曲阜调研报告解析课件

曲阜南泉地块开发项目

市场调研报告第一部分：项目基本情况一、项目地理位置

本案位于曲阜市区的东南角的南泉区块，春秋路从本案自西向东贯穿，东临弘道路，北临小沂河。距离明故城1.2公里，距离市政府1.1公里，距离孔庙2.2公里。二、项目地块基本情况总用地面积：58.3506公顷，约合875.26亩。拆迁安置各类用房建筑面积约：25.3万㎡。扣除安置房用地（按2.0容积率计）实际经营性开发用地约：685.509亩地块面积（公顷）位置一7.2120春秋路北，地块二东；二6.2194春秋路北，地块一西；三4.3620春秋路北，地块二西；四21.8042春秋路南，地块三南；五18.7530弘道路东，地块四南。三、项目周边环境1、到主要旅游景点的距离名称方位距离（米）六艺城西北隔路相望孔子故里园西北隔路相望鲁国古城正北500孔子文化园西北偏西1200孔子研究院西北偏西1300孔子博物馆西北偏西1700名称方位距离孔府西北2800鲁国故城遗址正北2700孔林西北偏北4400孔子生迹园西北偏北4400颜庙西北2800孔庙西北2200名称方位距离曲阜体育公园正北500米小沂河景观带内部相邻贡田正东相邻孔子故里园正西相邻孔子六艺城正西相邻2、周边主要景观3、周边配套学校小红帽幼儿园：100米智星幼儿园：500米小燕子双语幼儿园：500米田家炳小学：500米杏坛中学：200米舞雩坛中学：300米曲阜农业机械化学校：隔路相望曲师大杏坛学院：医院妇幼保健院：100米第二人民医院：2公里曲阜中医院：1.2公里菜场大滨河农贸市场：800米超市百意超市：490米华联商厦：600米政府机构物价局:50米计生局：500米公安局：300米劳动局、新闻出版局：350米鲁城街道：400米人事局：1000米体育局、烟草局：800米4、周边商圈目前已有商圈——春秋中路至银座商城商圈距离：400米至600米主要消费场所：银座商城、华联商厦、国贸商城等其他消费场所：餐饮：肯德基、欧爵比萨、德克士及其他小餐饮电器：苏宁电器服饰：耐克、金利来宾馆：名雅杏坛宾馆、春秋大酒店等未来将形成的商圈——东南片住宅区商圈规模：约10万住宅小区：龙虎小区、有朋花园、裕隆家苑、裕隆花园、馥森苑小区、会好小区、汇泉花园、锦华苑、富贵名苑等，以及未来将开发的南泉区块，可容纳2万户6万人。大学：杏坛学院，共约6000人开发区：曲阜经济开发区，180家企业，2.3万员工其他：城中村超过1万人。5、南泉及周边区块规划规划控制：向东到铁路线为止，向南跨小沂河发展，贡田予以保护，不在开发为建设用地。规划内容：住宅区、工业区、文教区、风景区已有道路：东西向的逵泉路、有朋路、春秋路；南北向的弘道路（老104国道）。规划道路：三号地块与小沂河之间、一号与二号地块之间、一号地块往东200米左右都规划有南北向道路与跨河桥梁。附：项目附近的小沂河改造工程小沂河流经地块三、四、五，对本项目的环境有较大的影响。根据规划，地块三以北的河段要拓宽，建成一个湖心岛公园——东湖公园；地块一与地块二以南、春秋路以南、小沂河以北将建成一条滨河景观带——森林公园；地块一东南方向将建成一个湖景公园——沂河湿地公园。四、项目周边交通环境项目地处曲阜城区东南角，西临弘道路，春秋路从地块三与地块四之间穿过，对外交通极为方便。其中弘道路是旅游大巴通往旅游集散中心的必经之路；春秋路是曲阜城区的东西向交通主轴。项目距离日兰高速高速5.5公里，下高速后可以经弘道路直达；距离京台高速6公里，下高速后经静轩东路转弘道路直达；距离高铁站约20公里，走104国道转弘道路直达。项目通达旅游景区的路径也十分多且十分便利。可以走弘道路转静轩中路，再转大同路到达孔府、孔庙景区；可以经弘道路转林门路到达孔林景区。第二部分曲阜市基本情况一、城市区位和发展规划中文名称：曲阜外文名称：Qufu别名：孔孟之乡行政区类别：县级市所属地区：山东济宁下辖地区：鲁城街道、书院街道、时庄街道政府驻地：鲁城街道办事处电话区号：0537邮政区码：273100地理位置：山东省西南部面积：895.93平方公里人口：64万（2007）方言：中原官话蔡鲁片气候条件：暖温带季风气候著名景点：孔府、孔林、孔庙（5A）、六艺城

