增值税(在房地产行业分析解读)

增值税(在房地产行业分析解读)第一页，共128页。“营改增”概述A增值税与刑法B第一步骤概述C第二步骤概述D第三步骤概述E本次培训基本内容第二页，共128页。李克强总理一锤定音：

全面实施营改增，将试点范围进一步扩大

3月5日上午9时,第十二届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行开幕会,听取国务院总理李克强作政府工作报告。

报告中提出，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增（物劳司：总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果）。

第三页，共128页。所有行业全面减税的实情：从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。制造企业购进营业税劳务不能抵扣。从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣道道征收全额征税提供设备、材料、水电燃料等生产企业（增值税）服务业（营业税）信息服务…广告业…运输业…生产企业（增值税）生产期推广期销售期不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣第四页，共128页。背景：营改增的“三步走”战略部分行业部分地区2012第一阶段2013第二阶段2016第三阶段将金融、房地产、建筑、生活服务业纳入增值税范围，营业税退出历史舞台。上海启动营改增，后推广至北京、江苏、天津、安徽、浙江、福建、湖北、广东。部分行业全国范围所有行业全国范围交通运输业、部分现代服务业、邮政业、通信业在全国范围进行改革HSG.NET

Page05第五页，共128页。1、5月1日以后再无营业税！过几年跟别人讲营业税就暴露您的年龄了！第六页，共128页。

增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值额是指企业在生产经营过程中新创造的价值。（注：以货物生产销售为例）

售价销项税=100*17%

售价销项税=150*17%实际纳税=（150-100）

*17%=50*17%

售价销项税=210*17%

生产者：经销商：门市部：消费者：思考：实际的现金流？

一、增值税模型第七页，共128页。（一）纳税（扣缴）义务发生时间：1、一般确认方式：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项2、取得索取销售款项凭据的当天3、先开具发票的，为开具发票的当天是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天一、增值税模型第八页，共128页。（一）纳税（扣缴）义务发生时间：1、一般确认方式：收入确定的大前提是什么？一、增值税模型第九页，共128页。（一）纳税（扣缴）义务发生时间：2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税（只是预征而非纳税义务发生时点，与营业税相区别）；4、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天；一、增值税模型第十页，共128页。（一）纳税（扣缴）义务发生时间：5、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；（收款、发票、合同？）6、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。一、增值税模型第十一页，共128页。（二）进项抵扣购买农产品跨境应税情形进口情形一般情形专用缴款书税收缴款凭证增值税专用发票农产品收购发票（隐藏一个）一、增值税模型第十二页，共128页。一、增值税模型第十三页，共128页。（三）进项抵扣2、进项税额抵扣主要原则（1）只抵税额不抵税率：如：11%的销项税额，可以抵扣17%的进项税额；（2）抵扣只分期不分项：如：当期所有销项税额，减去当期所有进项税额一、增值税模型第十四页，共128页。“营改增”概述A增值税与刑法B现阶段工作C增值税管理提示D相关政策解读E本次培训基本内容第十五页，共128页。

营改增的影响第十六页，共128页。

1、刑法相关规定《刑法》：第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪】“虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。”第十七页，共128页。

2、虚开发票认定最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释第一条具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。第十八页，共128页。法律风险：虚开的四种情形为他人虚开为自己虚开让他人为自己虚开介绍他人虚开HSG.NET

Page019第十九页，共128页。

虚开增值税专用发票属于《刑法》规定范围之内，且虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚，同时单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法定罪处罚。3、相关责任人员企业财务人员企业法人代表董事长总经理项目负责人相关部门负责人采购人员、库房人员等合同管理人员直接负责的主管人员和其他直接责任人员第二十页，共128页。

