柳州房地产市场及秀品天地项目初步研判

柳州市场研究报告战略部2015年10月目录一、城市二、项目三、市场四、对项目的初步判断和建议1.1城市概述柳州，中国西南工业重镇，广西最大的工业城市，西江经济带龙头城市，西南地区的交通枢纽，国家甲级旅游城市和历史文化名城，“2011中国十大美丽城市”位居第九工业经济总量约占广西的1/4，汽车、机械、冶金是支柱产业柳州素有“桂中商埠”之称，自古以来就是周边省区的重要商品集散地是中国南方人类的发祥地，正式建制于西汉王朝，距今已有2100多年的历史全市辖四区六县，总面积1.86万平方公里，总人口377.94万人（2014年）31.2行政区划四区六县：城中区、柳北区、鱼峰区、柳南区、柳江县、柳城县、鹿寨县、融水县、融安县、三江县市区建成区面积131.04平方公里，市区常住人口约150万人，预计到2020年人口将达到230万功能定位：西南地区综合交通枢纽、区域性工业基地与服务中心、桂中经济区的核心城市城市建设发展思路：“一心两城、沿江发展、重点向东”城市总体布局：中心城区+外围组团41.3城市规划柳州市城市总体规划（2010-2020）用地规划图柳北片汽车城片柳南片阳和组团城中片河东片柳北片工业及其生活配套“百里柳江”规划：柳江分为四个景观风貌区，其中河东片区位于都市生活景观区51.4经济概况（1）工业发展迅猛，带动柳州经济发展，GDP稳定上升，总量仅次于南宁商业、零售业需求活跃，消费市场保持了平稳较快发展，商用物业呈多元化发展；城镇居民人均可支配收入与南宁、桂林相差甚微61.4经济概况（2）

2014年经济数据南宁柳州成都烟台GDP总量（亿）31482209100576002增速8.58.58.99.1规模以上工业总产值（亿）2873430938552898社会消费品零售总额（亿）161785844692378增速12.113.21212.7城镇居民人均可支配收入（元）27075266933266535791户籍人口（万人）7303781211653目录一、城市二、项目三、市场四、对项目的初步判断和建议项目位于城中区河东片区，东环大道体育中心旁，属于城市重点发展的新兴CBD核心区82.1项目基本信息物业类型商业、写字楼、酒店公寓占地面积（㎡）23375（35亩）总建面（㎡）116658其中商业建面（㎡）60600酒店建面（㎡）4842办公建面（㎡）4164容积率2.98车位（个）机动车416个，非机动车2450个四证用地许可证2010年3月9日取得规划许可证2012年6月26日取得施工许可证2012年7月12日取得土地证柳国用（2010）103215号，商办用地使用年限终止日期2049.8.31，文娱用地使用年限终日2059.8.31开发单位广西柳州中新房地产开发有限责任公司公司法人：张远荣，占股90%以上投资单位柳州市金宇房地产开发有限公司公司法人：余婷，占股15.83%董事长：张远荣，占股84.17%92.2项目四至及现状秀品天地柳州游泳馆高新三路中房·世纪广场柳州体育中心体育路桂中大道东环大道柳州游泳馆柳州体育中心中房世纪广场秀品天地工程进度秀品天地工程进度102.3项目规划效果图目录一、城市二、项目三、市场四、对项目的初步判断和建议城市特色：工业经济为主、内陆、交通枢纽城市客户：产业工人和商贸企业从业者占较大比例，地缘性客户较多，外来人口相对较少123.1房地产市场板块划分柳南片柳南区：分为柳南的河西片和南区。交通便捷，居住氛围浓厚；五菱、柳工雄踞于此，汽车工业聚集大批人气，批发零售商业火爆柳北片柳北片区：传统工业区，居住环境较差；有柳钢、柳化、柳电等大型国企，经济实力较强，片区人口以产业工人为主城中片河东片柳东新区鱼峰片城中区：经济、商业、文化中心柳东新区：起步阶段河东片区：集中了柳州最好的教育、医疗、环境资源，房价高，发展快鱼峰区：老城区，因靠近高新区，受到城市规划利好，发展较好房地产市场主要划分为五个片区：城中片区、河东片区、鱼峰片区、柳南片区、柳北片区和柳东新区土地市场较平淡：2015年上半年共推出21宗地，流拍12宗，其中7宗为商业地块，成交9宗，均为底价成交河东片区2015年上半年公开市场成交1宗土地133.2土地市场（1）地块位置出让面积（㎡）规划用途成交总价（万元）楼面价（元/㎡）成交单位西江路东段北侧49302居住、商业383802595广西康美房地产开发有限公司静兰路西侧、文昌路南侧171794居住、商业1105006432华润置地文华路9号32713居住、商服5020015345柳州温馨房地产开发有限公司桂中大道南段东侧地块地下部分30120商业120804011广西恒通房地产发展有限公司城中村牛车坪77834居住、商服446905742广西柳州市建设投资开发有限责任公司马鹿山公园西北角26533居住、商服239309019广西柳州市建设投资开发有限责任公司文昌路西段南侧33547商服268508004三胞集团有限公司东环路东侧、炮团路北侧22693居住177707830柳州市龙建投资发展有限责任公司桂柳路南侧、滨江景观大道北侧130074商服500003844柳州市龙建投资发展有限责任公司2015年公布新版基准地价，较2010年有大幅提升保利、万达、恒大、阳光100、碧桂园、绿城等品牌房企均已进入柳州143.2土地市场（2）华润·凯旋门恒大·华府柳州万达广场柳南万达广场保利·大江郡绿城·白沙村项目柳州碧桂园阳光100城市广场