（4A）、石门山国家森林公园机场：济宁曲阜机场（车程2小时）火车站：曲阜东站（京沪高铁）车牌代码：鲁H历史名人：孔子、孟子、颜子、鲁班、黄帝主要荣誉：首批二十四个历史文化名城之一世界遗产：“三孔”文化节：中国曲阜国际孔子文化节1、曲阜市区位曲阜市位于山东省西南部，与河南、江苏、河北相邻，境内铁路和高速公路纵横，京沪高铁穿境而过，到达北京仅需2小时，到达上海仅需3小时，距离省会济南仅135公里，地理位置极为优越。2、曲阜市对外交通情况【公路】中国南北大动脉104国道（北京—福州）、京福（北京—福州）高速公路和东西大动脉327国道（山东菏泽—江苏连云港）、日菏高速公路（日照—菏泽东明）在曲阜境内纵横交叉，连接成网。日荷高速西与连霍高速公路相接。【铁路】西距中国经济大动脉京沪电气化铁路兖州站15公里；途经曲阜火车站列车五条：北京—日照、济南—日照、日照—新乡、日照—郑州、烟台—菏泽。【高速公路】正在建设的京沪高铁在境内穿过并设中心站。2010年高速铁路建成通车后，从曲阜乘高速列车2小时可达北京，2.5小时达上海。高峰期每3分钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次，是目前京沪线年运力的两倍以上，届时曲阜必将成为高铁沿线最具活力和开发潜力的城市之一。【轻轨】济南—泰安—曲阜轻轨交通正在规划建设。【航空】济宁曲阜机场已于2008年底通航，目前开通航线三条：曲阜至北京、曲阜至上海、曲阜至广州。曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时，到徐州观音机场2小时。【港口】曲阜距日照港240公里，距青岛港360公里，距京杭大运河济宁港40公里。3、曲阜的地位曲阜地处中国华北、华东两大最具活力经济区域的中心，是东西经济交流的桥梁，南连长江三角洲，北接京津塘经济区，与深受儒家文化思想影响的日韩等国一衣带水。曲阜具有内陆和沿海城市的双重优势。曲阜位于山东省西南部，地处京沪经济带和新亚欧大陆桥的交汇点上，位列山东省综合实力30强。曲阜是山东省“一体两翼”发展战略之南翼—鲁南经济带的中心城市，国家宏大文化建设工程——中华文化标志城所在地。曲阜是山东省重点规划建设的三大都市圈之一济宁都市圈的核心。曲阜鲁西南最具发展优势的地区，连接华东与华北、沿海与内陆的重要通道。曲阜周边地区拥有国内最广阔的市场。以曲阜为半径的500公里范围内包括了京津环渤海经济圈、山东半岛经济区、长三角经济区等中国经济最有潜力的区域。曲阜所在的山东省为国内经济强省和人口大省，列国内各省人口数第二和GDP第三位，周边的江苏省人口列第五位和GDP第二位，河南省列人口第一位和GDP第五位，消费市场巨大。在以后的城市建设中，曲阜的城区将着重往南沿着大同路跨河发展，东西向沿着迎宾路发展。往南主要发展住宅区、文教区、商业区和其他居住、旅游的配套区；往东主要规划发展以制造业为主的工业区；往西主要发展以火力发电等重工业为主的工业区；往北是文物古迹保护区，不再规划发展居住区、工业区和商业区。4、曲阜城市规划附1：中华文化标志城简介所谓中华文化标志城，是以曲阜、邹城两座国家历史文化名城为依托，以寿丘少昊陵、“四孔”、“四孟”等古文物古遗址为载体，保护整合提升炎黄之丘、少昊之墟、商奄之都、邹鲁之地、孔孟之乡绵延不绝密集层叠的文化遗存，使之更加具有中华文化标志意义和德化、教育、纪念、展示功能的独特的精神文化空间。“中华文化标志城”的规划区域，可以概括为“两城、两轴、三区”。“两城”就是曲阜和邹城，古称“邾鲁”或“邹鲁”，“击柝之声相闻”，为孔孟桑梓之地、国家文化名城，南北衔接，城区相距仅20公里，都有数千年历史。“两轴”是指华夏文化轴和孔孟文化轴。华夏文化轴是以九龙山与寿丘、少昊陵南北一线，有中华人文始祖的纪念意义。九龙山具有龙文化的象征意义；少昊帝作为黄帝之子、东夷部落的首领，其图腾是凤；龙凤呈祥，具有中华文化的符号象征意义。孔孟文化轴以“三孔”、“两孟”南北对称，象征以儒家思想为主干的中华传统文化。“三区”是指曲阜历史文化保护区、邹城历史文化保护区、九龙山生态文化保护区。“两城、两轴、三区”所统一起来的具有重要的文化象征意义或标志意义的精神文化空间，姑称之为“中华文化标志城”。一是建成文化遗产保护园区。搞好世界文化遗产、国家历史文化名城和各级各类重点文物的保护，以及非物质文化遗产的保护，做好古建筑、古遗址的文物本体维修、环境整治和基础设施建设。探索历史文化遗产的保护体制、机制和政策措施，按照大遗址保护的理念，推进鲁故城、宋故城、明故城、寿丘少昊陵、邾国故城、邹县古城、孔子诞生地尼山、孟子诞生地九龙山等大遗址组团式保护。二是建成中华文化教育基地。海岱邹鲁和汶泗流域是中华文化的重要发祥地之一，历史悠久、独立起源、连续传承、谱系完整、从未中断。大汶口、龙山文化时期及夏商周三代，数次成为文化高地，汉代以降更成为中华文化的核心和主干。利用这些丰厚文化资源，向人们展示中华民族博大精深、源远流长和多元一体的优秀传统文化。三是建成世界文明对话平台。以儒家思想为核心的中华文化是参与世界文明对话的重要力量。尼山文化论坛是以孔子的出生地曲阜尼山命名的论坛。首届尼山文化论坛将于2009年9月孔子文化节期间在曲阜召开，主题是“儒家与基督教文明对话”，旨在增进不同文明的相互理解和相互尊重。四是建成儒家文化研究中心。孔孟邹鲁之地是儒家文化底蕴最为密集的区域之一。孔子“和为贵”、“和而不同”的哲学思想，“仁者爱人”的博爱思想，“己所不欲，勿施于人”的社会伦理思想等根植于邹鲁之地，已成为构建社会主义核心价值体系的历史文化基石，同时也是整个人类共有的思想财富。从构建社会主义核心价值体系和世界文明融合发展的高度，深入研究中华民族的核心价值观、核心精神理念、核心道德信仰，以儒家文化为核心和主干的中华民族优秀文化传统，以及与社会主义核心价值体系的一脉相承和血脉联系，使孔孟之乡成为汇聚儒家思想研究成果，培养中华传统文化研究人才的一个基地。五是建成砥砺心性的精神家园。深入研究少昊之墟、邹鲁之地中华文化发展的考古学谱系、文献典籍和文物遗址，清理北辛文化、大汶口文化、龙山文化、岳石文化，夏、商、周三代文化以及秦汉以降的文脉线索。继承发扬中华民族最具崇高价值的精神财富，修养道德心性，砥砺人生志节，培育高尚情操，涵养浩然正气，使孔孟之乡成为砥砺心性、催人奋进的精神家园。中国文化标志城规划建设2007年：山东省中华文化标志城规划建设办公室成立（准正厅级）；2008年2月28日：季羡林将担任中华文化标志城建设文化顾问；2008年3月1日：官方网站开通，中华文化标志城面向全球征集创意规划；2008年3月4日：海内外知名人士贺中华文化标志城规划创意征集启动；2008年3月12日：中华文化标志城创意规划征集新闻发布会发布辞；2008年8月：中华文化标志城创意规划方案知识产权确认，济宁统一编制曲阜邹城历史文化名城保护规划；2008年8月3日：深入展开九龙山山体和生态恢复工作2008年8月9日：九龙山流域水利工作实施；2008年11月：编制《规划区历史文化遗产保护总体规划》；2009年11月：公布中华文化标志城创意规划应征方案评选结果，举行《山东曲阜寿丘大遗址保护利用规划》汇报会；2010年4月：《九龙山山体水系生态建设规划》通过专家评审；2011年6月10日：公布《中华文化标志城总体规划纲要编制要点》；2011年9月20日：全面提高中华文化城的级别，任命徐向红（副省级）为山东省中华文化标志城规划建设办公室主任；谢治秀（正厅级）、周晓波（副厅级）、孙世勤为（副厅级）、高述群（副厅级）、由少平（副厅级）为副主任。中华文化标志城推进情况

