金地成都市城市评价报告

Gemdale

Corporation科学筑家金地（集团）西南办事处成都市城市评价报告成果Gemdale

Corporation目

录一、成都市总体规划及城市交通发展格局二、城市市场趋势评价指标三、市场趋势预测辅助定性指标四、市场规模指标五、土地市场Gemdale

Corporation一、成都市总体规划及城市交通发展格局Gemdale

Corporation规划范围市域（全市）：面积12390平方公里市区：包括主城区和近郊六个区县的行政区划范围，面积3681平方公里。主城区：包括金牛区、青羊区、武侯区、锦江区、成华区及高新区。成都市城市总体规划（2004～2020）市域（全市）主城区市区Gemdale

Corporation彭洲市都江堰市金堂县崇州市大邑县新津县邛崃市蒲江县“一主两次多核”构建两轴、西控分进、南北展开、中心东移、中心疏散、齿轮发展、传承带动，形成非均衡齿轮用地布局形态。Gemdale

Corporation“扇叶绿楔、向东向南、七星拱月”中心城布局形态逐步由现在的密集"圈层式"发展为疏密结合的"扇叶式"布局；优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。Gemdale

CorporationGemdale

Corporation“ ”“井”字加环状加放射、 、 、环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等Gemdale

CorporationGemdale

Corporation北乱西贵市中心东穷南富Gemdale

CorporationGemdale

CorporationText城市郊区化趋城市发展现状图蔓延地带势密集城区郊区化趋势Gemdale

Corporation二、城市市场趋势评价指标Gemdale

Corporation1.成都市在四川省中的经济地位6556700040%4875545632.7%33.7%34.2%34.3%33.3%600030%35%401044224000500020%25%131321861492187113.0%13.1%166713.1%11.8%13.6%12.7%2000300010%15%9.0%9.2%10.6%010000%5%2000年

2001年

2002年

2003年

2004年全 市 四川省 全市增幅 四川省增幅 成都占全省的比例从全市的统计口径来看成都的GDP每年保持着13%以上的平稳增幅，均高于四川全省的GDP增幅，也高于全国历年的增幅，可见成都市的经济发展相当不错；从历年成都市GDP占四川省GDP的比重来看，基本上成都市都差不多占了1/3左右，可见在四川省内成都市是一个首位度相当高的中心城市，在全省范围内资源还处于向成都市集聚的阶段。Gemdale

Corporation2.成都市的财政收支情况3000.3527.1%28.5%250274.7231.5%0.3187.57216.12181.9822.8%27.4%24.9%21.7%21.4%22.7%19.2%2000.20.25118.61148.19105.66129.68142.41108.3154.5618.8%17.9%1500.1582.9469.2989.021000.158.79500.0502000年

2001年

2002年

2003年

2004年0财政收入 ＃地方财政收入 财政支出 财政收入增长率 地方财政收入增长率 财政支出增长率Gemdale

Corporation3.全市施工面积

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销售面积、新开工面积

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施工面积30000.620**年国家以收紧银行信贷为手段针注：20**.1-11为同比增长20**年国家对房地产行业的宏观调控一24212253

225542.4%26.1%25000.4对供给的宏观调控度引起普遍的市场观望情绪15987.4%17.3%13.6%10.3%20.7%16.4%16.6%178811.9%13.7%1500200000.2716898

8987681093790

744-0.1%955-12.6%1021-22.0%1121-12.4%8941000-0.2346638660700-50.6%500-0.4001年 02年 03年 04年 05年(1-11月)-0.6施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积 施工面积增长率 新开工面积增长率 竣工面积增长率 销售面积增长率20**年国家以收紧银行信贷为手段针对供给的宏观调控对成都楼市的供给影响很大，新开工面积、施工面积、竣工面积全部出现负增长，而当时成都的楼市比较健康，以自住为主体的需求并没受到多少冲击，仍然保持着13.7%的增长，再加上成都市政府严格控制土地出让，且大多采用拍卖的方式导致土地紧缺和成本大幅上扬，从而成本推动着05年的楼市价格大幅上涨。Gemdale

