邢台市北小汪项目前期策划提案

邢台市北小汪项目前期策划提案第一页，共77页。一、邢台市2007年总体经济状况07年国民经济平稳较快增长，经济总量再上新台阶。初步核算，全市生产总值890.42亿元，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值154.39亿元，增长3.1%；第二产业增加值496.06亿元，增长13.5%；第三产业增加值239.97亿元，增长18.5%。在第三产业中，批发和零售业增加值46.58亿元，增长12.2%；房地产业增加值32.66亿元，增长18.2%；社会服务业、科学研究和综合技术服务业等其他服务业增加值160.73亿元，增长20.5%。人均生产总值12973元，比上年增长1375元。三次产业结构为：17.3；55.7；27.0。价格总水平上涨幅度较大。居民消费价格总水平比上年上涨5.2%，其中城市和农村分别上涨5.4%和5.0%。价格上涨结构特征明显，统计的八大类消费品价格“六升二降”，食品、居住、烟酒及用品、衣着、医疗保健及个人用品、交通和通讯类价格分别上涨13.8%、3.5%、1.7%、1.6%、0.8%、0.1%，娱乐教育文化用品及服务、家庭设备用品及维护服务类价格分别下降0.4%和0.3%。工业品出厂价格上涨4.7%。第二页，共77页。结论:

从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产业增加值较06年同比增长18.2%，进入2008年以来，本地开发企业相继推出新楼盘，竞争态势从5月份持续至今，邢台房地产业将面临着一场前所未有的巨大挑战，买方市场即将形成。第三页，共77页。1、固定资产投资固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成520.44亿元，比上年增长27.6%。其中城镇固定资产投资356.91亿元，增长34.7%；农村投资163.53亿元，增长14.5%。投资结构进一步优化。第一产业完成投资11.2亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资315.8亿元，增长31.2%；第三产业完成投资101.7亿元，增长43.7%。企业自主投资能力增强。在城镇固定资产投资中，自筹资金298.7亿元，增长30.2%；利用外资13.9亿元，增长16.4倍。重大项目建设取得突破性进展。总投资10亿元以上在建项目7个，比上年增加3个，年内完成投资额27.4亿元，比上年增长93.5%。七里河综合治理项目、中煤旭阳200万吨煤化工项目、路桥公司东三环改造工程、沙河迎新集团浮发玻璃生产线项目、金麦郎饮品公司茶饮料项目等一批较大项目建设进展顺利。

第四页，共77页。

名

称

绝对值比上年增长%全社会固定资产投资520.4427.6房地产投资23.7818.4

农村投资163.5314.5城镇投资

356.9134.72007年全社会固定资产投资情况

单位:亿元结论：

从以上数据可以看出，邢台07年全社会固定资产投资增长速度快，各种投资均有大幅度增长，且产业结构逐步趋近合理化，三产增长增副达40%以上。其中房地产投资突现生命力，在固定资产投资增长中仍然以两位数持续稳定增长，进入08年上半年以来，房地产固定资产投资发展相对缓慢，主要基于土地放量减少。第五页，共77页。2、建筑业建筑业发展较快。全社会建筑业完成增加值35.01亿元，比上年增长10.5%。资质等级以上建筑业房屋施工面积741.3万平方米，增长4.1%；房屋竣工面积333.1万平方米，增长2.7%。结论：

建筑行业随着近几年邢台房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值均保持在两位数的增长速度，进入2008年以来，即将投入开工的新楼盘还将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的巨大市场需求。第六页，共77页。人民生活水平进一步提高。城乡居民收入保持较快增长。城市居民人均可支配收入达10576元，比上年增长16.9%；农民人均纯收入3879元，增长8.8%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费支出8136元，增长55.1%;农村居民人均生活消费支出1990元，增长8.6%。居住条件逐步改善。城市居民人均住房建筑面积30.28平方米，增长4.0%；农民人均居住面积31平方米，增长2.3%。全市在岗职工平均工资18192元，增长20.0%。3、人民生活水平结论：