附2：曲阜“十二五”计划简介发展目标：1、围绕建设“著名东方圣城、文化旅游名城、现代科技新城、生态宜居水城”，集中打造园区经济、文化旅游、高铁新城“三大亮点”，大力实施孔子品牌带动、新型工业化、新型城市化、城乡一体化“四大战略”，突出抓好招商引资、工业振兴、名城建设、文化旅游大项目、农村社区建设、保障和改善民生“六项重点”，努力实现地区生产总值、地方财政收入、固定资产投资、城镇居民和农村居民收入“五个翻番”，力争跨入全国百强县行列，为建设富裕文明开放和谐新曲阜、全面建成小康社会奠定坚实基础。2、城乡统筹加快推进。坚持文化引领城市建设理念，现代化城市格局初步形成，城市功能进一步完善，城市品位明显提升，城区面积50平方公里，城镇人口37万人，城镇化水平达到55%。镇域经济实力明显增强，城乡一体化基础设施网络以及覆盖城乡的公共服务网络形成，城乡基础设施和公共服务水平明显提高。重点发展计划：1、承接沿海产业经济转移2、调整发展结构，优先发展新兴产业3、利用高铁开通的机遇，加强与发达地区之间的产业、人才、资金和信息交流4、大力发展文化产业。已经与无锡灵山、上海复星等知名企业开展合作二、曲阜市经济发展情况1、总体情况2010年实现生产总值235亿元，地方财政收入10.77亿元。2009年实现生产总值215.85亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。其中，第一产业增加值19.30亿元，增长5.3%；第二产业增加值92.69亿元，增长12.3%；第三产业增加值103.86亿元，增长14.2%。三次产业比例为8.9：43.0：48.1。全社会完成固定资产投资94.14亿元，同比增长31%。实现财政总收入14.90亿元，同比增长5.8%，其中地方财政收入8.69亿元，同比增长6.0%。税收总收入11.32亿元，增长8.8%。年末金融机构本外币各项存款余额124.68亿元，比年初增加26.23亿元。其中居民储蓄存款余额76.39亿元，比年初增加13.89亿元。各项人民币贷款余额51.46亿元，比年初增加12.07亿元,2010年实现生产总值235亿。近年来，虽然曲阜的经济增长较快，每年的增幅都在12%以上，但是低于山东全省年均14%以上的增长速度，经济总量也低于旁边的兖州等地。曲阜的国内生产总值直到2009年才突破200亿大关。经济的发展速度，将决定城市化建设和房地产开发发展的规模和发展速度。虽然曲阜地理位置优越，各种资源都极为丰富，也得到了中央的优先照顾（如京沪高铁走向），但是曲阜的经济发展速度远低于周边县市。可见曲阜各项政策和管理并不能发掘曲阜的潜力，丰富的资源并没有得到合理的利用。2、曲阜经济发展战略曲阜市坚持“全党抓经济、重点抓工业、突出抓招商”的工作思路，大力实施“工业兴市、项目立市”战略，以提升传统产业、壮大优势产业、培植新兴产业为目标，着力发展旅游经济、园区经济和外向型经济，深化企业改革，加大招商引资力度，改革开放和现代化建设迈出了新的步伐。维持国民经济快速增长，优化经济结。以“奋斗三五年跨入全国百强县”为目标，立足于打基础、增后劲、上水平，千方百计扩大投资、优化结构，以保证国民经济保持又快又好的发展。3、支柱产业经过多年的发展，曲阜市不仅仅旅游服务业得到迅速发展，机械电子、建筑建材、生物医药、纺织服装、商贸物流都得到较快的发展，但是发展水平较低。2010年全年，曲阜市规模以上工业企业仅313家，完成产值240.47亿元，实现工业增加值51.05亿元。工业总产值中，国有企业6.42亿元，占2.67%；集体企业7.37亿元，占3.21%；股份合作制企业0.31亿元，占0.13%；股份制企业173.56亿元，占72.18；外商及港澳台商投资企业6.92亿元，占2.88%；其他经济类型企业45.89亿元。轻工业产值82.20亿元；重工业产值158.27亿元。轻重工业产值比例为34:66。高新技术产业比重不断上升。年末高新技术企业发展到76家，实现产值69.85亿元，占规模以上工业总产值的比重29.4%。从以上图表中可以看出，曲阜的个私经济发展十分缓慢，不仅个私经济总量低，而且水平低，吸纳的劳动力水平十分有限，而且在近年来个私经济吸纳劳动力的不增反降。从中可以看出，曲阜来自个私经济的投资能力十分有限。在劳动力缺乏必备的就业岗位的情况下，城市化缺乏动力，曲阜城市的扩张已经缺乏必要的因素——人口。3、4、曲阜地方财政收入增长不稳定，而且总量较小，难以保证本地的基本开支，很大部分资金需要依靠上级拨款，本级政府缺乏话语权。所以总的说来，曲阜的地方财政缺乏主动权与自主权，市政建设难以大规模推进，如果没有上级的偏袒，许多规划都将长期停留在纸上。三、曲阜城市居民与消费1、曲阜的城乡居民收入水平曲阜地区城乡居民收入增长较快，但是收入总体水平仍然偏低。城市收入水平决定城区的房价水平，农村的居民收入水平决定农村人进程购房的能力和数量。根据以上数据，曲阜城镇居民的住房按揭能力较差，农村居民则缺乏进程购房的能力。曲阜市银行存款总额增长较快，企业存款余额增幅快于居民存款余额；存款总额增幅快于贷款总额增幅。从中可以看出，曲阜企业实力较弱，但是企业的收入增幅快于居民收入增幅，贫富差距有不断扩大的趋势；曲阜的存款增幅快于贷款增幅，而且存贷款比例失调，说明曲阜人投资极为保守。收入的分化和投资的保守性，说明曲阜有能力投资的群体不断萎缩。2、曲阜金融机构存贷款情况从上图可以看出，曲阜的城镇居民收入水平虽然增长较快，但是增幅呈下降趋势；消费支出的增幅与历年CPI涨跌幅走势基本一致，说明曲阜的居民收入和支出都处于较低的水平。虽然居民的储蓄增幅较快，但是人均储蓄余额严重偏低，不足1.5万，普通城镇居民严重缺乏投资能力。储蓄的增幅与收入的增幅呈相反的走势，当收入增幅较大时，储蓄的增幅反而较小；反之则较大，说明决定曲阜市民的储蓄水平的因素为经济发展大势，如果经济前景乐观，曲阜老百姓就敢花钱；反之则不敢花钱。3、曲阜城镇居民的储蓄与消费习惯分析曲阜的居民主要特点为：保守、淳朴，但是已经正在发生巨变。作为孔子故里的人民，基本保持了中华古老文明的基本特征。曲阜在抗日战争和文化大革命期间基本没有受到大的冲击和破坏，文化断层现象不严重，受外来文化影响也不多，民风非常淳朴。虽然曲阜市民的收入水平较高，而且游客数量十分庞大，但是曲阜市民并没有像其他旅游景区一样宰客，思想比较纯洁和朴素。但是曲阜市民受“中庸”文化影响十分巨大，缺乏冲劲与闯劲，在投资理财与消费方面都十分保守，银行存贷款比例高达2.28：1，远高于其他地区。但是随着市场经济的影响，曲阜市民的思想也随着社会潮流产生巨大的变化，很多传统文化的保守性越来越多的停留在表面，如曲阜曾经发生的反对修建基督教堂事件，但是“崇洋媚外”的思想也在曲阜市民的思维中扎根，曲阜的中式住宅销售情况远不如欧式住宅。儒家文化也导致了曲阜市民盲目顺从的心态，历任领导利用曲阜人民的这一心态，好大喜功，建设很多形象工程，但是经济的发展速度远低于周边县市。4、居民素质四、曲阜商业发展情况由于曲阜是一个旅游城市，社会消费品零售总额增长较为迅速，年均增长在15%以上（如果考虑到货币购买力水平的变化，实际增长在10%左右）。不过，从曲阜的社会消费品零售总额绝对值来看，曲阜的商业水平已经高于其他经济条件相仿的城市，说明旅游业对曲阜经济发展的贡献很大。1.1、零售市场概况2010年度曲阜的零售市场中，家居年销售额超过30亿元；家具年销售额超过8亿元；住宿餐饮行业营业额超过15亿元；汽车销售额超过10亿元，增幅超过900%。1.2、零售市场细分曲阜的居民消费中，食品支出比例仍占绝对优势地位，，城镇居民的恩格尔系数达34.7，教育文化娱乐支出偏低。衣着支出数额较大，衣着类市场十分巨大。1.3、曲阜市居民消费支出情况商圈位置距离主要商家明故城商圈西北2公里宾馆酒店：阙里宾舍、影视宾馆、韩室宾舍、金阜大酒店等。服装：以纯、红蜻蜓、美特斯邦威、金利来、杉杉、鸿星尔克、康奈、森马等。珠宝：老庙黄金、世纪缘钻石等旅游购物：齐鲁商厦、大世界购物中心、五马祠街、鼓楼南街、鼓楼北街等明故城城门口商圈（静轩中路、大同路、大成路）西北1.8公里宾馆酒店：7天快捷宾馆、小肥羊、大同宾舍、诸葛大酒店等。服装：基本县城该有的品牌都有。旅