中纪委首晒百名外逃人员红色通缉令杨立虎原职：安徽瑞泰药业有限公司法人代表涉及罪名：虚开增值税专用发票（2013）牛丽英原职：太原迎宪焦化开发有限公司法人代表

涉及罪名：虚开增值税专用发票（2014）张丽萍原职：上海倍福来集团有限公司

涉及罪名：虚开增值税专用发票（1999）赵汝恒原职：惠民县鲁洁纺织有限公司董事长、法定代表人

涉及罪名：虚开增值税专用发票（2012）3、相关责任人员第二十一页，共128页。有没有算不算虚开营改增前整改梳理并控制营业税模式的“三流”（合同、付款、发票）适应增值税吗？”合同签订发票开具付款、三方委托收款协议开发企业开总承包方实际收款方第二十二页，共128页。有没有算不算虚开营改增前整改梳理并控制第二十三页，共128页。

主管人员（非财务）虚开专票税额32万被判三年被告单位山东环球医药集团有限公司（以下简称环球医药）原名山东药源医药股份有限公司、山东环球医药有限公司，2011年6月3日变更为现名。2008年11月25日至2011年9月20日，被告单位山东环球医药集团有限公司与云南龙润集团有限公司（以下简称云南龙润）在与真实货物交易不符的情况下，通过赵某（另案处理）以价税合计7%的价格购买了云南龙润集团有限公司开具的增值税专用发票30份，票面金额5151285元，税款数额748477.29元，所购发票全部抵扣了税款。被告人朱伯良于2009年7月31日被山东环球医药集团有限公司任命为常务副总经理，系直接负责的主管人员。3、相关责任人员第二十四页，共128页。

实际经营人购买发票抵扣30万被判6年4个月2010年12月至2013年6月，被告人阎某（直接负责的主管人员）已在经营被告单位奉化市凯特尔服饰有限公司期间，为了减少公司税负，以支付开票费的方式，在没有真实交易的情况下，通过他人虚开销货单位为宁波市鄞州合彦纺织品有限公司、宁波市鄞州德志纺织品有限公司、宁波市鄞州雪霸纺织品有限公司的增值税专用发票共计23份（价税合计人民币213.126347万元），虚开税款数额共计人民币30.967079万元，并将上述发票于同期入账抵扣，骗取国家税款共计人民币30.967079万元。被告单位奉化市凯特尔服饰有限公司犯虚开增值税专用发票罪，判处罚金十五万元被告人阎某已犯虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑六年四个月3、相关责任人员第二十五页，共128页。梳理“三流不合一”虚开或不能抵扣收集稽查或判刑案例营改增前整改第二十六页，共128页。

企业购买专票抵扣税款5.8万元，法人代表被判处有期徒刑一年2014年7月，被告单位上海D贸易有限公司（以下简称“D公司”）及法定代表人被告人夏某某为非法抵扣国家税款，在与真实货物购销业务不符的情况下，以支付开票费的方式，让他人为本公司虚开出票单位为上海浦东晓昕工贸有限公司的增值税专用发票4份，价税合计达人民币40万元，并已申报抵扣，造成国家税款损失人民币58,119.66元。本院认为，被告单位上海D贸易有限公司及其直接负责的主管人员被告人夏某某为非法抵扣国家税款，让他人为自己虚开增值税专用发票，骗取国家税款人民币5.8万余元，属有其他严重情节，其行为均已构成虚开增值税专用发票罪。二、被告人夏某某犯虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑一年。3、相关责任人员第二十七页，共128页。（1）票是谁开的，就要从谁接受服务或者，还要把钱打给谁；（2）票开给谁，就要给谁提供服务或者购买货物，还要从对方收钱。第二十八页，共128页。

“妖魔化”的四流一致1、业务流2、发票流3、资金流4、合同流第二十九页，共128页。特殊销售以旧换新

折扣销售

以物易物（开票？）

包装物押金违约金（开票？）

视同销售（规避？）值得注意的细节第三十页，共128页。

4、不得开具专票的情形（1）不得向个人开具专用发票；A：向消费者个人销售货物或者应税劳务的B：向消费者个人提供应税服务（2）个人不得代开专用发票；（3）免征增值税不得开专用发票；A：销售货物或者应税劳务适用免税规定的B：适用免征增值税规定的应税服务C：销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外（4）小规模纳税人不能自行开具专用发票（只能代开专用发票）；

