房地产开发流程及流程图

工作流程项目可行性研究投

资

决

策签订土地使用权合同购买1/500现势地形图（1）、办理勘测定界技术成果（7）建设用地规划许可证（14）环境评估（60）供热证明规划方案、设计文件招标（20）规划总平面图调整及审批（45）投资计划（14）编制修建性详细规划（14）修建性详细规划审批（14）建筑设计建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14）工程项目报建（1）地名申报（45）建筑设计方案申报（14）建设工程规划许可证（30）人防审批（30）消防审批（30）土地确权（14）市政大配套证明（7）地质勘查（14）弱电及特殊外装修设计环境设计（园林）人防工程设计签订小配套合同（7）签订设计合同（7）施工图设计（90）施工图审查（30）人防图纸审查（30）人防监督（3）施工招标（45）监理招标（45）签订监理合同（7）人防易地建设费、人防档案编制费（4）签订施工合同（7）支付担保（7）合同审查（7）防雷检测（7）质量监督（1）远程安全监控（14）散装水泥专项基金（3）墙改基金（3）安全措施备案（7）施工许可证（7）工程建设施工节能备案（1）配套工程实施及申请交付使用备案（7）配套工程施工物业招标（30）前室外环保验收（期物业管理备案（房产测物价审室工程质量验收标识牌（内环保验收消防验收人防验收规划验收市政基础设施竣工验收绘（批（）））））建筑安装工程竣工验收备案书规划验收合格证商品房准许交付使用证（14）移交物业市政基础设施配套证明销售许可证（14）进入销售阶段初始登记后期维修煤气点火产权证办理一、项目投资可行性分析（一）工作目的：通过全面系统地研讨，在房地产市场的不确定性和机动性的现状中，通过科学地论证，取得房地产市场真实的供求状况和发展趋势，从而选择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。（二）报告应包括的主要内容：1、项目提出的背景2、市场需求预测3、项目提出的必要性4、可行性研究的依据和范围范围应包括：（1）项目发展前景和经济社会效益（2）界址的选择：地理位置、选址理由（3）拟建规模及建造条件：规模、市政设施条件、水文地质条件（4）项目建设方案○1建筑：规划要求；总图布置；建筑设计方案（设计理念、设计依据、建筑平面的功能布置；建筑造型设计；主要经济技术指标）○2结构：设计依据（工程概况、主要规范）；设计条件（地质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议）○3室内配套功能：给水；排水；采暖；制冷；通风；人防；电气（强电、弱点）；防火；消防；环保；节能；电梯5、组织机构及人员配置6、项目投资概算：概算编制依据；概算内容及深度；建安工程造价分析；市政配套及间接费用分析7、经济评价：（1）各项财务基础数据：实施进度；投资概算和资金来源；成测算本（2）财务分析：财务盈利能力分析；清偿能力的评估；主要技术经济指标（3）财务评价结论（4）结论：损益；现金流量；项目成本一、项目投资可行性分析流程图目的与方法初

步

设

想房地产投资方向研究（选址、类型、规模等）提出项目建议书研究拟建项目的必要性和现实性市场调查（研究市场的需求量、预测市场的发展潜力）经济调查（对政策、地区经济发展、固定资产投资增长幅度、城市开发费率、地价、配套投资等）多方案论证、比较选择最优方案、研究技术可行性项目区位选择的确定项目类别、规模提出项目选址、占地面积、建设规模建筑容积率等经济技术指标全面研究项目在开发过程中经济运行的合理性财务分析（计算投资、研经济分析（投入和产出的成果分析、市场销售价格动态分析）究资金运作方式、项目概算、生产经营成本）论证和研究实施、方法的确定、全部控制的要点项目方案设计（方案设计原则）、编制建设总进度计划提出项目投资决策研究报告结

论

与

建

议提供给决策机构二、开发项目投资计划（一）工作目的：投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。（二）主管部门：区发改局投资计划科（总投资

3000万以下）；市发改局投资计划处窗口（总投资

3000万以上）（三）工作内容：提出年度投资计划书面报告；填写《房地产开发投资计划申请表》。（四）要件：申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；3、银行出具的资金证明。总规模

5

万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的

35%，总规模

5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的

35％；4、现状地形图；（五）时限：呈报要件齐备，15个工作日可批复。二、开发项目投资计划办件流程图向建设行政主管部门申报项目投资计划向市发改局投资计划办理窗口提出申请（总投资