游购物：几乎没有。2.1、曲阜的主要商圈商圈方位距离主要商家银座商圈正西600米华联商厦、银座商城、国贸购物广场、肯德基、欧爵比萨、耐克、金利来。商城商圈正西6公里天乐王朝KTV、金马地娱乐城、安溪铁观音、家居建材街等等。济宁学院与杏坛学院距济宁学院7公里；杏坛学院3公里少量服装、餐饮、理发等配套，学生习惯性到中心城区购物消费与逛街。西关商圈正西4公里新华书店、双龙购物中心、其他师大配套商业集中：主要的商业街集中于明故城内部及城门口附近缺乏大型商业：虽然曲阜的商业十分繁华，但是目前为止，曲阜还没有一个真正运营起来的大型商业。全面：衣食住行、高中低档兼有，一个县城该有的商业和品牌，这里都有了。老城区外难以产生大型商业中心：除了老城区外，曲阜没有形成一个新的商业中心。如银座商圈，虽然引进来银座和肯德基、苏宁电器，再加上旁边的华联，事实上一个小型商业中心已初具规模，但是曲阜市民还是习惯于去老城区消费，所以这个商圈缺乏人气，银座的经营不够理想。娱乐服务业弱小：曲阜的娱乐服务行业不仅少，而且普遍规模小，且基本不会分布在市中心。高校贡献大：曲阜境内拥有曲阜师范大学和济宁学院两所高校，学生消费对曲阜商业发展的贡献十分巨大。特别是曲阜师范学院紧，靠老城区，学生们的衣食住行带动了周边商业的发展。2.2、曲阜商圈的主要特点华联依靠超市带来人气，主要针对社区居民消费。银座虽然带来了肯德基和苏宁电器，但是还是人气不足，难以建立新的商业中心老城区虽然没有大型商业，但是在旅游业带动下，从来不缺人气。许多市民的消费水平还很低。曲阜商圈的主要特点3、曲阜居民消费习惯逛街购物：鼓楼南街、五马祠街。吃饭：静轩中路、大同路、大成路。娱乐：静轩中路、东门大街。生活购物：就近消费。家居产品：弘道路、春秋路、裕隆路等。五、旅游业与文化产业发展情况1、曲阜的主要已有及可开发的旅游景点国家级省级鲁国故城西夏侯遗址孟母林墓群洙泗书院孔林少昊陵遗址防山墓群周公庙汉鲁王墓群仙源县故城姜村古墓石门寺建筑群孔庙少昊陵韦家墓群

