商墅综合体定位及营销推广报告

上海浦东企业商墅综合体定位及营销推广报告2020年05月余渝上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略1低密度写字楼市场分类目前上海的低密度产品主要分为两类：•

第一类是以政府为主导开发的园区类项目，目前主要分为张江高科技园、金桥商务园等几个科技园区，单栋产品面积较大，部分为大型企业定制产品，基本为工业产权，依托政府的政策支持引入客户；•

第二类为开发商自主开发的市场型项目•

如为工业产权：主要集中在外郊环间，产品面积较小，主要集中在2000平米以下，只能整栋出售，价格实现普遍较低；•

如为商办产权：一类以低密度为特征，面积在1500平米以下，实现单价较高，以万科VMO为典型代表；一类以综合体为特征，面积基本在五千以上，也可分层出售，集中在新兴的长风、临空板块，如旭辉世纪广场、北岸长风。市场型低密度写字楼项目分布•近两年市场型低密度产品供应量增加，获得市场认可及青睐；•但是大部分项目分布在外环外，仅有少数项目位于中环以内，内环以外区域；•目前市场上大部分项目为工业产权，仅万科VMO、长风板块的几个综合体项目为商办产权.印象钢谷东方环球企业中心金领之都B区复地中环天地长风绿城项目旭辉世纪世和中心中邦MOHO本项目赢华国际北岸长风集电港B区4-8项目欣凯元川沙项目名企公馆张江创新园伽利略公馆万科VMO大业领地售罄万科#6地块在售

未来供应财富新场二期上河商务园二期上海总部湾四期旭辉地块

创研智造三期复地项目财富兴园低密度市场供求分析z

同类低密度办公项目每年供应量约为10‐25万方，

占写字楼整体销售市场供应量的10%，在2009。z

总体去化率较高，且呈快速上升的趋势，2009年保持在90%以上的高位；z

2011年受整体经济及楼市低迷的影响，去化率有所下降。（11月份复地中环天地有大体量上市，销售时间很短，对整体去化率造成影响。）2006‐2011年低密度办公项目成交及供应统计数据来源：同类低密度办公市场的典型项目作为统计样板各在售低密度项目概况区域项目创新园主要销售周期主力面积整体成交均价（万元）1.59备注售罄2006年7月‐2010年3月2006年4月‐2007年10月2009年半年1300、3000850、14001300、19001000、1950润和国际总部园伽利略公馆世和中心1.28近期在租张江1.592.8（地上面积价2格.9）售罄在售2011年9月至今500、1000（地上面积）浦江镇万科VMO2011年1月‐2011年6月2007年9月‐2008年9月一期售罄（地上面积价格）大业领地名企公馆500、1000、20000.44基本售罄松江2008年10月‐2011年1月2008年5月‐2011年3月950、15001500‐30000.51一期基本售罄售罄上海总部湾一至三期创研智造

一、二期

2009年5月‐20011年1月800—15001500‐2300350‐4000.650.651.15一期售罄、二期在售一期在售南汇财富新场2010年8月‐20011年6月2008年6月‐2009年8月上河商务园一期在售中邦MOHO2006年1月‐2009年1月500‐20000.60基本售罄金桥宝山金领之都B区印象钢谷2012年4月至今2010年1月至今2011年11月至今1200‐270286报价1.71.322万元起暂无成交（同时可租）在售复地中环天地300‐800新推出，在售未来供应分析z

本案入市时竞争主要来源于浦江镇的三个知名开发商开发的同为商办产权的低密度办公项目，上市时间比较接近。规建面积（万平方米）区位项目名称概况工程现状

预计上市时间备注工业产权，前期以制造类小型企业的总部办公为主10，2013未定工业产权，具有政府扶持优惠，吸引很多跨国公司入驻，离本上海总部湾四‐四期低密度办公楼，24栋，面积1500‐3000平米四期2012年6周浦已开发3期后续2期约10万方在建五期月项目较近约50栋企业总部，面积1500‐2300工业产权，定位较低，品质一般，为南汇的私营企业主服务南汇财富新场二期5万规划2013年2012年中平米，具体未定南汇上河商务园二期24万独栋办公，700平米以上在建工业产权，定位较低，品质一般，为南汇的私营企业主服务5.38万，包含2栋小高层办公，3栋工业产权，集中在1500平米以上，具备园区政策，吸引园区内的大型企业张江4‐8项目独栋办公约1800平米/栋

外立面2012年中独栋办公152.5川沙1350~3000平米独栋外立面阶段

2012年二季度工业产权，品质一般目一期复地浦江镇项目一期（总11.9万）1000~2600平米双拼及独栋商办产权，品质较好，定位高端约7.6万（总22万）在建在建2012年9月旭辉地块约6万未定2012年四季度

低密度办公与小高层办公结合浦江镇包含多层办公及独栋、双拼办公，其中独栋

平700

方案调整中

2012年四季度

依托VMO良好的品牌构建万科#6地块约10万米，双拼460平米重点案例分析

——

在售（万科

VMO）发展商：万科/中粮项目地址：闵行浦锦路与江梅路交接处交通：与8号线距离较远项目总体量：

88762平方米物业构成：独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公。独栋面积约1500平/套，洋房主力面积50‐150平米推售情况：一期基本售罄，二期仅余部分花园洋房及少数独栋在售定位：

VMO分别是Villa、Master、Office的缩写，即定位于大师级生态独栋办公低密度办公部分销售时间：2010年12月开盘，目前仅剩最后推出的6栋独栋产权性质：商办性质平均售价：2.9万/平方米（地上面积）产品参数：独栋约1400平米/栋（其中地上面积约1000）双拼约700平米/栋（其中地上面积约520）独栋地上4层，单层面积约250平米，双拼地上3层，单层面积约180平米，地下室计入产证重点案例分析

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在售（万科

VMO）独栋1F独栋2F独栋3F独栋4F该项目作为低密度产品中的标杆性项目，其产品亮点、营销推广、客户构成均值得本项目借鉴成功因素总结——1、产品力多面积赠送、丰富的建筑空间、紧凑的产品面积2、入市时机（花园广场）闵行浦西写字楼供应紧缺时段，且与本项目形成价格落差（商务别墅）在市场供应大面积、同质化产品，反应迅速推出差异化产品3、营销利用与翡翠别墅的价格差促进客户成交万科品牌的号召力重点案例分析

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在售（复地中环天

地）发展商：复地集团项目地址：宝山环镇南路交通：距离七号线大场镇站约1.5KM项目总体量：约32万方物业构成：一期2栋标准办公,1栋ＳＯＨＯ，共约7万方二期独栋办公

约9万方，共110栋三期5栋定制式写字楼

约16万方办公面积：甲级办公

118—1400平米独栋办公

300—800平米/栋推售情况：一期三栋楼，其中一栋为复地及其下属公司使用，一栋计划引进酒店式管理公司作为酒店运营，目前仅一栋在租，租金为２元／平米／天，出租率较低2011年11月19日推出独栋办公独栋办公部分销售时间：2011年11月19日开盘，目前销售情况一般产权性质：工业性质，但为50年产权平均售价：报价2万/平方米起，总价在1000—2000千万每栋，具体一房一价产品参数：300‐800/栋地上三层，地下面积赠送，赠送花园面积毛坯交付重点案例分析