人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房的需求和改善居住环境的需求呈现不断增长趋势，2008年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。第七页，共77页。二、2008楼市特点及发展前景超大规模楼盘为主。08年邢台房地产市场以大规模社区为主，中小规模楼盘面临巨大的竞争压力，主要来自于项目配套、景观、物业等方面，如50万平米的天一城、50万平米的燕云台、40万平米的金域首府、50万平米的新世纪嘉园、25万平米的阳光印象以及水榭翰城等超大规模楼盘占据邢台市未来三到五年的房地产主流市场。增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如燕云台、金域首府、阳光印象、水榭翰城、翰林苑等都围绕着“文化地产”做文章。板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。第八页，共77页。现阶段城市居民住宅需求的基本特征有：

a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为80－130平方米，其中大部分居民的需求又在90－120平方米之间。

b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应2600－3000元/平方米(建筑面积)。

c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。第九页，共77页。三、可比楼盘调研分析——翰林苑——开发商：北小旺回迁楼及商业门市项目部项目地址：站前北街与泉南大街交口东北方向（与三义庙旧村改造项目紧临）售楼地址：泉南大街地道桥东行50米路南售楼热线：3292222/3293333建筑设计：邢台市工天建筑设计院全程策划：河北问鼎地产公司项目规划：小区占地60亩，以牛尾河为中轴线将地块一分为二，整体规划为13栋多层住宅及一排临街商业，河以北规划6栋多层，以南为7栋层。户型设计：90平米以下套型建筑面积占到整个小区的72%，主打户型为89㎡的两室两厅。部分为126㎡及135㎡进场时间：5月20日售卡时间：7月4日，10000元购买VIP卡享有优先选房权及部分优惠实际均价：首期2550—2600之间（优惠后），二期待定。优惠幅度：一次性优惠80元/㎡按揭贷款根据首付比例优惠额从30—60元/㎡不等第十页，共77页。主要配套：学校/邢台学院、三义庙小学、陶行知小学，三中新校区及邢台学院幼儿园、双语幼儿园。医院/眼科医院、邢台市医院购物/天一城、保龙仓公园/达活泉公园公交线路/23路、34路、29路、1路、22路优势：1\属于政府划拨用地，土地成本低且有相关税费政策性减免,因此定价有优势;2\产品形态以多层为主,与目前市场上主打高层物业形成发差,多层稀缺性突显,有利于项目快速销售劣势：1\西侧距离火车道140余米,有一定噪音污染2\户型设计无创新,大部分为90㎡左右的两室小户型,小三室户型缺乏第十一页，共77页。——天一城——开发商:邢台家乐园房地产开发有限公司规划设计:深圳设计院商管顾问:北京同世飞天全程代理:北京欣原业房地产顾问项目地址:原长征厂旧址主题广告语：新城市地标占地面积:300余亩建筑面积:50万平米,其中住宅30万平米,商业20万平米规划业态:花园洋房\电梯房\商业广场\SOHO公寓\星级酒店\涉外展示中心\校园等推售情况:一期首批348套房源销售率在80%左右,二批两栋高层及二期推出房源销售率在40%左右第十二页，共77页。销售价格：均价3200元/㎡（高层），均价3300元/㎡（多层）销售阻力：面临诸多项目的市场竞争压力，如燕云台、水榭翰城等销售模式：发售贵宾卡，1万一张，开盘当天采用现场摇号的选房模式售楼部设计：原厂房改造，局部二层，总建筑面积约600余平米，装修风格简约大气，能够体现楼盘的规模气势。