房地产专业市场前期策划定位方案

项目前期策划划定位方案目录第一部分：项项目前期市场场研究第二部分：项项目商业定位位及招商策划划第三部分：项项目营销策划划第一部分：项目前期市场场研究重庆主城及黔黔江区宏观市市场环境研究究黔江区本地相相关物业市场场调查研究针对本项目商商业的需求分分析相关案例分析析重庆主城宏观观市场环境研研究重庆市从成立立直辖市以来来，房地产市市场从无到有有，一直保持持着逐步的良良性发展，在这些些年的发展过过程中，有着着鲜明城市特特征的重庆市市主城区，其其房地产市场也形形成了自己的的诸多特点，，由于受到全全国房地产热热、三峡移民民工程、城乡综合合改革实验区区的设立等一一系列因素的的影响，重庆庆房地产市场场的需求被大量释释放，与此同同时房地产投投资也有了一一个飞跃。但但从2010年开始，重庆房地地产市场受到到全国房地产产市场宏观调调控的约束，，以及全球金金融危机的影响，，使得重庆房房地产市场进进入了一个相相对微妙的、、敏感的阶段段，既面临长远发发展的机遇，，又危机潜伏伏。既有供求求问题相对均均衡、市场价价格相对稳定，又又存在结构性性失衡、房地地产金融瓶颈颈等一系列问问题。宏观环境解析析：经济增速延续续回落趋势解析：在内外外夹杂杂因素素下，，11月份PMI指数继继续回回落,已经低低亍50%。经济济景气气从扩扩张转转为收收缩，，预示示未来来我国国经济济增长长率将将继续续回落落。新新产品品订单单和购购进价价格指指数回回落，，反映映市场场需求求总体体走低低，企企业生生产经经营困困难可可能从从成本本提高高转向向订单单不足足。由由亍国国内投投资增增长仍仍保持持较高高水平平，消消费增增长稳稳中略略有提提高，，因此此未来来经济济增速速回调调预计计仍将将比较较平稳稳，不不会出出现大大的下下滑。。值得注注意的的是，，当前前宏观观调控控已显显成效效。购购进价价格指指数继继续回回落，，已经经连续续两个个月位位亍５５０％％以下下，说说明通通货膨膨胀风风险大大为降降低，，前期期的物物价上上涨对对经济济发展展的不不利影影响趋趋亍消消退。。在经济济增速速持续续放缓缓，通通胀回回落情情况下下，宏宏观调调控主主要目目标将将由““抗通通胀””转为为“稳稳增长长”，，货币币、财财政政政策应应双管管齐下下，以以提高高我国国经济济内生生增长长动力力。图（1）：全全国2008年-2011年11月PMI指数走走势图图重庆主主城宏宏观市市场环环境研研究PMI：中国国物流流信息息中心心12月1日发布报告告称，，11月份，，中国国制造造业采采购经理指指数(PMI)为49.0%，运行行至临临界点50%以下，，比上上月回回落1.4个百分分点，降降至2009年3月以来来的新新低。。宏观环环境解解析：：CPI大幅下下降CPI：11月宏观观数据据将亍亍近期期公布布，金金融机构构普遍遍预计计11月份的的CPI相比10月将有有较大大幅度度回落落，将将低亍亍5%具体数值值在4.4%-4.6%之间。。图（2）：全全国2000年-2011年11月CPI和M1走势图图解析：：由亍连连续紧紧缩政政策的的实施施以及及外部部环境境的持持续恶恶化，，加上上翘尾尾因素素的影影响，，11月份的的CPI将会有有较大大幅度度的回回落。。我们们认为为，未未来通通胀将将不再再是宏宏观调调控的的主要要目标标，保保持经经济平平稳快快速的的增长长才是是当务务之急急。下调存款准备备金率会不会会再次刺激通通胀?毕竟目前国内内的通胀水平平并不低，银银行存款仍为为负利率。对对此，我们认认为，对通胀胀不用太担心心。目前国际际大宗商品价价格已出现回回落，由大宗宗商品导致的的国内输入型型通胀压力大大大缓解，同同时，从人民民币近期汇率率走势可以看看出，人民币币有回调趋势势，部分热钱钱开始流出中中国。热钱少少了，物价上上涨的压力自自然也会减轻轻。重庆主城宏观观市场环境研研究资料来源：搜搜房网指数研研究院解析：下调存款准备备金率是货币币政策逐步放放松的一个信信号，眼下全全球主要经济济体都面临货货币政策的拐拐点，未来开开发商资金压压力有望缓解解，但楼市调调整大局短时时间不会改发发。在CPI出现明显回落落的背景下，，市场对货币币政策取向的的关注愈加强强烈。我们认认为，货币政政策全面放松松的可能性并并不大，但具具体的发化还还要看中央经经济工作会议议。贷币政策策的微调，只只不过会让调调整的底部不不那么深，调调整时间不那那么长，但大大的格局短时时间难以改变变。和其他行行业一样，存存款准备金率率的下调对房房地产行业来来说也是一个个利好。这意意味着银行放放贷规模将会会扩大，企业业可以从银行行获得更多的的贷款，这对对亍资金链普普遍紧张的房房地产企业来来说，无疑是是看到了一线线希望。但这这一线希望并并不会根本改改发楼市目前前的调整大局局。首先房地地产市场的周周期性没有变变，楼市目前前处亍调整期期，之后才会会再度复苏、、繁荣。二来来目前稳健的的货币政策没没有变。第三三，目前房地地产市场的调调控政策也没没有变。重庆主城宏观观市场环境研研究宏观环境解析析：央行下调存款款准备金率图（3）：2008年-2011年11月存款准备金金率走势图央行11月30日晚间宣布，，从2011年12月5日起，下调存存款类金融机机构人民币存存款准备金率率0.5个百分点。这这是央行自2008年12月以来首次下下调存款准备金率，也是是在经济政策策预调微调提提出之后的实质性动动作。宏观环境解析析：央行下调存款款准备金率（（续）解析：今后货币政策策微调，银行行在个人房贷贷方面也会实实施略微宽松松的政策。2012年，可能会有有更多的银行行降低首套房房利率，缩短短放贷时间等等等，为老百百姓买房提供供更多的信贷贷支持。存款款准备金率毕毕竟不是利息息的调整，对对于购房消费费者的消费心心理影响并不不会很大。重庆主城宏观观市场环境研研究资料来源：重重庆房地产研研究中心重庆主城宏观观市场环境研研究行业宏观环境境解析：重庆房地产市场情情况图（4）：主城土地地市场供应情情况量价小幅回升升，市场供需需格局严峻图（5）：主城商品品房供应情况况宏观经济：经经济增速延续续下滑趋势，，CPI有望大幅下降降。