3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）向区发改局投资计划办理窗口提出申请（总投资

3000万以下的商品房计划项目）市、区投资计划审批部门审理被告知材料不齐全，需要补正申请材料的，索取需补正材料通知书和清单被告知申请材料齐全并符被告知补正材料仍不符合法定形式的，索取不予受理通知书合法定形式的，索取收件凭证和受理通知书凭证组织相关部门联合会审会审意见市、区发改局审批准予许可的，下达项目投资计划不予批准的，打印不予批准决定书被告知审批合格的，通过投资计划审批窗口领取投资计划文件被告知审批不合格的，领取不予批准的决定书市发改局投资计划审批窗口区发改局投资计划审批窗口（总投资

3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）（总投资

3000万以下的商品房计划项目）三、建设用地规划许可证（一）工作目的：建设用地规划许可证是项目用于土地确权和用地实施规划的要件。（二）主管部门：市规土委窗口。（三）工作内容：填写《建设用地规划许可证》申报表。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、《建设用地规划许可证》申报表；2、选址意见书；3、标明拟建项目用地范围的

1/500、1/2000或

1/10000现势地形图；4、经批准的规划设计成果或规划平面图；5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证明文件和安置补偿协议；6、土地使用权证、房屋所有权证；7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺；8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。注：通过招、拍、挂方式取得土地使用权的，凭土地使用权出让合同，上述

5、6、7中所列要件可以不要。（五）时限：文件齐备，5个工作日可获取受理或不受理凭证。获准受理后，20个工作日可领取行政许可文件。三、建设用地规划许可证办件流程图领取《建设用地规划许可证》申报表搜集相关资料和文件申报要件：项目四至及规划指标1、《建设用地规划许可证》申报表；企业基本情况投资规模相关文件及文号2、选址意见书；3、标明拟建项目用地范围的

1/500、1/2000

或

1/10000

现势地形图

2份；4、经批准的规划设计成果或规划平面图；5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证明文件和安置补偿协议；6、土地使用权证、房屋所有权证；7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺；8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。填写《建设用地规划许可证》申报表市规土委局窗口进件否是领取《建设用地规划许可证》四、工程项目报建（一）工作目的：工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件，是办理前期手续的必备文件。（二）主管部门：市住建局一楼服务大厅。（三）工作内容：领取《深圳市工程项目报建表》；按工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工日期等如实填写；加盖单位公章。〖注意〗工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、企业资质证书和营业执照。（五）时限：呈报文件齐备当日即批。四、工程项目报建办件流程图领取《深圳市工程项目报建登记表》搜集相关资料项目概况项目开、竣工日期申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、企业资质证书和营业执照。如实填写《深圳市工程项目报建登记表》一楼服务大厅申报否是领取报建批复五、规划方案设计文件招标（一）工作目的：规划方案设计文件招标是全面落实项目策化理念的最终手段，是项目构架的基础，是项目最终定稿及审视房地产市场后的最后优选。（二）主管部门：市规土委招投标窗口。（三）工作内容：1、编制《项目设计任务书》。任务书应包括以下内容：（1）设计依据；（2）项目概述；（3）设计内容及深度；（4）设计要求，内容应包括：户型设计和比例、功能和格局、附属房间的设计要求、室内装修、外檐装修、园林绿化、结构设计、配套设计（给排水、中水、热水、采暖、制冷、消防、燃气、市政系统、供电、弱电、智能化、消防等）、物业管理及配套附属设施等。〖注意〗任务书是对项目最终构架的定稿。因此，应当对市场需求和成本构成进行最终优化，经综合评估和评价后再行起草，最终定稿应充分论证。2、编制招标文件：招标文件应包括：工程概况；招标方式；招标内容；设计依据；设计范围及设计质量；投标标书编制内容（标书份数的要求、文字文件、设计周期、设计取费标准、图纸文件要求等）；履约担保；现场踏勘及答疑；开标会议及格式检验；评标办法；设计费及补偿费标准；版权；设计合同及设计费支付；附件及附表。〖注意〗招标文件必须符合《深圳市建设工程设计招标投标管理暂行办法》的有关规定。3、招标公告：招标公告应包括以下内容：项目四至范围；项目用地及投资；对投标人设计资质的要求；报名地点；报名需携带的文件（资质、营业执照、法定代表人或委托代理人的证明、法定代表人或委托代理人身份证、风险抵押金）；报名截止时间等。4、投标单位资格审查：依照招标文件和招标公告对报名投标单位进行资格审查，最终确定投标单位。5、上网抽取评标专家，确定评标委员会人员组成。6、开标，并依照评标程序确定中标单位。7、领取中标通知书。【说明】由于我公司目前不具备自行办理或组织投标的能力，应当委托有资质的招标公司代理办理招投标工作。因此，工作内容中

