住宅专项维修资金政策解读

住宅专项维修资金政策解读

第一页，共32页。目录一、住宅专项维修资金制度发展历程二、住宅专项维修资金的申请使用三、住宅专项维修资金使用案例第二页，共32页。住宅专项维修资金制度发展历程住宅专项维修资金制度始于1998年。主要解决产权结构多元化情形下，对共用部位及共用设施设备进行维修、改造时，如何筹集费用的问题。

产生背景第三页，共32页。住宅专项维修资金制度发展历程

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着该制度正式实施。

产生背景第四页，共32页。住宅专项维修资金制度发展历程

2007年，根据《物权法》、《物业管理条例》，制定了《住宅专项维修资金管理办法》，同时废止原规定，标志该制度进一步完善。

现行国家规定第五页，共32页。住宅专项维修资金制度发展历程

1、《住宅专项维修资金管理办法》（住建部）2、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行规定》3、《福建省住房和城乡建设厅关于紧急情况下使用

商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》4、《福州市住宅专项维修资金使用暂行规定》5、《关于住宅专项维修资金使用管理补充规定的通知》（福州市）

我市执行规定第六页，共32页。住宅专项维修资金制度发展历程

上位法优于下位法

特殊法优于一般法

法律执行原则第七页，共32页。目录一、住宅专项维修资金制度发展历程二、住宅专项维修资金的申请使用三、住宅专项维修资金使用案例第八页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

使用范围第九页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、路灯、沟渠等公益性设施。

使用范围第十页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

商品房住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施的维修、更新和改造，由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

分摊规则受益人与负担人相一致第十一页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

紧急情况：《福建省住房和城乡建设厅关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》规定的十种情形；一般情况：除紧急情形和禁止情形以外的其他情形。

申请分类第十二页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

（1）屋顶、外墙出现严重渗漏；（2）电梯出现故障，不能正常使用；（3）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障；（4）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；（5）共用给排水设施设备不能正常使用；

紧急情形第十三页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

（6）消防、安防等系统出现故障，不能正常使用；（7）因台风、洪水等自然原因造成共用部位、共用设施设备损坏；（8）根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政部门整改要求需要整改的；（9）存在其他安全隐患的；（10）按法律、规章及强制性技术标准需要整改的。

紧急情形第十四页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

（1）依法应当由建设单位或施工单位实施的；（2）依法应当由相关公用单位，如供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等部门实施的；（3）根据合同约定，应当由物业服务企业负责的；（4）因人为损坏或应有当事人承担的；

禁止使用情形第十五页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

紧急情况使用：物业服务企业一般情况使用：相关业主、业主委员会、物业服务企业申请主体第十六页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

建议分六个步骤：

1、现场堪验。组织专业人员和5名以上业主代表（业委会成员或受益业主）；2、编制方案。编制紧急维修方案和工程预算方案；3、报送方案。向主管部门报备方案，并将紧急情形通知业委会或所在地社区居委会。

紧急情况使用程序第十七页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

4、立即组织维修，同时公示。立即组织维修、更新和改造，同时将方案在小区公示3日；5、竣工验收。验收时最好有5名也上业主代表（业委会成员、受益业主或社区居委会人员）；6、申请列支。维修情况及照片、费用金额及发票、业主或业委会的一些证明等材料。

紧急情况使用程序第十八页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

分为七个步骤：

1、编制方案。申请人制定《维修和更新、改造方案》；

2、业主“双三分之二”签字。市资金管理办公室出具《维修和更新、改造方案书面确认明细表》，列支范围业主对明细表进行签字确认。

一般情况使用程序第十九页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

分为七个步骤：

3、首次公示。业主确认后，在小区内公示10个工作日；

4、首次拨付。市管理办公室将核准金额的50%划拨至申请人。

5、竣工验收。5名以上业主代表参与。

一般情况使用程序第二十页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

分为七个步骤：

6、二次公示。将余款申请材料在小区内公示10个工作日。

7、拨付余款。市管理办公室将余款划拨至申请人。

一般情况使用程序第二十一页，共32页。住宅专项维修资金的申请使用

工程金额超过1万的，要求提交专业工程造价咨询机构的审价报告；

金额超过5万的，要求通过邀标或公开招投标等方式确定施工单位；

金额超过20万的，要求聘请监理公司监督施工。

一般情况使用补充规定第二十二页，共32页。目录一、住宅专项维修资金制度发展历程二、住宅专项维修资金的申请使用三、住宅专项维修资金使用案例第二十三页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例

导致维修资金使用难得因素：1、“双三分之二”签字环节难；2、出现业主投诉，导致申请搁浅；3、申请人不清楚流程和法律规定；第二十四页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例案例1—擅自代表业主签名：四川某地地震后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在地震发生后，外出避灾。物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。第二十五页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例案例1—违法行为及后果分析：

伪造签名在法律上无效。

根据《民法通则》侵犯了姓名权，给本人造成损失的，要依法赔偿。

根据《刑法》，因伪造签名构成犯罪的，要追究刑事责任。

主管部门发现维修资金中出现伪造签名或者出现类似投诉的，要暂停审批，并进行调查。第二十六页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例

案例2—因维修未果拒交物业费：

某物业区域一幢小高层电梯公寓的顶层屋面严重渗透，顶层业主多次向物业服务企业反映情况并请求及时维修，物业服务企业在多次征求业主意见无果的情况下始终不能解决维修问题，最终导致顶层业主长期不缴纳物业管理费。第二十七页，共32页。住宅专项维修资金使用案例案例2—业主责任分析

业主对于使用维修资金对屋顶进行修缮无法达成一致意见，并非物业服务合同中约定的物业服务企业的义务，业主拒不缴纳物管费，属于合同违约行为。

物业服务企业有权要求业主履行合同，并收取违约金。也可依照合同约定，申请仲裁或向人民法院起诉。

业主不可以非法方式维护合法权益第二十八页，共32页。住宅专项维修资金使用案例案例2—企业责任分析

按照《民法通则》和《侵权责任法》，如果出现法律规定的紧急情况，物业服务企业没有履行组织维修的义务，一旦业主出现损失，需要承担“过错推定责任”。

如何合同有约定，没有履行义务，则违反《合同法》，需要赔偿损失，追究责任。

企业从避免承担责任角度需履行法定义务第二十九页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例

案例3—未受委托需承担义务：

常州某工程公司与江苏某物业公司签订了修缮工程施工合同。约定物业公司将其受委托小区建筑的屋面及外墙漏水工程工程发包给工程公司。付款方式为：工程公司自带工程款，工程竣工验收合格后，物业公司持相关资料向常州市维修资金管理单位申报，拨付工程款。

合同签订后，工程公司进行了施工。但物业公司提交的资料不符合要求，特别是未有“双三分之二”的业主的签字，管理中心未向工程公司拨付工程款。

第三十页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例

案例3—因维修未果拒交物业费：

常州某工程公司与江苏某物业公司签订了修缮工程施工合同。约定物业公司将其受委托小区建筑的屋面及外墙漏水工程工程发包给工程公司。付款方式为：工程公司自带工程款，工程竣工验收合格后，物业公司持相关资料向常州市维修资金管理单位申报，拨付工程款。

合同签订后，工程公司进行了施工。但物业公司提交的资料不符合要求，特别是未有“双三分之二”的业主的签字，管理中心未向工程公司拨付工程款。

第三十一页，共32页。三、住宅专项维修资金使用案例