Corporation4.全市施工面积

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销售面积、新开工面积

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施工面积7.00.487.08.00.480.50竣工面积骤降导致该值迅速上升这与04年新开工面积出现负增长有一0.460.435.06.00.440.46定的关系3.22.32.22.52.712.512.40.420.412.52.03.04.00.400.422.210.01.00.360.382001年2002年

2003年

2004年2005年(1-11月)施工面积/竣工面积 施工面积/销售面积 新开工面积/施工面积就历年的施工面积/销售面积比值来看，成都楼市供求关系始终保持着较为良好的平稳变化，20**年受国家信贷收紧政策影响，施工面积略有下降，20**年因为国家对房地产行业的宏观调控，致使市场一片观望态势，尽管在年末销售有所放量，但就1～11月销售情况来看，销售面积同比仍有所下降，同时，新开工面积的增加也预示着开发商对后市的信心较强，供需两旺的局面将在2006年上演。Gemdale

Corporation5.各年度住宅批准预售面积及逐年销售情况2002200320**20**主城区住宅销售面积510.29632.4687.81675.8商品住宅新批准预售面积443.53487.36485.39692.94当年年底累计销售率45%(当年销售200万平米)60%(当年销售

292万平米)70.4%(当年销售341.71万平米)68.7%(当年销售476

万平米)第2年年底累计销售率81.74%(当年销售163

万平米)94.59%(当年销售169万平米)100%(当年销售143.3万平米)第3年年底累计销售率93.25%(当年销售

51万平米)99.9%(当年销售

26万平米)第4年年底累计销售率96.7%(当年销售15万平米)统计口径：成都主城区数据来源：成都市房管局各期《成都市房地产市场报告》Gemdale

Corporation6.成都全市房地产开发投资额

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固定资产投资额54.6%1457.352000.000.500.60475.90862.971085.2129.18291.41702.15203.31450.54582.21170.7632.2%18.7%25.8%34.3%22.9%20.6%22.3%20.7%245.419.1%500.001000.001500.000.400.300.200.100.000.00投资完成额475.90582.21702.15862.971085.21457.35房地产开发129.18170.76203.31245.4291.41450.54固定资产投资增长律22.3%20.6%22.9%25.8%34.3%房地产开发投资增长率32.2%19.1%20.7%18.7%54.6%2000年2001年2002年2003年2004年2005年1比值变化平稳，投资结构较为理想36%42%46%50%27%29%29%28%27%31%39%00110%11%12%13%13%0002000年2001年

2002年

2003年

2004年2005年固定投资占GDP比例 房地产开发投资占GDP的比例 房地产开发投资占固定投资的比例Gemdale

Corporation7.成都市区、主城区的固定投资情况1000.000.3885.53594.33734.65664.3463.9555.827.6%465.61

12.0%23.6%19.8%20.5%19.5%23.5%28.1%27.9%900.00800.00700.00600.00500.000.150.20.25324.50415.57375.5345.3270.18.7%400.00300.00200.00100.000.000.10.0502000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年(1-11月)市区固定资产投资额 主城区固定资产投资额 市区固定资产投资额增长率 主城区固定资产投资额增长率70%60%53.6%46.5%63.3%60.1% 57.8% 56.9%51.8% 50.9%64.3%59.6%50%40%30%20%10%0%2000年2001年 2002年 2003年市区固定资产投资占GDP比重 主城区固定资产投资占GDP比重2004年Gemdale

Corporation8.主城区新增住宅用地可建面积

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商品住宅新开工面积9001.2660768704692.941.121.028007001545487.36485.394005006000.60.8主城区新增住宅用地可建面积主城区批准预售面积0.281382003000.4比值100000.220012002200320042005受国家政策影响，20**年成都市新开工面积及施工面积不增反降，致使开发商手中待开发土地存量有所增加，再加上20**年房地产行业宏观调控，市场观望情绪致使开发商开发进度有所放缓，故从20**年及20**年的比值来看，成都房地产市场发展态势稍显波动，但考虑到政策的全国性影响以及20**年末开发进度的加快和市场信心的恢复，应该说成都市房地产市场历年来的表现还是比较协调均衡的。Gemdale

