逸彩项目商业经营总案

逸彩项目商业经营总案第一页，共27页。目录一、项目市场定位（宏观数据）

1、项目商圈概况

2、项目消费力分析

3、项目周边未来发展规划

4、自身条件分析二、项目目标消费群定位

1、项目消费群分析

2、项目目标消费群定位三、项目定位

1、项目定位

2、定位诠释四、项目业态组合建议五、项目租金评估六、招商推广部署第二页，共27页。一、项目市场定位1、项目商圈概况——区域分布逸彩第三页，共27页。一、项目市场定位1、项目商圈概况——项目辐射范围车行幅射（3公里以内——约10分钟距离）人行幅射（1公里以内——约15-20分钟距离）本项目位置嘉州广场恒荔湾畔第四页，共27页。一、项目市场定位1、项目商圈概况——商圈楼盘情况商圈内欠缺具竞争力的楼盘第五页，共27页。一、项目市场定位1、项目商圈概况——商圈超市情况项目步行5分钟范围内没有大型综合超市第六页，共27页。项目名称：盛大蓝庭地址：荔湾区浣南东站交通网络：1、坑口地铁站C、D出口与商场连接

2、比邻芳村客运站距离本项目距离：约8.3公里车程约27分钟商业规划：商业裙楼2层楼盘售价：约1.4万/㎡商业面积：7226㎡停车场：有大型露天停车场招商业态：主力店、专卖店、文体娱乐、餐饮租金：65元/平方米招商情况：目前仍在招商之中，出租率未达20%，招进展反映不是很好。已进驻商家：盛大蓝庭坑口地铁站花鸟鱼虫市场芳村客运站一、项目市场定位1、项目商圈概况——周边商业分析第七页，共27页。项目名称：恒荔湾畔地址：广州市芳村大道210号交通网络：1、地铁站芳村站C出口

2、临近珠江隧道距离本项目距离：5.5公里车程约18分钟商业规划：两层裙楼商业住宅总量：2090套楼盘售价：望江21000元/㎡

均价18000元/㎡停车场：有地下停车场商业面积：5000㎡招商业态：主力店、专卖店、文体娱乐、餐饮租金：40-90元/平方米招商情况：目前仍在招商之中，招商进展反映一般，较多空置。已进驻商家：逸彩新世界恒荔湾畔芳村地铁站一、项目市场定位1、项目商圈概况——周边商业分析第八页，共27页。项目名称：芳村花园地址：荔湾区东墩南路交通网络：坑口地铁站步行15分钟；1号巴士总站距离本项目距离：约8.9公里驾车约30分钟住宅总建筑面积：387367.5㎡楼盘售价：均价14000元/㎡商业规划：二层底商商业面积：停车场：路边可免费停车招商业态：社区配套（银行、网吧、菜市场、药店等）租金：30-60元/平方米招商情况：首层商铺基本租满；已进驻商户：散户为主芳村花园盛大蓝庭坑口地铁站一、项目市场定位1、项目商圈概况——周边商业分析第九页，共27页。项目名称：南海嘉州花园广场地址：佛山市南海区广佛一路交通网络：公交广佛城巴多路公交距离本项目距离：约3.1公里驾车约10分钟车程商业面积：35000平米停车场：地下停车场招商业态：B&F沐足桑拿百货游艺休闲租金：临街铺120元/㎡

商业街68元/㎡

商场65-70元/㎡商业物业管理费：租金已包含商场管理费及公摊水电费（自己商铺内所使用的实际水电费另算）招商情况：金逸电影院七天连锁酒店你话事KTV小肥羊连锁餐饮嘉业超市卜蜂莲花超市一、项目市场定位1、项目商圈概况——周边商业分析嘉州广场第十页，共27页。经营行业或业态租赁价格参考面积参考便利店￥50-80元/㎡50～150m2银行业￥50-100元/㎡80～200m2餐饮业￥15-25元/㎡300～1000m2零售业￥40-60元/㎡80～120m2药业￥50-70元/㎡80～200m2一、项目市场定位1、项目商圈概况——周边商业租金参考第十一页，共27页。一、项目市场定位2、项目消费力分析当地原住民、拆迁户、周边专业市场经商人员；年龄段集中在16-60岁，家庭型为主以年收入约10万以下的家庭为主周边人口特质

