房地产运营培训课件-战略运营干点啥

战略运营干点啥第10课

总25课引子博志成三层级运营模型进度周转率发展速度使命愿景经营策略战略模式质量成本利润率杠杆率发展质量发展风险项目运营公司运营战略运营产品产品线产业战略模式使命愿景经营策略客户土地市场区域多市场地域项目运营公司运营战略运营引子战略取舍公司运营略营经营标准运营项目运作运营韬营系统、流程、激励、绩效支撑体系组织、人才、文化将营“五营”大运营模型引子战略运营是什么？战略运营=战略+运营战略运营做什么？战略：战略分析+战略制定运营：战略监控+战略修正123房企战略系统战略，是一种长远的规划，是远大的目标战略，是一种从全局考虑谋划实现全局目标的规划争一时之长短，用战术就可以达到！如果是“争一世之雌雄”，就需要从全局出发去规划，这就是战略！房企战略系统目标模式取舍协同.1324战略房企战略系统分析型战略构建式战略本质宿命的，站在现在看未来创造未来的，站在未来看选择•••防御型，保守型•••攻击型，开拓型规律解构主要特征数理推理能力-可做-路径生态链-产业链-价值链构筑1.

分析资源能力2.

设定合理目标3.

规划路径1.

基于规律，创造性设立目标2.

由目标反向建设资源能力3.

再来规划路径战略规划方法4.

实施及反馈4.

实施及反馈应用要点数据，因果，逻辑，按照资源与能力，做该

做的事情，顺推思维先定一个几乎做不到的目标，再来看怎么获取能力与资源，逆推思维分析型是渐变战略，适合稳定的环境，清晰的规则差异构建型是突变战略，适合动荡和不确定性环境房企战略系统◆

融资规模◆

融资节奏◆

融资渠道◆

融资成本◆

核心团队数量◆

核心团队质量◆

核心团队结构◆

组织架构◆

权责体系◆

管理流程◆

投资标准博志◆

投资布局◆

投资结构投资节奏成战略落地八步法◆战略◆

公司品牌◆

项目品牌◆

产品线规划◆

产品标准化◆

计划考核◆◆◆◆使命愿景价值观推行计划◆

工程管理◆

质量管理◆

成本管理◆

运营流程◆

风险管理◆

薪酬激励房企战略系统战略规划的要点系统规划顺势而为扬长补短高效执行01030204房企战略系统战略控制战略分析战略规划战略修正战略实施房企战略管理系统战略分析内部资源分析1）有形资源2）无形资源3）组织资源宏观环境分析PEST企业能力分析战略

内部1）研发能力2）生产管理能力3）营销能力行业环境分析环境分析分析五力模型4）财务能力5）组织管理能力经营环境分析核心竞争力分析1）竞争对手分析2）竞争性定位3）了解消费者1）它对顾客是否有价值2）它与竞争对手相比是否有优势3）它是否很难被模仿或复制战略分析框架战略分析天时地利人和竞争态势匹配房企战略分析战略分析——天时国际竞争与合作积极财政基本面好时代？差时代？不确定？宽松货币？放量控价？全面放开？恶性竞争、分离国家中长期目标行业趋势及节奏宏观经济主次政策市场供需失衡趋势下行压力？经济危机？土地政策行业政策金融政策爬坡上行疫情库存……社会民生增加趋势战略分析——天时政策分析啥？会议政策文件➢

中央经济工作会议，是中共中央、➢

中央/地方有关房地产、土地、财政、金融类等政策文件国务院召开的规格最高的经济会议➢

中央政治局会议➢

中央全面深化改革委员会会议➢

两会编纂在一起，形成政策文件导读册战略分析——天时全国GDP中国2019年城镇化率60.6%12000001000000800000600000400000200000012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1940195019601970198019902000201020202030国内生产总值

绝对值

(亿元)国内生产总值

同比

增长GDP、城镇化率看趋势战略分析——天时销售、开发投资看趋势战略分析——天时M1、M2增速情况3020100M1增速M2增速战略分析——天时战略分析——天时大暑：房价涨幅达到最大值，仍存在上涨压力，后续涨幅将收窄，一片火热的态势将慢慢转凉萧条期复苏期扩张期量跌价跌量盘价微跌量稳价盘量升价稳量升价微升量微升价快升量高位价微升量价高位量急跌价高位量急跌价微跌量跌价微跌量跌价急跌立冬：房价有涨转跌，房价绝对值持续下跌趋势形成立夏：房价由跌转涨，绝对值持续上升趋势形成立秋：房价同比涨幅见顶，同比环比叠加向下夏至：环比增幅》1%大寒：房价跌幅达到最大值，后续仍将下跌，但跌幅收窄战略分析——地利行业基本面进入时机城市价值城市基本面政府行为上位要求（长效机制）（一城一策）.城市竞争力城市潜力当下依赖（税收）未来规划市场基本面（发展规划）（财政预算）（土地财政）战略分析——地利从城市投资吸引力区域分布上来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀、成渝、中部等城市群城市投资吸引力保持领先优势

，城市群市场特征明显。图：

2020

年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况京津冀城市群山东半岛城市群中部城市群长三角城市群成渝城市群海西城市群珠三角城市群战略分析——地利从经济、人口和配套等面进行指标量化对比，细分城市梯度类型，进行进入性城市价值判断。城市评价指标类别城市类别优质型城市发展型城市孵化型城市实力型城市机会型城市城市经济处于快速发展期，三