——

在售（复地中环天

地）该项目在定位、总价段、产品面积上与本案有所不同，且从区域位置、产品性质上来看，对本案形成的竞争较小，可以关注其接下来的销售情况，作为本项目的参考。项目点评：优点：‹复地中环天地临近中环，在地理位置上具有优势，且宝山区此前无此类低密度产品，可吸引周边的实力企业。‹项目体量大，可形成规模效应，并且利于打造良好的绿化景观；‹产品面积段较小，适合宝山区的私营企业，扩大目标客群；‹拥有相关优惠扶持政策，对企业形成吸引。缺点：‹，；‹宝山区为工业主导区域，对注重区域形象的高端设计、服务等行业会存在一定的抗性；‹项目周边目前商业配套不足，未来园区内部的商业需要一定时间才能形成气候，为前期入驻的企业带来不便。重点案例分析

——

在售（张江世和中

心）发展商：上海嘉频房地产开发有限公司项目地址：祖冲之路、申江路口交通：与2号线广兰路站一路之隔项目总体量：约10万方物业构成：星级酒店

4.3万方甲级办公楼

2.8万方独栋办公

约2万方，共16栋办公面积：甲级办公

80‐150平米独栋办公

1000及1950平米/栋推售情况：2009年7月推出甲级办公楼，目前基本售罄2011年9月份推出独栋办公独栋办公部分销售时间：2011年9月开盘，至今仅剩1套1000平米，2套1950平米（部分为内部交易）产权性质：工业性质平均售价：2.7‐2.8万/平方米（地上面积）产品参数：1000及1950平米/栋4，室，计入产证精装修交付200，重点案例分析

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在售（张江世和中

心）项目在单价上与其他园区内项目有所突破，对本案具有借鉴性，目前仅剩3栋，其前期的销售情况与购买客户情况对本案具有一定的借鉴意义。项目点评：优点‹世和中心在张江的区域认知、轨道交通直达、项目配套上具有优势，对于原先在张江办公的企业具备较大的吸引力，其大开间的产品格局也较适合研发类企业；‹张江未来低密度办公产品非常少，世和中心具有一定的稀缺性；‹产品品质较好，精装修交付，半地下室，具备良好的通风与采光。缺点‹外立面设计比较工业化，缺乏设计感‹半地下室计入产证，赠送面积少；‹楼栋密度较高，一定程度上影响了办公的舒适度。重点案例分析

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未来供应（复地浦

江镇项

目一期

）发展商：复地集团项目地址：联航路靠近浦星公路

交通：距离8号线联航路站约500米

项目总体量：约21万方物业构成：一期：独栋及双拼办公或商业，约7.6万方，共42栋二期：标准办公及商业

5栋，约14.3万方办公面积：标准办公

标准层

1900‐2100平米

独栋及双拼办公或商业

1050、1770、2600平米/栋预计开盘时间：一期2012年9月，二期未定重点案例分析

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未来供应（复地浦

江镇项

目一期

）虽然该项目与本项目距离较远，但产品面积与本案的商务别墅较为接近，且该项目同样属于商办产权，定位较高，本项目上市时该项目正好处于销售后期阶段，会分流部分客户，对本项目形成较大的竞争。项目点评：‹轨道交通优势更为明显，距离地铁站仅500米；‹项目体量大，商业配套比较丰富，弥补周边商业氛围的不足。本项目优势‹本项目的竞争策略——•区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。•更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。重点案例分析

——

未来供应（旭辉浦

江国际

项目）发展商：旭辉集团项目地址：联航路靠近浦星公路

交通：距离8号线联航路站约500米项目总体量：约13万方

容积率：1.8

物业构成：共约42栋独栋办公，3栋小高层办公办公面积：独栋办公1000‐4000/栋预计开盘时间：预计2012年四季度首批小独栋开盘重点案例分析

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未来供应（旭辉浦

江国际

项目）该项目在产品打造、项目定位方面均与复地项目十分类似，同样本项目上市时将会面临该项目的后期销售。项目点评：‹轨道交通优势更为明显，距离地铁站仅500米；‹项目面积段更为灵活，满足不同企业需求。本项目优势‹本项目的竞争策略——•区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。•更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。重点案例分析

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未来供应（万科

6#地

块）发展商：万科项目地址：浦锦路（紧邻翡翠别墅）

交通：距离8号线较远

项目总体量：约10万方容积率：2物业构成：20栋独栋双拼/办公，6栋花园广场办公面积：独栋办公700栋，双拼460/栋

预计开盘时间：预计2012年四季度重点案例分析

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未来供应（万科

6#地

块）项目虽然产品面积相比本案的商务别墅较大，但该项目同样属于商办产权，定位较高，且依托前期VMO奠定的良好口碑，会造成客户的分流项目点评：•面积更富弹性：可以满足和分流需求不足1000、同时对独立办公形式与环境有较高要求的企业。•产品更具现代感：现代感十足的外立面风格。•市场品牌效应：VMO一期已经在市场上打开了知名度，并奠定了非常良好的口碑，对二期的销售可以起到促进作用。本项目优势‹本项目的竞争策略——•区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。•更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。低密度办公市场特征,市场化运作；z

民营地产商开发比重趋多z

区域产业支撑少,

大部分不享受园区优惠政策

；z关注产品力的提升,

具有独特目标客户群；z

绝大部分项目为园区类型工业产权产品，吸引制造类企业作为总部，产品品质一般，品牌开发商运作的高端项目数量很少；z

价格差异大，部分高端项目价格能达到2万以上甚至突破3万，但大部

分项目在1.5万甚至在1万以下，商办产权能实现更高的价格；z

未来一两年内会有几个高端的低密度项目集中推出，市场细分程度将更高，各细分市场的竞争更为激烈；z

本项目的优越地理位置及周边高端配套支持将成为核心竞争策略。上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略20项目区位优势•项目位于东郊板块，紧邻内环，距离市中心人民广场仅约10公里；•距离二号线金科路及广兰路站仅2公里，紧邻龙东大道主干道，可快速到达市中心及浦东国际机场；•紧邻张江高科园区，可依托园区内的高科技产业基础；靠近金桥出口加工区，受其产业辐射；距离陆家嘴金融中心较近，可以吸引其溢出客户。•

所在的东郊板块为传统的高端别墅板块，紧邻东郊国宾馆在产品定位及整体形象上有塑

造高端低密度办公产品的先天优势，并可依托该板块已经形成的城市绿地以及学校、医

院等相关配套。项目产品优势12•/更舒适的办公环境•精心打造绿化景观345•下沉庭院、私家花园等产品附加值•产品可满足企业冠名、独立标示需求•外立面以石材与玻璃结合，现代大气企业身份体现22SWOT分析SW•

