房地产行业央行16条及银行保函置换预售监管资金政策点评：寒夜已过黎明初现坚定看好板块机会

初现，坚定看好板块机会——央行16条及银行保函置换预售监管资金政策点评请阅读最后一页免责声明及信息披露2摘要:近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六金。策力度较大，流动性拐点已至。“央行16条”政策是二十大以来最清这一轮房地产金融工作的系统指导和定调。政策强调尽职免责，鼓励增量融资，并明确表示允许房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从而有效减小银行、信托等金融机构的抽贷给房企造成的资金流动性风险。同时提出要稳定建筑企业贷款投放，我们认为建筑企业的融资稳定或将缓解供应商催款，从而进一步化解开发商的资金压力。政策的出台充分表明了助力房企融资修复的决心，并对此前金融机构一刀切的工作思路进行了纠偏，旨在保障地产合理资金需求，解决行业整体信用收缩困境，降低未出险房企暴雷风险。我们认为结合此前发布的央行“第二支箭”延期扩容政策，本轮调整加速房企化解现金流风险的导向更为明确，优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，行业的流动松绑持续深入，政策宽松加速推动。“央行16条”政策延续了需求调整思路，明确各城市可合理确定当地住房贷款首付比例和贷通州两地双限购限制，我们认为政策在城市上的传导将由向一二线城市蔓延并在核心城市逐步扩散，后续全国范围市有望针对刚性和改善需求，在首付比列和贷款利率下限保函置换预体导向为在保交楼的前提下针对部分房企进行资金松绑，政策脉络还是坚守稳定市场、守住风险的底线思路，所以我财务状况较稳健的优质房企为主。此前，在行业进入调控周期以及各房企资金流动性承压，行业出清加速。我们认为本次政策有望进一步，从而修复并扭转市场和居民对于行业的恐慌情绪及悲观预期，银行保函置换预售监管资金政策的出台，进一步在稳定市场、守住风险的底线思路之上，对优前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有房企有望率先修复，重点推荐金地集团，同时建议继续关注信用情更良好，资金链更安全，货值更充裕，战略布局更集中在一二线核预期。证券研究报告行行业研究行行业专题报告业地产行业首席分析师份有限公司INDASECURITIESCOLTD请阅读最后一页免责声明及信息披露3 请阅读最后一页免责声明及信息披露4近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“央行16条”)，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面对后续的房地产金融工作进行了指导。资料来源：信达证券研发中心整理政策信息量极大，是二十大以来最清晰和全面的房地产金融指导思路，也是对这一轮信融资的政策工具不断更新，集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的置业和滨江集团合计8请阅读最后一页免责声明及信息披露5括尽职免责”的提出，一定程度上解除了金融机构的顾虑，保障增量融资的投放更加顺畅。稳定建筑企业信贷投放，加速化解开发商资金压力。与此前陆续发布的房地产稳融资商催款，从而进一步化解开发商的资金压力。较大，流动性拐点已至。我们认为“央行16条”政策的出台充分表明了助力房，行业的流动性拐点已至。资料来源：信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露6推动降的城市，可自主决定在2210/6四川眉山眉山天府新区四川天府新区于2022年6月17日印发了《眉山天府新区房地产短期激励措施》，为有效应对疫情影响，经研究决定延长《眉山天府新区房地产短期激励措施》的执行期限至2022年12月31日。其中，购买新建商品住宅每平补贴500元，购买新建住宅车库(位)每个补贴6000元。10/19广东韶关韶关市人民政府各级财政部门给予农业转移人口购买新建商品住房专项财政补贴，积极鼓励支持农业转移人口在城镇购买新建商品住房并落户。农业转移人口在城镇购买新建商品住房、依法缴纳契税并落户的 (同一住房)，经住建管理部门核实相关完税凭证和落户资料，对缴纳的契税给予全额财政补贴。10/20浙江宁波宁波市人民政府近期，宁波发布《关于印发宁波市区户口迁移实施细则的通知》，明确了三方面的落户政策优化，包括实行“70年产权房即可落户”。10/27广西北海北海市住房公积金管理中心10月26日，广西壮族自治区北海市发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知》。《通知》指出，停止执行同一套房缴存人办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取住房公积金或申请住房公积金贷款二选一的政策，恢复“可提可贷”。缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例下调至30%。对购买首套自住住房的多子女家庭，适当提高住房公积金贷款额度。另外，对在北海市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按经备案的租房合同确定的实际房租支出提取住房公积金。11/3福建厦门厦门市住房公积金管理委员会厦门市住房公积金管理委员会发布《关于上浮个人住房公积金贷款最高贷款额度流动性调节系数的通知》。《通知》明确，首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2；多子女家庭首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数提高至1。根据官方解读，政策向首次申请个人住房公积金贷款的职工家庭尤其是多子女家庭倾斜，有利于支持刚需及改善住房的职工家庭购房。11/311/811/9江西抚州北京四川成都抚州住房公积金管理中心北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府成都市住房和城乡建设局今日，江西抚州住房公积金政策发生调整，其中，住房公积金缴存人在抚州市范围内购买家庭首套自住住房申请使用个人住房公积金贷款，最高贷款额度由60万元/户提高至70万元/户。缴存人在抚州市范围内购买首套自住房的，公积金贷款首付比例统一调整为20%；购买第二套自住房的，公积金贷款首付比例统一调整为30%。不再区分期房或再交易房。此外，政策提出，借款申请人在结清公积金贷款时使用了其个人及配偶住房公积金账户资金的，再次申请个人住房公积金贷款无需间隔满半年以上，在结清的次月即可再次申请个人住房公积金贷款。11月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府联合发布关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知。该通知提到，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。11月9日，在成都市住房限购期间，为更好地服务城市发展战略，切实解决高层次人才购买商品住房的问题，成都市住房和城乡建设局特制定《成都市高层次人才购买商品住房实施细则》，明确政策支持对象、细化支持措施以及规范办理流程。统筹人才购房支持政策，将符合《成都市人才安居资格认定办法》条件的A、B、C类人才，天府英才卡A卡与蓉城人才绿卡(市级卡)联名卡的持卡人，成都市产业建圈强链人才计划入选者，龙头企业等重点企业副总级及以上高级管理人才，重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高层次人才纳入保障范围。资料来源：各地政府官网等，信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露7保交楼任务持续推进，进一步修复期房信任度。在保交楼工作上，此次政策继续支持款资料来源：信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露8，优质房企流动性再迎放松所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%；在房企选取标准上，优选经营稳健、财务状况良好的优质房企进行流动性支出请阅读最后一页免责声明及信息披露9预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露10研究团队简介江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。机构销售联系人姓名手机邮箱全国销售总监韩秋anqiuyue@华北区销售总监陈明henmingzhen@华北区销售副总监阙嘉uejiacheng@华北区销售祁丽iliyuan@华北区销售陆禹uyuzhou@华北区销售魏eichong@华北区销售樊anrong@华北区销售秘iqiao@华北区销售李ijia1@华东区销售总监杨angxing@华东区销售副总监吴uguo@华东区销售国鹏uopengcheng@华东区销售李若iruolin@华东区销售朱huyao@华东区销售戴剑aijianxiao@华东区销售方angwei@华东区销售俞uxiao@华东区销售李贤ixianzhe@华东区销售孙untong@华东区销售贾iali@华东区销售石明himingjie@华东区销售曹亦aoyixing@华南区销售总监王留/p>