九仙山建筑群孔府梁公林安丘王墓群四基山观音庙颜庙东颜林九龙山摩崖造像石刻曲师礼堂及教学楼尼山孔庙

林放墓曲阜明故城城楼朱总司令召开军事会议会址2、目前的旅游发展概况曲阜境内文物古迹众多，集两千多年来的儒家文化积淀，又是儒家文化的发祥地，有“圣城”之称。每年游客数量众多，根据官方统计数据，2009年来曲阜旅游的游客数量超过800万人次。曲阜的旅游景点级别高、价值大、项目多，多数景点为收费项目。目前已开发的旅游景点主要集中于明故城之内，主要以“三孔”闻名。由于宣传程度不够，许多著名景点的知名度不够。所以曲阜的旅游以“孔子”闻名，而不是以儒家文化文明；来曲阜的游客主要是奔着“三孔”而来。所以大多数在游览完“三孔”之外，就不再继续参观其他景点，如颜庙，虽然文化价值极高，而且与孔庙孔府近在咫尺，但是人气远不如“三孔”景区，其他旅游景区也遇到同类的问题。多数的旅游景区在缺乏人气的情况下，旅游资源得到浪费，而且导致游客的驻留时间过短。为此，曲阜推出了一些大型演出项目和文化节等吸引人气，但是由于节目内容过少，持续时间过短，内容古板单调，且多为收费项目，对游客的吸引力非常有限。2.1、游客人数与旅游收入情况根据门票收入统计，近年来游客的增幅呈不断下降的趋势，2010年游客人数第一次下降，降幅为1.19%，旅游收入也减少了0.79%，说明曲阜的旅游收入对游客的数量仍然具有较大的依赖性。单位游客对旅游总收入的贡献呈缓慢上升的趋势，但是5年内这条线过于平直，说明这些年来，曲阜在开发游客价值方面的水平非常低而且几乎没有进步，同样也说明了只要有一个合理的旅游经济模式，曲阜的旅游市场还有很大的价值可以挖取。2.2、旅游收入与门票收入的关系从五年的走势可以看出曲阜的旅游门票收入占旅游收入的比重较低，而且呈不断下降的趋势，从06年的接近8%到目前的不足5%，而且除了“三孔”景点，其他著名景点对游客的吸引力十分有限，如颜庙，虽然与孔府近在咫尺，但是去参观的人却十分有限。在这种情况下，降低或者取消“三孔”之外的其他景点的门票对延长游客在曲阜的驻留时间、挖掘旅游经济潜力有着十分巨大的意义。2.3、旅游人数与餐饮住宿行业收入曲阜的餐饮行业发展严重依赖旅游人数的增加。当2010年游客数量首次减少以后，曲阜的餐饮行业收入首次出现负增长。5年来单位游客数量在曲阜的餐饮消费并没有得到提高，说明曲阜的餐饮行业并没有形成特色，从另外一个侧面也说明了曲阜留不住游客、游客驻留时间过短，而且一直没有得到改观。2.4、曲阜主要宾馆酒店现有主要宾馆名称星级阙里宾舍☆☆☆☆名雅杏坛宾馆☆☆☆曲阜国际饭店☆☆☆名雅儒家大饭店☆☆☆春秋大酒店☆☆☆曲阜国宾馆☆☆☆曲阜迎宾馆☆☆☆规划酒店香格里拉酒店总投资6.8亿元，建筑面积8.2㎡星级：☆☆☆☆☆客房：592间开天国际大酒店（济宁学院西侧）建设单位：上海开天建设集团总投资2.5亿元建筑面积4.75万㎡星级：☆☆☆☆☆客房：248间3、曲阜规划发展的旅游项目文化遗址保护项目。明故城保护二期工程，项目总投资17.67亿元；明清皇家建筑维修保护工程，项目总投资5亿元；尼山孔庙文化遗产保护工程，项目总投资4亿元；孔孟文化遗产地保护工程，项目总投资1亿元。鲁国故城考古遗址公园项目。项目总投资4亿元，包括编制考古遗址公园规划，前期考古勘探和试掘，对部分遗址本体进行展示、修复、绿化等。尼山文化旅游开发项目。规划用地57.76平方公里，建设用地规模48.23平方公里，项目先期投资10亿元，形成“一园、三轴、六区”的总体布局。孔子博物馆项目。项目总投资5.7亿元，规划用地130亩，建筑面积3.9万平方米，主要建设主展馆、专题展馆、书画长廊等展览场馆及文物鉴定研究、学术会议中心等配套用房。孔子动漫主题公园项目。项目总投资12亿元，首期征地2000亩，由天津华漫互动娱乐有限公司投资建设，重点建设以儒家思想为主题的互动式体验公园。新西兰庄园项目。项目总投资10亿元，占地1500亩，主要建设现代观光农业、新西兰奶牛场、葡萄酒厂、毛利村特色文化园、群众体育休闲中心。4、曲阜旅游商业发展概况主要旅游商业街：曲阜的旅游商业主要围绕游客的旅游线路发展。主要旅游商业聚集区为孔庙周边的阙里街（出售旅游纪念品为主）、五马祠街（生活配套+小吃）、神道路（咖啡厅、宾馆、饭店）、静轩中路（宾馆、饭店）；由孔府通往孔林的北关大街（艺术品、旅游纪念品、餐馆）、林道路（艺术品、旅游纪念品、餐馆）。曲阜旅游商业主要特点：1、层次低，缺乏特色：出售旅游纪念品非常低端，大多数旅游纪念品粗制滥造，与其他景区的纪念品并无多大区别；此外，旅游商业缺乏体验消费的模式，游客很难参与，因此也缺乏吸引力。2、规模小而散：旅游商业除了在阙里街集中分布外，在其他街区只是有少量旅游商业零星散布，如五马祠街等街区，主要集中了为本地人服务的生活配套商业。3、商品价格便宜，租金低：曲阜旅游商业街上出售的纪念品非常便宜，比全国大多数旅游经典都低很多；旅游商业街上的租金也非常低，露天摊位年租金仅六七百，固定摊位年租金仅六千多。阙里街不缺人气，以摊位的形式存在孔庙西半部并没有形成旅游商业阙里街的旅游商业缺乏特色，难以吸引游客，看的人多买的人少。高端的旅游商业规模小，没有形成气候。5、曲阜的文化产业发展情况近几年，曲阜的文化产业得到飞速发展，5年间，文化产业产值从2006年的6.2亿元增长到2010年的9.65亿元，增幅达55.65%；文化产业从业人员从1.79万人增加到2.45万人，增幅达36.87%。