中原地产容积率与规划形式

容积率与建筑形式容积率，是指总建筑面积与总用地面积的比率。这是我们最常用的一个地产名词，很多做策划的同事，每天都会聊到容积率的问题。那么首先，我么要明白的是：单一容积率下，什么产品符合什么样的容积率……建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋、双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2单一物业类型的各种容积率指标尼玛，容积率一定要做满！！！伤不起的容积率啊！！！！名叫尼玛的你伤不起啊做策划的童鞋，你们都遇到过这种情况吧，有木有！有木有！！！5谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗犷式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？哈尔滨南郡新城为了满足开发商“将容积率做满”的需求和指示，我们很多时候要出一些我们不喜欢或者不好去化的产品：比如厢房、比如塔楼、比如高层…………7先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理。现象一：我的叠加怎么没有了？当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一梯四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？8看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？9容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局10我们需要理解容积率的那些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。11先来看几种种不同的状状况下的容容积率的关关系，应该该如何确定定容积率的的问题。容积率的确确定不能简简单的以容容积率高或或者低来定定，众多实实际案例也也表明，容容积率对项项目利润的的影响不能能完全成正正比，我们们总结了容容积率与项项目利润之之间的关系系如下：不过分追求求容积率品质及销售售价格土地价格容积率最大大化单方利润空空间大，向向容积率偏偏重单方利润空空间小，向向品质偏重重单方利润空空间大，向向容积率偏偏重单方利润空空间小，向向品质偏重重最终目的都都是为了在在可以筹备备的资源条条件下，可可实现的市市场环境下下，保证利利润最大化化实现。4312高容积率低密密度低容积率高高密度为什么中心心红树湾采采用了“v”型的楼体设设计和布局局？万科17英里的规划划有什么特特别之处？？从容积率角角度考虑，，中信红树树湾沿街toho有何意义？为何北方的开发发商在开发发时不停的的加大进深深，甚至是是不惜导致致面积庞大大、户型设设计不合理理？为何开发商商听到退红红线很大就就头疼?上述的几个个问题其实实是从不同同的角度说说明了容积积率的技术术影响层面面，我们分分别在下边边的沙龙中中，结合案案例来说明明，以期能能找到相对对合理的规规律和答案案。项目规划的的两个方向向13案例一：星星海华庭——将容积率做做到最大，，卖得比竞竞争对手低低，迅速盈盈利高容积率低密密度案例二：中中心红树湾湾——满足3.18的情况下，，如何更多多盈利，改改变产品功功能组合高容积率低密密度即增加面积积，又增加加价值：高高容积率下下的“均好好”，增加加建筑面积积，同时保保证居住舒舒适度。保保证采光和和景观的均均好性。北方也有类类似项目，，只是做的的不如此彻彻底…………整体规划特特点1、没有遵循循兵营式排排列的规则则形状，没没有设立中中轴线；2、最大限度度的利用浑浑河景观，，利用品字字结构来实实现浑河景景观的均好好性。3、以内外景景观来实现现双层的规规划布局，，河景部分分，为第一一组团；呈呈弧线排布布利用中央央景观带的的为第二组组团；4、中央景观观带的第二二组团奢华华的楼间距距，营造豪豪宅效果。。5、豪华会所所没有设立立于园区中中央，而是是将中央区区域让位于于绿化和景景观，在功功能性和便便捷性上退退居其次。。17案例三：杨杨柳国际新新城——地价不高、、规模超大大、市场快快速发展、、品质领先先，放长线线钓大鱼低容积率高密度低容积率高密度技术层面，，谁在影响响容积率？？项目规划结构和和规划的布布局形式？？项目产品类类型的组合合？项目所处区区域的纬度度？日照间间距的情况况？户型的设计计和组合问问题？容积率在一一定程度上上反映了社社区的舒适适度指标和和地块的开开发强度，，但是容积积率的高低低与社区舒舒适度并不不是简单的的线性比例例关系，开开发商的开开发水平、、策划人员员的决策判判断、设计计师对地块块的把握和和理解程度度都影响容容积率的指指标。