周边均为住宅项目，缺乏商务氛围；•

商业配套不成熟，给办公造成一项目紧邻内环，距离市中心人民广场仅约•10KM，区位优越；定的不便。•

项目交通便利，离2号线2KM，具有轨交依托，可快速到达浦东、虹桥机场；•

项目为低密度产品，且品质高端，营造舒适的办公环境；•

位于张家浜契形绿地，临近世纪公园、汤臣高尔夫，拥有绿化资源；•

自身拥有高档商业，为办公提供配套。O•

未来中环内无同类低密度产品供应；T•单栋总价较高，对客户的承受能力有一定要求，一定程度上影响去化速•

东郊板块为传统的高档别墅区板块，且项目紧邻东郊国宾馆，为项目的高端定位提供基础支撑。度•

房地产市场处于调控期，未来几年走•

紧邻张江，靠近金桥、陆家嘴，可以吸引溢出势存在不确定因素；客户23项目附加值建议•

配备班车，接送园区内工作人员至2号线地铁站；——弥补地铁站3KM的不足优势1•

将地下室作为附赠面积，增加产品附加值——224上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略25现存低密度项目客户分析类似低密度项目已入驻客群行业罗列按企业数量降序排列万科贸易设计行业投资公司现代服务业VMO张江集团项目中无优惠政策和行业聚集驱动的客户类型化工研发中心公司/个人投资制造业总部伽利略公馆房地产建筑设计电子研发贸易世和研墅建筑工程IT研发中邦MOHO按创研制造设计研发房地产总部专业咨询贸易上海总部湾对外贸易制造业总部公共服务设计研发企业数量降序排列企业总部对外贸易设计研发专业咨询企业总部现存客户面积需求分析根据低密度市场现有入驻情况，

贸易、设计研发和生产制造是主要客户群面积在1000平米以上的主要由设计研发、生产制造、实业投资及批零贸易、房产建筑这几个行业图：不同行业企业数量分析信息咨询500‐10001000‐15001500‐20002000‐3000能源供应交通物流3000‐40000510152025303540数据来源：9个类似低密度项目客户统计。（伽利略公馆、创业园、总部湾、创研智造、中邦MOHO、财富兴园、世和国际、大业领地、东方环球中心）27项目客户匹配要素本项目在低密度办公市场，拥有如下优势：¾优越的区域价值基础¾优秀的产品品质¾高端的相关配套寻找更高支付能力的客户价格突破品牌构建寻找更优质的品牌客户客群筛选判定各行业中的标杆性企业，具有雄厚的资金实力本项目的匹配度对产品形

对企业形象

对资产沉淀态偏好

体现要求

需求体现良好的企业形象及具备极高的升值前景房产建筑实业投资生产制造具备极高的升值前景体现良好的企业形象对低密度产品十分偏好设计研发批零贸易体现良好的企业形象本项目目标客群定位设计研发类核心客户•国内实力企业或国际品牌企业，企业生产值位居行业前列，具备较强的购买能力，部分筹备上市；•受行业工作内容的影响，此类企业十分注重办公环境的安静，内部生态的打造，以保证员工工作时的专注度以及创造性；•从市中心迁入或从园区迁入，作为新的集团总部或研发中心。贸易类•在某一细分市场中有垄断性份额的外贸公司，利润率高；•或者为知名生产集团的贸易部门，与生产部分分开，寻求能体现业企业形象的良好办公环境；本项目目标客群定位制造类重要客户•世界500强或国内上市公司，业务范围涵盖全国或全球，具备雄厚的资金实力；•行业类别丰富，快消、工业、化工等均可涉及；•作为华东区或上海总部使用，关注办公环境，关注企业形象体现，关注交通便利度以及商业配套。房地产类•同时开发2‐3个项目的开发商，有较强的资金运作能力及持续开发能力；•经营房产投资、建材贸易等综合集团，企业收益高，有较强的支付能力；•作为企业总部使用，注重产品品质、绿化环境等营造的企业形象，同时关注物业的升值前景。本项目目标客群定位实业投资类偶得客户•私营生产集团下属或转型的投资公司，投资多行业实业生产和企业并购，资金密集型企业；•寻求投资收益高，总价合适的投资产品；•办公人数少，部分购买后再行出租，或者直接购买带租约的物业。各类规模企业特征描述国企客户民企客户外企客户投资客户•对地段及企业形象要求较高；•对价格、房屋实用性、交通便利等较为看重；•多以租赁物业为主，购买物业的情况较少；•主要考虑租金回报、地点、交通、周边配套等因素；•偏爱地段好、园区形•需求面积在500‐2000平米左右；象好的项目；•如有购置计划多数需求大面积8000‐10000平米左右；•需求面积受总价因素影响较大；•对价格相对不是非常敏感；•此类企业因公司结构单一，决策比较快。•此类客户在购买物业时决策时间较短。•需求面积视公司规模从1000‐10000平米不等；•此类企业在购房过程反复较多，决策时间也较长。•此类企业决策过程会较长。客户核心特点描述•关注公司形象的体现•注重圈层关系的营建政府重点支持的龙头企业、纳税大户•渴望成功被认同受经济影响小资金实力雄厚•只考虑市中心区域具有雄厚实力背景的国企、央企知名跨国企业、500强企业•关注公司形象的体现•关注办公场所给公司带来的尊贵感意向客户名称上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略35本项目卖点整合卖点纲领表述¾内环边，东郊板块，稀缺产品，具备升值前景¾紧邻东郊国宾馆、东郊花园，身份贵重¾低密度国际总部办公、独享尊贵权利空间¾

石材+玻璃相间立面，现代古典完美相容¾

生态环保、彰显绿色办公前瞻理念¾紧邻张江园区、靠近金桥及陆家嘴，受到成熟商业区域的辐射¾

毗邻轨道交通2号线，具有轨交助力目标客户关注点排序区域价值产品形象•

内环边•

低密度•

东郊板块，紧邻东郊国宾馆•

紧邻张江及金桥•

石材+玻璃外立•

国际企业总部产品标准客户组合•

生态设计•

环境私密•

名门企业入驻，圈层构建项目方向性定位东郊国宾馆旁东郊国宾馆是达官显贵聚集的地方，是身份感与尊贵感的象征。广阔人脉资源，高端圈层与之紧密相连。东郊国宾馆，静谧悠远，大雅风范，繁华城中绝版绿色配套。尊贵、舒适项目方向性定位内环核心区位城市核心区域，内环高架连接城市要道，快速通达城市各个角落。在城市的中心拥有低密度的商墅办公，是奢侈的享受，也是稀缺的见证。稀缺、核心项目方向性定位独栋商务独栋商务办公拥有宽敞的办公空间，办公与生态的完美结合，稀缺的商墅办公环境，独享与天地为邻的商务空间。稀缺、舒适项目定位建议核心定位内环稀有独栋，国际企业总部关键点：身份感

/

稀缺性/

舒适性凸显核心优势，实现差异化竞争意向案名建议舒适性身份感稀缺性领袖人物人脉资源国际化

达官显贵别墅龙头企业高端圈层绿色办公意向案名建议英文字母主推方向：英文名字具有国际感，简介大气，与项目高端定位及国际企业的客户目标相映衬。+M

C案名举例：身份感稀缺性舒适性MembershipCooperate龙头企业人脉圈层领袖企业+

+L

V

OLeadership领袖Villa别墅Office商务办领军公意向案名建议开发商名称演绎+“天地”其它方向：以“天地”为后缀名，体现项目独栋的特质同时具有大气的感觉。如