商品房土地：：11月份土地供需需市场均出现现放量情况，，供应量为219万方，成交量量也有190万方。年末将将至，土地市市场开闸放量量，各路房企企集体抢粮，，抄底热情高高涨。商品房供需：：11月新增预售个个数89个，批准供应应面积209.72万方，环比增增长20.4%，同比下滑6.7%；11月商品房共计计成交16501套，成交面积积157.38万方，较上月月有小幅增长长，环比增长长4.1%，但较去年同同期同比降幅幅达到15.3%。11月商品房成交交建面均价为为6278元/平米。较上月月有所回升，，但仍处亍近近几月来的低低位。报媒推广：11月重庆主城各各大发展商及及其旗下项目目共计投放报报媒广告554次，投放版面面累计达到477.80版，投放金额额共计5798.15万元。本月在在报媒投放上上以整版为主主。行业宏观环境境解析：重庆主城房地地产市场情况况商品房批准供供应总量走势势重庆主城11月商品房批准准供应量统计计分析表（万万平米）月份个数住宅面积(万平米)非住宅面积(万平米)商品房总面积(万平米)2011年11月89171.5038.21209.722011年10月78154.9519.22174.172010年11月107192.5832.10224.68环比涨幅14.1%10.7%98.8%20.4%同比涨幅-16.8%-10.9%19.0%-6.7%由于受到全国国整个地产大大势的影响，，2011年11月较去年同比比涨幅下跌了了-6.7%。但较2011年10月环比增长了了20.4%；为保增长，所所以国家相关关部门逐步开开始放宽，商商品房批准供供应量；资料来源：重重庆房地产研研究中心重庆主城宏观观市场环境研研究商品房实际供供应总量走势势行业宏观环境境解析：重庆主城房地地产市场情况况重庆主城11月商品房实际际供应量统计计分析表月份开盘楼盘个数开盘面积供应套数成交套数开盘成交率整体开盘均价2011年11月53101.349674410242.4%70972011年10月69108.6211020358932.6%72852010年11月58117.0912617741958.8%7546环比涨幅-23.2%-6.7%-12.2%14.3%30.2%-2.6%同比涨幅-8.6%-13.5%-23.3%-44.7%-27.9%-6.0%从房地产实际际供应量上来来看，由于受受到金融以及及国家相关政政策未完全明明朗化的影响响，整个市场场的放量还是是有所减缓；；资料来源：重重庆房地产研研究中心重庆主城宏观观市场环境研研究黔江区宏观市市场环境研究究黔江区位于重重庆市的东南南边缘，地处处武陵山腹地地，东临湖北北省的咸丰县县，西接彭水水县，南连酉酉阳县，北接接湖北利川市市，是渝、鄂鄂、湘、黔四四省市的结合合部，素有““渝鄂咽喉””之称，是重重庆市主要的的少数民族聚聚居地之一，，东西宽45公里，南北长长90公里。全区幅幅员面积为2398.7平方公里。全全区共3个街道办事处处，12个乡、15个镇、489个村民委员会会,2008年末，全区户户籍总人口52.17万人。区内矿产资源源品种较多、、分布广、储储量大、品位位高。现已探探明储量的矿矿种有主要有有铜、铁、硫硫、煤、磷、、铝、锌、汞汞、石膏、高高岭土、冰解解石、莹石、、重晶石、明明矾、石灰石石、石英石、、矿岩等矿藏藏。黔江区域概况况资料来源：百百度黔江介绍绍黔江区宏观市市场环境研究究全区公路通通车总里程程2531公里，其中中国道93公里，省道道511.4公里，县道道689.15公里，乡道道319.5公里，村道道1353.45公里，专用用道24.5公里。按道道路等级划划分有二级级路93.1公里，三级级路51.4公里，四级级路587公里，等外外路421.6公里。全区区30个乡镇已全全部通公路路，并实现现乡乡通油油路；黔江区位于于渝怀铁路路的中心位位置，距重重庆江北站站312公里，距怀怀化站300公里，4小时内就可可到达重庆庆主城区，，24小时内即可可抵达沿海海任何一个个省份的省省会城市，，从而大大大缩短时空空距离，加加强与全国国和全市经经济的融合合和交流。。2006年11月1日，渝怀铁铁路正式开开通客运。。至此黔江江已成为西西部与沿海海地区连接接的通道,交通瓶颈制制约将得到到很大的缓缓解。渝湘高速黔黔江段在水水田乡农桥桥村与正阳阳镇之间的的沿溪沟大大桥，分左左右两幅，，单幅全长长560米，其中主主桥长310米，主跨150米，桥面与与谷底垂直直高度为280米，比2004年通车号称称“世界之最”的法国米约约大桥还高高10米。全区公公路通车里里程达到2270公里，其中中等级公路路1850公里。交通情况黔江区经济济情况：十一五年年末主要成成就序号指标名称2005年规划目标2010年绝对值年均增速（%）绝对值年均增速（%）1地区生产总值(亿元)40.967.413100.115.92人均地区生产总值(元)829714652228003三次产业结构12:47:4110.6：53.5：35.94工业总产值(亿元）26.756017.510224规模以上工业总产值(亿元）22.955016.992.530.25农业总产值(亿元）9.9515.55.317.156地方财政收入（亿元）2.444.211.515.2447全社会固定资产投资（亿元）19.684518100.738.4规划期累计投资（亿元）902003008社会消费品零售总额（亿元）14.6927.213.136.219.89非公有制经济占GDP比重（%）40525210金融机构存款余额（亿元）27.625012.693.927.711金融机构贷款余额（亿元）31.23551265.215.812城镇居民人均可支配收入（元）8289130009.41379710.713农村居民人均纯收入（元）212932508.8441715.714城镇居民最低生活保障率（%）95100资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要（纲要要内对“十十一五”工工作总结