2——6项可由代理公司主持并办理相关手续。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、设计任务书；4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、《建设用地规划许可证》；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。（五）时限：取决于设计难度及招标单位的要求，一般掌握在

30——45日。熟悉相关文件，准备各种资料五、规划方案设计文件招标办件流程图设计内容及设计深度开标会议及检验现场踏勘及答疑设计具体要求申报要件：项目基本情况资格资质要求及应携带的文件设计依据编1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、设计任务书；招

容标

、方

标式

书、

编招

制标

要内

求评

及标

补办

偿法

、、

附设

件计

附费

表制招标公告户

功型

能及

与比

格例

局室

园内

林外

绿装

化修结

市

物构

政

业、

、

、配

交

附套

通

属、

、

设施4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、《建设用地规划许可证》；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。编制项目设计任务书编制招标文件到招投标窗口办理招标手续项

目

招

标

公

示发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查现场踏勘及答疑否决项

目

开

标

会

议通过领取中标通知书六、环境评估（一）工作目的：环境评估是项目进入设计阶段前，全面评估项目对周边及环境的影响，其目的在于通过设计来规避项目对环境的不利影响。因此，环境评估是前期工作中不可或缺的环节。（二）主管部门：市环保局。（三）工作内容：1、窗口领《建设项目环境保护申报登记表》，按表格要求填写并加盖单位公章。2、委托有资质的环保单位，对项目进行环境影响评估。3、参加评审会议，提出对项目环境评估的意见。4、应当注意以下几个问题：（1）委托环境评估单位时，最好由环保局下设的环境评估单位参与以利于审查顺利通过；（2）环境评估费用可以按市场价格由双方议定；（3）环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备案手续。（4）向施工单位交底，以规避施工期间的因素给周边带来环境影响。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《建设用地规划许可证》；4、规划平面图；（五）时限：依照条例规定为

15——60日，通常

10——15日。六、环境评估办件流程图领取《建设项目环境保护申报登记表》搜集相关资料申报要件：项目四至范围及占地面积项目单体楼层及高度1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《建设用地规划许可证》；4、规划平面图；项目性质及总投资5、供热证明。填写《建设项目环境保护申报登记表》进件委托

环

评

单

位参加环评专家评估会领取环评成果向

施

工

现

场

做

技术交底成果备案七、详细蓝图及建筑方案审批（一）工作目的：详细蓝图的审查是规划行政管理部门依照项目的选址，结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。（二）主管部门：窗口。（三）工作内容：此项工作应按以下步骤分别进行：1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后，再进行详细规划设计。2、详规成果完成后，领取《建设工程规划设计方案申报表》、《市政工程规划设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。3、详细规划批准后，委托施工图设计院设计建筑方案，方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取《建筑设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交《国有土地使用权出让合同》和《建设用地规划许可证》，其他供地方式提交《选址意见书》；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、在规划设计方案审定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目《选址意见书》；（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划

1/500，选线规划1/2000；B、外环线以外：路径规划

1/1000

或

1/2000。选线规划

1—10公里管线工程

1/10000，10公里以上长输管线工程

1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。3、建筑设计方案申报（1）1/500现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：每个申报表在要件齐备后到窗口进件，5个工作日到窗口获取受理或不受理凭证。获得受理后

10个工作日可领取行政许可文件。七、修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图领取《建设工程规划设计方案申报表》、《市政工程规划设计方案申报表》、《建筑设计方案申报表》搜集相关资料和文件申报要件：1、建设工程规划设计方案申报

2、市政工程规划设计方案申报设计单位基本情况规划经济技术指标3、建筑设计方案申报设计

规退

模线

、、

层车

数位

、、

高结

度构

等、企业基本情况（1）出让供地方式提交《国有

（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修

（1）1/500现势地形图；土地使用权出让合同》和《建

建性详细规划项目，须提交建设项目《选址

（2）出让供地方式的建设项目提项目概况设用地规划许可证》，其他供地

意见书》；方式提交《选址意见书》；

（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电

设用地规划许可证，其他供地方式（2）总平面方案（包括设计说

子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、

的建设项目提交选址意见书；交国有土地使用权出让合同和建明、现状地形图和规划总平面

规划路网及横断面）；（3）编制修建性详细规划或总平图等）、规划设计方案（包括规

（3）图纸比例要求：面方案的，提交审定的规划设计方划设计说明、现状地形图盒规A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500，