Corporation9.主城区商品住宅价格增幅

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人均GDP增幅375901.1400001.228802329201300003500012034922793250970.20000250000.60.主城区商品住宅均价主城区人均GDP10000150000.4主城区商品住宅价格增幅主城区人均GDP增幅增幅比值25632923324200000016%377011%14%13.20%13.50%13.60%14.30%14.40%0500000.2200020012002200320042005据数据显示，尽管成都市历年的GDP及人均GDP增幅较四川省和全国增幅均有过之，但与此同时房价的快速上涨也是客观存在的事实，相比之下，两者增幅的比值基本上维持在1.0上下，反映出房价的增长与社会经济的增长还是比较协调一致的。Gemdale

Corporation10.主城区投资性购买所占的比例51%56.25%0.644.45%45.45%0.40.5投资性购买所占的比例8%0.20.3外地人购房比例5%7%00.12002200320042005（1～11月）成都市的房地产市场是典型的自住型需求市场，社会经济的快速发展和人民群众对住房的硬性需求共同促使成都楼市的供需两旺以及房价高涨，但同时我们也应该注意，由于成都省会城市的吸引力和西部发展的核心地位致使成都市外、四川省外甚至海外的资金纷纷涌向成都房地产市场，从而带动房地产开发投资以及房地产市场需求的良性互动。结合商品住宅价格增幅

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人均GDP增幅之间的比值及其变化趋势，我们也应该认识到即便是此比值稍稍大于1.0，也不应盲目认为成都房地产市场发展存在过热和泡沫的隐患。Gemdale

Corporation11.房价收入比11359120009.0089729641103946.167.127.8780001000060004.005.008.007.006.00城镇居民人均可支配收入成都市住宅均价

房价收入比0719762340003.002.0002000200220032004286220051.000.00Gemdale

Corporation12.全市新建商品住宅空置率300010.00%240523891971.48.80%7.40%6.70%200025007.00%8.00%9.00%一1143.61556.295.40%15004.00%5.00%6.00%商品住宅空置面积（空置年以上）近三年新建商品住宅竣工面积新建商品住宅空置率（%）2.50%50010001.00%2.00%3.00%100.75114.71131.77

130.3458.820200020012002200320040.00%逐年下降的新建商品住宅空置率清楚地表现出成都房地产市场长久以来供不应求的火爆发展态势，根据20**年的不完全统计，供需矛盾有所缓解，基本达到供需平衡、供需两旺的良性发展状态。Gemdale

Corporation13.租金

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价格比881008.00%705.70%6.80%9080706.00%7.00%504.80%5.30%60504.00%5.00%年租金(万元)销售总价(万元)2140302.00%3.00%租金/价格3.362.61.26201000.00%1.00%万科金色家园

万和苑时代华章中海名城1期Gemdale

Corporation14.全市商品住宅价格增幅

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人均可支配收入增幅0.33.5025%20%3.210.252.503.002.150.150.22.00商品住宅价格增幅人均可支配收入增幅比值6.30%10.40%7.50%7.80%0.11.001.5000.050.000.5020012002200320049.30%2005Gemdale

Corporation15.商品住宅价格增幅

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（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅2.52.152商品住宅价格增幅0.9811.5（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅比值20%25.40%0.525%9.30%5.60%3.90%7.50%020012002200320042005由于20**年国家实行信贷收紧政策，成都市房地产市场供应受到较大影响，面对持续旺盛的市场需求和较强的市场购买力，房价势必快速走高，从而使20**年成为成都房地产市场发展与宏观经济发展相对不协调的拐点。Gemdale

Corporation16.成都全市的人均储蓄、消费水平8997897223.2%27.5%1039410000120000.250.36423680168747649964121.9%705815.5%8128

19.7%600080000.27.8%10.4%6.3%40000.10.158319951226149417261.1%2.7%7.5%5.9%0200000.052002年2000年 2001年城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额增长率城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入增长率2003年 2004年城市居民人均消费性支出城市居民人均消费性支出增长率Gemdale