产增

具有一定经济基础，居民收入值及房地产投资额达到一

定规模

水平不高具有一定经济基础，居民收入水平不高经济层面GDP规模在同都市圈

内排名前三，幵保持高速增长具有一定经济基础，居民收入水平不高经济人口规模达到Ⅱ型大城市人口规模达到中等城市（50-80人口规模达到中等城市（50-80人口规模达到小城市（50万以人口规模达到Ⅰ型大城市（300

万以上）人口配套（100-300万）万）万）下）优质医疗和教育配套齐全，三

甲医院和

配套设施相对完善，满足基本

生活

设施配套基本满足需要，仍待教育和医疗配套基本没有，需要建设教育和医疗配套有缺失，仍待发展省级重点中学满足需

求需要完善经济发展稳定，城市配套仍待发展，市场尚不健全，长期市场容量有城市宏观环境趋好，新一波兲

注热

经济发展稳定，人口规模有限，点，市场渐热且可持续一

定周期。

房地产市场刚起步但发展较快基础建设完善不核心城市融入

性好，住宅市场量价齐飞。城市经济和配套基础一般，仍有较大发展空间市场特征政策环境调控政策基本覆盖但执行力度

相对未有限制性调控政策，未来出台几率不大限购政策已出，幵相对严格，

部分需求被抑制宽松，但随着热点转

移，后续收紧的可能性高未出台相关调控政策未出台相关调控政策城市自身规划完善幵积枀执行，

同是拥有

有城市自身规划较为完善，有

高铁

有规划利好，但落地时间较长，未来规划市场风险国家级戒省级重点规

划扶持。建设规划带动仍需观察无利好没有国家级重点规划利好市场不健全，具有一定风险城市存量可控，供求相对均衡存量规模可控，风险小存量风险小，市场尚不健全存量消耗殆尽，供不应求市场发展健康，具有一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足积极进入，需防范库存戒政策

收紧带来的风险。城市仍待发展，持续关注，谨慎进入经济市场发展抢眼，建议优先

进入，抢地攻城，可长期发展辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注，抓项目机会综合评价深耕型机会收割型保持关注、谨慎进入性型战略分析——地利长三角城市群三四五线城市细分城市类别实力型城市优质型城市发展型城市机会型城市孵化型城市城市城市评价经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展太仓、绍兴、南通昆山、吴江、嘉兴、

无锡、常州积极进入，需防范库存戒政策收紧带来的风险。义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、

市场发展健康，具有一定规划利好，积极投资湖州、芜湖、海宁、桐乡布局，提防后劲不足南通镇江江阴无锡舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注，抓项目机会建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州常州太仓城市仍待发展，持续关注，谨慎进入芜湖城市衡量指标城市评价市场情况

政策环境昆山经济人口规划配套太仓、绍兴、南通☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆----湖州

桐乡嘉兴昆山、吴江、嘉兴、

无锡、常州☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆--☆☆☆☆☆☆--☆☆☆--海宁临安义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡慈溪☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆--☆☆☆--绍兴舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州保持关注进入型建德、衢州、泰州、丽水等战略分析——地利产业资源盘点政策契合度成熟度成长性相关性掌握度竞争优势排序地产开发物业管理商业五星四星四星五星五星养老旅游城市更新四星大健康。。。五星三星土储资源盘点：土地储备规模、结构、方式、节奏、标准战略分析——人合50强市占率稳步提升。2015-2019年50强房企全国市占率持续提升，2019年销售额、销售面积市占率分别较2015年提升30.8个、22.8个百分点至59.7%、40.7%。中长期看，随着新房市场规模收缩，头部房企凭借融资及拿地优势、强大运营能力，有望持续扩大市场份额。图1

各梯队销售金额占全国比重图2

各梯队销售金额占50强房企比重从50强内部来看，TOP1-10房企2019年销售面积占50强比重过半。结合上篇土储报告分析，2019年末TOP1-10房企土储建面占50强（剔除华侨城、华夏幸福）总土储比例55.1%，2019年同口径TOP1-10房企销售面积占比为52.4%，土储占比高于销售占比，预计后续TOP1-10市占率仍能维持较高水平。图3

各梯队销售面积占全国比重图4

各梯队销售面积占50强房企比重战略分析——人合❖领导的格局、决心、参与度❖动态可持续0304❖对标策划1.目的、成功标尺2.计划、阶段成果3.对象、锁定关键4.方法：❖开放心态，但保持自己特色0205系统的、连续的、内在的0106❖责任到人，专项考核/激励❖前期准备（复盘、研究、造舆论、调心态）战略对标的关键点战略分析——人合组织、权责产品运营专业技术能力流程、制度团队内部分析的维度战略分析——天时成果抓手◼

《月度/季度市场分析报告》◼

《XXX专题报告》◼

月度/季度会议◼

XX专题会◼

中高管务虚会◼

……◼

《城市研究报告》◼

《内部诊断分析报告》◼

《对标研究报告》战略规划战略分析

顺势而为

做取舍构建思维

挑战假设

定目标系统规划

战略八步

保落地假定一个目标：50亿

？

100亿？

500亿？

1000亿？年度复核增长率40%？战略规划QQK集团3年1000亿战略目标推演战略规划商业模式：企业内部产业与产业之间存在的交易关系和连接方式。案例：某集团的商业模式战略运营洞察变化加快行动培养能力明确意图识别障碍战略运营六步法聚集变革战略运营六步法战略运营战略复盘&战略循环老板的意志企业基础纠偏能力战略分析战略规划战略执行一、意图