养老地产开发模式案例专题课件

小成果提交表提交日期：2014年12月29日成果名称

《非热点旅游区养生养老地产开发案例专题》所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产

□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容非热点旅游区养生养老地产开发案例专题解决的关键问题及创新点非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中原顾问事业部

小成果提交表成果名称《非热点旅游区养生养老地产开发案例专题养生养老地产开发案例专题惠州中原顾问事业部2014.10养生养老地产开发案例专题非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。借鉴标准旅游及养老方向结合养生养老产品服务打造盈利模式借鉴案例旷达太湖花园万科随园嘉树亲和源、盛和居非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。动漫嬉戏谷中华孝道园常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅项目基本信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万㎡，建面7.5万㎡，容积率1.03。占地面积73353平方米

建筑面积75631平方米

开发商江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司产权年限70年产品形式别墅、洋房、公寓层数3-6层旷达太湖花园项目基本信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。总体规划以“公园中的老年社区”为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84评价与借鉴盈利模式销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。产品设计在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕养老的主题展开。如设置设置无障碍坡道、医梯、建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格，朝向均为南北向，配套打造老年服务中心、文化娱乐配套、全区无障碍设施等。评价与借鉴盈利模式销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓6上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。地址：上海浦东新区康桥镇开发方：亲和源股份有限公司占地面积：8万平米规模：总建筑面积10万平方米，健康型公寓838套房；护理院200张床位。经营模式：出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费月租金水平：健康老人一年年卡2-7万（1,700-5,800/月），另交2万管理费主要设施：餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。居住产品：老年公寓：45㎡为主力，少量70、90㎡。项目主要配套：医院餐厅颐养院健康会所亲和学院商业街老年度假酒店项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。健康活跃的长者：平均年龄76岁高级知识分子：——大专以上的学历50%——13%拥有高级职称——著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等——30%为教授、一声、企业高级管理人员或高级公务员高级干部：——十多位享有国务院特殊津贴的高级专家——10%的离休干部——50%政府、企业中的管理层及技术人员20%为普通职工（含农业从业人员）会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。居家延伸：会员以户为单位入驻社区；专业的养老服务平台：与曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台三大服务体系：生活、健康、快乐会员生活模式：为每位会员定制个性化的生活模型。创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。养老公寓管家式“零服务”，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约10名老人；社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；监控室24小时值班，利用老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；老人进出社区，会有登录记录亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。养老公寓亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织郊游、培训、讲座等活动亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。美格菲健康会所，建筑面积,000m2，由美格菲经营管理，亲和源会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；索迪斯餐厅，建筑面积2,574m2，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠。亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。户门都采取外推门的设计；室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计；马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度淋浴区有一面墙体采用PVC材料，冬天比较保暖；考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室费用标准目前入住率55%类型说明会员卡购买价格每年管理费健康养老公寓A卡永久性的，可转让，可继承（销售使用权）大/中/小套：69万大套6万中套3万小套2万健康养老公寓B卡终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费；大套85万中套53万小套35万2万健康养老公寓出租卡一年大套7万中套4万小套2万2万护理式公寓2,700/月/床；8,000/月/间护理费另外计算亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。费用标准目前入住率55%类型说明会员卡购买价格每年管理费健康项目评价和借鉴盈利模式项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比例物业，使得该项目在总投入6个亿的成本压力下，投入成本还未完全收回，目前运营实现平衡，已是很不错的成绩，该模式自2010年开始全国复制。产品设计随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。配套打造亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人，实现全龄段覆盖。项目评价和借鉴盈利模式项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比万科随园嘉树-嵌入式养老模式项目位于杭州万科良楮文化村内（4A级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模式。随园嘉树随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。无法分割小产权，只签约使用合同。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。

公建商业类：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄公园类：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道会所类：竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所万科随园嘉树-嵌入式养老模式项目位于杭州万科良楮文化村内（4基本指标项目占地63853㎡，容积率1.0，全部为5层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中58937平米健康公寓出售使用权，4571㎡颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为93%、7%。总平图用地面积63853平方米健康公寓面积（占比93%）58937平方米公共配套面积（不计容）5381平方米颐养中心面积（占比7%）4571平方米地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户基本指标项目占地63853㎡，容积率1.0，全部为5层电梯公产品配比健康公寓75㎡A户型为主力产品，供应套数为305套，占比50%，91㎡B户型160户，占比30%，111㎡C户型150户，占比20%。另有颐养中心60户。A户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫C户型(20%)