Corporation17.全市房地产开发企业贷款余额

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全社会企业贷款余额3500 3.50%301921822587.942859.872.90%2.60%250030002.50%3.00%1.90%2.150020001.50%00%

2.00%新增房地产开发贷款余额全社会企业贷款余额比值10001.00%63.268.355.561.19050020022003200420050.00%0.50%受到20**年全国性的信贷紧收政策和20**年房地产行业宏观调控的影响，成都市房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比值进一步理性化下降，较好地控制了银行资金大量涌向房地产市场，从而避免了过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。从20**年该比值略有回升的情况来看，成都市房地产企业以及银行对未来房地产市场发展还是充满信心的。Gemdale

Corporation18.全市个人购房信贷比35940060%49%28141%30035050%20039%20025030%40%当年新增个人住房贷款商品住宅销售额＋存量住宅买卖金额97.7114.4140.910015020%个人购房信贷比0500%10%200320042005Gemdale

Corporation**19.主城区2003-20年新增供应商品住宅与销售对比情况08006004002002003年2004年2005年1-10月新增住宅面积实际销售面积505.02632.4485.39687.81501.96509.2从近几年的新增商品住宅供求总量观察，2003年、20**年新增批准预售的商品住宅面积均小于实际销售面积，供应一直不足。20**年受到宏观调控的影响，在6、7、8月购房者出现短期观望现象，但是由于需求主要是自住为主，并且供需矛盾没有得到有效的缓解，到了9月份需求已经开始回暖，实际销售面积再次超过当月新批准预售面积，而从整个1－10月情况来看新增商品住宅面积还是略小于实际销售面积，考虑到后期需求回暖的趋势，基本上可以判断在相当一段时间内成都市场仍然处于供不应求的状态。Gemdale

Corporation20.主城区住宅销售情况——供小于求仍将维持相当一段时间100%走出观望期需71%86%80%宏观调控求开始回暖45%46%46%30%40%60%7%4%1%3%1%6%0%4%1%4%24%56%1%14%2%31%1%5%34%35%1%29%8%0%20%-2%-4%-4%

-3% -33%-14%-29%-25%-14%-15%-3%-9%-3%-25%-20%-49%-50%-60%-40%供给有下滑的趋势7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2004年2005年主城5区住宅的销售均价增幅主城5区住宅的新增供应面积增幅主城5区住宅的实际销售面积增幅Gemdale

Corporation21.主城区住宅销售情况——供小于求仍将继续757580供应萎缩59606164626270供应放量需求观望需求回暖5154495757515354

5356694846485060353541423040433140242320300107月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2004年2005年主城5区住宅的新增供应面积主城5区住宅的实际销售面积Gemdale

Corporation22.主城区住宅销售情况——房价快速上涨将继续4003410070价涨量升阶段价涨量升阶段365737893847359238873676

56645761606257370039006065335534603498361834993690326932475153534849330035004550553073312831883155312430243196404342290031003540302700253020**年7、8月宏观调控带来的观望20**年6月宏观调控带来的短暂观望25001月

2月3月4月

5月6月

7月8月11月

12月

1月

2月3月8月9月

10月9月

10月2004年4月

5月

6月

7月2005年20主城5区住宅的销售均价主城5区住宅的实际销售面积Gemdale

Corporation三、市场趋势预测辅助定性指标Gemdale

Corporation1.产业结构特征成都市经济结构成都市区经济结构9%8%8%46%46%47%46%46%46%2002年2003年2004年42.7%43.0%43.9%53.1%53.0%52.5%3.6%4.0%4.2%2002年2003年2004年10%9%45%45%46%46%2000年2001年40.0%41.4%55.1%54.2%4.4%4.9%0%20%40%

60%80%100%2000年2001年0% 10%20%30% 40% 50% 60% 70%80%90%100%第一产业 第二产业 第三产业成都主城区经济结构0.6%2004年成都市区以外10个县市经济结构2004年第一产业 第二产业 第三产业38.3%38.5%38.0%38.6%60.8%60.5%61.2%60.8%1.0%0.9%1.0%2001年2002年2003年16.0%15.6%14.7%14.1%45.3%45.1%46.0%45.5%38.7%39.2%39.3%40.4%2001年2002年2003年36.8%1.1%0%10%20%30%62.1%40%