增大梯户比比降低舒适度度，不能做豪豪宅增大户型进进深失去竞争优优势，降低低舒适度增大户均面面积不能偏离定定位过多竞争对手由由于较高的的容积率压压力，使得得要么梯户户比偏高，，要么进深深开间比过过大，极大大影响户型型舒适度，，故对本项项目坚守户户型舒适度度底线至关关重要。有有其他的途途径化解容容积率的情情况下，尽尽量不要采采用增加进进深及梯户户比这两种种方式；增大户均面面积是比较较有效的提提升容积率率手段，可可根据实际际情况有适适度放大，，但不能偏偏离定位过过多。补全容积率率的办法21户型组合形形式问题——一梯多户设设计提升面面积的根源源是为了提提高平均进进深，进而而提高容积积率平均进深不不到12米的花园洋洋房，如果果进深增加加到14米，整个项项目容积率率便可以增增加10%—15%之间，只是是我们的120多平方米的的面积还有有吗？设计上对开开间一般都都是比较谨谨慎，除非非高档产品品，否则开开间尽量做做小，增大大进深面来来增加容积积率。开发商常做的事情情——进深大了，，容积率提提高了，房房型变差了了，150的房子如此此尴尬。23南方常见的的户型设计计，一梯多多户的设计计根本上也也是提高覆盖率，增增加容积率。24比较失败的的设计方案案，没有增增加容积率率，却把本本来可以舒舒适的房型型设计的不不够通透容积率在2.5以下的时候候，我们不不恐慌，可可是随着政政府批地的的同时出现现容积率超超过3的产品的同同时，我们们不会了…………高容积率下下的规划结结构分类（（按构成元元素）纯塔万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（3.4）1高容积率下下的规划结结构分类纯塔塔+少量板朗琴园(3.8)珠江峰景（2.44）高容积率下下的规划结结构分类纯塔塔+少量板塔+板

阳光上东(2.48)纯塔塔+少量板塔+板板+少量点乐府江南(2.07)高容积率下下的规划结结构分类诚品建筑（2.4）高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容积率下下的规划结结构分类纯塔塔+少量板塔+板板+少量点纯板慧谷阳光(2.15)华纺易城(2.46)高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板沿海赛洛城(2.64)观湖国际(3.5)高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板高层高层+小高层高层+多层+低层高层+低层上元(3.18)高容积率下下的规划结结构分类（（按围合方方式）强围合半围合弱围合开敞式超高层的梯梯户组织形形式——三梯二户板板式（两个个单元连接接）或三梯梯三户、点点式（一个个单元）根据本项目目地块情况况，建议：：1、首选两个个单元连接接的三梯二二户，但户户型在250平米以上；；2、根据地块块实际排布布情况和项项目自身户户型定位，，如果地块块面宽不够够，建议少少量排布三三梯三户点点式；3、超高层尽尽量集中排排布，待项项目后期成成熟后推出出，减少市市场抗性。。关于梯户比比：超高层标准层面积积超过500平米时才达到较较好使用率率要求；三梯二户250平米以上，，或三梯三三户150平米以上；；关于单元连连接数：由于本项目目地块东西西较窄，超超高层多单单元连接将将影响社区区空间形态态，但点式式一个单元元对容积率率贡献有限限；根据地块排排布实际，，首选两个个单元连接接。户型参考：：利用大面面宽的三梯梯三户布局局，保证纯纯正的南北北通透舒适适度。点式一梯四户设设计三房二厅二二卫面积控控制在105㎡左右三房二厅一一卫面积控控制在90㎡左右二房二厅一一卫面积控控制在75㎡左右通过入户阳阳台功能置置换，形成成室内面积积有效放大大，从而实实现销售面面积的压缩缩高容积率下下的规划结结构要点分分类表序号构成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情——开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3塔+板形态变化丰富，容易形成围合感4板+少量塔形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感规划的形式式感1、为什么有有些规划讲讲求“形式式”？·更容易体现现产品的差差异性，引引起市场关关注·契合了人们们对于“形形式”的需需求，强化化某种空间间氛围·设计师的““自发”需需求，追求求构图上的的秩序和美美感市场角度客户角度设计角度高容积率下下楼间距与与中庭院之之间的矛盾盾100m的高层平行行布置时南南北向间距距最小为35m。角对角布置置时板式山山墙最小距距离为20m,塔式山墙最最小距离为为25m。相对于面对对面的布置置，角对角角的布置的的利用率更更高，同时时也更有利利于减弱户户与户之间间的视线干