房企住宅工程后评估编制指引

CRLD/EMQP017-2015华润置地住宅工程后评估编制指引（V1.0）2015-04-30

发布2015-04-30

实施华

润

置

地

有

限

公

司

发

布前言《华润置地住宅工程后评估编制指引》（V1.0）是

2014

年华润置地工程管理之道高级研修班的主要成果文件之一。在编制过程中，我们坚持华润置地工程管理“路同轨，车同辙”的管理理念，以多种方式广泛征求总部各部室、各大区及建设事业部意见和建议，由研修班学员研究修订成稿。本文件旨在对华润置地住宅项目前期策划目标的达成情况进行总结分析、积累沉淀，对后开发项目提供经验参考。希望各大区通过对工程后评估文件的的编制，实现对住宅项目开发的经验积累，并及时组织交流大区内评审完成的后评估报告，为后期开发项目在建设周期、工程质量、成本、现场安全文明等方面的管理提供参考。随着置地开发项目的不断增多，本文件也将不断进行丰富和完善。为了持续提升《华润置地项目工程后评估编制指引》（V1.0）的文件质量，请总部各部室、各大区、城市公司、项目部及建设事业部在执行本文件过程中，注意总结经验，积累素材，可随时将相关意见和建议反馈至华润置地总部工程管理部。我们会根据大家的反馈意见、建议，定期维护本文件，相关修订的信息和内容将以公文形式及时下发。ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle1

编制目的为客观、全面地评价项目工程管理实施情况，对“工程管理实施规划”等前期策划文件中制定的目标与最终实际完成情况进行对比分析，同时对开发过程中突出的经验与教训进行提炼总结，并进行推广，实现项目管理工作的持续改进，特编制《华润置地住宅工程后评估编制指引》（V1.0）。同时，本指引对住宅项目工程后评估的编制内容进行了统一、规范，对住宅项目工程后评估的编制、评审、备案及应用推广的要求进行明确，以便于规范项目后评估工作的开展，使各住宅项目的后评估成果在后期工程管理中有更大的参考价值。2

适用范围适用于华润置地所有住宅项目的后评估管理。3

术语介绍项目后评估：指项目交付后或一个分期交付后，项目管理团队对项目实施全过程进行回顾与分析，总结项目开发的经验、教训，从而为提高后续项目开发效率和经济效益预估提供重要的信息依据。示范区后评估：指项目首期示范区施工完成后，通过与示范区前期策划目标进行比较，对示范区阶段性复盘，从而明确产品推向市场的潜在风险。4

编制依据1)《项目总控计划》2)

项目设计文件3)《项目工程管理实施规划》4)《华润置地工程高品质标准》（V2.0）及局部修订5)《华润置地销售物业计划管理指引》6)《华润置地工程进度计划管理指引》（V1.0）7)《住宅总包工程工料规范》（V2.0）8)《住宅公共区装修工程工料规范》（V1.0）9)《华润置地住宅工程开发周期基准》（V2.0）10)《华润置地住宅工程质量检查与评价标准》及局部修订11)《华润置地开发成本管理制度》12)《华润置地招采管理制度》13)《华润置地统一分判方案（2013年

9月版）》14)《华润置地安全管理制度》15)

其他相关资料5

住宅项目工程后评估编制指引5.1

项目概况5.1.1

项目位置此部分应包含所在项目的具体位置描述。如：南京悦府位于南京市建邺区应天大街，湖西街，所街，云锦路交汇处。5.1.2

项目定位及主要技术经济指标此部分应包含所在项目的主要经济指标描述。如：南京悦府三期延续一期，二期定位，精装交付。三期用地占地

26481.91m

，2建设项目包含

4栋高层住宅，建筑面积约

84520.15m

。其中

9#楼

33

层，建筑面积约2**；10#楼

32层，建筑面积约**；11#楼

33层，建筑面积约**；12#楼

33层，建筑面积约**。5.1.3

工程标段划分此部分应包含所在项目的标段划分情况，并附图示意。如：常州

CIC

项目

3

期

A

地块分三期开发，其中

3.1

期（A-1

地块)由

7

栋

11F小高层和两栋

33F高层及地下车库组成。5.1.4

参建单位信息此部分应包含所在项目的各标段确定的土方、护壁、降水、总包、监理、安装、门窗幕墙、精装及园林单位等。5.2

工程管理实施规划执行情况5.2.1

项目主要策划目标的达成情况1、进度目标的达成情况此部分主要介绍前期策划进度目标的完成情况和主要影响因素。2、质量目标的达成情况此部分主要介绍策划质量目标、质量奖项的完成情况。3、安全管理目标的达成情况此部分主要介绍策划安全目标、安全管理奖项的完成情况。5.2.2