））黔江区宏观观市场环境境研究序号指标名称2005年规划目标2010年绝对值年均增速（%）绝对值年均增速（%）15全区人均受教育年限（年）7.899.116平均预期寿命（岁）68697017新改建骨干乡村公路（公里）【1000】【1200】18城镇化率（%）27.9403919人口自然增长率(‰)6.59<6.5620城镇登记失业率(%)3.6<43.521城镇新增就业人员(人）3270【15000】【17000】22森林覆盖率（%）32.94545.523累计治理水土流失面积(平方公里气质量二级以上天数占全年比例（%）95≥9090黔江区宏观观市场环境境研究黔江区经济济情况（续续）：十一五年年末主要成成就资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要（纲要要内对“十十一五”工工作总结））中心城市框框架初步形形成，“一城四组团团”中心城市路路网骨架拉拉开；地区生产总总值突破100亿元，年均均增幅达到到15.9%；人均地区生生产总值翻翻一番；；固定资产投投资累计完完成额突破破300亿元，增长长2倍；城市人口和和建成区面面积分别由由“十五”末的11.5万人、10平方公里增增加到18万人、18平方公里，，城镇化率率提高到39%。三次产业结结构逐步优优化比例为为10.6：53.5：35.9；非公有制经经济增加值值占GDP的比重从40%上升为52%；城乡居民平平均收入分分别达到13797元、4417元。分别是是“十五”末的1.6倍、2.1倍；小结：总体上来说说，整个十十一五规划划期间，黔黔江整体经经济增长明明显。但由由于黔江地地区各项经经济指标在在“十五”期间间相对较低低，故“十十一五”各各项经济指指标增长比比例较大。。黔江区经济济情况（续续）：十一五年年末主要成成就黔江区宏观观市场环境境研究资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要（纲要要内对“十十一五”工工作总结））序号指标名称单位2010年“十二五”目标备注2015年年均增速（%）1地区生产总值亿元100.130021预期性2人均地区生产总值常住人口,元2280055000预期性3工业总产值亿元10250037.5预期性4全社会固定资产投资亿元100.740032预期性累计投资亿元【1000】5社会消费品零售总额亿元36.212027预期性6累计实际利用内资亿元【250】预期性7累计实际利用外资亿美元【0.8】预期性8地方财政收入亿元15.24525预期性9非农产业增加值比重%9094预期性10非公有制经济占GDP比重%5265预期性11城镇化率%396012城镇居民人均可支配收入元137972500012.5预期性13农村居民人均纯收入元44171000017.5预期性14主要劳动年龄人口平均受教育年限年1012约束性15人口平均预期寿命岁7072预期性黔江区“十十二五”规规划主要目目标：黔江区宏观观市场环境境研究资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要（纲要要内对“十十一五”工工作总结））序号指标名称单位2010年“十二五”目标备注2015年年均增速（%）16保障性住房面积万平方米100约束性17公路通车总里程公里22703500约束性18互联网用户普及率%3050约束性19安全卫生饮水普及率%6090约束性20人口自然增长率‰6＜6.5约束性21城乡养老保险参保率%9295约束性22医疗保险参保覆盖率%9095约束性23城镇登记失业率%3.54约束性24森林覆盖率%45.555约束性25城市建成区绿化覆盖率%40.250约束性26单位地区生产总值能耗降低%4【15】约束性27单位地区生产总值CO2排放降低%1.85【17】约束性28主要污染物排放总量减少%【5】约束性29耕地保有量万亩79.775约束性30城区空气质量优良天数天340320约束性黔江区“十十二五”规规划主要目目标（持续续）：黔江区宏观观市场环境境研究资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要（纲要要内对“十十一五”工工作总结））由于2011年受到世界经济滞滞涨的影响响，在全国经济济呈现缓慢慢增长的前前提下。黔黔江区2011年经济发展展总的形势势较好，全全区经济发发展迈入新新阶段。1-9月份全区实实现地区生生产总值65.84亿元，增长长19.6%，同比提高高6.2个百分点；；1—9月全区实现现农林牧渔渔业总产值值10.07亿元，增长长5.4%，拉动经济济增长0.6个百分点；；1—9月，规模以以上工业企企业总产值值63.72亿元，增长长56%，增幅同比比提高45.8个百分点；；1—9月完成工业业投资21.8亿元，完成成年度投资资计划的72.7%，增长117.5%，是建区以以来最高增增速；1—8月，规模以以上工业企企业实现主主营收入48.56亿元，增长长59.6%，利税18.04亿元，增长长45.9%，；1—9月，全区固固定资产投投资完成64.8亿元，增长长34.7%，增速比全全市高3.9个百分点，，投资对经经济增长的的贡献率达达55.2%，拉动经济济增长10.8个百分点；；在全社会固固定资产投投资中，建建设和改造造投资完成成58.2亿元，增长长40.2%，占投资总总量的89.8%；房地产开开发完成投投资6.6亿元，增长长36%，占10.2%；1—9月重点建设设完成投资资53.9亿元，重点点建设投资资占全社会会固定资产产投资比重重达到83.3%，其中续建建项目完成成投资44.3亿元，新开开工项目完完成投资9.6亿元；全区实现社社会消费品品零售总额额25.91亿元，增长长19.4%。小结：虽然受到世世界整体经经济的影响响，使得2011年黔江整体体经济指标标未能完全全达到“十十二五”规规划第一年年的增长比比例。但黔黔江整体经经济形势还还是朝着良良性的方向向发展。