养老地产专题研究

2017养老地产专题研究中国指数研究院2017.6CHINAINDEXACADEMY养老地产的机会点在哪里？传统房地产行业面临形势严峻，房企亟需寻求新的发展方向1.行业竞争加剧：土地供应方式不变，市场集中度就会进一步提升，垄断加剧，规模化仍是未来一段时期的主旋律。2.行业并购加剧：总体并购规模创新高，2016年开发企业共计发生187起，涉及金额3603亿元。传统房地产行业面临形势严峻，房企亟需寻求新的发展方向3.热点城市拿地难，准入门槛高4.抢客户大战：调控之下，大池子里的鱼正在减少限购、限贷、限售，强力抑制投资投机需求

“竞价+竞配建+竞自持+摇号”新型土拍模式兴起，依然挡不住房企的拿地热情

拿地的门槛在提高，各地严格监管"拿地资金"。上海、南京、广州规定房企拿地必须用自有资金，对银行信贷资金、投资基金等场外配资"严防死守"我国孕育着巨大的养老需求，养老地产未来发展前景可观图：2011-2015

年中国老龄人口变化趋势及老龄人口结构特点根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元，前景可观。约占全球老年人口的1/4，中国将成为世界上老年人口最多的国家5我国利好政策不断向养老行业倾斜，促进行业快速发展随着我国老龄化的加剧，政府鼓励民间资本进入养老市场，利好政策频出，政策不断向养老行业倾斜。图：2016年以来中央出台养老产业相关重点政策

政策内容由往年的宏观引导转向专项规范发展。

十三五规划明确了未来5年重点发展医养结合型养老机构，鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、社区和养老机构，建设医养结合试点项目。

土地供给：盘活存量用地和闲置资源，支持养老服务设施供给

养老金融：首次提出养老领域金融服务的概念，推动金融组织、产品和服务创新6目前我国养老地产正处初步摸索阶段，尚未形成行业标杆，具备进入空间

迫于当前养老地产市场资金回笼周期较长、盈利模式尚不很清晰，因此，尽管试水者众多，但都尚未形成规模，且仍没有公认的行业标杆和成功样本。目前进入房企都在摸索当中，只是探索步伐先后的区别。进入企业

进入时间代表项目发展规模盈利情况已在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近140个养老项目，其中开业运营了超70个养老项目万科总裁郁亮在今年3月份万科香港业绩会上就曾公开表示，目前万科在全国有140多个项目有养老，但是都没赚钱幸福汇（北京）万科2010年随园嘉树（杭州）安平和熹会·林语已在北京、上海以及广州等5个城市，宋广菊曾指出，养老地产短期还是要通过适老住宅布局有6个养老试点项目，未来9年

销售反哺，再用3到5年时间实现营亏平衡，之后用乐龄中心（北京）、保利远洋2010年2012年计划打造50个养老项目8到10年实现盈利西塘越（西塘）亦庄项目入住率100%，双桥入住率80%，青塔项目在营业当天入住率超20%。从盈利来看，据悉亦庄项目入住率满六成才堪堪实现收支平衡前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。但面临运营问题，据悉暂时尚未实现盈利椿萱茂•凯健（北

目前已经在北京运营4家，待开业4京）

家，3家正在规划中绿城2010年

乌镇雅园（乌镇）

目前仅乌镇雅园1个项目目前公司自建、租赁及参股的项目

首个项目-亲和源上海康桥老年公寓共有房间838户，共计有9个，其中2个项目营业亲和源

2005年

亲和源（上海）入住率约95%，但项目盈利情况一般CHINAINDEXACADEMY我国养老地产的商业模式有哪些？8首先要认清养老地产的特点开发周期长、产业链长、涉及面广，其核心属性是“养老”9开发前提要考虑以下四大思虑点10思虑点1：开发选址图：适合开发养老地产的三类城市图：三种类型城市各自特点及注意点11思虑点2：开发模式图：5种养老地产开发模式思虑点3：运营模式：复合化服务体系•注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本•单间公寓•套房•别墅居住功能的生活居住需要•生态公园生活休闲功能•提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间•提供老人增进友谊、交流的空间•户外健身区•棋牌室

