房地产营改增前后全过程票据管与土地增值税重特疑难问题解析

房地产营改增前后全过程票据管与土地增值税重特疑难问题解析第一页，共62页。第一部分：房地产营改增前后全过程票据管控“三查”方针：“查账必查票、查税必查票、查案必查票”第二页，共62页。重庆商报：2.9万买913万“发票”会计和司机皆获刑《刑法修正案(八)》：第210条之一规定：明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。第二百零五条之一：“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。第三页，共62页。列支成本费用是否必须取得发票？营改增后有哪些变化？《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十九条

条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；第四页，共62页。（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。第五页，共62页。土地增值税和企业所得税在票据要求上的不同点《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除

。（例如：质量保证金，即是属于应当取得合法凭据，但是没有取得的，不允许扣除）

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的

。（即：不允许预提）第六页，共62页。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十二条规定：但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。第七页，共62页。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。条第一款规定：土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。第八页，共62页。开发成本的各项支出应取得何种票据？土地出让金。国税发[1993]149号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号契税《财税〔2004〕134号》第九页，共62页。国税发[1993]149号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。第十页，共62页。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,或采用工资表发放，或通过劳务费发放；5设计费、工程监理费、项目咨询服务费第十一页，共62页。6.建筑工程。(1)包工包料：如果是建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应遵守《营业税暂行条例实施细则》规定(2)包工不包料(甲供材)。②建筑工程分包。注意票据开具顺序第十二页，共62页。7.装饰工程。装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。第十三页，共62页。8.设备安装。(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的(2)工业企业自产货物并负责安装。(3)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,第十四页，共62页。9.房屋维修。房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993]149号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。营业税的“修缮”和增值税“修理”的区别营改增影响第十五页，共62页。10.绿化工程绿化工程开具何种发票：1、园林公司提供花草树木并负责施工；2、房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的；3、苗木养护。国税函[1995]156营改增后进项税抵扣的伪命题第十六页，共62页。跨期发票税前扣除要点国家税务总局公告2012年第15号:六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。

第十七页，共62页。税务稽查对发票的审核；税务局稽查的“九字方针”——有没有、真不真、实不实第十八页，共62页。成本费用列支的九个统一：三流统一、三价统一、三证统一三流统一：货物流（劳务流）、资金流、票据流三价统一：合同价、发票价、结算价三证统一：税务凭证、会计凭证、法律凭证营改增对票据列支的影响及风险把控第十九页，共62页。增值税专用发票稽查“三流合一”的原则：国税发[1995]192号：购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。

第二十页，共62页。AB销售货物或提供劳务并开具发票C债权债务关系款项B要抵扣进项税额或税前扣除必须做到B、C、A三方签委托支付令第二十一页，共62页。AB销售货物或提供劳务C发票关联关系或非关联关系B所获得的发票不能抵扣进项税额和所得税前扣除，因为为虚开发票。支付款项第二十二页，共62页。AB销售货物或提供劳务并开具发票C货款关联关系B要抵扣进项税额或税前扣除B、C、A三方必须签委托收款书。第二十三页，共62页。《国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号）1.纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；2.纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；3.纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。第二十四页，共62页。总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？（国税函【2006】1211号）对诺基亚各分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许其抵扣增值税进项税额。第二十五页，共62页。冀国税发[2000]29号：（六）对一般纳税人购进货物所取得增值税专用发票的开具单位与所支付款项的单位不一致时，其进项税金是否可以申报抵扣？按国税发[1995]192号文规定：纳税人购进货物或应税劳务支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。考虑到目前企业经营方式的多样性以及三角债务的大量存在，所以，在要求企业规范货款支付方向的同时，可由企业申报经县级税务机关严格审核把关，对情况属实者暂允许抵扣进项税额。

第二十六页，共62页。甲供材、及分包工程发票在营改增前后开具技巧及稽查风险点《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（装饰劳务除外），其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括建设方提供的设备的价款。”

营改增影响及稽查风险点第二十七页，共62页。“断头税”—营改增带来哪些发票新风险？“营改增”试点的票据规范管理1.收受虚开增值税专用发票与善意收受虚开增值税专用发票2.失控票与滞留票3、增值税发票比营业税发票管理严格的多，对企业的影响更大。4、营改增期间，对合格的发票的判断变得错综复杂。增值税发票系通过升级版剑指何方？第二十八页，共62页。第二部分:土地增值税重特疑难问题解析第二十九页，共62页。母公司拿地，子公司运作的涉税风险及应对技巧:正确的做法：一般以母公司的名义拿地，但前合同时必须要项目公司签。途径：合同框架协议解决方案：投资