第三十一页，共128页。

4、不得开具专票的情形（5）一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，不得开具增值税专用发票；（变动：《国家税务总局公告2015年第90号》）（6）零税率应税服务不得开具增值税专用发票；（7）纳税人销售旧货，不得开增值税专用发票；（8）一般纳税人销售废旧物资，不得开增值税专用发票；（9）凡达到增值税一般纳税人标准不申请办理认定手续的纳税人，不得开具专用发票；（10）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的纳税人，不得使用增值税专用发票；（11）商业企业一般纳税人零售消费品和向供货方收取的各种收入，不得开具专用发票；第三十二页，共128页。

4、不得开具专票的情形关注：1、经纪代理服务，向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。（财税〔2016〕36号）2、试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（财税〔2016〕36号）3、试点纳税人提供旅游服务，选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（财税〔2016〕36号）第三十三页，共128页。“营改增”概述A增值税与刑法B现阶段工作C增值税管理提示D相关政策解读E本次培训基本内容第三十四页，共128页。

“营改增”第一步骤概述1、实现平稳过渡2、适应增值税管理3、减少对财务业绩的负面影响4、同时防范税务风险

一、应对工作总体目标第三十五页，共128页。

二、制订相应工作策略1、税负转嫁2、销项端避免增值税不利处理3、争取进项应抵尽抵4、匹配进销项时间5、完善增值税管理体系第三十六页，共128页。

三、相关时点国家税务总局公告2016年第23号相关时间一览表序号期限名称期限对应内容适用范围调整前相关时点调整后相关时点备注1纳税申报期2016年6月份增值税纳税申报期2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人截止2016年6月15日延长至2016年6月27日22015年度企业所得税汇算清缴时间根据工作实际情况截止2016年5月31日最长不得超过2016年6月30日重庆暂无相关延期信息3按季申报实行按季申报的原营业税纳税人所属期为4月份的营业税2016年5月申报期内申报向主管地税机关4按季申报实行按季申报的原营业税纳税人所属期为5、6月份的增值税2016年7月申报期内申报向主管国税机关第三十七页，共128页。

三、相关时点国家税务总局公告2016年第23号相关时间一览表序号期限名称期限对应内容适用范围调整前相关时点调整后相关时点备注5跨期发票处理5月1日后剩余营业税发票试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票继续使用至2016年6月30日特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日6补开发票处理纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的2016年12月31日前，税务总局另有规定的除外开具增值税普通发票7增值税发票认证2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证82016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定第三十八页，共128页。2016.5.1以后之前简易计税营改增一般计税四、简易征收老项目备案规划第三十九页，共128页。HSG.NET

Page040四、简易征收老项目备案规划财税〔2016〕36号销售不动产（可以选择简易计税）一般纳税人销售4月30日前取得的不动产销售不动产（可以选择简易计税）一般纳税人销售4月30日前自建的不动产销售不动产（可以选择简易计税）房地产一般纳税人销售自行开发老项目出租不动产（可以选择简易计税）一般纳税人出租4月30日前取得的不动产第四十页，共128页。四、简易征收老项目备案规划房地产开发企业、不动产租赁企业老项目顺利备案适用简易计税，适用5%税率备案未通过一般计税办法，适用11%税率第四十一页，共128页。

一般纳税人简易征收方式认定报送资料：（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）选择简易征收的服务符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料。如：房地产开发企业或建筑安装企业老项目申请简易征收认定，需提供《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同。四、简易征收老项目备案规划第四十二页，共128页。四、简易征收老项目备案规划老项目1、销售额：销售房款收入2、征税率：5%3、不可抵扣进项（进入成本，所得税25%）新项目1、销售额：销售房款收入-准予扣除的土地价款（科目提示）2、税率：11%3、可以抵扣进项第四十三页，共128页。“营改增”概述A增值税与刑法B现阶段工作C增值税管理提示D相关政策解读E本次培训基本内容第四十四页，共128页。原创：蜻蜓模型第四十五页，共128页。