案或总平面方案；划图等）、

在规划设计方案审

选线规划

1/2000；（4）有相应资质的设计单位设计定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计

选线规划

1—10

公里管线工程

1/10000，10

平面、各层平面、立面、剖面图等）；方案；

公里以上长输管线工程

1/50000；

（5）申报单位（人）委托代理的，（3）申报单位（人）委托代理

（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授

须提交授权委托书。的，须提交授权委托书。

权委托书。B、外环线以外：路径规划

1/1000或

1/2000。

的建筑设计方案（含建筑效果、总填写《建设工程规划设计方案申报表》、《市政工程规划设计方案申报表》、《建筑设计方案申报表》窗口进件否是领取行政许可文件八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书（一）工作目的：取得《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。（二）主管部门：市规土委窗口。（三）工作内容：领取并填写《审报事项立案表》、《建设用地批准书》申请表（出让）或《国有土地划拨决定书》申请表（行政划拨）。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、《建设用地规划许可证》；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心城区内）、1/2000或

1/10000（中心城区外）现势地形图

2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相应文件）；8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：文件齐备

5

个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后10个工作日领取行政许可文件。八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图领取《建设用地批准书》申请表或《国有土地划拨决定书》申请表搜集相关资料和文件申报要件：1、《建设用地规划许可证》；项目概况及工期立项文件及文号2、提交经批准的投资计划文件；企业基本情况土地权属文件3、1/2000（中心城区内）、1/2000或

1/10000（中心城区外）现势地形图

2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）；7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。填写《建设用地批准书》申请表或《国有土地划拨决定书》申请表行政许可中心规划局窗口进件否是领取行政许可文件九、地名申报（一）工作目的：项目在行政辖区内名称的确定，是办理物业、销售许可证、物价审批的必备要件。（二）主管部门：项目所在区地名办公室。（三）工作内容：1、到地名办公室领取《地名命名更名申请书》和《建筑坐落地形示意图》，按实际填写。2、按《深圳市居住区及公建名称使用管理规定》的规范要求，首先确定通用名称，再依照汉语规则和语言习惯选用词语简洁、含义健康的专用名称（选择专用名称应有若干备份），由专用名和通用名构成地名。再报市地名办查询认可后，报市地名办进入审批阶段。3、经审批确认可领取《地名启用通知书》及相关批件。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《建设用地规划许可证》；3、建筑平面图；4、建筑景观图。（五）时限：进件踏勘需

5——8个工作日；区政府

3——5个工作日；实地各办审查

10——15个工作日；报市政府批准

10个工作日。因此办件大致需要

23——38个工作日。九、地名申报办件流程图领取《地名命名、更名申报表》搜集相关资料和文件申报要件：项目概况及工期企业基本情况1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《建设用地规划许可证》；3、建筑平面图；4、建筑景观图。填写《地名命名、更名申报表》绘制《建筑坐落地形示意图》根据《深圳市居住区及公建名称使用管理规定》确定项目优选地名若干（待批）由市地名办上网查询否是申报、缴费并领取地名批复十、人防审批（一）工作目的：结合民用建筑修建防空地下室审批是市人防办依照《关于加强人民防空工作的决定》和《深圳市结合民用建筑修建防空地下室管理规定》，对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为，是施工文件审查的要件之一。（二）主管部门：人防办公室窗口。（三）工作内容：该项工作按以下步骤进行：1、领取《结合民用建筑修建防空地下室申请表》，汇集相关资料如实填写，执要件到窗口进件；2、进件受理后，到窗口领取《深圳市人民防空办公室意见书》；3、根据人防建设要求缴纳人防监督费；面积不足的部分，或缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批，以期达到应建设的人防面积。（四）要件：1、《结合民用建筑修建防空地下室申请表》；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。（五）时限：受理后

7个工作日领取《深圳市人民防空办公室意见书》十、人防审批办件流程图领取《结合民用建筑修建防空地下室申请表》搜集相关资料和文件申报要件：设计单位和设计指标计算应建的人防面积企业基本情况1、《结合民用建筑修建防空地下室申请表》；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。填写《结合民用建筑修建防空地下室申请表》人防办公室窗口进件领取《深圳市人民防空办公室意见书》否是面积不足的缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计人防办建管处办理人防监督十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核（一）工作目的：防火审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足消防防火等级、规范和法规的技术审查，是设计文件审查的重要环节之一，是取得设计文件审查批准书的必备要件。（二）主管部门：消防局窗口。（三）主要工作内容：领取《建筑消防设计防火审核申报表》，设有自动消防设施的项目应增加《自动消防设施设计防火审核申报表》。按表格内容要求如实填写。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；2、设计单位出具的消防设计专篇；3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明；6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料；7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4大小）装订成册。（五）时限：文件齐备后

