权人造成损失的药给予补偿；需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。为保护土地使用权人的合法权益，规定在建设用地报批同时报送收回土地使用权方案。第三节农村集体建设用地的收回二、收回集体土地使用权的条件第三节农村集体建设用地的收回802．不按照批准的用途使用土地的。指建设用地被依法批准后，土地使用者擅自改变批准土地用途的要收回土地使用权。3．因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再使用或无法使用该土地的，可以有农村集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。第三节农村集体建设用地的收回2．不按照批准的用途使用土地的。第三节农村集体建设用地的收81对已经取得集体土地使用权证的集体企业，其破产时集体土地使用权应纳入破产财产。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确：“清算组处理集体所有土地使用权，应当遵守相关法律规定。未办理土地使用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”对于条文中的“应当遵守相关法律规定”，应该是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》以及其他土地管理方面的法规、司法解释。根据《土地管理法》第九条、第十三条的规定，可以得出这样的结论，已经办理了土地征用手续的企业，取得了土地使用权证，四至清楚，其土地使用权理所当然属于破产企业资产，清算组对破产企业处置包括土地使用权，因为如果不处理土地使用权这笔隐形资产，就等于减少了破产财产，不利于对破产债权人的保护。补充内容对已经取得集体土地使用权证82因为这样的集体企业就是严格意义上的土地使用者，尽管有的在几十年前征用时，所缴纳的土地补偿等费用较少，但土地问题的处理原则是尊重历史，注重现实，方便生产。现在企业破产了，作为土地使用者，企业所有的建筑物、附着物依法拍卖时，其使用范围内的土地亦应随之转移。根据《土地管理法》第六十三条规定，依法取得了土地使用权的企业，在破产时，其土地使用权可以转让。补充内容因为这样的集体企业就是严格意义上的土地使用者，83

对未办理土地征用审批手续，未取得集体土地使用权证的集体企业，在破产时又如何处理呢？这不妨再看最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十条：“清算组处理集体所有土地使用权时，应当遵守相关法律规定，未办理土地征用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”这里首先要弄明白这样一个问题，乡镇企业在兴办时，往往是当时的人民公社党委划地为界，当时的大队或村委会或得到了一点补偿，或什么也没有得到便贡献出了大片土地。这样的企业，过去往往是由乡镇政府土地管理部门向企业收取一定的土地使用费，有的干脆由乡镇政府收取部分费用后，转给当地的老百姓。补充内容对未办理土地征用审批手续，未取得集体土地使用权84如何确定集体土地使用权转让范围？前面提到的最高人民法院司法解释中有“应当在该集体范围内转让”的规定。当今各级政府高度重视招商引资，加速企业民营化进程，找来外地投资者利用破产企业的原有设施投资兴办企业，确实是件大好事，但外地投资者刚来买企业就面临着土地使用权不是在该集体范围内转让的问题。因此，对“应当在该集体范围内转让”该作何解呢？补充内容如何确定集体土地使用权转让范围？前面提到的最高人民法85

《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让，而最高院司法解释讲的是这样的集体土地使用权转让只能在该集体范围内进行。从法的效力上看，在处理时只能依据《土地管理法》。该法第二条第三款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里并没有限定转让的范围。集体所有制企业破产后，新的买受人是否需要变更土地性质？按规定，因企业破产、兼并、分立的，致使土地使用权流转，继受土地使用权又不属于本农村集体经济组织投资设立的企业，应办理国有土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产兼并、分立后的继受土地使用权的企业，取得国有土地使用权。有的地方却是这样规定的，产权转换后，办理过户手续时，新企业用地可保持原企业使用土地的性质不变。补充内容《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让86经内蒙古自治区政府批准，2010年7月某市甲镇乙村委会申请为城镇规划区内的两宗集体建设用地补办征收手续。其中一宗地位于集贸市场旁，为村民集资建房，一层为商业，二层为自住房，占地面积为3047平方米，已使用近十年。另一宗地征收前为村委会办公用地，土地面积508平方米。村委会与投资商达成协议，由投资商投资修建三层楼，一层为村委会办公用房，二层、三层为住宅。以上二宗地现已补征为国有土地，在进行供地时，因土地用途没有变化，是否可以采用协议方式出让供地？另外，该市丙镇丁村村办企业锦都淀粉厂申请将该厂使用的集体建设用地征为国有。该宗地补办征地手续后，土地用途仍为工业用地，并由该企业继续使用。请问在办理该宗地的供地手续时，可否采用协议方式出让供地？集体建设用地补征后如何供地？经内蒙古自治区政府批准，2010年7月某市87首先，要对原来的集体建设用地是否合法作出甄别。《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。一般认为，乡镇企业是指以农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。乡（镇）村公共设施包括：乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、电信、公安、邮电等行政办公、文化科学、生产服务和共用事业设施等；公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院（所）、敬老院等教育、医疗卫生设施等。解决问题的关键在于正确厘清几个法律关系首先，要对原来的集体建设用地是否合法作出甄别。《土地管88由此可见，村办企业锦都淀粉厂符合乡镇企业的特征，其用地属于乡镇企业用地。而甲镇乙村村民集资的商业和居住用地，应当属于《土