建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫产品配比健康公寓75㎡A户型为主力产品，供应套数为305套，颐养中心-配套4500㎡的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。餐厅阅读室教室咖啡吧棋牌室医疗室影音室健身房理发室颐养中心-配套4500㎡的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光序号项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字室内配置：项目采用精装修交楼，经过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。序号项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应户型细节展示户型细节展示营销方式用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间营销方式用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心通过以上体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中心实景展示客户真实报告体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中心实景展示客户真实报体验化营销样板房智能化演示：零时滞的处理流程老人在房间内按紧急按钮门灯闪烁前台自动跳出页面管家、急救小组、后勤一步到位现场紧急事务处理呼叫复位第28页体验化营销样板房智能化演示：零时滞的处理流程老人在房间内按紧服务万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准规范、标准化的服务流程注重员工培训提高…立足联合国五大照护原则提供覆盖身心灵全方位服务服务理念四大服务模块八十六项服务内容服务特色服务标准服务内容从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和86项具体服务内容；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。“6心级”服务+24小时管家构筑老年人品质、尊严的一生核心能力自己培养管理公司重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式服务万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的项目评价和借鉴项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15000元/㎡，同期其他组团普通高层售价10000元/㎡，作为万科在北京幸福汇项目内部试点两栋养老公寓后的首个社区化的养老地产开发，其产品打造及服务理念自成体系，但因目前并未住进老人，因为购买的客户都不是老人，都是为自己10年后养老准备的40岁左右人群，因此其养老配套无法正常运营，养老服务的经验并未像预期一样得以全国复制。盈利模式北京的万科幸福汇是通过租售并举的方式运营、获利，万科随园嘉树则是出售使用权的方式，被业界认为是万科未来养老业务的商业模式。预计随园嘉树健康公寓的利润率在20%左右，高于其普通地产开发，服务经营业务利润率14%左右。产品设计

产品从装修配置、安全设施、辅助生活设施，提供全面的老年生活解决方案，其细节打造及规划设计位于市场前列。服务模式确立了其养老地产开发以服务主，地产开发仅为载体的模式，因此随园嘉树一经开始便形成一套严格的服务标准和体系，且具备自主盈利的能力，目的便于后期全国推广复制。体验式营销用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心，将产品及服务前置让客户无抗性买单项目评价和借鉴项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15盛和居紫荆园项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地13万㎡，建筑面积20万平方米，容积率1.5，项目建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一盛和居紫荆园项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异定位及产品该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男性和55岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以70-90㎡一房两厅-两房一厅为主。均带精装修。。70方户型1室2厅1卫1厨90方C户型2室2厅1卫1厨定位及产品该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男分段养老功能分区项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。功能区块建筑形态服务标准入住模式说明居家养生区多层电梯公寓管家秘书召唤式服务住户保证金入住782套，1564张床位半托照护区高层病区式公寓护工服务+医护服务押金+服务月费156套，468张床位全托医护区高层病房式全治疗服务住院费210间，630张床位居家养生区全托医户区半托医护区分段养老功能分区项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能开发节奏项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于2015年10月交付使用，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区产品。