施工重难点分析与应对措施执行情况此部分应包含该项目管理实施规划中重点、难点问题分析的准确性及应对措施的实际执行进行情况，且还需包含项目实施工程中是否有新增加的难点及相关应对措施。另外，关于项目开发过程中应对地质情况、周边施工环境、配套设施等因素影响的具体对策进行说明。如南京浦口华润国际社区一期施工重难点为：第一，工期要求紧张。从拿地到开盘

9

个月，但中间经历青奥会与春节，青奥会要求全市停工，正式开工

9月

1日。（后评估当中应对赶工措施及效果进行分析）第二，地质情况复杂。地块现场为苍莽野地，原状为堆坡、草木、水塘、洼地混杂。且现场水位较高，土体含水量较大。施工前提前开展场地平整工作，破除场地中草木，水塘抽水后清运淤泥。场地周边开挖沟槽，蓄水后进行抽水，降低场地内水位。（后评估对采取的措施进行分析总结）第三，场地转换。现在场地内土方处理：E地块、D地块施工前提前平整，D地块、E

地块土开挖后堆于

C

地块用于晾晒，后期用于地块内回填、种植。减少土方运输量。(后评估对采取的措施进行分析总结）第四，首期开盘的风险点前期开发安排：由于集团决策，土地款在元旦之后付清。但目前土地证、规划许可证及施工许可证等相关证照无法办理，由此会带来被举报、桩基检测和基坑监测无法申报、质安监站未介入桩基及基础验收困难等风险。因此，需开发部门先与市质监部门先行沟通，提前介入。同时要求项目严格控制施工质量，保证安全文明措施。设计出图计划：项目首期方案需按集团、规划局的意见进行调整，对出图造成极大影响，导致施工单位定标时间、工程进度受影响。实际对策是设计、合约、工程充分沟通，形成共同行动计划，标明关键线路，各部门严格按照计划进行。由于客观原因滞后时，合理压缩设计、招标和施工工期，有序交叉，确保进度目标的完成。（后评估中应对类似上述风险控制情况进行分析总结）。5.2.3

总平面规划布置分析总结1、临时水电布置情况对施工现场临时水电布置情况及提供的接驳点位置是否满足现场施工需要做出分析总结。2、临建区规划实施情况临建规划应考虑临建区的市政管线问题，以及各地区对临建的具体要求。临建区的使用时间要根据项目的开发时限和总的开发进度综合考虑，尽量避免二次搭设临建。此处对搭设情况是否满足要求进行总结。3、场地开口及场内外交通组织附图说明工程管理实施规划中场地开口布置和场内外的交通组织和实际情况对比图。工程管理实施规划布置图实际布置图此处对布置图中差异部分进行分析说明。4、主要机械设备布置及进出场计划序号1主要机械设备名称预计使用时间实际使用时间备注2„对机械利用率是否达到最大化，对提前规划确定大型机械的基础位置、做法及对机械设备布置时是否考虑到后续施工完成后的拆除便利等问题进行分析总结。5、材料堆场及加工场布置1）对材料堆场的位置是否便于材料运输和装卸和项目开发过程中关于减少二次搬运的方法进行分析总结。2）对材料堆场地势选取地点是否适当、回填土是否夯实、排水设施设置是否满足要求和加工场场地硬化情况分析总结。3）对材料的堆放是否留有通道和通道是否符合安全、防火的各项要求进行分析总结。6、场内土方平衡策划达成情况1）对方案阶段进行的土方平衡测算、优化方案与设计协调情况总结。2）对场地内设置回填土临时堆放区域是否合理进行总结。分期开发或占地面积大的项目，临时堆土点可设置在相邻、后开发的区域内；一次性开发且同时占地面积小的项目，临时堆土点可设置在工期短、晚开工的栋号。3）总结分析雨季过程中临时堆土具体做法及效果。其中，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，雨季前要做好临时支护，以保证安全和避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。4）分阶段总平面图布置情况：对施工总平面图进行动态管理及分阶段调整布置情况分析总结并附图说明。5.2.4

验收组织与管理规划达成情况序号1验收项时间节点实际完成时间注意事项（验收核心注意点）2„后评估中需要明确的验收，包括但不限于以下内容：1、过程验收：指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质量验收。2、专项验收：需要政府相关管部门参与的验收，如消防、电梯、燃气、环保、档案、规划、人防、绿化、卫生、交警、气象等。3、竣工验收：指项目部组织的，由政府质检部门、设计单位、承包商、监理单位等参加的综合验收。4、交接验收：是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由项目部、物业组织的由承包商向公司移交的过程。5、项目竣工规划的总结。此部分需分析项目开工前期各专项验收策划方案的落实情况。包括是否分段验收、验收的组织策划、各专项验收之间的逻辑关系及矛盾点的对策。此外，还应说明各专项验收策划需求时间及实际情况的差别。5.2.5