黔江区2011年前三季度度宏观经济济指标资料来源：：重庆市黔黔江区政府府网站黔江区宏观观市场环境境研究黔江未来城城市发展规规划——建设渝东南南地区中心心城市调整优化城城镇空间格格局：科学前瞻规规划城市。。着眼2020年建成成城市市建成成区50平方公公里、、城区区人口口达到到50万的中中等城城市；；加快完完善城城市基基础支支撑功功能：建设畅畅通黔黔江。。完善善以新新华大大道、、迎宾宾大道道、正正舟大大道为为骨架架的城城市交交通网网络体体系，，建成成正阳阳大道道、黔黔永大大道、、正阳阳和舟舟白复复线隧隧道、、南青青大道道等城城市主主干道道。开开工建建设东东外环环高速速公路路，建建设一一批城城市快快速干干道、、隧道道桥梁梁，加加密城城市组组团联联系。。强化化公交交配套套设施施，建建成正正阳汽汽车站站、舟舟白汽汽车站站、机机场及及火车车站换换乘中中心，，基本本实现现零换换乘。。建设设公交交停靠靠站点点，完完善人人行设设施，，提高高市民民出行行的安安全性性和便便捷度度。着力建建设宜宜居黔黔江：：突出城城市形形象特特质。。高起起点、、高水水平开开展城城市形形象设设计，，处理理好城城市建建设细细节，，美化化建筑筑立面面，以以淡雅雅灰色色调为为主，，做好好城市市色彩彩规划划和空空间轮轮廓线线设计计，塑塑造特特色鲜鲜明的的城市市形象象；创新城城市管管理和和经营营模式式：提升城城市管管理现现代化化水平平。加加快城城市管管理法法制化化、信信息化化进程程；资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）—城市重重点功功能项项目城市功功能提提升重重点项项目（（单位位：万万元））序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1行政中心东迁基础建设及主要政府机构、企事业单位办公设施等2000002000002正阳工业园区基础设施黄山坝、青杠园区、黔永园区、冯家沿溪沟、金溪李家沟医药化工园区等基础设施6000003280003正阳现代物流基地2.5平方公里基础设施及物流设施110000950004东外环高速公路全长17公里1700001700005新城道路建设主干道20公里，次干道8.5公里，支路110公里2000002000006城市组团快速连接道新建正阳复线隧道、舟白复线隧道，老城至舟白、老城至青杠、正阳至青杠（复线）等城市快速干道1500001500007老城道路改造实施迎宾大道和新华大道改造，老城道路白改黑10公里25000250008市政设施建设新建17处天桥或地下通道、3处大型停车场等12000120009正阳污水处理工程新增污水日处理能力5万吨，配套污水管网350003500010青杠污水处理工程新增污水日处理能力4万吨，配套建设一级污水干管15公里250002500011冯家污水处理厂日处理污水6万立方米150001000012小城镇污水处理建设阿蓬江、濯水等12个镇和五里、水田等12个乡的污水处理设施1500010000资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）—城市重重点形形象项项目城市形形象提提升重重点项项目（（单位位：万万元））序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1新城城市综合体规划面积600亩，建筑面积120万平方米3000001500002城市广场、公园建设新建酉阳山公园、西山公园、峡谷公园二期、民族广场、市民广场等40000400003老城上档升级老城核心商圈C组团、城南片区、城北片区等重点片区开发5000004000004城市夜景建设城区重要建筑、景观等亮化工程700070005城周绿化总规模1000公顷1000060006森林工程总规模50万亩70000100007工业污染治理重点企业环境深度治理1100070008黔江河流域水污染综合治理生活污水垃圾处置、河岸生态防护、农业面源污染治理、工业废水治理等58000280009阿蓬江次级河流综合整治阿蓬江河岸防护林、场镇河岸护堤建设、河岸湿地生态修复、土地石漠化治理350001300010黔江河次级河流综合整治黔江河城区段河道清淤、护堤绿化、湿地生态、水源地保护、河流形态多样性恢复320001200011固体废物集中处置工业固废、电子废物、餐厨垃圾处置设施7000700012环境安全医疗废物处置、危险废物集中处置设施、危化品风险管理、污染土壤治理与修复等120008000资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）——城市重重点交交通枢枢纽项项目综合交交通枢枢纽重重点项项目（（单位位：万万元））序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1渝怀铁路复线黔江段62.5公里3000003000002黔张常铁路黔江段长约24公里3000003000003重庆至黔江城际铁路黔江段长约40公里5600002000004黔毕昭铁路黔江段长约60公里5000004000005黔江至万州城际铁路黔江段长约30公里420000通道：：三纵：：渝湘高高速公公路进进入包包（头头）至至茂（（名））高速速公路路；四纵：：渝湘（（包茂茂）高高速公公路接接沪昆昆高速速公路路在常常德接接二（（连浩浩特））广（（州））高速速公路路，形形成两两条高高速公公路南南北大大通道道；东西运运输大大通道道“七横”——连接长长三角角、成成渝经经济带带；一横：：黔恩铁铁路连连接沪沪蓉高高速铁铁路；；二横：：黔张常常铁路路接沪沪昆高高速铁铁路、、黔毕毕昭铁铁路经经攀枝枝花达达丽江江；三横：：渝长铁铁路客客运专专线，，形成成三条条东西西铁路路大通通道；；四横：：黔恩高高速公公路接接沪渝渝高速速公路路；五横：：黔梁高高速公公路接接沪蓉蓉高速速公路路；六横：：渝湘高高速公公路在在吉首首接沪沪昆高高速公公路，，形成成三条条高速速公路路东西西大通通道；；七横：：黔梁高高速公公路连连