发票

不含税收入销项

不含税成本进项企业方所得税范畴

国家增值税范畴

第四十六页，共128页。一、发票管理1、进项抵扣取得抵扣凭证确认发票用章核对“六要素”不能“错格压线”180天内认证次月申报抵扣第四十七页，共128页。

1、善意取得虚开专用发票的处理纳税人善意取得虚开的增值税专用发票被依法追缴已抵扣税款的，不属于税收征收管理法第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款”的情形，不适用该条“税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”的规定。

第四十八页，共128页。

虚开类型刑法进项抵扣和税前扣除罚款与滞纳金恶意触犯不能有善意不触犯重新获取发票可抵扣可税前扣除（存在争议）无1、善意取得虚开专用发票的处理第四十九页，共128页。营业税发票与增值税发票如何鉴别营业税发票：鉴别真假：发票票样可通过各地地方税务局官方网站“发票票样查询”栏目查阅。同时也可通过各地地方税务局官方网站“发票查询”栏目、发送手机短信至1236623、12366-2服务热线查询发票真伪。第五十页，共128页。营业税发票与增值税发票如何鉴别增值税发票：鉴别真假：1、真假对照法。将可疑发票与真发票进行对照，仔细观察两种发票在纸张、字体、油墨等方面的差异。2、真发票是由棕色油墨印制，监制章是由红色防伪油墨印制，在紫外线灯照射下呈桔红色，而假发票油墨偏黄色或棕褐色。3、检查发票代码、发票专用章印迹是否模糊不清，或与店名不一致的等。4、看三联：普通发票的基本联次为三联。一般是必须取得发票联报账。5、相关查询：（1）可以通过网络登陆税务网站，访问发票查询栏目。（2）携带需要辨别真伪的发票前往当地税务机关发票管理部门。（3）某些地方可拨打税局电话12366（区号+12366）第五十一页，共128页。

做了还得留证据！第五十二页，共128页。

把握文件的准确性和内控的完整性是关键1、善意取得虚开专用发票的处理第五十三页，共128页。一、发票管理1、发票管理流程：取得抵扣凭证确认发票用章核对“六要素”不能“错格压线”180天内认证次月申报抵扣第五十四页，共128页。

一、发票管理实物案例：2014年9月哈尔滨市阿城区国家税务局税务事项通知书（哈阿国税通〔2014〕0903号）事由:要求企业作增值税进项税转出通知内容：2012年1-8月，冀东水泥黑龙江有限公司（纳税识别号：）从哈尔滨泉兴水泥有限责任公司（纳税识别号：）购入水泥熟料等货物取得增值税专用发票69张，不含税金额合计56,191,679.51元，进项税合计9,552,585.39元。开票日期均为2012年，加盖旧式发票专用章。经调查，上述业务真实，取得的发票，除加盖旧式专用章外，没有其它问题。

第五十五页，共128页。

一、发票管理《中华人民共和国发票管理办法》及实施办法规定，发票专用章属于发票的基本内容，是确定发票法律效力重要形式特征。发票专用章式样由国家税务总局确定。根据国家税务总局公告2011年第7号，新的“发票专用章自2011年2月1日起启用，旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日”的规定，以上69张发票均属于“不符合规定的发票”。根据国税发[2008]40号文件“对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款”的规定，经请示哈尔滨市国税局研究同意，冀东水泥黑龙江有限公司以上69张发票均不得用以税前扣除、抵扣税款限你企业于2014年9月30日前，作增值税进项税转出，按规定开具红字发票，重新取得符合规定的发票，方可抵扣增值税进项税和企业所得税税前扣除。第五十六页，共128页。