可视化管理达成情况对项目执行过程中文化宣传可视化、目标导向可视化、信息传达可视化和管理行为可视化等4个方面的使用、设置情况进行分析总结，重点突出可视化管理亮点。5.3

计划与进度管理总结5.3.1

工程总进度计划达成情况大区及城市公司应按照2014年3月下发的《华润置地销售物业计划管理指引》和

2014

年

4

月下发的《华润置地工程进度计划管理指引》（V1.0）要求，确保工程的一、二级关键管控节点和三级关键节点按计划完成。为了更好地对工程施工进度进行过程控制，在工程开工以前项目部需编制工程总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。总进度计划必须包含以下节点的达成情况。编号1计划指引编号P1007P1008P1009P2011节点级别一级一级一级二级计划开始时间实际开始时间计划完成时间实际完成时间备注内容总包单位确定销售开盘23竣工备案4桩基施工单位确定工程管理实施规划编制完成56P2018P2020二级二级《建筑工程施工许可证》取得7P2021P2022P2023P2024P2027P2028P2029P2030P2031P2032P2033P2034P2035P2036二级二级二级二级二级二级二级二级二级二级二级二级二级二级开工8销售展示区开放结构出正负零达到预售条件主体结构封顶景观单位确定精装修单位确定外立面单位确定外立面呈现91011121314151617181920小市政开工消防验收完成规划验收完成清水房交付精装房交付桩基工程（含工程桩、围护桩）施工土方开挖,围护支撑地下主体结构施工地上主体结构施工21三级22232425262728293031三级三级三级三级

第一台电梯安装完成三级三级三级三级三级外立面施工公共区精装施工精装房精装施工小市政施工园林施工三级

完成小市政各系统与大市政、楼内系统接驳323334三级三级三级正式水接通正式电接通燃气开通此处对上表内容进行总结，分析节点滞后或者提前对工程的影响。以上一二级节点对应《华润置地销售物业计划管理指引》，不允许调整；三级节点大区可根据实际情况进行增加。5.3.2

各参建方进场计划序号承建商（桩基）（总包）（门窗）（外立面）„„定标时间计划进场时间实际进场时间备注1234„„根据合约分判规定，此处对前期策划的项目所有承建商的定标计划和进场时间与实际定标时间和进场时间进行对比，分析总结实际进场时间与计划进场时间差异的原因及造成的影响。5.3.3

甲供材进场计划序号1甲供材料设备名称计划进场时间实际进场时间备注2„根据合约分判，对列入甲供范围的材料、设备的计划进场时间与实际进场时间做出对比，分析总结实际进场时间与计划进场时间差异的原因及造成的影响。5.3.4

主要进度纠偏措施达成情况在项目实施过程中，由于外部及内部原因，项目实际进度与计划难免会有偏差。此处主要针对资源投入不足、承包商管理能力不够、设计图纸供应不及时、材料定样拖延、施工方案与工艺审批延迟、甚至工程款支付不及时等问题制定的纠偏措施实施情况及纠偏效果进行分析总结。5.3.5

主要施工阶段工效统计在后评估文件中，此部分需分析项目主要施工阶段的实际工效和施工降效的主要原因。例如：在桩基阶段的日平均成桩量；土方开挖阶段的日平均出土量；结构施工阶段，地下室结构楼层及地上标准层、非标层具体的施工效率；安装工程与装饰工程的相应平均施工工效等。5.4

质量管理总结5.4.1

工程总体质量分析此部分对项目质量合格情况进行总结，总结内容包括质检部门检测情况，第三方检查情况，交房3个月内保修情况。其中交房

3

个月内保修分析包含但不限于客户敏感点（例如渗漏、空鼓等）维修情况、维修的及时情况、施工单位配合情况等内容。5.4.2

施工组织质量分析此部分应包含三个方面。1、项目部组织结构分析，对人员配备及各部门协同支持情况做出总结；列出部门组织管理架构图并分析各个部门之间的协同情况。2、对质量管理体系完整性和制度执行情况进行分析总结；注重质量管理体系的执行情况。3、对主要承包方和监理的管理制度的完善情况分析总结。5.4.3

质量主要控制要点及措施执行情况此部分应包含但不限于以下三个方面。1、方案审查项目部对本项目要求承包商编制的施工方案的执行情况进行总结评价。原则上现场施工重要部位及关键工序，承包商均需报送专项施工方案。2、工程交底参照2015年4月下发的《华润置地工程交底管理指引》（CRLD/EM

QP015-2015）进行交底，并对具体内容、交底过程及交底效果进行总结。3、样板管理；1)