消费需求分析收入中等，消费意识保守，追求实惠习惯集中于中山八路、康王路、上下九路一带消费主要购买生活必须品类。常住人口数量逸彩第2小区入住约5000人；项目周边步行15分钟范围内约有3万余人，未来三年内可达5万人；（不包括外来流动人口）第十二页，共27页。经济状况荔湾区人均GDP值和零售消费额在广州的行政区内居下人口特质：主要以当地原住民、拆迁户、周边专业市场经商人员、公务员为主消费特质：目前该区域的人口主要习惯集中于上下九路步行街及康王路一带进行消费消费层次中档偏低目前区域内消费力偏低，但随着新项目的发售，会有中高端的潜在消费层区域人口：目前，旧芳村区人口只有32万人，总面积42.6平方米公里，在广州属于地广人稀的区域，随着城市进程的发展，人口增长潜力也很大。一、项目市场定位2、项目消费力分析第十三页，共27页。一、项目市场定位4、自身条件分析地铁5号线(窖口站)芳村大道天桥连廊珠江大桥1、珠江大桥由北往南直达逸彩项目；2、地铁5号钱窖口站与逸彩C区商业连通；3、公交车站总站；公交车总站客运站E区商业C区商业芳兴路天桥第十四页，共27页。第一小区第二小区芳村大道南海方向中山八路第四小区珠江隧道珠江大桥一、项目市场定位4、自身条件分析——逸彩项目人流动线第十五页，共27页。优势：项目位于广佛商圈交界处，未来规划户数为9854户，人口约3万，有固定消费群；非固定人群：周边有成熟大型的专业花卉市场，带来一定的外来人流；交通配套：与地铁五号线连通、有内环路及环城路通到该区域交通便利：地铁（连通五号线窖口地铁站）、自驾车方便（珠江大桥直达项目广场）C栋双首层商业铺位，有标志性大广场劣势：社区未成熟，至2011年前只有2000多户,再加上周边居住人口,不足以支撑1万平方米的商业体量；周边消费能力不高；周边市场长期运营档次较低、难以在短期内形成高档次、高消费商圈；打造广佛商圈需长时间经营；商业停车位紧缺；机会：1、周边大型社区商业配套不足，有商业经营的空间；2、周边商业设施主要以低档零散商业为主，尚没有一定规模及档次的购物娱乐场所；威胁：1、地铁有利于周边居民到市中心商业区消费；2、芳村区域已有“好又多”超市，体量大；3、南海嘉洲广场已逐渐成熟，“卜蜂莲花”作为主力店，已吸引了部分逸彩社区消费者及周边南海的消费群体；一、项目市场定位自身条件分析——SWTO第十六页，共27页。二、项目目标消费群定位项目消费群分析固定人流类型居住区域居民习惯性消费中山八路·南海嘉州广场芳村大道专业市场个体商户及企业家习惯性消费周边大型专业市场项目未来的消费群从稳定性分主要以两大类人流为主：固定人流类型：非固定人流类型：除固定人流外，另一种是非固定人流，来自其他区域的冲动性消费人流。根据项目的地理位置和交通条件，项目落成后将主要以固定人流作为消费主力，随着广佛同城的建设完善，非固定人员也将成为消费的另一主力。

消费需求：项目自身虽有配套商业项目，但缺乏大型综合性的购物广场，特别是项目及周边区域，该区居民平日只能在周边小商铺进行日常必要性消费，在节假日需前往广州其他区域进行娱乐、休闲的冲动性消费。第十七页，共27页。二、项目目标消费群定位项目目标消费群定位（一）地域性的核心消费群定位由于项目周边没有综合性强的较大型中高档消费场所，所以本项目的核心商圈将打破常规，扩大至以项目为中心的3公里范围内（包括自驾车15分钟车程内的广佛住宅区）。（二）个性特征和消费层次的核心消费群定位E区：定位中端消费群体，年龄段为20—35岁的时尚潮流一族、企业中管及白领、中产家庭及中高端收入群体。他们的共同特征是生活文化特征多元、社交广泛、眼界开放具前瞻性、彰显个性、讲究时尚享受、乐于体验。C区：定位中高端消费群体，年龄段为25—60岁的企业高管及商务人士、金领、白领、中产家庭及高收入群体。他们的共同特征是以车代步、生活文化特征多元、社交广泛追求生活品位提高、以家庭为轴心。第十八页，共27页。E区商业定位：

在不改变现行规划功能的基础之下，集中解决逸彩社区配套的中档商业三、项目定位——E区项目定位——E区商业定位第十九页，共27页。E区商业概况商业面积：11847平方米规划设计：4层住宅裙楼商场规划功能：首层：商铺、肉菜市场、邮电局、二层：肉菜市场和粮油店（有偿公建）三层：商铺（含餐饮功能）四层：商铺、工业品市场、理发店、书报摊停车位：没有三、项目定位——E区自身条件分析——E区商业第二十页，共27页。楼层报建规划品牌建议首层商铺、肉菜市场、储蓄所、邮电所华润万家（已进驻）OK便利店（已进驻）海皇星辰药房（已进驻）中国邮政、粤玩投资二层肉菜市场粮油店华润万家（与首层连租）三层商铺餐饮7天连锁酒店（须两层连租）餐饮四层商铺和工业品市场、理发店、书报摊、药店休闲娱乐自助短租写字楼四、项目业态组合建议——E区E区细化品牌组合建议第二十一页，共27页。C区商业定位

以香港精品以及儿童俱乐部作为基础，形成“盛荟广场”特色品牌商业城（如：流行前线、地王广场、恒宝华庭……等接驳地铁的潮流商业）三、项目定位——C区项目定位——C区商业定位第二十二页，共27页。C区商业商业建筑面积：10719.68㎡规划设计：住宅裙楼2层商场规划功能：商业铺位4、自身条件分析——C区商业三、项目定位——C区第二十三页，共27页。四、项目业态组合建议——C区C区细化品牌组合建议楼层业态品牌建议首层主题式潮流时尚精品如流行前线、潮流、恒宝华庭等以中端时尚精品为主题的品牌经营二层主题式儿童商业星期八小镇方案一：整体出售方案二：先租后卖由于C区较为整体，而且规划上未有限制，可选择整体出售。紧邻地铁站接驳直达，将来商业气氛利好，先租，可培育商业气氛，待整体商业氛围成型后，便可高价出售。第二十四页，共27页。五、项目租金评估逸彩项目租金定价比对周边项目租金价格逸彩项目租金建议定价盛大蓝庭65元/㎡C区80元/㎡恒荔湾畔70元/㎡芳村花园45元/㎡E区45元/㎡南海嘉州花园广场70元/㎡第二十五页，共27页。六、招商推广部署时间进程次年第一季度