7——15

个工作日完成。十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核办件流程图领取《建筑消防设计防火审核申报表》《自动消防设施设计防火审核申报表》搜集相关资料和文件项

等目

级概

、况

层：

数结

、构

高类

度型

、、

规耐

模火

等消

内防

外水

消源

防、

给消

水防

设电

置源

情、

况室有自动消防设施的应汇集：消火栓系统、通风空调系统、防排烟系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、气体灭火系统、安全疏散系统等产品型号、生产厂家、使用数量等相关数据及设计施工单位情况申报要件：1、建设单位上级或主管部门批准的企业基本情况工程立项、审查、批复等文件；2、设计单位出具的消防设计专篇；3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明；6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料；7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4大小）装订成册。填写《建筑消防设计防火审核申报表》填写《自动消防设施设计防火审核申报表》消防大队窗口进件是否领取房屋权属证书十二、建设工程规划许可证（一）工作目的：建设工程规划许可证的取得标志着项目设计文件被行政主管部门审查通过并获准实施，是项目开工前的重要文件，同时也是项目取得销售许可证乃至工程验收的重要文件之一。（二）主管部门：市规土委管理二局（三）工作内容：领取《建设工程规划许可证》申请表。搜集相关资料，填写申请表。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）；2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件；3、标明用地范围的

1/500或

1/2000现势地形图；4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件；5、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》或《国有土地划拨决定书》；6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：文件齐备

5

个工作日可获取受理或不受理凭证，获准受理后

10个工作日领取行政许可文件。十二、建设工程规划许可证办件流程图领取《建设工程规划许可证》申请表搜集相关资料和文件申报要件：建筑高度、结构类型及建设规模供地方式及投资规模项目概况及规划指标1、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）；2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件；设计单位基本情况3、标明用地范围的1/500或1/2000现势地形图；4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件；5、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》或《国有土地划拨决定书》；6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。环评报告填写《建设工程规划许可证》申请表窗口进件是否领取行政许可文件十三、土地确权（一）工作目的：根据深圳市《土地管理条例》、《土地登记规则》和《地籍调查规程》等相关法律法规，确定土地使用权人并取得土地合法使用权属文件。（二）主管部门：土地所在地的区规划处（三）工作内容：领取《土地登记申请书》。按要求填写。执相关要件到土地所在地规划处进件办理。注：属行政划拨土地的可在初始登记时一并办理。（四）要件：1、《土地登记申请书》；2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件）、土地证、变更后产权证、已缴出让金及契税票据；3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）；4、1/500地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图；5、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。（五）时限：自受理之日起

30个工作日。十三、土地确权办件流程图领取《土地登记申请书》搜集相关资料和文件申报要件：1、《土地登记申请书》；申企业基本情况请登记的土地概况2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件）、土地证、变更后产权证、已缴出让金及契税票据；3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）；4、1/500地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图；5、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。填写《土地登记申请书》否进件是领取土地权属文件十四、施工图纸审查（一）工作目的：设计文件的审查是行政主管部门对所有设计文件所适用的法规、规范、设计指标等全部设计内容的设计质量的审查，是对项目最终建设成果的技术把关，是取得施工许可证的要件之一。（二）主管部门：市建设工程交易中心施工图审查办公室（三）工作内容：领取《深圳市建筑工程施工图设计文件审查报审表》和“填表须知”。汇集相关材料，按“填表须知”的要求填报。执相关要件到施工图审查办公室进件。（四）要件：1、建设项目投资计划或立项批准文件；2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件；3、《建设工程规划许可证》及附件（附规划部门批准的施工图总平面图）；4、施工图消防批准书；5、人防批准书及附页；6、设计中标通知书；7、工程勘察合同（已审核登记及鉴证）、工程设计合同（已审核登记及鉴证）；8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于

90%）；9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）；10、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）（建筑、结构、给排水、暖通、电气）。（五）时限：自进件之日起