整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米（其中地上建筑面积11.6万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。2015年10月份一期工程交付使用。医院建筑面积达32488.7m2，占一期地上建筑面积的28%；活动中心5043m2，占一期地上建筑面积的4.4%；食堂2800m2，占一期地上建筑面积的2.4%；架空层公共活动空间13821.6m2，占一期地上建筑面积的12%。开发节奏及路线图20132015开发时间价值老年医院半托医护区全托医护区2017活动中心养生餐厅一期二期居家养生区开发节奏项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心盈利模式紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。紫荆园只出售服务，不出售产权，今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过，紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成70和90平方米两种，假设一套房子的总价是100万元，那么老年人在一次性付款或按揭付款100万元后，即可入住，而等老人过世后，这笔款项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用，初步估算每年至少一万元。韩敏认为，产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性，避免年轻人入住，从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权，今后的实际入住者就很难控制。不销售产权产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。一次性支付入户保证金入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。有生之年居住入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。寿终退回保证金老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还；或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受50%的收益。盈利模式紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，项目评价和借鉴项目目前销售价格为13000元/㎡，周边物业均价为8-9000元/㎡。其新颖的销售盈利模式及首期主要配套全部投入开发建设等，给予销售者较大信心，受到了市场欢迎，其后期的运营、服务情况尚有待观察。盈利模式“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。功能分区项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。开发节奏项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于2015年10月封顶，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区。项目评价和借鉴项目目前销售价格为13000元/㎡，周边物业均案例总结-盈利模式所谓完全成功的盈利模式并没有出现，只能针对市场、环境及开发商自身，制定风险较低的开发模式和开发节奏，才能够降低开发风险，实现盈利。产权销售+O2O会员制管理租售并举-使用权出售入户保证金+较低服务年费案例总结-盈利模式所谓完全成功的盈利模式并没有出现，只能针对案例总结-产品设计从产品设计、公共交流空间及老年人的居住习惯等角度出发，打造适宜的产品设计设计从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全点热源）、管理员或护理人员方面对应老人日常生活中的安全性做到紧急时刻可立即采取措施交流尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共空间和环境心理从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。建筑从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸等方面符合老年人的身体特征案例总结-产品设计从产品设计、公共交流空间及老年人的居住习惯ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish小成果提交表提交日期：2014年12月29日成果名称

《非热点旅游区养生养老地产开发案例专题》所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产

□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容非热点旅游区养生养老地产开发案例专题解决的关键问题及创新点非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中原顾问事业部

小成果提交表成果名称《非热点旅游区养生养老地产开发案例专题养生养老地产开发案例专题惠州中原顾问事业部2014.10养生养老地产开发案例专题非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。借鉴标准旅游及养老方向结合养生养老产品服务打造盈利模式借鉴案例旷达太湖花园万科随园嘉树亲和源、盛和居非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。动漫嬉戏谷中华孝道园常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅项目基本信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万㎡，建面7.5万㎡，容积率1.03。占地面积73353平方米

建筑面积75631平方米

开发商江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司产权年限70年产品形式别墅、洋房、公寓层数3-6层旷达太湖花园项目基本信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。总体规划以“公园中的老年社区”为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84评价与借鉴盈利模式销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。产品设计在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕养老的主题展开。如设置设置无障碍坡道、医梯、建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格，朝向均为南北向，配套打造老年服务中心、文化娱乐配套、全区无障碍设施等。评价与借鉴盈利模式销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓6上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。地址：上海浦东新区康桥镇开发方：亲和源股份有限公司占地面积：8万平米规模：总建筑面积10万平方米，健康型公寓838套房；护理院200张床位。经营模式：出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费月租金水平：健康老人一年年卡2-7万（1,700-5,800/月），另交2万管理费主要设施：餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。居住产品：老年公寓：45㎡为主力，少量70、90㎡。项目主要配套：医院餐厅颐养院健康会所亲和学院商业街老年度假酒店项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。健康活跃的长者：平均年龄76岁高级知识分子：——大专以上的学历50%——13%拥有高级职称——著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等——30%为教授、一声、企业高级管理人员或高级公务员高级干部：——十多位享有国务院特殊津贴的高级专家——10%的离休干部——50%政府、企业中的管理层及技术人员20%为普通职工（含农业从业人员）会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。居家延伸：会员以户为单位入驻社区；专业的养老服务平台：与曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台三大服务体系：生活、健康、快乐会员生活模式：为每位会员定制个性化的生活模型。创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。养老公寓管家式“零服务”，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约10名老人；社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；监控室24小时值班，利用老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；老人进出社区，会有登录记录亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。养老公寓亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织郊游、培训、讲座等活动亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。美格菲健康会所，建筑面积,000m2，由美格菲经营管理，亲和源会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；索迪斯餐厅，建筑面积2,574m2，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠。亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。户门都采取外推门的设计；室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计；马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度淋浴区有一面墙体采用PVC材料，冬天比较保暖；考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室费用标准目前入住率55%类型说明会员卡购买价格每年管理费健康养老公寓A卡永久性的，可转让，可继承（销售使用权）大/中/小套：69万大套6万中套3万小套2万健康养老公寓B卡终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费；大套85万中套53万小套35万2万健康养老公寓出租卡一年大套7万中套4万小套2万2万护理式公寓2,700/月/床；8,000/月/间护理费另外计算亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。费用标准目前入住率55%类型说明会员卡购买价格每年管理费健康项目评价和借鉴盈利模式项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比例物业，使得该项目在总投入6个亿的成本压力下，投入成本还未完全收回，目前运营实现平衡，已是很不错的成绩，该模式自2010年开始全国复制。产品设计随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。配套打造亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人，实现全龄段覆盖。项目评价和借鉴盈利模式项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比万科随园嘉树-嵌入式养老模式项目位于杭州万科良楮文化村内（4A级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模式。随园嘉树随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。无法分割小产权，只签约使用合同。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。