一、发票管理第五十七页，共128页。

一、发票管理思考：今收到一张增值税专用发票，开票内容：“设备一批”且这张发票已经认证抵扣。是否有涉税风险？如何处理？

第五十八页，共128页。一、发票管理2、进项抵扣：取得抵扣凭证确认发票用章核对“六要素”不能“错格压线”180天内认证次月申报抵扣第五十九页，共128页。

2、专用发票开具“六要素”企业营业执照上的全称企业《税务登记证》的编号企业营业执照上的注册地址保持联系的有效电话企业银行开户许可证上的开户银行企业开户许可证上的银行账号第六十页，共128页。一、发票管理2、进项抵扣：取得抵扣凭证确认发票用章核对“六要素”不能“错格压线”180天内认证次月申报抵扣第六十一页，共128页。一、发票管理1、奔跑的180天第六十二页，共128页。4、发票管理：——180天政策规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额营改增前：贵单位报销期限？政策理解：仅指认证期限实务操作：180天含节假日营改增应对：您说要不要改报销期限？实务建议：最多90天或120天第六十三页，共128页。想哭哭不出来：尊敬的广东国家税务局局长：您好！我司（中山惠通之星汽车销售有限公司）在2013年12月份有两份“梅赛德斯-奔驰（中国）汽车销售有限公司”2013年6月份开具出来发票，进项税额达200多万，逾期申报抵扣，发现问题后马上与市局联系，并于当月提交资料到省局审批。在长达半年的焦急等待中，我的心里非常痛苦，为什么工作不能再仔细一点，犯下这样的大错，怎样都赔不起给公司造成的损失。局长大人，请您行行好，百忙之中抽一点时间来看一下我公司提交的这份材料，并请尽快帮我审批，错在个人，跟公司无关！我发誓这辈子都做财务工作，这辈子都不会再犯此错误！此致敬礼！第六十四页，共128页。一、发票管理第一时间发起报账流程：要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当天即时发起报账流程；超30天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起30天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行通报处罚超60天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起60天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行考核处罚；超120天处罚：超过增值税扣税凭证/发票开具日期120天的原则上不允许发起报账，如各单位确实需发起报账流程的，至少需要经过公司业务分管领导和财务分管领导签字审批后进行；超期未认证处罚：对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制定相应的考核办法，对责任人进行经济处罚；丢失发票处罚：对于丢失增值税扣税凭证的情形，各单位应制定考核办法，对当亊人进行经济处罚；发票流转：公司内部增值税扣税凭证的传递，应做到有效交接；第六十五页，共128页。一、发票管理作废发票的保管建立严格的发票保管制度与专用设备保管制坚决落实禁止性规定加强安全防范丢失发票与专用设备即时上报房地产试行方案\1.营改增过渡期发票管理制度2-15.docx

第六十六页，共128页。一、发票管理1、专用发票的领购；2、专用发票的开具；3、专用发票的保管；4、进项发票的保管；5、进项发票认证抵扣；6、进项发票整理、归档；7、抄、报税；8、汇总纳税数据管理；。。。各分、子公司根据自身情况设置税务机构及人员第六十七页，共128页。

发票

销项段（收入）

进项端（成本）第六十八页，共128页。1、销项端合同关注重点及应对措施通常销项端的梳理可重点关注合同价款、价款支付、价外费用等方面。企业销售部门、合同管理部门应重点关注以下方面：（1）定价方式：由于增值税为价外税，原则上合同中应明确规定合同价格含税与否。同时注意合同条款中所有的应税项目，例如服务费、预收性质的费用以及违约金、滞纳金、赔偿款等各类价外费用。二、销项端管理第六十九页，共128页。1、销项端合同关注重点及应对措施

（2）押金、保证金、违约责任金：押金、保证金、违约责任金在转为收入时需交纳增值税，为了避免转收入时由客户不愿额外支付增值税，而需要企业自行承担税负的情况，应在合同中约定，一并收取。