茶室

健身房•提供老人追求进步、提升自我的空间•提供老人渴望年轻，享受童真的空间•种植园

老年大学文化娱乐功能医疗护理功能服务功能•图书室

歌舞厅功能需求•医疗室•24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理•护理室•紧急呼叫•日常护理•保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情•代办服务况下的应急处理等•超市•洗衣•美发•餐厅商业功能其他功能•满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求13•儿童托管中心•思虑点4：盈利模式出售模式租赁或会员制模式出售和租赁相结合模式（养老概念住宅+养老地产）（养老概念住宅+超配套设施）

（医疗健康社区，全部持有运营）以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举通过收取租金或会费让使用者享受提供的各类专业服务销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业概念适宜企业

无管理经验的开发商寻求长期资产配置的投资者资金实力有限但有物业管理经验的开发商更关注的是项目“软实力”，项目不易被其他企业复制，若是做的好，竞争力将得到极大提升，便于树立养老品牌，有助于未来的连锁化发展。运营模式相对较灵活，能够满足老人的多样化需求；通过前期销售回笼资金来投入下一阶段物业运营中，对企业的资金压力相对较小投资回报周期短，运营模式与一般房地产相似，对开发商的专业要求相对较低优势劣势由于部分租赁形式的存在，又对开发商的专业能力和运营能力提出了更高挑战。企业一方面需要面对销售的压力，另一方面又要承担租赁风险，如何确定租赁与销售间的比例也很重要。养老地产配备的设施使得其投资收益会低于普通商品住宅。另外房屋的购置成本较高，市场需求不定前期资金投入大，开发商的资金运营压力大，资金回报过程缓慢，项目风险较大，且未来的退出机制不完善。适用客户

带有老年人的家庭客户与活跃健具有高收入、高学历、比较活跃的老人客户类型多样类型康长者14根据开发模式和盈利模式两个维度，目前国内衍生出六大典型养老地产商业模式开发模式盈利模式商业模式该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。社区配套老年公寓出售型度假养生社区模式全部出售借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合一起的一种商业新概念分时度假式养老模式全龄化社区综合性养老社区医养结合社区度假养生社区租赁或会员制出售+租赁通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。租售结合综合社区模式全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。会员制社区模式医养结合出租型机构模式以床位出租为主要盈利模式，依托医疗资源而成立的医疗和养老相结合的养老模式养老房产金融组合型社区模式运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。15CHINAINDEXACADEMY国内典型养老案例的经验与教训？出售型度假养生社区模式租售结合综合社区模式会员制社区模式典型案例：乌镇雅园典型案例：万科随园嘉树典型案例：上海亲和源典型案例：朗和国际医养中心出租型医养结合机构模式16出售型度假养生社区模式蓝城集团：首创“学院式颐养”模式

蓝城集团脱胎于绿城集团，首创中国学院式养老模式，已于2014年在浙江乌镇雅园开班落地。通过持续的开发，蓝城集团已成为这种模式的标杆旗舰工程，具备了可持续、可复制的养老地产开发能力。

“学院式养老模式”的核心要素是“颐乐学院”，即以学院式的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，开展适合老年人身心健康的各类活动。

蓝城“学院式养老”围绕“颐、乐、学、为”四个核心要素，让长者享受专业高效的医疗健康服务；舒适周到的居家生活服务；丰富多彩的交流活动服务；精致全面的文化教育服务，重新构建长者的晚年生活。乐颐学为老有所乐：娱乐活动老有所学：学习成长老有所为：发挥余热17老有所养：健康养生出售型度假养生社区模式项目概况

乌镇国际健康生态产业园推行“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，设置6大功能板块，包括养生居住区（乌镇雅园）、老年大学（颐乐学院）、雅达国际康复医院、国际医养中心、特色商业区和养生度假酒店。

乌镇雅园是其中重要组成部分，规划约650亩，总建筑面积约60万平方米，是中国首个学院式颐乐养生养老标杆之作。项目规划充分结合湖泊等生态资源，围绕白马湖布局中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。乌镇国际健康生态产业园业态分布图乌镇雅园鸟瞰图出售型度假养生社区模式项目产品乌镇雅园项目总用地432625㎡，整体容积率1.16，总建面850000㎡，地上建筑面积503000㎡，其中可售面积480000㎡，地价5亿元分三年支付。总可售面积总可售户数其中别墅480000㎡5682户可售面积

