政策性租赁住房发展情况、当前工作中存在的问题应予关注

政策性租赁住房发展情况、当前工作中存在的问题应予关注近年来，我市多措并举推动培育和发展住房租赁市场，解决新市民阶段性住房困难，特别是入选上级支持住房租赁市场发展试点城市以来，着力做好“六稳”工作，落实“六保”任务，以解决新市民住房问题为出发点，重点发展政策性租赁住房。一、发展情况一是完善流程及优惠政策，搭建综合信息服务平台。梳理制定相关优惠政策及流程，并引导相关企业参与。同时，在现有城市租赁住房综合管理服务平台框架下，着手开发租赁住房信息服务板块，全面提升技术及信息支持力度二是落实信贷方案，推动银企合作。结合行业需求调研及租赁住房发展规划，根据租赁住房战略合作协议，初步明确300亿元信贷资金分配方案用于发展租赁住房。下一步，将深入推进银行与企业对接，加快项目落地。三是发动社会力量，多渠道筹集房源。作为首批试点签约城市，我市分别与城投集团、城建集团、交通集团、房产建设投资集团四家代表企业签订租赁住房战略合作协议；积极探索研究政策性租赁住房的规范标准支持政策和运行机制。根据协议，未来3年内，我市将以市场化运作方式，筹集18万套（间）政策性租赁住房，帮助解决不低于30万名新市民的安居问题。同时，与相关产业园区、国有企业、租赁公司等对接，多渠道征集租赁住房项目信息。四是推动试点项目，储备意向房源。选定某产业园配套项目、科创园配套项目部分自持房源共8个项目、共计3000套作为首批试点项目；将开发区内相关配套项目作为储备项目。同时，结合全市租赁市场试点推进工作，计划将新增租赁住房项目中的小户型房源转化为租赁住房。二、当前工作推进中面临的主要问题一是供应主体不足，供应总量,供应结构不能满足群众需求。当前租赁住房的房源供给主要通过住房租赁企业及房地产开发企业以新建配建租赁住房、改建存量住房等方式实现。但近年来，在以住房支付能力有限群体为承租主体和房价持续上涨的情况下，房地产开发企业及住房租赁企业供给政策性租赁住房源的经济动力明显不足。开发区、工业区等产业园区内企业在政策性租赁住房建设方面都表现得较为积极，但是园区之外的房地产开发企业却对租赁住房的申请建设并不积极，我市建筑公司共多少家，但由于租赁住房租金较低，利润空间不大，回报周期较长。目前对租赁住房建设有申请意愿的却仅有一家建筑公司。根据调研，现在租赁需求人群中的主要构成为应届毕业生，各类外来务工人员等新市民人群。这些人群每年新增基数较大，且收入普遍处于较低水平，对租金较为敏感，仅可以承受较低水平的租金，目前月租金在1000元以下的需求量较大，而现有市场中供给的租赁住宅普遍租金超过新进人群收入的多少，租金低于1000元的且以单间形式出租的房屋供应较少。二是相关法律体系不健全,租赁住房发展缺乏相应法律支撑。截至目前，我国有关租赁住房的规范大都散见于职能部门规范性文件中。尚未建立完善的住房保障法律体系，虽然关于保障性住房文件比较多，但是效力等级均比较低，缺乏权威性，容易被当做一般政策性内容，不利于租赁住房的顺利推行。同时，因租赁不同环节分别由不同的监管部门分管，包含房屋管理机构、建设行政部门、市场监管等多个监管部门，各部门各司其职，缺乏统一协调和监管原则。三是项目建设单位资金压力较大。据调查，租赁住房为保障性住房，投入大、租金低，筹集任务艰巨、资金需求量大。同时，目前租赁企业运营的税费成本较高，占到了企业收益的20%以上，企业如按低租金运作，运营难度增大。特别是今年以来受疫情影响，各级资金也压力较大，难以满足大量政策性租赁住房财政补贴或贴息要求。调查显示,项目建设资金筹措压力较大，像某高端装备制造产业园租赁住房项目就表示，项目总投资多少万元贷款比例约占多少，利率按多少测算，多少年还清所产生的利息是多少万元，合计投资多少万元，项目建成后，每年投入的运营费按多少万元测算，运营费用约为多少万元；而整个项目投资回报周期预计长达多少年，受制于项目建设性质项目成本、收益较难平衡，投资回收周期较长，银行、社会资本往往不看好，造成融资困难。某某也反映,项目独立核算难以实现资金平衡，像大数据产业园人才公寓项目建设期总投资多少亿元，后期分阶段精装修成本预计还需多少万元按市场租金多少元/月/间、出租率多少计算，年租金收入多少万元，扣减融资、运营、税费等成本支出多少万元/年后，预测多少年内无法回收成本。四是退出机制不完善，退出管理方面存在困难。保障性租赁住房的退出问题一直是后期管理工作中的一个重点难题，尽管在管理方面出台了相关政策，但在退出中仍存在很多问题。像公共租赁住房在退房管理中有时会出现拒绝退出的住户。在资格审查时，有的住户已超出保障范围，管理部门通过思想教育，政策讲解，依旧无法改变住户的想法，住房保障管理部门是行政管理部门，并不具备执法权，所以就需通过强制执行，但过程较为复杂，涉及到的人力、物力颇多，住房保障管理部门需搜集证据、提出诉讼申请，诉讼周期较长，并且保障性公租住房的住户属于社会弱势群体，法院也会考虑到强制执行对社会、对保障家庭产生的负面影响酌情宣判，导致保障性公租住房退出管理工作的问题不容乐观。三、相关建议一是强化对试点城市支持力度。如给予多少年试点期专项资金支持，加大在土地供应和规划方面的扶持力度，允许利用城中村、城边村集体土地建设