东昌天地、恒昌天地等以“天下”为后缀名，体现项目体量大，气势恢弘及开发商的实力。东郊天下血统纯正得天独厚龙头企业系出名门/一脉相承上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略45定价建议及分析目标定价区间：30,000

–35,000元/平方米（2013年9-10月完成正式定价建议）价格调整因素分析：¾

由于目前距离正式开盘时间跨度约为1年，开盘时期的市场情况、整体经济情况尚且无法预测，定价受到市场影响的因素较强。¾

2013下半年，复地‐复邦城、旭辉浦江国际广场、万科6#地块等低密度项目陆续开盘，预计2014年中旬本项目开盘之际，这些项目尚未完全去化。因此，本案定价也将根据竞争项目当期销售价格以及销售情况来做整体考量。46推盘策略第二阶段推盘：中间位置9栋D型双拼:3栋B型独栋:3栋A型独栋:3栋第三阶段推盘：第一阶段推盘：23东侧9栋西侧10栋1D型双拼:4栋D型双拼:3栋B型独栋：1栋A型独栋：5栋B型独栋：3栋A型独栋：3栋47定价策略西东蓝色部分为一期价值最高区(离入口最近，昭示性最强。）入口离入口越近的单元价格越高。¾交通通达性好，客户往来更便捷。¾企业标识昭示性强，对企业形象面有积极作用。主入口定价由西向东逐渐递减。¾西侧近紫竹路，周边高端别墅环绕，环境较好，噪音辐射少，且紫竹路为主路口。¾东侧近金桥路，环境较差，噪音污染严重，离紫竹路主路口较远。*目前景观方案尚未确认，届时定价也需要根据景观特色进行调整。48定价策略:0.8

1价格比西

东套

套0.9:

1双拼独栋从产品属性来看，双拼与独栋的价值比为0.8:1；双拼中西套与东套价值比为0.9:149销售策略建议大客户先行租售并举•

前期致力于引进全球知名企业、500强企业；••如知名企业暂无购买意向，可采取租赁的方式引进；可以以较低的价格或租金吸引这些公司。在市场上一举打开知名度，促进后期销售上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略51项目成功关键对客户承受能力有要求客户决策周期长单套总价高推广前置，客户锁定1.

营销筹备前置2.

现场接待前置3.

项目展示前置4.

客户锁定前置营销推广思路关键词：身份感+稀缺性+舒适性以平面广告为辅助营销策略平面广告•以大众媒体及专业杂志软文配合活动持续炒作，打开项目的市场影响力，营造话题；以短信\直邮为次要营销策略直效传播•是写字楼最有效的推广方式之一，针对性强，同时创造回访的机会，推销项目的。以现场包装及活动为主要营销策略现场包装+活动•现场精神堡垒、围墙、指引系统等一系列广告包装，能更生动地展现项目的产品特性，同时有效地营造销售氛围；通过DTZ的资源整合及客户拓展帮助项目实现优质的客户组合•以一系列生态办公主题营销活动，迅速打开项目知名度，引起关注，同时吸引目标客户。53营销总控表预热期（深度客户积累）准备期（初步客户积累）热销期巩固期201430年201320151年201456789101112123456789101112123开工结构正负零开盘关键节点内环边稀缺低密度办公，名门企业总部集群低密度城市商墅，改写办公模式东郊国宾馆旁，绿色生态总部办公10‐月完成正式售楼处打造样板房打造临时售楼处装现场修完毕、项目工地围墙包装精神堡垒、指引牌围墙、精神堡垒、指引牌

报纸、精神堡垒、指引牌软文、短信、直邮、搜房网广告、广告报纸硬广、微博营销等杂志硬广、搜房网广报纸、杂志硬广、搜房网广告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮

合作、软文、短信、DM直邮微博营销、软文、短信、DM直邮告、微博营销、电视、电台户外高炮、道旗户外高炮户外高炮、道旗1月

新闻发布会•纪录频道《东郊新贵》线下6月开工奠基仪式10月

商业大客户签约活动11月

正式售楼处样板房开放体验•答谢会•老带新暨客户事件开机仪

活动•纪录频道《东郊新贵》式•4月私人物业臻品展•6月开盘仪式•9月私人银行VIP活动•大客户签约仪式•奢侈品资源客户活动12月

中介推广会沙物盘料模型、多媒体宣传片、单片及•5月生态家居展折页、CI系列物料、礼品

精装楼书卖点及推广渠道分析常规推广渠道舒适性身份感稀缺性报纸、网络硬广电视纪录片售楼处软文短信直邮电台软文短信直邮电台售楼处样板房样板房55卖点及推广渠道分析营销活动开工奠基仪式商业大客户签约活动私人物业臻品展身份感纪录频道《东郊新贵》开机仪式开盘仪式新闻发布会私人银行VIP活动奢侈品资源客户活动大客户签约仪式老带新暨客户答谢会身份感稀缺性正式售楼处样板房开放体验中介推广会舒适性生态家居展56各营销推广渠道使用目的营销渠道投放目的根据案场的客户来源总结，项目区域内客户、经路过受项目现场广告吸引而进一步洽谈的客户占比较现场现场包装有阵地的包装及视觉传达对于东郊板块客户、交通往来客户高。因此，项目自的宣传效果很好。户外高炮及道旗设置于项目周边的人流聚集地，以及到达项户外

户外高炮、道旗

目的主干道。户外媒体的宣传方式直接且有效，视觉冲击力强，对于区域内客户及往来客流的宣传效果较好。客户。直效且可将项目信息有效到达终端直效营销的投放性价比极高，短信、直邮通过活动直面潜在客户，通过互动与交流丰富客户对项目的营销活动可制造新闻点，有利于媒体宣传，保持市场热度。营销活动可强化项目定位及打造项目形象。活动活动57各营销推广渠道使用及其目的营销渠道投放目的报纸媒体的覆盖率最广

，可最大范围的宣传项目信息，建立项目形象，并对外正式宣告项目启动。报纸媒体硬广投放根据不同杂志的目标客群，选择适宜本项目的有效人群进行杂志杂志硬广投放硬广宣传，针对性较强，有效率较高。软文通过“润物细无声”的手法，使“有心的宣传”做成

“无意的渗透”，是较容易被客户所接受的方式。软文投放成本相对较低，可根据项目需求进行反复投放，深度阐述项目定位、品质、优势，层层递进，加深客户印象。软文投放电台主要针对车主。车主范畴涵盖了主要的财富人群及企业主，有效击中直接目标客群。媒体电台广告微博将有效利用网络的力量，向市场传达项目信息，并通过网络资源不断向外扩散。微博可有效利用企业自身人力资源优势，通微博营销，过内部员工及合作企业的“关注”，不断向各自的人脉圈层转发通过“一传十，十传百”的蝴蝶效应，将项目知名度打开。与纪实频道的合作，不同于投放户外、平面广告用于扩大产品知晓度的概念，而是以其文化定位和社会担当的角度出发，为企业打造具有文化内涵、经济价值的品牌形象，通过对企业及品牌的电视记录片点亮，最终达到提高商品整体价值的目的。58营销总控表准备期（初步客户积累）预热期（深度客户积累）热销期巩固期201320143020151年2014年56789101112123456789101112123开工关键节点结构正负零开盘形象内环边稀缺低密度办公，领袖总部集群10‐11月正式售楼处打造临现时场售楼处装修完毕、项目工地围墙包装样板房打造广告软文、短信、直邮、搜房网广告、报纸硬广、微博营销等户外户外高炮6月开工奠基仪式10月