（3）视同销售：免租期优惠有视同销售风险，合同中应避免“免费”、“免租”等字眼；对于精装房送家电，如可行，应在合同中列明配送家电的对价，降低视同销售风险。二、销项端管理第七十页，共128页。特殊销售以旧换新

折扣销售

以物易物（开票？）

包装物押金违约金（开票？）

视同销售（规避？）值得注意的细节第七十一页，共128页。1、销项端合同关注重点及应对措施

（4）退租、销售折让：如出现退租、销售折让等情形，可以通过开具红字专用发票的方式冲销销项税。为了在发生以上情况时能够顺利开票，应当在合同中明确承租方、购买方有义务协助企业开具红字增值税专用发票。二、销项端管理第七十二页，共128页。假定不含税收入不变，成本即定的情况下普通住宅是不是要

重新定价！含税收入

土地及开发成本开发费用及其他营业税金！及附加增值额

收入端的控制：（应用举例）第七十三页，共128页。

发票

销项段（收入）

进项端（成本）

第七十四页，共128页。1、进项端合同关注重点及应对措施

（1）总包及总分包合同（以房地产企业为例）。房地产企业应与总承包商结算项目工程款，取得总承包商开具的增值税专用发票；总承包商与分包商结算项目分包款，取得分包商开具的增值税专用发票。防止房地产企业与分包商的直接结算，导致“三流不一致”的情况。三、成本端管理第七十五页，共128页。1、进项端合同关注重点及应对措施

（2）其他支出类合同关注重点及应对措施。

A.定价方式。供方提供的发票必须为增值税专用发票，且抵扣税率约定为%

B.发票开具。“营改增”后应当在合同中增加增值税发票条款，约定供应商开具合法有效的增值税专用发票的义务以及不按规定开具增值税发票，从而造成企业未能抵扣进项而应承担的赔偿责任。

C.合同生效后，因供应商自身纳税人身份、纳税方式带来的材料、设备增值税税率的变化，导致对企业的损失应由供应商承担。三、成本端管理第七十六页，共128页。1、进项端合同关注重点及应对措施

（3）付款条件。

A.一是提供经甲方确认的劳务价款结算单

B.二是提供增值税专用发票C.尽量通过银行直接支付三、成本端管理第七十七页，共128页。卖方未按本合同约定开具、送达增值税专用发票的，应按买方要求采取重新开具发票等补救措施，同时，买方有权要求卖方支付合同总价【】%的违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿；情节严重的，包括不限于出现卖方未按合同约定开具、送达发票次数达【2】次的、卖方违约给买方造成严重损失的、买方违约致使合同无法继续履行等情况，买方可终止合同，卖方应赔偿买方因此遭受的全部损失，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参加买方及其关联公司相同产品的采购活动。卖方违反国家法律、法规、规章、政策等规定开具、提供发票的，卖方应自行承担相应法律责任，并承担如下违约责任：1、卖方应按买方要求采取重新开具发票等补救措施；2、卖方应向买方支付合同总价【】%的违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿；3、卖方已经提交履约保证金的，买方将不予退还；4、买方终止合同，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参加买方及其关联公司相同产品的采购活动。卖方提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证，造成买方不能抵扣的，卖方应向买方支付未通过认证发票中载明的税款金额作为违约金。违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿。卖方未按买方要求支付违约金的，买方有权终止合同。合同要改的条款！第七十八页，共128页。2、工程造价根据2016年2月19日住建部发布的《住房和城乡建设部关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，工程造价=税前工程造价×(1+11%)，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额。二、销项端管理第七十九页，共128页。2、工程造价税前工程造价=直接费+间接费+利润+建设工程竣工档案编制费+安全文明施工费-进项税额销项税额=税前工程造价*0.11工程造价=销项税额+税前工程造价二、销项端管理第八十页，共128页。2、工程造价（1）无进项项目：人工费、规费、利润处理：不包含进项税额，不作调整（2）有进项项目：材料费、机械费、组织措施费、企业管理费、安全文明施工费、竣工档案编制费处理：根据《重庆市城乡建设委员会关于征求《建筑业营业税改增值税调整建设工程计价依据》的通知》计算二、销项端管理第八十一页，共128页。2、工程造价二、销项端管理序号项目名称金额（元）1材料费进项税额

