T成都住宅楼项目开发策略60

——产品定位暨第一阶段成果汇报产品定位思路项目自身状况分析产品定位市场条件分析竞争环境分析规划及建筑设计气质特点指导操作方式确立企业愿景硬件设施配套1项目自身状况分析■地处城南——成都高尚生活区■紧邻川大江安校区■用地规模较大，适宜高品味开发

2市场条件分析■众多区域购房客户——院校、企业■90㎡以上的高品质、大户产品成为市场稀缺■地块周边均是较为成熟的居住社区，并形成了一定的商业氛围

3竞争环境分析■区域现有直接竞争压力弱■周边项目将相继面市，后市压力大■以“只攻击区域市场”和“快速上市”作为主要的抗竞争手段4企业愿景■安全回笼项目投资■要求正常的回报率■以项目品牌打造企业品牌定位

欧洲大学城根据前期大量的市调数据和环境分析，依托项目自身所处的地理位置优势，我们认为：的建筑尺度与人文气质非常适合本项目，可作为整体开发理念和产品定位思路。一、对大学城的理解1中国■若干大学集中的新开发区——缺乏有机的联系2国外■城市与大学浑然一体——资源共享，结合紧密1有重要的大学■众多的特定人群——高知阶层（教师、学生）二、大学城的特质2特定定的的文文化化消消费费和和需需求求■活跃跃的的文文化化消消费费■个个性性化化商商业业消消费费3特定定的的硬硬件件设设施施■建筑筑———有设设计计感感、、历历史史感感、、文文化化感感■空空间间尺尺度度———比较较亲亲和和、、比比较较紧紧凑凑4环境境氛氛围围■环境境———安静静、、休休闲闲、、亲亲近近自自然然■生生活活气气息息———宁静静、、恬恬适适5文化化艺艺术术资资源源丰丰富富■文化化资资源源———图书书馆馆、、电电影影院院■艺艺术术资资源源———美术术馆馆、、剧剧院院、、音音乐乐厅厅（（音音乐乐广广场场））■公公共共艺艺术术———雕塑塑、、壁壁画画、、建建筑筑小小品品参考考图图片片海德德堡堡咖咖啡啡广广场场广场场附附近近的的街街道道小型型博博物物馆馆小镇镇建建筑筑参考考图图片片小镇镇露露天天广广场场小镇镇建建筑筑参考考图图片片小镇镇商商业业咖啡啡小小店店参考考图图片片剑桥桥水水岸岸临河河而而居居参考考图图片片牛津津街街道道古韵韵海海德德堡堡参考考图图片片俯看看海海德德堡堡牛津津一一隅隅参考考图图片片小镇镇概概貌貌小镇镇概概貌貌参考考图图片片小镇镇景景观观小镇镇景景观观参考考图图片片小品品雕塑塑参考考图图片片参考考图图片片参考考图图片片建筑筑风风格格设设计计建建议议参考考图图片片参考考图图片片参考考图图片片参考图片片参考图片片参考图片片三、本项项目的产产品方向向人文艺术术知识之之城根据以上上调查分分析，本本项目的的产品研研发方向向可定为为：1功能区域域划分■沿河景观观绿化带带及休闲闲（主题题）商业业区■欧洲洲文化小小镇■高知知花园住住宅■校园园经济配配套服务务区校园经济济配套服服务区高知花园园住宅欧洲文化化小镇沿河景观观绿化带带及休闲闲商业区区功能区域域划分示示意图2住宅产品品类型划划分建筑形态房型层高（m）单套面积（㎡）结构形式套内布局配比（％）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.2～3.5180～240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房3～4房2～3卫3.0～3.2140～180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓2～3房2卫2.9～3.0100～130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓2～3房1～2卫2.9～3.090～120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.8～2.930～60板式通廊式154梯16户或6梯18户3商业产品品类型划划分■滨河独栋栋休闲商商业别墅墅■欧洲洲文化小小镇个性性商业街街区■校园园经济及及社区配配套服务务商业4公建设施施■泛会所■小广广场■运动动设施——街头运动动区域（（滑板、、街头篮篮球、自自行车））■健身身房第二部分分目目标标市场定定位与分分析我们的客客户在哪哪里，都都喜欢些些什么市场支撑撑第二部分分1住宅部分分根据前期期的市场场调查分分析，本本项目有有以下5个主要客客户来源源：1）区域域内各大大型院校校及科研研企事业业单位人人员2）区域域内追求求品质生生活的换换房者3）对““城南居居住”具具有强烈烈认同感感的高收收入者4）发展展商系统统内部的的购房者者5）第一一居所置置业的知知识白领领2商业部分分■滨河独栋栋休闲商商业别墅墅——品牌餐饮饮■欧洲洲文化小小镇个性性商业街街区——特色店、、文化商商业、个个性原创创店■校园园经济及及社区配配套服务务商业——中型超市市、小型型电影院院、快餐餐店、药药店等3商业后期期经营性性活动■小众艺术术节■中小小型文化化专题演演出■定向向招商引引进■相关关文化资资源导入入第五部分分营营销销策划卖房子，，更是出出售一种种生活方方式指标控制制及产品品风格控控制第三部分分一、项目目规划指指标控制制1容积率的的选择容积率楼面地价（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■楼面地价价一般控控制在销销售价格格的1/3左右■按现现有的规规划条件件和产品品定位，，容积率率太高会会对产品品品质造造成影响响■考虑虑规划局局审核时时的变化化因素因此，建建议容积积率控制制在1.8～2.0之间。2建筑与商商业面积积配比住宅部分85％～90％商业部分10～15％二、产品品风格控控制项目特质质决定了了其产品品绝非市市场中的的泛泛之之辈，高高品质的的人文居居住社区区将是项项目产品品研发的的必然选选择：■欧洲洲现代与与传统建建筑元素素相结合合■富含高科技技的建筑筑■智能能化建筑筑——这已成为为建筑发发展的趋趋势，市市场的必必然需求求1产品定位位研发2、关于建建筑的摆摆放问题题●围围合建筑筑的外围围单位，，接受度度低，高高品房冲冲击价格格困难；；因此，行行列式、、底层架架空的规规划布局局，将增增强项目目均好性性，避免免冲击价价格高峰峰的高难难度，并并给予中中央景观观支持。。同时，以以由南至至北、由由低到高高的顺序序摆放建建筑，既既保证天天际线的的美观，，也能利利用高层层建筑有有效降低低外围主主要道路路所产生生的噪音音污染，，利于营营造舒适适恬静的的居家生生活氛围围。3、关于建建筑风格格●川西西风、欧欧陆风并并不符合合本项目目沉稳、、内敛的的社区气气质；以北欧现现代风格格，结合合科技化化的建筑筑材料和和智能化化配套设设施，将将能体现现项目独独有的气气质和品品质感。。4、关于景景观、环环境●消费者者对景观观、环境境为产品品第一敏敏感度，，是产品品营造的的重要指指向；●区域消消费者非非常接受受通透式式景观；；●消费者者对人工工水景（（湖泊、、喷泉、、小溪））敏感度度呈下降降趋势，，但区域内对水水景应用用较少；；●环境在在预售期期间的渲渲染和功功能的可可说性非非常重要要。