商业大客户签约活动事件11月

正式售楼处样板房开放12月

中介推广会物料沙盘模型、多媒体宣传片、单片及折页、CI系列物料、礼品、精装楼书准备期

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形象内环边稀缺低密度办公，名门企业总部集群•准备期的推广目的主要是树立项目的名门企业办公的圈层形象；•目前市场上大多低密度产品均在外环区域，甚至外环以外，本项目凭借其优越的地理位置-----内环边稀有低密度写字楼是极具吸引力的“标签”，成为领袖企业办公选址时最具吸引力的区域；•从核心地理位置及周边东郊顶级豪宅的氛围，烘托项目领袖总部集群的高端客户定位。并向市场高端客户准确发布这一信息，引发目标客群关注。准备期可考虑通过软文、短信、直邮等形式将项目形象及阶段性主题先期导入市场，逐步培养市场认知。准备期

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物料准备根据项目的高端客群定位，整体视觉设计上仍需关注于项目的高端商务感，以区别于其他低密度产品以生态为标签的共性。∙

多媒体宣传片∙

单片折页∙直邮单片∙名片、纸杯、拎袋、礼品∙沙盘模型∙精装楼书、电子楼书61准备期

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围墙包装突出要点：“城市核心、内环边稀有总部办公、名门企业”

形象、产品品质亮点、企业品牌、交通、关键信息（代理公司、售楼热线等）。注意点：•形式上力求围墙高大醒目，重要朝向可考虑异型运用，并与东郊别墅区风格也能相得益彰。•以具有冲击力的画面组合简略的中英文关键字表现，诉求于画面的形象性展示•销售信息（销售热线等）的传达，有利于前期对客户的积累，建议提前申请销售热线。准备期

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精神堡垒、指引牌•精神堡垒：在正式售楼处入口建立精神堡垒，具有强烈的昭示作用。•指引牌：项目地块四周树立相应的指引牌不但可引导来访客户顺利到达售楼中心，也可展示商户LOGO，对于商场蓄客及项目高端的形象宣传都有积极的作用。准备期

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售楼处及样板区为了满足12年下半年就提前客户积累工作，建议售楼处及样板区尽早落实，尽量在2013年11月底前完成具体售楼处及样板区方案见附件准备期

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媒体投放准备期硬广投放主要针对财经类、综合类主流媒体及网络媒体。推荐媒体：第一财经日报、解放日报、新闻晨报、搜房网准备期

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媒体投放准备期投放内容：向市场传递项目基本信息，引导市场聚焦。投放内容城市核心诞生东郊商务新贵投放形式投放周期6月（开工奠基仪式际）9月软文软文软文，硬广软文，硬广中环边稀有低密度商务会馆体验东郊名门领袖商务生活11月（售楼处样板房开幕）12月（结构正负零）东郊低密度企业会馆，开创高端商务新理念软文投放：综合类、经济类及房产类均需发布。综

合

类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报经

济

类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报房

产

类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体：搜房网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体‐‐‐准备期

微博营销微博将有效利用网络的力量，向市场传达项目信息，并通过网络资源不断向外扩散。并且，微博可有效利用企业自身人力资源优势，通过内部员工及合作企业的“关注”，不断向各自的人脉圈层转发，通过“一传十，十传百”的蝴蝶效应，将项目知名度打开。准备期

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短信、直邮直效广告优势：•直邮和短信进行针对性投放，传达项目信息至客户终端，挖掘及锁定意向客户.•同时创造客户回访机会，且性价比极高。突出重点：项目定位、产品形象、区位、营造客户对于东郊低密度商务氛围的期待投放人群：

周边企业主、高档车主、私人银行VIP理财客户等财富人群68准备期

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户外高炮•户外高炮可树立在浦东金融商业繁华地带，以及金桥区域内项目的必经之路，如龙东大道。•突出要点：产品定位、产品形象、销售信息。69准备期

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营销活动开工奠基仪式（具体活动方案见附件）年

月下旬】2013

6【时间：•

6月中下旬举行开工奠基仪式，为东郊项目打响第一炮。邀请对象：政府领导、合作企业、媒体。

以庄重、大气的奠基阵势展现东郊项目的开发商实力和项目的卓越品质。对于

媒体报道角度及后期形象定位有一定的帮助。••70准备期

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营销活动商户大客户签约活动2013年下半年（视具体情况而定）】【时间：•••著名商家的签约可有效带动周边人气，对写字楼销售也有积极的作用。活动形式：商户签约仪式+商家产品展示互动

将售楼处为缤纷活动现场，营造派对的感觉。展现商家产品，美食试吃，奇幻

魔术、街头艺人表演等丰富现场气氛。71准备期

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营销活动售楼处样板房开放体验年

月底】2013

11【时间：•以售楼处样板房开放的名义，集中邀约前期累积客户到现场参观，体验精心打造的售楼处及样板空间。•建议售楼处周围有一定的景观绿化设计，配合一些休闲桌椅，遮阳伞等营造低密度办公空间与自然亲密接触的舒适感受。准备期

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营销活动中介推广会【时间：2013年12月】•在项目售楼处完成后，邀请各中介机构至案场了解项目信息、产品优势，加强中介对项目的认知与好感。•联手同行引荐客户，将是最有效的扩大客源渠道的方式。•给予优厚的中介佣金奖励政策，提升中介客户推荐的兴趣。73营销总控表准备期（初步客户积累）预热期（深度客户积累）热销期巩固期2013201430年20151年201456789101112123456789101112123关键节点开盘低密度城市商墅，改写办公模式现场广告围墙、精神堡垒、指引牌报纸、杂志硬广、搜房网广告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮户外高炮、道旗事件物料•2月

新闻发布会

开机仪式•3月纪录频道《东郊新贵》•4月

私人臻品展•5月生态家具展•6月开盘仪式预热期

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形象低密度城市商墅，改写办公模式•在准备期已经积累的高端形象的基础上，本阶段的宣传凸显项目市中心低密度办公的特性为办公生活带来的全新体验；•本项目同时具备“城市”与“商墅”概念，可有力吸引对低密度产品感兴趣的客群；•配合现场环境打造，使客户在市中心区域就能感受到低密度办公的全新体验。客户积累期开始全面启动各类营销渠道：户外高炮、道旗、报纸杂志硬广、电视电台合作、软文、短信、DM直邮等形式将本案与其他低密度项目进行差异化定位，并准确的将产品概念导入市场。预热期

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媒体投放预热期硬广投放可选择平面媒体与专业杂志并举的方式。•平面媒体：第一财经日报、21世纪新闻报道、解放日报、新闻晨报、搜房网•专业杂志：《财富圈》,《哈佛商业评论》