7个工作日可领取《深圳市建设工程施工图设计文件审查批准书》。十四、施工图纸审查办件流程图领取《深圳市建筑工程施工图设计文件审查报审表》和“填表须知”搜集相关资料和文件申报要件：企业基本情1、建设项目投资计划或立项批准文件；2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件；3、《建设工程规划许可证》及附件（附规划部门批准的施工图总平面图）；勘查、设计单位的基本情况设计方案、消防、规划许可证的批准文号、时间4、施工图消防批准书；况、工5、人防批准书及附页；6、设计中标通知书；程概况7、工程勘察合同（已审核登记及鉴证）、工程设计合同（已审核登记及鉴证）；8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于90%）；9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）；10、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）（建筑、结构、给排水、暖通、电气）。填写《深圳市建筑工程施工图设计文件审查报审表》市建设工程交易中心施工图审查办公室进件否是领取《深圳市建设工程施工图设计文件审查批准书》十五、施工（监理）招标（一）工作目的：施工（监理）招标是依照法规确定施工总包（监理）单位和办理质量监督乃至领取施工许可证的必备手续。（二）主管部门：市住建局招投标窗口。（三）工作内容：1、编制招标文件。招标文件应包括以下内容：（1）投标须知。包括：工程概况；招标范围；资格审查条件；工程资金及来源（包括银行出具的资金证明）；标段；工期要求；质量标准；现场踏勘及答疑；投标文件编制、提交、修改、撤回的要求；投标报价的要求；投标有效期；开标时间和地点；评标方法和标准等。（2）招标文件的技术要求和设计文件。（3）工程报价（采用工程量清单招标的，应提供工程费清单）。（4）投标函的格式及附录。（5）拟签合同的主要条款。（6）要求投标人提供的其他材料。2、编制工程标底。3、招标公告。招标公告应包括：项目的基本概况、对投标人资格的要求、投标地点及时间、投标需携带的文件。4、投标单位的资格审查。5、随机抽选评标专家。6、开标并依照程序确定中标单位。7、领取中标通知书。（四）呈报要件及来源：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表；3、《设计中标通知书》（《监理中标通知书》）；4、招标文件；5、工程标底；6、《建设用地规划许可证》；7、《建设工程规划许可证》；8、《设计文件审查批准书》；9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。（五）时限：自招标公告发布之日起，一般控制在

45日内。（法规没有明确时限）十五、施工（监理）招标办件流程图熟悉相关文件，准备各种资料投标须知：申报要件：投标的技术要求和设计文件投标1、工程概况、招标范围、资格审查条件、工程资金和来源1、项目立项批准文件或年度投资计划；工程报价说明标函的格式及附录合人应提供的相关资料投标人资格的要求投标须携带的文件投标地点及时间同的主要条款项目基本情况编制工程标底2、标段、工期要求、质量标准、踏勘答疑3、招标文件的编制、提交、修改、撤回的要求2、《工程建设项目报建登记表；3、《设计中标通知书》（《监理中标通知书》）；4、投标单位的报价要求、投标的有效期限5、开标时间和地点、评标办法和评标标准4、招标文件；5、工程标底；6、《建设用地规划许可证》；7、《建设工程规划许可证》；8、《设计文件审查批准书》；9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。编制招标文件编制招标公告招投标窗口办理招标手续招标公示投标条件资格审查，发招标文件现场踏勘及答疑项目开标会议否是领取中标通知书十六、合同审查（勘查、设计、监理、施工）（一）工作目的：办理施工许可证的必备手续，同时也是工程管理中依法管理的依据。（二）主管部门：建交中心合同审查办公室（三）工作内容：向合同审查部门提供要件，办理合同备案和审查。（四）要件：1、《履约担保书》；2、《中标通知书》（除勘查合同审查外，其他均需提供中标通知书）；3、《工程建设项目报建登记表》；4、《招标文件》（勘查合同审查除外）；5、双方签订的合同（不少于一式四份）。〖注意〗所有审查合同要双方签订《工程建设项目廉政责任书》，并作为要件一并呈送。（五）时限：要件齐备，当日即可办妥。十六、合同审查（勘查、设计、监理、施工）办件流程图办理合同审查的准备工作签订相关合同（双方）签订项目廉政责任书（乙方）办理履约担保书（双方）申报要件：1、《履约担保书》；2、《中标通知书》（除勘查合同审查外，其他均需提供中标通知书）；3、《工程建设项目报建登记表》；4、《招标文件》（勘查合同审查除外）；5、双方签订的合同（不少于一式四份）。办理合同审查缴纳合同审查费领取备案审查合同十七、质量监督（一）工作目的：是建设项目必须的备案手续，同时也是办理《施工许可证》的必备环节。（二）主管部门：建交中心一楼服务大厅（三）工作内容：1、到窗口领取《深圳市工程建设交易服务中心质量监督申请表》，并按表中的项目要求如实填写有关内容。2、组织相关呈报要件。（四）要件：1、项目立项批准文件年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《施工中标通知书》；4、《施工、勘查、监理合同》；5、《设计文件审查批准书》。〖注意〗《施工、勘查、监理合同》必须是经审查备案的合同。（五）时限：报件齐全当日即可办妥。十七、质量监督办件流程图填报和搜集报件材料施