优势：1\周边各种生活配套一应聚全，业主能够体验到一站式居家服务。2\家乐园集团在邢台商业不动产方面多年来树立的品牌价值与客户信任度。3\地块获取时间早，土地成本较其它楼盘有一定优势，项目土地附加值高。劣势：1\区域价值略现不足，邢台本地市场普遍认为桥西比桥东更易于居住，这点从房价上可以看出。2\宣传推广缺乏互动性，仅仅通过简单的户外和纸媒进行宣传，缺乏新鲜度，受众已经产生视觉疲劳。3\户型设计方面存在诸多不足，如面积过大，布局不合理等第十三页，共77页。——金域首府——开发商：河北万峰房地产开发有限公司建筑规划：天津天友景观设计：上海汇麟全程策划：中联国际不动产售楼地址：迎宾路与钢铁北路交叉口东南角热线电话：26607772660888主题广告语：城市首席40万平米五星级住区/首府世家、百年荣耀占地面积：280余亩总建筑面积：40万平米规划特点：五星级大酒店规划其中，商务别墅环水系散落，多层、小高层、高层错落有致销售模式：7月5日开始办理VIP卡销售价格：待定售楼部：暂时为临建第十四页，共77页。优势：1\社区物业依托于五星级酒店，在管理、配套等方面更胜一筹。2\地块处于未来城市新区的核心区域，升值潜力大3\周边高档楼盘聚集，区域市场逐渐成熟，有利于项目开发建设4\属于政府重点扶持项目，在政策方面享受一定优惠。劣势：1\土地问题长期困扰，导致项目施工进度缓慢。（主要关于村民补偿问题）2\在主要的几个竞争楼盘中（燕云台等），其在地理位置上不占优势。第十五页，共77页。——永辉巴黎——项目位置：达活泉东门北行500米发展商：邢台永辉房地产开发有限公司物业公司：永辉自己的物业物业管理费：约0.8元/平米/月规划及建筑设计：北京圣帝国际建筑工程占地面积：165亩总建面积：25万平方米容积率：2.3周边配套:公园：达活泉公园学校：永辉艺术幼儿园、蓝天双语、市一中医院：民政医院、女子医院购物：无交通：30路、26路等公交线路休闲:游泳馆第十六页，共77页。楼盘素质:楼体外观风格:欧式风格园林、会所:园林销售情况：二期开盘时间2007年10月开盘，推售房源包括2、3、6、7、8、9栋楼，最高价6000元/平方米、最低价3200/平方米、均价3300元/平方米。目前销售约75%。目前售价在3600元/平方米左右.优势1\将高层的结构优势和多层的住宅套型优势相结合.2\邢台市第一高档住宅.大社区身份的象征3\小区内部配套完善.配套水系花园4\环境僻静利于生活5\邢台市北部开发区毗临达活泉商业区.6\欧式外观造型优美7\配套物业,服务周到.劣势:1\客户反映房屋质量较差2\户型一般第十七页，共77页。——温馨家园三期——项目概况：1、总占地250余亩。2、一、二期为经济使用房,物业形态以多层和小高层为主,一期多层已入住,二期小高层主体封顶处于外装阶段。3、三期以18栋板式小高层为主（12层），预计均价在3000元/㎡左右，户型近期推出，三期土地为出让性质。4、项目一、二期成功开发，已赢得客户广泛认同，能够最大限度带动三期开发建设。第十八页，共77页。四、SOWT分析项目优势——１）近临交通主干道泉北大街、规划中的站前北街即将开通、幸福街将东延之铁道以西地块，出行便捷通畅。２）东南邻邢台学院及附属中学，南侧为规划中的建设中的北小汪建材城，西南侧为达活泉公园，生活配套资源基本完善。３）城市北部新区行政规划，以及城市居住环境的北移，将有助于提升项目的升值潜力。４）本案为邢台市政府项目，有一定的政策优势，各种规费及税费可适当减免，因此总体成本较招拍挂地块有绝对优势。第十九页，共77页。项目劣势——１）区域环境较差，非主流住宅区。人气稍显不足。２）位置较偏，市政、服务配套不是很成熟，商业气氛缺乏，出行购物不便。３）火车道噪音污染、玻璃厂环境污染明显。４）地块附近多为新建住房，居住大环境现阶段尚未成熟，对产品销售产生一定影响。５）地块分散，不便于整体规划，社区功能性物业配套兼顾性差。６）铁路以西地块位于建材城北侧，主入口设置在建材城内，给出行带来诸多不变。