核定第三十页，共62页。融资实务解读、风险把控及营改增影响第三十一页，共62页。融资实务解读、风险把控及营改增影响（1）缴纳营业税《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十条规定：贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。第三十二页，共62页。关联企业间无偿借款和利息费用的涉税风险控制（一）涉税风险1、关联企业间借款长期无息使用，没有申报缴纳“金融保险业”的营业税，没有按照市场公允价值纳税调整利息收入，申报缴纳企业所得税。2、公司将银行借款无偿让渡给另外一家公司使用，所支付的利息在税前进行了扣除。3、企业向个人借款支付的利息超过金融企业的同期贷款利率，而且没有到当地税务主管部门代开利息发票入账；4、企业向股东和投资者借款的数量超过其在企业内的投资额的2培，并在税前扣除了超过金融企业同期贷款利率的利息。第三十三页，共62页。资金池：“集团资金池管理”是指集团母公司将下属项目公司的资金统一汇集在一个资金池内，由集团母统一调度使用资金，并向缴存资金的项目公司支付利息，向使用资金的项目公司收取利息的资金管理活动。目前，集团资金池的运行模式主要分为两种，一是通过集团内部的结算中心运营，二是通过集团的财务公司运营。两种方式的涉税影响：第三十四页，共62页。集团与资金池成员企业签订的借款合同是否缴纳印花税？根据《印花税暂行条例》规定，在借款合同中，银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同按借款金额万分之零点五贴花，纳税义务人为立合同人，单据作为合同使用的，按合同贴花。第三十五页，共62页。统借统还：《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》【财税字[2000]7号】规定：从2000年1月1日起，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税；如果统借方将资金分拨给下属单位，按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，则视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。第三十六页，共62页。混合性融资（“名股实债”）涉税处理《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）：售后回租保理业务第三十七页，共62页。利息扣除土地增值税和企业所得税的区别及风险把控点？土地增值税：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。第三十八页，共62页。34号公告：“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。冀国税函〔2013〕161：七、非金融企业之间借款利率是否可以按小额贷款公司利率在税扣除?第三十九页，共62页。关联企业无偿占用资金缴营业税和所得税吗

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

第四十页，共62页。《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）第三十条的规定：“实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。”总局：大爱无疆地方：大爱有疆第四十一页，共62页。红线外支出（以地换路）的涉税风险点及应对技巧实务中：不让扣除；扣除沟通时一门艺术《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。第四十二页，共62页。《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。第四十三页，共62页。《青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地税局公告2015年第2号）三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。第四十四页，共62页。

精装修房（拎包入住）拎包入住销售常见的错误处理及应对技巧

房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。第四十五页，共62页。甲供材、甲指乙供、包工包料的涉税风险及营改增的影响甲指乙供涉税处理包工包料涉税处理甲供材及包工包料的伪命题第四十六页，共62页。共用水（电）表涉税风险分析及营改增影响《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[2009]537号）四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。政策导向：是否可以凭借发票复印件和分割单税前扣除？企便函【2009】33号第四十七页，共62页。商住一体楼成本划分、风险控制点及营改增影响建筑面积法、层高系数法、售价法等税务机关通常的做法应对策略第四十八页，共62页。地下人防形成的车库的涉税风险及疑难解析及营改增影响1、随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）：对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。第四十九页，共62页。土地增值税：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。第五十页，共62页。所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。《国税发［2009］31》第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。即对于利用地下基础设施形成的停车场所，不管是否有产权，不管是否是地下人防设施，均按公共配套设施处理。第五十一页，共62页。房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。第五十二页，共62页。2、单独转让车位使用权：单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。有限年度内（如1年）是相对于在法律规定年限内（如70年）而言，在有限年度内出租**律期限或长期来看，其车位使用权人可能会变更，而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相于于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。第五十三页，共62页。有限期内（短期）转让车位使用权：有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。第五十四页，共62页。土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。第五十五页，共62页。房产税：虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按