察工

单单

位位

、、

监设

理计

单单

位位

情、

况勘申报要件：工程建设规模1、项目立项批准文件年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《施工中标通知书》；4、《施工、勘查、监理合同》；5、《设计文件审查批准书》。填写《深圳市建设工程质量监督登记表》办理申报手续，缴纳质量监督费领取批复文件十八、散装水泥专项基金（一）工作目的：办理施工许可证的要件。（二）主管部门：中心服务大厅。（三）工作内容：1、到窗口领取《深圳市散装水泥专项资金缴费通知》，按表格要求如实填写。2、执相关要件进行办理相关手续。（四）要件：1、施工中标通知书；2、施工合同；3、《建设工程规划许可证》。（五）时限：要件齐备当日即可办妥。十八、散装水泥专项基金办件流程图领取相关表格，准备申报要件建设工程规划许可证施工合同填写《深圳市散装水泥专项资金缴费通知》施工中标通知书申报、缴费并领取成果文件十九、安全施工措施备案（一）工作目的：加强安全施工管理，确定安全施工责任人，强化安全管理体系，同时也是办理施工许可证的必备环节。（二）主管部门：深圳市安监站（三）工作内容：1、到窗口领取《建设工程安全施工措施备案表》，按表中要求如实填写。2、组织相关要件，向主管部门呈报。（四）要件：1、建设单位工程项目负责人名单、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况（附图）；3、施工现场平面布置图；4、临时围挡（附图）；5、施工措施所需费用计划情况；6、文明施工措施费用支付凭证；7、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；8、施工单位安全方案，包括：临建设施、安全施工管理、安全防护设施。〖注意〗办件人应当在呈报要件前对上述原件中的所有安全措施及系统认真核实，对文字材料和施工现场不一致的均应按照文字材料予以落实。（五）时限：要件送达后

7个工作日。十九、安全施工措施备案办件流程图与总包单位共同准备资料申报要件：1、建设单位工程项目负责人名单、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况（附图）；监理单位总监理师监理人员名单填写《建设工程安全施工措施备案表》建设单位工程项目负责人名单施工措施费用交付正证明3、施工现场平面布置图；4、临时围挡（附图）；5、施工措施所需费用计划情况；6、施工措施费用支付凭证；7、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；8、施工单位安全方案，包括：临建设施、安全施工管理、安全防护设施。行政主管部门现场勘验领取安全措施批复二十、墙改基金（一）工作目的：办理施工许可证的必备要件。（二）主管部门：市住建局墙体改革办公室。（三）工作内容：携申报要件办理并缴纳墙改基金。〖注意〗当前办理此件均应缴纳

4——8元/㎡的墙改基金，但也可以作出项目不使用任何粘土制品的承诺，并付诸实施，即可免交该项基金。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《设计中标通知书》；4、设计文件（或总平图）。（五）时限：要件齐备当日即可办妥。二十、墙改基金办件流程图领取相关表格，准备申报要件申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、《设计中标通知书》；填写《新型墙体材料开发专项基金缴费通知》4、设计文件（或总平图）。申报并领取成果文件22二十一、项目管理机构资格认证书（一）工作目的：确定项目管理机构及机构负责人，办理施工许可证的要件。（二）主管部门：市建委施工处。（三）工作内容：1、到市住建局领取《项目法人责任制保证书》和《委托任命书》，并按要求认真填写。2、呈报要件办理证书。（四）要件：1、《项目法人责任制保证书》和《委托任命书》；2、项目立项批准文件或年度投资计划。（五）时限：要件齐备当日即可办妥。二十一、项目管理机构资格认证书办件流程图领取申报相关表格申报要件：填