柳州新版土地基准地价（元/平方米）土地级别商业用地住宅用地工业用地旧版新版旧版新版旧版新版一级3200554020003010790820二级2200408015502630655670三级1700278012502060518520四级1350189010001520373400五级100012408001120336336

柳州市城镇地价水平（元/平方米）城区商业用地住宅用地工业用地城中区21631877401鱼峰北区16451348369柳南容镇12401132336洛埠镇12401120336住宅成交回升，市场回暖；品牌房企拉动城中区销量遥遥领先河东片区是关注和成交热点区域153.3住宅市场（1）2015年上半年成交成交TOP榜排名楼盘名称开发企业出售套数区域1温馨花园柳州市温馨房地产开发有限责任公司2065河东区2万达广场柳州万达广场投资有限公司1960河东区3恒大·翡翠龙庭柳州恒大金碧置业有限公司1099鱼峰区4保利·大江郡柳州保利置业有限公司675柳北区5正和城柳州正和桦桂置业集团有限公司464柳东新区6官塘小苑柳州市大富置业发展有限公司452柳东新区7华润凯旋门华润置地（柳州）有限公司398河东区8荣和·天誉柳州市荣和房地产开发有限公司370高新区9盛丰国际广西得丰房地产开发有限公司351河东区10柳工·颐华城广西柳工置业投资有限公司347柳南区片区在售项目进入的品牌房企市场现状河东片区20个华润、万达、荣和碧桂园、阳光100品牌房企云集，高端豪宅密布，市场火热鱼峰区12个恒大、荣和受地形影响，新项目较少，恒大是主力河北半岛16个保利、绿城中房保利即将尾盘，绿城即将启动，市场供应偏紧柳南区16个万达、碧桂园中房大盘较多，去化周期长，新盘较少，市场不温不火柳东新区5个华侨城、恒大在售项目较少，潜在供应最多住宅价格去年年底下跌，今年一路攀升河东片区价格高于其他片区，走势平稳上升；柳南区价格波动较大，柳东新区均价最低163.3住宅市场（2）总量较大：截至2014年中，除成熟的商业项目外，全柳州新增245.21万㎡，旧商业项目面积共约142.56万平方米，新旧商业项目面积合计共约387.77万平方米173.4商业市场传统商圈：五星商圈、飞鹅商圈新兴商圈：河东商圈、柳北商圈、河西商圈183.5商圈分布商圈商圈特点代表项目五星商圈传统核心商圈，购物消费首选地，中高档消费五星商厦、步步高广场、南宁百货、风情港飞鹅商圈商品集散地，批发零售业为核心银泰城、优越百货、谷埠街河东商圈新规划大体量商业综合体，中高消费阳光100城市广场、万达广场、华润万象城柳北商圈大型超市辐射周边，商业体量较小，工业产品交易区保利广场河西商圈专业生产资料批发街商业形态多元化，项目较多，竞争激烈193.5河东商圈（1）河东商圈商业项目一览项目开发商面积（㎡）开业时间物业类型商铺均价（元/㎡）写字楼均价阳光100窑埠TOWN阳光100一期21万未开业时尚街区综合体36000-万达广场万达68万未开业商业综合体350009500华润万象城华润置地不详未开业商业综合体待定待定三胞广场三胞集团29万未开业商业综合体待定待定乐和大厦乐和房地产10万未开业商业综合体待定待定天誉食尚天街荣和集团5万未开业商业街待定-秀品天地荣和集团12万未开业购物中心55000-九州国际九州天龙10万未开业商业综合体待定21000阳光100城市广场阳光10078万已开业商业综合体--双渔汇柳州本昌房地产3.3万已开业购物中心28000-恒隆汇广西恒通4万已开业购物中心25000-203.5河东商圈（2）双渔汇河东路东环大道高新一路潭中东路桂中大道文昌路恒隆汇窑埠TOWN万达广场华润万象城三胞广场荣和天誉九州国际秀品天地阳光100城市广场乐和大厦项目位于河东CBD沿江景观带，是荣和集团打造的城市江景豪宅213.6荣和天誉开发商荣和企业集团物业类型综合体、住宅、商业总建面（㎡）53.84万容积率2.71开盘时间2014.12主力户型117-260㎡四至六房均价住宅16000商铺、写字楼待定项目规划由34栋建筑组成，分为甲、乙、丙地块开发建设，甲A，乙A地块布置商业办公综台体：其中一、二层为商业街，三至六层为写字楼；甲B、乙B、丙地块为高层住宅土地2012年的柳州地王，总价18.14亿，楼面地价4565元/㎡广西最大、最具影响力的，集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的现代化、一站式消费中心223.7南宁万象城档次定位中高端，以年轻、时尚、商务、家庭消费为主占地（万㎡）9.79总建面（万㎡）90购物中心（万㎡）28.8写字楼（万㎡）24酒店（万㎡）6.6住宅（万㎡）25.9万象城开业时间2012年9月1日平均出租率（2015H1)99.2%租金收入（港币，2015H1）2.45亿华润大厦开业时间2012年6月6日平均出租率（2015H1)91.9%租金收入（港币，2015H1）1927.5万目录一、城市二、项目三、市场四、对项目的初步判断和建议从城市量级来看，柳州属于三线城市，但近几年处于快速发展时期，借着“十三五”规划的春风，拟实现珠江-西江经济带龙头城市的目标，整体经济效益持续上升，城乡居民收入增长较快，为房地