,《高尔夫》等预热期

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媒体投放客户积累期投放内容：项目特色、定位，营销活动报道，即将开盘的咨讯。投放内容东郊新贵投放形式投放周期3-4月（纪录片开机仪式）5月（新闻发布会）6月（开盘）软文企业会馆诠释商务生活新标杆精英汇聚，东郊商务开幕软文、硬广软文、硬广软文投放媒体：综

合

类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报经

济

类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报房

产

类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体：搜房网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体预热期

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电台广告电台宣传：9FM89.9东广早新闻(7‐9点）为驾车商务人士收听频率最高的调频电台之一。9针对驾车人群的出行习惯，建议在接近8‐9点的时间段内播报，收听率最高。(AM792/FM89.9；FM90.9/AM1296四频联播）东

广

早

新

闻

常

规

广

告单位：元/次节目级别播出时间8秒15秒6000特A7:00/8:00整点报时（5秒标版+8秒广告）特A1约7:03‐‐7:05之间首播,

8:03‐‐8:05之间重播约7:15‐‐7:25之间首播,

8:15‐‐8:25之间重播约7:28‐‐7:32之间首播,

8:28‐‐8:32之间重播约7:32‐‐7:35之间首播,

8:32‐‐8:35之间重播约7:35‐‐7:43之间首播,

8:35‐‐8:43之间重播约7:43‐‐7:50之间首播,

8:43‐‐8:50之间重播约7:50‐‐7:57之间首播,

8:50‐‐8:57之间重播约7:57‐‐8:00之间首播,

8:57‐‐9:00之间重播新闻提要后东广快讯中东广快讯后交通快报后东广要闻后东广聚焦后东方传呼后6800660062005700540050004600420098009500880082007700720066006000特A2特A3特A4特A5特A6特A7特A8东广媒体精选后预热期

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道旗••道旗投放于项目周边主干道，有效吸引过路客户。突出要点：产品定位、产品形象、销售信息。碧桃路紫竹路翠柏路金桥路79预热期

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营销活动新闻发布会【时间：2014年2月下旬】•建议于正式售楼处完工之后，基于对外展示面完善的基础上，全面开启媒体造势。•邀请主流媒体、财经媒体、地产媒体等汇聚东郊售楼处使媒体对项目有直观的了解与感受。•同时，媒体发布会可创建媒体与开发商交流的机会，对项目推广有积极的作用。80预热期

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营销活动纪录片《东郊》开机仪式年

月】2014

3【时间：•以纪录片《东郊》为事件点，在东郊项目现场举行开机仪式以及首映仪式。•通过邀请片中名流文化人士出席，制造事件点，扩大项目的知名度。•文化与商业的结合，可拓宽媒体报道的渠道，多方位吸引潜在客户的关注。81预热期

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营销活动【时间：2014年4月】纪实频道《东郊新贵》（待定）专题纪录片合作目的：与纪实频道的合作，不同于投放户外、平面广告用于扩大产品知晓度的概念，而是以其文化定位和社会担当的角度出发，为企业打造具有文化内涵、经济价值的品牌形象，通过对企业及品牌的点亮，最终达到提高商品整体价值的目的。合作方案：拍摄关于“东郊”的纪录片，并以此为话题，延伸扩展线下活动过去东郊只是一片农田（东郊往事），如今东郊成为财富阶层远离喧嚣，回归自然生活的不二选择。随着东郊国宾馆的入驻，东郊别墅售价的不断刷新，如今东郊已稳坐浦东“上只角生活商务区”的头把交易。节目形式参考：9专题纪录片《东郊新贵》45分钟，1期；9套拍3条形象片《东郊往事》，每条1分钟，如分别从历史、文化、平民记忆等角度表现。5次/天，播出30天，共150条9

以纪录片《东郊新贵》为事件点，配合线下开盘活动，以纪实频道冠名举行开机仪式以及首映仪式，邀请片中名流文化人士出席，制造事件点，放大楼盘的知名度。投放栏目：《真实

第25小时》

首播

周一至周五21:30‐22:30预热期

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营销活动LuxProperty2014

4【时间：

年

月】上海臻品物业私人品鉴会上海臻品物业私人品鉴会是目前物业展中规格较高，形式独特的展会，目前已成功举办7届。（每年4月、9月举办两次。）区别于单纯的房展会，臻品物业展融合了财富圈层感兴趣的物业收藏、艺术欣赏、生活尊享等三方面的体验来进行，客户接受程度高，客户层次及项目推广效果都有较好的反响。万科VMO、东郊紫园、仁恒颐庭等知名项目均有参加。本案作为中环内唯一在售低密度办公楼产品，既有板块优势、又有生态环境，足显项目的稀缺性，是值得收藏的臻品。预热期

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营销活动在工作中“乐活”！【时间：2014年5月】‐‐‐‐‐‐‐‐向低碳生活说

YES从魔都密密麻麻的写字楼中解放出来，一起体验低密度工作带来的转变。生态的环境、清新的呼吸、回归自然的体验。思维与创意在绿林与阳光中健康生长。零碳工作体验展把一栋办公楼进行实验性全新打造，环保的室内设计理念，加上独特的零碳办公家具设计，将项目包装成一个绝无仅有的零碳工作体验馆。参观者通过亲身感受，体会低密度办公带来的自然与舒适。合作公司：中央美院D9工作室中央美院的第九工作室致力于推广，实验性环保家具的设计与曾受邀上海世博会零碳馆的邀请为世博会零碳馆设计制作了170多件形态各异的以“零碳”为主题的家具。预热期

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营销活动开盘仪式【时间：2014年6月】••邀请政府领导参与，赢得更多政府支持，并借助政府影响力将项目拔高。通过部分客户的签约带动潜在客户的购买意向。85营销总控表准备期（初步客户积累）预热期（深度客户积累）热销期巩固期201320143020151年2014年56789101112123456789101112123关键节点东郊国宾馆旁，绿色生态总部办公现场广告精神堡垒、指引牌报纸、杂志硬广、搜房网广告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮户外高炮、道旗户外事件•纪录频道《东郊新贵》线下活动•9月

私人银行VIP活动•大客户签约仪式•8月奢侈品资源客户活动物料热销期

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形象东郊国宾馆旁，绿色生态总部办公•

在热销期，前期名门企业总部的市场形象已经建成，稀缺城市商墅的概念也已经树立，此阶段进一步强调项目的区域属性及具体的产品特性，配合现场逐渐完成的工程建设，加强客户的购买热情，进一步引发客群对于回归自然生态的共鸣；•

东郊国宾馆不但定义了项目周边高端高雅的五星级环境，同时与其毗邻，也点明了项目的高尚地段。•

绿色生态总部的概念确立了项目跨国企业集聚平台的形象，进一步阐述项目的产品特质。热销期开展各类营销渠道促进销售：户外高炮、道旗、报纸杂志硬广、电视电台合作、软文、短信、DM直邮等形式将项目不断深入人心、以大客户签约及各类营销活动的利好信息广为发布。热销期