10000㎡可售户数

60户其中多层可售面积

225000㎡可售户数

2925户其中高层可售面积

245000㎡可售户数

2697户19截止目前，别墅、多层房源全部售罄，目前在售高层产品。出售型度假养生社区模式项目适老化设计在户型的设计上，乌镇雅园标配了适老化设计，特别设置了舒适地暖、无障碍入户门、一键紧急求助按钮等35项适老化细节，充分考虑老人在生活中的各种需求。高照明度操作台大尺度公共走道入户感应灯连廊无台阶无障碍下拉橱无

高障

差碍

斜台

面盆

处柜

理风雨连廊视频监控入

无户

障置

碍物

入架

户中

低央

位空

开调

关墙角阳面圆弧防滑瓷砖老

老智无

能障碍通行尺度适

家

年年不活动通知室内设施室内设施老

具

人

人入户厨房卫生低位圆

体

体角

工

工处

学

学理

沙

床发

垫化设计化家居一键紧急按钮一键紧急按钮吊

间厨地

阳

处暖

台无起

高夜

差灯感应移动门卡下

开拉

关式

式储

插物

座无高差浴房休憩座椅理可视对讲安担架电梯式数码锁全

暖扶

气手

片20出售型度假养生社区模式项目适老化设计无障碍台盆柜不活动通知一键紧急按钮出售型度假养生社区模式项目核心配套颐乐学院颐乐学院是乌镇雅园推行“学院式养老”的核心驱动力，也是项目最重要的差异化标签。学院于2014年底正式投入使用，耗资2.5亿元，总建面3.5万平方米，由14栋具有民国风格的建筑构成，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”。固定硬件上，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域。出售型度假养生社区模式项目核心配套颐乐学院从软设施配备来看，学院依托大学的支持，专业系统地开设了养身、人文、艺术、体育、生活等五大颐乐课程体系，具备了一所小大学的功能。让老年人回归大学，回归社团生活，这是乌镇雅园最为出彩的地方。公共课程（入门级）专业课程（基础级、提高级、研修级别）健康养生系

人文社科系

健康养生系

人文社科系

人文社科系运动养生膳食营养心理保健情绪管理人文

政治历史

语言军事

旅游书法

戏曲国画

声乐西画

器乐摄影

舞蹈棋类

体操球类

武术游泳电脑

园艺烹饪

手工艺时尚出售型度假养生社区模式项目核心配套雅达国际康复医院/医养中心雅达国际康复医院/医养中心由德国GMP建筑师事务所设计，占地面积200亩，总建筑面积约7.3万平米，共设床位348张，由雅达国际运营投资（绿城负责医院建造）。医院由按照三级康复医院标准设立的康复专科医院、老年专科门诊、医养中心以及高端度假体检中心组成。通过“医养结合”的发展模式，提供以康复医疗为核心，专业养生、养老护理服务为特色的高端复合型服务。

服务特色•

汇集中、德医疗护理专家团队•

先进的康复治疗理念和技术•

国际成熟的护理体系和标准•

针对性的健康管理和照护方案•

集疗养、居住、医疗、照护、餐饮、学习、娱乐等功能于一体•

健康老人、非自理、半自理老人以及对医疗照护有特殊需求人群的一站式服务模式

服务内容•

康复医疗为核心的医疗服务•

24小时生活照顾•

个性化专业照护•

年轻态健康管理•

精神慰藉•

老年病专科门诊•

高端度假体检•

绿色转诊海内外知名医疗机构出售型度假养生社区模式项目盈利模式1.雅园部分盈利模式：全部销售，产权出售+服务提供

产权出售•

别墅、多层、高层物业70年产权出售；•

价格方面，目前在售小高层，均价在24000元/平方米左右（精装标准3500-4000元/平方米）

服务提供•

服务内容：基础的物业服务、基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日常血压监测等，无护理服务）；•

服务收费：物业费3.5元/平方米/月2.国际医养中心部分盈利模式：全部出租，床位出租+餐费、康复、医疗、护理等费用

床位费：分8000元/月、10000元/月、12000元/月三种

餐费、康复、医疗、护理等其他费用单独另算25出售型度假养生社区模式项目销售及运营情况

去化情况：项目2013年7月底首次开盘，截止目前，项目前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，整体可售的5600余套房源，目前还有不足1000套房源在售，总体去化八成左右；