2机械费进项税额

3施工组织措施费进项税额

4企业管理费进项税额

5安全文明施工费进项税额

6建设工程竣工档案编制费进项税额

7住宅工程质量分户验收费进项税额

8总承包服务费进项税额

合计第八十二页，共128页。

增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值额是指企业在生产经营过程中新创造的价值。（注：以货物生产销售为例）

售价销项税=100*17%

售价销项税=150*17%实际纳税=（150-100）

*17%=50*17%

售价销项税=210*17%

生产者：经销商：门市部：消费者：思考：实际的现金流？

三、成本端管理第八十三页，共128页。比价计算公式综合成本=不含税成本+（销项税额-进项税额）*城建税及附加税率：（1）小规模纳税人取得专票：一般纳税人含税价（1-1/（1+税率）*税率*（1+附加税费率））=小规模纳税人含税价（1-1/（1+3%）*3%*（1+附加税费率））（2）小规模纳税人未取得专票一般纳税人含税价（1-1/（1+税率）*税率*（1+附加税费率））=小规模纳税人含税价2、采购比价：三、成本端管理第八十四页，共128页。第一种情况，购进建筑材料一口价（含税价）100万元，按照取得发票情况分类：

1、无法取得供应方发票建筑企业无进项，成本100万无法税前列支。2、取得增值税普通发票供货方缴纳增值税100÷（1+3%）×3%=2.91万，但建筑企业不能作为进项，采购成本为价税合计100万。3、取得代开的增值税专用发票供货方同样缴纳增值税2.91万，作为建筑企业进项抵扣，采购成本为价款100-2.91=97.09万。4、取得一般纳税人开具的增值税专用发票供货方需缴纳增值税100÷(1+17%)×17%=14.53万元，作为建筑企业进项抵扣，采购成本为85.47万。可见，方案4成本最低且进项抵扣最多，增值税缴纳最少且利润最大。三、成本端管理第八十五页，共128页。

同一包干价下，进项税就会影响成本！

第八十六页，共128页。第二种情况，购进建筑材料价款100万元，增值税另外收取，即材料不含增值税税价100万。1、无法取得供应方发票建筑企业支付100万，无进项，成本100万无法税前列支。

2、取得增值税普通发票供货方需缴纳增值税3万，建筑企业支付100+3=103万，3万不能作为进项，成本为价税合计103万。3、取得代开的增值税专用发票供货方需缴纳增值税3万，建筑企业支付100+3=103万，形成进项3万元，成本为100万。三、成本端管理第八十七页，共128页。4、取得一般纳税人开具的增值税专用发票供货方需缴纳增值税17万，建筑企业支付100+17=117万，形成进项17万元，成本为100万。可见，方案3、4成本相同为100万，增值税3万与17万都能向后一环节转嫁，税负是相同的，但前者资金占用较少，尤其是考虑到建筑业收取款项时间较长。因此方案3最优。三、成本端管理第八十八页，共128页。

不含税收入与成本一定的时候，专票的税率大小和会计利润有关吗？哪怕进项再小？

第八十九页，共128页。

进项再小也要和“没有”相区别！

第九十页，共128页。

管不好进项，就管不好成本

丧失竞争力

第九十一页，共128页。

案例一：材料采购网上的流行：进项税可以17%抵扣！合同的方式：包干价（含税价格），约定必须专票！甲供：砂、土、石、混凝土发票一到，傻眼了：3%（简易征收可开专票）第九十二页，共128页。