预计未来五年，曲阜的文化产业必将引来新一轮的大发展。“十二五”期间曲阜文化旅游产业规划1、做大做强以文化旅游产业为龙头的优势服务业，加快发展现代服务业，增强服务业对经济社会发展的贡献率，确保服务业增加值增速高于生产总值增速，服务业投资增幅高于全社会固定资产投资增幅，实现超常规跨越式发展。2、丰富旅游产品，打破单纯依靠“三孔”旅游的局面，推动单一观光游向复合型旅游的转变。3、培育新的消费热点，加快景区开发建设进度，着力实施明故城改造复兴工程，保护性恢复颜府，改善旅游环境，增加景区文化氛围，把明故城打造成为“文化之城、旅游之城、生活之城”。4、建设尼山省级文化旅游度假区，推进尼山圣境创意策划，启动尼山高端旅游项目建设，努力将尼山景区打造成孔子及儒家文化的集中展示区。5、加快石门山新西兰庄园项目建设，打造既适合长线游客的观光旅游，又满足周边游客的休闲娱乐新增长点。6、“十二五”期间，新创建3A级景区3个、4A级景区2个。7、加大旅游基础设施建设力度，建立电子门票系统，完善游客服务中心功能，逐步建成集旅游交通、咨询、售票、商品销售、旅游办公等于一体，辐射鲁西南地区的重要地接中心。8、改造提升现有酒店设施，吸引高端品牌酒店、快捷连锁酒店落户曲阜，标准化改造家庭旅馆，提升旅游接待能力。新上一批高档次、高品位的影城游艺娱乐场所等休闲娱乐设施，丰富繁荣夜间文化生活。加强旅游形象塑造，大力开拓国内市场。9、依托孔子学院，建设青少年研修基地。10、围绕文化旅游产业争做山东排头兵、全国创一流的目标，以世界文化遗产“三孔”为基础，以已经形成的文化旅游项目、文化产业形态为平台，以文化旅游创意项目为补充，整合发挥儒家文化资源优势，大力开展文化产业招商，结合高铁新城建设，努力把文化产业园打造成为济宁文化产业核心区、鲁文化产业集聚区、中国东部文化产业特色示范区。11、突出产业招商，制定出台优惠政策，重点培育和推动一批成长性好、竞争力强的新型文化企业进入园区、快速发展。到“十二五”末，文化产业园建设成为百亿文化产业示范园区，园区内营业收入过10亿元的大型文化企业集团2—3家，全市文化产业增加值占地区生产总值的比重提高到15%。12、发挥儒家文化底蕴深厚优势，实施品牌带动战略，打造高品质旅游演艺产品，巩固提升原创舞剧《孔子》等剧目演出水平，做强祭孔乐舞、公祭孔子仪式等文化演艺品牌。13、整合利用现有演艺资源，鼓励社会资本以参股、控股、并购等投资方式进入旅游演出市场。区位：南起杏坛路，北到大沂河，东到蓼河，西至规划路，占地16.1平方公里。其中：教育科研用地：346.5公顷文化教育产业用地：405.9公顷居住用地：286.7公顷商业用地：34.6公顷体育、医院公共设施：60.8公顷附：曲阜国家级文化产业示范园区规划六、曲阜房地产行业发展情况1.1、曲阜房地产投资与销售情况曲阜市房地产销售量在2008年达到顶峰，之后每年呈下降趋势，在2010年普通商品房销量仅20.47万㎡，其中普通商铺住宅销量跌破20万㎡大关。房地产投资在2007年到达峰值，之后呈下降趋势，在2009年到达谷底，但是在2010年增长40%，创历史新高，但是同期商品房销售却同比大跌40%，供需矛盾进一步加大。1.2、曲阜商品住宅与商业地产的销售情况曲阜的商品房市场在2008年达到顶峰后，住宅与商业地产的销量都迅速下滑。曲阜的商品住宅销量增幅虽然一直呈下降趋势，但是比商业地产的销量更加稳定。曲阜的商业地产由于供给的不确定性，在2006年由于孔子商贸城的销售而飙升，之后由于没有其他商业项目的出售而迅速降低。1.3、2010年曲阜商品房供销情况2010年中，曲阜商品房的新增供应量远超销售量，供销比达到2.76：1，其中普通商品住宅的供销比例达到2.62：1。在所有户型中，90㎡以下的小户型去化率最高，达到57%，90~140㎡的中等户型去化率最低，仅32%。商业项目虽然供应量较小，但是去化率仅有34%。1.4、2010年曲阜商品住宅各种户型销售情况2010年曲阜销售的住宅类项目中，90~140㎡的三室房源比较受欢迎。90㎡以下的户型虽然较为畅销，但是占总需求的比例较小。140㎡以上的大户型还是有一定的销量，销售比例高于小户型，说明曲阜市场偏好大户型。1.5、各户型现房与期房销售量比较1、曲阜的现房销售比例很高，销售压力很大。2、90㎡以下的小户型基本是期房销售，说明以前曲阜市场上很少有小户型产品供应；3、140㎡以上的大户型大多数是现房销售，说明曲阜市场上大户型的去化速度十分缓慢；1.6、2010年曲阜各类商品房销售均价1、中小户型住宅的现房售价略低于期房，大户型的现房售价略高于期房；2、90~140㎡的户型售价高于其他户型；3、商业地产售价过低，目前在售的孔子商贸城的均价仅2000元左右。2.1、部分在售的楼盘情况楼盘在售均价类型销售情况富贵名苑4200欧式多层较好，仅剩尾盘锦华苑多层4200高层3700高层、多层期房，多层相对较好，高层很差。裕隆家苑一梯两户3800一梯四户的3500高层、小高层、多层现房销售，销售情况较差。锦绣庄园3500中式多层现房销售，销售情况较差。水岸上院多层4300排屋5000小高层、多层、排屋现房销售，多层较好，排屋较差栖庭水岸高层4000高层、小高层现房销售，销售情况较差九如华府未知小跃层、板楼、高层即将开盘2.2、曲阜房地产政策