50%

60%

70%80%90%100%2000年第一产业

第二产业

第三产业16.9%44.8%38.3%0%20%40%

60%80%100%2000年第一产业 第二产业 第三产业从成都市来看，经济结构几乎是二、三产业平分天下，而成都市区的第三产已经超过了一半，主城区的第三产业更是达到了60%以上，可见成都市区尤其是主城区已经变成了以金融、、信息、服务业为主的服务性城市中心，这样的城市核往往是构建起协同分工的城市群的基础。Gemdale

Corporation2.外商投资情况外商投资情况20**年累计外商投资企业3436家。单位：百万美元unit:$

million9001000800700600协议外资金额累计70.4亿美元。4003005000100200合同利用外资Committed实际到位外资Actual1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

20**Gemdale

Corporation3.民营经济发展状况20**年成都市民营经济继续保持了较快增长，全市民营经济实现增加值1065亿元，同比增长20%以上，占全市地区生产总值的45%。民营经济对全市经济增长的贡献率达58%。截至20**年底，全市民营企业达48万个，其中私营企业8.6万个，比去年底增加1.6万个；个体工商户39.1万户，比去年底增加6.2万户；从业人员约230万人。Gemdale

Corporation4.房地产开发水平成都市主要房地产企业调研表.xlsGemdale

Corporation5.未来城市规划及重大建设项目经初步筛选，成都市申报列入“十一五”期间省重大储备项目167项，估算总投资3631.69亿元。其中，竣工投产项目74项，估算总投资1752.54亿元；加快建设项目35项，估算总投资879.84亿元；争取开工项目40项，估算总投资465.21亿元；加快前期工作的项目18项，估算总投资534.11亿元。成都2005年重大项目列表.docGemdale

Corporation6.1拆迁政策《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》《成都市城市房屋拆迁听证程序（试行）》Gemdale

Corporation6.2土地政策（1）土地市场管理制度成都市从2002年8月土地实行拍卖和挂牌出让。并且政府出台了土地规划许可证有效期等方式来打压开发商的囤积土地形为，缓解土地供应紧张的矛盾。（2）土地交易市场化进程开始起动2002年7月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，标志着成都市土地交易告别了地下交易和暗箱操作的历史，所有经营性用地都将以招投标挂牌拍卖的方式面向市场，土地价格将完全由土地市场决定，这对房地产开发商无疑是严峻的考验。（3）《成都市土地级别与基准地价》的实施对土地价格和房地产开发的影响巨大2002年8月12日，成都市政府正式公布了最新的《成都市土地级别与基准地价》，此文件直接波及到了土地出让金的变化，对开发成本也产生了一定的影响，而且新的基准地价势必也会影响到土地的公开拍卖价。（4）历史遗留建设用地的处理2003年4月30日，《四川省国土资源厅、监察厅关于解决城镇国有建设用地供地历史遗留问题的紧急通知》(川国土资〔2003〕106号文件)正式印发，该文件对土地历史遗留问题进行了非常严格的规定，还确定了对该文规定的历史遗留问题协议出让的经营性用地和特殊用地的处理，必须于2003年6月底前全部完成。未按规定时限处理的，不得再纳入历史遗留问题解决。Gemdale

Corporation6.3成都市国土资源局行政事业收费、服务性收费标准根据川价费[20**]55号、成价费[20**]87号、四川省物价局川价A0006002号收费许可证的规定，凡在成都市地产交易所以拍卖、挂牌、协议方式出、转让国有土地使用权的服务费，均按差额定率累进法标准收取。具体费率如下：（1）以拍卖方式出让、转让国有土地使用权的收费标准：成交额（人民币：万元）

费率2000以下2000-50005000-1000010000以上3.5%3%2.5%2%（2）以挂牌方式出让、转让国有土地使用权的服务费，按成交额的1%收取。出让由受让方负担服务费，转让由双方各负担服务费的50%。Gemdale

Corporation6.4重点特殊政策为适应未来又高又密的城市形态，从2006年起，成都市规划局原则上不再审批6层以下的多层房地产项目。成都市多层住宅发展机遇Gemdale