销售样板房对毛坯房交楼的销售样板房与实际交楼毛坯房结构的不同之处和标识情况进行总结；对最终交付给客户的装修质量与销售样板房的质量水平对比情况进行总结。其中，精装房交楼的销售样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。2)

施工工艺样板施工工艺样板是为明确细部节点特别是质量关键节点而制作的样板，主要目的是为了发展商、监理、承包商统一工艺做法，保证工程质量。列表说明本项目的施工工艺样板计划与实际完成情况对比。样板确认部门样板验收部门样板设置部位样板计划完成时间样板实际完成时间序号工艺样板名称12„3)

交楼样板房交楼样板房是为统一交楼标准而制作的样板房，是为了统一发展商、监理、承包商的竣工验收标准，同时可以检验承包商的质量水平，及时发现质量缺陷和施工图纸存在的问题。此内容应包括承包商是否按照合同及发展商要求进行交楼样板房的施工，同时总结分析后期施工与交楼样板匹配情况。5.4.4

质量过程控制与验收1、质量关键点监控项目部对质量关键点系统梳理分析，针对质量关键点的实际监控情况和监控效果进行分析总结。2、施工工序控制及验收要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款支付结合起来，出粮时检查各控制表格的签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。列表说明本项目主要的施工工序及其管控重点。序号1施工工序名称管控重点执行情况备注2„„„3、关键工序检查点对重要部位及关键工序，一方面，总结分析方案审查及技术交底现场执行层的执行情况；另一方面，总结分析对重要部位及关键工序的联合验收情况。本处可应参照

2015

年

4

月下发的《华润置地住宅工程关键工序检查点实施细则》（CRLD/EM

QP016-2015），列表说明本项目的关键工序检查点实施方案与具体实施情况的对比。5.5

项目安全文明管理5.5.1

安全文明管理制度相关情况此部分包含对总部及大区

EHS

管理体系的执行情况及自身安全文明管理制度建立及运行情况进行总结。5.5.2

文明工地情况此部分对省市等各级文明工地评选情况进行总结，同时对项目文明施工情况进行反思评估。5.5.3

安全事故情况此部分对安全事故的预防及处理进行总结。5.6

项目主要参建方的管理此部分需分析项目总承包商、专业分包商及独立承包商之间的配合施工情况。可以从组织管理、进度管理、质量管理、安全管理及其他与工程相关方面的管理维度进行展开；从而突出各承包商的强项与弱点，突出承包商管理成功和失败的管理经验，以便于后开发项目参考使用并进行有针对性的管理。此外，此部分需针对各参加方的成本管理与变更管理进行总结分析，梳理各参建方在成本控制与变更索赔方面的经验，同时总结开发商在成本控制与反索赔方面的经验教训，以便于后开发项目参考使用并进行有针对性的管理。5.7

后评估总结5.7.1

经验与措施此部分着重对该项目形成的具有代表性的做法进行经验总结，对好的做法提出推广措施，对不好的做法提出规避措施。5.7.2

问题及成因此部分着重对项目前、中、后期出现的问题进行分析总结，找到问题发生的根本原因，并提出相应解决方案，以便于在后期项目当中予以规避。此部分着重对公司设计、合约、开发、工程等业务流程提出建设性意见或建议。附：住宅工程后评估管理办法1

后评估要求1.1

编制机制对于首期项目后评估，由大区工程管理部发起，并由项目总牵头，城市公司工程管理部与项目部参与，并成立后评估工作小组，在规定时间内完成后评估文件的编制工作。对于非首期项目后评估，由城市公司工程管理部发起，并由项目总牵头，项目部参与，并成立专门工作小组，在规定时间内完成后评估编制工作，大区工程管理部对编制过程与成果文件进行帮助指导。对于示范区后评估，由城市公司工程管理部或项目部负责编制。1.2

评审机制对于首期项目后评估，大区工程管理部联合大区设计管理部、合约管理部组成后评估评审小组，在编制完成后一周内组织评审会议。评审小组须站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，评审过程中与城市公司及项目部充分沟通得出公正一致的评估结论，并形成纪要文件。对于非首期项目后评估，项目部与城市公司相关职能部门组成评审小组，在编制完成后一周内组织评审会议。评审小组在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中各部门充分沟通得出公正一致的评估结论，并形成纪要文件。对于示范区后评估，由项目部与城市公司相关职能部门组成评审小组，在编制完成后一周内组织评审会议。评审小组须站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，形成纪要文件。以上各阶段后评估编制部门按照评审结论进行修改，完成后报相关部门备案，备案完成后工程后评估编制、评审工作即结束。1.3

应用机制项目各级后评估工作完成后两周内将相关成果输出给大区工程管理部，大区工程管理部负责后评估文件备案并在整个大区内进行推广。若干项目后评估完成后，大区工程管理部组织