项目政策住宅商业限购政策不限购不限购缴纳社保1年以下的外地人禁止按揭不限贷，首付50%。缴纳社保1年以上的外地人可按揭本地人执行全国统一金融标准2.3、曲阜商铺销售价格地段面积（㎡）售价（万元）均价（元/㎡）详情曲阜商贸城9624.52552.08全新，两证齐全。商贸城西部曲阜商贸城128453515.63商贸城东南角，朝阳曲阜商贸城129352713.18福源东11街商铺曲阜商贸城128322500

曲阜商贸城264105.64000共3层，位于商贸城东南角，斜对过就是曲阜汽车站曲阜商贸城3583208938.55提雅大道358M2大底商,临主街-芭提雅大道，靠近入城大牌坊银座商城一楼345014705.88东西中轴线春秋路和南北中轴大同路交接点银座商城三楼40379250曲阜北城100363600社区商业静轩西路沿街4473006711.41土地形式为出让，商铺共三层。每层147平方米。价格可面谈。富邦财富港31165161.29沿街一楼，双扇玻璃门水泥地面；紧邻学生及教职工宿舍楼富邦财富港1741056034.48

2.4、曲阜商铺租金价格地段面积（㎡）月租金（元）日租金（元）曲阜商贸城12812000.31曲阜商贸城19617000.29曲师大东门405000.42有朋路中段路北20060001济宁学院西门对面底层4间1005000.17鲁城商场1000300001327国道路北,外贸局红绿灯路口9937501.26鼓楼街付近4012001五马祠街中段18054001逵泉路400120001鼓楼街格子铺654032.4、潜在竞争对手（一）

——游客中心南片区改造项目（滨水休闲度假区）项目位置：位于小沂河以北、游客服务中心以南、东104国道两侧，共分成3个地块。土地性质：商业用地指标：291亩容积率：≤1.5建筑密度：≤40%区位优势：背靠游客服务中心，南临小沂河，东依体育场路，环境宜人，基础设施配备齐全，靠近市区繁华地段，商业气氛十分浓郁，具有广阔开发前景。2.5、潜在竞争对手（二）—北京开发商商业项目（明故城入口）3、租赁政策：商业只租不售，租金3-5元/平米天，物业管理费另定。1、建筑面积：75000㎡2、规划商业形态（1）万达影院（2）物美超市（3）温州人顶级桑拿（4）上海美林阁餐饮（5）全聚德烤鸭（6）文化旅游小商品城（地下）（7）产权式酒店（单身公寓）（8）沿街商业（9）五星级酒店（10）快捷酒店南临繁华的静轩中路沿鼓楼街商铺都已经开设了品牌专卖店除了内铺，其他基本处于闲置状态地理位置佳且环境宜人2.6、潜在竞争对手（三）——球霸片区超市设计规模：3.7888万㎡位置：静轩路南，五德路西2.7、潜在竞争对手（四）——中央商务区规划内容：行政办公、居住、商业用地、酒店式公寓、文化娱乐等。规划指标：商业用地：27.9公顷居住用地：179.8公顷文化娱乐：20.9公顷行政办公用地：17.8公顷项目推进：裕隆集团下属山东圣源房地产开发有限公司已经在此拿地近19公顷，项目已经开工。曲阜中央商务区中轴线城市设计鸟瞰图2.8、潜在竞争对手（五）——少昊陵片区开发区位：327国道以北，京福高速以西，少昊陵周边用地。规划指标：恢复宋城，东部以旅游广场为主，西侧为商住，用地面积约为110公顷，容积率≦1.5，宋城及周边一定范围内的建筑不超过三层，其余不超过五层，商业建筑密度≦40%，住宅建筑密度≦30%。2.9、潜在竞争对手（六）——西关片区改造地块位置：明故城以西，327国道以北。规划指标：规划建设用地约11公顷，总建筑面积约14万㎡，回迁建筑面积约4万㎡，容积率≦1.5，建筑密度≦22.6%项目优势：紧靠明故城，位于城市繁华地带，交通便利，文化气氛浓。3.1、曲阜商业地产开发案例（一）项目名称：阜顺鑫孔子国际商品交易城定位：首席中华文化艺术品进出口基地开发商：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司项目体量：项目总占地1084亩。一期建筑面积为34万平米，商铺总套数2194套。区位：位于曲阜城区西南方向，南临裕隆路，西依104国道。项目定位：中华艺术文化国际会展中心经营规划：针对全球旅游市场，集旅游、艺术品（包括旅游产品）交易、展览、餐饮、酒店于一体的超大型综合性商业中心3.2、曲阜商业地产开发案例（二）项目名称：富邦财富港商业街开发商：山东富邦盛世房地产开有限公司项目类型:商铺,花园洋房项目位置：曲阜新区济宁师专生活区与教学区之间物业类型：富邦财富港商业街现有商铺30-300平方米面积不等，商业街三层以上还有500-1000平方米敞开式大厅，建筑形式为单层和上下联体两种。定位：鲁西南首座以大学经济、时尚文化主题的商业公园，曲阜首家现代化商业步行街。规划：商业步行街、综合购物中心、休闲餐饮风情街、名品专卖街、商务办公等售价：最低单价:2760元/㎡，均价:4500元/㎡入住时间:2007-5-314.1、2010年度开发商资金流情况2010年全年曲阜房地产行业销售总额不足6亿元，全年支付工程款8.15亿元，新开工面积56.54万㎡。开发商购地支出18.4478亿元，其中普通商品住宅用地8.4403亿元，商业地产投资10.0076亿元（商业地产类基本为曲阜政府所属的开发商开发，不含孔子商贸城项目）。4.2、曲阜2年内住宅类土地供应情况一（商品住宅用地）区域面积（公顷）均价（万/亩）容积率建筑面积（万㎡）楼面（元/㎡）竞得单位成交日期北依千禧苑小区，西到伟业路，南临沂河路，东靠规划路5.131975.01210.26562.56山东君泰房地产开发有限公司曲阜分公司2011-6-23大沂河南，东104国道西，工业北路北1.9998116.012.24.40790.99曲阜市恒基置业有限公司2011-4-21北依文化街，西到圣华路，南临延恩路，东靠北关居民区1.803470.021.52.71700.16曲阜市环宇房地产开发有限公司2011-2-28北到校场路，西临教授花园，南临曲师大北公寓，东临曲阜鲁粮置业有限公司1.824575.0235.47375.08曲阜孔圣置业有限公司2011-2-20北依耕地，西到苑庄村路，南临生产路，东靠兴隆庄煤矿东风井矿区2.956736.0825.91270.57兖州煤业股份有限公司兴隆庄煤矿2010-12-30区域面积（公顷）均价（万/亩）容积率建筑面积（万㎡）楼面价（元/㎡）竞得单位成交日期北依千禧苑小区，西到伟业路，南临沂河路，东靠规划路5.131975.01210.2638562.56山东君泰房地产开发有限公司曲阜分公司2011-6-23大沂河南，东104国道西，工业北路北1.9998116.012.24.39956790.99曲阜市恒基置业有限公司2011-4-21北依文化街，西到圣华路，南临延恩路，东靠北关居民区1.803470.021.52.7051700.16曲阜市环宇房地产开发有限公司2011-2-28北到校场路，西临教授花园，南临曲师大北公寓，东临曲阜鲁粮置业有限公司1.824575.0235.4735375.08曲阜孔圣置业有限公司2011-2-20北依耕地，西到苑庄村路，南临生产路，东靠兴隆庄煤矿东风井矿区2.956736.0825.9134270.57兖州煤业股份有限公司兴隆庄煤矿2010-12-30北依春秋路,西到时庄镇用地,南临浴沂路,东靠规划路中心线。10.76371002.627.98562576.94曲阜天安置业有限公司2010-12-23北依舞雲坛中学，西到杏坛宾馆宿舍楼，南临审计局、法院，东靠国老街1.312393.982.33.01829612.93山东省桥润置业有限公司2010-11-1北依犁铧店、供水设备厂，西到规划路，南临逵泉路，东靠廉租房用地4.111170.0128.2222525.04曲阜市聚鑫房地产开发有限公司2010-9-26北依富贵名苑小区，西到滨湖路，南临春秋东路，东到南泉居委土地1.5307752.13.21447535.7曲阜市新天地房地产开发有限公司2010-9-26北依春秋路，西到李官庄居民区，南临李官庄耕地，东靠规划路3.264875.0426.5296562.82山东君泰房地产开发有限公司曲阜分公司2010-9-25区域面积（公顷）均价（万/亩）容积率建筑面积（万㎡）楼面价（元/㎡）竞得单位成交日期北依327国道、西到鲁故城河东岸、南临规划路、东靠电缆厂5.651565.001.810.1727541.65曲阜市鲁建房地产开发总公司2010-7-13北依逵泉路,西到康居路,南临南泉用地,东靠规划路。10.131375.001.818.23634625.02曲阜市康达房地产开发有限公司2010-6-28北依滨河路，西到政府储备用地，南临圣水源小区，东靠东104国道。7.2314106.002.215.90908722.73曲阜市恒基置业有限公司2010-4-30北依春秋路,西至规划路中心线，南临浴沂路,东靠西外环。15.925790.00231.8514674.98曲阜裕隆实业有限公司2010-4-8北依鲁南地质勘探设计院,西到西外环,南临327国道,东靠农机公司销售中心。3.920888.21311.7624441.07阜圣地置业集团有限公司2010-1-72010年出让宅地66.8公顷，可建面积142.8155万㎡，土地平均价格为84.2万/亩，楼面地价为591元/㎡。2011年出让宅地10.7596公顷，可建面积22.84196万㎡，土地平均价格为81.8万/亩，楼面地价为578元/㎡。4.3、曲阜2年内住宅类土地供应情况二