Corporation7.重大城市活动一（1）20**年９月２８第６届花博会在成都温江举行。（2）每年5月25日至28日在四川·成都举行的中国西部国际博览会（简称西部博览会），是经国务院批准，由中国国际贸易促进委员会和四川省人民政府于1999年联合创办，于2000年举办首届。国务院侨务办公室、中华全国工商业联合会、中华全国供销合作总社、中国人民对外友好协会单位先后主办，现已举办了七届，是四川唯 的国家级大型展会，逐渐发展成为西部地区集商品展销、经贸交流、招商引资、理论研讨于一体的大型国际经贸盛会。Gemdale

Corporation8.重大经济发展机会“ ”成渝经济圈首次进入中央政府的视野。20**年10月18日中共中央关于

十一五规划

中，成渝经济区被列为国家四大重点关注经济区之一。Gemdale

Corporation四、市场规模指标Gemdale

Corporation1.城区面积、常住人口成都市几个统计口径解释：访问对象——成都市统计局贺局长、成都市统计局投资处荣洋、成都市建设委员会房地产开发处处长吕仕友、成都市国内经济合作局高局长、李局长、成都市房管局房地产信息中心赵江波1、主城区包含的行政区划为:传统5区，依次为锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区

(如把高新区从武侯区内单划出来则为6区)；2、成都市区包含的行政区划为:9区，比主城区多了龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区

4区(如把高新区从武侯区内单划出来则为10区)；3、大成都(又称成都全市)包含的行政区划为:9区加10县(市)

(如把高新区从武侯区内单划出来则为10区)；土地面积(平方公里)总人口(万人)人口密度(人／平方公里)总户数全 市123901059.69849350.53市 区2176464.542135159.69主城区466262.56563489.78锦江区6039.27652413.44青羊区6647.8714416.69金牛区10766.49607922.39武侯区(含高新区)12449.56514416.59成华区10959.44539220.67市区其它4区1710186.14108964.12龙泉驿区55952.5192717.73青白江区39340.4102613.04新都区48161.29126622.11温江区27731.94114311.24县(市)10214591.74579190.84金堂县115684.4973126.95双流县106888.4683828.04郫 县43748.33111216.34大邑县154549.6832216.29蒲江县57925.594438.54新津县33029.28889.87都江堰市120859.7149519.4彭州市141977.8254825.03邛崃市138463.5445919.65崇州市108864.9259720.73数据来源：《成都统计年鉴20**》，皆为20**年末数据Gemdale

Corporation2.各统计口径下的人口增长情况1200.00201013.351028.481044.311059.691019.90800.001000.0015.8315.3812.7811.978.581015464.54452.57439.79431.94426.446400.00600.007.996.555.504.427.856.6905262.5254.57258.90252.21247.790.00200.002000年2001年

2002年

2003年2004年(10)(5)2001年2002年2003年-4.332004年全 市 市 区 主城区全 市 市 区 主城区成都市(大成都)人口变动情况13.5413.613514169.8810.4217.6831.9318.9124.528.82302520151050.230.520.8702001年2002年2003年012108642迁入人口自然增长率(‰)迁出人口机械变动增长率(‰)Gemdale

Corporation3.人均GDP15.13%300000.1620626.1319912.7423069.3626520.8620708.75

11.40%14.96%250000.120.1414629.2816171.6317915.0810.78%10.54080.1全市人均GDP（元）市区人均GDP（元）全市增幅%4.00100000.040.06市区增幅0500000.022001200220032004Gemdale

Corporation4.各统计口径的历年GDP及增幅250015%16671871218614.1%14.5%14.3%20001313149213.6%123213.6%13.9%13.5%13.6%150014%69780391510445765086473313.1%13.1%13.0%13.2%100013%504500012%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年全 市 市 区 主