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媒体投放热销期及巩固期投放内容：项目开盘盛况、营销活动报道、销售利好信息等。投放内容企业家的会所----东郊精英汇聚东郊热销探秘投放形式投放周期硬广9-10月软文软文12月东郊企业会所，仅剩20席1-3月建议投放媒体：综

合

类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报经

济

类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报房

产

类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体：搜房网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体热销期

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营销活动高端奢侈品牌资源活动年

月】2014

8【时间：•与高端奢侈品牌携手，共享客户资源，拓展有一定购买能力的潜在客户。•活动形式：奢侈品展示

+

奢侈品收藏讲座/体验

+下午茶•活动主题:万宝龙品牌文化展Aston

Martin的世界极品雪茄品鉴踏寻法国酒窖文化89热销期

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营销活动私人银行VIP活动【时间：2014年9月】•

私人银行掌握着一批财富积累丰厚、购买力较强的客户资源。•

以赞助或合办的形式参与私人银行为客户举办的活动，挖掘潜在客户。•‐‐‐活动形式：风水讲座

高端品鉴

寻找心灵的栖所

禅古董收藏

养生会馆

唐卡文化90热销期

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营销活动大客户签约仪式【时间：视具体时间而定】•

通过大客户的签约来坚定意向客户、尤其是行业相关客户的入驻决心，并缩短意向客户的决策周期。•

在高雅轻松的氛围中对签约客户进行感恩回馈，加强深度沟通，拓展潜在客户。91热销期

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营销活动老带新客户活动暨客户答谢会【时间：2014年12月底】•已成交客户是最好的“销售员”！•配合圣诞节或元旦节日，邀请已成交客户携带亲友至项目现场，了解产品，感受高端氛围，拓展潜在客群；922013年客户开发计划2013.6‐9¾针对张江园区内有潜在项目进行排摸，对项目内客户通过电调，上门拜访等方式了解客户需求。¾客户开发按照项目区域进行划分.主要针对园区内设计研发类客户,包括软件研发,硬件研发,集成电路设计等,.资源开采类客户.¾

对张江园区内已成交老客户长期跟踪,但此类客户价格上突破有一定难度。渠道拓展及建立:张江集团企业咨询服务中心张江集团内部小范围项目推介网络营销:网站建设，微博营销,各大写字楼专业网站论坛发帖等2013年客户开发计划2013.10‐12¾针对项目周边高端别墅客户进行拓展。¾民生路、竹园、会展中心周边项目进行调研,客户深度挖掘.渠道拓展及建立:相关行业协会各大银行高端客户推介目标：至2012年年底，完成签订6份意向此销售目标基于2012.10月完成龙正式售楼处（龙东大道、紫竹路口）阶段性销售额目标预计均价户型

幢数户数单套面积单户面积总面积总销售额ABD1351351029.781291.991591.581029.781029.7875633000

35778.21

1180,680,9301020以均价33,000，总面积35778.21

计算，总销售额为1180,680,930阶段性销售额目标2014年销售计划6789101112销售

取得预售许开盘交房节点销售额备注可证前期每月50%尾款+11月预付款+12销售额前月销售额的50%预付款销售面积销售均价销售额6,60011,2903,5783,578

3,578

3,5783,57833,000186,285,0

59,033,

59,033,

59,033,108,900,000708,394,83000700700700总销售额1,180,680,930营销推广费用项目营销费用约占预估总销金额的0.5%‐1.5%，本项目以营销推广费占1.2%计算，本项目一期总体预估总销金额约12亿（整体单价3.4万/平米，总建筑面积约为3.58万方）。本项目整体营销

费用12亿×1.2%=1440万97营销推广费用整体营销推广预算为1440万按照营销推广阶段，各阶段费用配比：营销阶段营销费用占比15%准备期（2013.6‐2013.12）50%50%预热期（2014.1‐2014.6）热销期（2014.7‐201412）巩固期（2015.1‐2015.3）总计35%45%5%100%98营销推广费用按照营销渠道，各推广手段费用预估：营销渠道现场包装营销费用预估营销费用占比1,000,0004,000,0007%硬广投放软文投放28%3%500,000500,000直效营销3%（短信、直邮）户外高炮、道旗3,000,0005,000,000400,00021%35%3%营销活动物料道具总计14400,000100%99附件•••开工典礼方案正式售楼处方案临时售楼处方案100活动概况活动日期：2013年6月中旬

（待定）活动时间：10:00pm

‐

11:30pm

奠基仪式12:00pm

‐

14:00pm

嘉宾午宴活动地点：东郊项目地块（金桥路龙东大道）101邀请对象开发商

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集团领导、房产领导政府领导

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浦东新区政府领导、金桥镇政府领导金桥管委会等合作企业

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DTZ、建筑设计公司、室内设计公司、建造施工公司、广告公司主流媒体

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东方早报、新闻晨报、解放日报、新民晚报、第一财经日报21世纪经济报道、Shanghai

Daily

、搜房网、第一财经新闻频道第一地产、教育频道今日房产共计：约70‐80人102活动流程时间内容10:00-10:1510:15-10:3010:30-10:3510:35-10:5010:50-10:5510:55-11:0511:05-11:10来宾进场、签到开场秀主持人开场白开发商领导致辞、政府领导致辞、DTZ领导致辞启动仪式培土奠基主持人结束语11:10-11:3012:00-14:00所有来宾可进入休息区休息或自由交流贵宾午宴103活动安排入场形式：来宾签到领导致辞星光大道在入口至舞台之间铺设一条红色星光大道，迎接领导和来宾入场启动仪式培土奠基红毯签到星光大道左右侧设立巨幅签到墙，以高端的红色或黑色为主色调，背，嘉宾采用荧光签到笔签到，类似奥斯卡星光大道的签到风格，彰显嘉宾尊贵身份的同时，也凸显了公司简洁干练和严谨风格自由交流104活动安排签到活动亮点设计：来宾签到Option1:

舞狮‐

来宾签到时，安排舞狮作为欢迎表演开场秀‐

营造热烈喜庆的氛围，寓意好运来临,博求好彩头领导致辞Option2:

仪仗队启动仪式培土奠基自由交流‐

每位来宾走过红地毯，两边的仪仗队挥剑致意，向来宾表示欢迎‐

仪仗队的气势磅礴与东郊项目周边豪宅氛围相匹配，庄重大气。活动安排来宾签到后进入休息区等待仪式开始…来宾签到‐

休息区安排优雅竖琴演奏及精美甜点供来宾享用。开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流竖琴的外型精致、优美，极富艺术气质。广阔音域的演奏效果，余韵悠长，点缀现场气氛。活动安排开场秀来宾签到国乐级威风锣鼓：气势恢宏的盛典开场，奠定正常活动庄重盛大的基调。开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排开发商领导、政府领导、DTZ领导致辞来宾签到‐

主持人开场白后，邀请三方领导上台致辞，介绍项目概况开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排项目启动仪式：来宾签到Option1:嘉宾剪彩

&

皇家礼炮开场秀‐

嘉宾一齐剪断印有“东郊商务中心”字样的彩带‐

同时，皇家礼炮齐响，将现场气氛推向高潮，预示一炮而红，发展前景红红火火领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排来宾签到Option2:砸金蛋-