７）桥东与桥西市场的差异化，铁路以东的75亩地与以西的70亩地在市场上存在一定差异，邢台市普遍桥东价格略低于桥西300-500元/㎡，因此在定价上以东地块不占优势。第二十页，共77页。项目机会——１）通过教育优势、公园优势、北部新区规划建设，放大项目推广主题及核心卖点。２）三义庙整体改造进程加快，有利于本区域范围内居住环境的改善以及配套设施的完善，总体对本案有一定促进作用。３）随着北部新区规划及宣传力度的加大，以及达活泉住宅版块的形成，周边住宅需求量旺盛，特别是中等价位的商品房，受到众多购房者及投资群体的青睐。４）股票市场的不景气，对于房地产投资市场起到了一定的推动作用，大量资金拥入地产行业，加快了房地产金融市场的快速发展。５）石家庄三年大变样的城市规划方针，某种程度上带动了邢台本地城市化进程的推进，违规违建房屋的拆除以及旧城、旧村改造，在改变城市面貌的同时也带来了大量的房屋需求，对整个城市乃至地产行业起到了极大的推动作用。第二十一页，共77页。项目威胁——１）由于区域内的经济适用房和小产权房集中，有碍价格空间的拉升。２）邢台房地产市场已相对成熟，客户消费理性化，随着周边开发项目的逐渐增加，客户选择余地增多，开发商采取各种变相优惠政策及营销手段吸引潜在客户的力度将越来越强，客户被分流很难避免。３）温馨家园小区三期18栋小高层即将面市，给本案的开发销售带来极大竞争压力，同期即将开盘的金域首府、三义庙改造及翰林苑项目都将大量吸纳周边客群，邢台区域市场内客户争夺愈演愈烈，各自都将存在销售方面的空前压力。第二十二页，共77页。４）目前已开盘销售的项目有天一城（50万平米）、新世纪嘉园（50万平米）、阳光印象（25万平米）、世纪名都等，即将开盘的项目包括燕云台（50万平米）、金域首府、水榭翰城（20余万平米）等，同时还包括大量的旧城旧村改造项目，根据此种现状邢台市2008年到2010年将有300万平方米以上的市场投放量，市场形式非常严峻。５）5月12日四川大地震对于房地产商的开发水平提出更高要求，目前一些有实力有品牌的开发商通过各种途径开始宣传自身建筑产品的优良品质以打消客户疑虑，而对于中小型开发商来讲面临着产品质量方面的信任危机。６）中国人民银行最新颁布的个人住房贷款政策对房地产市场产生一定抑制作用，导致客户的购买力相应减弱。第二十三页，共77页。五、市场定位首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邢台市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化，即为社区业主生活、文化提供自然和谐的环境，打造邢台市“最具购买价值的高品质住宅”。社区周边宜居的生态环境与浓厚的文化环境，是使得本项目具备成为高尚、品位社区的两大先决条件。第二十四页，共77页。生态景观：项目周边视野开阔，没有楼房，周边绿地，可拟性强；艺术化的社区园林景观设计，打造宜居社区。教育人文：东临邢台学院，人文气氛浓厚，传承优秀文化，注重社区教育。高尚社区：高素质、高品位、高格调，依托文化氛围，借助品质建筑，展示高尚生活。最具购买价值：即本项目对目标消费群体的承诺，将为人们打造高性价比、高价值、高附加值的真正的物美价廉的产品，为购房者构筑超值的生活环境，享受高品位的生活。高品质住宅：即本项目为目标消费群体提供的不仅仅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服务，是一个享受七十年的高尚人文生态住区，本项目将以产品取信与人，打造邢台人民理想中的生活社区。第二十五页，共77页。六、产品定位现代简约·低密度·样板住区定位说明：建筑风格以西式简约风格为主，体现建筑厚重感和典雅感，同时与国际接轨，打造现代建筑。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。从而彰显社区的浓郁文化气息和低密度生态环境。