客户来源：60%的客户来源于上海，其余40%为杭州、嘉兴等地客户；

入住情况：项目首期交付的1500余套房源，目前仅入住300余户，入住率一般；且多数业主仅在假期入住，平时入住率更低；

运营情况：除乌镇雅园之外，其余五大部分（颐乐学院、雅达国际康复医院、国际医养中心、特色商业区和养生度假酒店）均为持续运营部分，颐乐学院从调研来看参与的业主比较少，雅达国际康复医院据悉住有100余位病人（北京、上海等地病人较多），医养中心、商业区和度假酒店目前尚未运营。26出售型度假养生社区模式项目可借鉴点项目面临的难点1.强强联合，优势互补：项目由绿城集团和雅达国际合作开发。雅达国际专注于养老及健康服务业的大型投资公司，资金雄厚，且可以结合养老金政策，可以解决养老政策通道的难题；绿城市场号召力强，认可度高，解决了老年客源通道的难题；1.项目“物业出售+服务提供”的盈利模式，尚未摆脱地产旧模式，一旦养老中间环节出现差池，很容易落下“借养老名义圈地卖钱”的质疑；2.项目规模比较大，且涉及运营部分占比过高，这对项目整体2.“学院式”养老模式新颖，难以复制：乌镇雅园颠覆了国人对传统养老的理解。在这里不仅有完善配套优势，还有传统居家的归属感与安定。最大的亮点是，不同于其他养老项目单纯提供基础生活服务，“学院式”养老关注了老人更高层次的精神需求；的运营能力提出了很高的要求，需要细水长流的服务；3.定位过高，目标客户不足。颐乐学院按课程进行收费，进入运营阶段后存在目标客群不足的运营风险（项目对于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求）；雅达国际健康医院规模过大、成本过高，客群对象比较窄。3.医养结合的配套模式：“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。养生居住区、颐乐学院带给长者的是重焕活力的园区生活，雅达国际健康医院/医养中心的国际标准化的医疗条件则让愿意在雅园养老的长者没有了后顾之忧。27租售结合综合社区模式万科杭州公司的养老业务经过7

年发展，2016

年10

月，“浙江随园养老发展有限公司”正式注册成立。三大养老产品线已基本确立：随园嘉树—万科大型养老社区；随园护理院—星级化老年康复护理机构；随园之家—社区居家养老服务照料中心，养老业务体系初步形成闭环，全面覆盖各类型长者需求。未来2~3年，万科将深耕北、上、广、深、杭州、成都等核心城市，还将重点布局10

个左右“三高”（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高）城市，养老业务将发展成独立业务板块。万科已明确其机构型、CCRC型（复合式老年社区）、社区嵌入型三大养老业务方向。图：万科养老三大业务方向及随园之家三大产品线闭环体系28租售结合综合社区模式项目概况万科随园嘉树，位于良渚文化村内，是万科集团首个大型养老社区项目。总建筑面积约5.9万平方米，规划575套养老公寓和配套护理院。项目已于2015年1月正式对外运营，目前已服务630余位长者；并于2016年入选G20峰会官方媒体接待路线的唯一一个社区。占地面积：5.9万平方米容积率：1.0建筑面积：5.9万平方米绿化率：35%开工时间：2012年6月产权年限：40年入住时间：2015年1月土地性质：商业旅游用地规模：575套养老公寓、配套护理院（200余个床位）养老理念：首创社区邻里式养老模式项目定位：面向活跃、高知、长者的服务式公寓目标客群：65岁以上的活力长者/80+健康的衰老老人盈利模式：出售使用权/15年长期租赁入住率：95%租售结合综合社区模式项目功能业态活力长者社区随园护理院（17#楼）护理疗养楼（14#楼）随园养老的大型养老社区系列，首创“邻里式”养老模式，为长者提供自理、介护、介全日侯康复护理机构系列，凭借专业的医疗护理康复团队，为术后康复和失能照护的两类长者，提供日常护理、康复治疗、医疗保障、生活照顾、精神娱乐等养老服务，“医康护”三合一，为长者的健康全方位护航。业态定位助一体化的适老化居住设施以及24小时管家式服务15栋5-6层多层公寓，共计575套房源，分75

占地面积约5000平方米，共五层，设护理房64业态规模目标客户配套设置设床位95张（2016年底新增）㎡、100㎡、111㎡三种户型间，医疗床位100张健康自理、活动自如的老人，年龄在65岁以术后康复老人，需要医疗等护理健康但衰老的老人，年龄较大上健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅

400方特色康复科室及独立助浴室、水疗房；家

每层配置南向多功能空间（兼餐览室、便利店、咖啡吧、老年大学等设施庭聚餐室；独立客梯、医梯；室外特色康复花园厅、阅览室、活动室等功能）包括康复服务和特色护理服务。配备专职营养师

日常生活照料服务，包括协助穿为长者定制饮食；一站式就医咨询服务；特护病

衣、沐浴、药物服用、就餐、辅服务内容服务形式日常生活服务，丰富多样的活动安排和社团组织房特殊看护或短期中转老人需求；专家定期会诊助行走等；健康管理服务公寓出售使用权/15年长期租赁，仅服务业主

以床位出租形式对外开放，客户不限于随园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有及长期租赁客户

优先服务租售结合综合社区模式项目产品设计从规划设计、适老化设计、配套和服务四大标准打造项目品牌规划设计配套无障碍生活类风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线景观餐厅、咖啡角卖品部、理发室日照采光养生类健康管理中心宽楼间距、全南朝向、大面积采光、通风景观设计功能性、观赏性、社交性娱乐类棋牌区、健身、试听颐养中心提供连续性照护、专项配套学习类老年大学、教室、阅览室配套社交类大堂、多功能厅、户外茶座可近性、可通达性、动静分区的专业配套适老化设计服务户型设计三种不同户型，方正设计四大服务体系健康管理、舒适生活、智慧小区、尊荣享受适老细节无障碍、安全、收纳八十六项服务细节基础服务60项、增值服务26项适老部品部件保温设备、通风、智能化专业服务团队高起点团队、标准服务流程31租售结合综合社区模式项目盈利模式

随园嘉树活力长者社区：租售结合（“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”

）销售（2013年5月首开）单价14000-16000元/平方米服务费2500-3200/月以30年使用权转让方式出售，无产权证，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。服务费涵盖的内容：四大服务模块中的基础服务盈利模式A户型75方：租金75万B户型100方：租金100万C户型110方：租金110万租赁15年（2014年初尝试）单独收费项目：餐厅、增值服务、房屋转介、管理咨询一次性交纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，十五年之后继续居住不再收取租金。32服务费2500-3200/月租售结合综合社区模式项目盈利模式2013年5月，随园嘉树首次推出时选择了使用权转让的模式，后来改成15年租赁的模式的原因：第一，降低门槛值，采用15年租金的模式总结大概就相当于买房子价格的6成左右；第二，从资产的角度来看，保值增值的需要；第三，考虑到利润，自己持有获取长期的租金收益也是为了平衡收支第四，模式的调整和时间节点也有关系。出售模式是在预售阶段，客户更关注的是你的硬件条件和未来承诺的服务及你所处的地理位置，三者相加如果吻合需求，他们有资源占有的冲动，即使未交付他们也愿意付钱购买公寓。长租是在已经交付的阶段，这个阶段客户更关注的是真实服务体验和硬件标准，这时候服务很重要，相对来讲地段就没那么重要。33租售结合综合社区模式项目盈利模式

随园护理院：床位出租14幢护理楼收费标准收费内容

服务类型费用标准单人间

300元/日/床床位费标间套间特级150元/日/床200元/日/床4500元/月收费内容

服务类型费用标准备注2-5楼双人间

100元/日/床17幢护理院收费标准单人间

120元/日/床

2-5楼、1楼朝北双人间

120元/日/床单人间

150元/日/床高级3000元/月床位费护理费1楼1楼朝南非自理楼层非自理楼层自理楼层试用自理楼层试用自理楼层试用中级初级特级高级中级初级/1500元/月750元/月1180元/周780元/周380元/周180元/周1000元/月特级3000元/月2250元/月1500元/月750元/月1000元/月健康管理费高级康复费餐费中级初级/餐费租售结合综合社区模式项目运营情况

入住率：入住率在95%以上，

自2015年1月营业开始，服务过630余位长者。

客户来源：项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。

盈利情况：2016年实现盈亏平衡，目前盈利规模约在300万左右。35租售结合综合社区模式项目可借鉴点“大社区+养老组团”的开发模式：地处良渚文化村腹地，医疗合作模式：项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理。为社区引进优质医疗资源，有力提升了社区品质