公建商业类：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄公园类：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道会所类：竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所万科随园嘉树-嵌入式养老模式项目位于杭州万科良楮文化村内（4基本指标项目占地63853㎡，容积率1.0，全部为5层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中58937平米健康公寓出售使用权，4571㎡颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为93%、7%。总平图用地面积63853平方米健康公寓面积（占比93%）58937平方米公共配套面积（不计容）5381平方米颐养中心面积（占比7%）4571平方米地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户基本指标项目占地63853㎡，容积率1.0，全部为5层电梯公产品配比健康公寓75㎡A户型为主力产品，供应套数为305套，占比50%，91㎡B户型160户，占比30%，111㎡C户型150户，占比20%。另有颐养中心60户。A户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫C户型(20%)

建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫产品配比健康公寓75㎡A户型为主力产品，供应套数为305套，颐养中心-配套4500㎡的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。餐厅阅读室教室咖啡吧棋牌室医疗室影音室健身房理发室颐养中心-配套4500㎡的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光序号项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字室内配置：项目采用精装修交楼，经过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。序号项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应户型细节展示户型细节展示营销方式用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间营销方式用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心通过以上体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中心实景展示客户真实报告体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中心实景展示客户真实报体验化营销样板房智能化演示：零时滞的处理流程老人在房间内按紧急按钮门灯闪烁前台自动跳出页面管家、急救小组、后勤一步到位现场紧急事务处理呼叫复位第67页体验化营销样板房智能化演示：零时滞的处理流程老人在房间内按紧服务万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准规范、标准化的服务流程注重员工培训提高…立足联合国五大照护原则提供覆盖身心灵全方位服务服务理念四大服务模块八十六项服务内容服务特色服务标准服务内容从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和86项具体服务内容；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。“6心级”服务+24小时管家构筑老年人品质、尊严的一生核心能力自己培养管理公司重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式服务万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的项目评价和借鉴项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15000元/㎡，同期其他组团普通高层售价10000元/㎡，作为万科在北京幸福汇项目内部试点两栋养老公寓后的首个社区化的养老地产开发，其产品打造及服务理念自成体系，但因目前并未住进老人，因为购买的客户都不是老人，都是为自己10年后养老准备的40岁左右人群，因此其养老配套无法正常运营，养老服务的经验并未像预期一样得以全国复制。盈利模式北京的万科幸福汇是通过租售并举的方式运营、获利，万科随园嘉树则是出售使用权的方式，被业界认为是万科未来养老业务的商业模式。预计随园嘉树健康公寓的利润率在20%左右，高于其普通地产开发，服务经营业务利润率14%左右。产品设计

产品从装修配置、安全设施、辅助生活设施，提供全面的老年生活解决方案，其细节打造及规划设计位于市场前列。服务模式确立了其养老地产开发以服务主，地产开发仅为载体的模式，因此随园嘉树一经开始便形成一套严格的服务标准和体系，且具备自主盈利的能力，目的便于后期全国推广复制。体验式营销用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心，将产品及服务前置让客户无抗性买单项目评价和借鉴项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15盛和居紫荆园项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地13万㎡，建筑面积20万平方米，容积率1.5，项目建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一盛和居紫荆园项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异定位及产品该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男性和55岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以70-90㎡一房两厅-两房一厅为主。均带精装修。。70方户型1室2厅1卫1厨90方C户型2室2厅1卫1厨定位及产品该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男分段养老功能