本案将“以人为本”的生活哲学与社区居住文化相结合，提倡建立一个健康、和谐、美好的社区生活，营造业主互助友爱、健康向上的邻里关系，将现代人从普遍存在的亚健康和不安全的枷锁中解放出来，使本项目真正成为现代城市中都市人的“心灵居所”。第二十六页，共77页。七、档次定位城市主流品质寓所定位说明：本案引入“城市派主流”模式进行客群定位。采用以上定位主要基于如下三点：第一邢台本地房地产市场尚不成熟，客群层次性不分明，很难从购买群体上形成所谓的纯高档或尊贵社区；第二采用“城市”“主流”等相对中性词语，能够最大限度囊括潜在购买群体，同时项目的高品位、高品质并未打折扣；第三中国人具有内敛含蓄不露富的特点，尤其邢台这样的四线城市，中产阶级范围广，“主流”一词涵盖多数人群，同时也更加切合本项目的档次定位。本案在教育人文环境和生态景观方面的优势，成就其为第一人文居所。第二十七页，共77页。八、主题定位首席人文生活园派特区全新人居美学，缔造邢台居住观定位说明：项目的成功开发将开始带动邢台市城住宅物业的快速发展及邢台市房地产市场新的开发热潮，并将成为邢台市房地产发展的一个转折点和里程碑，将以“新住宅运动的领舞者”的形象在业界获得良好口碑，在邢台人眼中，本项目将引领一种潮流和方向，缔造邢台真正的标准住宅社区。主广告语及广告语言主特征——品鉴人文园派生活·共筑国际品质社区优版人文美学建筑住区繁华与悠然共享辉煌人生，超凡享受2008。开启品牌住区元年2008。生活堡垒，被城市延续的印记居住信仰原地生活气度天成第二十八页，共77页。案名建议——公园壹号新城国际假日公馆陶然明筑万城华府上品福城第二十九页，共77页。九、整体规划设计建议Ａ、艺术性之整体布局项目设计中，将“整体性”作为视觉秩序和生活秩序的原则来组织功能性的建筑素材，包括建筑单体、景观环境、视觉心理等。北方城市由于对阳光的需求，过去几十年住宅建设中充分考虑了朝向而忽略了空间规划的艺术性。考虑到项目的所属地域性特征，项目规划依然尊重北方地区的生活习惯，以正南正北朝向及南偏东15度以内的朝向为主导，将传统的行列布局加以整合。传统排列式的布局空间，也随着扭转元素的引入而增加了变化，突出空间开阔有致，步移景异的氛围。第三十页，共77页。生态型社区：1、人与自然和睦亲切的住区；2、健康舒适的社区。积极化人居环境：1、资源整合；2、注重生态；3、活动空间；4、人的行为与环境意向。亲睦的邻里意识：在满足人们物质需求的同时，给予人们精神上强烈的归属感，诱发人们邻里意识。优化城市的空间景观：本项目在优化内部景观设计的前提下，完善及丰富城市的空间布局和空间形态，在城市发展这一环节上能够形成具有自身特征的城市空间节点。有序的空间组织排列：本案可根据居民室外活动和室内空间防卫、疏散的需要，按不同领域的各自属性和室外空间活动的内容，将整体公共空间划分为四个等级的空间序列——1/城市公共空间（泉北大街南侧及街头开畅绿地）2/社区主导公共空间（社区景观轴线及核心休闲区域）3/邻里公共空间（强调便捷的可达性与半公共的领域属性）4/组团公共空间（主要控制宅前屋后的绿化空间，做到户户有景，推窗见绿）第三十一页，共77页。Ｂ、人性关怀之道路系统在以往的小区道路规划设计中，人车分流始终是社区规划中理想的状态，理性分析得出的结论是大量在实践中的局部人车分流。建议本项目采用尽端式交通线路与人车分层的立体交通改善社区交通环境，能够比较人性地为最多时间使用社区环境的人们提供安全感。同时，考虑到北方地区地势平坦，场地特征不明显，设计中通过局部抬高地下车库的标高和改变车库顶板覆土厚度的做法，创造一定的局部坡地地形，以达到起伏有致的设计意图。第三十二页，共77页。Ｃ、中西合璧之造园手法社区景观在借鉴中国古典园林的理园手法和南北方地域特质在空间处理上的差异与冲突，通过简约主义的手法有机的将现代法式景观设计体现出来，以达到中西合璧的目的，通过相同理念的融合，将时空的转换真正的体现在现代和社区环境中。第三十三页，共77页。Ｄ、二元空间之住宅革命项目在规划设计中，有意识的结合居住者对于生活需求的变化，尝试引入一些新的手法，力图将住宅建筑的物质空间变得更加适合现代居住的需求。