接长长江黄黄金水水道；；资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）—特色旅旅游重重点项项目特色旅旅游业业重点点项目目（单单位：：万元元）序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1蒲花河旅游度假区建设步游道、文化体验、游乐、生态疗养、民俗山寨、住宅等旅游配套设施55000400002濯水老街恢复及风貌整治老街修复3.7万平方米，房屋立面整治7.2万平方米，地面修缮2万平方米22000120003小南海景区深度开发新建地震博物馆，恢复朝阳寺和三英祠，完成牛背岛整治及接待中心建设28000250004渔滩库区观光农业生态园区面积3平方公里80000400005新城区酒店新建两个三星级以上酒港五星级酒店建筑面积2万平方生湖宾馆建筑面积6800平方米30000300008灰千梁原始森林景区旅游综合开发景区公路和步游道70公里，观景台20个，娱乐场2个，度假山庄20000平方米30000100009武陵仙山千年古刹修缮恢复武陵禅院1000平方米，天子殿1000平方米，扩建香山寺1000平方米，新建天子殿游客接待中心1万平方米1000010000资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）—特色旅旅游重重点项项目（（续））特色旅旅游业业重点点项目目（单单位：：万元元）序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资10中国土家族博物馆建设8个功能区,建筑面积2.5万平方米200002000011八面山景区旅游综合开发新建滑雪滑草场、野营场、景区公路、步游道、停车场、上山索道和特色酒店等500001500012阿蓬江国家级湿地公园占地面积2785公顷，外围保护带12844公顷280001800013阿蓬江生态旅游综合开发新建景区大门、步游道、观景台、游船码头，土家民居，配套建设星级旅游接待宾馆及休闲别墅300003000014石城古县城遗址旅游开发建设“隋城”2万平方米，“清城”3万平方米，土家山寨1万平方米150001500015山地高尔夫新建36洞高尔夫球场及五星级会所酒店2万平方米，高级景观地产150万平方米，星级度假山庄、会所1.5万平方米。300003000016正阳温泉度假区钻探温泉资源，建设温泉水乐园、温泉购物街、温泉广场和高档温泉酒店400002000017武陵游乐中心占地1500亩，新建冒险、战场、休闲博彩、水上、儿童等主题游乐园300000140000资料来来源：：重庆庆市黔黔江区区国民民经济济和社社会发发展第第十二二个五五年规规划纲纲要黔江区区宏观观市场场环境境研究究黔江未未来城城市发发展规规划——建设渝渝东南南地区区中心心城市市（续续）—商贸物物流重重点项项目商贸物物流会会展业业重点点项目目（单单位：：万元元）序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1武陵山商贸批发城占地400亩，总建筑面积30万平方米50000500002南海城商圈集商业购物、商务办公、特色餐饮、文化休闲于一体的现代化大型商业聚集区，成为展示黔江城市形象的窗口50000500003正阳商业中心集金融、商务、购物、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体，包括“金融服务区”、“商业商务区”、“休闲娱乐区”三个功能区1000001000004奥特莱斯购物中心引进阿玛尼、杰尼亚、HUGOBOSS、登喜路、纪梵希、艾斯卡达、范思哲、切瑞迪等国际知名品牌，打造武陵山区奢侈品消费高地30000300005正阳工业园区总部经济区建设16.5万㎡总部经济大楼及配套设施50000300006武陵山会展中心占地6万平方米23000230007舟白临空经济区建设综合物流园、高薪技术产业园、航空货运基地、会展场馆及商务中心等200000600008乡镇商业中心培育建设25个乡镇商业中心10000100009武陵山现代粮食物流中心粮食储备库10万吨、3.5万吨大米加工厂、5000吨食用油库、综合交易中心3000030000相关解读：：从相关数据据得知，十十二五规划划期间。黔黔江重点打打造区域为为“石城路路——石城广场””、“解放放路南海鑫鑫城周边””以及新区区。而未涉涉及到本项项目及周边边区域。资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要黔江区宏观观市场环境境研究黔江未来城城市发展规规划——建设渝东南南地区中心心城市（续续）—商贸物流重重点项目（（续）商贸物流会会展业重点点项目（单单位：万元元）序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资10正阳油库迁建在物流园区新建储油规模3万吨油库300003000011渝东南物资配送中心建设10万吨农资配送中心、15万吨成品油配送中心、150万吨建材配送中心300003000012渝东南冷链物流中心占地300亩，一期建筑面积约3.5万平方米，冷冻库容量10万吨，交易市场等配套建设300001800013渝东南煤炭仓储物流配送中心建设煤炭货场及大型机械库房铁路专用线、物流信息技术平台等配套设施200002000014制造业与物流业联动项目在正阳建设两业联动项目300002000015转运和联运设施建设建设转运和联运设施500005000016城乡配送中心建设多层级城乡配送网络3000020000资料来源：：重庆市黔黔江区国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划纲纲要黔江区宏观观市场环境境研究小结：黔江区宏观观市场环境境研究黔江区是大大重庆未来来重点发展展区域之一一，重庆东东南部交通通枢纽以及及重要的物物资集散地地。