嘉宾一齐用道具锤敲打金蛋，金蛋破开，印有“东郊商务中心”的各色开场秀五纸彩带漫天飞舞，寓意本项目将前程似锦，五彩斑斓领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排Option3:

触按电子启动球来宾签到全体嘉宾一齐用手触摸电动启动球，启动球接收到感应后，球体自动出现项目名称字样，寓意项目正式启动，誉满全球开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排培土奠基仪式来宾签到‐‐启动仪式结束后，邀请嘉宾与领导一同进行培土奠基仪式在军乐队的礼乐下，礼仪引导嘉宾到达培土区，工作人员将事先准备好的金色铲楸交到领导手中，领导为奠基石献上最诚挚的祝福。开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流领导嘉宾奠基金色铲楸活动安排培土奠基仪式来宾签到纪念品：颁发刻有东郊项目LOGO的精致小铁锹见证这一经典时刻开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流活动安排自由交流来宾签到仪式结束之后，嘉宾可在现场交流区享用餐点饮料，自由交流。开场秀领导致辞启动仪式培土奠基自由交流贵宾午宴贵宾午宴奠基仪式结束之后，建议移步东郊国宾馆进行贵宾午宴，以便于重要的来宾进行更深入的交流。场地安排停车场停车场星光大道观礼区场地安排示意图星光大道场地安排场地安排示意图星光大道场地安排示意图星光大道细节展示特色邀请函火漆邀请函起源于法国的技术——火漆经多重历练而赋予其经久含义，蕴含着深刻的尊贵气质。

淡淡的松香、怀旧经典的书信纸卷，独具匠心地将尊贵元素融入

设计中向受邀者传递品位气息及尊贵礼遇。礼品推荐高档普洱茶礼盒¾养生是人们关注的话题，是对客人表现关爱的方式。¾

饮茶是政府领导普遍接受的养生文化。¾普洱茶温润、低调，却品质卓越与开发商的企业背景、企业文化相呼应。礼品推荐天然砗磲吉祥礼品¾砗磲为海洋随地壳变动经千百年所形成之海螺化石有“老寿星”之称。¾因砗磲的原材料取之不易，故异常珍贵，古代能拥有砗磲者，都身任高官要职。¾

砗磲具有很强的磁场，可安神定气、保平安的寓意。附件•••开工典礼方案正式售楼处方案临时售楼处方案124售楼处打造原则具有震撼力的未来感生态体验中心•

高科技数字技术运用•

绿色生态理念展示•

高端办公氛围营造9

制造话题，引发圈层关注；9

为客户带来强烈的视觉感受，加强客户对项目的印象；9

加强客户的信心，促进客户下单。125正式售楼处及样板房选址说明售楼处选址原则售楼处•

靠近道路•

昭示性强•周边景观可塑性强样板区选址原则样板区••••靠近售楼处主力户型精装修

及交房标准两种采用组团方式，呈现完整的景观126车流及人流动线车流动线人流动线127售楼中心入口处在入口处通过项目独特的精神堡垒，结合雕塑、景观、小品等元素，共同打造自然舒适、具有现代感的售楼中心。128售楼处功能分区及客户参观动线建议项目模型空间单体模型空间前台（单体模型、互动触摸等方式全方

位强化项目卖点）（结合模型与多媒体（接待客户）样板空间活动空间影音空间（结合实体办公设计、样板区设计、展示未来办公氛围）（通过各种展览增强趣味性）（运用立体环幕结合区域模型，带来视觉震撼）多功能中心洽谈区会议室（通过类会所的设计充分展

示项目的优势）（初步洽谈）（深度洽谈及签约）各楼层使用说明•

将一层部分打通整体作为销售中心，二、三层分别规划不同的功能空间，底层作为多功能活动中心；•

初次到访客户动线安排在一栋楼中，反复上下会造成客户反感；

多次到访客户可直接进•

入深度洽谈区洽谈。活动中心办公室会议室/影音空间销售中心深度洽谈室多功能中心130售楼处装修风格建议•

售楼处的整体装修风格建议为具有前瞻性的现代风格，以不拘常规的设计理念，运用高科技数字技术，结合绿色生态，打造全新的感官体验中心。风格示意北京望京SOHO北京望京SOHO上海万科VMO一层平面布局及人流动线洽谈区单体模型区项目模型沙盘

前台接待区等待区此区域打通入口处主入口

将两扇门改造为一扇大门132接待区客户进入售楼处的第一感受，通过现代化的设计，带给客户震撼的视觉感受。示意：概念性设计上海主角北京望京SOHO等待区客户较多的时候先行等待的区域，设置较为舒适的沙发，同时保证良好的视野，帮助其欣赏售楼处内部景观示意上海嘉里中心二期项目沙盘模型区通过实体沙盘模型与电子触摸屏的互动，实现更为直观及更具现代感的整体项目介绍示意上海嘉亭荟生活广场单体模型区通过互动触摸屏，结合虚拟三维模型，全方位展示项目建筑外立面设计、外部花园、内部设计等细节。示意天津金隅悦城开放式洽谈区到访客户初次洽谈，以开放式或隔断式的洽谈桌椅营造舒适的洽谈氛围，同时提升售楼处内人气。示意上海主角上海嘉亭荟生活广场影音空间•整个2层打造成具有强烈视听效果的影音空间；•通过区域模型与立体环幕结合，介绍整个片区的地理位置、轨道交通等条件、与张江高科、陆家嘴、金桥的的联动、本案片区内整体规划等。示意上海嘉亭荟生活广场南京中海凤凰熙岸138活动空间•将3层打造活动空间，定期举行各类展览，如生态家居、高科技产品、高端红酒、艺术藏品等待；•同时作为项目中介会、论坛等小型活动的场所。示意上海主角139深度洽谈区•将二层的深度洽谈区打造为总裁VIP客户接待区，在进行客户洽谈的同时也作为样板展示；•设计风格应保持与整体售楼处风格的

一致性。示意140办公区•包含代理商与业主办公室、财务室；•以使用功能为主要考虑因素，简洁的设计风格，符合项目形象。示意141多功能中心将地下一层作为涵盖酒吧、咖啡吧、书吧等功能的类会所设计，并结合下沉庭院，全方位展示项目的优势，同时也可作为客户体验的一部分，在客户参观完样板房后的一个休息场所。参考案例：上海主角示意瀛通绿地中心屋顶花园将屋顶花园也作为样板展示的一部分，设置花架、茶座等，充分展示项目的生态优势。示意样板区选取如图所示区域，以四栋独栋办公作为一个完整的景观组团，通过建筑立面、花园、绿植，办公标示体系等，共同营造完整的样本区展示效果。示意144样板房•选取样板区内的四栋独栋作为样板房；•其中A、B两栋精装修，分别设定不A

BC同公司背景作为装修主题，使客户在看房过程中产生代入感，激发共鸣；•C两栋作为交付标准的毛坯展示。145样板房设计风格A——某知名建筑设计公司设计风格B——某国内实力企业总部示意示意沿路景观通道•

沿紫竹路通过堆坡设计结合精神堡垒、雕塑展示独特的沿路景观，也作为景观展示的一部分，从龙