2022年营改增后需缴二手房增值税 对二手房增值税的影响分析

营改增后需缴二手房增值税对二手房增值税的影响分析随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化？二手房交易营业税将改为增值税征收。营改增后需缴二手房增值税，营改增对二手房增值税的影响分析详情如下。

二手房增值税最新消息：“营改增”（营业税改征增值税）5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

减轻企业负担，是2022年经济工作中的重要任务，“营改增”是其中的一项政策。

3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

这会对个人二手房交易产生什么影响呢？营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合肯定条件的住房买卖可免征营业税。

出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，全部住房（包括一般和非一般住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深仍旧适用去年老政策，满2年（含2年）非一般住房，根据其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）一般住房，才免征营业税。

这个环节的营业税改成增值税后，由于详细政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，估计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应当不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开头设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

上述负责人进一步表示，税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。原来营业税是5%，改成增值税后，要么通过核定征收的方法，确定征收率，这并不是常规增值税的方法，后续再渐渐调整到常规增值税征收方法；要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。

他还表示，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。更多相关二手房行业市场分析信息请查阅发布的《2022-2022年二手房行业市场竞争力调查及投资前景猜测报告》。

上海财经高校公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示，“营改增”详细政策没有出台，还难以推断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。

胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看将来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应当会连续免征的优待政策。

多位业内人士对21世纪经济报道记者表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要担当10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规方法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收方法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年（含2年）的非一般住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看将来详细政策。

王军表示，税务部门将从政策、预算和执行上全力保障全部行业税负只减不增。详细而言，原则上连续原有优待政策的同时，针对不同行业状况和特点，分别制定相应过渡措施保障全部行业税负只减不增。王军还直言，“前几天还和财政部部长楼继伟商议 ，准备再建议给一个行业新增一项过渡政策，以更好确保该行业税负只减不增。”

但上述表态仅涉及保障行业层面税负只减不增，但详细到个人，营改增会对个人二手房交易产生什么影响，在详细政策尚未出台的状况下，尚难下结论。

增值税咋收取：

基本税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率;供应交通运输业服务的，实行11%的低税率;供应现代服务业服务的，实行6%的低税率;纳税人出口货物，税率为0，但是国务院另有规定的除外。

算笔账：二手房营改增我们会多缴税吗？

一套一般住宅（140㎡以下），市场价100万

状况1：购买2年内

现行营业税：

缴税多少只和售价有关计算公式售价×税率100万×税率5%=5万

增值税：

税费多少将和获利多少、税率凹凸有关计算公式（销售价-买入价）×税率

假设税率为11%，房子买入价50万：（出售价100万-买入价50万）×税率11%=5.5万

假设税率为11%，出售价1