；另一方面，不用承担医院运营风险和成本问题12当社区、配套较为成熟时才开发随园嘉树。这种开发时序的安排，规避了纯粹养老院式的开发模式，又可充分共享外部配套资源，这是项目能够生存与发展的重要基础极致的成本控制：①用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势；②项目仅配置4500方的非营利性配套，设计紧凑，其余面积均可变现；③引入浙一良渚门诊部，是养老配套，也是万亩文化村的公共配套，让大社区来分摊养老小组团对医院需求的成本34

适时改变盈利模式：根据不同的时间节点适时改变盈利模式。初期预售结阶段采用转让使用权的模式，能够保证客源，有利于快速去化，回收大部分现金流；后期交付阶段，采用15年长期租赁模式，租金收入可以覆盖剩余开发成本，服务费支撑运营盈利，持有资产尚可保值增值。36会员制社区模式•

上海亲和源会员制旗舰店是亲和源股份首个养老项目。总投资：6亿元开业时间：2007年建筑面积：10万㎡容积率：1.2占地面积：8.4公顷绿化率：51%土地性质：公共建筑用地产权：50年土地价格：50万元/亩装修情况：精装全配在售房源均价：21830元/㎡户型：一房面积（57㎡、71㎡和79㎡），三房面积（119㎡）。大面积阳台设计，方便老人晒太阳。规模：16栋建筑（目前尚有一幢公寓正在拆迁），12栋公寓，838户，可入住约1600人物业费：3元/㎡/月车位数：108个物业公司：艾玛客物业（世界500强）37会员制社区模式年公寓项目业态规划亲和源老年公寓，业态种类较多，由医疗机构（医院、颐养院）、养生餐厅、健康会所（美格菲运营）、老年度假酒店、景观花园等设施组成，各公寓间由风雨连廊相接。运营方面，亲和源自身对自理型养老公寓、医院/颐养院进行管理，其余业务均以外包的形式出让。•

老年公寓：入住资格为法定退休年龄以上自理老人，户型分为120、72、57方养生餐厅医院/颐养院三种，每栋底下设有娱乐、休闲活动室（棋牌、舞蹈、音乐等）。•

颐养院：医院、半护理及全护理养老机构，建筑面积9736.1㎡，设300余张床位与上海市三级甲等医院对接，项目自身成立医疗团队进行管理。办公楼及健康会所•

养生餐厅：总面积2574㎡，分上下两层，由专业餐厅管理公司管理，前期与索迪斯餐厅合作，目前与麦金地合作，按营业额与亲和源分成。•

度假酒店：设有49套客房，公寓式配置，酒店式管理。对外开放，供子女看望老人时住宿。•

健康会所：同时对内对外开放。有接待处、行政办公室、儿童及娱乐室、SPA、多功能会议厅。度假酒店•

亲和学院：引进上海老年大学，设英语、电脑、艺术等学习班。会员制社区模式年公寓项目产品亲和源护理院现总建筑面积6200方，并规划建设3000方医疗护理大楼。•

卫生局批准的集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构；•

内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等；

亲和源养老公寓，以7-9层配有医用担架电梯的精装小高层建筑为主，户型分为58方一房、72方一房和120方两房三种，其中，72方的中户型为主力，占比50%；•

已开通医保并拥有三甲医院—曙光医院的绿色通道；•

聘请沪上三甲退休名医坐诊，实行医生三级查房制度和护士医疗护理室内全装全配，老人拎包即可入住；制度；

室内外均采用高标准全配置的无障碍化设计39•

由医护人员24小时提供医疗服务。会员制社区模式年公寓

床位及护理费盈利模式•

颐养院和医院为社区内老人提供护理服务，也对外运营，但是社区内老人优先。收费内容：床位费及护理服务费、餐饮费（自订）、医疗保证金（10000元，出院后可退还）；亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金。

会员费亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体;会员卡分为记名和不记名会员卡（银杏A卡、银杏B卡）。年费缴费标准卡种年限户型会员卡缴费标准小套（58平）中套（72平）160万永久居住转让权（可继承亲人，A卡