设计中部分外阳台采用不封闭手法，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的“灰空间”，打破“二元空间”的模式。部分住宅底层考虑底层架空，通过架空层加设入口大堂，过渡空间的增加，改善了室内外空间的绝对对立，创造一个全天候的公共空间，便于邻里交流活动的开展。第三十四页，共77页。现有规划设计方案的调整建议——1、增加密闭式邻里共享空间理由：1）区别于其它楼盘，形成自身独特卖点；2）通过营造相对私密独享空间，为业主赢得更多的活动空间；3）避免车流影响，邻里之间可以享受到更多的景观空间，让业主休闲生活从这里开始。提倡邻里概念，以两幢住宅为一个邻里单位。两幢住宅入口相对形成邻里空间，通过建筑的层层退台，强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。

设计在空间尺度的把握上，根据行为学的原则，考虑人体尺度，使人感到围合所产生的安全感、舒适感。在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间。同时，邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及闲杂人员的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围，组团景观的个性化设计使人犹如置身于自家的院落中。在整体组团空间处理上，通过少量建筑的错动打破单一的行列式布局，形成空间的转折，避免视线的不良穿越。第三十五页，共77页。邻里共享空间——第三十六页，共77页。2、一层增设小院顶层带露台理由：1）增加绿化面积，提高小区居住品位。2）一层设计为带小院户型,有助于提升价值,并避免其它楼层形成高总价。3）顶层赠送露台，能够减少由于楼层过高带来的销售阻力，同时拉升单价，实现项目利润最大化。4）由于产品形态上的差异化，利于炒作卖点。第三十七页，共77页。3、设置地上车位、自行车棚及地下停车库理由：1）减少车流动线，相对人车分流，保证业主社区居住环境的安全性。2）有助于提高小区绿化面积，营造出易居生存空间。3）环小区主干道两侧设置固定地上车位及自行车棚，避免各种车辆的散乱停放。4）访客设置集中停车区域及导视系统。第三十八页，共77页。十、单体设计建议多层住宅——（中高端花园洋房）结构：5.5层、6层、7层砖混结构。屋顶设计飘板、条板等国际化形象语言符号。首层设计入户花园，业主从楼外的花园直接进入室内。设置半地下自行车库及储藏室。贮藏室地面为地平面（±0）以下1.5m，首层居室地面距地平面（±0）500mm。建筑平面布置：一梯两户、分户墙取直，使每一建筑单元成为设计模块进行组合。建筑层高：层高取3m，最大净高。外立面建议采用陶土砖或高级外墙涂料,，颜色与小区景观相协调。第三十九页，共77页。小高层/高层住宅——（小户型公寓为主）结构：11.5F或18层框架结构。建筑平面布置：一梯两户/一梯三户/一梯四户。外立面：采用哑光外墙乳胶漆，在色彩上可与住宅略有不同，但要与小区整体氛围融合。建筑层高：层高3m。居室全部采用落地飘窗来加强室内的通透度。所有户型融入人性化设计理念，保证全明设计，增强透明度，确保起居室、卧室、厨房、卫生间均有采光窗。动静分开、干湿分离，具有良好的日照、采光与通风性，充分考虑管线布置的合理性与隐蔽性。户内客厅为阳面设置，并以大面积外飘落地窗与南向景观相连通，将户外绿色景观导入，做到室内外空间的相互渗透。第四十页，共77页。产品创新——1、花园洋房“层层退台”邢台本地住宅市场产品较为单一，多层住宅较为普通，在产品创新方面主要有一层下跃、顶层跃层、一层带花园、错层及花园入户等创新设计。目前邢台市场尚未出现“层层退台”的花园洋房，本次项目开发可在建筑上引入层层退台处理，增加项目卖点，使每户都拥有自己的户外休闲空间，同时造就了空中绿化的优越条件，可以形成立体的绿化系统，第四十一页，共77页。第四十二页，共77页。十一、建筑风格设计建议楼宇的立面设计采用德式、法式的现代风格元素，线条流畅、简约大气，以充满理性的健康理念诠释业主身份与气质，厚重感与流畅感兼备，功能与形式统一。在立面的装饰的材质上，可充分考虑其品质感与身份感的要求。通过高级陶土面砖或高级涂料及亚光质感表面，折射建筑经典的历史感与人文气息。