十二五规划划的产业集集散中心将将是黔江未未来作为中中心城市发发展的重要要引擎。黔江新区的的规划建设设，将打开开黔江新的的发展空间间，为黔江江经济发展展注入新的的活力。政府未来着着力打造的的“宜居黔江”进一步提高高城市形象象，将为黔黔江的房地地产市场带带来新的增增长机遇。。第一部分：：项目前期市市场研究重庆主城及及黔江区宏宏观市场环环境研究黔江区本地地相关物业业市场调查查研究针对本项目目商业的需需求分析相关案例分分析黔江区本地地相关物业业市场调查查研究黔江房地产产整体市场场房地产开发发现状：黔江房地产产市场起步步相对较晚晚，但在十十一五期间间得到了长长足发展；房地产开发发规模扩大大，开发亮亮点突出。。如南海鑫鑫城、黔龙龙阳光花园园、谭家湾湾片区、正正阳大道沿沿线已经成成为黔江城城市建设的的亮点；房地产开发发到位资金金较好，投投资增势强强劲。2011年年房地产产开发投资资实现高速速增长，完完成投资6.6亿元以上，，商品房销销售面积和和销售额较较2010略有提高；；二手房交易易旺盛，商商品房空置置面积较少少；住宅建设成成为房地产产开发的主主体，个人人成为商品品房的主要要购买者。。新增商业地地产市场逐逐渐开始增增量，但主主要分布在在新区。老老城区新增增商业部分分还是以住住宅配套商商业为主。。面临的机遇遇:政策环境机机遇，国家家对于住宅宅市场的调调控政策给给予商业市市场带来了了市场机会会；城市化进程程，对于商商业市场也也有较大的的推动作用用；黔江城市基基础设施进进一步完善善给房地产产业带来巨巨大机遇；；部分资料来来源：重庆庆黔江区政政府网站黔江区本地地相关物业业市场调查查研究图（6）：黔江2011年前商品房房供应情况况图（7）：黔江商商品房历年年销售均价价（未包含含黔江各乡乡镇）整个黔江区区房地产市市场起步相相对较晚，，整个“十十一五”规规划期间商商品房供应应量只有190万平方米；；十二五规划划期间，由由于黔江区区城市化进进程的力度度加大，故故商品房供供应量将持持续性大幅幅度增加，，2011年黔江区商商品房开工工量预计将将达到110万平方米；；但由于受到到2011年全球金融融危机的影影响，2011年新建商品品房面积较较2010年下降27%，故2012年商品房供供应量预计计有较大幅幅度的下降降；黔江区商品品房销售均均价，从2006年以来一直直保持稳步步增长。其其商品房销销售均价最最高时均价价达到3500元以上，但但由于受到到2011年各项房地地产调控政政策的影响响，目前黔黔江区（未包含黔江江各乡镇）各楼盘销销售均价已已经回落到到3400元以下；但黔江区““十二五””期间城市市化进程力力度的加大大，目前销销售价格的的暂时回调调，但预计计价格下降降趋势不会会持续太久久。银行准准备金率下下调等因素素，势必逐逐渐会对2012年的黔江房房市带来一一定的利好好动力；资料来源：：HBA整理重庆市市黔江区历历年房地产产数据住宅市场写字楼市场场黔江区本地地相关物业业市场调查查研究目前黔江的的写字楼市市场尚未成成型，市场场上没有真真正的写字字楼物业产产品出售。。黔江区市场场上出租的的所谓写字字楼产品，，几乎都为为简装过的的二层以上上商业物业业，以及靠靠主干道旁旁的住宅商商品房。写字楼出租租地段主要要集中在，，西沙步行行街、新华华东路中段段、新华东东路东段、、正阳火车车站—城投大厦公公寓楼；其租金价格格区间在12~16元/平米之间；；项目区域停停车场目前项目区区域供外来来消费人群群使用的停停车场（停停车位）较较少，而且且全部为露露天停车。。黔龙·阳光花园外外的市政广广场约有停停车位约30个（临时停停车位），，武陵山家家居市场原原正式规划划停车位35个（后由于于市场需要要增加临时时停车位11个），区域域目前供外外来消费者者使用的停停车位约76个。由于区域停停车位相对对较少，驱驱车前来武武陵山市场场的消费者者及市场内内商家在主主干道两侧侧乱停车辆辆，导致项项目区域交交通状况欠欠佳。黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场商业格局及及概述根据现有市市场状况及及未来规划划情况，商商业格局可可划分为老城板块、、新区板块块等两大商业业聚集带。。随着“城市东进”的战略的不不断深入，，新城版块的商业将会会朝着规模模化、专业业化的方向向发展。而作为地区区的中心城城市，未来来老城区的的商业将会会朝着升级级换代的方方向发展。。相关物业市市场调查研研究老城区版块块新城版块商业市场中高端百货货、零售为为主，中高高端、餐饮饮、休闲娱娱乐为辅。。小百货、小小五金、日日杂类批发发市场。家具、家居居建材版块块。餐饮、休闲闲娱乐版块块黔江区本地地相关物业业市场调查查研究老城版块主主要商业分分布情况备注：黔江江老城版块块由城北河河向东沿新新华大道东东段商业氛氛围浓厚、、人群密集集。而由城城北河向西西沿新华大大道西段商商业氛围逐逐渐减弱。。黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要集中式式商业情况况名称位置经营面积业态内部结构出租率租金水平（元/㎡·月）项目说明南海鑫城一期解放路约37431平米1F：服饰、鞋帽、箱包等（各类品牌130个）；2F：休闲娱乐、服装、餐饮（各类品牌7个）；3F：娱乐、美发（各类品牌14个）；4F：娱乐、餐饮（各类品牌11个）；5F：酒楼（品牌1个）层高约4.8米，主通道5米、次通道3米100%1F：80-1102F：601、2006年开业的集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的商业项目。2、该项目商业在全部销售完毕的情况下，还能保持良好经营。有一定的借鉴作用。3、停车位：地上停车位90个，地下停车位未使用。南海鑫城二期（重百）解放路约11000平米-1F：重百超市；1F：箱包、珠宝、化妆品、手表、通讯（各类品牌45个）2F：男装、女装（各类品牌40个）3F：家电、服装、文具（各类品牌32个）层高4.8米，柱距7-8米；主通道2米，次通道1.2米100%返租/联营1、2008年开业，目前经营情况良好。