和转卖他人，或9

折卖回亲和源处）（2007年开业时为50万，据悉8月计划提价至168万）4-7万4-7万大套（120平）本人终身居住权（15年内可卖回亲和源，按每年1/15的价格折旧，自会员卡缴费中扣除）小套（58平）中套（72平）B卡90万40大套（120平）会员制社区模式年公寓盈利模式亲和源股份公司总裁张昊岩访谈整理1、为什么要采用会员制的盈利模式？（1）可以实现现金快速回笼；（2）资产增值。采用会员制，仅出租使用权，产权还在我手上，在上海这个地方这里的资产完全可以翻几番；（3）可以通过房源的流动不断获得增值收益。第一：退卡的增值收益；第二：居住项目流转的增值收益。2、后期对商业模式还会有哪些思考？（1）与房地产一样，引入会员卡分期的概念，购买我们的会员卡首付30%定下来了，后面入住时再付70%；（2）会考虑与金融信托保险等机构合作，目前有一家信托公司找我们合作，将全部或者部分资产打造给信托公司，成立信托计划卖给老人等等，老人买了这个产品就拥有入住项目的权利。41会员制社区模式年公寓运营情况入住情况：养老公寓入住率超过98%，颐养院床位全部出租出去；入住客户特征：年龄在73岁以上老人，绝大多数是上海人。以高级知识分子、高级干部为主，其余20%位普通职工。（对于申请入住者有深度访谈制度，满足要求者才能进入社区入住。一方面保证了入住者的整体素质，另一方尽量减少家属纠纷等风险）成本收益情况：投入成本不到6亿元，年维护成本3万/年，早已实现经营性现金流回正。餐饮、健康会所等部分，据悉收益较差。42会员制社区模式项目可借鉴点项目面临的难点1、项目会员制模式备受质疑，本质是销售使用权。入住客户没有产权，只有使用权，风险很大。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。此外由于公寓没有产权，不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。整合资源&专业服务：将物业管理、餐饮、会所、外包、酒店，交给各方面专1业公司管理，降低公司自身经营成本的同时还能参与利润分成，提高运营收益。低价拿地&土地升值：上海亲和源的盈利模式是采用会员卡制可尽快回笼开发2成本，除会员制很大一部分来源于资产本身的升值，去赢得了增值空间。3商业模式&灵活退出：拥有完整产权，持有经营，销售会员卡；权益人与会员分离，会费与服务费分离；连锁经营，品牌输出管理。2、定位比较高，主要针对高端老人。针对高端老人，市场容量较小，不适合大规模复制开发。现在入住的老人大约在75岁以上，这部分老人都是建国前出生的，退休早，收入高的比较少。4品质养老&秘书服务：24小时秘书

+智能化管理+整合服务商，资源整合，专业服务，打造亲和源高端养老品牌。5模式复制&制定标准：全国布局，提供可持续发展的商业模式，实现候鸟养老生活，创造会员卡的增值；模式输出，全国复制，最终实现行业标准制定。43出租型医养结合机构模式朗和，中国高端医养健康服务的新兴品牌，由两大国企股东——世界500强物产中大集团所属中大房地产集团有限公司与中信国安集团所属世纪爱晚投资有限公司联合创建，共同打造的高端医养结合型养老服务品牌。企业首个旗舰品牌项目——朗和杭州国际医养中心，已于2017年8月对外营业。•

为健康、自理长者提供高品质的生活照护、朗和长者公寓健康餐饮、文娱社交活动和基础健康管理服务。•

为失能、失智长者提供专业的医疗、护理和康复服务朗和产品朗和护理院•

整合国内外优质医疗健康资源，为关注健康状况与生活品质的客户群体量身定制高端健康服务国际健康管理中心44出租型医养结合机构模式项目概况朗和杭州国际医养中心，择址杭州城北中大银泰城，是杭州第一个位于城区的高品质养老机构。建筑面积：2.2万平方米产权年限：商业40年物业类型：公寓土地性质：商业性综合用地规模：共计17层，195个房间，约363张床位经营模式：重资产模式项目定位：杭州都会医养型高端养老机构典范目标客群：事业单位离退休人员、企业高管、高级知识分子等中高收入群体总投资：4亿盈利模式：租赁制，只租不售入住率：尚未入住（据调研，目前长者公寓预订将近50%，护理院尚未对外接受预订）出租型医养结合机构模式项目产品业态朗和杭州国际医养中心，设有3种产品业态，包括长者公寓、护理院和国际健康管理中心，服务客户涵盖自理、半自理、失能、失智老人，为长者提供一站式持续照料养老服务。所处楼层