（商业用地出让情况用地之对民间企业供地）

2009年与2010年两年间，民间开发商拿地成本为：裕隆所属的圣源地产的孔子文化会展中心东中央商务区地块83.9万/亩，楼面地价为440元/㎡；顺鑫房产的孔子商贸城地块32.267万/亩，楼面地价259元/㎡。区域面积公顷均价（万/亩）容积率建筑面积（万㎡）楼面价（元/㎡）竞得单位成交日期北靠规划路，西临政府储备[2010]-2号宗地，南临孔子商贸城南区，东到西外环4.434937.542.611.53216.55曲阜顺鑫鑫泽园房地产开发有限公司2011-4-29北靠规划路、东颜村用地，西临政府储备[2010]-1号宗地，南临孔子商贸城南区，东临政府储备[2010]-3号宗地12.429436.00224.86270.00北临东颜村用地，西到工一路，南临孔子商贸城南区，东临政府储备[2010]-2号宗地9.833836.03219.67270.24北临滨河路绿线、西至大成路绿线、南临财税大楼、东至圣水苑小区5.401780.013.217.29375.06山东圣源房地产开发有限公司2010-8-16北临大沂河南绿化带、西至大成路、南临滨河路、东至大沂河南绿化带1.478480.0411.481200.624.4、曲阜2年内住宅类土地供应情况二

（商业用地出让情况用地之对国有企业供地）2009年度，曲阜政府所属企业（曲阜文化旅游发展投资（集团）有限公司、曲阜市方兴城市建设经营有限公司）获得商业用地37.6764公顷，均价为162.4660万元/亩，单价最高的为神道路与鼓楼南街之间、背靠护城河地块，单价为227.81万/亩，以下为具体出让地块与价格。区域面积（公顷）均价（万元/亩）容积率建筑面积（万㎡）楼面价（元/㎡）竞得单位成交日期北临药材公司，西临仓巷居民区，南靠皮防站，东临仓庚路。2.0738157.5236.2214787.60曲阜文化旅游发展投资（集团）有限公司2010年6月份北临大庄社区，西临大庄社区，南靠实验中学路，东临大庄社区。1.5568111.3434.6704556.70北临城墙，西临医院家属院，南靠天官地街，东临社会福利院3.5349120.320.82.827922256.08区域面积（公顷）均价（万/亩）容积率建筑面积楼面价（元/㎡）竞得单位成交日期北临静轩西路，西临兴华路，南靠职业中专宿舍，东临生活路。7.1909160.02321.5727800.09曲阜市方兴城市建设经营有限公司2010年3月份北临春秋路，西临国老街，南靠公安局宿舍，东临弘道路市政工程有限公司。4.5804159.96313.7412799.78北临农委办宿舍，西临鲁建开发公司，南靠浴沂路，东临检察院宿舍。0.404159.9020.8081199.26北临岐黄街，西临礼士街，南靠消毒杀虫中心监测站宿舍，东临市医院宿舍。0.92918.6621.858139.94北临池涯居委、体育局宿舍，西临弘道路，南靠逵泉路，东临跑泉路。12.528199.983