责写

任《

制项

保目

证法

书人

》《委托任命书》项目立项批准文件或年度投资计划申报并领取成果文件二十二、施工许可证（一）工作目的：项目开工的必备合法凭证，办理《销售许可证》、物业及配套手续的必备文件。（二）主管部门：深圳市住建局。（三）工作内容：1、到窗口领取《深圳市建筑工程施工许可证申请表》，按表要求如实填写。2、汇集相关资料到中心办理进件手续。（四）要件：1、项目批准立项文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、设计合同、施工合同、勘查合同；4、施工中标通知书；5、《质量监督申请表》；6、墙改基金批件；7、深圳市散装水泥专项资金缴款确认书；8、机构资格认证书；9、《建设工程安全措施备案表》；10、《建设工程规划许可证》；11、《设计文件审查批准书》。（五）时限：要件齐备当日即可办妥。二十二、施工许可证办件流程图领取相关表格，准备申报要件填写《新型墙体材料开发专项基金缴费通知》申报要件：1、项目批准立项文件或年度投资计划；2、《工程建设项目报建登记表》；3、设计合同、施工合同、勘查合同；4、各中标通知书；5、《质量监督申请表》；6、墙改基金批件；7、深圳市散装水泥专项资金缴款确认书；8、机构资格认证书；（已无）9、《建设工程安全措施备案表》；10、《建设工程规划许可证》；11、《设计文件审查批准书》。申报并领取施工许可证二十四、房产测绘（一）工作目的：《房产测绘成果报告书》是经房产测绘后取得的成果文件，是办理商品房销售许可证的要件之一。（二）主管部门：深圳市测绘大队（三）工作内容：到测绘队领取并填写《深圳市房产测绘申请书》，执相关要件进件。（四）要件：1、地名启用通知；2、加盖技术审核章的建筑施工图（前置测绘）或竣工图（初始登记测绘）；3、设计文件批准书（图审）。（五）时限：进件受理后，5

万平米以下需

20

个工作日；超过

5

万平米，按比例增加工作日。二十四、房产测绘办件流程图搜集相关资料和文件填写《深圳市房产测绘申请书》申报要件：1、地名启用通知；2、加盖技术审核章的建筑施工图（前置测绘）或竣工图（初始登记测绘）；3、设计文件批准书（图审）。深圳市测绘大队进件领取《房产测绘成果报告书》二十五、前期物业管理备案（一）工作目的：前期物业管理是在业主委员会成立之前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的行政审批程序，是取得销售许可证的要件之一。（二）主管部门：深圳市规土委。（三）工作内容：携法人单位授权委托书领取招标公告和招标文件文本，按要求填报后备案，领取备案通知书后执相关要件办理招标手续。（四）要件：1、《建设工程规划许可证》；2、规划平面图；3、营业执照；4、企业资质证书。（五）时限：招标公告时间为

3天。投标单位准备标书时间，经济适用房项目为

5天、开发项目为

20天。开标时间和服务中心商定。二十五、前期物业管理备案办件流程图准备招标相关材料授

权

委

托

书拟

定

招

标

公

告拟

定

招

标文

件招

投

标

备

案申报要件：1、《建设工程规划许可证》；2、规划平面图；发

布

招

标

公

告3、营业执照；4、企业资质证书。评

标

会

议是否领

取

中

标

通

知

书二十六、商品房销售许可证（一）工作目的：商品房销售许可证是项目成果准入市场销售的法定文件，是商品房销售过程中办理相关手续的要件。（二）主管部门：市规土委管理二局房地产市场管理科（三）工作内容：领取《深圳市商品房销售登记表》。按要求填报，并协助商品房科有关人员到项目所在地踏勘、拍照。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、深圳市商品房销售许可证申请书；2、营业执照；3、资质证书；4、《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》；5、商品房建设投资计划；6、《建设工程规划许可证》；7、《建设工程施工许可证》；8、公用基础设施配套证明；9、前期物业管理备案证明；10、基础工程质量验收证明；11、施工进度和竣工交付日期的说明；12、商品房销售方案；13、《房产测绘成果报告书》；14、项目总平图；15、商品房网上销售数据录入合格证书；16、经济适用房应提供市物价局价格批复。（五）时限：窗口受理后

10个工作日。二十六、商品房销售许可证办件流程图领取《深圳市商品房销售登记表》搜集相关资料和文件申报要件：1、深圳市商品房销售许可证申请书；2、营业执照；商品房销售方案企业基本情况施工进度计划项目概况3、资质证书；4、《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》；5、商品房建设投资计划；6、《建设工程规划许可证》；