服务客户服务内容配套设施银泰城2#

失能、失智

专业科学的医疗、

5层功能治疗区，内设医疗诊室、体检区、朗和护理院楼6-8层长者护理和康复服务

康复训练空间、SPA、健身房等康体设施每层均有小型活动中心，16层为项目大生活照护、健康型活动中心，内设餐厅、咖啡馆、读书馆、书画室、剧院、手工室、网吧、舞蹈室、棋牌室、台球室、多功能厅等生活和文娱配套设施银泰城2#

健康、自理

餐饮、文娱社交朗和长者公寓楼9-15层长者活动和基础健康管理服务定制化高端健康服务，比如远程医疗、专家会诊、医疗美容等关注健康管理和品质生活的客户国际健康管理中心银泰城2#楼17层方回春堂、水疗室等等出租型医养结合机构模式医养结合

内设医保资质的专业护理院，满足长者慢病管理和日常医疗需求，5楼主要用于诊疗和康复，6-8层是护理住房区，每层设19间，共计300余张床位；

医疗合作资源：与紧邻的三甲医院——浙江大学树兰国际医院深度合作，建立绿色通道、共享医疗资源；引入方回春堂，每周均有名医坐诊；

外部医疗资源：周围5KM内有杭州市第二人民医院、浙江省人民医院、浙江省肿瘤医院三家三甲医院；出租型医养结合机构模式项目盈利模式

朗和护理院：床位出租模式（押金+床位费+餐费+护理费/康复费）朗和护理院收费标准朗和护理费&康复费收费标准户型床位费正常单间标间三人间等级特级高级中级低级护理费（元/人/月）康复费（元/人/月）400/天250/天200/天60004000200010004000250015007001500元/月1000元/月餐费全流食备注：1.打包价13000元/月；2.

需缴纳押金50000元；3.以“东向”为基准价，南向房间每天每床加15元/天48出租型医养结合机构模式项目盈利模式

朗和长者公寓：房间出租模式（会员卡费+押金+房费）类型说明售价1.此卡不退，不可转让；白金卡

2.公寓月费享受6.7折3.与居住期限等同1980001.此卡不退，不可转让；2.公寓月费享受8.7折3.与居住期限等同入住要求：金卡98000入住朗和长者公寓必须购在购买的会籍卡买会籍卡，售价98000元，

基础上，另有四1.体检1888元*2人2.VIP客房888元*1间*2晚此卡为入住公寓的身份证明，持卡人享有优先入住权，可以转让，可以继承。种卡型产品供客户选择：5888（价值15000）至孝卡

3.公寓600元*1房*7晚4.生日套餐1000元*1次5.康复一个疗程（20小时）1.体检888元*2人2.VIP客房888元*1间*2晚2888（价值7000）孝养卡3.公寓600元*1房*5晚4.生日套餐500元*1次49出租型医养结合机构模式项目盈利模式

朗和长者公寓：房间出租模式（会员卡费+押金+房费）长者公寓房费收取形式有三种：日租制、月费制、大额押金制日租制户型大额押金制单间标间套间户型单间920065003400/标间1020075004400850套间14700120008800日租租金50060080050万100万150万200万备注：两日起租、封顶2周，超过2周以月费制收取月费制押金金额月费户型单间标间套间月费（元/人/月）5400115001250017000备注：1.押金不住即可退还；2.第二人入住每月加收3000元；3.以“东向”为基准价，南向在基准价上浮500元/房/月，北向下调500元/房/月。备注：1.需缴纳押金50000元；2.第二人入住每月加收3000元；以“东向”为基准价，南向在基准价上浮500元/房/月，北向下调500元/房/月。50出租型医养结合机构模式项目运营情况

预订情况：截止目前，长者公寓预订率近50%，其中采用押金制模式的客户占到一半；

客户来源：离退休干部、做生意的客户、中大地产旗下高端项目中大吴庄等项目的老业主、中大物产集团旗下各分公司员工的父母等等；

客户特征：年龄在80岁以上（之前规定在60岁以上，据了解已经预定入住的老人中，最年轻的82岁，最年长的89岁），自身经济实力强劲、养老观念先进、80%以上是独居老人；

项目成本：共计投资4亿元，其中购买物业（3亿元）；装修费用、人工成本、能耗等8000万-1亿元之间；银行利息5个点，每年利息2000万；

盈利计划：开业一年以内达到