充分利用用沿江安安河50米宽绿化化带，设设计大景景观，文文化景观观，建议议整个开开发先从从河滨公公园的设设计与建建设入手手（成都都置信丽丽都花园园有先例例），邀邀请区域域知名艺艺术家、、雕塑家家、建筑筑师共同同参与打打造一处处高品味味的艺术术公园而而非一个个简单的的沿河绿绿化带，，并且设设置长距距离的户户外木甲甲板休闲闲栈道，，拉开其其商业环环境与周周边商业业项目的的差距，，吸引较较为高端端的大城城南消费费人群。。其未来来对于沿沿河的高高端主题题商业及及整个社社区的销销售的现现场情景景拉动将将产生难难以估量量的推动动力。5、关于朝向●顾客对朝朝向较敏感；；并随客群年年龄增加而递递增、随产品品品质的增加而递减减；●顾客对东东西向有30~40％的接受率，，但有3~5％的价格衰减减；●顾客对全全北向房接受受率极低；需需找寻特殊的的客群（如廉廉价房、投资资客等）因此，住宅尽尽量以南北向向摆放，但全全北向单位需需要摆放投资资型产品。6、关于住宅室室内的空间变变化●消费者对对跃层/复式（特别是是小跃层/复式）有极高高的接受度；；●供给方面面，受成本和和公摊限制，，一般跃层主主要为大面积积和楼宇顶层；●空间变化化和私家园林林应合理结合合；因此，在严格格控制成本和和公摊的前提提下，可多做做复式，附加加花园，化减减小高层电梯梯公寓销售压压力。7、关于私家园园林景观●有入户户回廊、空中中花园、屋顶顶花园、一层层花园、私家家架空花园等形式；●私家园园林是户型和和景观的结合合，有足够的的消费敏感度度；●私家园园林的形式复复杂多变，结结合空间变化化，可形成品品种繁多的新产品；●通过大大进深设计，，可化减成本本过高的压力力；●目前消消费者对1层花园、屋顶顶花园有广泛泛的接受度。。对入户花园、空中花园园有一定的认认知度。因此，以私家家园林作为产产品的重要附附加方向，中中品以上的住住宅单位，凡凡有景观支持持的，都应将将景观阳台调调整为空中花花园。8、关于阳台●常规1200～1800阳台并无任何何兴奋点；●一步式（（900）阳台成本极极为低廉，作作为物业附加加赠送对促销销非常有利；●景观阳台台调整为空中中花园（L型、2100～3300、反梁）有足足够的兴奋度，成成本有限；因此，可考虑虑放弃全部常常规阳台。●低端消消费者对外配配套敏感，而而高端消费者者对内配套敏敏感；●业主并并没有会所消消费习惯，成成都住宅小区区会所普遍经经营惨淡；●销售面面需要对会所所有一定的说说法；因此，设计中中，对公建的的体量尽可能能的“减少到到趋于0”，可引入泛会会所概念，或或改变形式，，与环境结合合等。9、关于配套和和公建1、外观：采用现代欧洲洲（新德式、、荷兰或西班班牙）低密度度住宅的流行行设计风格，，小高层部分分采用现代简简约主义结合合科技派风格格。2、色彩：采用现代欧洲洲建筑风格,简约、时尚、、低调，用材材精良；外观观色调采用较较为高雅深色色调，例如：：深咖啡、深深驼色、赭石石色等；增加加环保技术及及高新材料的的应用，增增强建筑的历历史感。3、细节：空调外机位应应统一从设计计角度进行美美化及隐蔽，，入户区域可可考虑采用沿沿海比较流行行的入户花园园设计，大户户型及顶层复复式均可考虑虑大露台及屋屋顶花园，酒酒店式公寓或或11层电梯公寓可可考虑将传统统电梯改为观观光电梯，避避免沉闷的同同时大幅提升升项目的品质质感。三、具体指标标1建筑1、外墙材料：：外墙建议以质质量较好的涂涂料为主，不不同部位的色色彩及喷涂工工艺应有所不不同以形成较较为丰富的表表面肌理效果果，建议部分分结合石材、、面砖、木质质材料的搭配配，以期形成成丰富的立面面风格，小高高层可适当采采用金属型材材作为结构材材料，可运用用屋顶飘板等等手法丰富建建筑风格。2、建筑部品：：建议入户门采采用高质量金金属防盗门，，采用塑钢门门窗，3、弱电：