城

区 全市增幅 市区增幅 主城区增幅从全市的统计口径来看成都的市区GDP和主城区GDP增幅一直高于全市的GDP增幅，这说明在成都市范围内，市区包括的9个区仍然处于集聚状态，而另一方面可以看到市区的GDP增长一直超过了主城区的GDP增长速度，这说明成都市区不处于主城区的4个区的经济增长速度相当快，在整个市区所辖9个区内，已经从集聚阶段走向了扩散阶段，主城区之外的4个区充满了经济活力，已经成为成都市区新的经济增长点，这为成都市的郊区化扩散提供了动力和经济支撑。Gemdale

Corporation5.商品住宅年销售面积、销售金额102112000.5638898744

26%29%10000.30.242%894

43%0.4商品住宅年销售面积商品住宅年销售额

（亿元）105.25

132.4816.60%20.70%13.70%400200800600171.23242.34255.74

00.1面积增幅金额增幅0-0.2-12.4-00.%120012002200320042005(1～11月）注：20**.1-11为同比增长Gemdale

Corporation五、土地市场概况Gemdale

Corporation1.成都市主城区土地市场情况2003年之前成都市的土地出让主要是协议出让为主；2003年4月30日，《四川省国土资源厅、监察厅关于解决城镇国有建设用地供地历史遗留问题的紧急通知》(川国土资〔2003〕106号文件)正式印发，该文件对土地历史遗留问题进行了非常严格的规定，还确定了对该文规定的历史遗留问题协议出让的经营性用地和特殊用地的处理，必须于2003年6月底前全部完成。未按规定时限处理的，不得再纳入历史遗留问题解决。附录：四川106号文对解决城镇国有建设用地供地历史遗留问题的5条意见：同时具备下列四项条件的经营性用地可视作历史遗留问题协议出让：2002年8月26日前，市、县(含城市规划区范围外的区)政府及其国土资源管理部门与供地对象签定了供地协议的；签订协议时土地用途符合土地利用总体规划，或者在2002年12月底前经有权机关批准调整了土地利用总体规划的；2002年12月底前已经有权机关批准农地转用、土地征用，但未完成供地审批手续的，或者农地转用、土地征用已报上一级人民政府审核或审批，目前正在审核或审批，且符合有关法律法规规定和前两项要求的；建设项目用地已在2002年12月底前完成先补后占工作或者已基本缴清耕地开垦费的。建设项目用地已经进行了部分动迁，或者投入了部分基础设施建设费用，且符合上述四项条件，并依法获得的经营性用地，也可视为历史遗留问题协议出让。特殊用地的处理省确定的非法集资案涉及有意向性用地协议的，经有关人民政府同意，由新企业接手处理非法集资案遗留问题的，原企业所签的用地协议可转给新企业，由新企业依法申请用地。市、州确定的非法集资案件涉及有意向性用地协议的，其供地方案报省国土资源厅、监察厅审核后，按审核意见处理。上述所列可视为历史遗留问题协议出让的经营性用地和特殊用地的处理，必须于2003年6月底前全部完成。未按规定时限处理的，不得再纳入历史遗留问题解决。各市、县在处理历史遗留问题时，要严格把握条件，不得任意扩大范围或弄虚作假。凡不符合解决历史遗留问题条件的经营性用地一律实行招标、拍卖、挂牌出让。Gemdale

Corporation2.土地出让面积的变化率1400.000.801019.30949.001227.700.710.451200.001000.00357.31612.07701.450.150.290.700.600.500.40-0.07200.000.00800.00600.00400.000.00-0.10-0.200.300.200.1019992000 2001 2002 20032004土地出让面积（万平米） 土地出让面积增幅成都2000~20**土地出让面积的变化的波动比较大，影响最大的有两次，第一次是2000年土地出让面积增幅71%，直接效果是开发商加快了项目施工进度，2001年施工面积和竣工面积增幅都有所提高；第二次是2003年土地出让面积减幅7%，开发商出于对未来预期的不确定性纷纷放慢施工进度，20**年施工、竣工及新开工面积增长率全线回落，竣工面积和新开工面积出现了负增长，分别减幅22%、12.6%。Gemdale

Corporation3.成都市主城区历年土地公开出让情况2003-2005年12月15日公开出让土地统计(单位:亩，万元)60003000.94961376668480893457910000009000008000007000006000005000400024879.8%25013495000004000003000002