为了与本案的目标客户特征相符合，建议本项目建筑风格应沉稳、大气、有品位，可参考以下图例：第四十三页，共77页。（1）北京CLASS的建筑风格（多层）外立面采用赭石色调陶土砖，深沉内敛，陶土砖质感、触感与品位感的统一。取景框式阳台，隐喻家的专属标志，具备独特的识别感。外挂浮板式阳台，尽现不封闭阳台作为灰空间的特质。局部配有铁艺栏杆，玻璃的颜色与楼体颜色呼应。南北两侧窗户均采用窗体节能措施，选用中空玻璃，断桥铝合金窗体。第四十四页，共77页。第四十五页，共77页。第四十六页，共77页。第四十七页，共77页。（2）万科·水晶城的退台洋房（多层）外立面色调素雅、稳重，层次丰富，材质的质感极强外墙材质大部分采用陶土砖或高级外墙涂料比例适中的外挑阳台设计第四十八页，共77页。（3）其它（情景洋房）第四十九页，共77页。第五十页，共77页。4）高层建筑风格图例

图一：（高层）第五十一页，共77页。图二：（高层）第五十二页，共77页。图三：（小高层）第五十三页，共77页。图例4：（小高层）第五十四页，共77页。十二、户型设计建议A、多层户型设计建议1）全明户型设计，不存在暗厨房、暗卫生间；2）端头户型采用中厅设计，将客厅置于户型中央；3）干湿分离、洁污分离；4）室内层高3米；5）开敞式餐厅设计；6）端头户型采用270度转角窗设计；7）部分多层楼宇可采用层层退台设计；8）卧室窗户采用凸窗设计；9）设计北向景观餐厅；10）多层建筑设置情景露台；11）一层业主拥有独立的花园和庭院树；12）设计部分窄窗，保护业主的私密性第五十五页，共77页。图1（一层带花园）第五十六页，共77页。图２（一层带花园）1、位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。

2、独有情景房，倍添院居情趣

3、开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分

4、超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间

5、三间主卧组织紧凑，空间利用合理149㎡第五十七页，共77页。1、7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分

2、超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间

3、三间卧室组织紧凑，空间利用合理

4、卫生间洗卫分离，互不干扰

5、活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富

6、附带观景露台128.92㎡图２（标准层图例）第五十八页，共77页。图３：（退台户型）第五十九页，共77页。B、高层户型设计建议要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（20～30m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。第六十页，共77页。1）确保全明户型；2）每户均设入户花园；3）错层设计；4）客厅开间最小不低于3.9米；5）小面积跃层设计，上下楼均有入户门；6）卧室外挂观景阳台；7）客厅采用内嵌式一步阳台；8）北侧厨房设置家政阳台；9）端头户形采用转角窗设计；10）设置储藏间2㎡—3㎡； 11）错式阳台；其它设计建议——第六十一页，共77页。高层户型图例——83.69㎡７6.60㎡第六十二页，共77页。C、Ａ、Ｂ区户型面积分配建议总建筑面积(㎡)种类面积区间（㎡）比例（%）所占面积90255大户型90平米以上30%27076小户型90以下45%40615组合户型135以上(可拆分)25%22564铁路以东地块(A区)铁路以西地块(Ｂ区)总建筑面积(㎡)种类面积区间（㎡）比例（%）所占面积100365大户型90平米以上30%30110小户型90以下45%45164组合户型135以上(可拆分)25%25091第六十三页，共77页。Ｄ、Ａ、Ｂ区户型面积分配建议总建筑面积面积分类户型种类面积区间（㎡）比例（%）所占面积90255小户型两室两厅一卫90以下45%40615组合户型两室一厅一卫65—7513%11733一室一厅一卫55—6512%10831大户型三室两厅一卫/两卫105—12825%22564三室两厅两卫135—1395%4513铁路以东地块(A区)铁路以西地块(B区)总建筑面积面积分类户型种类面积区间（㎡）比例（%）所占面积100365小户型两室两厅一卫90以下45%45164组合户型两室一厅一卫65—7513%13047一室一厅一卫55—6512%12044大户型三室两厅一卫/两卫105—12825%25091三室两厅两卫135—1395%5018第六十四页，共77页。Ｄ、Ａ、Ｂ区多层\高层户型分配建议铁路以东地块（A区90225㎡）总建筑面积（㎡）面积分类（㎡）种类户型面积区间（㎡）面积分配（㎡）比例（%）90255高层（65685㎡）小户型90以下37558.341.62%组合户型135—13913421.314.88%大户型105—11514705.516.29%多层（24570㎡）小户型90以下3056.73.38%组合户型135—1399142.710.12%大户型110—12812371.513.70%第六十五页，共77页。E、Ａ、Ｂ区多层\高层户型分配建议铁路以东地块（A区100365㎡）总建筑面积（㎡）面积分类（㎡）种类户型面积区间（㎡）面积分配（㎡）比例（%）100365高层（43035㎡）小户型90以下19365.819.30%组合户型135—13910758.810.72%大户型105—11510910.510.87%多层（57330㎡）小户型90以下25798.225.70%组合户型135—13914332.514.28%大户型110—1281919919.13第六十六页，共77页。（备注：根据国家关于套型面积90平米以下占开发总量的70%以上，因此90平米以下户型作出以上划分）规避方法：1、产品组合销售；2、增加阳台面积减少卧室或客厅面积；3、做两套图纸。第六十七页，共77页。十三、定价策略A、市场比价定价法1、邢台市房地产市场可比楼盘价格对比（附楼盘销售均价表）；2、项目自身的产