2、项目商业100%销售。3、开发商拥有项目使用权，并与重百联合经营。名称位置经营面积业态内部结构出租率租金水平（元/㎡·月）项目说明佳惠华盛堂解放路（大十字））约30000平米-1F：超市；1F：化妆品、黄金珠宝、箱包、手表、眼镜、手机（各类品牌39个）2F：女装（各类品牌34个）3F：男装、女装、玩具（各类品牌58个）餐饮娱乐、美容、婚纱摄影、（各类品牌9个）餐饮娱乐（各类品牌2个）层高4.8米，柱距7-8米；主通道2米，次通道1.2米100%__1、2011年开业，目前经营情况良好。2、黔江第一个真正意义上的购物中心。3、停车位：约115个武陵山家居市场官坝路约30000平米家具、家居、建材专业市场：筑装璜材料、家具、厨具、卫生洁具、灯具、五金交电等层高4.8-6米；柱距8-12米90%1F：35-1102F：30-503F：20-301、2005年开业，目前是整个渝东南地区规模最大、硬件设备最完善的专业市场；2、2009年整个市场销售额约1.5亿元。黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要集中式式商业情况况名称位置经营面积业态内部结构出租率租金水平（元/㎡·月）项目说明新大兴依蝶百货体育馆正对面约5000平米1F：化妆品、黄金珠宝、箱包、鞋类、服装2F：女装3F：男装、家纺4F餐饮（罗曼食尚）层高3.2米，柱距5-8米；主通道2米，次通道1.5米100%联营1、2005年开业，经营定位中高端，目前经营状况一般。2、4F餐饮独立经营，专设外挂观光电梯王子百货杨柳街十字路口约1200平米—1F：服装1F：鞋类2F：童装、玩具层高2.8米；柱距3-6米100%——该项目属劲博体育服饰老板所开，经营定位中低端，购物环境较差，经营状况较好黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要集中式式商业情况况喜万家解放路中段约1200平米1F：超市2F：儿童用品、家纺层高3.5米；柱距9米100%——本地连锁超市下设7家直营店，单店面积200-1200平米不等，经营状况较好。黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要街区商商业情况街区商业形态主要经营业态店铺尺寸及面积租金水平销售价格主要消费对象解放路以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业服装层高3.5-4米，8-12米进深，开间大小不一，单店面积20-200平米不等租金60-150元/㎡·月不等售价1.5-1.8万/平米左右大众人群新华大道东段住宅加底商以及临街两层商铺为主要形态五金、机电、建材层高4-5米左右，进深8-12米，单店面积30-150平米租金60-80元/㎡·月不等售价1.1-1.3万/平米大众人群体育馆附近独立商业+住宅加底商为主要形态餐饮、娱乐单店面积30-400平米租金15-250元/㎡·月不等售价0.25-3.0万/平米大众人群新华大道中段以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业五金、机电、建材、家电单店面积20-200平米租金60-100元/㎡·月不等售价1.3万/平米左右大众人群黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要街区商商业情况（（续）街区商业形态主要经营业态店铺尺寸及面积租金水平销售价格主要消费对象新华大道西段以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业餐饮、娱乐、通讯、家电单店面积20-200平米租金50-80元/㎡·月不等售价1.1-1.3万/平米左右大众人群长征北路住宅加底商以及临街两层商铺为主要形态日杂、建材单店面积30-80平米租金40-60元/㎡·月不等售价1.3万/平米左右大众人群石城路独立临街商业为主要形态五金、小百货、服装单店面积30-60平米租金80-100元/㎡·月不等售价1.5万/平米大众人群黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块——主要街区商商业情况（（续）街区商业形态主要经营业态店铺尺寸及面积租金水平销售价格主要消费对象丹兴路以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业糖果、水果、机电、日杂等批发单店面积20-300平米租金40-110元/㎡·月不等售价0.9-2.0万/平米左右大众人群滨江路住宅加底商以及临江单层商铺为主要形态餐饮单店面积30-200平米租金20-60元/㎡·月不等——大众人群长征路住宅加底商以及临江单层商铺为主要形态五金、小百货、日杂、建材单店面积25-300平米租金30-100元/㎡·月不等售价0.8-1.8万/平米大众人群西沙步行街以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业主要以服务业态单店面积10-250平米租金40-110元/㎡·月不等售价0.9-2.0万/平米周边人群黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场老城版块小小结：老城区的商商业主要分分布在两条条主干道（（解放路、、新华路））两侧，建建筑形态多多以底商的的形式出现现，由于传传统的临街街商业形象象较差，不不利于商业业的升级换换代及扩容容。老城区的解解放路目前前是黔江商商业氛围最最浓的街道道，拥有两两家百货公公司以及一一家集零售售、休闲娱娱乐、餐饮饮、服务为为一体的综综合型商业业项目（南南海鑫城一一期）。另另外解放路路还拥有上上百家中高高端品牌服服饰专卖店店。解放路路已经成为为黔江名副副其实的商商业核心区区。