成本端的控制：（应用举例）房地产试行方案\成本费用可抵扣梳理表.xlsx第九十三页，共128页。

案例二：甲供第九十四页，共128页。

根据36号文：劳务400*3%案例二：第九十五页，共128页。蜻蜓模型的思考结论：业务根本1、财务考核2、税务核销资金时间价值会计利润增值税实际税负现金流第九十六页，共128页。“营改增”概述A增值税与刑法B现阶段工作C增值税管理提示D相关政策解读E本次培训基本内容第九十七页，共128页。一、几个概念的界定和应用（一）视同销售同样的视同销售，不一样的命！案例：某医药制造企业用资产药品，通过贵州红十字会向灾区捐赠，通过红十字会协调，某运输企业无偿提供该药品的运输服务。问题：视同销售？增值税？谁的“命”好些？不能用“老增值税”的模式硬套营改增！

第九十八页，共128页。一、几个概念的界定和应用（一）视同销售1、增值税实施细则：关于视同销售的界定（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其它机构用于销售（关注条件），但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；第九十九页，共128页。一、几个概念的界定和应用（5）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；（6）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（7）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送给他人。第一百页，共128页。一、几个概念的界定和应用2、财税〔2016〕36号：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（公配移送？）（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。第一百零一页，共128页。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。台账也“疯狂”：土地的抵扣

第一百零二页，共128页。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。台账也“疯狂”：土地的抵扣

第一百零三页，共128页。1、土地出让金？（毛地、净地）2、拆迁补偿款？3、征收补偿款？4、土地规费？台账也“疯狂”：土地的抵扣

第一百零四页，共128页。（二）混合销售与兼营1、混合销售一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。一、几个概念的界定和应用第一百零五页，共128页。

一桶食用油，分不开的17和13：第一百零六页，共128页。（二）混合销售1.接受销售及服务方为一个单独纳税人2.提供销售及服务方为一个单独纳税人3.尽量签署一份合同，价格可以分开核算4.如果一项销售行为只涉及销售服务，不涉及货物，这种行为就不是混合销售行为；反之，如果涉及销售服务和涉及货物的行为，不是存在一项销售行为之中，这种行为也不是混合销售行为。一、几个概念的界定和应用第一百零七页，共128页。一、几个概念的界定和应用2、兼营试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。第一百零八页，共128页。

一般计税方法：不能抵扣进项凭证不合规最终用途纳税人身份不能抵扣进项简易征收免税项目一、几个概念的界定和应用第一百零九页，共128页。（四）不得抵扣进项税额1、因纳税人身份不能抵扣：（1）增值税小规模纳税人；（2）一般纳税人会计核算不健全或不能够提供准确税务资料的；（3）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。一、几个概念的界定和应用第一百一十页，共128页。2、因扣税凭证不能抵扣（常见）：（1）增值税扣税凭证不符合法律法规；（2）纳税人资料不齐全的；（3）提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，未按照规定开具红字增值税专用发票的；（4）纳税人取得虚开的增值税专用发票。一、几个概念的界定和应用第一百一十一页，共128页。3、因用途不能抵扣（常见）：（1）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务；（2）非正常损失；（临时工棚等）（3）已抵扣进项税额的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务发生不得抵扣进项的情形，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减。一、几个概念的界定和应用第一百一十二页，共128页。相关注释：非正常损失非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质（与增值税暂行条例相同），以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。一、几个概念的界定和应用第一百一十三页，共128页。一、几个概念的界定和应用4、因最终用途不能抵扣（解释见后）：（1）旅客运输服务；（2）贷款服务；（3）餐饮服务；（4）居民日常服务；（5）娱乐服务。第一百一十四页，共128页。一、几个概念的界定和应用相关注释：（1）贷款是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。（包括融资性售后回租）特例：以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。（混合型投资）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。第一百一十五页，共128页。一、几个概念的界定和应用相关注释：（1）贷款统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。第一百一十六页，共128页。一、几个概念的界定和应用相关注释：（2）餐饮服务餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。第一百一十七页，共128页。一、几个概念的界定和应用相关注释：（3）居民日常服务居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、