但由于于老城可利利用的土地地资源有限限且道路狭狭窄，未来来其商业升升级换代较较为困难，，而且成本本相对较高高。黔江老城区区内商业整整体租金水水平相对较较低。就连连核心街区区解放路的的临街商铺铺租金也只只在60-150元/㎡/月之间，而而区域位置置相对较差差的官坝武武陵山家居居市场的临临街商铺租租金也能达达到55-100元/㎡/月之间。以新华大道道与城北河河为界的东东部地区商商业物业空空置率较低低，而西部部地区则空空置率较高高。黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场新城版块主主要商业分分布情况新城版块，，从黑山大大桥以东，，经正阳隧隧道向南、、向东至火火车站、舟舟白地区。新城版块，，由于人口口入驻率较较低，所以以目前几乎乎没有商业业氛围。而而且大部分分所规划的的大型商业业物业目前前都还处在在建设中或或是刚刚建建成。预计2012年年末或2013年年初，可可以建成开开业的商业业物业有位位于北福寺的黔黔州汽摩机机电商谷项项目。另外靠黔江江老城较近近的（黑山山大桥附近近）观山水水项目、江江畔人家项项目预计也也会在2012年年末建成成并陆续开开业。江畔人家项项目观山水项目目黔州汽摩机机电商谷项项目正阳家具建建材市场汽车交易中中心项目黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场新城版块——主要集中式式商业情况况黔州汽摩机机电商谷项项目黔州汽摩机机电商谷项项目：该项目分为为两大主题题商业区：：五金机电、、建材主题题商业区由3、4、5、7号楼商业组组成，规划划面积近10000平米，每栋栋商业体量量约2500平米（单层层面积约833平米，其中5号楼为建材材家居主题题）；品牌汽摩主主题商业区区：1号楼（裙楼楼）、2号楼（1－2F）、6号楼、8号楼组成近近20000平米；五大服务中中心商务服务中中心：星星级写字楼楼、商务酒酒店构成，，总面积10000平米；综合商业中中心：2号楼3－4F，总面积4000平米；仓储物流中中心：内内商3F，总面积5000平米；维修服务中中心：8号楼，总面面积2000平米；餐饮娱乐中中心：9号楼，总面面积4000平米；目前一期商商业已售罄罄，预计2012年7月份交房；；商铺销售价价格区间：：6000-10000元/平米项目目前各各业态的招招商工作已已经展开；；项目一期商商业层高，，1F：5.1米、2F：3.9米、3F：3.9米；项目停车位位558个；优惠政策：：一年免租租期、前三三年营业税税减半；5号楼规划为为建材家居居市场黔江区本地地相关物业业市场调查查研究商业市场江畔人家家项目新城版块块——主要集中中式商业业情况江畔人家家项目商商业部分分：商业面积积约20611平米，其其中临街街商业约约6000平米，整整体商业业约15000平米；目前整体体商业部部分在建建中，其其商业定定位尚未未确定；；临街商业业出租率率100%，其经营营业态为为社区配配套、汽汽车美容容等；（（商业未进进行销售售）临街商铺铺租金区区间：20-40元/平米/月；规划停车车位：549个；观山水项项目商业业部分：：商业面积积约8000平米，主主要经营营业态家家具建材材、生活活配套；；租金价格格区间：：30-40元/平米/月；（商业未进进行销售售）临街商铺铺出租率率95%；新城版块块小结：：新城版块块目前总总体的商商业氛围围较差，，但随着着黔江城城市化进进程的发发展必定定会有大大量居住住人群涌涌入，商商业市场场氛围会会随着时时间的推推移逐步步好转；；新城版块块，由于于受到政政府在政政策上的的大力扶扶持，加加之科学学化的新新城规划划以及大大体量商商业物业业的陆续续建成，，预计未未来3-5年内势必必会对黔黔江老城城版块的的商业带带来较大大的冲击击；黔江区本本地相关关物业市市场调查查研究商业市场场第一部分分：项目前期期市场研研究重庆主城城及黔江江区宏观观市场环环境研究究黔江区本本地相关关物业市市场调查查研究针对本项项目商业业的需求求分析相关案例例分析针对本项项目商业业的需求求分析消费者调调研——访问甄别别部份为了更深深入了解解黔江区区域消费费者的需需求情况况，以调调查问卷卷形式对对消费者者进行了了访问：：样本量共160份；调查方法法黔江主城城内区域域进行街街头问卷卷形式调调查；甄别条件件周边商业业的消费费者，160个样本；；1年以上常常住居民民；调查说明明：采样地点样本量城东街道40城南街道43城西街道35正阳街道39舟白街道3针对本项项目商业业的需求求分析消费者调调研——背景资料料部份性别女性38%，男男性62%；职业状况况私营老板板居多（（38%），其其次是是私营营一般般职员员（18%），再再次是是服务务行业业人员员占月月（12%），国国企员员工/公务员员也占占有11%的比例例；针对本本项目目商业业的需需求分分析消费者者调研研——背景资资料部部份文化程程度大学本本科约约占（（12%），大大专/大学约约占（（21%），高高中/中专文文化程程度的的最多多约占占46%，初中中及以以下文文化的的约占占21%；针对本本项目目商业业的需需求分分析消费者者调研研——背景资资料部部份家庭结结构类类型三口之之家[夫妻+1-18岁孩子子]约占（（22%+17%=39%），三三代同同堂的的约占占（26%），夫夫妻两两口之之家[夫妻两两人]约占（（11%），三三口之之家[夫妻+18岁以上上少年年]（11%），未未婚一一口之之家（（13%）；针对本本项目目商业业的需需求分分析消费者者调研研——背景资资料部部份个人及及家庭庭月收收入信信息个人月月收入入：主主要集集中在在3000-4999元（31%），5000-5999元（12%）和6000-7999元（13%），8000以上（（11%）属于于中等等的收收入水水平；；家庭月月收入入：8000以上元元居多多（29%），5000-5999元其次次（15%）。7000-7999元再次次为（（12%）；家庭收收入状状况多多为小小康型型，家家庭月月收入入达7000以上的的占41%；拒答针对本